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Mayoria necesaria fachada. ausentes
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Sentado lo anterior, cabe sostener que la envolvente del edificio afecta a la totalidad de los propietarios de modo que no sería de aplicación la excepción de la regla 8 del artículo 17, dado que no existirían beneficiarios privativos sino que se beneficiarían todos los comuneros en general y por tanto, el acuerdo necesario sería el de la totalidad de las tres quintas partes de cuotas y propietarios pero, en este caso, sí se debería contar con los ausentes de tal forma que sería menos complicado de conseguir esta mayoría, es decir, se adoptaría una acuerdo para todos los propietarios y no solo para uno individual (art. 17.3 LPH); aplicando el voto presunto.
Y comentado lo anterior, idéntica conclusión habría que aplicar en el supuesto de que se entendiera que la Asesoría del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid tuviera razón y fuera de aplicación el artículo 17.2 LPH -mayoría simple para la aprobación del acuerdo de mejorar la envolvente del edificio-, porque seguiríamos encontrándonos con el problema del quorum del artículo 10 3 b) -3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación-, que finalmente podría ser el de aplicación.
Sin embargo, es necesario analizar el artículo 10 3 b), cuyo primer renglón señala (…) “CUANDO ASÍ SE HAYA SOLICITADO (…), previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, de modo que cabría interpretar que bastaría que la solicitud la hiciera un solo comunero, mientras que el quórum a alcanzar sería el del artículo 17.3 LPH, aplicando la regla del voto presunto del artículo 17.8. y no el artículo 17.2 porque el quorum señalado en el mismo es diferente y el artículo 10 3 b) se refiere expresamente a la envolvente del edificio, mientras que el art. 17.2 se refiere a la envolvente de manera indirecta, aunque hay que reconocer que también se refiere a la misma, de modo que interpreto que nos encontramos ante un lapsus mental del legislador, que no se aclara ni él.
Tras haber consultado a diferentes autores, he tenido ocasión de comprobar que a favor del criterio del art. 10.3 b) LPH, están don José María Ortiz Aguirre, Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Talavera de la Reina; don Aurelio Puche Ramos, Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil. Abogado don Antonio Alcalá Navarro, Presidente de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga; don Manuel José López Orellana, Magistrado de la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia; don Rafael Martín del Peso, Presidente de la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias; don Javier Seoane Prado, Magistrado de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, entre otros.
Ya veremos que deciden al final los Tribunales.
Y comentado lo anterior, idéntica conclusión habría que aplicar en el supuesto de que se entendiera que la Asesoría del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid tuviera razón y fuera de aplicación el artículo 17.2 LPH -mayoría simple para la aprobación del acuerdo de mejorar la envolvente del edificio-, porque seguiríamos encontrándonos con el problema del quorum del artículo 10 3 b) -3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación-, que finalmente podría ser el de aplicación.
Sin embargo, es necesario analizar el artículo 10 3 b), cuyo primer renglón señala (…) “CUANDO ASÍ SE HAYA SOLICITADO (…), previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, de modo que cabría interpretar que bastaría que la solicitud la hiciera un solo comunero, mientras que el quórum a alcanzar sería el del artículo 17.3 LPH, aplicando la regla del voto presunto del artículo 17.8. y no el artículo 17.2 porque el quorum señalado en el mismo es diferente y el artículo 10 3 b) se refiere expresamente a la envolvente del edificio, mientras que el art. 17.2 se refiere a la envolvente de manera indirecta, aunque hay que reconocer que también se refiere a la misma, de modo que interpreto que nos encontramos ante un lapsus mental del legislador, que no se aclara ni él.
Tras haber consultado a diferentes autores, he tenido ocasión de comprobar que a favor del criterio del art. 10.3 b) LPH, están don José María Ortiz Aguirre, Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Talavera de la Reina; don Aurelio Puche Ramos, Doctor en Derecho. Profesor de Derecho Civil. Abogado don Antonio Alcalá Navarro, Presidente de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga; don Manuel José López Orellana, Magistrado de la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Valencia; don Rafael Martín del Peso, Presidente de la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Asturias; don Javier Seoane Prado, Magistrado de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, entre otros.
Ya veremos que deciden al final los Tribunales.
No tengo claro que el criterio de la asesoría jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, sea definitivo y habrá que esperar las futuras resoluciones judiciales porque la cuestión es objeto de numerosa controversia.
El párrafo 2 del artículo 17.2 de la LPH dice textualmente:
“La realización de OBRAS o actuaciones que CONTRIBUYAN A LA MEJORA DE LA EFICIENCIA energética ACREDITABLES a través de CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL EDIFICIO o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, NO SUPERE LA CUANTÍA DE NUEVE MENSUALIDADES ORDINARIAS de gastos comunes”
Parece que el técnico certificador seleccionará las medidas que técnica y económicamente sean más apropiadas para cada inmueble, teniendo en cuenta los resultados obtenidos en la calificación energética del mismo: demanda de calefacción y refrigeración, y emisiones de CO2; pero también orientaciones de las fachadas, porcentaje de cerramiento opaco y de huecos, qué instalaciones térmicas existen en el inmueble, cuales son las necesidades reales de la vivienda o local, antigüedad de las instalaciones, grado de exposición a la radiación solar y elementos que proyectan sombra sobre la envolvente, etc., lo que incluye la renovación de la envolvente del edificio.
Desde ese punto de vista, parece adecuado el criterio de la asesoría jurídica del Colegio de Administradores de Madrid.
Sin embargo, el Art. 10 3 b) LPH establece un quorum diferente al disponer expresamente que cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) , la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (…), norma que no ha sido derogada.
Este precepto, parece que ha de ser interpretado en correlación con el régimen general del art. 17.6 LPH, y es incompatible, en lo que al quorum se refiere, con el artículo 17.2 y es patente la defectuosa redacción del art. 10.3 b) LPH, dificultando su comprensión.
