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Ejecución AVAL Bancario por cantidades entregadas
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Viendo 161 - 180 de 277 comentarios
Buenas tardes he leido con atención los diferentes mensajes que aquí se publican y se mantienen algunas dudas:
1. La ley 57 tambien aplica a la compra de locales/oficinas
2. Antes de la ejecución del aval por incumplimiento de plazo de entrega se ha de informar a la promotora de que se resuelve el contrato de compraventa?
3. Como se acredita fehacientemente que no se ofrecido el inmueble para escriturar por parte de la promotora??
Gracias
1. La ley 57 tambien aplica a la compra de locales/oficinas
2. Antes de la ejecución del aval por incumplimiento de plazo de entrega se ha de informar a la promotora de que se resuelve el contrato de compraventa?
3. Como se acredita fehacientemente que no se ofrecido el inmueble para escriturar por parte de la promotora??
Gracias
Estimado jp8926: si se refiere a las cantidades entregadas avaladas conforme a la Ley de 1968 no es aplicable a locales y oficinas. Sí, debe manifestarle su intención de resolver el contrato por incumplimiento del plazo de entrega pactado. ¿Cómo se acredita? ¿se fijó un plazo de entrega? ¿en qué grado de ejecución está la obra? Si es vivienda ¿tiene cédula de habitabilidad? Un saludo. José Antonio.
Tengo un aval bancario que garantiza la devolución las cantidades entregadas a cuenta siempre y cuando no se ofrezca el local/oficina para escrituar en la fecha de 30 de junio de 2010, lo curioso es que dicho documento hace referencia a la ley 57/68 de 27 de julio.
Para ejecutar dicho aval he de resolver el contrato de compraventa donde se estipula la fecha de entrega 30 junio de 2010 sin prorroga posible.
Como se demuestra ante el banco que el promotor no ha ofrecido el inmueble? que tipo de comunicación formal hay que hacer?
Para ejecutar dicho aval he de resolver el contrato de compraventa donde se estipula la fecha de entrega 30 junio de 2010 sin prorroga posible.
Como se demuestra ante el banco que el promotor no ha ofrecido el inmueble? que tipo de comunicación formal hay que hacer?
Hola.
La forma de probar que el promotor no tiene listo el inmueble par asu entrega puede ir desde un certificado del registro en el que no conste el fin de obra, un acta notarial si externamente no se ve acabado o bien un certificado del Ayuntamiento respecto a la inexistencia de licencia de primera ocupación. Lo que tú tienes sería un aval solidario en analogía con los regulados en la ley 57/1968, por así quererlo las partes. dependerá de su redacción el que seea más o menos complicado reclamarlo.
Saludos.
Ley 57
La forma de probar que el promotor no tiene listo el inmueble par asu entrega puede ir desde un certificado del registro en el que no conste el fin de obra, un acta notarial si externamente no se ve acabado o bien un certificado del Ayuntamiento respecto a la inexistencia de licencia de primera ocupación. Lo que tú tienes sería un aval solidario en analogía con los regulados en la ley 57/1968, por así quererlo las partes. dependerá de su redacción el que seea más o menos complicado reclamarlo.
Saludos.
Ley 57
Buenas tardes
Tengo una duda que quizas pueda resolverme alguien. Explico brevemente:
En 2007 compre una casa sobre planos entregando la totalidad del importe hasta la entrega de llaves. Dicho importe estaba asegurado por un seguro de caucion de Zurich, la entrega estaba prevista para el 31 de marzo de 2009.
Tras varias peleas con ellos por diversos motivos descubro a principios de 2009 que las obras estan paradas, de la mano de un notario certifico la inactividad de la obra con fotografias y lo pongo en conocimiento mediante burofax a la promotora y aseguradora. Sin respuesta de ninguno, la promotora entra en concurso en Septiembre de 2009. Tras esto la Aseguradora argumenta que hasta que el juez no dicte sentencia ellos no pueden responder al pago.
