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Mayoria necesaria fachada. ausentes
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La Orden FOM/1635/2013, de 10 de septiembre, por la que se actualiza el Documento Básico DB-HE "Ahorro de Energía", del Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, define la envolvente térmica del edificio como: "1. La envolvente térmica del edificio está compuesta por todos los cerramientos que delimitan los espacios habitables con el aire exterior, el terreno u otro edificio, y por todas las particiones interiores que delimitan los espacios habitables con espacios no habitables en contacto con el ambiente exterior. 2. La envolvente térmica podrá incorporar, a criterio del proyectista, espacios no habitables adyacentes a espacios habitables". En desarrollo del art. 15 CTE, dice la norma 15.1, exigencia básica HE 1, lo siguiente: "Los edificios dispondrán de una envolvente de características tales que limite adecuadamente la demanda energética necesaria para alcanzar el bienestar térmico en función del clima de la localidad, del uso del edificio y del régimen de verano y de invierno, así como por sus características de aislamiento e inercia, permeabilidad al aire y exposición a la radiación solar, reduciendo el riesgo de aparición de humedades de condensación superficiales e intersticiales que puedan perjudicar sus características y tratando adecuadamente los puentes térmicos para limitar las pérdidas o ganancias de calor y evitar problemas higrotérmicos en los mismos". De lo anterior cabe concluir que es de aplicación el art. 17.3 LPH.
En otra entrada, Oblomochia ha dicho que “en los supuestos en los que se aprueba la ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA, es de aplicación el artículo 10.3 b) de la LPH y estaríamos hablando de aprovechamiento colectivo y por tanto, nadie se puede oponer, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 partes con voto presunto del ausente (art. 17.3 LPH)”, con lo que el día de la junta sólo habrá de alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
Estoy de acuerdo con Oblomochia y en desacuerdo con Ninette y con la rectificación de Jalisco. Esta mayoría cualificada de propietarios, tanto en número como en cuotas (3/5), significa que no es bastante que el acuerdo se adopte solo entre los asistentes a la Junta, salvo que con los presentes se consigan dichas mayorías, algo que no es habitual. Por lo tanto, procede la notificación a los ausentes, conforme a este art. 17, regla 8 siendo de aplicación el voto presunto.
Finalmente, cabe decir que el propietario moroso no cuenta para incluir su voto en positivo o en negativo, ya que su cuota no será computada, según indica de forma expresa el artículo 15 LPH, siendo necesario buscar la proporción de las 3/5 partes entre la suma de cuotas de los comuneros que están al corriente de pago de la Junta, ya sean ausentes o presentes.
Los propietarios que van a mostrar su oposición, no necesitan impugnar, pero les recomendaría que enviaran un burofax al Secretario/Administrador manifestando su oposición al acuerdo, puesto que de otro modo, se presumirá que votaron a favor del acuerdo mayoritario.
En otra entrada, Oblomochia ha dicho que “en los supuestos en los que se aprueba la ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA, es de aplicación el artículo 10.3 b) de la LPH y estaríamos hablando de aprovechamiento colectivo y por tanto, nadie se puede oponer, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 partes con voto presunto del ausente (art. 17.3 LPH)”, con lo que el día de la junta sólo habrá de alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
Estoy de acuerdo con Oblomochia y en desacuerdo con Ninette y con la rectificación de Jalisco. Esta mayoría cualificada de propietarios, tanto en número como en cuotas (3/5), significa que no es bastante que el acuerdo se adopte solo entre los asistentes a la Junta, salvo que con los presentes se consigan dichas mayorías, algo que no es habitual. Por lo tanto, procede la notificación a los ausentes, conforme a este art. 17, regla 8 siendo de aplicación el voto presunto.
Finalmente, cabe decir que el propietario moroso no cuenta para incluir su voto en positivo o en negativo, ya que su cuota no será computada, según indica de forma expresa el artículo 15 LPH, siendo necesario buscar la proporción de las 3/5 partes entre la suma de cuotas de los comuneros que están al corriente de pago de la Junta, ya sean ausentes o presentes.
Los propietarios que van a mostrar su oposición, no necesitan impugnar, pero les recomendaría que enviaran un burofax al Secretario/Administrador manifestando su oposición al acuerdo, puesto que de otro modo, se presumirá que votaron a favor del acuerdo mayoritario.
VOTO PRESNTO DE LOS AUSENTES.
Artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
“Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Por tanto, si los propietarios que no han ido a la junta no manifiestan su disconformidad en los siguientes treinta días naturales se entiende que aprueban los acuerdos tomados.
No obstante, debemos analizar con más cuidado la primera frase del citado artículo y por la que se desprenden algunos casos en los que se prohíbe utilizar el voto de los ausentes como favorable.
¿Cuáles son? Como hemos leído, aquellos que “no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favordel acuerdo”.
¿Cuáles son estos acuerdos?
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Por otra parte, lasmejoras no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueblemencionadas en el artículo 17.4 en las que también hace falta votar expresamente en Junta a favor del acuerdo.
Si en este supuesto de arreglo de la fachada se da por hecho que si tienen que colaborar todos los propietarios, entonces el voto presunto de los ausentes si hay que tenerlo en cuenta, dado que la reforma no es privativa ( ahi no se tiene en cuenta el voto presunto) y si es comunitaria.
Artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
“Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Por tanto, si los propietarios que no han ido a la junta no manifiestan su disconformidad en los siguientes treinta días naturales se entiende que aprueban los acuerdos tomados.
No obstante, debemos analizar con más cuidado la primera frase del citado artículo y por la que se desprenden algunos casos en los que se prohíbe utilizar el voto de los ausentes como favorable.
¿Cuáles son? Como hemos leído, aquellos que “no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favordel acuerdo”.
¿Cuáles son estos acuerdos?
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Por otra parte, lasmejoras no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueblemencionadas en el artículo 17.4 en las que también hace falta votar expresamente en Junta a favor del acuerdo.
Si en este supuesto de arreglo de la fachada se da por hecho que si tienen que colaborar todos los propietarios, entonces el voto presunto de los ausentes si hay que tenerlo en cuenta, dado que la reforma no es privativa ( ahi no se tiene en cuenta el voto presunto) y si es comunitaria.
Sobre la polémica suscitada.
Articulo 10-3b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
¿Para que se necesitan los 3/5?
Para la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes,
Como queda muy claro en el articulo 10.3.b, la MODIFICACION de la envolvente, bien sea para poner SATE o ventilación en la fachada es una modificación de esta, iremos al articulo 17.8
El voto presunto no se aplica para acuerdos en los que la Ley dice expresamente que no se puede repercutir el coste a los propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor y esto es lo que ocurre con las mejoras, ya que en estas no se aplica el voto presunto del ausente.
Por su parte, en el art.17.4 LPH se exime de la obligación de pago a los propietarios disidentes cuando la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿pero como se puede conseguir los 3/5?,
¿Qué sucede si el acuerdo no alcanza ese importe? En ese caso, sí tienen obligación de pagar los disidentes, por lo que el coste no supera esa cifra, pero en ese caso cuando el importe no supera el límite de las tres mensualidades ¿Podría recurrirse al voto presunto del ausente y el acuerdo de mejora se obtendría por mayoría simple primero en junta y luego estar a la espera de los 30 días para esperar a ver si con el voto de los ausentes que nada dicen se alcanzan los 3/5?
