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Mayoria necesaria fachada. ausentes
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Efectivamente, se ha modificado la LPH, añadiendo otro supuesto al art 17.2 (el último párrafo).
Por cierto, esta modificación es muy peligrosa, a juicio de algunos expertos, pues dada la escasa participación de los propietarios, tanto en la asistencia a las juntas, como a posteriores manifestaciones a los acuerdos, en muchos casos unos pocos propietarios pueden aprobar una obra con un coste de hasta un 75% del presupuesto anual (9 cuotas ordinarias).
Por cierto, esta modificación es muy peligrosa, a juicio de algunos expertos, pues dada la escasa participación de los propietarios, tanto en la asistencia a las juntas, como a posteriores manifestaciones a los acuerdos, en muchos casos unos pocos propietarios pueden aprobar una obra con un coste de hasta un 75% del presupuesto anual (9 cuotas ordinarias).
España,
El pais con mas paro juvenil de Europa, que cerró el 2021 con una inflación del 6,5%, la tasa más alta en casi 30 años la única gran economía del euro que sigue con una tasa de paro superior a 2019,
la tasa de pobreza relativa en España pasaría del 20,7% al 22,9%, lo que supone un millón de personas más por debajo de la línea de la pobreza relativa (estimada en 24 euros al día), hasta alcanzar los 10,9 millones de personas durante el 2020,
la deuda publica de España comparándola con el resto de grandes países del euro es muy mala para España. ya supera el 100% del producto interior bruto. etc. etc.
Quiero decir con esto, que el gobierno, las comunidades autónomas los ayuntamientos están sin un céntimo, y estos pésimos políticos que tenemos nos cuentan esta milonga con incentivos fiscales y ayudas para las comunidades de propietarios, cuando sabemos que las ayudas a la supresión de barreras arquitectónicas si es que las dan, son con cuentagotas.
Antes que las comunidades de propietarios, están las ayudas a ciertos colectivos de la sociedad que no nos vengan con estos cuentos macabeos.
El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, Salvador Díez, considera que «el futuro del ahorro energético pasa por realizar en las viviendas y edificios las obras necesarias para instalar paneles fotovoltaicos y solares, además de aquellas que conlleven el aislamiento de fachadas y ventanas, instalaciones eléctricas más eficientes y un control y gestión de la energía».
Los administradores de fincas reclaman, por este motivo, que se agilicen los trámites relacionados con la rehabilitación de edificios y viviendas en España y que las ayudas públicas con cargo a los Fondos Next Generación lleguen al mayor número posible de hogares y edificios para que más eficientes energéticamente.
Una declaración cargada de demagogia. lo que tienen que hacer los administradores es hacer bien su trabajo, y dejarse de ser pregoneros de las comunidades.
Los precios de los combustible de automoción, el gas, la electricidad. la manduca, los impuestos, y tantas otras cosas, no tienen ni ayudas ni ventajas fiscales, cada hijo de vecino se las tiene que apañar para llegar a fin de mes, y me vienen los administradores con esta coña marinera.
El pais con mas paro juvenil de Europa, que cerró el 2021 con una inflación del 6,5%, la tasa más alta en casi 30 años la única gran economía del euro que sigue con una tasa de paro superior a 2019,
la tasa de pobreza relativa en España pasaría del 20,7% al 22,9%, lo que supone un millón de personas más por debajo de la línea de la pobreza relativa (estimada en 24 euros al día), hasta alcanzar los 10,9 millones de personas durante el 2020,
la deuda publica de España comparándola con el resto de grandes países del euro es muy mala para España. ya supera el 100% del producto interior bruto. etc. etc.
Quiero decir con esto, que el gobierno, las comunidades autónomas los ayuntamientos están sin un céntimo, y estos pésimos políticos que tenemos nos cuentan esta milonga con incentivos fiscales y ayudas para las comunidades de propietarios, cuando sabemos que las ayudas a la supresión de barreras arquitectónicas si es que las dan, son con cuentagotas.
Antes que las comunidades de propietarios, están las ayudas a ciertos colectivos de la sociedad que no nos vengan con estos cuentos macabeos.
