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salvar el voto
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Hola.
Para saber si lo que tú dijiste en Junta (salvar voto y/o votar en contra o a favor, etc.) consta en Acta, tienes que esperar a que te llegue, si te llega. El plazo para impugnar es de 3 meses, o un año (acuerdos contrarios a la LPH). El plazo empieza a contar a partir de la fecha de celebración de Junta. Si decides demandar tienes que llevar testigos que acrediten, si se acuerdan, lo que realmente dijiste en la Junta, y que estén por la labor. Si NO encuentras testigos?, es tu palabra contra la del secretario-administrador.
Yo cuando vislumbro algo raro No acudo a la Junta; espero que me llegue el Acta, y a partir de esa fecha tengo un plazo de 30 días para discrepar de lo acordado (mediante burofáx) y de tres meses o un año para impugnar judicialmente.
Un saludo.
PD. Lo último que hay que hacer en meterse en pleitos. Hoy ha sido la audiencia previa de una demandada (yo) contra Junta convocada y presidida por presidente NO propietario, entre otros. El juicio será dentro de 11 meses. Los abogados (mío y Comunidad) se han deseado feliz verano y feliz navidad y Año Nuevo. (¡se las sabes todas!)
Para saber si lo que tú dijiste en Junta (salvar voto y/o votar en contra o a favor, etc.) consta en Acta, tienes que esperar a que te llegue, si te llega. El plazo para impugnar es de 3 meses, o un año (acuerdos contrarios a la LPH). El plazo empieza a contar a partir de la fecha de celebración de Junta. Si decides demandar tienes que llevar testigos que acrediten, si se acuerdan, lo que realmente dijiste en la Junta, y que estén por la labor. Si NO encuentras testigos?, es tu palabra contra la del secretario-administrador.
Yo cuando vislumbro algo raro No acudo a la Junta; espero que me llegue el Acta, y a partir de esa fecha tengo un plazo de 30 días para discrepar de lo acordado (mediante burofáx) y de tres meses o un año para impugnar judicialmente.
Un saludo.
PD. Lo último que hay que hacer en meterse en pleitos. Hoy ha sido la audiencia previa de una demandada (yo) contra Junta convocada y presidida por presidente NO propietario, entre otros. El juicio será dentro de 11 meses. Los abogados (mío y Comunidad) se han deseado feliz verano y feliz navidad y Año Nuevo. (¡se las sabes todas!)
Hola:
Asumo completamente la descripción inicial de salvar el voto de vicente manuel, con puntos y comas.
La fórmula permite "canjear" el derecho a incluir nuestra voluntad en el seno de la votación, por la posibilidad de impugnar si del recuento no sale el resultado que queremos.
Y éste resultado puede ser positivo o negativo, pero no ha sido influido por nosotros, lo cual nos permite eludir la sumisión a la mayoría.
Es evidente que si en plazo legal decidimos luego no impugnar, habremos perdido nuestro derecho en dicho acuerdo, y con ello nuestro voto.
La lástima es que, tratándose de una forma efectiva de reconducir muchas situaciones perniciosas para las comunidades, los tribunales se ven obligados a no admitir a trámite, por falta de legimitación, las impugnaciones presentadas por desconocimiento del coorecto proceder legal en los cargos implicados en el desarrollo de la junta y redacción posterior del Acta correspondiente.
Saludos.
Asumo completamente la descripción inicial de salvar el voto de vicente manuel, con puntos y comas.
La fórmula permite "canjear" el derecho a incluir nuestra voluntad en el seno de la votación, por la posibilidad de impugnar si del recuento no sale el resultado que queremos.
Y éste resultado puede ser positivo o negativo, pero no ha sido influido por nosotros, lo cual nos permite eludir la sumisión a la mayoría.
Es evidente que si en plazo legal decidimos luego no impugnar, habremos perdido nuestro derecho en dicho acuerdo, y con ello nuestro voto.
La lástima es que, tratándose de una forma efectiva de reconducir muchas situaciones perniciosas para las comunidades, los tribunales se ven obligados a no admitir a trámite, por falta de legimitación, las impugnaciones presentadas por desconocimiento del coorecto proceder legal en los cargos implicados en el desarrollo de la junta y redacción posterior del Acta correspondiente.
Saludos.
En el art. 18.º 2. de la LPH dice : "Estarán legitimados para la impugnación... los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes... y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto"
Como no leo por ninguna parte que estarán legitimados los que hubieran votado en contra (que también están legitimados para impugnar), he de interpretar que al decir "los que hubieran salvado el voto", está incluyendo también a éstos.
Aunque por otro lado, pienso, que debe ser la única manera de salvar el voto, la de decir que no a la propuesta, porque, de lo contrario, ¿no sería igual que una abstención?¿Para cuando se va a reservar el voto, si fuera de la votación que se realice en la Junta ya no tendría sentido ninguno?
Maria Rosa
¿Tú eres la demandante o la demandá?
Saludos a todo el mundo universal.
Como no leo por ninguna parte que estarán legitimados los que hubieran votado en contra (que también están legitimados para impugnar), he de interpretar que al decir "los que hubieran salvado el voto", está incluyendo también a éstos.
Aunque por otro lado, pienso, que debe ser la única manera de salvar el voto, la de decir que no a la propuesta, porque, de lo contrario, ¿no sería igual que una abstención?¿Para cuando se va a reservar el voto, si fuera de la votación que se realice en la Junta ya no tendría sentido ninguno?
Maria Rosa
¿Tú eres la demandante o la demandá?
Saludos a todo el mundo universal.
Hola, BlackBess:
Parece que por más que lo intentamos, no te enteras...
