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Mayoria necesaria fachada. ausentes
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Mayoria necesaria fachada. ausentes
El % de los propietarios que acudieron, no tiene nada que ver, si la junta se realizó en segunda convocatoria. Lo importante es lo que votó la mayoría de los asistentes, y existirá un plazo de 30 días desde recepcion del acta para tener en cuenta el presunto voto del ausente que muestren o no, su disconformidad con dicho acuerdo
Si lo que se pretende es solo mejorar la eficiencia térmica del edificio y reducir el consumo de calefacción o aire acondicionado, nos encontraríamos con un acuerdo que requiere la doble mayoría de tres quintos sin voto presunto, del artículo 10.3.b LPH y que obligará a todos los comuneros.
Si es el caso, el acuerdo no estaría aprobado, necesitan el 60%
Si es el caso, el acuerdo no estaría aprobado, necesitan el 60%
El caso es que se presentaron 3 presupuestos, uno de reparación tradicional, otro de reparación con sate y otro de reparación con sate ventilada.
Acudieron el 44%, la mayoría ha aprobado el 3 que es el más costoso, y algunos vecinos que no asistieron van a manifestar su oposición. ¿ Deberían impugnarlo? No me queda claro si encuadra en el 17.2., 17.3 o 17.4.
Acudieron el 44%, la mayoría ha aprobado el 3 que es el más costoso, y algunos vecinos que no asistieron van a manifestar su oposición. ¿ Deberían impugnarlo? No me queda claro si encuadra en el 17.2., 17.3 o 17.4.
La junta debe tener claro lo que quiere antes de pedir presupuestos, para una rehabilitación ordinaria no necesitan ni tratarlo en junta, solo se decide el presupuesto por la mayoría en segunda convocatoria.
Sistema SATE Sistema aislamiento térmico por el exterior 3/5 sin el voto presunto.
FACHADA VENTILADA es un plus añadido al SATE, añadimos un aislante más, que es el mejor y económico que existe (cámara de aire) también 3/5 sin el voto presunto.
No tiene sentido ni validez ninguna manifestar oposición en el trascurso de 30 días.
Si la junta da por buena una votación bajo mínimos, tiene un año para impugnar por acuerdo contrario a la ley, ahora bien, no se lo recomiendo, porque ya se denota que la mayoría pasa del tema al acudir a una reunión importante, solo un 40%
Sistema SATE Sistema aislamiento térmico por el exterior 3/5 sin el voto presunto.
FACHADA VENTILADA es un plus añadido al SATE, añadimos un aislante más, que es el mejor y económico que existe (cámara de aire) también 3/5 sin el voto presunto.
No tiene sentido ni validez ninguna manifestar oposición en el trascurso de 30 días.
Si la junta da por buena una votación bajo mínimos, tiene un año para impugnar por acuerdo contrario a la ley, ahora bien, no se lo recomiendo, porque ya se denota que la mayoría pasa del tema al acudir a una reunión importante, solo un 40%
El sistema SATE suele ser una inversión muy interesante, pero muy cara.
Lo primero sería analizar la capacidad económica de los copropietarios para ver si conviene meterse en dicha inversión.
Caso de que no haya problemas con la financiación, lo aconsejable antes de convocar la junta, es asegurarse la representación de los ausentes hasta alcanzar previsiblemente los 3/5 del total de cuotas y propietarios. A partir de ahí, se puede convocar la junta y aprobar la obra.
P.D. Es muy recomendable contratar la dirección técnica de un arquitecto (o arquitecto técnico) para evitar problemas futuros.
Lo primero sería analizar la capacidad económica de los copropietarios para ver si conviene meterse en dicha inversión.
Caso de que no haya problemas con la financiación, lo aconsejable antes de convocar la junta, es asegurarse la representación de los ausentes hasta alcanzar previsiblemente los 3/5 del total de cuotas y propietarios. A partir de ahí, se puede convocar la junta y aprobar la obra.
P.D. Es muy recomendable contratar la dirección técnica de un arquitecto (o arquitecto técnico) para evitar problemas futuros.
Pues en base a todos los comentarios que agradezco que han expuesto entiendo que el acuerdo aprobado no es válido asi que podrán impugnarlo. En enero empiezan a recaudar derramas durante 30 meses en las que algunas viviendas deben abonar casi 500€ al mes. Y algunos locales 700, 300, etc... no teniendo capacidad económica la mayoría de ellos
Me sigue quedando duda entre los artículos 10.3 b y 17.2.2 aprobado en Octubre de 2021 . Agradecería una aclaración.
