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Jornada sobre propiedad horizontal por video-conferencias.
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Hola Rosa:
Es cierto que la ponente da por hecho que la cosa no está muy clara y que no hay una interpretación doctrinal , digamos, unánime en este sentido.
También opina, que el propietario tiene un único voto aunque tenga varias propiedades (esto sí está claro) y se le ha de restar el coeficiente de participación por esa propiedad por la que es moroso.
Pero te voy a poner un ejemplo que se me ha ocurrido y a ver qué te parece:
Un edificio con ocho viviendas y dos locales.
Todos los elementos con un 10% de coeficiente (los locales también).
7 propietarios sólo de vivienda, 1 propietario de vivienda y un local y 1 propietario de local.
Con los siete primeros, ningún problema; pagan todos, todo regularmente.
El problema está con los otros dos propietarios.
El de vivienda y local ha pagado lo correspondiente a la vivienda, pero, no lo correspondiente a su local.
El que sólo tiene el local tampoco ha pagado su parte correspondiente a dicho local.
Acuden a la Junta y, ¿qué se hace ? ¿se priva del voto al del local (y se le priva del voto quiere decir que no vota, sin más) y al que debe el local pero tiene vivienda, se le resta el 10% de la cuota, pero vota? ¿Debiendo ambos lo mismo y la misma cantidad uno vota y otro no? ¿Qué más da que deba 40, 400, 4000 ... euros, el caso es que debe.
Y en este punto la ley es bien clara, repito: "Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de TODAS las deudas ... podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto."
Otro tema diferente es que estemos o no de acuerdo en que se les prive del voto.
Yo, personalmente, en el caso anterior, dejaría votar a los dos porque me parece muy duro privar del derecho al voto y a la decisión a un propietario y a otro que debe lo mismo que él no.
Pero con la ley no valen las opiniones, si no lo que dice y aquí lo que dice está claro aunque en algunas circunstancias se quiera suavizar.
Saludos cordiales
Es cierto que la ponente da por hecho que la cosa no está muy clara y que no hay una interpretación doctrinal , digamos, unánime en este sentido.
También opina, que el propietario tiene un único voto aunque tenga varias propiedades (esto sí está claro) y se le ha de restar el coeficiente de participación por esa propiedad por la que es moroso.
Pero te voy a poner un ejemplo que se me ha ocurrido y a ver qué te parece:
Un edificio con ocho viviendas y dos locales.
Todos los elementos con un 10% de coeficiente (los locales también).
7 propietarios sólo de vivienda, 1 propietario de vivienda y un local y 1 propietario de local.
Con los siete primeros, ningún problema; pagan todos, todo regularmente.
El problema está con los otros dos propietarios.
El de vivienda y local ha pagado lo correspondiente a la vivienda, pero, no lo correspondiente a su local.
El que sólo tiene el local tampoco ha pagado su parte correspondiente a dicho local.
Acuden a la Junta y, ¿qué se hace ? ¿se priva del voto al del local (y se le priva del voto quiere decir que no vota, sin más) y al que debe el local pero tiene vivienda, se le resta el 10% de la cuota, pero vota? ¿Debiendo ambos lo mismo y la misma cantidad uno vota y otro no? ¿Qué más da que deba 40, 400, 4000 ... euros, el caso es que debe.
Y en este punto la ley es bien clara, repito: "Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de TODAS las deudas ... podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto."
Otro tema diferente es que estemos o no de acuerdo en que se les prive del voto.
Yo, personalmente, en el caso anterior, dejaría votar a los dos porque me parece muy duro privar del derecho al voto y a la decisión a un propietario y a otro que debe lo mismo que él no.
Pero con la ley no valen las opiniones, si no lo que dice y aquí lo que dice está claro aunque en algunas circunstancias se quiera suavizar.
Saludos cordiales
Scarlett, imagina que el propietario de la vivienda y local (20%) NO paga nada y el local (10%) tampoco; pues ninguno puede votar porque los dos son morosos, respecto al 100% de sus propiedades, (ya ves que uno debe el doble, pero NO importa). Creo, que cuando la ley dice: “
“Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de TODAS las deudas ...” se refiere a que da lo mismo que deba 1, 10, 100 o 1000 (ya ves que tampoco es lo mismo), pero creo que NO quiere decir que si un comunero que tiene 7 viviendas y un local y sólo es moroso por el local, NO pueda tener derecho de voto como propietario de las viviendas por las que SÍ está al corriente de pago. Ten en cuenta que el moroso por el local (10%) está al corriente de pago del 70% del total de la comunidad, de la que es propietario, y entonces ¿porqué va a tener menos derecho que el comunero propietarios de una sola vivienda (10%) también al corriente de pago?. Como verás NO te he dicho nada nuevo pero es lo único que se me ocurre.
Saludos cordiales.
P.D. ¿Cómo crees que quedaría redactada la convocatoria a Junta, comunicándole que NO tiene derecho de voto por las 7 viviendas (al corriente de pago) y el local (NO al corriente de pago)?,
Y como, pues, quedaría el Acta si se le comunica que tiene derecho de voto como propietario de las 7 viviendas (al corriente de pago) y NO así, como propietario del local (NO al corriente de pago?.
“Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de TODAS las deudas ...” se refiere a que da lo mismo que deba 1, 10, 100 o 1000 (ya ves que tampoco es lo mismo), pero creo que NO quiere decir que si un comunero que tiene 7 viviendas y un local y sólo es moroso por el local, NO pueda tener derecho de voto como propietario de las viviendas por las que SÍ está al corriente de pago. Ten en cuenta que el moroso por el local (10%) está al corriente de pago del 70% del total de la comunidad, de la que es propietario, y entonces ¿porqué va a tener menos derecho que el comunero propietarios de una sola vivienda (10%) también al corriente de pago?. Como verás NO te he dicho nada nuevo pero es lo único que se me ocurre.
Saludos cordiales.
P.D. ¿Cómo crees que quedaría redactada la convocatoria a Junta, comunicándole que NO tiene derecho de voto por las 7 viviendas (al corriente de pago) y el local (NO al corriente de pago)?,
Y como, pues, quedaría el Acta si se le comunica que tiene derecho de voto como propietario de las 7 viviendas (al corriente de pago) y NO así, como propietario del local (NO al corriente de pago?.
Buenos días, María Rosa:
Dice la LPH en el art. 16.2:
"La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los SUPUESTOS PREVISTOS en el art. 15.2.; supuestos que no son otros que los que hemos mencionado previamente:
"Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de TODAS LAS DEUDAS VENCIDAS CON LA COMUNIDAD y NO HUBIESEN IMPUGNADO JUDICIALMENTE LAS MISMAS o PROCEDIDO A LA CONSIGNACIÓN JUDICIAL O NOTARIAL DE LA SUMA ADEUDADA, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho al voto. (esto respecto a la convocatoria)
El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta ley."
Tú dime a mí, María Rosa, ¿dónde dice que en la convocatoria haya de aparecer una relación de morosos con la inclusión de propiedades por las que haya pagado y por las que no?
Si en la ley se estableciera que hubiera que añadirlo, lo entendería, pero no es así.
¿Recuerdas cuando conversábamos sobre lo que el acta debe reflejar y se decía que ha de reflejar:
19.f. : "LOS ACUERDOS ADOPTADOS..." y comentaban que como nada más dice, nada más es necesario agregar.?
¿Y por qué aquí sí?
¿Por qué en este caso, en la convocatoria hay que reflejar más que lo que la ley exige o establece que no es más que: "una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad" advirtiéndoles de la privación del derecho de voto... a no ser que, hecha la advertencia, se presenten a la Junta con el dinero (de lo cual el secretario le habrá de entregar en ese momento recibo o acreditación de pago para lo que deberá llevar preparado el talonario, digo yo, si no podría convertirse en dinero ... ¡vete tú a saber!), o acrediten la impugnación o consignación.
En la convocatoria no se puede escribir el testamento, ha de ser escueta en relación a este tema, es decir:
Fulanito de tal
Menganito de tal,
no encontrándose al corriente de pago en las deudas vencidas a la comunidad, podrán participar en las deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto a no ser que procedan al pago de dichas deudas, impugnen judicialmente o consignen judicial o notarialmente la suma adeudada.
(Esto bien redactado por el abogado o administrador, no de la forma que yo lo he hecho
que se ve que no soy experta en la materia)
Además mediante la advertencia, se les da la posibilidad de corregirlo para que puedan votar. Pues de lo contrario, (sin la advertencia) algunos/as irían rebotaos a la Junta a armar guerra porque igual no tenían ni idea que debiesen y sin saber qué deben hacer para solucionarlo (porque mucha gente no se conoce la LPH).
continua
Dice la LPH en el art. 16.2:
"La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los SUPUESTOS PREVISTOS en el art. 15.2.; supuestos que no son otros que los que hemos mencionado previamente:
"Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de TODAS LAS DEUDAS VENCIDAS CON LA COMUNIDAD y NO HUBIESEN IMPUGNADO JUDICIALMENTE LAS MISMAS o PROCEDIDO A LA CONSIGNACIÓN JUDICIAL O NOTARIAL DE LA SUMA ADEUDADA, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho al voto. (esto respecto a la convocatoria)
El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta ley."
Tú dime a mí, María Rosa, ¿dónde dice que en la convocatoria haya de aparecer una relación de morosos con la inclusión de propiedades por las que haya pagado y por las que no?
Si en la ley se estableciera que hubiera que añadirlo, lo entendería, pero no es así.
¿Recuerdas cuando conversábamos sobre lo que el acta debe reflejar y se decía que ha de reflejar:
19.f. : "LOS ACUERDOS ADOPTADOS..." y comentaban que como nada más dice, nada más es necesario agregar.?
¿Y por qué aquí sí?
¿Por qué en este caso, en la convocatoria hay que reflejar más que lo que la ley exige o establece que no es más que: "una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad" advirtiéndoles de la privación del derecho de voto... a no ser que, hecha la advertencia, se presenten a la Junta con el dinero (de lo cual el secretario le habrá de entregar en ese momento recibo o acreditación de pago para lo que deberá llevar preparado el talonario, digo yo, si no podría convertirse en dinero ... ¡vete tú a saber!), o acrediten la impugnación o consignación.
En la convocatoria no se puede escribir el testamento, ha de ser escueta en relación a este tema, es decir:
Fulanito de tal
Menganito de tal,
no encontrándose al corriente de pago en las deudas vencidas a la comunidad, podrán participar en las deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto a no ser que procedan al pago de dichas deudas, impugnen judicialmente o consignen judicial o notarialmente la suma adeudada.