Vamos a ver.... en tu expresión:
"Como no leo por ninguna parte que estarán legitimados los que hubieran votado en contra (que también están legitimados para impugnar), he de interpretar que al decir "los que hubieran salvado el voto", está incluyendo también a éstos...."
Cuando dices.." ...los que HUBIERAN VOTADO..."
¿De dónde te sacas la afirmación entre paréntesis "(que también están legitimados para impugnar)"?
Si has votado.... !!no puedes impugnar!!
Parece complicado el tema, pero es muy sencillo.
VicenteManuel escribió al principio...
"Salvar el voto es "ponerlo a salvo", es decir, no participar en las votaciones de la Junta" ... y así es.
Saludos.
Parece que por más que lo intentamos, no te enteras...
Vamos a ver.... en tu expresión:
"Como no leo por ninguna parte que estarán legitimados los que hubieran votado en contra (que también están legitimados para impugnar), he de interpretar que al decir "los que hubieran salvado el voto", está incluyendo también a éstos...."
Cuando dices.." ...los que HUBIERAN VOTADO..."
¿De dónde te sacas la afirmación entre paréntesis "(que también están legitimados para impugnar)"?
Si has votado.... !!no puedes impugnar!!
Parece complicado el tema, pero es muy sencillo.
VicenteManuel escribió al principio...
"Salvar el voto es "ponerlo a salvo", es decir, no participar en las votaciones de la Junta" ... y así es.
Saludos.
Holas a todos/das.
NO voy a discutir el tema “salvar el voto, votar en contra…..” solo cuento mis experiencias:
1.- en Junta voté en contra de la modificación de la cuota de participación (nada dije de salvar el voto), impugné en tiempo y forma, y la demanda me fue admitida a trámite y se celebró el juicio.
2.- NO fui a la Junta, y mediante burofáx (en plazo 30 días) mostré mi disconformidad con algunos acuerdos contrarios a Ley (NO salvé el voto) Impugné en tiempo y forma. La demanda fue admitida a trámite y está pendiente de Juicio.
Saludos a todos/das.
NO voy a discutir el tema “salvar el voto, votar en contra…..” solo cuento mis experiencias:
1.- en Junta voté en contra de la modificación de la cuota de participación (nada dije de salvar el voto), impugné en tiempo y forma, y la demanda me fue admitida a trámite y se celebró el juicio.
2.- NO fui a la Junta, y mediante burofáx (en plazo 30 días) mostré mi disconformidad con algunos acuerdos contrarios a Ley (NO salvé el voto) Impugné en tiempo y forma. La demanda fue admitida a trámite y está pendiente de Juicio.
Saludos a todos/das.
Hola, Maria Rosa:
En tu primer juicio, asististe a Junta y votaste, por lo que el Juez debió considerar para admitirla priorizar que el acuerdo impugnado era contrario a Ley y/o gravemente perjudicial, según los apartados a) y c) del Art 18, unido ello además a que al abogado de la Comunidad no se le debió ocurrir solicitar falta de legitimación, requisito de previa comprobación de oficio o bien a solicitud de alguna de las partes, antes de entrar a estudiar el fondo del asunto.
En tu segundo juicio, no necesitabas salvar el voto. Estabas legitimada por ausente y cumpliste el requisito de comunicar tu disconformidad, ningún problem,a para admitirlo a trámite.
Saludos.
En tu primer juicio, asististe a Junta y votaste, por lo que el Juez debió considerar para admitirla priorizar que el acuerdo impugnado era contrario a Ley y/o gravemente perjudicial, según los apartados a) y c) del Art 18, unido ello además a que al abogado de la Comunidad no se le debió ocurrir solicitar falta de legitimación, requisito de previa comprobación de oficio o bien a solicitud de alguna de las partes, antes de entrar a estudiar el fondo del asunto.
En tu segundo juicio, no necesitabas salvar el voto. Estabas legitimada por ausente y cumpliste el requisito de comunicar tu disconformidad, ningún problem,a para admitirlo a trámite.
Saludos.
Hola, también,RA07:
Pues a decir verdad de mi cabeza lo he sacado y de lo que yo creía hasta ahora.
Para mi esto que estás diciendo sobre lo que significa salvar el voto es completamente novedoso,y, te digo más, estoy completamente sorprendid@ porque no sé de dónde me había sacado que el que votaba en contra de la propuesta estaba legitimado para impugnar. Pues parece que no.
En la última reunión que hicimos todos votamos sí a una propuesta excepto el presidente que dijo:
"Yo no estoy de acuerdo. (Fue porque se rebotó) Imaginaos que no he estado aquí y asunto concluído"
Ahora, después de leer tu interpretación, pienso: ¿En qué posición está este personaje?
No ha votado que sí.
No ha votado que no.
Ha estado, pero dice que mejor que no conste que ha estado.
¿Es abstención?
O ¿ha salvado su voto "canjeando" el derecho a incluír su voluntad en el seno de la votación por la posibilidad de impugnar ya que que del recuento vio clarito que no salía el resultado que quería?Veremos lo que ponen en el Acta, cuando quiera llegar.
Yo pensaba que en la Junta sólo se votaba una vez.
A la propuesta.
Pues no, ahora se vota a la propuesta (si,no, abstención) y después al acuerdo.
"Esta expresión significa que el comunero además de votar en contra del acuerdo debe hacer constar en Acta su voto identificándose con nombres y apellidos"
(No sé de dónde he sacado este entrecomillado si de alguna sentencia que ha transcrito Justa Valacarcel o es tuya propia (la expresion). Es lo mismo. Yo no me la he inventado, eso seguro.
¡A ver si va a ser mejor, de verdad de la buena, estar siempre "ausente"!` Otra cosa que yo creía es que la identificación de los nombres y apellidos había que hacerla siempre para la validez del acuerdo y no sólo para salvar el voto.
