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arreglo en portal, electricidad, contadores, tenemos q pagar?
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Hola Scarles. Hace varios días enviaste un mensaje con un modelo “de impugnación judicial”, pero no recuerdo en que tema fue. Me puedes decir donde...? Hay un detalle que me interesa, y en la próxima demanda de impugnación lo voy a incluir. Trata del posible allanamiento por parte de la Comunidad (administrador). Gracias.
Saludos.
21.- En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las .... viviendas y la oficina que se situa en el portal número ... con acceso independiente por la zona privada de uso público, se hace constar que al haberse instalado contadores individuales de consumos tanto de calefacción como de ACS para los referidos elementos, serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada uno de ellos en función de su porcentaje de consumos sobre el total. En los supuestos que pudieren plantearse de reparto de COSTOS FIJOS O QUE NO FUEREN DETERMINABLES POR LECTURA DE CONTADOR, se prorratearán entre los ... elementos en función de su porcentaje de participación en la Comunidad.
Serán de cuenta y cargo exclusivo de los beneficiarios del servicio de calefacción y ACS central el mantenimiento, consumos y reposición de todos los equipos que componen la citada instalación para su correcto funcionamiento y en particular se indican además de los contenidos en el interior del cuarto de calderas situado junto al portal ..., la acometida de gas desde el tendido de la calle.... hasta la propia centralización y las chimeneas que se encuentran adosadas a la fachada del patio desde la misma centralización hasta superar la cubierta del edificio. Si fuere necesario acoplar mayor número de chimeneas o de mayor sección que el actual, los usuarios del citado servicio podrán efectuarlo a su cuenta y cargo adosándolas igualmente a la fachada del patio interior de la propia edificación sin necesidad de contar con autorización del resto de propietarios de la comunidad por el lugar que resultare más propio.
Respecto a lo que he remarcado con mayúsculas, en mi comunidad hubo diversidad de opiniones e interpretaciones.
Había quien decía que los costos fijos se refieren a: mantenimiento y otros gastos que son constantes y más o menos obligatorios y no querían que se pusiera ningún gasto de disponibilidad o pérdidas en la distribución (anterior presidente y pocos más) y que fuera el total del gasto proporcional al consumo.
Había otros que decían que había que incluir en estos COSTOS FIJOS una cantidad (entre el 40 y el 50% del gasto) que "supuestamente" hay de pérdidas de distribución y que afectan a todos consumas o no.
Esta última opinión es la del administrador. También decían que había que pagarse por cuota de participación por ser un costo fijo independiente del consumo.
El CADEM y otros también contemplan este gasto de disponibilidad del servicio pero proponen que se haga un reparto por igual entre los propietarios y el resto proporcional al consumo.
Total que la discusión estaba en si era gasto fijo o no y qué era FIJO.
Para aclarar esto, la empresa de mantenimiento se encarga de hacer un estudio anual teniendo en cuenta las mediciones que dan los contadores individuales y obtiene esa cantidad de pérdidas anualmente.
Curiosamente, un año ha dado más del 50% de pérdidas , y el siguiente ,el 30%,
¿por qué será?
El mundo de las Comunidades de Propietarios complicado ... ¡Y tanto que sí!
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Se trata de comparar.
En mi escritura de compraventa y en la escritura de Obra Nueva y división horizontal sólo aparece una y se la llama "cuota de participación" pero el caso es que se nos considera a cada portal individualmente "SIN TENER RELACIÓN" con los otros portales.
Entonces, ¿por qué no se nos ha establecido también una cuota de participación para los gastos que sólo afecten a cada portal?
Porque el 7,62 % del caso anterior, ¿tiene que ser a la fuerza proporcional al 3,12% (en relación al total del edificio)?
¿Es así cómo se dice: 3,12 0,60= 3,72? Para los gastos relacionados con la totalidad del edificio?
Respecto a lo "especialmente establecido" aunque la LPH no dice nada de unanimidad, ya sé que lo dice la Jurisprudencia. En algunas sentencias habla de unanimidad para establecer otra cuota de participación diferente a la fijada en el título . En el caso anterior, 3,12 y 0,60 en relación a la totalidad del edificio; igual que a nosotros que nos aparecen sólo esas.
Entiendo que para modificar esto haga falta la unanimidad pues supone una modificación del título constitutivo, pero, de no aparecer la cuota para el portal, que es una individualización, ¿cómo se establece lo que hay que establecer? ¿Con la unanimidad de la totalidad del edificio o la unanimidad de los propietarios en cada portal o proporcionalmente a la única que tenemos y entonces al hallarla todos los elementos toman parte, matemáticamente hablando, en el establecimiento de la cuota de un portal pues todas las cuotas son tenidas en cuenta?
Pasa lo mismo que con el tema "susceptibles de individualización" En algunas sentencias dice: susceptibles de individualización "por contador" y, claramente, es una deducción que no aparece expresamente en la LPH. Es más cuando se redactó la LPH 1960, dudo que existieran en muchas comunidades contadores individualizadores del gasto para cada propietario aunque sí los había para cada portal de un edificio; por eso, las diferentes maneras de llegar a una individualización dependerá del edificio en concreto.
En una finca con un único portal, las individualizaciones se referirán a cada propietario; sin embargo, en otra finca con ocho portales, cada uno de éstos es una individualización de la finca principal y dentro de cada uno, lo que se pueda individualizar después.
Por eso, creo, no es lo mismo gastos generales (que afectan a la totalidad del edificio) y los gastos comunes que serán comunes al grupo al que se puedan imputar pues habrá gastos comunes que lo son de un portal y otros que lo sean de otro (no tienen por qué coincidir) Estoy hablando de gastos, no de elementos comunes.