La genérica sumisión a la mayoría reforzada que señala el precepto de cualesquiera otra alteración de la estructura y fábrica del edificio exige, además, que aquellas estén dirigidas a mejorar la eficiencia energética o de las cosas comunes, y esta exigencia, en uno u otro sentido, se impone a todas las obras de alteración de la estructura o fábrica que pretendan hacerse, y no solo para las expresamente reflejadas en el artículo (cerramiento de terrazas y modificación de la envolvente), que normalmente se sustentarán en la primera (mejora de la eficiencia energética), de ahí la posibilidad del informe técnico a que se refiere el último párrafo del art. 10.3 b). En definitiva, interpreto que las obras realizadas en beneficio privativo sobre elementos comunes, si cumplen los presupuestos del art. 10.3 b), es decir, están encaminadas a mejorar la eficiencia energética o de los elementos comunes, se sujetan a la mayoría de tres quintos específica de este precepto.
El párrafo 2 del artículo 17.2 de la LPH dice textualmente:
“La realización de OBRAS o actuaciones que CONTRIBUYAN A LA MEJORA DE LA EFICIENCIA energética ACREDITABLES a través de CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL EDIFICIO o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, NO SUPERE LA CUANTÍA DE NUEVE MENSUALIDADES ORDINARIAS de gastos comunes”
Parece que el técnico certificador seleccionará las medidas que técnica y económicamente sean más apropiadas para cada inmueble, teniendo en cuenta los resultados obtenidos en la calificación energética del mismo: demanda de calefacción y refrigeración, y emisiones de CO2; pero también orientaciones de las fachadas, porcentaje de cerramiento opaco y de huecos, qué instalaciones térmicas existen en el inmueble, cuales son las necesidades reales de la vivienda o local, antigüedad de las instalaciones, grado de exposición a la radiación solar y elementos que proyectan sombra sobre la envolvente, etc., lo que incluye la renovación de la envolvente del edificio.
Desde ese punto de vista, parece adecuado el criterio de la asesoría jurídica del Colegio de Administradores de Madrid.
Sin embargo, el Art. 10 3 b) LPH establece un quorum diferente al disponer expresamente que cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) , la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (…), norma que no ha sido derogada.
Este precepto, parece que ha de ser interpretado en correlación con el régimen general del art. 17.6 LPH, y es incompatible, en lo que al quorum se refiere, con el artículo 17.2 y es patente la defectuosa redacción del art. 10.3 b) LPH, dificultando su comprensión.
La genérica sumisión a la mayoría reforzada que señala el precepto de cualesquiera otra alteración de la estructura y fábrica del edificio exige, además, que aquellas estén dirigidas a mejorar la eficiencia energética o de las cosas comunes, y esta exigencia, en uno u otro sentido, se impone a todas las obras de alteración de la estructura o fábrica que pretendan hacerse, y no solo para las expresamente reflejadas en el artículo (cerramiento de terrazas y modificación de la envolvente), que normalmente se sustentarán en la primera (mejora de la eficiencia energética), de ahí la posibilidad del informe técnico a que se refiere el último párrafo del art. 10.3 b). En definitiva, interpreto que las obras realizadas en beneficio privativo sobre elementos comunes, si cumplen los presupuestos del art. 10.3 b), es decir, están encaminadas a mejorar la eficiencia energética o de los elementos comunes, se sujetan a la mayoría de tres quintos específica de este precepto.
Nota emitida por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
Jurídica (219/2021) de 08-10-2021
MODIFICACIÓN DEL ART. 17.2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el BOE del 6 d octubre de 2021 se ha publicado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia al que puedes acceder pinchando aquí.
Entre su articulado, se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que queda redactado en los siguientes términos:
«. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la
comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido
anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación , siempre que su coste repercutido anualmente, una vez
descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el
coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
La modificación del art. 17.2 afecta sustancialmente al régimen de mayorías requeridas para la adopción de los acuerdos regulados en los siguientes arts. de la LPH:
Art. 10.3.b: modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
Art. 17.1: instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías
renovables.
Art. 17.3: establecimiento o supresión de equipo o sistemas, no recogidos en el art. 17.1,
que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
CONSECUENCIAS
Este artículo será aplicable a la instalación de paneles solares, geotermia, aerotermia, calderas inteligentes y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
En todos estos supuestos, el acuerdo deberá aprobarse con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la
cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes .
Por lo tanto, la adopción del acuerdo será por mayoría simple.
Tendrán la consideración de gasto general por lo que el disidente estará obligado al pago.
Para la adopción del acuerdo, se tendrá en cuenta el voto del propietario ausente el día de la junta.
Jurídica (219/2021) de 08-10-2021
MODIFICACIÓN DEL ART. 17.2 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el BOE del 6 d octubre de 2021 se ha publicado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia al que puedes acceder pinchando aquí.
Entre su articulado, se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que queda redactado en los siguientes términos:
«. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la
comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido
anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación , siempre que su coste repercutido anualmente, una vez
descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el
coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»
La modificación del art. 17.2 afecta sustancialmente al régimen de mayorías requeridas para la adopción de los acuerdos regulados en los siguientes arts. de la LPH:
Art. 10.3.b: modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
Art. 17.1: instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías
renovables.
Art. 17.3: establecimiento o supresión de equipo o sistemas, no recogidos en el art. 17.1,
que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
CONSECUENCIAS
Este artículo será aplicable a la instalación de paneles solares, geotermia, aerotermia, calderas inteligentes y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
En todos estos supuestos, el acuerdo deberá aprobarse con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la
cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes .
Por lo tanto, la adopción del acuerdo será por mayoría simple.
Tendrán la consideración de gasto general por lo que el disidente estará obligado al pago.
Para la adopción del acuerdo, se tendrá en cuenta el voto del propietario ausente el día de la junta.