El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, Salvador Díez, considera que «el futuro del ahorro energético pasa por realizar en las viviendas y edificios las obras necesarias para instalar paneles fotovoltaicos y solares, además de aquellas que conlleven el aislamiento de fachadas y ventanas, instalaciones eléctricas más eficientes y un control y gestión de la energía».
Los administradores de fincas reclaman, por este motivo, que se agilicen los trámites relacionados con la rehabilitación de edificios y viviendas en España y que las ayudas públicas con cargo a los Fondos Next Generación lleguen al mayor número posible de hogares y edificios para que más eficientes energéticamente.
Una declaración cargada de demagogia. lo que tienen que hacer los administradores es hacer bien su trabajo, y dejarse de ser pregoneros de las comunidades.
Los precios de los combustible de automoción, el gas, la electricidad. la manduca, los impuestos, y tantas otras cosas, no tienen ni ayudas ni ventajas fiscales, cada hijo de vecino se las tiene que apañar para llegar a fin de mes, y me vienen los administradores con esta coña marinera.
Nota emitida por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
Jurídica (219/2021) de 08-10-2021
MODIFICACIÓN DEL ART. 17.2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el BOE del 6 d octubre de 2021 se ha publicado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia al que puedes acceder pinchando aquí.
Entre su articulado, se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que queda redactado en los siguientes términos:
«. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la
comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido
anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación , siempre que su coste repercutido anualmente, una vez
descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el
coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
La modificación del art. 17.2 afecta sustancialmente al régimen de mayorías requeridas para la adopción de los acuerdos regulados en los siguientes arts. de la LPH:
Art. 10.3.b: modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
Art. 17.1: instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías
renovables.
Art. 17.3: establecimiento o supresión de equipo o sistemas, no recogidos en el art. 17.1,
que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
CONSECUENCIAS
Este artículo será aplicable a la instalación de paneles solares, geotermia, aerotermia, calderas inteligentes y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
En todos estos supuestos, el acuerdo deberá aprobarse con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la
cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes .
Por lo tanto, la adopción del acuerdo será por mayoría simple.
Tendrán la consideración de gasto general por lo que el disidente estará obligado al pago.
Para la adopción del acuerdo, se tendrá en cuenta el voto del propietario ausente el día de la junta.
Jurídica (219/2021) de 08-10-2021
MODIFICACIÓN DEL ART. 17.2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el BOE del 6 d octubre de 2021 se ha publicado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia al que puedes acceder pinchando aquí.
Entre su articulado, se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que queda redactado en los siguientes términos:
«. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la
comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido
anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación , siempre que su coste repercutido anualmente, una vez
descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el
coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
La modificación del art. 17.2 afecta sustancialmente al régimen de mayorías requeridas para la adopción de los acuerdos regulados en los siguientes arts. de la LPH:
Art. 10.3.b: modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
Art. 17.1: instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías
renovables.
Art. 17.3: establecimiento o supresión de equipo o sistemas, no recogidos en el art. 17.1,
que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
CONSECUENCIAS
Este artículo será aplicable a la instalación de paneles solares, geotermia, aerotermia, calderas inteligentes y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
En todos estos supuestos, el acuerdo deberá aprobarse con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la
cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes .
Por lo tanto, la adopción del acuerdo será por mayoría simple.
Tendrán la consideración de gasto general por lo que el disidente estará obligado al pago.
Para la adopción del acuerdo, se tendrá en cuenta el voto del propietario ausente el día de la junta.
No tengo claro que el criterio de la asesoría jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, sea definitivo y habrá que esperar las futuras resoluciones judiciales porque la cuestión es objeto de numerosa controversia.
El párrafo 2 del artículo 17.2 de la LPH dice textualmente:
“La realización de OBRAS o actuaciones que CONTRIBUYAN A LA MEJORA DE LA EFICIENCIA energética ACREDITABLES a través de CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL EDIFICIO o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, NO SUPERE LA CUANTÍA DE NUEVE MENSUALIDADES ORDINARIAS de gastos comunes”
Parece que el técnico certificador seleccionará las medidas que técnica y económicamente sean más apropiadas para cada inmueble, teniendo en cuenta los resultados obtenidos en la calificación energética del mismo: demanda de calefacción y refrigeración, y emisiones de CO2; pero también orientaciones de las fachadas, porcentaje de cerramiento opaco y de huecos, qué instalaciones térmicas existen en el inmueble, cuales son las necesidades reales de la vivienda o local, antigüedad de las instalaciones, grado de exposición a la radiación solar y elementos que proyectan sombra sobre la envolvente, etc., lo que incluye la renovación de la envolvente del edificio.