¿Acaso no hay sentencias que han anulado acuerdos de las Juntas de Propietarios por no constar el nombre de los que votaron a favor y en contra?
¿Que no me entero? Un error lo comete cualquiera, incluso tú, aunque parezca imposible. Lo que ocurre es que yo cometo muchos.
Saludos al foro
Pues a decir verdad de mi cabeza lo he sacado y de lo que yo creía hasta ahora.
Para mi esto que estás diciendo sobre lo que significa salvar el voto es completamente novedoso,y, te digo más, estoy completamente sorprendid@ porque no sé de dónde me había sacado que el que votaba en contra de la propuesta estaba legitimado para impugnar. Pues parece que no.
En la última reunión que hicimos todos votamos sí a una propuesta excepto el presidente que dijo:
"Yo no estoy de acuerdo. (Fue porque se rebotó) Imaginaos que no he estado aquí y asunto concluído"
Ahora, después de leer tu interpretación, pienso: ¿En qué posición está este personaje?
No ha votado que sí.
No ha votado que no.
Ha estado, pero dice que mejor que no conste que ha estado.
¿Es abstención?
O ¿ha salvado su voto "canjeando" el derecho a incluír su voluntad en el seno de la votación por la posibilidad de impugnar ya que que del recuento vio clarito que no salía el resultado que quería?Veremos lo que ponen en el Acta, cuando quiera llegar.
Yo pensaba que en la Junta sólo se votaba una vez.
A la propuesta.
Pues no, ahora se vota a la propuesta (si,no, abstención) y después al acuerdo.
"Esta expresión significa que el comunero además de votar en contra del acuerdo debe hacer constar en Acta su voto identificándose con nombres y apellidos"
(No sé de dónde he sacado este entrecomillado si de alguna sentencia que ha transcrito Justa Valacarcel o es tuya propia (la expresion). Es lo mismo. Yo no me la he inventado, eso seguro.
¡A ver si va a ser mejor, de verdad de la buena, estar siempre "ausente"!` Otra cosa que yo creía es que la identificación de los nombres y apellidos había que hacerla siempre para la validez del acuerdo y no sólo para salvar el voto.
¿Acaso no hay sentencias que han anulado acuerdos de las Juntas de Propietarios por no constar el nombre de los que votaron a favor y en contra?
¿Que no me entero? Un error lo comete cualquiera, incluso tú, aunque parezca imposible. Lo que ocurre es que yo cometo muchos.
Saludos al foro
RA07
Sigo analizando tus palabras, sobre todo, lo que has dicho acerca de los requisitos para la impugnación.
El primero, dices, "posición opuesta al resultado".
Esto implica que hay que esperar a que finalice la votación para oponerte. Esto sería no participar en la votación.
Y que sólo puede salvar el voto aquel que no haya votado ni en contra ni a favor de una propuesta. (de la redacción de la ley no se deduce que sólo puedan salvar el voto éstos) Esto me lleva a pensar que lo mejor es esperar al final de la votación para ver que sale y después tener más claro qué hacer.
Pero según esto todos los propietarios querrían hacer lo mismo y algún orden tiene que haber para votar, digo yo ¿qué orden?¿cómo se ha de votar? ¿por orden alfabético, empezando por el primero y acabando por el último piso,...? Habrá que decidir esto también por mayoría.
El segundo requisito, dices, que no te sometes al veredicto de la mayoría porque no has participado.
Y el hecho de no participar te da derecho a salvar el voto, mientras que el que ha participado no tiene derecho a salvar el voto, y todo esto, sigues, por igualar a los no participantes con ausentes y privados del voto.
¿Por qué va a estar más legitimado un no participante para la impugnación que otro que ha votado en contra?
Lógico veo, y podría haber alguna excepción, que el que haya votado aprobando una propuesta quiera impugnar en contra de lo que ha votado, pero, no entiendo de dónde se pueda deducir que el que ha votado que no, no esté legitimado para impugnar, por ejemplo un acuerdo que vaya en contra de los Estatutos. Con más razón estará legitimado éste (que desde el principio ha tenido claro lo que desea conseguir) que otro que está esperando a verlas venir.
La ley dice quiénes están legitimados para impugnar pero no dice quiénes no lo están.
Es que tendría bemoles que pudiera impugnar un acuerdo totalmente contrario a la ley un ausente y uno que ha estado en la Junta y ha votado que no, no. ¡Pues vaya!y¡Pues vaya lío que me he montado yo sol@ Y SALVAR el voto es librarlo de un riesgo o peligro o ponerlo en seguro.
Esto parece un naufragio marinero y tú estás intentando liarme. Al menos así me lo parece.
Lo malo es que casi lo estás consiguiendo porque ya no sé si estoy legitimad@ para votar tan siquiera.
Saludos
Sigo analizando tus palabras, sobre todo, lo que has dicho acerca de los requisitos para la impugnación.
El primero, dices, "posición opuesta al resultado".
Esto implica que hay que esperar a que finalice la votación para oponerte. Esto sería no participar en la votación.
Y que sólo puede salvar el voto aquel que no haya votado ni en contra ni a favor de una propuesta. (de la redacción de la ley no se deduce que sólo puedan salvar el voto éstos) Esto me lleva a pensar que lo mejor es esperar al final de la votación para ver que sale y después tener más claro qué hacer.
Pero según esto todos los propietarios querrían hacer lo mismo y algún orden tiene que haber para votar, digo yo ¿qué orden?¿cómo se ha de votar? ¿por orden alfabético, empezando por el primero y acabando por el último piso,...? Habrá que decidir esto también por mayoría.