Dicha sentencia se hizo efectiva el`pasado Miercoles 8 de Septiembre de 2010, la que recojimos y firmamos, acto seguido enviamos burofax a la aseguradora exigiendo el pago con sus interes legales.
Mis preguntas son las siguientes
1. ¿el interes legal anual se calcula desde que entrege el dinero o desde el incumplimiento por parte de la promotora?
2 ¿cuanto tiempo mas pueden demorar el pago estos Sres. de Zurich, si ya tienen en su poder la resolucion?. Yo cumpli con ellos con los plazos establecidos para notificaciones y alegaciones.
Espero pueda ayudarme alguien
Muchas gracias
Tengo una duda que quizas pueda resolverme alguien. Explico brevemente:
En 2007 compre una casa sobre planos entregando la totalidad del importe hasta la entrega de llaves. Dicho importe estaba asegurado por un seguro de caucion de Zurich, la entrega estaba prevista para el 31 de marzo de 2009.
Tras varias peleas con ellos por diversos motivos descubro a principios de 2009 que las obras estan paradas, de la mano de un notario certifico la inactividad de la obra con fotografias y lo pongo en conocimiento mediante burofax a la promotora y aseguradora. Sin respuesta de ninguno, la promotora entra en concurso en Septiembre de 2009. Tras esto la Aseguradora argumenta que hasta que el juez no dicte sentencia ellos no pueden responder al pago.
Dicha sentencia se hizo efectiva el`pasado Miercoles 8 de Septiembre de 2010, la que recojimos y firmamos, acto seguido enviamos burofax a la aseguradora exigiendo el pago con sus interes legales.
Mis preguntas son las siguientes
1. ¿el interes legal anual se calcula desde que entrege el dinero o desde el incumplimiento por parte de la promotora?
2 ¿cuanto tiempo mas pueden demorar el pago estos Sres. de Zurich, si ya tienen en su poder la resolucion?. Yo cumpli con ellos con los plazos establecidos para notificaciones y alegaciones.
Espero pueda ayudarme alguien
Muchas gracias
Buenos dias, hay ya algunas sentencias que avalan la postura que yo venia manteniendo en estos supestos: ejecucion al margen del concurso. Le paso un enlace con informacion
http://musicagoralegal.mforos.com/947509/9709809-ley-57-68-una-de-cal-y-otra-de-arena/?marcar=violetaazul
Respecto a la pregunta del interes legal, se calcula desde cada entrega a cuenta. Mi consejo es que no demore mas y proceda con un ejecutivo contra la aseguradora.
http://musicagoralegal.mforos.com/947509/9709809-ley-57-68-una-de-cal-y-otra-de-arena/?marcar=violetaazul
Respecto a la pregunta del interes legal, se calcula desde cada entrega a cuenta. Mi consejo es que no demore mas y proceda con un ejecutivo contra la aseguradora.
Muchisimas Gracias violetaazul.
O sea que si he entendido bien y yo page la totalidad de las cantidades a cuenta en marzo de 2006 el interes es por año que ha pasado hasta el maximo que establece la poliza, no?
Sobre lo de la ejecucion me han tenido mareado, de todas formas mande un burofax con la resolucion (amen de todos los documentos previos que solicitaron desde el imcumplimiento) exigiendo el pago el pasado jueves, ¿debo esperar un tiempo a la respuesta? o actuo de inmediato.
Muchas Gracias.
O sea que si he entendido bien y yo page la totalidad de las cantidades a cuenta en marzo de 2006 el interes es por año que ha pasado hasta el maximo que establece la poliza, no?
Sobre lo de la ejecucion me han tenido mareado, de todas formas mande un burofax con la resolucion (amen de todos los documentos previos que solicitaron desde el imcumplimiento) exigiendo el pago el pasado jueves, ¿debo esperar un tiempo a la respuesta? o actuo de inmediato.
Muchas Gracias.
Muchisimas Gracias violetaazul.
O sea que si he entendido bien y yo page la totalidad de las cantidades a cuenta en marzo de 2006 el interes es por año que ha pasado hasta el maximo que establece la poliza, no?