Yo opino que todo es como siempre, si los que proponen la modificación como dice el articulo 10.3.b de la LPH logran los 3/5, los disidentes siempre están en su derecho de impugnar el acuerdo conforme al articulo 18 de la LPH, siempre que hayan salvado su voto en la junta, y los ausentes si no están de acuerdo, y será el juez quien dicte sentencia.
Articulo 10-3b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
¿Para que se necesitan los 3/5?
Para la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes,
Como queda muy claro en el articulo 10.3.b, la MODIFICACION de la envolvente, bien sea para poner SATE o ventilación en la fachada es una modificación de esta, iremos al articulo 17.8
El voto presunto no se aplica para acuerdos en los que la Ley dice expresamente que no se puede repercutir el coste a los propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor y esto es lo que ocurre con las mejoras, ya que en estas no se aplica el voto presunto del ausente.
Por su parte, en el art.17.4 LPH se exime de la obligación de pago a los propietarios disidentes cuando la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿pero como se puede conseguir los 3/5?,
¿Qué sucede si el acuerdo no alcanza ese importe? En ese caso, sí tienen obligación de pagar los disidentes, por lo que el coste no supera esa cifra, pero en ese caso cuando el importe no supera el límite de las tres mensualidades ¿Podría recurrirse al voto presunto del ausente y el acuerdo de mejora se obtendría por mayoría simple primero en junta y luego estar a la espera de los 30 días para esperar a ver si con el voto de los ausentes que nada dicen se alcanzan los 3/5?
Yo opino que todo es como siempre, si los que proponen la modificación como dice el articulo 10.3.b de la LPH logran los 3/5, los disidentes siempre están en su derecho de impugnar el acuerdo conforme al articulo 18 de la LPH, siempre que hayan salvado su voto en la junta, y los ausentes si no están de acuerdo, y será el juez quien dicte sentencia.
En puridad, Pepelu90 tiene toda la razón (y Ninette y Jalisco en su rectificación o Juanchito en su exposición).
A la pregunta de si es aplicable a las obras del art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- el 17.8 referido al voto presunto de los ausentes para alcanzar los 3/5, la respuesta es negativa.
Lo que ocurre es que, en mi opinión, ha sido un error ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -1960/55- y no en el art. 17 LPH, ya que en cuanto al régimen de los ausentes y la eficacia de su intervención en los acuerdos de las juntas resulta que el apartado 8º del art. 17 LPH solo permite la aplicación del voto presunto del ausente a los casos establecidos en el art. 17, no a cualesquiera otros y ello excluye al artículo 10.
Y claro, la ventaja que suponía el efecto jurídico de permitir que si los ausentes a la junta donde se debate un acuerdo no se oponen en el plazo de 30 días siguientes a la recepción del acta respecto de la adopción de un acuerdo que se debatió en una junta se entenderán como votos favorables a la adopción del acuerdo, con ello será más sencillo alcanzar el quorum en los supuestos especiales de doble mayoría de 3/5 y mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación, ya que en otro caso obtener en junta esos quorum tan elevados, y que representan a toda la comunidad, exigiría una asistencia a la junta abrumadora.
El problema que surge al aplicar el art. 10.3 b) LPH es que los acuerdos referidos a cualquiera de los acuerdos que constan en esta letra b) del art. 10.3 LPH se deberán obtener en la misma junta por los 3/5 en doble mayoría sin posibilidad de poder utilizar el voto presunto del ausente que supondría poder computar como favorables a la adopción del acuerdo los de aquellos ausentes a la junta que no se opusieran en 30 días al acuerdo y eso constituye un problema porque no es lo realmente pretendido por el legislador.
Por tanto, parece que al administrador de fincas de turno le corresponderá incluir en la convocatoria a la junta en la que vaya a debatir cualquiera de los puntos de la letra b) del artículo 10, una nota en la que indique que, para alcanzarse el acuerdo, el quorum de 3/5 debe obtenerse EL DÍA DE LA JUNTA, a fin de que los no asistentes sepan que no se les remitirá el acuerdo para que puedan oponerse a él, o no decir nada.
Vistas así las cosas, lo preferible sería que en los casos en los que se vaya a someter a votación uno de estos acuerdos -art. 10 1 b)-, los que no vayan a asistir deleguen su representación en otro comunero que vaya a acudir, a fin de que exista el mayor volumen de comuneros que pueda permitir alcanzar el acuerdo por 3/5 en junta.
Y la obtención del quorum en la forma descrita se aplicará en los casos que afecten a la comunidad en su conjunto como el de alteración de la estructura o fábrica del edificio, y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando se refiera a una petición de obra privativa como división de pisos o locales o cerramientos de terrazas, debiendo de dejar claro que este sistema es mucho más difícil porque, repito, el quórum que se exige de 3/5, debe alcanzarse el mismo día de la junta y no como ocurre en los supuestos del art. 17 a al 4 LPH -EDL 1960/55- en los que los quórum se alcanzan sumando como positivos los de los ausentes que no se opongan en 30 días desde la recepción del acta de la junta a la adopción del acuerdo.
El motivo por el que me he alineado con la respuesta de oblomochia es que estoy leyendio numerosas sentencias de Juzgados de Primera Instancia que están haciendo una verdadera labor de ingeniería jurídica, que quizá lleve a la jurisprudencia menor a aceptar la posibilidad de relacionar el artículo 10 1 b) con el 17.3 para llegar a la conclusión a la que llega oblomochia, y aunque soy de la opinión de que es una interpretación forzada, creo que la voluntad del legislador era favorecer la obtención de quorums en este tipo de obras y por eso digo que ha habido un error en la ubuicación del régimen de aprobación de este tipo de obras.
Tiempo al tiempo.
A la pregunta de si es aplicable a las obras del art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- el 17.8 referido al voto presunto de los ausentes para alcanzar los 3/5, la respuesta es negativa.
Lo que ocurre es que, en mi opinión, ha sido un error ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -1960/55- y no en el art. 17 LPH, ya que en cuanto al régimen de los ausentes y la eficacia de su intervención en los acuerdos de las juntas resulta que el apartado 8º del art. 17 LPH solo permite la aplicación del voto presunto del ausente a los casos establecidos en el art. 17, no a cualesquiera otros y ello excluye al artículo 10.
Y claro, la ventaja que suponía el efecto jurídico de permitir que si los ausentes a la junta donde se debate un acuerdo no se oponen en el plazo de 30 días siguientes a la recepción del acta respecto de la adopción de un acuerdo que se debatió en una junta se entenderán como votos favorables a la adopción del acuerdo, con ello será más sencillo alcanzar el quorum en los supuestos especiales de doble mayoría de 3/5 y mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación, ya que en otro caso obtener en junta esos quorum tan elevados, y que representan a toda la comunidad, exigiría una asistencia a la junta abrumadora.