Si todos los gastos que no sean individualizables por contador o similar fueran interpretados como generales, todo propietario tendría que contribuir absolutamente a todo según el art. 9.º e, obviando ,por ejemplo el 11.º 2, donde se habla de gastos comunes. Si aquí se dice que el disidente no está obligado es porque no se trata de gastos generales, luego hay gastos que no han de ser interpretados como generales a pesar de que no se individualicen mediante contador y es, porque yo insisto, en mi atrevido entender, "para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán GENERALES los gastos que no sean imputables a uno o VARIOS PISOS o LOCALES, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art. 11.2 de esta ley"
No es mi deseo liar, lo prometo, sino dar mi opinión aunque ya sé que para mucha gente es errónea.
Pero bueno interpretaciones distintas hay en la Doctrina sobre algunos temas y, NO PASA NADA.
Un cordial saludo
En mi escritura de compraventa y en la escritura de Obra Nueva y división horizontal sólo aparece una y se la llama "cuota de participación" pero el caso es que se nos considera a cada portal individualmente "SIN TENER RELACIÓN" con los otros portales.
Entonces, ¿por qué no se nos ha establecido también una cuota de participación para los gastos que sólo afecten a cada portal?
Porque el 7,62 % del caso anterior, ¿tiene que ser a la fuerza proporcional al 3,12% (en relación al total del edificio)?
¿Es así cómo se dice: 3,12 0,60= 3,72? Para los gastos relacionados con la totalidad del edificio?
Respecto a lo "especialmente establecido" aunque la LPH no dice nada de unanimidad, ya sé que lo dice la Jurisprudencia. En algunas sentencias habla de unanimidad para establecer otra cuota de participación diferente a la fijada en el título . En el caso anterior, 3,12 y 0,60 en relación a la totalidad del edificio; igual que a nosotros que nos aparecen sólo esas.
Entiendo que para modificar esto haga falta la unanimidad pues supone una modificación del título constitutivo, pero, de no aparecer la cuota para el portal, que es una individualización, ¿cómo se establece lo que hay que establecer? ¿Con la unanimidad de la totalidad del edificio o la unanimidad de los propietarios en cada portal o proporcionalmente a la única que tenemos y entonces al hallarla todos los elementos toman parte, matemáticamente hablando, en el establecimiento de la cuota de un portal pues todas las cuotas son tenidas en cuenta?
Pasa lo mismo que con el tema "susceptibles de individualización" En algunas sentencias dice: susceptibles de individualización "por contador" y, claramente, es una deducción que no aparece expresamente en la LPH. Es más cuando se redactó la LPH 1960, dudo que existieran en muchas comunidades contadores individualizadores del gasto para cada propietario aunque sí los había para cada portal de un edificio; por eso, las diferentes maneras de llegar a una individualización dependerá del edificio en concreto.
En una finca con un único portal, las individualizaciones se referirán a cada propietario; sin embargo, en otra finca con ocho portales, cada uno de éstos es una individualización de la finca principal y dentro de cada uno, lo que se pueda individualizar después.
Por eso, creo, no es lo mismo gastos generales (que afectan a la totalidad del edificio) y los gastos comunes que serán comunes al grupo al que se puedan imputar pues habrá gastos comunes que lo son de un portal y otros que lo sean de otro (no tienen por qué coincidir) Estoy hablando de gastos, no de elementos comunes.
Si todos los gastos que no sean individualizables por contador o similar fueran interpretados como generales, todo propietario tendría que contribuir absolutamente a todo según el art. 9.º e, obviando ,por ejemplo el 11.º 2, donde se habla de gastos comunes. Si aquí se dice que el disidente no está obligado es porque no se trata de gastos generales, luego hay gastos que no han de ser interpretados como generales a pesar de que no se individualicen mediante contador y es, porque yo insisto, en mi atrevido entender, "para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán GENERALES los gastos que no sean imputables a uno o VARIOS PISOS o LOCALES, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art. 11.2 de esta ley"
No es mi deseo liar, lo prometo, sino dar mi opinión aunque ya sé que para mucha gente es errónea.
Pero bueno interpretaciones distintas hay en la Doctrina sobre algunos temas y, NO PASA NADA.
Un cordial saludo
Una pregunta ¿es la misma persona Dickturpin, DickTurpin o Dick Turpin? Está escrito de diferente forma, por eso lo digo.
Pues eso dice DickTurpin, antes Dickturpin;
"Por otra parte y en lo que a la empresa de conservación se refiere, aunque no contribuyan, no se les puede impedir que voten a favotr de una u otra empresa de mantenimiento. Ello no impedirá que el propietario que se sienta económicamente perjudicado por el resultado de la votación inste amparo judicial"
Le pregunto: ¿Qué perjuicio podría alegar este propietario para instar amparo judicial?
pd: Que le conste Sr. D. Dickturpin que con sus tajantes palabras: "Va a ser mi última intervención en este foro pues nunca más volveré a entrar" da la sensación, al menos a mí me lo parece, que la culpa de que abandone la tenemos nosotros.
Y, no sé los demás, pero yo me siento muy mal cuando me siento culpable de algo que no entiendo qué es.
Un saludo
Pues eso dice DickTurpin, antes Dickturpin;
"Por otra parte y en lo que a la empresa de conservación se refiere, aunque no contribuyan, no se les puede impedir que voten a favotr de una u otra empresa de mantenimiento. Ello no impedirá que el propietario que se sienta económicamente perjudicado por el resultado de la votación inste amparo judicial"
Le pregunto: ¿Qué perjuicio podría alegar este propietario para instar amparo judicial?
pd: Que le conste Sr. D. Dickturpin que con sus tajantes palabras: "Va a ser mi última intervención en este foro pues nunca más volveré a entrar" da la sensación, al menos a mí me lo parece, que la culpa de que abandone la tenemos nosotros.
Y, no sé los demás, pero yo me siento muy mal cuando me siento culpable de algo que no entiendo qué es.
Un saludo
No te sientas mal, Scarles. Quien se va del foro lo hace porque quiere, aunque intentemos buscar una excusa.
Yo le he intentado (con excusa) y aquí sigo.
No obstante, si me voy será porque quiera, es más, soy de la opinión que: "Cuanto más interés tengan en que abandone… más empeño tendré en quedarme/seguir adelante” (yo. 26/06/2006 14:05).