Desde ese punto de vista, parece adecuado el criterio de la asesoría jurídica del Colegio de Administradores de Madrid.
Sin embargo, el Art. 10 3 b) LPH establece un quorum diferente al disponer expresamente que cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) , la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (…), norma que no ha sido derogada.
Este precepto, parece que ha de ser interpretado en correlación con el régimen general del art. 17.6 LPH, y es incompatible, en lo que al quorum se refiere, con el artículo 17.2 y es patente la defectuosa redacción del art. 10.3 b) LPH, dificultando su comprensión.
La genérica sumisión a la mayoría reforzada que señala el precepto de cualesquiera otra alteración de la estructura y fábrica del edificio exige, además, que aquellas estén dirigidas a mejorar la eficiencia energética o de las cosas comunes, y esta exigencia, en uno u otro sentido, se impone a todas las obras de alteración de la estructura o fábrica que pretendan hacerse, y no solo para las expresamente reflejadas en el artículo (cerramiento de terrazas y modificación de la envolvente), que normalmente se sustentarán en la primera (mejora de la eficiencia energética), de ahí la posibilidad del informe técnico a que se refiere el último párrafo del art. 10.3 b). En definitiva, interpreto que las obras realizadas en beneficio privativo sobre elementos comunes, si cumplen los presupuestos del art. 10.3 b), es decir, están encaminadas a mejorar la eficiencia energética o de los elementos comunes, se sujetan a la mayoría de tres quintos específica de este precepto.
El párrafo 2 del artículo 17.2 de la LPH dice textualmente:
“La realización de OBRAS o actuaciones que CONTRIBUYAN A LA MEJORA DE LA EFICIENCIA energética ACREDITABLES a través de CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL EDIFICIO o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, NO SUPERE LA CUANTÍA DE NUEVE MENSUALIDADES ORDINARIAS de gastos comunes”
Parece que el técnico certificador seleccionará las medidas que técnica y económicamente sean más apropiadas para cada inmueble, teniendo en cuenta los resultados obtenidos en la calificación energética del mismo: demanda de calefacción y refrigeración, y emisiones de CO2; pero también orientaciones de las fachadas, porcentaje de cerramiento opaco y de huecos, qué instalaciones térmicas existen en el inmueble, cuales son las necesidades reales de la vivienda o local, antigüedad de las instalaciones, grado de exposición a la radiación solar y elementos que proyectan sombra sobre la envolvente, etc., lo que incluye la renovación de la envolvente del edificio.
Desde ese punto de vista, parece adecuado el criterio de la asesoría jurídica del Colegio de Administradores de Madrid.
Sin embargo, el Art. 10 3 b) LPH establece un quorum diferente al disponer expresamente que cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) , la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (…), norma que no ha sido derogada.
Este precepto, parece que ha de ser interpretado en correlación con el régimen general del art. 17.6 LPH, y es incompatible, en lo que al quorum se refiere, con el artículo 17.2 y es patente la defectuosa redacción del art. 10.3 b) LPH, dificultando su comprensión.
La genérica sumisión a la mayoría reforzada que señala el precepto de cualesquiera otra alteración de la estructura y fábrica del edificio exige, además, que aquellas estén dirigidas a mejorar la eficiencia energética o de las cosas comunes, y esta exigencia, en uno u otro sentido, se impone a todas las obras de alteración de la estructura o fábrica que pretendan hacerse, y no solo para las expresamente reflejadas en el artículo (cerramiento de terrazas y modificación de la envolvente), que normalmente se sustentarán en la primera (mejora de la eficiencia energética), de ahí la posibilidad del informe técnico a que se refiere el último párrafo del art. 10.3 b). En definitiva, interpreto que las obras realizadas en beneficio privativo sobre elementos comunes, si cumplen los presupuestos del art. 10.3 b), es decir, están encaminadas a mejorar la eficiencia energética o de los elementos comunes, se sujetan a la mayoría de tres quintos específica de este precepto.
