Jose Antonio GONZÁLEZ PAREJA

Me gustaría, antes de empezar a resolver consultas sobre estos dos temas (que suponen tres cuartas partes de las consultas de inmobiliario que me realizan) aclarar esto: ¿hay que decirle a un señor, que quiere presentar un desahucio por impago, que primero hay que mandar el burofax con requerimiento de pago y darle un mes, y luego, antes de demandar, proponer una mediación, y finalmente, un par de meses más tarde, comenzar el desahucio tal como lo conocemos?

Pues bien, ayer estuve en dos conferencias, en dos, sobre esto, y todos los ponentes me parecieron vagos e indecisos sobre estos dos extremos: 1- Necesidad de acreditar el requisito previo de haber recurrido al MASC para interponer una demanda de desahucio por impago. 2- Necesidad de acreditar el requisito previo de haber recurrido al MASC para inteponer una demanda juicico monitorio de requerimiento de cuotas de una Comunidad de Propietarios. ¿Acaso el desahucio por impago es un juicio declarativo? ¿Y qué es el monitorio? porque la mayoría de los que he consultado opinan que no es un juicio declarativo, si bien hay quien defiende, a la vista del art. 818.1, I, in fine LEC (y se explica en la Exposición de Motivos LEC, ap. XIX, pár. VIII), que ha de considerarse "como proceso ordinario y plenario y encaminado, por tanto, a finalizar, en principio, mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada". Así, según el art. 816.2, I. LEC, el auto por el que se despacha la ejecución, produce los efectos de la cosa juzgada. En fin, traslado mis inquietudes al foro, para ver si alguno me puede aportar una pequeña luz que me guíe.

Opino como Leonjbr: opóngase, es posible que logre usted acreditar que no debe al menos parte de esos daños, o bien que logre defender que es el que reclama losd años el que no los acredita correctamente. Y luego, persiga al verdadero responsable de esta situación, que es el otro inquilino: Art. 1145 CC: "El pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación. El que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los intereses del anticipo. (...)". Ese señor le deba a usted al menos al mitad del dinero de rentas y daños. Pero primero estudie su solvencia, porque obtener una sentencia favorable, cuando el condenado no tiene bienes, es inútil.

Este asunto tiene fácil remedio: falta voluntad política. En los casos de Viogen, por ejemplo, se han creado juzgados específicos, se les ha dotado de medios, y todos sabemos que el denunciado por la mañana duerme en el calabozo por la tarde; y eso que privar de libertad a alguien es mucho, mucho más complicado que desahuciar. El primer paso deberái ser dejar de transmitir mensajes de odio hacia los arrendadores desde el propio gobierno, porque ese clima justifica a los incumplidores, que creen que no hacen nada malo, como en la Alemania nazi nadie pensaba que fuera malo reprimir a los judíos. Y luego poner medios. Los primeros beneficiados serían los propios inquilinos, todos los que tenemos alguna edad recordamos que en los años ochenta para alquilar un piso bastaba con el DNI y la fianza. Pero claro, entonces un desahucio por impago duraba tres meses.

Siguen castigando a las personas jurídicas y a los propietarios de más de diez inmuebles. Creo que se equivocan al darle este enfoque. ¿Hay alguna razón para ello, aparte de la ideología? Con las multas de tráfico por lo visto queiren hacer igual.

Yo creo que son tres años para que el profesional reclame sus honorarios al cliente.

Si ya han señalado vista, es que la demanda ha sido admitida a trámite. Pero no aclara si es demanda de desahucio, o simplemente de reclamación del pago. Por eso le pregunta Leonjbr si ha habido un burofax previo: si antes de presentar la demanda le han requerido el pago de esa mensualidad de renta, y la demanda es de desahucio, no podrá enervar la acción aunque consigne la renta. Si se trata de una demanda por el pago de una renta y piensa usted pagar, lo normal sería consignar en el propio juzgado, pero dado el alto valor de los intereses en juego, lo más recomendable es que pida usted un abogado de oficio y la suspensión del procedimiento, o que lleve el escrito a un abogado de pago, si puede permitírselo. O bien, si transcribe usted aquí el texto íntegro de la papeleta del juzgado y de la demanda, le podré dar una respuesta más certera.

Opino como Leonjbr: si vive allí lo suyo es que se añada al contrato. El único problema pudiera venir por aplicar criterios de vulnerabilidad, pero para eso, la verdad, es indiferente que figure o no como arrendataria, basta que forme parte de la unidad familiar.

Considero que son cinco años, art. 1964 del Código Civil. Leonjbr, los tres años son para los honorarios de abogados. Art. 1967 CC.

Opino como Leonbr, ese documento contiene un flagrante fraude de ley; si no le queda más remedio que "pasar por el aro" intente reclamar luego. Véase al respecto la sentencia del El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en el asunto C-674/23, de 27 de febrero de 2025. Esta práctica es ilegal según el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Como la reforma de dicho texto se introdujo en la Ley de Vivienda de mayo del 2023, aún no hay sentencias en España, a no ser que haya alguna de primera instancia que yo no conozca porque no suelen publicarse salvo casos muy excepcionales. Si esa comisión es de menos de dos mil euros no necesitará abogado para reclamar. Tampoco lo necesitará si utiliza los servicios de consumo de su ayuntamiento o su CCAA.