El problema que surge al aplicar el art. 10.3 b) LPH es que los acuerdos referidos a cualquiera de los acuerdos que constan en esta letra b) del art. 10.3 LPH se deberán obtener en la misma junta por los 3/5 en doble mayoría sin posibilidad de poder utilizar el voto presunto del ausente que supondría poder computar como favorables a la adopción del acuerdo los de aquellos ausentes a la junta que no se opusieran en 30 días al acuerdo y eso constituye un problema porque no es lo realmente pretendido por el legislador.
Por tanto, parece que al administrador de fincas de turno le corresponderá incluir en la convocatoria a la junta en la que vaya a debatir cualquiera de los puntos de la letra b) del artículo 10, una nota en la que indique que, para alcanzarse el acuerdo, el quorum de 3/5 debe obtenerse EL DÍA DE LA JUNTA, a fin de que los no asistentes sepan que no se les remitirá el acuerdo para que puedan oponerse a él, o no decir nada.
Vistas así las cosas, lo preferible sería que en los casos en los que se vaya a someter a votación uno de estos acuerdos -art. 10 1 b)-, los que no vayan a asistir deleguen su representación en otro comunero que vaya a acudir, a fin de que exista el mayor volumen de comuneros que pueda permitir alcanzar el acuerdo por 3/5 en junta.
Y la obtención del quorum en la forma descrita se aplicará en los casos que afecten a la comunidad en su conjunto como el de alteración de la estructura o fábrica del edificio, y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando se refiera a una petición de obra privativa como división de pisos o locales o cerramientos de terrazas, debiendo de dejar claro que este sistema es mucho más difícil porque, repito, el quórum que se exige de 3/5, debe alcanzarse el mismo día de la junta y no como ocurre en los supuestos del art. 17 a al 4 LPH -EDL 1960/55- en los que los quórum se alcanzan sumando como positivos los de los ausentes que no se opongan en 30 días desde la recepción del acta de la junta a la adopción del acuerdo.
El motivo por el que me he alineado con la respuesta de oblomochia es que estoy leyendio numerosas sentencias de Juzgados de Primera Instancia que están haciendo una verdadera labor de ingeniería jurídica, que quizá lleve a la jurisprudencia menor a aceptar la posibilidad de relacionar el artículo 10 1 b) con el 17.3 para llegar a la conclusión a la que llega oblomochia, y aunque soy de la opinión de que es una interpretación forzada, creo que la voluntad del legislador era favorecer la obtención de quorums en este tipo de obras y por eso digo que ha habido un error en la ubuicación del régimen de aprobación de este tipo de obras.
Tiempo al tiempo.
Respeto vuestra interpretación, pero yo tengo dudas y no creo haber dicho ninguna barbaridad.
La pregunta es si se puede aprobar una obra de fachada con ENVOLVENTE TÉRMICO si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor. Como no dice los porcentajes de las votaciones, no se puede dar una respuesta a la pregunta, pero si se puede teorizar sobre la cuestión.
Previamente debemos determinar cual es la norma que regula en la LPH el quorum necesario para aprobar la implantación de una envolvente térmica en un edificio, y en ese sentido creo que cabe distinguir lo siguiente:
PRIMERO.- El artículo 10.3 apartado b) exige la solicitud de la PRECEPTIVA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA, siendo éste un requisito necesario cumplimiento para poder acometer los trabajos de envolvente térmica, a cuyo fin, determina que la solicitud de la AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA debe hacerse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para modificar la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
En este caso, está claro que no hay voto presunto, porque el quórum es necesario, para poder solicitar la autorización administrativa y la norma está encuadrada en el artículo 10 y no en el 17.
SEGUNDO.- ¿Y para aprobar el acuerdo aprobando la envolvente, qué artículo es de aplicación? Está claro que el 10.3 b) no, porque lo que regula es cual es el quorum necesario para solicitar autorización administrativa, y no para aprobar el acuerdo, aunque ambas cuestiones puedan ir cogidas de la mano.
Por otra parte, está claro que la solicitud administrativa es rogada, de modo que el acuerdo es potestativo ya que no es impuesto por ninguna administración pública, lo que parece excluir la aplicación del artículo 10 apartados 1 y 2 de la LPH.
Excluida la aplicación del artículo 10 en todos sus apartados, con el matiz apuntado, únicamente resta por encajar lo dispuesto en el artículo 17.3 LPH que dispone que (…) requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (…).
TERCERO.- Lo anterior nos lleva a examinar el artículo 17.8.
Tal y como lo planteáis, en principio, la salvedad recogida en dicho artículo, parece que no debería plantear especiales problemas, pues se refiere al caso de la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos (art. 17.1.2.º LPH) o el establecimiento o supresión de equipos o sistemas de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble (art. 17.3, párrafo segundo LPH) y deduzco que sostenéis que la norma EXCLUYE en estos casos el voto presunto favorable, siendo necesario, por tanto, el voto presencial del comunero afectado para poder repercutirle el coste correspondiente.
Pero es que el artículo en cuestión dispone que será de aplicación la parte que dispone que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
A esa regla general, le son de aplicación dos excepciones:
1ª.- No se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo (No es el caso porque la envolvente afecta a todo el edificio y a todas las propiedades y el acuerdo obliga a todos sin excepción).
2ª.- O en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo (…) Tampoco es el caso.
He explicado el motivo por el que soy de la opinión que sí es de aplicación el voto presunto en el supuesto de la envolvente, respetando todas las opiniones porque la cuestión me parece dudosa, sobre todo, teniendo en cuenta la perla que suelta Dick cuando dice que ha sido un error ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -1960/55- y no en el art. 17 LPH, porque esa es precisamente la opinión de la doctrina y ello me hace dudar.
La pregunta es si se puede aprobar una obra de fachada con ENVOLVENTE TÉRMICO si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor. Como no dice los porcentajes de las votaciones, no se puede dar una respuesta a la pregunta, pero si se puede teorizar sobre la cuestión.
Previamente debemos determinar cual es la norma que regula en la LPH el quorum necesario para aprobar la implantación de una envolvente térmica en un edificio, y en ese sentido creo que cabe distinguir lo siguiente:
PRIMERO.- El artículo 10.3 apartado b) exige la solicitud de la PRECEPTIVA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA, siendo éste un requisito necesario cumplimiento para poder acometer los trabajos de envolvente térmica, a cuyo fin, determina que la solicitud de la AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA debe hacerse con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para modificar la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
En este caso, está claro que no hay voto presunto, porque el quórum es necesario, para poder solicitar la autorización administrativa y la norma está encuadrada en el artículo 10 y no en el 17.
SEGUNDO.- ¿Y para aprobar el acuerdo aprobando la envolvente, qué artículo es de aplicación? Está claro que el 10.3 b) no, porque lo que regula es cual es el quorum necesario para solicitar autorización administrativa, y no para aprobar el acuerdo, aunque ambas cuestiones puedan ir cogidas de la mano.
Por otra parte, está claro que la solicitud administrativa es rogada, de modo que el acuerdo es potestativo ya que no es impuesto por ninguna administración pública, lo que parece excluir la aplicación del artículo 10 apartados 1 y 2 de la LPH.
Excluida la aplicación del artículo 10 en todos sus apartados, con el matiz apuntado, únicamente resta por encajar lo dispuesto en el artículo 17.3 LPH que dispone que (…) requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble (…).
TERCERO.- Lo anterior nos lleva a examinar el artículo 17.8.