(Esto bien redactado por el abogado o administrador, no de la forma que yo lo he hecho
que se ve que no soy experta en la materia)
Además mediante la advertencia, se les da la posibilidad de corregirlo para que puedan votar. Pues de lo contrario, (sin la advertencia) algunos/as irían rebotaos a la Junta a armar guerra porque igual no tenían ni idea que debiesen y sin saber qué deben hacer para solucionarlo (porque mucha gente no se conoce la LPH).
continua
Fulanito de tal 200 euros
Menganito de tal 600 euros
Por otro lado, comentamos el tema de los agravios.
Yo, en el caso (ejemplo) que puse veo que habría agravio permitiendo el voto al propietario de vivienda y local con el propietario privado del voto (sólo local)
Tú me rebates diciendo que el agravio existiría si se le priva al de la vivienda y local respecto a los 7 que han pagado lo correspondiente a su vivienda y votan, y yo te vuelvo a decir que no encuentro agravio con estos 7.
Primero porque los 7 han pagado TODO, que es lo que exige la ley para votar.
Segundo porque el de la vivienda y local no ha pagado TODO que es lo que exige la ley para votar.
Si en el momento de la Junta no paga lo que debe (sea poco o menos poco), no acredita que ha impugnado o consignado, sencilla y llanamente en el acta aparecerá la relación de estas personas privadas del voto (sólo dice la relación) pero ni voto, ni cuota por supuesto, ni nada más hasta que haya otra Junta y vuelta a empezar.
Date cuenta que mientras deba "algo" no puede contar su voto para alcanzar las mayorías requeridas a efecto de conseguir acuerdo alguno aunque sea un euro, una o tres propiedades; ya que en este último caso aunque sean tres, sólo tiene un voto numérico que no lo puede usar mientras deba.
Esta es mi opinión que, por supuesto, puede estar basada en argumentos erróneos pero es que yo, de la otra manera, no lo veo muy claro.
Un cordial saludo al foro
Menganito de tal 600 euros
Por otro lado, comentamos el tema de los agravios.
Yo, en el caso (ejemplo) que puse veo que habría agravio permitiendo el voto al propietario de vivienda y local con el propietario privado del voto (sólo local)
Tú me rebates diciendo que el agravio existiría si se le priva al de la vivienda y local respecto a los 7 que han pagado lo correspondiente a su vivienda y votan, y yo te vuelvo a decir que no encuentro agravio con estos 7.
Primero porque los 7 han pagado TODO, que es lo que exige la ley para votar.
Segundo porque el de la vivienda y local no ha pagado TODO que es lo que exige la ley para votar.
Si en el momento de la Junta no paga lo que debe (sea poco o menos poco), no acredita que ha impugnado o consignado, sencilla y llanamente en el acta aparecerá la relación de estas personas privadas del voto (sólo dice la relación) pero ni voto, ni cuota por supuesto, ni nada más hasta que haya otra Junta y vuelta a empezar.
Date cuenta que mientras deba "algo" no puede contar su voto para alcanzar las mayorías requeridas a efecto de conseguir acuerdo alguno aunque sea un euro, una o tres propiedades; ya que en este último caso aunque sean tres, sólo tiene un voto numérico que no lo puede usar mientras deba.
Esta es mi opinión que, por supuesto, puede estar basada en argumentos erróneos pero es que yo, de la otra manera, no lo veo muy claro.
Un cordial saludo al foro
Hola Scarlett, SI yo fuera o fuese tú, pensaría lo mismo (que tú), pero siendo yo lo sigo viendo igual que te dije. El comunero es moroso por lo que tiene pendiente de pago, si tiene 3 casas y sólo debe todo o parte de los gastos de una….. pues eso.
Scarlett, voy a ser práctica:
Si yo tuviera 7 viviendas y un local y sólo fuera morosa por NO estar al corriente en el pago “cuota local”, lógicamente, tendría motivos para ello, y posiblemente haya impugnado judicialmente, si así fuera fuese ya puedo votar, bueno depende del Admi. (el mío te incluye en la convoc. “SIN derecho de voto”. NO obstante, pues, NO acudo a la Junta y me muestro discrepante (mediante burofax).
Claro que si tengo 7 casa y un local, segurísimo que NO tengo derecho a asistencia jurídica gratuita, con lo cual seguro que NO hubiera o hubiese impugnado judicialmente (NO olvides que “estoy siendo práctica”). Entonces lo que hago es: Pago la deuda, un día antes de la Junta; mayormente para NO tener que llevarle el dinero al Admi. el mismo día (de la Junta). NO vaya a ser que se le olvide ingresarlo (estoy hablando de Felipe, ¡OJO!). Una vez acabado todo, dejaría de pagar, de nuevo, la cantidad que considerase injusta, hasta nueva Junta.
Saludos cordiales.
Scarlett, voy a ser práctica:
Si yo tuviera 7 viviendas y un local y sólo fuera morosa por NO estar al corriente en el pago “cuota local”, lógicamente, tendría motivos para ello, y posiblemente haya impugnado judicialmente, si así fuera fuese ya puedo votar, bueno depende del Admi. (el mío te incluye en la convoc. “SIN derecho de voto”. NO obstante, pues, NO acudo a la Junta y me muestro discrepante (mediante burofax).