Saludos Cordiales.
P.D. “Podemos ser necesarios pero no imprescindibles” (la misma).
Yo le he intentado (con excusa) y aquí sigo.
No obstante, si me voy será porque quiera, es más, soy de la opinión que: "Cuanto más interés tengan en que abandone… más empeño tendré en quedarme/seguir adelante” (yo. 26/06/2006 14:05).
Saludos Cordiales.
P.D. “Podemos ser necesarios pero no imprescindibles” (la misma).
juli
Me refiero a los locales y plazas de garaje que no contribuyen al gasto de mantenimiento, ni ningún gasto relacionado con el ascensor, ¿si votarían para la sustitución del ascensor cuando los estatutos ya les exime expresamente del gasto relacionado con dicha sustitución?
¿Me he explicado mejor?
Me refiero a los locales y plazas de garaje que no contribuyen al gasto de mantenimiento, ni ningún gasto relacionado con el ascensor, ¿si votarían para la sustitución del ascensor cuando los estatutos ya les exime expresamente del gasto relacionado con dicha sustitución?
¿Me he explicado mejor?
ESTATUTOS
3.- Los gastos correspondientes a las fachadas exteriores o escaparates de los locales comerciales situados en planta baja serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de cada una de ellos.
Los del resto de fachada general del Edificio, lo serán por la totalidad de propietarios del Edificio en proporción todos ellos a sus respectivas cuotas de participación.
4. Los gastos de conservación, reparación y sustitución de las cubiertas de tejado y sus chimeneas de albañilería, patio interior de la propia edificación y sus escaleras de acceso, así como las redes de saneamiento tanto pluviales como fecales, bombeos de achique de aguas de filtraciones se subsuelo a nivel de sótano, limpieza y reposición de los sifones de aguas pluviales y de fecales, serán de cuenta y cargo de modo conjunto por todos los propietarios del Edificio, inclusive los de planta baja y plantas de sótanos, en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
5.- Son considerados elementos particulares de cada propietario de vivienda, los ventanales de vidrio y aluminio con que cuenta cada uno de ellos, pasamanos y manparas de alumnio y vidrio de tendederos.
6.- La reposición y/o sustitución de elementos de fachada tanto generales como particulares se efectuará utilizando los mismos materiales e idéntico acabado.
7.- Se prohibe totalmente el cerramiento de las terrazas y tendederos, salvo el mínimo cerramiento mediante manpara de aluminio y vidrio, es decir, se obliga a mantener la configuración actual.
8.- Las superficies accesibles por el público que se sitúan a nivel de plantas bajas sobre locales subterráneos de aparcamiento de vehículos o garaje, tendrán carácter de uso público, si bien su propiedad y su mantenimiento serán privados y, por tanto, con cargo a la COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS del Edificio.
3.- Los gastos correspondientes a las fachadas exteriores o escaparates de los locales comerciales situados en planta baja serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de cada una de ellos.
Los del resto de fachada general del Edificio, lo serán por la totalidad de propietarios del Edificio en proporción todos ellos a sus respectivas cuotas de participación.
4. Los gastos de conservación, reparación y sustitución de las cubiertas de tejado y sus chimeneas de albañilería, patio interior de la propia edificación y sus escaleras de acceso, así como las redes de saneamiento tanto pluviales como fecales, bombeos de achique de aguas de filtraciones se subsuelo a nivel de sótano, limpieza y reposición de los sifones de aguas pluviales y de fecales, serán de cuenta y cargo de modo conjunto por todos los propietarios del Edificio, inclusive los de planta baja y plantas de sótanos, en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
5.- Son considerados elementos particulares de cada propietario de vivienda, los ventanales de vidrio y aluminio con que cuenta cada uno de ellos, pasamanos y manparas de alumnio y vidrio de tendederos.
6.- La reposición y/o sustitución de elementos de fachada tanto generales como particulares se efectuará utilizando los mismos materiales e idéntico acabado.
7.- Se prohibe totalmente el cerramiento de las terrazas y tendederos, salvo el mínimo cerramiento mediante manpara de aluminio y vidrio, es decir, se obliga a mantener la configuración actual.
8.- Las superficies accesibles por el público que se sitúan a nivel de plantas bajas sobre locales subterráneos de aparcamiento de vehículos o garaje, tendrán carácter de uso público, si bien su propiedad y su mantenimiento serán privados y, por tanto, con cargo a la COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS del Edificio.
el otro dia planteé el tema del video-portero y sigo sin tener claro si es un sistema de vigilancia y por lo tanto es un Servicio Común, o el aparato que está en mi vivienda es personal, aunque forme parte del equipo completo. incluido el del portal.
si no puedo mandar personalmente repararlo a quien yo quiera, o sustituirlo por otro de distinta marca, pues debo hacerlo a traves de la comunidad
¿no es entoces un Servicio Comun?
un saludo a todos
si no puedo mandar personalmente repararlo a quien yo quiera, o sustituirlo por otro de distinta marca, pues debo hacerlo a traves de la comunidad
¿no es entoces un Servicio Comun?
un saludo a todos
SÓTANOS
9.- En la planta de sótano serán de uso común para las plazas de garajes, la rampa y puerta de acceso rodado, las salidas de emergencia, los pasillos de circulación y las instalaciones de iluminación, contra incendios, motores de ventilación, chimeneas de evacuación de gases hasta tejado o cubierta completas, y demás instalaciones propias para uso de garajes previstas en las plantas de sótanos de este Edificio, debiendo de contribuir a los gastos de su limpieza, conservación y reposición todos los propietarios de las plantas de sótano, en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
Si en el futuro la instalación de garaje necesitare de mayor número de conductos o chimeneas de evacuación de gases, sus propietarios quedan facultados para efectuarlo a su cuenta y cargo exclusivo a través del patio interior de la propia edificación, adosándolos a la fachada del patio por el lugar más razonable hasta superar la cubierta del Edificio y sin necesidad de contar con la autorización del resto de propietarios de la Comunidad.