Tal y como lo planteáis, en principio, la salvedad recogida en dicho artículo, parece que no debería plantear especiales problemas, pues se refiere al caso de la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos (art. 17.1.2.º LPH) o el establecimiento o supresión de equipos o sistemas de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble (art. 17.3, párrafo segundo LPH) y deduzco que sostenéis que la norma EXCLUYE en estos casos el voto presunto favorable, siendo necesario, por tanto, el voto presencial del comunero afectado para poder repercutirle el coste correspondiente.
Pero es que el artículo en cuestión dispone que será de aplicación la parte que dispone que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
A esa regla general, le son de aplicación dos excepciones:
1ª.- No se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo (No es el caso porque la envolvente afecta a todo el edificio y a todas las propiedades y el acuerdo obliga a todos sin excepción).
2ª.- O en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo (…) Tampoco es el caso.
He explicado el motivo por el que soy de la opinión que sí es de aplicación el voto presunto en el supuesto de la envolvente, respetando todas las opiniones porque la cuestión me parece dudosa, sobre todo, teniendo en cuenta la perla que suelta Dick cuando dice que ha sido un error ubicar el régimen de aprobación de estas obras en el art. 10.3 LPH -1960/55- y no en el art. 17 LPH, porque esa es precisamente la opinión de la doctrina y ello me hace dudar.
Buffff. Cualquier interpretación que se haga, no deja de constituir una interpretación y reconozco que la cuestión puede estar sujeta a controversia.
Brevemente cabe decir que la LPH regula las obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta en los apartados 1 y 2 del artículo 10.
Caso de discrepancia sobre la naturaleza obligatoria de las obras a ejecutar, habrá que acudir al procedimiento establecido en el artículo 17.10 LPH.
Respecto a las obras de innovación, se encuadran en el artículo 17.4. LPH, debiendo distinguir aquellas necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, de aquellas que no lo son.
En el supuesto de estas últimas, los propietarios deberán contribuir si se aprueban por 3/5 de propietarios y coeficiente de participación con límite de tres mensualidades de ordinarias de gastos comunes. Caso de ser obligatorias, no se aplica el límite económico establecido.
En cuanto a la envolvente térmica, tiene por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, por lo que se rige por el artículo 17 apartado 3º párrafo segundo de la LPH, debiendo ser aprobado por 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación.
Contestando expresamente a las preguntas diría que:
1ª.- ¿Se puede aprobar una obra de fachada con envolvente térmico si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor?
RESPUESTA. - Al concurrir un 45% de propietarios no han alcanzado el quorum legalmente requerido de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación para aprobar la solicitud administrativa necesaria para modificar la envolvente para mejorar la eficiencia energética (art. 10 3 b) ni el quorum de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación para aprobar el acuerdo que tiene por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio modificando la envolvente del mismo (art. 17.3 párrafo segundo en relación con el párrafo primero), y por tanto, interpreto, que al no ser de aplicación de voto presunto, con el 45% de presentes en junta carecían de quorum a tal fin.
Cuestión distinta es que tenga razón oblomochia en su planteamiento, que posiblemente es más coherente atendiendo a la verdadera finalidad perseguida por el legislador.
2ª.- ¿Los ausentes deben manifestarse en contra para no aprobarse o sólo se tiene en cuenta los presentes ya que no se ha alcanzado el quorum legal?
RESPUESTA.- Personalmente opino que, en puridad, sólo deben de tener en cuenta los votos de los presentes, motivo por el que con el 45 por 100 de presentes no alcanzarán el quórum de 3/5 partes contemplado en los citas artículos, aunque si se siguiera el planteamiento de oblomochia, mi respuesta sería errónea.
Brevemente cabe decir que la LPH regula las obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta en los apartados 1 y 2 del artículo 10.
Caso de discrepancia sobre la naturaleza obligatoria de las obras a ejecutar, habrá que acudir al procedimiento establecido en el artículo 17.10 LPH.
Respecto a las obras de innovación, se encuadran en el artículo 17.4. LPH, debiendo distinguir aquellas necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, de aquellas que no lo son.
En el supuesto de estas últimas, los propietarios deberán contribuir si se aprueban por 3/5 de propietarios y coeficiente de participación con límite de tres mensualidades de ordinarias de gastos comunes. Caso de ser obligatorias, no se aplica el límite económico establecido.
En cuanto a la envolvente térmica, tiene por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, por lo que se rige por el artículo 17 apartado 3º párrafo segundo de la LPH, debiendo ser aprobado por 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación.
Contestando expresamente a las preguntas diría que:
1ª.- ¿Se puede aprobar una obra de fachada con envolvente térmico si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor?
RESPUESTA. - Al concurrir un 45% de propietarios no han alcanzado el quorum legalmente requerido de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación para aprobar la solicitud administrativa necesaria para modificar la envolvente para mejorar la eficiencia energética (art. 10 3 b) ni el quorum de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación para aprobar el acuerdo que tiene por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio modificando la envolvente del mismo (art. 17.3 párrafo segundo en relación con el párrafo primero), y por tanto, interpreto, que al no ser de aplicación de voto presunto, con el 45% de presentes en junta carecían de quorum a tal fin.
Cuestión distinta es que tenga razón oblomochia en su planteamiento, que posiblemente es más coherente atendiendo a la verdadera finalidad perseguida por el legislador.
2ª.- ¿Los ausentes deben manifestarse en contra para no aprobarse o sólo se tiene en cuenta los presentes ya que no se ha alcanzado el quorum legal?
RESPUESTA.- Personalmente opino que, en puridad, sólo deben de tener en cuenta los votos de los presentes, motivo por el que con el 45 por 100 de presentes no alcanzarán el quórum de 3/5 partes contemplado en los citas artículos, aunque si se siguiera el planteamiento de oblomochia, mi respuesta sería errónea.
Totalmente de acuerdo con lo expuesto. Si la obra va por el art. 17.3, el voto presunto de los ausentes no se tiene en cuenta.
Pero en la junta quien dice que estos acuerdos extraños van por uno o por otro art.?
Usted ya lo dijo. El administrador debería recomendar en el acta de convocatoría que asistan la mayor presencia de propietarios o su delegación dado lo restrictivo de los 3/5. E indicar el art. Que lo acoge.
Pero tengo la idea muy clara que esto lo conocen escasos administrativos que son los que confencionan el acta y son los que acuden a las juntas. Y estos no conocen muy bien la LPH.
Y SI van los administradores, bastantes desconocen el aplicamiento del art.17.8.
Y esto lo digo, por lo que se leé en los foros
Pero en la junta quien dice que estos acuerdos extraños van por uno o por otro art.?
Usted ya lo dijo. El administrador debería recomendar en el acta de convocatoría que asistan la mayor presencia de propietarios o su delegación dado lo restrictivo de los 3/5. E indicar el art. Que lo acoge.
Pero tengo la idea muy clara que esto lo conocen escasos administrativos que son los que confencionan el acta y son los que acuden a las juntas. Y estos no conocen muy bien la LPH.
Y SI van los administradores, bastantes desconocen el aplicamiento del art.17.8.