El segundo requisito, dices, que no te sometes al veredicto de la mayoría porque no has participado.
Y el hecho de no participar te da derecho a salvar el voto, mientras que el que ha participado no tiene derecho a salvar el voto, y todo esto, sigues, por igualar a los no participantes con ausentes y privados del voto.
¿Por qué va a estar más legitimado un no participante para la impugnación que otro que ha votado en contra?
Lógico veo, y podría haber alguna excepción, que el que haya votado aprobando una propuesta quiera impugnar en contra de lo que ha votado, pero, no entiendo de dónde se pueda deducir que el que ha votado que no, no esté legitimado para impugnar, por ejemplo un acuerdo que vaya en contra de los Estatutos. Con más razón estará legitimado éste (que desde el principio ha tenido claro lo que desea conseguir) que otro que está esperando a verlas venir.
La ley dice quiénes están legitimados para impugnar pero no dice quiénes no lo están.
Es que tendría bemoles que pudiera impugnar un acuerdo totalmente contrario a la ley un ausente y uno que ha estado en la Junta y ha votado que no, no. ¡Pues vaya!y¡Pues vaya lío que me he montado yo sol@ Y SALVAR el voto es librarlo de un riesgo o peligro o ponerlo en seguro.
Esto parece un naufragio marinero y tú estás intentando liarme. Al menos así me lo parece.
Lo malo es que casi lo estás consiguiendo porque ya no sé si estoy legitimad@ para votar tan siquiera.
Saludos
Hola BlacBess:
Muy lejos de mi intención liar a nadie, y mucho menos aún que no me puedo equivocar, claro que sí.
Desgraciadamente, la jurisprudencia adolece del gran defecto de nacer en un proceso judicial, con circunstancias, antecedentes, particularidades, agravantes y atenuantes muy concretos y definidos, y luego se aplica por similitud, bien entendido que no hay dos juicios iguales, a otros procesos cuyos fundamentos o hechos guardan puntos coincidentes.
Tu Presidente casi acierta:
Si al llegarle el turno de votar, llega a decir:
"Conste en Acta que yo no estoy de acuerdo y salvo mi voto" lo hubiera hecho "bordado".
Lo que jamás se debe decir es:
"Yo voto que no, y salvo mi voto"
No puedes a la vez votar y reservarte, es contradictorio en si mismo.
Lo que sí ha hecho mal es asistir y pretender que no conste posteriormente su asistencia, "Imaginaos que no he estado aquí y asunto concluído" , ya que las Juntas deben comenzar por el recuento y la identificación de sus asistentes.
Si yo fuera el Secretario en esa reunión para no pillarme los dedos incluiría su frase literalmente en el Acta, y con ello le pasaría al juez, si el Presidente impugna, la decisión de valorar si su frase le habilita equiparando su posición a la de un ausente, o por el contrario se la rechaza por asistir a la Junta y no haber salvado expresamente su voto, sino sólo manifestado su desacuerdo.
Tiene a su favor, como bien indicas, que realmente NO HA VOTADO, Y SI HA MANIFESTADO SU OPOSICIÓN por lo que cabe la posibilidad de que el Juez le habilite si ambos requisitos figuran en Acta.
Así que se le pasa la bola a SS, y que decida.
Por último, creo que sí han anulado acuerdos por no constar explícitamente nombre y apellidos y firma de los votantes, ojo, cuando el acuerdo modificaba el Titulo Constitutivo o los Estatutos, y es presumiblemente contrario a Ley, bien por falta de unanimidad, bien por ser perjudicial para la Comunidad o alguno de sus integrantes.
Saludos.
Muy lejos de mi intención liar a nadie, y mucho menos aún que no me puedo equivocar, claro que sí.
Desgraciadamente, la jurisprudencia adolece del gran defecto de nacer en un proceso judicial, con circunstancias, antecedentes, particularidades, agravantes y atenuantes muy concretos y definidos, y luego se aplica por similitud, bien entendido que no hay dos juicios iguales, a otros procesos cuyos fundamentos o hechos guardan puntos coincidentes.
Tu Presidente casi acierta:
Si al llegarle el turno de votar, llega a decir:
"Conste en Acta que yo no estoy de acuerdo y salvo mi voto" lo hubiera hecho "bordado".
Lo que jamás se debe decir es:
"Yo voto que no, y salvo mi voto"
No puedes a la vez votar y reservarte, es contradictorio en si mismo.
Lo que sí ha hecho mal es asistir y pretender que no conste posteriormente su asistencia, "Imaginaos que no he estado aquí y asunto concluído" , ya que las Juntas deben comenzar por el recuento y la identificación de sus asistentes.
Si yo fuera el Secretario en esa reunión para no pillarme los dedos incluiría su frase literalmente en el Acta, y con ello le pasaría al juez, si el Presidente impugna, la decisión de valorar si su frase le habilita equiparando su posición a la de un ausente, o por el contrario se la rechaza por asistir a la Junta y no haber salvado expresamente su voto, sino sólo manifestado su desacuerdo.
Tiene a su favor, como bien indicas, que realmente NO HA VOTADO, Y SI HA MANIFESTADO SU OPOSICIÓN por lo que cabe la posibilidad de que el Juez le habilite si ambos requisitos figuran en Acta.
Así que se le pasa la bola a SS, y que decida.
Por último, creo que sí han anulado acuerdos por no constar explícitamente nombre y apellidos y firma de los votantes, ojo, cuando el acuerdo modificaba el Titulo Constitutivo o los Estatutos, y es presumiblemente contrario a Ley, bien por falta de unanimidad, bien por ser perjudicial para la Comunidad o alguno de sus integrantes.
Saludos.