España,
El pais con mas paro juvenil de Europa, que cerró el 2021 con una inflación del 6,5%, la tasa más alta en casi 30 años la única gran economía del euro que sigue con una tasa de paro superior a 2019,
la tasa de pobreza relativa en España pasaría del 20,7% al 22,9%, lo que supone un millón de personas más por debajo de la línea de la pobreza relativa (estimada en 24 euros al día), hasta alcanzar los 10,9 millones de personas durante el 2020,
la deuda publica de España comparándola con el resto de grandes países del euro es muy mala para España. ya supera el 100% del producto interior bruto. etc. etc.
Quiero decir con esto, que el gobierno, las comunidades autónomas los ayuntamientos están sin un céntimo, y estos pésimos políticos que tenemos nos cuentan esta milonga con incentivos fiscales y ayudas para las comunidades de propietarios, cuando sabemos que las ayudas a la supresión de barreras arquitectónicas si es que las dan, son con cuentagotas.
Antes que las comunidades de propietarios, están las ayudas a ciertos colectivos de la sociedad que no nos vengan con estos cuentos macabeos.
El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, Salvador Díez, considera que «el futuro del ahorro energético pasa por realizar en las viviendas y edificios las obras necesarias para instalar paneles fotovoltaicos y solares, además de aquellas que conlleven el aislamiento de fachadas y ventanas, instalaciones eléctricas más eficientes y un control y gestión de la energía».
Los administradores de fincas reclaman, por este motivo, que se agilicen los trámites relacionados con la rehabilitación de edificios y viviendas en España y que las ayudas públicas con cargo a los Fondos Next Generación lleguen al mayor número posible de hogares y edificios para que más eficientes energéticamente.
Una declaración cargada de demagogia. lo que tienen que hacer los administradores es hacer bien su trabajo, y dejarse de ser pregoneros de las comunidades.
Los precios de los combustible de automoción, el gas, la electricidad. la manduca, los impuestos, y tantas otras cosas, no tienen ni ayudas ni ventajas fiscales, cada hijo de vecino se las tiene que apañar para llegar a fin de mes, y me vienen los administradores con esta coña marinera.
El pais con mas paro juvenil de Europa, que cerró el 2021 con una inflación del 6,5%, la tasa más alta en casi 30 años la única gran economía del euro que sigue con una tasa de paro superior a 2019,
la tasa de pobreza relativa en España pasaría del 20,7% al 22,9%, lo que supone un millón de personas más por debajo de la línea de la pobreza relativa (estimada en 24 euros al día), hasta alcanzar los 10,9 millones de personas durante el 2020,
la deuda publica de España comparándola con el resto de grandes países del euro es muy mala para España. ya supera el 100% del producto interior bruto. etc. etc.
Quiero decir con esto, que el gobierno, las comunidades autónomas los ayuntamientos están sin un céntimo, y estos pésimos políticos que tenemos nos cuentan esta milonga con incentivos fiscales y ayudas para las comunidades de propietarios, cuando sabemos que las ayudas a la supresión de barreras arquitectónicas si es que las dan, son con cuentagotas.
Antes que las comunidades de propietarios, están las ayudas a ciertos colectivos de la sociedad que no nos vengan con estos cuentos macabeos.
El presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, Salvador Díez, considera que «el futuro del ahorro energético pasa por realizar en las viviendas y edificios las obras necesarias para instalar paneles fotovoltaicos y solares, además de aquellas que conlleven el aislamiento de fachadas y ventanas, instalaciones eléctricas más eficientes y un control y gestión de la energía».
Los administradores de fincas reclaman, por este motivo, que se agilicen los trámites relacionados con la rehabilitación de edificios y viviendas en España y que las ayudas públicas con cargo a los Fondos Next Generación lleguen al mayor número posible de hogares y edificios para que más eficientes energéticamente.
Una declaración cargada de demagogia. lo que tienen que hacer los administradores es hacer bien su trabajo, y dejarse de ser pregoneros de las comunidades.
Los precios de los combustible de automoción, el gas, la electricidad. la manduca, los impuestos, y tantas otras cosas, no tienen ni ayudas ni ventajas fiscales, cada hijo de vecino se las tiene que apañar para llegar a fin de mes, y me vienen los administradores con esta coña marinera.
Efectivamente, se ha modificado la LPH, añadiendo otro supuesto al art 17.2 (el último párrafo).
Por cierto, esta modificación es muy peligrosa, a juicio de algunos expertos, pues dada la escasa participación de los propietarios, tanto en la asistencia a las juntas, como a posteriores manifestaciones a los acuerdos, en muchos casos unos pocos propietarios pueden aprobar una obra con un coste de hasta un 75% del presupuesto anual (9 cuotas ordinarias).
Por cierto, esta modificación es muy peligrosa, a juicio de algunos expertos, pues dada la escasa participación de los propietarios, tanto en la asistencia a las juntas, como a posteriores manifestaciones a los acuerdos, en muchos casos unos pocos propietarios pueden aprobar una obra con un coste de hasta un 75% del presupuesto anual (9 cuotas ordinarias).
Se considera el arreglo de fachada con envolvente térmico como una obra de rehabilitacion para contribuir a la mejora de la eficacia energética?
¿SI?
Real Decreto- ley 19 /2021 de 5 de octubre.
Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal y se establece el acuerdo por mayoría simple de los propietarios, para realizar obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable.
Se establecen incentivos fiscales para impulsar las obras que mejoren la eficiencia energética de los edificios.