Sentado lo anterior, cabe sostener que la envolvente del edificio afecta a la totalidad de los propietarios de modo que no sería de aplicación la excepción de la regla 8 del artículo 17, dado que no existirían beneficiarios privativos sino que se beneficiarían todos los comuneros en general y por tanto, el acuerdo necesario sería el de la totalidad de las tres quintas partes de cuotas y propietarios pero, en este caso, sí se debería contar con los ausentes de tal forma que sería menos complicado de conseguir esta mayoría, es decir, se adoptaría una acuerdo para todos los propietarios y no solo para uno individual (art. 17.3 LPH); aplicando el voto presunto.
Y comentado lo anterior, idéntica conclusión habría que aplicar en el supuesto de que se entendiera que la Asesoría del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid tuviera razón y fuera de aplicación el artículo 17.2 LPH -mayoría simple para la aprobación del acuerdo de mejorar la envolvente del edificio-, porque seguiríamos encontrándonos con el problema del quorum del artículo 10 3 b) -3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación-, que finalmente podría ser el de aplicación.
Sin embargo, es necesario analizar el artículo 10 3 b), cuyo primer renglón señala (…) “CUANDO ASÍ SE HAYA SOLICITADO (…), previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, de modo que cabría interpretar que bastaría que la solicitud la hiciera un solo comunero, mientras que el quórum a alcanzar sería el del artículo 17.3 LPH, aplicando la regla del voto presunto del artículo 17.8. y no el artículo 17.2 porque el quorum señalado en el mismo es diferente y el artículo 10 3 b) se refiere expresamente a la envolvente del edificio, mientras que el art. 17.2 se refiere a la envolvente de manera indirecta, aunque hay que reconocer que también se refiere a la misma, de modo que interpreto que nos encontramos ante un lapsus mental del legislador, que no se aclara ni él.
Tras haber consultado a diferentes autores, he tenido ocasión de comprobar que a favor del criterio del art. 10.3 b) LPH, están don José María Ortiz Aguirre, Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Talavera de la Reina; don Aurelio Puche Ramos, Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil. Abogado don Antonio Alcalá Navarro, Presidente de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga; don Manuel José López Orellana, Magistrado de la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia; don Rafael Martín del Peso, Presidente de la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias; don Javier Seoane Prado, Magistrado de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, entre otros.
Ya veremos que deciden al final los Tribunales.
Y comentado lo anterior, idéntica conclusión habría que aplicar en el supuesto de que se entendiera que la Asesoría del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid tuviera razón y fuera de aplicación el artículo 17.2 LPH -mayoría simple para la aprobación del acuerdo de mejorar la envolvente del edificio-, porque seguiríamos encontrándonos con el problema del quorum del artículo 10 3 b) -3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación-, que finalmente podría ser el de aplicación.
Sin embargo, es necesario analizar el artículo 10 3 b), cuyo primer renglón señala (…) “CUANDO ASÍ SE HAYA SOLICITADO (…), previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, de modo que cabría interpretar que bastaría que la solicitud la hiciera un solo comunero, mientras que el quórum a alcanzar sería el del artículo 17.3 LPH, aplicando la regla del voto presunto del artículo 17.8. y no el artículo 17.2 porque el quorum señalado en el mismo es diferente y el artículo 10 3 b) se refiere expresamente a la envolvente del edificio, mientras que el art. 17.2 se refiere a la envolvente de manera indirecta, aunque hay que reconocer que también se refiere a la misma, de modo que interpreto que nos encontramos ante un lapsus mental del legislador, que no se aclara ni él.
Tras haber consultado a diferentes autores, he tenido ocasión de comprobar que a favor del criterio del art. 10.3 b) LPH, están don José María Ortiz Aguirre, Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Talavera de la Reina; don Aurelio Puche Ramos, Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil. Abogado don Antonio Alcalá Navarro, Presidente de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga; don Manuel José López Orellana, Magistrado de la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia; don Rafael Martín del Peso, Presidente de la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias; don Javier Seoane Prado, Magistrado de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, entre otros.
Ya veremos que deciden al final los Tribunales.