Claro que si tengo 7 casa y un local, segurísimo que NO tengo derecho a asistencia jurídica gratuita, con lo cual seguro que NO hubiera o hubiese impugnado judicialmente (NO olvides que “estoy siendo práctica”). Entonces lo que hago es: Pago la deuda, un día antes de la Junta; mayormente para NO tener que llevarle el dinero al Admi. el mismo día (de la Junta). NO vaya a ser que se le olvide ingresarlo (estoy hablando de Felipe, ¡OJO!). Una vez acabado todo, dejaría de pagar, de nuevo, la cantidad que considerase injusta, hasta nueva Junta.
Saludos cordiales.
Lo que sí está claro que si la Doctrina no se ha puesto de acuerdo no nos vamos a poner nosotras.
Que lo decida ella (la doctrina), nosotras ya hemos cumplido al dar nuestra opinión.
Lo que sí te digo es que mi administrador, al no incluir en la convocatoria la relación de morosos (no al corriente antes de la Junta) pues votan todos.
Así que un problema menos para no tenerse que romper la cabeza o comerse el coco.
Hasta luego
Que lo decida ella (la doctrina), nosotras ya hemos cumplido al dar nuestra opinión.
Lo que sí te digo es que mi administrador, al no incluir en la convocatoria la relación de morosos (no al corriente antes de la Junta) pues votan todos.
Así que un problema menos para no tenerse que romper la cabeza o comerse el coco.
Hasta luego
2ª Ponencia M.J.Polo
TODOS LOS ACUERDOS ADOPTADOS SON VÁLIDOS Y EJECUTIVOS
"Por último, hay que tener en cuenta, y, creo que también lo ha dicho mi compañero Daniel Loscertales que en PH todos los acuerdos son válidos y ejecutivos, es decir, con independencia del quórum que posteriormente veré y señalaré que la ley establece para los determinados tipos de acuerdos, SI SE ADOPTA POR UN QUÓRUM INFERIOR, EL ACUERDO ES VÁLIDO.
El artículo 18.4 dice que todos los ACUERDOS adoptados son válidos y ejecutivos. ¿Qué sucede?
que, evidentemente, si se adopta por un quórum inferior al legalmente previsto, el propietario disidente podrá impugnarlo y, evidentemente, tendrá todas las posibilidades de éxito, pero no existe nulidad de pleno derecho, es decir, no por el hecho de que un determinado acuerdo NO SE ADOPTE o NO LLEGUE A LAS MAYORÍAS EXIGIDAS o la UNANIMIDAD EXIGIDA por la LPH, significa que el propietario ya no está obligado por ese acuerdo, es decir, hay algunos comuneros que nos dicen:
-No, es que realmente este acuerdo necesitaba de las 3/5 partes (por ejemplo para la instalación del ascensor) y como se ha adoptado por mayoría sim ple, yo no estoy obligado.
- No, evidentemente, si usted considera que no está obligado deberá impugnar judicialmente, pero no existe nulidad radical.
Evidentemente, salvo para aquellos supuestos en los que se están vulnerando otras normas distintas a la ley de PH, por ejemplo, en una acuerdo determinado, se adopta un acuerdo por el que se vulnera algún principio, alguna ley de enjuiciamiento civil, por ejemplo, en cuanto a costas judiciales o de la Seguridad Social o de normas de ascensores, imperativas de ascensores.
Está claro que son normas distintas a la LPH, pero, en cuanto a las relativas a la adopción de acuerdos o cualquier otras de PH siempre habrá de impugnarse, es decir, NO EXISTEN ACUERDOS NULOS DE PLENO DERECHO. Esto hay que tenerlo claro."
¡Tela marinera!
TODOS LOS ACUERDOS ADOPTADOS SON VÁLIDOS Y EJECUTIVOS
"Por último, hay que tener en cuenta, y, creo que también lo ha dicho mi compañero Daniel Loscertales que en PH todos los acuerdos son válidos y ejecutivos, es decir, con independencia del quórum que posteriormente veré y señalaré que la ley establece para los determinados tipos de acuerdos, SI SE ADOPTA POR UN QUÓRUM INFERIOR, EL ACUERDO ES VÁLIDO.
El artículo 18.4 dice que todos los ACUERDOS adoptados son válidos y ejecutivos. ¿Qué sucede?
que, evidentemente, si se adopta por un quórum inferior al legalmente previsto, el propietario disidente podrá impugnarlo y, evidentemente, tendrá todas las posibilidades de éxito, pero no existe nulidad de pleno derecho, es decir, no por el hecho de que un determinado acuerdo NO SE ADOPTE o NO LLEGUE A LAS MAYORÍAS EXIGIDAS o la UNANIMIDAD EXIGIDA por la LPH, significa que el propietario ya no está obligado por ese acuerdo, es decir, hay algunos comuneros que nos dicen:
-No, es que realmente este acuerdo necesitaba de las 3/5 partes (por ejemplo para la instalación del ascensor) y como se ha adoptado por mayoría sim ple, yo no estoy obligado.
- No, evidentemente, si usted considera que no está obligado deberá impugnar judicialmente, pero no existe nulidad radical.
Evidentemente, salvo para aquellos supuestos en los que se están vulnerando otras normas distintas a la ley de PH, por ejemplo, en una acuerdo determinado, se adopta un acuerdo por el que se vulnera algún principio, alguna ley de enjuiciamiento civil, por ejemplo, en cuanto a costas judiciales o de la Seguridad Social o de normas de ascensores, imperativas de ascensores.
Está claro que son normas distintas a la LPH, pero, en cuanto a las relativas a la adopción de acuerdos o cualquier otras de PH siempre habrá de impugnarse, es decir, NO EXISTEN ACUERDOS NULOS DE PLENO DERECHO. Esto hay que tenerlo claro."