Sejmet, Hola:
Te expondré un caso muy frecuente que evidencia la escasa aplicabilidad general de la Sentencia que citas...
"(Sentencia Sala 1ª T.S de 10 de noviembre 2004) No hay mayor voluntad en contrario que votar precisamente y expresamente que NO."
Hemos comprado un pequeño piso en una finca con una cuota de partipación inferior a las del resto de viviendas, todas ellas sensiblemente más grandes.
Nos encontramos con que en un acuerdo anterior por unanimidad, consta en el Libro de Actas con firma de todos los propietarios que pagarán los gastos comunes a partes iguales.
Buscamos el Titulo de obra nueva y comprobamos que nuestra cuota es la más pequeña de todas, comprobamos también que no se ha inscrito en los Estatutos modificación alguna en las cuotas originales, por lo que al no estar vinculados, como terceros que somos a ese acuerdo, somos claramente perjudicados en el reparto de gastos, éste no es justo, no es equitativo, pero tenemos en contra al resto de propietarios, contentos con el reparto a partes iguales...
Necesitamos obtener la base legal para "forzar" la intervención judicial... ¿Cómo hacerlo?
Solicitaremos la inclusión en el Orden del Día en la próxima Junta de Propietarios de una propuesta para la aprobación del pago nuevamente por coeficientes, por considerarlo más equitativo.
Es evidente que nos quedaremos solos en nuestro intento, que seremos los únicos que votarán SI al acuerdo, pues salvo sorpresas detectables en el debate previo a la votación, la mayoría votarán que NO.
Incluso puede que nos encontremos solos en nuestro intento.
Mi solución para legitimarme sin que me lo puedan tumbar por falta de legitimación cuando lo impugne consiste en decir, llegado mi turno de votar:
"Que conste en Acta que manifiesto mi oposición al rechazo del acuerdo, y que salvo mi voto"
Eso sí, deberemos cerciorarnos de que en los apuntes del Secretario de la reunión consta literalmente lo que hemos dicho, y le exigiremos que lo transcriba al Acta.
¿Que hemos hecho?
Hemos cumplido los dos requisitos imprescindibles para impugnar, hemos reservado nuestro voto, y además hemos manifestado nuestra oposición al más que previsible resultado desfavorable de la votación...
(NO HEMOS VOTADO QUE NO, si lo hubiéramos hecho... ¿Que impugnamos, si para poder hacerlo hubiéramos tenido, como dice esa Sentencia, que "votar precisamente y expresamente que NO".)
Esa es la gran diferencia que os intento explicar, no podemos equiparar la necesaria oposición al acuerdo adoptado, con emitir un voto NO, son conceptos diferentes, aunque hay que reconocer que la redacción de la LPH se presta a mucha confusión y de ello no son ajenos administradores, abogados y jueces.
No parece que acabaremos nunca de darle vueltas al tema, pero al final, en la esencia misma del problema, está la diferencia entre ejercitar el derecho votando en junta, o salvarlo para utilizarlo en otra vía la de los tribunales.
Saludos.
Te expondré un caso muy frecuente que evidencia la escasa aplicabilidad general de la Sentencia que citas...
"(Sentencia Sala 1ª T.S de 10 de noviembre 2004) No hay mayor voluntad en contrario que votar precisamente y expresamente que NO."
Hemos comprado un pequeño piso en una finca con una cuota de partipación inferior a las del resto de viviendas, todas ellas sensiblemente más grandes.
Nos encontramos con que en un acuerdo anterior por unanimidad, consta en el Libro de Actas con firma de todos los propietarios que pagarán los gastos comunes a partes iguales.
Buscamos el Titulo de obra nueva y comprobamos que nuestra cuota es la más pequeña de todas, comprobamos también que no se ha inscrito en los Estatutos modificación alguna en las cuotas originales, por lo que al no estar vinculados, como terceros que somos a ese acuerdo, somos claramente perjudicados en el reparto de gastos, éste no es justo, no es equitativo, pero tenemos en contra al resto de propietarios, contentos con el reparto a partes iguales...
Necesitamos obtener la base legal para "forzar" la intervención judicial... ¿Cómo hacerlo?
Solicitaremos la inclusión en el Orden del Día en la próxima Junta de Propietarios de una propuesta para la aprobación del pago nuevamente por coeficientes, por considerarlo más equitativo.
Es evidente que nos quedaremos solos en nuestro intento, que seremos los únicos que votarán SI al acuerdo, pues salvo sorpresas detectables en el debate previo a la votación, la mayoría votarán que NO.
Incluso puede que nos encontremos solos en nuestro intento.
Mi solución para legitimarme sin que me lo puedan tumbar por falta de legitimación cuando lo impugne consiste en decir, llegado mi turno de votar:
"Que conste en Acta que manifiesto mi oposición al rechazo del acuerdo, y que salvo mi voto"
Eso sí, deberemos cerciorarnos de que en los apuntes del Secretario de la reunión consta literalmente lo que hemos dicho, y le exigiremos que lo transcriba al Acta.
¿Que hemos hecho?
Hemos cumplido los dos requisitos imprescindibles para impugnar, hemos reservado nuestro voto, y además hemos manifestado nuestra oposición al más que previsible resultado desfavorable de la votación...
(NO HEMOS VOTADO QUE NO, si lo hubiéramos hecho... ¿Que impugnamos, si para poder hacerlo hubiéramos tenido, como dice esa Sentencia, que "votar precisamente y expresamente que NO".)
Esa es la gran diferencia que os intento explicar, no podemos equiparar la necesaria oposición al acuerdo adoptado, con emitir un voto NO, son conceptos diferentes, aunque hay que reconocer que la redacción de la LPH se presta a mucha confusión y de ello no son ajenos administradores, abogados y jueces.