Sobre lo de la ejecucion me han tenido mareado, de todas formas mande un burofax con la resolucion (amen de todos los documentos previos que solicitaron desde el imcumplimiento) exigiendo el pago el pasado jueves, ¿debo esperar un tiempo a la respuesta? o actuo de inmediato.
Muchas Gracias.
O sea que si he entendido bien y yo page la totalidad de las cantidades a cuenta en marzo de 2006 el interes es por año que ha pasado hasta el maximo que establece la poliza, no?
Sobre lo de la ejecucion me han tenido mareado, de todas formas mande un burofax con la resolucion (amen de todos los documentos previos que solicitaron desde el imcumplimiento) exigiendo el pago el pasado jueves, ¿debo esperar un tiempo a la respuesta? o actuo de inmediato.
Muchas Gracias.
LO VAIS A FLIPARRR¡¡¡¡ os acordais de mi caso??, pues ya salio la sentencia, de esas que se te quitan las ganas de seguir ejerciendo como abogado, mirad, en primer lugar el retraso de la vivienda hasta el dia del juicio era ya de 28 meses, y aun falta la cedula y la licencia de primera ocupacion, el juicio era de resolucion de contrato y entrega de cantidades, se fundamento con muchiiiiiiiiiisimas sentencias, algunas del trtribunal supremo, como la del 2.002 que dice que el plazo es esencial si se relaciona con la entrega de cantidades y la facultad del vendedor d resolver si el comprador no paga, entre otras mas. Lo cierto es que mi cliente un año despues de la fecha de entrega envió un burofax resolviendo, pero el juez leyó mal y entendió que el burofax se envió incluso antes de terminado el plazo........... vamos un descalabro, para más inri su actitud en el juicio dejeba mucho que desear, parecía que se iba a dormir. Lo cierto es que la Sentencia es desestimatoria, mi cliente ni se lo creia¡¡¡¡.
Lo cierto es que tiene aval, y he leido, a fondo los post de violetaazul y los libros de ley 57, que como dije en una ocasion me parecen fantasticos¡¡, ahora dudo, ejecutaríais el aval aun teniendo en primera instancia una sentencia desfavorable, vamos a la segunda instancia pues recurriremos seguro, teniemaos sentencias para parar un carro.
ejecutaríais el aval en estas circunstancias??
si necesitais algo ya sabéis, a vuestro servicio.
Lo cierto es que tiene aval, y he leido, a fondo los post de violetaazul y los libros de ley 57, que como dije en una ocasion me parecen fantasticos¡¡, ahora dudo, ejecutaríais el aval aun teniendo en primera instancia una sentencia desfavorable, vamos a la segunda instancia pues recurriremos seguro, teniemaos sentencias para parar un carro.
ejecutaríais el aval en estas circunstancias??
si necesitais algo ya sabéis, a vuestro servicio.
hola,
lamento ver como los jueces ignoran esta ley. No entiendo muy bien qué justicia hay en no devolver la situación a la anterior a la compra.
En cualquier caso, sería muy arriesgado iniciar la vía ejecutiva con una sentencia que desestima la resolución, y me temo que otra condena en costas cabrearía demasiado a tu cliente.
Suerte con la apelación.
Motivos y argumentos seguro que no te faltan.
Saludos.
lamento ver como los jueces ignoran esta ley. No entiendo muy bien qué justicia hay en no devolver la situación a la anterior a la compra.
En cualquier caso, sería muy arriesgado iniciar la vía ejecutiva con una sentencia que desestima la resolución, y me temo que otra condena en costas cabrearía demasiado a tu cliente.
Suerte con la apelación.
Motivos y argumentos seguro que no te faltan.
Saludos.
Hombre visto lo visto...coincido con ley 57 en que es un riesgo. Ahora bien, desde mi mas modesta opinión el juicio ejecutivo por el aval (ojo no seguro caución) no necesariamente exige la resolución judicial del contrato. En terminos de la ley aplicable:
Si te fijas en la dicción literal del art 3 apdo 2 no menciona la resolución expresamente y menos que la misma tenga que ser judicial en caso de no aquiescencia del promotor:
Artículo 3.
El contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.
En otras palabras: lo que exige es el documento de aval o seguro y la acreditación del incumplimiento por parte del promotor(no inicio de las obras o entrega de la vivienda). Cosa distinta es predicable en el ambito del seguro de caución, pues en este caso el decreto regulador SI exige para hacer efectivo el mismo la resolución contractual.
Si te fijas en la dicción literal del art 3 apdo 2 no menciona la resolución expresamente y menos que la misma tenga que ser judicial en caso de no aquiescencia del promotor:
Artículo 3.
El contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.
En otras palabras: lo que exige es el documento de aval o seguro y la acreditación del incumplimiento por parte del promotor(no inicio de las obras o entrega de la vivienda). Cosa distinta es predicable en el ambito del seguro de caución, pues en este caso el decreto regulador SI exige para hacer efectivo el mismo la resolución contractual.
sin duda estoy de acuerdo.
El problema es la interpretación no tan minoritaria de la aquiescencia o no del promotor con la resolución.
Todos conocemos jueces que no interpretan la rescisión como institución aparte de la resolución.
Lo dicho, en teoría la ejecución es una vía independiente a la resolución. De hecho recientemente la sección 6ª de la ap de málaga ha considerado "no resuelto" un contrato cuyas cantidades entregadas a cuenta ya habían sido recuperadas en un procedimiento ejecutivo. sorprendente, verdad?
Cierto que el hecho de existir esa Sentencia no es un motivo de oposición para un procedimeinto ejecutivo, pero...
El problema es la interpretación no tan minoritaria de la aquiescencia o no del promotor con la resolución.
Todos conocemos jueces que no interpretan la rescisión como institución aparte de la resolución.
Lo dicho, en teoría la ejecución es una vía independiente a la resolución. De hecho recientemente la sección 6ª de la ap de málaga ha considerado "no resuelto" un contrato cuyas cantidades entregadas a cuenta ya habían sido recuperadas en un procedimiento ejecutivo. sorprendente, verdad?
Cierto que el hecho de existir esa Sentencia no es un motivo de oposición para un procedimeinto ejecutivo, pero...
El problema no es solo que no interpreten la rescision (en los terminos de la ley 57/68) es que tambien interpretan mal la propia resolución, pues aplican la antigua jurisprudencia que para la misma exigía el incumplimiento grave, obstinado, rebelde...obviando que desde hace ya algunos años la jurisprudencia ha abandonado esta postura y se ha inclinado mayoritariamente por la facultad de resolver las obligaciones bilaterales por el que cumple por una mera frustración de las expectativas. Olvidan igual e imperdonablemente que se trata de contratos con CONSUMIDORES y toda la normativa española y comunitaria que los protege, pues si la casi totalidad de los contratos establecen de forma expresa para el promotor la resolucion por falta de pago (1124-1504 CC) por una sola de las entregas, es del minimo recibo que el consumidor-comprador tenga esa misma facultad en los terminos expresamente previstos en la ley 57/68.
Ley 57 esa resolucion que mencionas no es la unica, yo ya he visto muchas, demasiadas, en ese mismo sentido, con la inseguridad juridica que eso acarrea a nuestros clientes...
Ley 57 esa resolucion que mencionas no es la unica, yo ya he visto muchas, demasiadas, en ese mismo sentido, con la inseguridad juridica que eso acarrea a nuestros clientes...