Madrid, 7 de Octubre de 2021.- El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resilencia. Este Decreto modifica la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, y la modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -Real Decreto Legislativo 7/2015-, y recogen algunas de las propuestas que en materia fiscal han realizado los Administradores de Fincas colegiados a través de su Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas -CGCAFE-
REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Entre estas medidas hay que destacar que, para la realización de obras de rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable, será suficiente el voto de la mayoría simple de los propietarios. La misma mayoría será necesaria para solicitar las ayudas y sistemas de financiación para tales obras. Sobre esta cuestión, el presidente del CGCAFE, Salvador Díez, considera que “los Administradores de Fincas colegiados estamos comprometidos con el impulso de la rehabilitación del parque de viviendas que es totalmente necesario en nuestro país. Asimismo, seguimos trabajando para que se apruebe una nueva Ley de Propiedad Horizontal que resuelva los problemas actuales y de futuro de las comunidades de propietarios, y aunque consideremos que esta medida favorece los acuerdos en materia de eficiencia energética, es necesaria una norma adecuada al Siglo XXI que simplifique el régimen de adopción de acuerdos y contribuya a mejorar la convivencia entre los vecinos/as”.
¿SI?
Real Decreto- ley 19 /2021 de 5 de octubre.
Se modifica la Ley de Propiedad Horizontal y se establece el acuerdo por mayoría simple de los propietarios, para realizar obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable.
Se establecen incentivos fiscales para impulsar las obras que mejoren la eficiencia energética de los edificios.
Madrid, 7 de Octubre de 2021.- El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resilencia. Este Decreto modifica la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, y la modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -Real Decreto Legislativo 7/2015-, y recogen algunas de las propuestas que en materia fiscal han realizado los Administradores de Fincas colegiados a través de su Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas -CGCAFE-
REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Entre estas medidas hay que destacar que, para la realización de obras de rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable, será suficiente el voto de la mayoría simple de los propietarios. La misma mayoría será necesaria para solicitar las ayudas y sistemas de financiación para tales obras. Sobre esta cuestión, el presidente del CGCAFE, Salvador Díez, considera que “los Administradores de Fincas colegiados estamos comprometidos con el impulso de la rehabilitación del parque de viviendas que es totalmente necesario en nuestro país. Asimismo, seguimos trabajando para que se apruebe una nueva Ley de Propiedad Horizontal que resuelva los problemas actuales y de futuro de las comunidades de propietarios, y aunque consideremos que esta medida favorece los acuerdos en materia de eficiencia energética, es necesaria una norma adecuada al Siglo XXI que simplifique el régimen de adopción de acuerdos y contribuya a mejorar la convivencia entre los vecinos/as”.
Hay que distinguir entre lo que se dice en los articulos 17.3 y 10.3b para mejorar La eficiencia energética
¿Qué es la eficiencia energética del articulo 17.3 de la LPH?
Cambiar calderas de gasoil por gas natural
Instalar placas solares
cambio de bombillas a led
temporizadores para controlar la luz.
Y muy importante, no se necesita autorización administrativa, se suprimen equipos o sistemas para lograr mejorar la eficiencia energética, se necesitan los 3/5, y se puede conseguir con el voto presunto.
¿Qué seria mejorar la eficiencia energética del articulo 10-3.b de la LPH?
Mejorar las fachadas con el sistema SATE o mediante una fachada ventilada
Se necesita autorización administrativa, es una obra que modifica la fachada, conseguir los 3/5 en junta, no al voto presunto
Parecería absurdo que el legislador incluyera en dos artículos de la LPH lo mismo.
¿Qué es una autorización administrativa para una comunidad de propietarios?
La licencia de obras es una autorización administrativa requerida para la realización de cualquier obra. La competencia para su concesión corresponde, con carácter general, a las administraciones públicas locales
La autorización administrativa o licencia de obras, se solicitara junto al proyecto en el ayuntamiento,
Cuando las comunidades de propietarios precisan hacer obras o reformas en sus edificios deben contar con una autorización requerida por parte de la administración municipal competente. El objetivo es comprobar que dichas obras se adecuan a la normativa urbanística municipal.
¿Autorización administrativa antes o después del acuerdo?
El articulo 10.3.b, solo dice que se necesitara autorización administrativa, y no especifica si antes o después del acuerdo.
Parece absurdo pedir una licencia de obras y encargar un proyecto a un arquitecto, sin saber si se conseguirán los 3/5 de las cuotas.
Por lo tanto no es lo mismo el ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE EQUIPOS O SISTEMAS, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. (articulo 17.3)
Que la MODIFICACION DE LA ENVOLVENTE para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes con SATE o fachada ventilada, porque es una obra (articulo 10.3.b)
Creo que solo los jueces tienen la potestad de interpretar la ley con sus sentencias, porque ni los juristas de reconocido prestigio se ponen de acuerdo con la validez o no del voto presunto para este caso, pero eso es una cuestión de la comunidad, donde los disidentes deberán recurrir como siempre a los tribunales.
¿Qué es la eficiencia energética del articulo 17.3 de la LPH?
Cambiar calderas de gasoil por gas natural
Instalar placas solares
cambio de bombillas a led
temporizadores para controlar la luz.
Y muy importante, no se necesita autorización administrativa, se suprimen equipos o sistemas para lograr mejorar la eficiencia energética, se necesitan los 3/5, y se puede conseguir con el voto presunto.
¿Qué seria mejorar la eficiencia energética del articulo 10-3.b de la LPH?
Mejorar las fachadas con el sistema SATE o mediante una fachada ventilada
Se necesita autorización administrativa, es una obra que modifica la fachada, conseguir los 3/5 en junta, no al voto presunto
Parecería absurdo que el legislador incluyera en dos artículos de la LPH lo mismo.
¿Qué es una autorización administrativa para una comunidad de propietarios?
La licencia de obras es una autorización administrativa requerida para la realización de cualquier obra. La competencia para su concesión corresponde, con carácter general, a las administraciones públicas locales
La autorización administrativa o licencia de obras, se solicitara junto al proyecto en el ayuntamiento,
Cuando las comunidades de propietarios precisan hacer obras o reformas en sus edificios deben contar con una autorización requerida por parte de la administración municipal competente. El objetivo es comprobar que dichas obras se adecuan a la normativa urbanística municipal.
¿Autorización administrativa antes o después del acuerdo?