Y esto lo digo, por lo que se leé en los foros
Con la normativa anterior, las obras de rehabilitación de la fachada requerían para su aprobación mayoría simple, mientras que, si se pretendía una mejora, como por ejemplo, la envolvente del edificio para mejorar la eficiencia energética se requería unanimidad.
Y a la vista, no tanto de los conflictos vecinales en esta materia, que también, sino del hecho de que había edificios que se degradaban como consecuencia de determinadas actitudes, los Tribunales comenzaron a tratar de paliar la situación mediante fórmulas tales como la doctrina del abuso de derecho, de modo que comenzaron a dictar sentencias en las que sustituían el voto en contra del propietario en cuestión, por la voluntad del Juez de turno, autorizando la adopción de determinados acuerdos, que de otro modo y aplicando literalmente la Ley, no se aprobarían, lo que en esencia constituía una inmisión del poder judicial en materia cuya competencia correspondía al poder legislativo ya que lo que estaban haciendo, no era exactamente interpretar la normativa de aplicación y complementarla, sino que con esa excusa, estaban legislando y lamentablemente, siguen haciéndolo.
Y de ese modo dictaban sentencias anulando el voto en contra alegando que era caprichoso; arbitrario; que el acuerdo no le perjudicaba; o que no le reportaba beneficio alguno votar en contra, tratando de ese modo poner algo de cordura a la cuestión, ya que el legislador no lo había hecho.
En el año 2013 el legislador tomó el testigo e hizo dos cosas. Agregó el artículo 10 y modificó el artículo 17, aunque lo hizo con muy mala fortuna como ha puesto de manifiesto la doctrina científica, y en eso, le doy la razón a Dick Turpin.
Pero no comparto sus conclusiones, por muy puristas que puedan parecer, por las razones que apunta Oblomochia y es que la finalidad del legislador era que se aprobara ese tipo de acuerdos por 3/5 partes de propietarios/cuotas de participación, pero sin poner traba alguna y de hacer la interpretación que hace Dick Turpin, la dificultad para aprobar el acuerdo sería aun mayor.
Por esa razón creo que tiene razón oblomochia y que el artículo 10 3 b) debe ser interpretado a los únicos efectos de que la junta autorice la solicitud administrativa para ejecutar la obra (envolvente térmica) y el artículo 17.3 se aplicaría para aprobar el acuerdo en sí, dando sentido de esta manera a lo dispuesto en el artículo 17.8 en relación con el voto presunto, porque como bien dice Oblomochia, las dos excepciones del artículo 17.8, no se cumplen, la primera porque la envolvente afecta a todo el edificio y a todas las propiedades y por tanto el acuerdo obligaría a todos sin excepción y la segunda, porque la modificación no se realizaría para aprovechamiento privativo de determinados propietarios.
Por eso, mis respuestas serían:
1ª.- ¿Se puede aprobar una obra de fachada con envolvente térmico si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor?
RESPUESTA. - Al concurrir un 45% de propietarios, bastaría para aprobar el acuerdo en segunda convocatoria, el voto de la mitad más uno del total de propietarios y cuotas de participación y esperar 30 días naturales el voto presunto hasta alcanzar las 3/5 partes de propietarios y cuotas, haciendo las notificaciones del resultado de la votación en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH.
2ª.- ¿Los ausentes deben manifestarse en contra para no aprobarse o sólo se tiene en cuenta los presentes ya que no se ha alcanzado el quorum legal?
RESPUESTA. - Sí.
Y a la vista, no tanto de los conflictos vecinales en esta materia, que también, sino del hecho de que había edificios que se degradaban como consecuencia de determinadas actitudes, los Tribunales comenzaron a tratar de paliar la situación mediante fórmulas tales como la doctrina del abuso de derecho, de modo que comenzaron a dictar sentencias en las que sustituían el voto en contra del propietario en cuestión, por la voluntad del Juez de turno, autorizando la adopción de determinados acuerdos, que de otro modo y aplicando literalmente la Ley, no se aprobarían, lo que en esencia constituía una inmisión del poder judicial en materia cuya competencia correspondía al poder legislativo ya que lo que estaban haciendo, no era exactamente interpretar la normativa de aplicación y complementarla, sino que con esa excusa, estaban legislando y lamentablemente, siguen haciéndolo.
Y de ese modo dictaban sentencias anulando el voto en contra alegando que era caprichoso; arbitrario; que el acuerdo no le perjudicaba; o que no le reportaba beneficio alguno votar en contra, tratando de ese modo poner algo de cordura a la cuestión, ya que el legislador no lo había hecho.
En el año 2013 el legislador tomó el testigo e hizo dos cosas. Agregó el artículo 10 y modificó el artículo 17, aunque lo hizo con muy mala fortuna como ha puesto de manifiesto la doctrina científica, y en eso, le doy la razón a Dick Turpin.
Pero no comparto sus conclusiones, por muy puristas que puedan parecer, por las razones que apunta Oblomochia y es que la finalidad del legislador era que se aprobara ese tipo de acuerdos por 3/5 partes de propietarios/cuotas de participación, pero sin poner traba alguna y de hacer la interpretación que hace Dick Turpin, la dificultad para aprobar el acuerdo sería aun mayor.
Por esa razón creo que tiene razón oblomochia y que el artículo 10 3 b) debe ser interpretado a los únicos efectos de que la junta autorice la solicitud administrativa para ejecutar la obra (envolvente térmica) y el artículo 17.3 se aplicaría para aprobar el acuerdo en sí, dando sentido de esta manera a lo dispuesto en el artículo 17.8 en relación con el voto presunto, porque como bien dice Oblomochia, las dos excepciones del artículo 17.8, no se cumplen, la primera porque la envolvente afecta a todo el edificio y a todas las propiedades y por tanto el acuerdo obligaría a todos sin excepción y la segunda, porque la modificación no se realizaría para aprovechamiento privativo de determinados propietarios.
Por eso, mis respuestas serían:
1ª.- ¿Se puede aprobar una obra de fachada con envolvente térmico si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor?
RESPUESTA. - Al concurrir un 45% de propietarios, bastaría para aprobar el acuerdo en segunda convocatoria, el voto de la mitad más uno del total de propietarios y cuotas de participación y esperar 30 días naturales el voto presunto hasta alcanzar las 3/5 partes de propietarios y cuotas, haciendo las notificaciones del resultado de la votación en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH.
2ª.- ¿Los ausentes deben manifestarse en contra para no aprobarse o sólo se tiene en cuenta los presentes ya que no se ha alcanzado el quorum legal?
RESPUESTA. - Sí.
Como teoría no está nada mal, vivolovientos, pero creo que hace aguas en el modo que lo planteas, porque si bien admito que la finalidad perseguida por el legislador era la que citas, no es menos cierto que para autorizar la solicitud administrativa, se aplicaría el quorum del artículo 10 3 a) -3/5 partes del total de propietarios y cuotas-.
Y, en ese caso, te pregunto: ¿Cómo encajarías el voto presunto del artículo 17.8 LPH? No podrías ¿Verdad?
