Jose Antonio GONZÁLEZ PAREJA

No, ninguna norma le obliga a elevar a escritura pública el contrato de compraventa de la vivienda prefabricada. Aún así, deberá examinar otras cuestiones, como la normativa municipal, licencias, acometida de suministros... Tampoco está obligado a declarar la obra nueva (licencias administrativas aparte) pero sin una licencia de primera ocupación tal vez no le contraten agua, luz o gas

Como dice usted que le requirió el pago de una minuta, doy por sentado que esa persona era un profesional que factura (problemas con Hacienda aparte). Pero le anticipo que si la cosa se plantea como un encargo que usted hizo voluntariamente, su pretensión tendría poco recorrido. El testimonio de la sotras dos personas presentes en la firma puede ser determinante a la hora de aclarar si usted encargó el trabajo, o si se le impuso aceptarlo. En cualquier caso, intente hacer lo que le he recomendado.

En cuanto inquilino de una vivienda, usted tiene la condición de consumidor. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, de 16-11-2007 se aplica “a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios”. Y “Son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión” (art. 3). Asó lo reconoce la STJUE, Sala 1, de 30-5-2013, C-488/2011. Ponga una queja en la OMIC (oficina municipal de información al consumidor) de su ayuntamiento. Las OMIC tiene -puede tener- facultades inspectoras y sancionadoras -aunque muchas no quieren complicarse la vida- en virtud del Decreto 103/2004, de 16 de marzo, de atribución de competencias sancionadoras en materia de consumo, aunque hay que ver si el municipio tiene ordenanzas de consumo; si no, deben pasar el expediente a la Delegación Territorial de Salud y Consumo. Es de aplicación el Artículo 7 de la LRBRL en la redacción que da la mismo la Ley 27/2013 de Racionalización y Sostenibilidad de la Administración local. Si tras agotar esa primera opción no consigue nada, le queda el recurso a la justicia: las demandas de menos de dos mil euros no requeiren ni abogado ni procurador, y se presentan en el decanato de su partido judicial: puede desacargarse el formulario, muy sencillo, en: https://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Servicios/Atencion-Ciudadana/Modelos-normalizados/El-juicio-verbal-

Opino como los foreros anteriores, o paga las dos, o no pague ninguna, porque en caso de ejecución la hipoteca ejecutada "arrastra" a la otra, y perderá lo pagado. ¿Vivienda habitual? (art. 21, 3 LH), atención a la "Ley Guindos" que suspende los lanzamientos hasta 2028 (si no recuerdo mal). Los abogados trabajamos con documentos. Es necesario ver exactamente el contenido de su primera escritura (no sé si le será posible transcribirlo entero aquí) ya le anticipo que si en esa escritura se fijó esa tasación para que sirviera de tipo de subasta, soy pesimista en cuanto a las posibilidades de oponerse. Cuando le notifiquen la demanda de ejecución hipotecaria forzosamente deberá usted oponerse con un abogado, y en algunas CCAA como Madrid, por ejemplo, el turno de oficio tiene un turno especializado en hipotecario. El abogado que se haga cargo de la oposición determinará qué argumentos son viables y cúales no. En los artículos 129.2.a) LH y 682.1 LEC, se dispone que el valor que sirva de tipo en la subasta no podrá ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Este es el texto posterior a la reforma de dicho art. 129 LH en la Ley 1/2013, de 14 de mayo. Para hipotecas anteriores hay que leer en detalle su escritura. De todos modos los motivos de oposición a la ejecución están tasados, y a demás muchos Bancos están llevando el asunto por juicio declarativo, precisamente para sortear los impedimentos legales a los lanzamientos hipotecarios. Resumen: Pague, si puede. Si no puede, no pague nada y espere a recibir la demanda.

¿Y usted, es particular, o persona jurídica? ¿Es un alquiler de vivienda habitual? ¿Tiene una factura que refleje claramente el concepto del cobro? ¿Usted encargó a otra persona que le redactase un contrato de alquiler? Quedo a la espera de sus respuestas.

Sí es legal: no es que le pidan dos fianzas, sino más bien -así lo interpreto yo- que le piden una mensualidad de fianza, y otra de garantía adicional. El art. 36 LAU dicta que se debe (recalco, debe) exigir un mes de fianza y depositarlo. El otro mes de garantía adicional queda en poder del casero por la sencilla razón de que no hay que depositarlo, pero eso no significa que pierda su condición de fianza: debe reflejarse en el contrato, y al fianlizar el alquiler se lo deben reintegrar salvo que haya que descontar alguna responsabilidad del inquilino. Sobre lavadora y aire acondicionado: pues depende. Si se recogen en el inventario de la vivienda se les aplicará el régimen de conservación previsto en el art. 21 LAU, pero si no se reseñan en el contrato el casero puede desentenderse de su conservación.

Un nuevo contrato nacería con cinco años de prórroga legal y sujeto al índice de revalorización IRAV (índice de referencia de arrendamientos de vivienda). Su contrato en vigor ya ha consumido dos años, y le quedan tres, y se revisa según la variación del IPC, ya que la firma es anterior a la Ley de Derecho a la Vivienda (nunca un título de una ley estuvo tan mal puesto, salvo que contenga un sarcasmo que a mi se me escapa). Mi consejo es que siga usted con su contrato, y haga un anexo incorporando como coarrendatario al hijo. No cambiando al titular, sino añadiendo un nuevo titular.

Me veo incapaz de hacer cualquier predicción: posiblemente los contratos en vigor sigan como están ahora.

Dispone el art. 517, 4 LEC que la ejecución -en este caso ejecución hipotecaria- se fundará en la escritura pública en la que se haya constituído la hipoteca. Y en el art 682.2 LEC se establece que: "Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado. Para qué sirva de tipo en la subasta, ....." Es decir, que es correcto que se siga la tasación de su primera hipoteca. ¿Su hipoteca fue constituida después del 14 de mayo de 2013?

Bueno, por lo menos tendrá derecho a la indemnización prevista para la suspensión de lanzamientos. Si no demanda, no obtendrá ni eso.