¡Tela marinera!
ARTÍCULO 17
M.J.Polo
"Pues bien, ya que he expuesto de manera generalizada el marco que ha de regir todos estos acuerdos comunitarios, es decir, quiénes pueden votar, cómo se computan las votaciones y la validez de todos los acuerdos, paso al estudio en concreto del artículo 17.
El primer párrafo establece la unanimidad que también se ha comentado ya.
En este supuesto, no ha existido ningún cambio. Todo aquel acuerdo que suponga una modificación del Título Constitutivo, entre los que no hay que olvidar se encuentra cualquier obra que afecte a la estructura o fábrica del edificio, necesitan el acuerdo unánime. Es decir, no se pueden modificar las reglas básicas que rigen la Ley de Propiedad Horizontal sin el consentimiento unánime de todos los propietarios, consentimientos tanto de los presentes a la Junta como de los ausentes, que habrá de notificarse de la forma que establece el artículo 9.1 h, sin que ningún caso sea necesario una notificación fehaciente; aunque sí en estos supuestos, recomendamos que se haga de la manera que quede constancia de que esta notificación se ha efectuado. Y vuelvo a repetir, pero, la LPH, en ningún sitio, en ningún precepto, señala que ha de ser, que se ha de notificar de forma fehaciente.
Como ha dicho también..., como se ha aclarado en algunas de las consultas que nos han efectuado ya, no es necesario que todos los comuneros vayan al Registro para que este acuerdo, que ha de inscribirse, como también se ha dicho para que tenga eficacia frente a terceros. No es necesario que todos los comuneros vayan al Registro, basta con que lo haga el Presidente pero también se recomienda que exista un BUEN ACUERDO COMUNITARIO, un acta por la que se faculte al Presidente para la modificación de este Título Constitutivo.
También recomendamos que, e..., se asesoren con el Notario que nos va a realizar esta escritura.
Como sobre esto ya se ha hablado, pues no tengo mayores aclaraciones.
El problema que nos surge, y que sobre todo es donde ha existido la modificación, es en el párrafo 2º.
Así, establece que para el establecimiento de los servicios de ascensor, portería, consergería, vigilancia y cualquier otros servicios comunes de interés general, así como para el arrendamiento de los elementos comunes, es necesario contar con el cómputo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, es decir, es una excepción al párrafo 1º.
En primer lugar, nos surge la duda de qué ha de notificarse.
La LPH, este artículo señala que ha de computarse sobre la totalidad de cuotas y propietarios.
Hay que tener en cuenta que en primera convocatoria, es necesario que a la Junta asistan el 50% de las cuotas y propietarios, pero, que como de todos es sabido, normalmente, las Juntas se celebran en 2ª convocatoria en la que no se señala un quórum específico; por lo tanto, en muchas ocasiones, el nº de asistentes es muy inferior al nº de ausentes, por lo tanto, la duda que se nos plantea, que se nos está planteando en numerosas consultas es QUÉ HA DE NOTIFICARSE: el acuerdo ya ha de salir de la Junta..., el acuerdo de las 3/5 partes ha de salir de la Junta.
Pues bien, sobre esto hay una.... no conocemos Jurisprudencia porque posiblemente se esté solucionando con anterioridad en las propias Juntas o, en los Colegios de Administradores, están dando allí unas recomendaciones.
Nuestro criterio es que se puede adoptar por mayoría simple de los asistentes. Efectivamente, lo que se notifica es un preacuerdo, y como les he dicho antes, haya que esperar a la contestación o al silencio de los no asistentes, teniendo en cuenta que la ley señala que el silencio es positivo, es decir, que sólo hay que contestar en los casos en los que estemos en contra de este determinado acuerdo.
Supone además, como les he dicho antes, una excepción al régimen de la unanimidad."
M.J.Polo
"Pues bien, ya que he expuesto de manera generalizada el marco que ha de regir todos estos acuerdos comunitarios, es decir, quiénes pueden votar, cómo se computan las votaciones y la validez de todos los acuerdos, paso al estudio en concreto del artículo 17.
El primer párrafo establece la unanimidad que también se ha comentado ya.
En este supuesto, no ha existido ningún cambio. Todo aquel acuerdo que suponga una modificación del Título Constitutivo, entre los que no hay que olvidar se encuentra cualquier obra que afecte a la estructura o fábrica del edificio, necesitan el acuerdo unánime. Es decir, no se pueden modificar las reglas básicas que rigen la Ley de Propiedad Horizontal sin el consentimiento unánime de todos los propietarios, consentimientos tanto de los presentes a la Junta como de los ausentes, que habrá de notificarse de la forma que establece el artículo 9.1 h, sin que ningún caso sea necesario una notificación fehaciente; aunque sí en estos supuestos, recomendamos que se haga de la manera que quede constancia de que esta notificación se ha efectuado. Y vuelvo a repetir, pero, la LPH, en ningún sitio, en ningún precepto, señala que ha de ser, que se ha de notificar de forma fehaciente.
Como ha dicho también..., como se ha aclarado en algunas de las consultas que nos han efectuado ya, no es necesario que todos los comuneros vayan al Registro para que este acuerdo, que ha de inscribirse, como también se ha dicho para que tenga eficacia frente a terceros. No es necesario que todos los comuneros vayan al Registro, basta con que lo haga el Presidente pero también se recomienda que exista un BUEN ACUERDO COMUNITARIO, un acta por la que se faculte al Presidente para la modificación de este Título Constitutivo.