El articulo 10.3.b, solo dice que se necesitara autorización administrativa, y no especifica si antes o después del acuerdo.
Parece absurdo pedir una licencia de obras y encargar un proyecto a un arquitecto, sin saber si se conseguirán los 3/5 de las cuotas.
Por lo tanto no es lo mismo el ESTABLECIMIENTO O SUPRESION DE EQUIPOS O SISTEMAS, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. (articulo 17.3)
Que la MODIFICACION DE LA ENVOLVENTE para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes con SATE o fachada ventilada, porque es una obra (articulo 10.3.b)
Creo que solo los jueces tienen la potestad de interpretar la ley con sus sentencias, porque ni los juristas de reconocido prestigio se ponen de acuerdo con la validez o no del voto presunto para este caso, pero eso es una cuestión de la comunidad, donde los disidentes deberán recurrir como siempre a los tribunales.
¿Discrepas de la afirmación de las intervenciones que opinan que la envolvente de la fachada puede estar incluida en el articulo 17 3 de la LPH?
Pues copio y pego:
Art. 17.3 párrafo 2º. dispone: (…) Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA o hídrica del inmueble.
Dicha descripción incluye la mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica del edificio y por lo tanto, le es de aplicación el art. 17 3 LPH.
¿Discrepas de las opiniones que consideran que el articulo 10 3 b) de la LPH, es solo aplicable para conseguir los 3/5 al objeto de poder solicitar la autorización administrativa, y dejan el 17.3 para aprobar la envolvente, por lo tanto, se puede conseguir con el voto presunto?
No entiendo qué quieres decir. Entiendo que el voto presunto no se aplicará, aunque lo digo con la boca pequeña porque hay que leer detenidamente lo que dice oblomochia porque tiene sentido y habrá que esperar a ver que resuelven los Tribunales en su caso.
Lo que parece claro es que el Art. 10 3 dispone textualmente lo siguiente: “Requerirán autorización administrativa, en todo caso”:
(…) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) incluyendo (…) la MODIFICACIÓN DE LA ENVOLVENTE PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA
De lo anterior se deduce que requiere autorización administrativa la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, autorización que nada tiene que ver con la licencia de obras, que es algo bien distinto.
Pues copio y pego:
Art. 17.3 párrafo 2º. dispone: (…) Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA o hídrica del inmueble.
Dicha descripción incluye la mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica del edificio y por lo tanto, le es de aplicación el art. 17 3 LPH.
¿Discrepas de las opiniones que consideran que el articulo 10 3 b) de la LPH, es solo aplicable para conseguir los 3/5 al objeto de poder solicitar la autorización administrativa, y dejan el 17.3 para aprobar la envolvente, por lo tanto, se puede conseguir con el voto presunto?
No entiendo qué quieres decir. Entiendo que el voto presunto no se aplicará, aunque lo digo con la boca pequeña porque hay que leer detenidamente lo que dice oblomochia porque tiene sentido y habrá que esperar a ver que resuelven los Tribunales en su caso.
Lo que parece claro es que el Art. 10 3 dispone textualmente lo siguiente: “Requerirán autorización administrativa, en todo caso”:
(…) b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) incluyendo (…) la MODIFICACIÓN DE LA ENVOLVENTE PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA
De lo anterior se deduce que requiere autorización administrativa la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, autorización que nada tiene que ver con la licencia de obras, que es algo bien distinto.
Aunque ya esta todo dicho, paso mi opinión al debate.
En este asunto entran tres actores.
1.- la envolvente de la fachada en si
2.- Los políticos
3.- La LPH
¿Qué es la envolvente de una fachada?
Las capas que separan el interior del exterior del edificio. La fachada es una capa externa del acabado del edificio que esta visible desde la calle o un lugar abierto.
Por lo tanto la envolvente es la propia fachada.
¿Qué papel juegan los políticos?
Los políticos como siempre intentando que los ciudadanos paguemos mas por pertenecer a la sociedad, con impuestos y gastos para que ellos vivan mejor.
Crear empleos para que no falte el trabajo, y se inventan lo de la envolvente para mejoras la eficiencia energética. cuando es en realidad un camelo, solo en ciertos edificios es efectiva.
Y es que esto de la envolvente solo lo emplearan aquellos edificios anterior a los años setenta,, son edificios que se hicieron sin cámara de aire ni aislante, y la mayoría con fachadas jaharradas y talochadas con mortero y pintadas, que ocasionan con el tiempo grietas, desprendimientos del jaharrado, y humedades, esos son los verdaderos clientes de la envolvente, pero que no cuenten con fachadas de ladrillo caravista, mármol, cerámica o estructuras de cristal y aluminio, con sus buenas cámaras de aire y aislamiento con lana de roca.
Los propietarios que pidan la envolvente, es porque no tienen suficiente confort tanto por el frio como por el calor, hay otras soluciones mas baratas como colocar ventanas cámara de aire y doble cristal, bajar techos y aislarlos, o inyectar espuma de poliuretano en las cámaras.
Solo queda para este tipo de viviendas, y hay sentencias al respecto, si la fachada esta en malas condiciones, con humedades, y grietas, es aceptable repararla con SATE, y entonces no se consideraría una innovación ni mejora, sino una obra necesaria.
Discrepo con las intervenciones que opinan que la envolvente de la fachada puede estar incluida en el articulo 17.3 de la LPH,
Este articulo se refiere a colocación de paneles solares, cambio de gasoil por gas natural nuevo sistemas para controlar la calefacción etc, que mejoren la eficiencias energética, pero no se refiere a la envolvente de la fachada, aunque se necesitan igual los 3/5, y se podía aplicar el voto presunto de los ausentes.
Discrepo sobre la opiniones que consideran que el articulo 10.3.b de la LPH, es solo aplicable para conseguir los 3/5 al objeto de poder solicitar la autorización administrativa, y dejan el 17.3 para aprobar la envolvente, por lo tanto se puede conseguir con el voto presunto.