10.- En los pasillos de rodadura y salidas de emergencia de las plantas de sótano, no se podrán estacionar vehículos ni depositar objetos de ninguna clase, ni realizar cualquier actividad que impida la libre circulación por aquellos.
En los trasteros situados en los sótanos de garaje no se podrán depositar o almacenar materiales o sustancias que por su toxicidad, combustibilidad u otras razones, sean peligrosas para la integridad de los copropietarios o del inmueble. Asimismo, se prohíbe absolutamente la instalación de cualquier tipo de aparato con consumo eléctrico permanente, conectado a la instalación eléctrica de dichas plantas de sótanos.
11.- Los propietarios de parcelas de garaje no podrán cerrar las mismas.
9.- En la planta de sótano serán de uso común para las plazas de garajes, la rampa y puerta de acceso rodado, las salidas de emergencia, los pasillos de circulación y las instalaciones de iluminación, contra incendios, motores de ventilación, chimeneas de evacuación de gases hasta tejado o cubierta completas, y demás instalaciones propias para uso de garajes previstas en las plantas de sótanos de este Edificio, debiendo de contribuir a los gastos de su limpieza, conservación y reposición todos los propietarios de las plantas de sótano, en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
Si en el futuro la instalación de garaje necesitare de mayor número de conductos o chimeneas de evacuación de gases, sus propietarios quedan facultados para efectuarlo a su cuenta y cargo exclusivo a través del patio interior de la propia edificación, adosándolos a la fachada del patio por el lugar más razonable hasta superar la cubierta del Edificio y sin necesidad de contar con la autorización del resto de propietarios de la Comunidad.
10.- En los pasillos de rodadura y salidas de emergencia de las plantas de sótano, no se podrán estacionar vehículos ni depositar objetos de ninguna clase, ni realizar cualquier actividad que impida la libre circulación por aquellos.
En los trasteros situados en los sótanos de garaje no se podrán depositar o almacenar materiales o sustancias que por su toxicidad, combustibilidad u otras razones, sean peligrosas para la integridad de los copropietarios o del inmueble. Asimismo, se prohíbe absolutamente la instalación de cualquier tipo de aparato con consumo eléctrico permanente, conectado a la instalación eléctrica de dichas plantas de sótanos.
11.- Los propietarios de parcelas de garaje no podrán cerrar las mismas.
12.- Los gastos de mantenimiento y reposición de la infraestructura común de telecomunicaciones de que está dotado el Edificio correrán de cuenta y cargo de los propietarios de las viviendas, oficina y locales comerciales en función de sus respectivas cuotas de participación.
13.- La promotora o, en su caso, los futuros propietarios de locales comerciales en planta baja, podrán conectar acometidas a la red general de saneamiento o a cualquier otra INSTALACIÓN GENERAL actualmente existente o que en el futuro pueda crearse, aun cuando las tuberías discurran por el techo de los garajes de las plantas de sótano, tanto vertical como horizontalmente y todo ello sin necesidad de previa autorización de los propietarios de la misma, bastando su previa comunicación para que los mismos vengan obligados a facilitarles el acceso necesario.
Los daños o desperfectos que pudieran ocasionarse por tales obras serán de cuenta exclusiva de quien los realizara.
14.- La línea telefónica para el sistema REM de rescate en los cuatro equipos de ascensor será mantenida exclusivamente por los propietarios de viviendas de los cuatro portales del Edificio prorrateándose a partes iguales entre los mismos.
13.- La promotora o, en su caso, los futuros propietarios de locales comerciales en planta baja, podrán conectar acometidas a la red general de saneamiento o a cualquier otra INSTALACIÓN GENERAL actualmente existente o que en el futuro pueda crearse, aun cuando las tuberías discurran por el techo de los garajes de las plantas de sótano, tanto vertical como horizontalmente y todo ello sin necesidad de previa autorización de los propietarios de la misma, bastando su previa comunicación para que los mismos vengan obligados a facilitarles el acceso necesario.
Los daños o desperfectos que pudieran ocasionarse por tales obras serán de cuenta exclusiva de quien los realizara.
14.- La línea telefónica para el sistema REM de rescate en los cuatro equipos de ascensor será mantenida exclusivamente por los propietarios de viviendas de los cuatro portales del Edificio prorrateándose a partes iguales entre los mismos.
.................................
15.- Queda terminantemente prohibida la guarda y tenencia de animales en los balcones o terrazas de las viviendas así como en los garajes y trasteros de las plantas de sótano y bajo cubierta.
16.- Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, agruparlas, comunicarlas entre sí y segregarlas, tanto horizontal como verticalmente, previa licencia municipal y bajo dirección técnica competente, señalando para cada vivienda resultante, las cuotas de participación que estimen convenientes, dentro de las primitivas a signadas a ellas y sin poder alterar las de las restantes. Aun conservando su individualidad registral, podrán unirse las viviendas colindantes entre sí, realizando los actos materiales necesarios, tales como apertura de huecos de comunicación, con las debidas condiciones de seguridad y dirección facultativa.
Todo lo que antecede sin necesidad de acuerdo alguno de la Junta de Propietarios y sin otro requisito que notificar a dicha Junta la operación u obra efectuadas.
El mismo derecho y en las mismas condiciones lo tendrán los propietarios de locales de negocio de planta baja, pero únicamente en sentido horizontal.
17.- Los propietarios de parcelas de garaje no podrán cerrar las mismas.
18.- Los propietarios de parcelas de garaje, así mismo y con los mismos requisitos, podrán agruparlos a otros estableciendo los nuevos porcentajes en el condominio, siempre y cuando no se alteren los señalados para las restantes fincas.
19.- Los trasteros de planta bajo cubierta y de la planta sótano, no podrán separarse de la vivienda o parcela de garaje de que son anejos.
20.-Los trasteros situados en las plantas bajo cubierta del Edificio no podrán ser destinados al uso de vivienda ni tampoco dotarles de los servicios de agua fría, ni caliente, ni calefacción. Únicamente serán destinados a su uso propio como accesorio y complemento de la vivienda, sin estar permitida la unión material con la misma.