Me sigue quedando duda entre los artículos 10.3 b y 17.2.2 aprobado en Octubre de 2021 . Agradecería una aclaración.
No nos indica como quedo la votanción y eso es muy importante
Y tampoco indica sinalgun ausente manifesto disconformidad con la votación
El 17.2 nunca puesde ser dado que trata otro tema
(le aconsejo lo busque en internet) el escrito de Vicente Magro Servet
Busque por:
quorums-necesarios-acuerdos-eficiencia-energetica-comunidades-propietarios
Indica:
Aprovechamiento global: El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. El quórum es de 3/5 pero obliga a todos. En este caso lo es con el voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta solo habrá que alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
Tenian tres meses para votar
Y tampoco indica sinalgun ausente manifesto disconformidad con la votación
El 17.2 nunca puesde ser dado que trata otro tema
(le aconsejo lo busque en internet) el escrito de Vicente Magro Servet
Busque por:
quorums-necesarios-acuerdos-eficiencia-energetica-comunidades-propietarios
Indica:
Aprovechamiento global: El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. El quórum es de 3/5 pero obliga a todos. En este caso lo es con el voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta solo habrá que alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
Tenian tres meses para votar
Según la votación el acuerdo no se alcanzó.
AHORROS CLIMATIZACIÓN:
Ahorros en factura energética estimados en invierno: 45%
Ahorros en factura energética estimados en verano: 40%
Mejora la venta del inmueble
Llegará a ser obligatorio
Aumenta la salubridad del inmueble.
Las subvenciones que se otorgan pueden compensar.
Una impugnación cuesta de media 6000€
Ud. cree que el juez va a desestimar una intervención que es claramente beneficiosa a la comunidad, y teniendo en cuenta la imposición por parte de la UE respecto al cambio climático.
Le aconsejo que se lo piense.
AHORROS CLIMATIZACIÓN:
Ahorros en factura energética estimados en invierno: 45%
Ahorros en factura energética estimados en verano: 40%
Mejora la venta del inmueble
Llegará a ser obligatorio
Aumenta la salubridad del inmueble.
Las subvenciones que se otorgan pueden compensar.
Una impugnación cuesta de media 6000€
Ud. cree que el juez va a desestimar una intervención que es claramente beneficiosa a la comunidad, y teniendo en cuenta la imposición por parte de la UE respecto al cambio climático.
Le aconsejo que se lo piense.
el acuerdo es completamente legal.
Primero si de 25 votos emtidos 22 votaron a favor, el acuerdo ha obtenido la mayoría, y ahora hay que esperar el voto presunto de los ausentes que en este caso si hay que tener en cuenta, segun lo descrito en el art.17.8, dado que el arreglo es comunitario y no personal de un único propietario y que en este último supuesto, es donde no se tiene en cuenta el presunto voto del ausente.
Ahora hay que esperar 30 días desde recepcion del acta para var si hay alguna disconformidad con dicho acuerdo y que deberan sumar los 3/5 de 44 propietarios, osea en total 27 propietarios deberían estar disconforme con esa votacion. Y si no muestran su disconformidad, se les añadirá a los 22 que votaron que si
Cosa que me resulta creer que sucederá
Primero si de 25 votos emtidos 22 votaron a favor, el acuerdo ha obtenido la mayoría, y ahora hay que esperar el voto presunto de los ausentes que en este caso si hay que tener en cuenta, segun lo descrito en el art.17.8, dado que el arreglo es comunitario y no personal de un único propietario y que en este último supuesto, es donde no se tiene en cuenta el presunto voto del ausente.
Ahora hay que esperar 30 días desde recepcion del acta para var si hay alguna disconformidad con dicho acuerdo y que deberan sumar los 3/5 de 44 propietarios, osea en total 27 propietarios deberían estar disconforme con esa votacion. Y si no muestran su disconformidad, se les añadirá a los 22 que votaron que si
Cosa que me resulta creer que sucederá
Por mucho que leo tus comentarios, aun no he podido descubrir si tu votaste a favor en en contra del acuerdo.
Hay una ley no escrita en las comunidades, y es muy sencilla de entender.
"Si se propone una obra que es beneficiosa para el edificio, que ahorra energía, y revalorizara el valor de pisos y locales, y si es aprobada por amplia mayoría simple, aunque no estés de acuerdo, si no quieres votar a favor, abstente"
Yo opino que en tu caso el articulo 18 de la LPH. lo deja mucho mas claro que los otros artículos propuestos.