¿Qué es una autorización administrativa?
Cuando las comunidades de propietarios precisan hacer obras o reformas en sus edificios deben contar con una autorización requerida por parte de la administración municipal competente. El objetivo es comprobar que dichas obras se adecuan a la normativa urbanística municipal.
El artículo 10.3B de la Ley de Propiedad Horizontal establece que este tipo de obras requieren una autorización administrativa, para obtenerla se debe presentar al ayuntamiento un proyecto técnico donde se detalle cómo afectará a la fachada esta reforma, y dependiendo del caso, el ayuntamiento concederá o no la licencia.
Entonces el articulo 10.3.b. no dice que se votara pedir la autorización administrativa, sino que se necesitan 3/5 de votos y cuotas para aprobar la modificación de la envolvente, mejorando la eficiencia energética, o de las cosas comunes, Si la obra se aprobara, como todas las obras sean comunitarias o privadas, siempre necesitaran una licencia de obra del ayuntamiento.
Al ser una modificación de la fachada, entraría el articulo 17.4 de la LPH, y luego se aplicaría el 17.8, por el que el voto presunto de los ausentes no se tendría en cuenta
Esto es lo que dice la LPH, pero luego los jueces harán su interpretación,, hay juristas que opinan que si se debe tener en cuenta el voto presunto por la envolvente de la fachada, ya que no se trata de un beneficio individual sino colectivo.
Yo me quedo con mi criterio, ¿es la envolvente con SATE la solución al problema?, solo cuando se trate de reparar la fachada, y para aquellos edificios que lo requieran, al final este problema ya no existe en las nuevas construcciones, porque la ley les obliga, es un debate solo sobre que artículos de la LPH serian aplicables, los jueces como siempre tienen la ultima palabra.
En este asunto entran tres actores.
1.- la envolvente de la fachada en si
2.- Los políticos
3.- La LPH
¿Qué es la envolvente de una fachada?
Las capas que separan el interior del exterior del edificio. La fachada es una capa externa del acabado del edificio que esta visible desde la calle o un lugar abierto.
Por lo tanto la envolvente es la propia fachada.
¿Qué papel juegan los políticos?
Los políticos como siempre intentando que los ciudadanos paguemos mas por pertenecer a la sociedad, con impuestos y gastos para que ellos vivan mejor.
Crear empleos para que no falte el trabajo, y se inventan lo de la envolvente para mejoras la eficiencia energética. cuando es en realidad un camelo, solo en ciertos edificios es efectiva.
Y es que esto de la envolvente solo lo emplearan aquellos edificios anterior a los años setenta,, son edificios que se hicieron sin cámara de aire ni aislante, y la mayoría con fachadas jaharradas y talochadas con mortero y pintadas, que ocasionan con el tiempo grietas, desprendimientos del jaharrado, y humedades, esos son los verdaderos clientes de la envolvente, pero que no cuenten con fachadas de ladrillo caravista, mármol, cerámica o estructuras de cristal y aluminio, con sus buenas cámaras de aire y aislamiento con lana de roca.
Los propietarios que pidan la envolvente, es porque no tienen suficiente confort tanto por el frio como por el calor, hay otras soluciones mas baratas como colocar ventanas cámara de aire y doble cristal, bajar techos y aislarlos, o inyectar espuma de poliuretano en las cámaras.
Solo queda para este tipo de viviendas, y hay sentencias al respecto, si la fachada esta en malas condiciones, con humedades, y grietas, es aceptable repararla con SATE, y entonces no se consideraría una innovación ni mejora, sino una obra necesaria.
Discrepo con las intervenciones que opinan que la envolvente de la fachada puede estar incluida en el articulo 17.3 de la LPH,
Este articulo se refiere a colocación de paneles solares, cambio de gasoil por gas natural nuevo sistemas para controlar la calefacción etc, que mejoren la eficiencias energética, pero no se refiere a la envolvente de la fachada, aunque se necesitan igual los 3/5, y se podía aplicar el voto presunto de los ausentes.
Discrepo sobre la opiniones que consideran que el articulo 10.3.b de la LPH, es solo aplicable para conseguir los 3/5 al objeto de poder solicitar la autorización administrativa, y dejan el 17.3 para aprobar la envolvente, por lo tanto se puede conseguir con el voto presunto.
¿Qué es una autorización administrativa?
Cuando las comunidades de propietarios precisan hacer obras o reformas en sus edificios deben contar con una autorización requerida por parte de la administración municipal competente. El objetivo es comprobar que dichas obras se adecuan a la normativa urbanística municipal.
El artículo 10.3B de la Ley de Propiedad Horizontal establece que este tipo de obras requieren una autorización administrativa, para obtenerla se debe presentar al ayuntamiento un proyecto técnico donde se detalle cómo afectará a la fachada esta reforma, y dependiendo del caso, el ayuntamiento concederá o no la licencia.
Entonces el articulo 10.3.b. no dice que se votara pedir la autorización administrativa, sino que se necesitan 3/5 de votos y cuotas para aprobar la modificación de la envolvente, mejorando la eficiencia energética, o de las cosas comunes, Si la obra se aprobara, como todas las obras sean comunitarias o privadas, siempre necesitaran una licencia de obra del ayuntamiento.
Al ser una modificación de la fachada, entraría el articulo 17.4 de la LPH, y luego se aplicaría el 17.8, por el que el voto presunto de los ausentes no se tendría en cuenta
Esto es lo que dice la LPH, pero luego los jueces harán su interpretación,, hay juristas que opinan que si se debe tener en cuenta el voto presunto por la envolvente de la fachada, ya que no se trata de un beneficio individual sino colectivo.
Yo me quedo con mi criterio, ¿es la envolvente con SATE la solución al problema?, solo cuando se trate de reparar la fachada, y para aquellos edificios que lo requieran, al final este problema ya no existe en las nuevas construcciones, porque la ley les obliga, es un debate solo sobre que artículos de la LPH serian aplicables, los jueces como siempre tienen la ultima palabra.