15.- Queda terminantemente prohibida la guarda y tenencia de animales en los balcones o terrazas de las viviendas así como en los garajes y trasteros de las plantas de sótano y bajo cubierta.
16.- Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, agruparlas, comunicarlas entre sí y segregarlas, tanto horizontal como verticalmente, previa licencia municipal y bajo dirección técnica competente, señalando para cada vivienda resultante, las cuotas de participación que estimen convenientes, dentro de las primitivas a signadas a ellas y sin poder alterar las de las restantes. Aun conservando su individualidad registral, podrán unirse las viviendas colindantes entre sí, realizando los actos materiales necesarios, tales como apertura de huecos de comunicación, con las debidas condiciones de seguridad y dirección facultativa.
Todo lo que antecede sin necesidad de acuerdo alguno de la Junta de Propietarios y sin otro requisito que notificar a dicha Junta la operación u obra efectuadas.
El mismo derecho y en las mismas condiciones lo tendrán los propietarios de locales de negocio de planta baja, pero únicamente en sentido horizontal.
17.- Los propietarios de parcelas de garaje no podrán cerrar las mismas.
18.- Los propietarios de parcelas de garaje, así mismo y con los mismos requisitos, podrán agruparlos a otros estableciendo los nuevos porcentajes en el condominio, siempre y cuando no se alteren los señalados para las restantes fincas.
19.- Los trasteros de planta bajo cubierta y de la planta sótano, no podrán separarse de la vivienda o parcela de garaje de que son anejos.
20.-Los trasteros situados en las plantas bajo cubierta del Edificio no podrán ser destinados al uso de vivienda ni tampoco dotarles de los servicios de agua fría, ni caliente, ni calefacción. Únicamente serán destinados a su uso propio como accesorio y complemento de la vivienda, sin estar permitida la unión material con la misma.
Hola, Dickturpin o DickTurpin en agradecimiento a su dedicatoria:
"Va a ser mi última intervención en este foro pues nunca más volveré a entrar y te la dedico a ti, Anastasia/Scarlett/Lorea/etc";
yo también quiero dedicarle estos ESTATUTOS; espero con ellos corresponderle y agradecerle todo lo que ha contribuido y ayudado, con la paciencia que le caracteriza.
Un saludo
"Va a ser mi última intervención en este foro pues nunca más volveré a entrar y te la dedico a ti, Anastasia/Scarlett/Lorea/etc";
yo también quiero dedicarle estos ESTATUTOS; espero con ellos corresponderle y agradecerle todo lo que ha contribuido y ayudado, con la paciencia que le caracteriza.
Un saludo
Hola Scarles. Hace varios días enviaste un mensaje con un modelo “de impugnación judicial”, pero no recuerdo en que tema fue. Me puedes decir donde...? Hay un detalle que me interesa, y en la próxima demanda de impugnación lo voy a incluir. Trata del posible allanamiento por parte de la Comunidad (administrador). Gracias.
Saludos.
21.- En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las .... viviendas y la oficina que se situa en el portal número ... con acceso independiente por la zona privada de uso público, se hace constar que al haberse instalado contadores individuales de consumos tanto de calefacción como de ACS para los referidos elementos, serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada uno de ellos en función de su porcentaje de consumos sobre el total. En los supuestos que pudieren plantearse de reparto de COSTOS FIJOS O QUE NO FUEREN DETERMINABLES POR LECTURA DE CONTADOR, se prorratearán entre los ... elementos en función de su porcentaje de participación en la Comunidad.
Serán de cuenta y cargo exclusivo de los beneficiarios del servicio de calefacción y ACS central el mantenimiento, consumos y reposición de todos los equipos que componen la citada instalación para su correcto funcionamiento y en particular se indican además de los contenidos en el interior del cuarto de calderas situado junto al portal ..., la acometida de gas desde el tendido de la calle.... hasta la propia centralización y las chimeneas que se encuentran adosadas a la fachada del patio desde la misma centralización hasta superar la cubierta del edificio. Si fuere necesario acoplar mayor número de chimeneas o de mayor sección que el actual, los usuarios del citado servicio podrán efectuarlo a su cuenta y cargo adosándolas igualmente a la fachada del patio interior de la propia edificación sin necesidad de contar con autorización del resto de propietarios de la comunidad por el lugar que resultare más propio.
Respecto a lo que he remarcado con mayúsculas, en mi comunidad hubo diversidad de opiniones e interpretaciones.
Había quien decía que los costos fijos se refieren a: mantenimiento y otros gastos que son constantes y más o menos obligatorios y no querían que se pusiera ningún gasto de disponibilidad o pérdidas en la distribución (anterior presidente y pocos más) y que fuera el total del gasto proporcional al consumo.
Había otros que decían que había que incluir en estos COSTOS FIJOS una cantidad (entre el 40 y el 50% del gasto) que "supuestamente" hay de pérdidas de distribución y que afectan a todos consumas o no.
Esta última opinión es la del administrador. También decían que había que pagarse por cuota de participación por ser un costo fijo independiente del consumo.
El CADEM y otros también contemplan este gasto de disponibilidad del servicio pero proponen que se haga un reparto por igual entre los propietarios y el resto proporcional al consumo.
Total que la discusión estaba en si era gasto fijo o no y qué era FIJO.
Para aclarar esto, la empresa de mantenimiento se encarga de hacer un estudio anual teniendo en cuenta las mediciones que dan los contadores individuales y obtiene esa cantidad de pérdidas anualmente.
Curiosamente, un año ha dado más del 50% de pérdidas , y el siguiente ,el 30%,
¿por qué será?
El mundo de las Comunidades de Propietarios complicado ... ¡Y tanto que sí!
Yo tampoco me acuerdo en que tema fue. El caso es que lo he buscado y tampoco lo encuentro. Así que me he dicho para mí misma ¿y para qué buscar más sin saber por dónde andará?