También recomendamos que, e..., se asesoren con el Notario que nos va a realizar esta escritura.
Como sobre esto ya se ha hablado, pues no tengo mayores aclaraciones.
El problema que nos surge, y que sobre todo es donde ha existido la modificación, es en el párrafo 2º.
Así, establece que para el establecimiento de los servicios de ascensor, portería, consergería, vigilancia y cualquier otros servicios comunes de interés general, así como para el arrendamiento de los elementos comunes, es necesario contar con el cómputo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, es decir, es una excepción al párrafo 1º.
En primer lugar, nos surge la duda de qué ha de notificarse.
La LPH, este artículo señala que ha de computarse sobre la totalidad de cuotas y propietarios.
Hay que tener en cuenta que en primera convocatoria, es necesario que a la Junta asistan el 50% de las cuotas y propietarios, pero, que como de todos es sabido, normalmente, las Juntas se celebran en 2ª convocatoria en la que no se señala un quórum específico; por lo tanto, en muchas ocasiones, el nº de asistentes es muy inferior al nº de ausentes, por lo tanto, la duda que se nos plantea, que se nos está planteando en numerosas consultas es QUÉ HA DE NOTIFICARSE: el acuerdo ya ha de salir de la Junta..., el acuerdo de las 3/5 partes ha de salir de la Junta.
Pues bien, sobre esto hay una.... no conocemos Jurisprudencia porque posiblemente se esté solucionando con anterioridad en las propias Juntas o, en los Colegios de Administradores, están dando allí unas recomendaciones.
Nuestro criterio es que se puede adoptar por mayoría simple de los asistentes. Efectivamente, lo que se notifica es un preacuerdo, y como les he dicho antes, haya que esperar a la contestación o al silencio de los no asistentes, teniendo en cuenta que la ley señala que el silencio es positivo, es decir, que sólo hay que contestar en los casos en los que estemos en contra de este determinado acuerdo.
Supone además, como les he dicho antes, una excepción al régimen de la unanimidad."
Hola Scarlett. ¿Has visto?, se ha quedado sin tinta, ¡¡Que bonito!!
Prosigo.
Entonces todo lo que se le ponga ……a quien sea, sea o NO contrario a la Ley, y/o se consiga o NO mayoría, todo absolutamente todo, una vez que a dos o tres se les ponga, es validos y ejecutivo. Peeero……, puede haber un problema: ¡¡impuggggggnaciooooooooooooooooooón!!.
Pues, ¡NO,NO,NO!. ¡Esto!, ¡tiene!, ¡solucioooón!. (por si las moscas, cojoneras):
Se convoca a Junta. Se acuerda lo que se quiera (lo que se le ponga al presi, sus “allegados”, y Felipe). Se deja para el tiempo…….Y cuando ya toel mundo se cree que el acuerdo NO ha prosperado……., y están tan tranquilos (y, fuera de plazo), se empiezan las obras. Y ya está. Paqué llevarse mal rato.
Saludos.
Prosigo.
Entonces todo lo que se le ponga ……a quien sea, sea o NO contrario a la Ley, y/o se consiga o NO mayoría, todo absolutamente todo, una vez que a dos o tres se les ponga, es validos y ejecutivo. Peeero……, puede haber un problema: ¡¡impuggggggnaciooooooooooooooooooón!!.
Pues, ¡NO,NO,NO!. ¡Esto!, ¡tiene!, ¡solucioooón!. (por si las moscas, cojoneras):
Se convoca a Junta. Se acuerda lo que se quiera (lo que se le ponga al presi, sus “allegados”, y Felipe). Se deja para el tiempo…….Y cuando ya toel mundo se cree que el acuerdo NO ha prosperado……., y están tan tranquilos (y, fuera de plazo), se empiezan las obras. Y ya está. Paqué llevarse mal rato.
Saludos.
Esto de que te obligue un "acuerdo" que no alcanza las mayorías exigidas por la ley ¡tiene bemoles!
Pero eso sí, para inscribirlo mejor que sea "un buen acuerdo"
¿Qué es un acuerdo?
¿Cualquier cosa que decidan tres entre 100?
Porque aunque no se haya obtenido la mayoría...¡ya impugnarán los otros 97 o uno de ellos!
Entonces ¿para qué sirve la LPH y todas las normas sobre las mayorías? Si después se puede ¿acordar? como se quiera.
En una de las preguntas que se hacían en el coloquio, le preguntaban a Loscertales si se podían incluir en el Estatuto normas más favorables y ponía el ejemplo del quórum.
Contestación contundente: NO
Explicación: es una norma imperativa.
Y ahora se dice que si "se adopta por un quórum inferior, el acuerdo es válido"
¿Qué pasa, que ya no es imperativa, o qué?
Pues yo no lo tengo claro.
¿Para qué hay que hacerlo "mal"? Para que el propietario se vea obligado a impugnar.
No me extraña que los propietarios estén hasta los ... y las propietarias hasta lo que no tienen.
¿Qué diferencia hay entre quórum y mayoría?
Pero eso sí, para inscribirlo mejor que sea "un buen acuerdo"
¿Qué es un acuerdo?
¿Cualquier cosa que decidan tres entre 100?
Porque aunque no se haya obtenido la mayoría...¡ya impugnarán los otros 97 o uno de ellos!