Y que quiso indicar el legislador cuando inserto en el art.10.3, "el permiso administrativo"?
A quien se refiere, al ayuntamiento verdad?
Porque si es así, para realizar cualquier tipo de obra se necesita presentar el proyecto para solicitar el permiso de dicho organismo. Tanto en las obras del art. 10.3b o/y 17.3
Si un propietario quiere cerrar su terraza, deberá tener el permiso administrativo, y este es del ayuntamiento, y nunca dicho organismo te solicita el acta para saber el quorum de aprobación
A quien se refiere, al ayuntamiento verdad?
Porque si es así, para realizar cualquier tipo de obra se necesita presentar el proyecto para solicitar el permiso de dicho organismo. Tanto en las obras del art. 10.3b o/y 17.3
Si un propietario quiere cerrar su terraza, deberá tener el permiso administrativo, y este es del ayuntamiento, y nunca dicho organismo te solicita el acta para saber el quorum de aprobación
Como teoría no está nada mal, vivolovientos, pero creo que hace aguas en el modo que lo planteas, porque si bien admito que la finalidad perseguida por el legislador era la que citas, no es menos cierto que para autorizar la solicitud administrativa, se aplicaría el quorum del artículo 10 3 a) -3/5 partes del total de propietarios y cuotas-.
Y, en ese caso, te pregunto: ¿Cómo encajarías el voto presunto del artículo 17.8 LPH? No podrías ¿Verdad?
Y ese es el verdadero palo en la rueda de oblomochia, y ahora en la tuya, porque esa comunidad únicamente puede adoptar válidamente el acuerdo mediante el voto favorable de 3/5 partes de votos -propiedad/coeficiente- obtenido EN JUNTA y aunque admitiera la validez de la distinción que haces y pudieras aplicar con carácter independiente la doctrina del voto presunto al acuerdo obtenido vía art. 17.3 LPH, en la forma que expones, no podrías salvar la necesidad de aprobar EN JUNTA con idéntico quorum -3/5 del art. 10 3 a)- la aprobación del acuerdo para poder solicitar la preceptiva autorización administrativa para ejecutar la envolvente térmica, ya que para aprobar dicho acuerdo -el de la autorización administrativa- necesitarían el referido quorum de 3/5 partes propietarios/coeficientes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 3 a), y para alcanzarlo está vedada la vía del voto presunto del artículo 17.8 LPH, so pena que concurran alguna irregularidad.
No sé si me he explicado, pero reitero la conclusión final a la que llego al responder expresamente a la cuestión preguntada.
Y, en ese caso, te pregunto: ¿Cómo encajarías el voto presunto del artículo 17.8 LPH? No podrías ¿Verdad?
Y ese es el verdadero palo en la rueda de oblomochia, y ahora en la tuya, porque esa comunidad únicamente puede adoptar válidamente el acuerdo mediante el voto favorable de 3/5 partes de votos -propiedad/coeficiente- obtenido EN JUNTA y aunque admitiera la validez de la distinción que haces y pudieras aplicar con carácter independiente la doctrina del voto presunto al acuerdo obtenido vía art. 17.3 LPH, en la forma que expones, no podrías salvar la necesidad de aprobar EN JUNTA con idéntico quorum -3/5 del art. 10 3 a)- la aprobación del acuerdo para poder solicitar la preceptiva autorización administrativa para ejecutar la envolvente térmica, ya que para aprobar dicho acuerdo -el de la autorización administrativa- necesitarían el referido quorum de 3/5 partes propietarios/coeficientes, en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 3 a), y para alcanzarlo está vedada la vía del voto presunto del artículo 17.8 LPH, so pena que concurran alguna irregularidad.
No sé si me he explicado, pero reitero la conclusión final a la que llego al responder expresamente a la cuestión preguntada.
Con la normativa anterior, las obras de rehabilitación de la fachada requerían para su aprobación mayoría simple, mientras que, si se pretendía una mejora, como por ejemplo, la envolvente del edificio para mejorar la eficiencia energética se requería unanimidad.
Y a la vista, no tanto de los conflictos vecinales en esta materia, que también, sino del hecho de que había edificios que se degradaban como consecuencia de determinadas actitudes, los Tribunales comenzaron a tratar de paliar la situación mediante fórmulas tales como la doctrina del abuso de derecho, de modo que comenzaron a dictar sentencias en las que sustituían el voto en contra del propietario en cuestión, por la voluntad del Juez de turno, autorizando la adopción de determinados acuerdos, que de otro modo y aplicando literalmente la Ley, no se aprobarían, lo que en esencia constituía una inmisión del poder judicial en materia cuya competencia correspondía al poder legislativo ya que lo que estaban haciendo, no era exactamente interpretar la normativa de aplicación y complementarla, sino que con esa excusa, estaban legislando y lamentablemente, siguen haciéndolo.
Y de ese modo dictaban sentencias anulando el voto en contra alegando que era caprichoso; arbitrario; que el acuerdo no le perjudicaba; o que no le reportaba beneficio alguno votar en contra, tratando de ese modo poner algo de cordura a la cuestión, ya que el legislador no lo había hecho.
En el año 2013 el legislador tomó el testigo e hizo dos cosas. Agregó el artículo 10 y modificó el artículo 17, aunque lo hizo con muy mala fortuna como ha puesto de manifiesto la doctrina científica, y en eso, le doy la razón a Dick Turpin.
Pero no comparto sus conclusiones, por muy puristas que puedan parecer, por las razones que apunta Oblomochia y es que la finalidad del legislador era que se aprobara ese tipo de acuerdos por 3/5 partes de propietarios/cuotas de participación, pero sin poner traba alguna y de hacer la interpretación que hace Dick Turpin, la dificultad para aprobar el acuerdo sería aun mayor.