No parece que acabaremos nunca de darle vueltas al tema, pero al final, en la esencia misma del problema, está la diferencia entre ejercitar el derecho votando en junta, o salvarlo para utilizarlo en otra vía la de los tribunales.
Saludos.
Hola a tod@s.
He estado viendo sentencias, y temas relacionados con “votar en contra de los acuerdos y/o salvar el voto” y he llegado a la conclusión de que si es cierto que alguna vez alguna SS ha dicho (estaría con la “neura”) que:
“ no puede impugnar los acuerdos (en lenguaje críptico, falta de legitimación activa) porque la redacción de la actual LPH exige como requisito de legitimación, que el disidente del acuerdo haya hecho constar literalmente, y así conste en acta, que salva su voto, no siendo suficiente el voto en contra. AP de Córdoba 23-06-2000. (habría que saber que dijo el Supremo).
Salvar el voto quiere decir que NO vasta con votar en contra del acuerdo (de palabra) sino que tiene que constar en Acta.
Hay muchos comuneros que votan/mos en contra, y aparece ( en Acta) solo votos en contra, sin más, y votos a favor, y si la mayoría dice que SÍ…. Pues eso. (Hablo de acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos, que son los que se pueden impugnar. Creo)
Salvar el voto (he sacado en conclusión) es: además de votar en contra, decir que conste en Acta (y que el administrador NO te la juegue, y CONSTE), con tu nombre, cuota de participación, piso y letra.
Saludos.
He estado viendo sentencias, y temas relacionados con “votar en contra de los acuerdos y/o salvar el voto” y he llegado a la conclusión de que si es cierto que alguna vez alguna SS ha dicho (estaría con la “neura”) que:
“ no puede impugnar los acuerdos (en lenguaje críptico, falta de legitimación activa) porque la redacción de la actual LPH exige como requisito de legitimación, que el disidente del acuerdo haya hecho constar literalmente, y así conste en acta, que salva su voto, no siendo suficiente el voto en contra. AP de Córdoba 23-06-2000. (habría que saber que dijo el Supremo).
Salvar el voto quiere decir que NO vasta con votar en contra del acuerdo (de palabra) sino que tiene que constar en Acta.
Hay muchos comuneros que votan/mos en contra, y aparece ( en Acta) solo votos en contra, sin más, y votos a favor, y si la mayoría dice que SÍ…. Pues eso. (Hablo de acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos, que son los que se pueden impugnar. Creo)
Salvar el voto (he sacado en conclusión) es: además de votar en contra, decir que conste en Acta (y que el administrador NO te la juegue, y CONSTE), con tu nombre, cuota de participación, piso y letra.
Saludos.
Hola Black. Dices tú:
“La ley dice quiénes están legitimados para impugnar pero no dice quiénes no lo están.
Es que tendría bemoles que pudiera impugnar un acuerdo totalmente contrario a la ley un ausente y uno que ha estado en la Junta y ha votado que no, no….”
Por supuesto que tienen o (deberían tener) el mismo derecho los asistentes que los ausentes (yo pienso lo mismo que tú). Pero también es cierto que el ausente juega con ventaja porqué el tiempo en empieza a partir de recibir el Acta, y hay constancia de su “palabra” (burofax).
También tiene un inconveniente: los 22€ (que NO es moco pavo).
Claro que si vas a la Junta y NO “casa” lo que dijiste, con lo que consta en Acta, te puede salir mucho más caro.
Saludos.
DUDA: Si un comunero al que le mandan las notificaciones a otro domicilio, (certificadas, ¡claro!) acude a la Junta, y NO recibe el Acta con tiempo suficiente para poder impugnar judicialmente, puede también contar el plazo a partir de recibir el Acta? Que pasaría si le llegara 4 meses después de la Junta?.
“La ley dice quiénes están legitimados para impugnar pero no dice quiénes no lo están.
Es que tendría bemoles que pudiera impugnar un acuerdo totalmente contrario a la ley un ausente y uno que ha estado en la Junta y ha votado que no, no….”
Por supuesto que tienen o (deberían tener) el mismo derecho los asistentes que los ausentes (yo pienso lo mismo que tú). Pero también es cierto que el ausente juega con ventaja porqué el tiempo en empieza a partir de recibir el Acta, y hay constancia de su “palabra” (burofax).
También tiene un inconveniente: los 22€ (que NO es moco pavo).
Claro que si vas a la Junta y NO “casa” lo que dijiste, con lo que consta en Acta, te puede salir mucho más caro.
Saludos.
DUDA: Si un comunero al que le mandan las notificaciones a otro domicilio, (certificadas, ¡claro!) acude a la Junta, y NO recibe el Acta con tiempo suficiente para poder impugnar judicialmente, puede también contar el plazo a partir de recibir el Acta? Que pasaría si le llegara 4 meses después de la Junta?.
Donde digo "Lógico veo" quiero decir, lógicamente, "Ilógico veo" si no no tendría ninguna lógica la frase. Desde luego ¡vaya falta de lógica la mía!
RA07
Dices: "Necesitamos obtener la base legal para forzar la intervención judicial"
Pues yo no veo por qué haya que forzar nada. Mayor base legal que el Título Constitutivo no puede existir en la Comunidad.
Yo entiendo, por otro lado, que la forma de redactar o expresar la propuesta condiciona mucho.
Si vais a pedir vosotros que se incluya un punto en el Orden del Día, lo primero que hay que pensar mucho, mucho, es cómo redactarlo para no pillarte los dedos.
Si redactas como punto para llevar a votación:
APROBACIÓN, EN SU CASO, DEL PAGO DE GASTOS COMUNES; NUEVAMENTE POR COEFICIENTE.