Y ese es el verdadero palo en la rueda de oblomochia, y ahora en la tuya, porque esa comunidad únicamente puede adoptar válidamente el acuerdo mediante el voto favorable de 3/5 partes de votos -propiedad/coeficiente- obtenido EN JUNTA y aunque admitiera la validez de la distinción que haces y pudieras aplicar con carácter independiente la doctrina del voto presunto al acuerdo obtenido vía art. 17.3 LPH, en la forma que expones, no podrías salvar la necesidad de aprobar EN JUNTA con idéntico quorum -3/5 del art. 10 3 a)- la aprobación del acuerdo para poder solicitar la preceptiva autorización administrativa para ejecutar la envolvente térmica, ya que para aprobar dicho acuerdo -el de la autorización administrativa- necesitarían el referido quorum de 3/5 partes propietarios/coeficientes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 3 a), y para alcanzarlo está vedada la vía del voto presunto del artículo 17.8 LPH, so pena que concurran alguna irregularidad.
No sé si me he explicado, pero reitero la conclusión final a la que llego al responder expresamente a la cuestión preguntada.
Y, en ese caso, te pregunto: ¿Cómo encajarías el voto presunto del artículo 17.8 LPH? No podrías ¿Verdad?
Y ese es el verdadero palo en la rueda de oblomochia, y ahora en la tuya, porque esa comunidad únicamente puede adoptar válidamente el acuerdo mediante el voto favorable de 3/5 partes de votos -propiedad/coeficiente- obtenido EN JUNTA y aunque admitiera la validez de la distinción que haces y pudieras aplicar con carácter independiente la doctrina del voto presunto al acuerdo obtenido vía art. 17.3 LPH, en la forma que expones, no podrías salvar la necesidad de aprobar EN JUNTA con idéntico quorum -3/5 del art. 10 3 a)- la aprobación del acuerdo para poder solicitar la preceptiva autorización administrativa para ejecutar la envolvente térmica, ya que para aprobar dicho acuerdo -el de la autorización administrativa- necesitarían el referido quorum de 3/5 partes propietarios/coeficientes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 3 a), y para alcanzarlo está vedada la vía del voto presunto del artículo 17.8 LPH, so pena que concurran alguna irregularidad.
No sé si me he explicado, pero reitero la conclusión final a la que llego al responder expresamente a la cuestión preguntada.
Y que quiso indicar el legislador cuando inserto en el art.10.3, "el permiso administrativo"?
A quien se refiere, al ayuntamiento verdad?
Porque si es así, para realizar cualquier tipo de obra se necesita presentar el proyecto para solicitar el permiso de dicho organismo. Tanto en las obras del art. 10.3b o/y 17.3
Si un propietario quiere cerrar su terraza, deberá tener el permiso administrativo, y este es del ayuntamiento, y nunca dicho organismo te solicita el acta para saber el quorum de aprobación
A quien se refiere, al ayuntamiento verdad?
Porque si es así, para realizar cualquier tipo de obra se necesita presentar el proyecto para solicitar el permiso de dicho organismo. Tanto en las obras del art. 10.3b o/y 17.3
Si un propietario quiere cerrar su terraza, deberá tener el permiso administrativo, y este es del ayuntamiento, y nunca dicho organismo te solicita el acta para saber el quorum de aprobación
Aunque ya esta todo dicho, paso mi opinión al debate.
En este asunto entran tres actores.
1.- la envolvente de la fachada en si
2.- Los políticos
3.- La LPH
¿Qué es la envolvente de una fachada?
Las capas que separan el interior del exterior del edificio. La fachada es una capa externa del acabado del edificio que esta visible desde la calle o un lugar abierto.
Por lo tanto la envolvente es la propia fachada.
¿Qué papel juegan los políticos?
Los políticos como siempre intentando que los ciudadanos paguemos mas por pertenecer a la sociedad, con impuestos y gastos para que ellos vivan mejor.
Crear empleos para que no falte el trabajo, y se inventan lo de la envolvente para mejoras la eficiencia energética. cuando es en realidad un camelo, solo en ciertos edificios es efectiva.
Y es que esto de la envolvente solo lo emplearan aquellos edificios anterior a los años setenta,, son edificios que se hicieron sin cámara de aire ni aislante, y la mayoría con fachadas jaharradas y talochadas con mortero y pintadas, que ocasionan con el tiempo grietas, desprendimientos del jaharrado, y humedades, esos son los verdaderos clientes de la envolvente, pero que no cuenten con fachadas de ladrillo caravista, mármol, cerámica o estructuras de cristal y aluminio, con sus buenas cámaras de aire y aislamiento con lana de roca.
Los propietarios que pidan la envolvente, es porque no tienen suficiente confort tanto por el frio como por el calor, hay otras soluciones mas baratas como colocar ventanas cámara de aire y doble cristal, bajar techos y aislarlos, o inyectar espuma de poliuretano en las cámaras.
Solo queda para este tipo de viviendas, y hay sentencias al respecto, si la fachada esta en malas condiciones, con humedades, y grietas, es aceptable repararla con SATE, y entonces no se consideraría una innovación ni mejora, sino una obra necesaria.
Discrepo con las intervenciones que opinan que la envolvente de la fachada puede estar incluida en el articulo 17.3 de la LPH,
Este articulo se refiere a colocación de paneles solares, cambio de gasoil por gas natural nuevo sistemas para controlar la calefacción etc, que mejoren la eficiencias energética, pero no se refiere a la envolvente de la fachada, aunque se necesitan igual los 3/5, y se podía aplicar el voto presunto de los ausentes.
Discrepo sobre la opiniones que consideran que el articulo 10.3.b de la LPH, es solo aplicable para conseguir los 3/5 al objeto de poder solicitar la autorización administrativa, y dejan el 17.3 para aprobar la envolvente, por lo tanto se puede conseguir con el voto presunto.
¿Qué es una autorización administrativa?
Cuando las comunidades de propietarios precisan hacer obras o reformas en sus edificios deben contar con una autorización requerida por parte de la administración municipal competente. El objetivo es comprobar que dichas obras se adecuan a la normativa urbanística municipal.
El artículo 10.3B de la Ley de Propiedad Horizontal establece que este tipo de obras requieren una autorización administrativa, para obtenerla se debe presentar al ayuntamiento un proyecto técnico donde se detalle cómo afectará a la fachada esta reforma, y dependiendo del caso, el ayuntamiento concederá o no la licencia.
Entonces el articulo 10.3.b. no dice que se votara pedir la autorización administrativa, sino que se necesitan 3/5 de votos y cuotas para aprobar la modificación de la envolvente, mejorando la eficiencia energética, o de las cosas comunes, Si la obra se aprobara, como todas las obras sean comunitarias o privadas, siempre necesitaran una licencia de obra del ayuntamiento.
Al ser una modificación de la fachada, entraría el articulo 17.4 de la LPH, y luego se aplicaría el 17.8, por el que el voto presunto de los ausentes no se tendría en cuenta
Esto es lo que dice la LPH, pero luego los jueces harán su interpretación,, hay juristas que opinan que si se debe tener en cuenta el voto presunto por la envolvente de la fachada, ya que no se trata de un beneficio individual sino colectivo.
Yo me quedo con mi criterio, ¿es la envolvente con SATE la solución al problema?, solo cuando se trate de reparar la fachada, y para aquellos edificios que lo requieran, al final este problema ya no existe en las nuevas construcciones, porque la ley les obliga, es un debate solo sobre que artículos de la LPH serian aplicables, los jueces como siempre tienen la ultima palabra.