Por esa razón creo que tiene razón oblomochia y que el artículo 10 3 b) debe ser interpretado a los únicos efectos de que la junta autorice la solicitud administrativa para ejecutar la obra (envolvente térmica) y el artículo 17.3 se aplicaría para aprobar el acuerdo en sí, dando sentido de esta manera a lo dispuesto en el artículo 17.8 en relación con el voto presunto, porque como bien dice Oblomochia, las dos excepciones del artículo 17.8, no se cumplen, la primera porque la envolvente afecta a todo el edificio y a todas las propiedades y por tanto el acuerdo obligaría a todos sin excepción y la segunda, porque la modificación no se realizaría para aprovechamiento privativo de determinados propietarios.
Por eso, mis respuestas serían:
1ª.- ¿Se puede aprobar una obra de fachada con envolvente térmico si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor?
RESPUESTA. - Al concurrir un 45% de propietarios, bastaría para aprobar el acuerdo en segunda convocatoria, el voto de la mitad más uno del total de propietarios y cuotas de participación y esperar 30 días naturales el voto presunto hasta alcanzar las 3/5 partes de propietarios y cuotas, haciendo las notificaciones del resultado de la votación en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH.
2ª.- ¿Los ausentes deben manifestarse en contra para no aprobarse o sólo se tiene en cuenta los presentes ya que no se ha alcanzado el quorum legal?
RESPUESTA. - Sí.
Y a la vista, no tanto de los conflictos vecinales en esta materia, que también, sino del hecho de que había edificios que se degradaban como consecuencia de determinadas actitudes, los Tribunales comenzaron a tratar de paliar la situación mediante fórmulas tales como la doctrina del abuso de derecho, de modo que comenzaron a dictar sentencias en las que sustituían el voto en contra del propietario en cuestión, por la voluntad del Juez de turno, autorizando la adopción de determinados acuerdos, que de otro modo y aplicando literalmente la Ley, no se aprobarían, lo que en esencia constituía una inmisión del poder judicial en materia cuya competencia correspondía al poder legislativo ya que lo que estaban haciendo, no era exactamente interpretar la normativa de aplicación y complementarla, sino que con esa excusa, estaban legislando y lamentablemente, siguen haciéndolo.
Y de ese modo dictaban sentencias anulando el voto en contra alegando que era caprichoso; arbitrario; que el acuerdo no le perjudicaba; o que no le reportaba beneficio alguno votar en contra, tratando de ese modo poner algo de cordura a la cuestión, ya que el legislador no lo había hecho.
En el año 2013 el legislador tomó el testigo e hizo dos cosas. Agregó el artículo 10 y modificó el artículo 17, aunque lo hizo con muy mala fortuna como ha puesto de manifiesto la doctrina científica, y en eso, le doy la razón a Dick Turpin.
Pero no comparto sus conclusiones, por muy puristas que puedan parecer, por las razones que apunta Oblomochia y es que la finalidad del legislador era que se aprobara ese tipo de acuerdos por 3/5 partes de propietarios/cuotas de participación, pero sin poner traba alguna y de hacer la interpretación que hace Dick Turpin, la dificultad para aprobar el acuerdo sería aun mayor.
Por esa razón creo que tiene razón oblomochia y que el artículo 10 3 b) debe ser interpretado a los únicos efectos de que la junta autorice la solicitud administrativa para ejecutar la obra (envolvente térmica) y el artículo 17.3 se aplicaría para aprobar el acuerdo en sí, dando sentido de esta manera a lo dispuesto en el artículo 17.8 en relación con el voto presunto, porque como bien dice Oblomochia, las dos excepciones del artículo 17.8, no se cumplen, la primera porque la envolvente afecta a todo el edificio y a todas las propiedades y por tanto el acuerdo obligaría a todos sin excepción y la segunda, porque la modificación no se realizaría para aprovechamiento privativo de determinados propietarios.
Por eso, mis respuestas serían:
1ª.- ¿Se puede aprobar una obra de fachada con envolvente térmico si han asistido un 45% de quorum y no todos votaron a favor?
RESPUESTA. - Al concurrir un 45% de propietarios, bastaría para aprobar el acuerdo en segunda convocatoria, el voto de la mitad más uno del total de propietarios y cuotas de participación y esperar 30 días naturales el voto presunto hasta alcanzar las 3/5 partes de propietarios y cuotas, haciendo las notificaciones del resultado de la votación en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH.
2ª.- ¿Los ausentes deben manifestarse en contra para no aprobarse o sólo se tiene en cuenta los presentes ya que no se ha alcanzado el quorum legal?
RESPUESTA. - Sí.
Totalmente de acuerdo con lo expuesto. Si la obra va por el art. 17.3, el voto presunto de los ausentes no se tiene en cuenta.
Pero en la junta quien dice que estos acuerdos extraños van por uno o por otro art.?
Usted ya lo dijo. El administrador debería recomendar en el acta de convocatoría que asistan la mayor presencia de propietarios o su delegación dado lo restrictivo de los 3/5. E indicar el art. Que lo acoge.
Pero tengo la idea muy clara que esto lo conocen escasos administrativos que son los que confencionan el acta y son los que acuden a las juntas. Y estos no conocen muy bien la LPH.
Y SI van los administradores, bastantes desconocen el aplicamiento del art.17.8.
Y esto lo digo, por lo que se leé en los foros
Pero en la junta quien dice que estos acuerdos extraños van por uno o por otro art.?
Usted ya lo dijo. El administrador debería recomendar en el acta de convocatoría que asistan la mayor presencia de propietarios o su delegación dado lo restrictivo de los 3/5. E indicar el art. Que lo acoge.
Pero tengo la idea muy clara que esto lo conocen escasos administrativos que son los que confencionan el acta y son los que acuden a las juntas. Y estos no conocen muy bien la LPH.
Y SI van los administradores, bastantes desconocen el aplicamiento del art.17.8.
Y esto lo digo, por lo que se leé en los foros