Y ¿qué he hecho? Pues me he ido a buscarlo otra vez al mismo lugar de donde lo copié la otra vez: valcp.es.
Y aquí está:
JUICIO ORDINARIO DE IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS CONTRARIOS A LA LEY O ESTATUTOS
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
(El que corresponda por el lugar donde la finca se encuentre)
D./D.ª .................................. Procurador de los Tribunales y de D./D.ª ............................, (el propietario impugnante) como se acredita debidamente con escritura de poder que se acompaña, bajo la dirección Letrada del Abogado D./D.ª ..............................., comparece ante el Juzgado y como en derecho mejor proceda, DIGO:
Que por medio del presente escrito formulo demanda de JUICIO ORDINARIO contra la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en ......................... (ciudad, calle, plaza, etc.) en la persona de su representante legal, a fin de que se declare LA NULIDAD DEL ACUERDO ADOPTADO EN LA JUNTA CELEBRADA EL DÍA .........................., POR EL QUE SE MODIFICA EL TÍTULO, EN EL SENTIDO DE PERMITIR LA CONSTRUCCIÓN DE UN ANEXO DE VIVIENDA A FAVOR DE LOS DOS PISOS ÁTICOS UTILIZANDO LA CÁMARA DE AIRE EXISTENTE HASTA LA CUBIERTA DEL EDIFICIO.
(Se ha escogido este ejemplo por ser una situación que se produce en bastantes casos, pero este modelo es el que corresponde en cualquier supuesto que haya infracción de Ley o estatutos en los acuerdos de la Junta).
La demanda se basa en los siguientes:
Y ¿qué he hecho? Pues me he ido a buscarlo otra vez al mismo lugar de donde lo copié la otra vez: valcp.es.
Y aquí está:
JUICIO ORDINARIO DE IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS CONTRARIOS A LA LEY O ESTATUTOS
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA
(El que corresponda por el lugar donde la finca se encuentre)
D./D.ª .................................. Procurador de los Tribunales y de D./D.ª ............................, (el propietario impugnante) como se acredita debidamente con escritura de poder que se acompaña, bajo la dirección Letrada del Abogado D./D.ª ..............................., comparece ante el Juzgado y como en derecho mejor proceda, DIGO:
Que por medio del presente escrito formulo demanda de JUICIO ORDINARIO contra la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en ......................... (ciudad, calle, plaza, etc.) en la persona de su representante legal, a fin de que se declare LA NULIDAD DEL ACUERDO ADOPTADO EN LA JUNTA CELEBRADA EL DÍA .........................., POR EL QUE SE MODIFICA EL TÍTULO, EN EL SENTIDO DE PERMITIR LA CONSTRUCCIÓN DE UN ANEXO DE VIVIENDA A FAVOR DE LOS DOS PISOS ÁTICOS UTILIZANDO LA CÁMARA DE AIRE EXISTENTE HASTA LA CUBIERTA DEL EDIFICIO.
(Se ha escogido este ejemplo por ser una situación que se produce en bastantes casos, pero este modelo es el que corresponde en cualquier supuesto que haya infracción de Ley o estatutos en los acuerdos de la Junta).
La demanda se basa en los siguientes:
HECHOS
PRIMERO. El demandante es propietario del piso 4º-A de la Comunidad de Propietarios hoy demandada. Se acompaña copia de la escritura o nota de Registro. Documento n.º 1.
SEGUNDO. En la Junta de Propietarios celebrada el día ............................, se aprobó por amplía mayoría permitir que los áticos de la finca puedan utilizar, a su propio beneficio, la superficie que existe entre los mismos y la cubierta del edificio. A cambio pagarán a la Comunidad un complemento de la cuota, duplicando su aportación mensual se adjunta copia del Acta, como documento n.º 2.
TERCERO. En esta Junta estuvo presente el demandante y allí figura su oposición, como se puede comprobar con el documento referido en el punto anterior.
(En el supuesto de que el impugnante no hubiera asistido, acompañar copia de la notificación que acredite su oposición en el plazo de treinta días del art. 17.1).
CUARTO. Esta concesión especial está fundamentada en que este espacio no está utilizado y a los áticos les vendría muy bien y así se dice de forma literal en el Acta, argumentaciones que no son de recibo, ni de hecho ni de derecho, porque por la misma razón se podría abrir un hueco por la escalera y destinar este espacio a trasteros de todos los comuneros, con las obras de aseguramiento técnicas necesarias, que son similares a las que intentan realizar los propietarios beneficiados, como se comprueba en la misma Acta, según el documento citado y que se acompañada con el número 2.
QUINTO. Pero en todo caso, lo cierto es que la Ley exige unanimidad para este tipo de modificaciones, aunque no se produzca el otorgamiento de escritura pública con inscripción registral, es decir, que sea sólo por vía de hecho. Aquí esta decisión unánime no existe, pues la oposición de mi representado consta a la Comunidad.
A los anteriores hechos son de aplicar los siguientes:
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I
La competencia y jurisdicción corresponde al Juzgado que nos dirigimos, art. 52.1, punto 8.º, de la LEC, y corresponde la acción al JUICIO ORDINARIO, conforme a lo dispuesto en el art. 249.1, punto 8.º, de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil, pues estamos ante un proceso de PROPIEDAD HORIZONTAL.
II
El actor se encuentra legitimado ACTIVAMENTE como copropietario del inmueble y el Presidente de forma PASIVA, en representación de la Comunidad, a tenor de lo dispuesto en los arts. 13.3 de la LPH y 7.6 de la LEC.
III
El art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios para modificar el Título, como es el supuesto objeto de esta impugnación judicial, de ahí que deba ser declarado nulo.
IV
PRIMERO. El demandante es propietario del piso 4º-A de la Comunidad de Propietarios hoy demandada. Se acompaña copia de la escritura o nota de Registro. Documento n.º 1.
SEGUNDO. En la Junta de Propietarios celebrada el día ............................, se aprobó por amplía mayoría permitir que los áticos de la finca puedan utilizar, a su propio beneficio, la superficie que existe entre los mismos y la cubierta del edificio. A cambio pagarán a la Comunidad un complemento de la cuota, duplicando su aportación mensual se adjunta copia del Acta, como documento n.º 2.