Primero estais dando por hecho que ya conocíais el acuerdo anterior (el de reparto por igual) Si a esto votais que sí y el resto ,por lo que comentas, votaría que No, estaríais además más solos que la una.
Habría que plantear una redacción de la propuesta de cuyo resultado obtuvierais beneficio. Para perjudicaros, no merece la pena. Una redacción de la cual, mediante la respuesta del resto de propietarios se obtuviera una contradicción clara a la Ley o un incumplimiento de lo que en vuestra Comunidad está establecido; de tal forma que, el éxito de la impugnación pudiera o pudiese ser total y rotundo.
Salvado el voto en esta situación, de la manera que dices que hay que salvarlo, te encontrarías con tu voto salvado rechazando un acuerdo tomado por unanimidad, es decir, todos han votado que No al pago por coeficiente. Estás al igual que antes, pero con un Acta que podría hasta perjudicarte.
Dices, por otro lado: "hemos reservado nuestro voto y además hemos manifestado nuestra oposición al más que previsible resultado desfavorable de la votación"
Es muy subjetivo decir "al más que previsible resultado desfavorable". Todo depende del punto de vista. El resultado es desfavorable para ti, pero tal como está redactada la propuesta, el resultado ha sido ampliamente favorable a ella (la propuesta). Fíjate si es favorable que hay unanimidad.
Puest@s a comentar, te comento también. En tu intervención 31/03/2006 (Toledoso) 2º párrafo vas y dices:
"sea éste favorable o en contra al acuerdo propuesto"
No entiendo muy bien lo que pretendes explicar porque yo pienso que lo que se propone es, precisamente la propuesta y el acuerdo es el que se adopta, no lo que se propone. En fin que me has o me he liado otra vez.
En el mismo epígrafe 03/04/2006, 5º párrafo, también dices:
"En ese momento, llegado nuestro turno en el momento de la votación es cuando podemos "salvar el voto" lo que conlleva necesariamente no influir en el resultado obtenido por el posterior recuento de votos, entre los cuales no se encontrará el nuestro al habérnoslo reservado"
Imágínate que tu turno para votar es el 3º y faltan aún otros tantos por votar. ¿Qué haces en tu turno?
PASA PALABRA? Si hay que esperar a que todos voten para mostrar tu no conformidad con el acuerdo, en tu turno ¿qué dices: "Me reservo la palabra para el final"; o, simplemente te callas? ¿No es esto una abstención o hay que decir expresamente me abstengo?
¿O hay que decir en el turno ya directamente "salvo mi voto"? ¿en qué quedamos? Salvar el voto, no era una especie de rechazo al acuerdo? ¡Si en el turno todavía sólo han votado dos por delante! ¡Cómo voy a saber lo que va a salir para saber si tengo que salvar el voto o no!
¿Y si hay más personas que hacen lo mismo? ¡Cuántas vueltas hay que dar en pasa palabra! hasta poder llegar al final para poder salvar el voto.
Y si resulta que en tu turno dices "salvo mi voto" y después por azar o cosas raras del destino con tu voto (sí o no según la propuesta) se hubiera delimitado el acuerdo a tu favor porque tu previsión sobre el resultado, el cual esperas que sea desfavorable para tí, se modifica y hay un empate. ¡Toma ya!¿ Ahora no puedes votar otra vez? ¿no? porque ya has salvado tu voto ...
Para terminar este discurso, digo RA07, que aunque el resto de viviendas de la finca tenga un coeficiente similar, no siendo igual, ya hay razón suficiente para hacerles ver que no es justo pagar los gastos comunes todos por igual. Y todo esto, el convencer, hay que hacerlo, no en los momentos previos a la Junta, sino días y días antes, dando la chapa por activa y por pasiva hasta que consigas convencer a unos cuantos. Para no encontrarte con sorpresas inesperadas.
Y ya me iré enterando si es que sois capaces de soportarme y de leer todas las líneas y no de dos en dos.
Saludos
RA07
Dices: "Necesitamos obtener la base legal para forzar la intervención judicial"
Pues yo no veo por qué haya que forzar nada. Mayor base legal que el Título Constitutivo no puede existir en la Comunidad.
Yo entiendo, por otro lado, que la forma de redactar o expresar la propuesta condiciona mucho.
Si vais a pedir vosotros que se incluya un punto en el Orden del Día, lo primero que hay que pensar mucho, mucho, es cómo redactarlo para no pillarte los dedos.
Si redactas como punto para llevar a votación:
APROBACIÓN, EN SU CASO, DEL PAGO DE GASTOS COMUNES; NUEVAMENTE POR COEFICIENTE.
Primero estais dando por hecho que ya conocíais el acuerdo anterior (el de reparto por igual) Si a esto votais que sí y el resto ,por lo que comentas, votaría que No, estaríais además más solos que la una.
Habría que plantear una redacción de la propuesta de cuyo resultado obtuvierais beneficio. Para perjudicaros, no merece la pena. Una redacción de la cual, mediante la respuesta del resto de propietarios se obtuviera una contradicción clara a la Ley o un incumplimiento de lo que en vuestra Comunidad está establecido; de tal forma que, el éxito de la impugnación pudiera o pudiese ser total y rotundo.
Salvado el voto en esta situación, de la manera que dices que hay que salvarlo, te encontrarías con tu voto salvado rechazando un acuerdo tomado por unanimidad, es decir, todos han votado que No al pago por coeficiente. Estás al igual que antes, pero con un Acta que podría hasta perjudicarte.