Entonces ¿para qué sirve la LPH y todas las normas sobre las mayorías? Si después se puede ¿acordar? como se quiera.
En una de las preguntas que se hacían en el coloquio, le preguntaban a Loscertales si se podían incluir en el Estatuto normas más favorables y ponía el ejemplo del quórum.
Contestación contundente: NO
Explicación: es una norma imperativa.
Y ahora se dice que si "se adopta por un quórum inferior, el acuerdo es válido"
¿Qué pasa, que ya no es imperativa, o qué?
Pues yo no lo tengo claro.
¿Para qué hay que hacerlo "mal"? Para que el propietario se vea obligado a impugnar.
No me extraña que los propietarios estén hasta los ... y las propietarias hasta lo que no tienen.
¿Qué diferencia hay entre quórum y mayoría?
Hola Scarlett. Tu ultimo mensaje me da “alas”.
Mira esto:
María Rosa, propietaria del 4º 1º, 4º 2º, 4º 3º, 4º 4º, 3º 1º, 2º 4º, y bajo 1º (total 6 viviendas, alquiladas, por supuesto, y un local). Y como, ya sabes, soy morosa, debo 6 recibos del local).
Me mandan la convocatoria a junta, y me encuentro con esto:
ORDEN DEL DIA
1) REVISION Y APROBACION (si procede NO lo pone, Felipe lo da por aprobado).
2) RENOVACION DE CARGOS.
3) RUEGOS Y PREGUNTAS.
Rogándole su asistencia a dicho acto, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente (eso se lo dice a tod@s, por cumplir)
Fdo.: El secretario Administrador.
Alos efectos de lo determinado en el Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, se relacionan a continuación los PROPIETARIOS (podrías tu tener razón) con deuda pendiente de pago, advirtiéndose que de NO hacer frente a la misma antes de iniciarse la Junta, NO tendrán derecho de voto:
Bajo 1º 1000€. (propietario?)
Scarlett, ahora que pasa?. Ahora SÍ que NO entiendo nada. Si solo hay uno (bajo 1º) con deuda pendiente de pago…. Te imaginas que luego en el Acta aparecen el 4º 1º y los otros 5, como sin derecho de voto?. Eso es NULO DE PLENO DERECHO, lo que NO figura en el Orden del día NO puede acordarse. ¿Como lo ves?.
Saludos.
P.D. Que bonito, NO que se gaste la tinta, sino que te digan que mereció la pena. YO creo que lo habías entendido, ¡pillina! (Como le dijo alguien a Justa, que me hizo mucha gracia).
Saludos cordiales a tod@s.
Mira esto:
María Rosa, propietaria del 4º 1º, 4º 2º, 4º 3º, 4º 4º, 3º 1º, 2º 4º, y bajo 1º (total 6 viviendas, alquiladas, por supuesto, y un local). Y como, ya sabes, soy morosa, debo 6 recibos del local).
Me mandan la convocatoria a junta, y me encuentro con esto:
ORDEN DEL DIA
1) REVISION Y APROBACION (si procede NO lo pone, Felipe lo da por aprobado).
2) RENOVACION DE CARGOS.
3) RUEGOS Y PREGUNTAS.
Rogándole su asistencia a dicho acto, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente (eso se lo dice a tod@s, por cumplir)
Fdo.: El secretario Administrador.
Alos efectos de lo determinado en el Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, se relacionan a continuación los PROPIETARIOS (podrías tu tener razón) con deuda pendiente de pago, advirtiéndose que de NO hacer frente a la misma antes de iniciarse la Junta, NO tendrán derecho de voto:
Bajo 1º 1000€. (propietario?)
Scarlett, ahora que pasa?. Ahora SÍ que NO entiendo nada. Si solo hay uno (bajo 1º) con deuda pendiente de pago…. Te imaginas que luego en el Acta aparecen el 4º 1º y los otros 5, como sin derecho de voto?. Eso es NULO DE PLENO DERECHO, lo que NO figura en el Orden del día NO puede acordarse. ¿Como lo ves?.
Saludos.
P.D. Que bonito, NO que se gaste la tinta, sino que te digan que mereció la pena. YO creo que lo habías entendido, ¡pillina! (Como le dijo alguien a Justa, que me hizo mucha gracia).
Saludos cordiales a tod@s.
Scarles, los mensajes se cruzan y pasan estas cosas. Las alas NO me las da tu último mensaje, fue el antepenúltimo.
Ya ves, para inscribirlo en los Estatutos, TODO COMO DIOS MANDA (Hay que guardar las apariencias), pero, la realidad, es que todo es válido.
Eso SÍ, puedes impugnar, pero sin pasarte, mas bien quedándote corta, pues te pasas un pelín (un error), y ya NO ganas al 100% y tienes que pagarte tus costas. Más el tiempo de espera (4 o 6 años), malos ratos, malas caras, cuanto menos, de tus “vecinos”… y ¡ojo! (se me pasaba) tiene que ser en tiempo y forma (NO puedes deber ni un euro, ni pasarte un día). Está claro que quien hizo la Ley hizo la trampa.
Scarlett, te tengo que contar algo. Es del abogado que me han asignado (NO lo quiero.
Ya ves, para inscribirlo en los Estatutos, TODO COMO DIOS MANDA (Hay que guardar las apariencias), pero, la realidad, es que todo es válido.