TERCERO. En esta Junta estuvo presente el demandante y allí figura su oposición, como se puede comprobar con el documento referido en el punto anterior.
(En el supuesto de que el impugnante no hubiera asistido, acompañar copia de la notificación que acredite su oposición en el plazo de treinta días del art. 17.1).
CUARTO. Esta concesión especial está fundamentada en que este espacio no está utilizado y a los áticos les vendría muy bien y así se dice de forma literal en el Acta, argumentaciones que no son de recibo, ni de hecho ni de derecho, porque por la misma razón se podría abrir un hueco por la escalera y destinar este espacio a trasteros de todos los comuneros, con las obras de aseguramiento técnicas necesarias, que son similares a las que intentan realizar los propietarios beneficiados, como se comprueba en la misma Acta, según el documento citado y que se acompañada con el número 2.
QUINTO. Pero en todo caso, lo cierto es que la Ley exige unanimidad para este tipo de modificaciones, aunque no se produzca el otorgamiento de escritura pública con inscripción registral, es decir, que sea sólo por vía de hecho. Aquí esta decisión unánime no existe, pues la oposición de mi representado consta a la Comunidad.
A los anteriores hechos son de aplicar los siguientes:
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I
La competencia y jurisdicción corresponde al Juzgado que nos dirigimos, art. 52.1, punto 8.º, de la LEC, y corresponde la acción al JUICIO ORDINARIO, conforme a lo dispuesto en el art. 249.1, punto 8.º, de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil, pues estamos ante un proceso de PROPIEDAD HORIZONTAL.
II
El actor se encuentra legitimado ACTIVAMENTE como copropietario del inmueble y el Presidente de forma PASIVA, en representación de la Comunidad, a tenor de lo dispuesto en los arts. 13.3 de la LPH y 7.6 de la LEC.
III
El art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios para modificar el Título, como es el supuesto objeto de esta impugnación judicial, de ahí que deba ser declarado nulo.
IV
Esta unanimidad, con relación a obras o alteraciones en elementos comunes, viene exigida en los arts. 7.1 y 12 de la misma LPH.
V
Los acuerdos contrarios a Ley o Estatutos son impugnables conforme dispone el art. 18.1.a) y cabe la acción en el plazo de un año desde la celebración o a partir de la notificación al ausente, a tenor de lo dispuesto en el apartado 3 del mismo.
VI
El art. 18.4 de la LPH permite igualmente suspender la ejecutividad del acuerdo, decisión necesaria en este supuesto para evitar una obra de difícil o imposible reparación futura.
VII
El art. 397 del Código Civil que sólo permite la alteración de las cosas comunes cuando haya acuerdo del resto de partícipes.
VIII
La cuantía de la demanda de la demanda es indeterminada, a tenor del art. 253.3 de la LEC, toda vez que se trata de una declaración judicial sin especial contenido económico y que no tiene valoración con las reglas del art. 251. (Solamente podría valorarse la demanda si la impugnación fuera en relación a unas cuotas o pagos del afectado, incluso cuando la impugnación tenga como motivo el Presupuesto general o de alguna obra o servicio concreto).
IX
Es preceptiva la condena en costas, incluso aunque se produzca el allanamiento, toda vez que, en otro caso, sería un sistema fácil y abusivo esperar al proceso judicial para cumplir lo que antes le correspondía. Es claro que la Comunidad demandada ha infringido la Ley, por lo que entendemos existe temeridad y mala fe, conforme lo dispuesto en los arts. 394 y 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto,
SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito, junto con los documentos que se acompañan, se admita la demanda de Juicio Ordinario y se emplace a la parte demandada, siguiendo la correspondiente tramitación procesal, a fin de que en su día se dicte Sentencia declarando LA NULIDAD DEL ACUERDO DE LA JUNTA DONDE SE PERMITE EL USO DE ZONA COMÚN EN BENEFICIO EXCLUSIVO DE LOS PISOS ÁTICOS DE ESTA FINCA, con expresa imposición de costas.
OTROSI DIGO: Que para evitar que cuando llegue la resolución judicial firme, con posible Apelación, haya transcurrido un tiempo muy largo y entonces esté ya consolidada una situación de hecho manifiestamente ilegal, produciendo perjuicios irreparables al demandante y al resto de propietarios disconformes con la decisión ilegal.
(Esta petición, como se hace constar en los Fundamentos Jurídicos, es muy necesaria para este caso y para otros supuestos donde luego la reposición al estado primitivo sea casi imposible o se cree una situación irreversible, siempre que se quiera evitar la ejecución del acuerdo).
SUPLICO AL JUZGADO que a tenor de lo dispuesto en el art. 18.4 de la LPH y arts. 726.2 y 727, regla 11.ª, de la LEC, sea suspendido cautelarmente el acuerdo y se deje sin permiso la autorización de construir anexo a favor de las viviendas de la planta ático.
SEGUNDO OTROSI DIGO: Que esta parte señala los archivos o protocolos de ................... (referentes a aquellos documentos que no han podido ser acompañados con la demanda), sin perjuicio de otros medios de prueba que sean procedentes según la contestación del demandado, conforme previene los apartados 2 y 3 del art. 265 de la LEC.
SUPLICO AL JUZGADO se tenga por hecha la anterior manifestación a los efectos procesales oportunos.
TERCER OTROSI DIGO: Que siendo el poder general para pleitos y necesitándolo para otros usos.
SUPLICO AL JUZGADO que una vez tomada nota en los Autos, sea desglosado y devuelto a esta parte.
(La única finalidad es conseguir el original del poder, pero no hace falta si no se necesita para otros asuntos).
Principal y otrosíes que son de hacer en justicia que solicita en ....................... (ciudad y fecha de la demanda).
col.legi@AdvocatsLleida.org
Buenas noches a tod@s y que tengais felices sueños.