En este asunto entran tres actores.
1.- la envolvente de la fachada en si
2.- Los políticos
3.- La LPH
¿Qué es la envolvente de una fachada?
Las capas que separan el interior del exterior del edificio. La fachada es una capa externa del acabado del edificio que esta visible desde la calle o un lugar abierto.
Por lo tanto la envolvente es la propia fachada.
¿Qué papel juegan los políticos?
Los políticos como siempre intentando que los ciudadanos paguemos mas por pertenecer a la sociedad, con impuestos y gastos para que ellos vivan mejor.
Crear empleos para que no falte el trabajo, y se inventan lo de la envolvente para mejoras la eficiencia energética. cuando es en realidad un camelo, solo en ciertos edificios es efectiva.
Y es que esto de la envolvente solo lo emplearan aquellos edificios anterior a los años setenta,, son edificios que se hicieron sin cámara de aire ni aislante, y la mayoría con fachadas jaharradas y talochadas con mortero y pintadas, que ocasionan con el tiempo grietas, desprendimientos del jaharrado, y humedades, esos son los verdaderos clientes de la envolvente, pero que no cuenten con fachadas de ladrillo caravista, mármol, cerámica o estructuras de cristal y aluminio, con sus buenas cámaras de aire y aislamiento con lana de roca.
Los propietarios que pidan la envolvente, es porque no tienen suficiente confort tanto por el frio como por el calor, hay otras soluciones mas baratas como colocar ventanas cámara de aire y doble cristal, bajar techos y aislarlos, o inyectar espuma de poliuretano en las cámaras.
Solo queda para este tipo de viviendas, y hay sentencias al respecto, si la fachada esta en malas condiciones, con humedades, y grietas, es aceptable repararla con SATE, y entonces no se consideraría una innovación ni mejora, sino una obra necesaria.
Discrepo con las intervenciones que opinan que la envolvente de la fachada puede estar incluida en el articulo 17.3 de la LPH,
Este articulo se refiere a colocación de paneles solares, cambio de gasoil por gas natural nuevo sistemas para controlar la calefacción etc, que mejoren la eficiencias energética, pero no se refiere a la envolvente de la fachada, aunque se necesitan igual los 3/5, y se podía aplicar el voto presunto de los ausentes.
Discrepo sobre la opiniones que consideran que el articulo 10.3.b de la LPH, es solo aplicable para conseguir los 3/5 al objeto de poder solicitar la autorización administrativa, y dejan el 17.3 para aprobar la envolvente, por lo tanto se puede conseguir con el voto presunto.
¿Qué es una autorización administrativa?
Cuando las comunidades de propietarios precisan hacer obras o reformas en sus edificios deben contar con una autorización requerida por parte de la administración municipal competente. El objetivo es comprobar que dichas obras se adecuan a la normativa urbanística municipal.
El artículo 10.3B de la Ley de Propiedad Horizontal establece que este tipo de obras requieren una autorización administrativa, para obtenerla se debe presentar al ayuntamiento un proyecto técnico donde se detalle cómo afectará a la fachada esta reforma, y dependiendo del caso, el ayuntamiento concederá o no la licencia.
Entonces el articulo 10.3.b. no dice que se votara pedir la autorización administrativa, sino que se necesitan 3/5 de votos y cuotas para aprobar la modificación de la envolvente, mejorando la eficiencia energética, o de las cosas comunes, Si la obra se aprobara, como todas las obras sean comunitarias o privadas, siempre necesitaran una licencia de obra del ayuntamiento.
Al ser una modificación de la fachada, entraría el articulo 17.4 de la LPH, y luego se aplicaría el 17.8, por el que el voto presunto de los ausentes no se tendría en cuenta
Esto es lo que dice la LPH, pero luego los jueces harán su interpretación,, hay juristas que opinan que si se debe tener en cuenta el voto presunto por la envolvente de la fachada, ya que no se trata de un beneficio individual sino colectivo.
Yo me quedo con mi criterio, ¿es la envolvente con SATE la solución al problema?, solo cuando se trate de reparar la fachada, y para aquellos edificios que lo requieran, al final este problema ya no existe en las nuevas construcciones, porque la ley les obliga, es un debate solo sobre que artículos de la LPH serian aplicables, los jueces como siempre tienen la ultima palabra.
¿Discrepas de la afirmación de las intervenciones que opinan que la envolvente de la fachada puede estar incluida en el articulo 17 3 de la LPH?
Pues copio y pego:
Art. 17.3 párrafo 2º. dispone: (…) Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA o hídrica del inmueble.
Dicha descripción incluye la mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica del edificio y por lo tanto, le es de aplicación el art. 17 3 LPH.
¿Discrepas de las opiniones que consideran que el articulo 10 3 b) de la LPH, es solo aplicable para conseguir los 3/5 al objeto de poder solicitar la autorización administrativa, y dejan el 17.3 para aprobar la envolvente, por lo tanto, se puede conseguir con el voto presunto?
No entiendo qué quieres decir. Entiendo que el voto presunto no se aplicará, aunque lo digo con la boca pequeña porque hay que leer detenidamente lo que dice oblomochia porque tiene sentido y habrá que esperar a ver que resuelven los Tribunales en su caso.
Lo que parece claro es que el Art. 10 3 dispone textualmente lo siguiente: “Requerirán autorización administrativa, en todo caso”:
(…) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) incluyendo (…) la MODIFICACIÓN DE LA ENVOLVENTE PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA
De lo anterior se deduce que requiere autorización administrativa la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, autorización que nada tiene que ver con la licencia de obras, que es algo bien distinto.
Pues copio y pego:
Art. 17.3 párrafo 2º. dispone: (…) Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA o hídrica del inmueble.
Dicha descripción incluye la mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica del edificio y por lo tanto, le es de aplicación el art. 17 3 LPH.
¿Discrepas de las opiniones que consideran que el articulo 10 3 b) de la LPH, es solo aplicable para conseguir los 3/5 al objeto de poder solicitar la autorización administrativa, y dejan el 17.3 para aprobar la envolvente, por lo tanto, se puede conseguir con el voto presunto?
No entiendo qué quieres decir. Entiendo que el voto presunto no se aplicará, aunque lo digo con la boca pequeña porque hay que leer detenidamente lo que dice oblomochia porque tiene sentido y habrá que esperar a ver que resuelven los Tribunales en su caso.
Lo que parece claro es que el Art. 10 3 dispone textualmente lo siguiente: “Requerirán autorización administrativa, en todo caso”:
(…) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) incluyendo (…) la MODIFICACIÓN DE LA ENVOLVENTE PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA
De lo anterior se deduce que requiere autorización administrativa la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, autorización que nada tiene que ver con la licencia de obras, que es algo bien distinto.
Hay que distinguir entre lo que se dice en los articulos 17.3 y 10.3b para mejorar La eficiencia energética
¿Qué es la eficiencia energética del articulo 17.3 de la LPH?
Cambiar calderas de gasoil por gas natural
Instalar placas solares
cambio de bombillas a led
temporizadores para controlar la luz.