Es la eterna pregunta que se hacen muchos propietarios.
¿Pero este acuerdo es no no legal?
Los acuerdos que no sean aprobados al menos por una mayoría simple, esos son manifiestamente fuera de la Ley, pero si lo aprueban al menos una mayoría simple, ese acuerdo va a misa.
Y luego entra en juego el articulo 18 de la LPH.
La norma es bien sencilla, todos los acuerdos sean o no legales, el propietario disidente podrá ejercer su derecho a impugnarlo como previene el articulo 18 de la LPH.
Y la junta de propietarios estará legitimada para reclamar las derramas una vez que se haya cumplido el plazo que previene el articulo 18 de la LPH si no hay una impugnación al respecto.
Esa es mi opinión, puede que este equivocado.
Hay una ley no escrita en las comunidades, y es muy sencilla de entender.
"Si se propone una obra que es beneficiosa para el edificio, que ahorra energía, y revalorizara el valor de pisos y locales, y si es aprobada por amplia mayoría simple, aunque no estés de acuerdo, si no quieres votar a favor, abstente"
Yo opino que en tu caso el articulo 18 de la LPH. lo deja mucho mas claro que los otros artículos propuestos.
Es la eterna pregunta que se hacen muchos propietarios.
¿Pero este acuerdo es no no legal?
Los acuerdos que no sean aprobados al menos por una mayoría simple, esos son manifiestamente fuera de la Ley, pero si lo aprueban al menos una mayoría simple, ese acuerdo va a misa.
Y luego entra en juego el articulo 18 de la LPH.
La norma es bien sencilla, todos los acuerdos sean o no legales, el propietario disidente podrá ejercer su derecho a impugnarlo como previene el articulo 18 de la LPH.
Y la junta de propietarios estará legitimada para reclamar las derramas una vez que se haya cumplido el plazo que previene el articulo 18 de la LPH si no hay una impugnación al respecto.
Esa es mi opinión, puede que este equivocado.
Jalisco , que artículo más completo y esclarecedor el de Vicente Magro al igual que tu última explicación. Ahora sí que me ha quedado claro. Muy agradecida.
Fue una duda que me preguntó un cliente que no acudió a la reunión y ahora se ha encontrado con este acuerdo de fachada. No es mi especialidad y la LPH me resulta muchas veces complicada de entender .
Fue una duda que me preguntó un cliente que no acudió a la reunión y ahora se ha encontrado con este acuerdo de fachada. No es mi especialidad y la LPH me resulta muchas veces complicada de entender .
Mi reflexión va dirigida al personal del foro por si es interesante discutirla.
Con todos mis respetos a D, Vicente Magro Servet, opino que el acuerdo de la obra de marras, también debía aprobarse por unanimidad porque podía considerarse una modificación del titulo constitutivo. siempre que provoque una alteración sustancial de la fachada del edificio,
Si la Junta no ha determinado si estamos frente a obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio, habrá que determinarla mediante las correspondientes periciales, pues la aprobación y contribución a dichos gastos se regulan de manera distinta.
1.- Los disidentes podían alegar una alteración de la fachada, por lo que se necesitaría la unanimidad que no se ha conseguido, por lo tanto la obra no debería realizarse.
2- Se puede conseguir o no la mayoría cualificada con el voto presunto, si los disidentes aceptan que con la mayoría cualificada aprueban la obra.
3.- con la mayoría simple se puede conseguir aprobar la obra siempre que no haya una impugnación,
Con todos mis respetos a D, Vicente Magro Servet, opino que el acuerdo de la obra de marras, también debía aprobarse por unanimidad porque podía considerarse una modificación del titulo constitutivo. siempre que provoque una alteración sustancial de la fachada del edificio,
Si la Junta no ha determinado si estamos frente a obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio, habrá que determinarla mediante las correspondientes periciales, pues la aprobación y contribución a dichos gastos se regulan de manera distinta.
1.- Los disidentes podían alegar una alteración de la fachada, por lo que se necesitaría la unanimidad que no se ha conseguido, por lo tanto la obra no debería realizarse.
2- Se puede conseguir o no la mayoría cualificada con el voto presunto, si los disidentes aceptan que con la mayoría cualificada aprueban la obra.
3.- con la mayoría simple se puede conseguir aprobar la obra siempre que no haya una impugnación,
Para entender mejor el tema a debate, habría que saber que es una fachada envolvente mas bien conocida como fachada con sistema SATE.