V
Los acuerdos contrarios a Ley o Estatutos son impugnables conforme dispone el art. 18.1.a) y cabe la acción en el plazo de un año desde la celebración o a partir de la notificación al ausente, a tenor de lo dispuesto en el apartado 3 del mismo.
VI
El art. 18.4 de la LPH permite igualmente suspender la ejecutividad del acuerdo, decisión necesaria en este supuesto para evitar una obra de difícil o imposible reparación futura.
VII
El art. 397 del Código Civil que sólo permite la alteración de las cosas comunes cuando haya acuerdo del resto de partícipes.
VIII
La cuantía de la demanda de la demanda es indeterminada, a tenor del art. 253.3 de la LEC, toda vez que se trata de una declaración judicial sin especial contenido económico y que no tiene valoración con las reglas del art. 251. (Solamente podría valorarse la demanda si la impugnación fuera en relación a unas cuotas o pagos del afectado, incluso cuando la impugnación tenga como motivo el Presupuesto general o de alguna obra o servicio concreto).
IX
Es preceptiva la condena en costas, incluso aunque se produzca el allanamiento, toda vez que, en otro caso, sería un sistema fácil y abusivo esperar al proceso judicial para cumplir lo que antes le correspondía. Es claro que la Comunidad demandada ha infringido la Ley, por lo que entendemos existe temeridad y mala fe, conforme lo dispuesto en los arts. 394 y 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto,
SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito, junto con los documentos que se acompañan, se admita la demanda de Juicio Ordinario y se emplace a la parte demandada, siguiendo la correspondiente tramitación procesal, a fin de que en su día se dicte Sentencia declarando LA NULIDAD DEL ACUERDO DE LA JUNTA DONDE SE PERMITE EL USO DE ZONA COMÚN EN BENEFICIO EXCLUSIVO DE LOS PISOS ÁTICOS DE ESTA FINCA, con expresa imposición de costas.
OTROSI DIGO: Que para evitar que cuando llegue la resolución judicial firme, con posible Apelación, haya transcurrido un tiempo muy largo y entonces esté ya consolidada una situación de hecho manifiestamente ilegal, produciendo perjuicios irreparables al demandante y al resto de propietarios disconformes con la decisión ilegal.
(Esta petición, como se hace constar en los Fundamentos Jurídicos, es muy necesaria para este caso y para otros supuestos donde luego la reposición al estado primitivo sea casi imposible o se cree una situación irreversible, siempre que se quiera evitar la ejecución del acuerdo).
SUPLICO AL JUZGADO que a tenor de lo dispuesto en el art. 18.4 de la LPH y arts. 726.2 y 727, regla 11.ª, de la LEC, sea suspendido cautelarmente el acuerdo y se deje sin permiso la autorización de construir anexo a favor de las viviendas de la planta ático.
SEGUNDO OTROSI DIGO: Que esta parte señala los archivos o protocolos de ................... (referentes a aquellos documentos que no han podido ser acompañados con la demanda), sin perjuicio de otros medios de prueba que sean procedentes según la contestación del demandado, conforme previene los apartados 2 y 3 del art. 265 de la LEC.
SUPLICO AL JUZGADO se tenga por hecha la anterior manifestación a los efectos procesales oportunos.
TERCER OTROSI DIGO: Que siendo el poder general para pleitos y necesitándolo para otros usos.
SUPLICO AL JUZGADO que una vez tomada nota en los Autos, sea desglosado y devuelto a esta parte.
(La única finalidad es conseguir el original del poder, pero no hace falta si no se necesita para otros asuntos).
Principal y otrosíes que son de hacer en justicia que solicita en ....................... (ciudad y fecha de la demanda).
col.legi@AdvocatsLleida.org
Buenas noches a tod@s y que tengais felices sueños.
Scarles, te agradezco todas las molestias ….(antes , ahora y siempre).
El escrito de impugnación me parece muy interesante. Me lo voy a guardar en la carpeta “las ponencias de Scarles”, en mis “favoritos”.
Lo que más me llamó la atención fue:
“Es preceptiva la condena en costas, incluso AUNQUE SE PRODUZCA EL ALLANAMIENTRO, toda vez que, en otro caso, sería un sistema fácil y abusivo esperar al proceso judicial para cumplir lo que antes le correspondía. Es claro que la Comunidad demandada ha infringido la Ley, por lo que entendemos existe temeridad y mala fe, conforme lo dispuesto en los arts. 394 y 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”
Por que es muy fácil hacer las cosas mal (en contra de la Ley), y a ver si cuela…. Y si el comunero le echa un par de…. y demanda, la Comunidad se allana y que el/la comuner@ demandante se joda y corra con sus gastos. Qué bonito, ¿NO?.
Saludos cordiales.
P.D. He decidido tomarme un tiempo sabático, a partir de:01/07/2006 15:31 (lo voy a intentar a ver si puedo). No lo juro, por si las moscas. Hasta lueguito.
El escrito de impugnación me parece muy interesante. Me lo voy a guardar en la carpeta “las ponencias de Scarles”, en mis “favoritos”.
Lo que más me llamó la atención fue:
“Es preceptiva la condena en costas, incluso AUNQUE SE PRODUZCA EL ALLANAMIENTRO, toda vez que, en otro caso, sería un sistema fácil y abusivo esperar al proceso judicial para cumplir lo que antes le correspondía. Es claro que la Comunidad demandada ha infringido la Ley, por lo que entendemos existe temeridad y mala fe, conforme lo dispuesto en los arts. 394 y 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”
Por que es muy fácil hacer las cosas mal (en contra de la Ley), y a ver si cuela…. Y si el comunero le echa un par de…. y demanda, la Comunidad se allana y que el/la comuner@ demandante se joda y corra con sus gastos. Qué bonito, ¿NO?.
Saludos cordiales.
P.D. He decidido tomarme un tiempo sabático, a partir de:01/07/2006 15:31 (lo voy a intentar a ver si puedo). No lo juro, por si las moscas. Hasta lueguito.