Y muy importante, no se necesita autorización administrativa, se suprimen equipos o sistemas para lograr mejorar la eficiencia energética, se necesitan los 3/5, y se puede conseguir con el voto presunto.
¿Qué seria mejorar la eficiencia energética del articulo 10-3.b de la LPH?
Mejorar las fachadas con el sistema SATE o mediante una fachada ventilada
Se necesita autorización administrativa, es una obra que modifica la fachada, conseguir los 3/5 en junta, no al voto presunto
Parecería absurdo que el legislador incluyera en dos artículos de la LPH lo mismo.
¿Qué es una autorización administrativa para una comunidad de propietarios?
La licencia de obras es una autorización administrativa requerida para la realización de cualquier obra. La competencia para su concesión corresponde, con carácter general, a las administraciones públicas locales
La autorización administrativa o licencia de obras, se solicitara junto al proyecto en el ayuntamiento,
Cuando las comunidades de propietarios precisan hacer obras o reformas en sus edificios deben contar con una autorización requerida por parte de la administración municipal competente. El objetivo es comprobar que dichas obras se adecuan a la normativa urbanística municipal.
¿Autorización administrativa antes o después del acuerdo?
El articulo 10.3.b, solo dice que se necesitara autorización administrativa, y no especifica si antes o después del acuerdo.
Parece absurdo pedir una licencia de obras y encargar un proyecto a un arquitecto, sin saber si se conseguirán los 3/5 de las cuotas.
Por lo tanto no es lo mismo el ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE EQUIPOS O SISTEMAS, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. (articulo 17.3)
Que la MODIFICACION DE LA ENVOLVENTE para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes con SATE o fachada ventilada, porque es una obra (articulo 10.3.b)
Creo que solo los jueces tienen la potestad de interpretar la ley con sus sentencias, porque ni los juristas de reconocido prestigio se ponen de acuerdo con la validez o no del voto presunto para este caso, pero eso es una cuestión de la comunidad, donde los disidentes deberán recurrir como siempre a los tribunales.
¿Qué es la eficiencia energética del articulo 17.3 de la LPH?
Cambiar calderas de gasoil por gas natural
Instalar placas solares
cambio de bombillas a led
temporizadores para controlar la luz.
Y muy importante, no se necesita autorización administrativa, se suprimen equipos o sistemas para lograr mejorar la eficiencia energética, se necesitan los 3/5, y se puede conseguir con el voto presunto.
¿Qué seria mejorar la eficiencia energética del articulo 10-3.b de la LPH?
Mejorar las fachadas con el sistema SATE o mediante una fachada ventilada
Se necesita autorización administrativa, es una obra que modifica la fachada, conseguir los 3/5 en junta, no al voto presunto
Parecería absurdo que el legislador incluyera en dos artículos de la LPH lo mismo.
¿Qué es una autorización administrativa para una comunidad de propietarios?
La licencia de obras es una autorización administrativa requerida para la realización de cualquier obra. La competencia para su concesión corresponde, con carácter general, a las administraciones públicas locales
La autorización administrativa o licencia de obras, se solicitara junto al proyecto en el ayuntamiento,
Cuando las comunidades de propietarios precisan hacer obras o reformas en sus edificios deben contar con una autorización requerida por parte de la administración municipal competente. El objetivo es comprobar que dichas obras se adecuan a la normativa urbanística municipal.
¿Autorización administrativa antes o después del acuerdo?
El articulo 10.3.b, solo dice que se necesitara autorización administrativa, y no especifica si antes o después del acuerdo.
Parece absurdo pedir una licencia de obras y encargar un proyecto a un arquitecto, sin saber si se conseguirán los 3/5 de las cuotas.
Por lo tanto no es lo mismo el ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE EQUIPOS O SISTEMAS, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. (articulo 17.3)
Que la MODIFICACION DE LA ENVOLVENTE para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes con SATE o fachada ventilada, porque es una obra (articulo 10.3.b)
Creo que solo los jueces tienen la potestad de interpretar la ley con sus sentencias, porque ni los juristas de reconocido prestigio se ponen de acuerdo con la validez o no del voto presunto para este caso, pero eso es una cuestión de la comunidad, donde los disidentes deberán recurrir como siempre a los tribunales.
Se considera el arreglo de fachada con envolvente térmico como una obra de rehabilitacion para contribuir a la mejora de la eficacia energética?
¿SI?
Real Decreto- ley 19 /2021 de 5 de octubre.
Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal y se establece el acuerdo por mayoría simple de los propietarios, para realizar obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable.
Se establecen incentivos fiscales para impulsar las obras que mejoren la eficiencia energética de los edificios.
Madrid, 7 de Octubre de 2021.- El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resilencia. Este Decreto modifica la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, y la modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -Real Decreto Legislativo 7/2015-, y recogen algunas de las propuestas que en materia fiscal han realizado los Administradores de Fincas colegiados a través de su Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas -CGCAFE-
REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Entre estas medidas hay que destacar que, para la realización de obras de rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable, será suficiente el voto de la mayoría simple de los propietarios. La misma mayoría será necesaria para solicitar las ayudas y sistemas de financiación para tales obras. Sobre esta cuestión, el presidente del CGCAFE, Salvador Díez, considera que “los Administradores de Fincas colegiados estamos comprometidos con el impulso de la rehabilitación del parque de viviendas que es totalmente necesario en nuestro país. Asimismo, seguimos trabajando para que se apruebe una nueva Ley de Propiedad Horizontal que resuelva los problemas actuales y de futuro de las comunidades de propietarios, y aunque consideremos que esta medida favorece los acuerdos en materia de eficiencia energética, es necesaria una norma adecuada al Siglo XXI que simplifique el régimen de adopción de acuerdos y contribuya a mejorar la convivencia entre los vecinos/as”.
¿SI?
Real Decreto- ley 19 /2021 de 5 de octubre.
Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal y se establece el acuerdo por mayoría simple de los propietarios, para realizar obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable.
Se establecen incentivos fiscales para impulsar las obras que mejoren la eficiencia energética de los edificios.
Madrid, 7 de Octubre de 2021.- El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resilencia. Este Decreto modifica la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, y la modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -Real Decreto Legislativo 7/2015-, y recogen algunas de las propuestas que en materia fiscal han realizado los Administradores de Fincas colegiados a través de su Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas -CGCAFE-
REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Entre estas medidas hay que destacar que, para la realización de obras de rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable, será suficiente el voto de la mayoría simple de los propietarios. La misma mayoría será necesaria para solicitar las ayudas y sistemas de financiación para tales obras. Sobre esta cuestión, el presidente del CGCAFE, Salvador Díez, considera que “los Administradores de Fincas colegiados estamos comprometidos con el impulso de la rehabilitación del parque de viviendas que es totalmente necesario en nuestro país. Asimismo, seguimos trabajando para que se apruebe una nueva Ley de Propiedad Horizontal que resuelva los problemas actuales y de futuro de las comunidades de propietarios, y aunque consideremos que esta medida favorece los acuerdos en materia de eficiencia energética, es necesaria una norma adecuada al Siglo XXI que simplifique el régimen de adopción de acuerdos y contribuya a mejorar la convivencia entre los vecinos/as”.