Dices, por otro lado: "hemos reservado nuestro voto y además hemos manifestado nuestra oposición al más que previsible resultado desfavorable de la votación"
Es muy subjetivo decir "al más que previsible resultado desfavorable". Todo depende del punto de vista. El resultado es desfavorable para ti, pero tal como está redactada la propuesta, el resultado ha sido ampliamente favorable a ella (la propuesta). Fíjate si es favorable que hay unanimidad.
Puest@s a comentar, te comento también. En tu intervención 31/03/2006 (Toledoso) 2º párrafo vas y dices:
"sea éste favorable o en contra al acuerdo propuesto"
No entiendo muy bien lo que pretendes explicar porque yo pienso que lo que se propone es, precisamente la propuesta y el acuerdo es el que se adopta, no lo que se propone. En fin que me has o me he liado otra vez.
En el mismo epígrafe 03/04/2006, 5º párrafo, también dices:
"En ese momento, llegado nuestro turno en el momento de la votación es cuando podemos "salvar el voto" lo que conlleva necesariamente no influir en el resultado obtenido por el posterior recuento de votos, entre los cuales no se encontrará el nuestro al habérnoslo reservado"
Imágínate que tu turno para votar es el 3º y faltan aún otros tantos por votar. ¿Qué haces en tu turno?
PASA PALABRA? Si hay que esperar a que todos voten para mostrar tu no conformidad con el acuerdo, en tu turno ¿qué dices: "Me reservo la palabra para el final"; o, simplemente te callas? ¿No es esto una abstención o hay que decir expresamente me abstengo?
¿O hay que decir en el turno ya directamente "salvo mi voto"? ¿en qué quedamos? Salvar el voto, no era una especie de rechazo al acuerdo? ¡Si en el turno todavía sólo han votado dos por delante! ¡Cómo voy a saber lo que va a salir para saber si tengo que salvar el voto o no!
¿Y si hay más personas que hacen lo mismo? ¡Cuántas vueltas hay que dar en pasa palabra! hasta poder llegar al final para poder salvar el voto.
Y si resulta que en tu turno dices "salvo mi voto" y después por azar o cosas raras del destino con tu voto (sí o no según la propuesta) se hubiera delimitado el acuerdo a tu favor porque tu previsión sobre el resultado, el cual esperas que sea desfavorable para tí, se modifica y hay un empate. ¡Toma ya!¿ Ahora no puedes votar otra vez? ¿no? porque ya has salvado tu voto ...
Para terminar este discurso, digo RA07, que aunque el resto de viviendas de la finca tenga un coeficiente similar, no siendo igual, ya hay razón suficiente para hacerles ver que no es justo pagar los gastos comunes todos por igual. Y todo esto, el convencer, hay que hacerlo, no en los momentos previos a la Junta, sino días y días antes, dando la chapa por activa y por pasiva hasta que consigas convencer a unos cuantos. Para no encontrarte con sorpresas inesperadas.
Y ya me iré enterando si es que sois capaces de soportarme y de leer todas las líneas y no de dos en dos.
Saludos
Hola, de nuevo, Black Bess:
Tranquilo, que yo te leo todas las líneas.
Mira, simplificando mucho, como veo que te lías con mis post, intentaré aclarate de una vez mi posición:
Se va a celebrar una Junta, y como co-propietario me corresponde un voto, tengo dos opciones:
1) Lo "quemo" votando... y me tengo que someter a lo que salga, he asistido, he votado y no puedo impugnar.
2) No voto en la Junta, hago contar en Acta mi disconformidad (que no es el voto, ojo) y que lo salvo. Ya decidiré en plazo legal si impugno, o no.
Ya está, Black Bess, es así de simple (y complicado, ya lo sé)
Como bien dices, en los días previos, en los debates previos, es donde puedes formarte una idea aproximada del resultado de la votación, si votas en tercer lugar entre 20, y te lo hueles, no hace falta el PASAPALABRA, salvas el voto y ya está.
Sorpresa !! Votan los 20 y han aprobado tu propuesta !! Pagareis por coeficientes!!
Pues felicidades.... no impugnas y tan felices.
Y no existe unanimidad, hay uno que no está de acuerdo (tú) y se ha reservado además la posibilidad de hacer intervenir a un Juez.
Y la redacción de una propuesta ha de ser simple y clara, si rebuscamos una redacción enrevesada lo más probable es que tengamos que deshacernos en explicaciones que, cuando nos tocan el bolsillo, no nos hacen cambiar de opinión.
Saludos.
Tranquilo, que yo te leo todas las líneas.
Mira, simplificando mucho, como veo que te lías con mis post, intentaré aclarate de una vez mi posición:
Se va a celebrar una Junta, y como co-propietario me corresponde un voto, tengo dos opciones:
1) Lo "quemo" votando... y me tengo que someter a lo que salga, he asistido, he votado y no puedo impugnar.
2) No voto en la Junta, hago contar en Acta mi disconformidad (que no es el voto, ojo) y que lo salvo. Ya decidiré en plazo legal si impugno, o no.
Ya está, Black Bess, es así de simple (y complicado, ya lo sé)
Como bien dices, en los días previos, en los debates previos, es donde puedes formarte una idea aproximada del resultado de la votación, si votas en tercer lugar entre 20, y te lo hueles, no hace falta el PASAPALABRA, salvas el voto y ya está.
Sorpresa !! Votan los 20 y han aprobado tu propuesta !! Pagareis por coeficientes!!
Pues felicidades.... no impugnas y tan felices.
Y no existe unanimidad, hay uno que no está de acuerdo (tú) y se ha reservado además la posibilidad de hacer intervenir a un Juez.
Y la redacción de una propuesta ha de ser simple y clara, si rebuscamos una redacción enrevesada lo más probable es que tengamos que deshacernos en explicaciones que, cuando nos tocan el bolsillo, no nos hacen cambiar de opinión.
Saludos.