No confundir la fachada con SATE sistema mas barato y menos eficiente, con la ventilada, mas cara y de mejor eficiencia energética.
El sistema SATE es una cosa, y la fachada ventilada es otra, colocar SATE debajo de la fachada ventilada es tirar el dinero, yo no conozco ninguna.
Habría que empezar por opinar si estas fachadas son una obra de conservación o de mejora, imaginemos una fachada de ladrillo caravista, de cotegran, o de cerámica, si esta la fachada impecable, y colocamos SATE con la intención de aislar mejor de frio y calor, entonces será una clara innovación.
Si tenemos una fachada jaharrada y pintada, sin las paredes maestras con cámara de aire ni aislante, como algunas viviendas de mas de cincuenta años, y encima desconchada, rajada y agrietada, que cause humedades, entonces si ponemos SATE, la obra será de conservación,
Según una sentencia:
«La controversia planteada entre las partes, se centra en determinar si esas obras realizadas en la fachada son una obra necesaria, que conlleva una mejora en la eficiencia energética del edificio, en cuyo caso no sería de aplicación el art. 17.4 LPH,
""por el contrario, como sostiene Dª Florencia estamos hablando de una mejora de la fachada y por ello no se le puede obligar a abonarla, pues ella voto en contra del acuerdo (es decir es disidente) y su cuantía excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, art 17.4 LPH….
A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.
A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.
Entonces una cosa es colocar SATE porque vamos a tener mayor eficiencia energética, y que sin duda si la fachada es caravista vista aun mas motivos para ser una clara modificación de esta, y una clara mejora, y otra es colocar SAT porque la fachada esta muy deteriorada
Para los no entendidos, el sistema SAT, es pegar mediante una pasta unas placas parecido al poliespán extrusionado, de cinco o mas centímetros, atornillar a la pared mediante unos tornillos, dos manos o tres de otra pasta, y pintar.
Finalizo
Si la comunidad quiere aprobar obras de «mejora» por ejemplo de la fachada del edificio no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble deben ser aprobadas por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación del edificio.
Si la cuota que tiene que pagar cada propietario por dichas mejoras excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no resultará obligado al pago de las obras de mejora, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
No confundir la fachada con SATE sistema mas barato y menos eficiente, con la ventilada, mas cara y de mejor eficiencia energética.
El sistema SATE es una cosa, y la fachada ventilada es otra, colocar SATE debajo de la fachada ventilada es tirar el dinero, yo no conozco ninguna.
Habría que empezar por opinar si estas fachadas son una obra de conservación o de mejora, imaginemos una fachada de ladrillo caravista, de cotegran, o de cerámica, si esta la fachada impecable, y colocamos SATE con la intención de aislar mejor de frio y calor, entonces será una clara innovación.
Si tenemos una fachada jaharrada y pintada, sin las paredes maestras con cámara de aire ni aislante, como algunas viviendas de mas de cincuenta años, y encima desconchada, rajada y agrietada, que cause humedades, entonces si ponemos SATE, la obra será de conservación,
Según una sentencia:
«La controversia planteada entre las partes, se centra en determinar si esas obras realizadas en la fachada son una obra necesaria, que conlleva una mejora en la eficiencia energética del edificio, en cuyo caso no sería de aplicación el art. 17.4 LPH,
""por el contrario, como sostiene Dª Florencia estamos hablando de una mejora de la fachada y por ello no se le puede obligar a abonarla, pues ella voto en contra del acuerdo (es decir es disidente) y su cuantía excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, art 17.4 LPH….
A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.
A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.
Entonces una cosa es colocar SATE porque vamos a tener mayor eficiencia energética, y que sin duda si la fachada es caravista vista aun mas motivos para ser una clara modificación de esta, y una clara mejora, y otra es colocar SAT porque la fachada esta muy deteriorada
Para los no entendidos, el sistema SAT, es pegar mediante una pasta unas placas parecido al poliespán extrusionado, de cinco o mas centímetros, atornillar a la pared mediante unos tornillos, dos manos o tres de otra pasta, y pintar.
Finalizo
Si la comunidad quiere aprobar obras de «mejora» por ejemplo de la fachada del edificio no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble deben ser aprobadas por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación del edificio.
Si la cuota que tiene que pagar cada propietario por dichas mejoras excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no resultará obligado al pago de las obras de mejora, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