Eso SÍ, puedes impugnar, pero sin pasarte, mas bien quedándote corta, pues te pasas un pelín (un error), y ya NO ganas al 100% y tienes que pagarte tus costas. Más el tiempo de espera (4 o 6 años), malos ratos, malas caras, cuanto menos, de tus “vecinos”… y ¡ojo! (se me pasaba) tiene que ser en tiempo y forma (NO puedes deber ni un euro, ni pasarte un día). Está claro que quien hizo la Ley hizo la trampa.
Scarlett, te tengo que contar algo. Es del abogado que me han asignado (NO lo quiero.
2ª Ponencia
"Nos dice que aunque se... aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, se puede adoptar por este quórum de las 3/5 partes.
Ahora bien, ¿qué ha de significar esto?
Pues tenemos que relacionarlo con ese párrafo 1º.
Nosotros consideramos que... creo que esto también lo ha matizado Daniel Loscertales, que se trata de una cuestión meramente descriptiva, es decir, pues si se va a instalar un nuevo ascensor, evidentemente, en la descripción del Título, no va a aparecer este nuevo elemento, aunque lo podemos hacer, y aunque se puede modificar realmente, de acuerdo con lo que nos dice este precepto legal, o, por ejemplo, destinar parte del cuarto de calderas o de las escaleras a esta nueva instalación, evidentemente, la descripción del Título Constitutivo se va a modificar, es decir, consideramos que se trata de una cuestión meramente descriptiva, evidentemente para poderlo conjugar con lo que supone el párrafo 1º.
Ahora bien, también nos surge la duda, y, ¿si se van a producir unas grandes obras que que alteran la estructura o fábrica del edificio, y que por ende, como señala el artículo 12 y 17. 1º se necesita el acuerdo unánime?
Pues bien, en este sentido, está claro que nuestra opinión, y consideramos que también la de la mayoría de la Doctrina, es que en este supuesto, cuando supone las nuevas instalaciones una gran obra que altera la estructura o fábrica del edificio se requiere el ACUERDO UNÁNIME.
Ahora bien, también está claro que, como les he repetido antes, el acuerdo es VÁLIDO Y EJECUTIVO, por lo tanto el propietario que considere que se están alterando la estructura o fábrica del edificio, es necesario que impugne judicialmente, aconsejando que tenga un buen informe técnico, que lo debería tener antes también la Comunidad para evitar este tipo de acciones judiciales o de juicios en contra de ella.
Con un buen informe técnico y, desde luego, pidiendo la SUSPENSIÓN CAUTELAR del acuerdo, porque nos podríamos encontrar que una vez que hemos impugnado este acuerdo y que posteriormente nos diesen la razón , el ascensor, por ejemplo, ya estuviese instalado.
Hay que tener en cuenta además que el artículo 9.º 1 c señala que , cuando se aprueben por las 3/5 partes la instalación de estos nuevos servicios comunes de interés general, se podrá realizar, se podrá obligar al propietario a que en su propiedad e... e.., deba consentir la instalación o el establecimiento de SERVIDUMBRES. ¿Qué hemos de entender por tal?"
"Nos dice que aunque se... aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, se puede adoptar por este quórum de las 3/5 partes.
Ahora bien, ¿qué ha de significar esto?
Pues tenemos que relacionarlo con ese párrafo 1º.
Nosotros consideramos que... creo que esto también lo ha matizado Daniel Loscertales, que se trata de una cuestión meramente descriptiva, es decir, pues si se va a instalar un nuevo ascensor, evidentemente, en la descripción del Título, no va a aparecer este nuevo elemento, aunque lo podemos hacer, y aunque se puede modificar realmente, de acuerdo con lo que nos dice este precepto legal, o, por ejemplo, destinar parte del cuarto de calderas o de las escaleras a esta nueva instalación, evidentemente, la descripción del Título Constitutivo se va a modificar, es decir, consideramos que se trata de una cuestión meramente descriptiva, evidentemente para poderlo conjugar con lo que supone el párrafo 1º.
Ahora bien, también nos surge la duda, y, ¿si se van a producir unas grandes obras que que alteran la estructura o fábrica del edificio, y que por ende, como señala el artículo 12 y 17. 1º se necesita el acuerdo unánime?
Pues bien, en este sentido, está claro que nuestra opinión, y consideramos que también la de la mayoría de la Doctrina, es que en este supuesto, cuando supone las nuevas instalaciones una gran obra que altera la estructura o fábrica del edificio se requiere el ACUERDO UNÁNIME.
Ahora bien, también está claro que, como les he repetido antes, el acuerdo es VÁLIDO Y EJECUTIVO, por lo tanto el propietario que considere que se están alterando la estructura o fábrica del edificio, es necesario que impugne judicialmente, aconsejando que tenga un buen informe técnico, que lo debería tener antes también la Comunidad para evitar este tipo de acciones judiciales o de juicios en contra de ella.
Con un buen informe técnico y, desde luego, pidiendo la SUSPENSIÓN CAUTELAR del acuerdo, porque nos podríamos encontrar que una vez que hemos impugnado este acuerdo y que posteriormente nos diesen la razón , el ascensor, por ejemplo, ya estuviese instalado.
Hay que tener en cuenta además que el artículo 9.º 1 c señala que , cuando se aprueben por las 3/5 partes la instalación de estos nuevos servicios comunes de interés general, se podrá realizar, se podrá obligar al propietario a que en su propiedad e... e.., deba consentir la instalación o el establecimiento de SERVIDUMBRES. ¿Qué hemos de entender por tal?"