Efectivamente, muchisimas gracias a los dos por cntestarme, incluso una vez llegue a hablar personalmente con LEy 57, si es el autor de sus libros, e igualmente os ofrezco la cantidad de sentencias relativa a la resolución, es increible la cantidad que hay. En cuanto a la reciprocidad de resolver, en referencia a lo facil que lo tiene el vendedor para resolver si el comprador no paga, cosa que ponen todos los contratos, cabe decir que alegamos una sentencia, la que ya os comenté de diciembre de 2002 del TS, pero nanai de nanai, el juez ni mú, es más mi cliente al necesitar una vivienda a los dos años se compró una nueva casa, por lo que entendíamos que el contrato estaba frustrado, pues igualmente... ni mú, la verdad es que a uno se le quitan hasta las ganas de seguir ejerciendo. Yo también creo que se puede ejecutar el aval independientemente de la resolución judicial, como bien expone en la sentencia que ya habéis publicado y que es del TS, del año 2.003, que decia que para la operatividad del aval no era necesario que hubiera resolucion judicial, pero claro, en ese caso tenían una sentencia favorable en primera instancia, no como yo.
Lo cierto es que tengo unas ganas enooooormes de ejecutar el aval, aunque sea sólo ante el banco, ¿ qué opinais? os la jugaríais???
Si requiero al banco unicamente sin acudir a la ejecución posterior , podria tener alguna consecuencia??, es que sinceramente esperar un año y pico o dos hasta la Sentencia de 2ª instancia ,,,puffff¡¡¡ y si además tampoco me dan la razón, es que ya uno no sabe ni que pensar.
Muchas gracias a los dos por vuestra ayuda, de veras.
Lo cierto es que tengo unas ganas enooooormes de ejecutar el aval, aunque sea sólo ante el banco, ¿ qué opinais? os la jugaríais???
Si requiero al banco unicamente sin acudir a la ejecución posterior , podria tener alguna consecuencia??, es que sinceramente esperar un año y pico o dos hasta la Sentencia de 2ª instancia ,,,puffff¡¡¡ y si además tampoco me dan la razón, es que ya uno no sabe ni que pensar.
Muchas gracias a los dos por vuestra ayuda, de veras.
Además de lo dicho pienso otra cosa, y si la audiencia no da tampoco la razón??? mi cliente tiene una clausula en el contrato que dice que pue desistir del contrato y que de las cantidades dadas la promotora retendría una suma y devolvería las cantidades hasta que encuentre otro comprador por la misma vivienda. Entonces llegado el caso y si se perdiera (Por favor espero que no), y a posteriori ellos vendieran la vivienda, seguiría respondiendo el aval de dicha cantidad?????, que complejo es el derecho eh???
un abrazo.
un abrazo.
brevemente.
La ejecución siempre sería sólo contra el banco, a lo cuan te opondrán mil cuestiones, desde que el aval no es ejecutivo (última moda) hasta que el contrato se considera vigente por resolución judicial.
riesgo... unas costas importantes.
Requerimiento al banco? Sin él no podrías iniciar el procedimiento.
en el último punto, no. El aval sólo responde de que la vivienda no llegue a buen fin en el plazo fijado (esto sí ha sucedido) pero no después sobre las cantidades resultantes de aplicar una cláusula penal por desistimmiento del comprador.
La ejecución siempre sería sólo contra el banco, a lo cuan te opondrán mil cuestiones, desde que el aval no es ejecutivo (última moda) hasta que el contrato se considera vigente por resolución judicial.
riesgo... unas costas importantes.
Requerimiento al banco? Sin él no podrías iniciar el procedimiento.
en el último punto, no. El aval sólo responde de que la vivienda no llegue a buen fin en el plazo fijado (esto sí ha sucedido) pero no después sobre las cantidades resultantes de aplicar una cláusula penal por desistimmiento del comprador.
hecl te pregunto: el demandado te formulo reconvencion o sólo contesto a la demanda. Porque si no te formulo reconvencion en el sentido de exigir el cumplimiento forzoso del contrato sino que solo contesto a la demanda oponiendose a la resolucion y el juez estima el contrato en vigor se me ocurre que tu cliente puede requerir formalmente al vendedor para que, en base a la sentencia, este otorgue escrituras (y el resto de documentos obligados, si no tienes te paso) y como no puede entregar juridicamente la vivienda (pues falta la LPO) va a tener que aceptar si o si esa resolucion pues no puede cumplir. Entonces ya tienes la base de contrato resuelto por el propio promotor para ejecutar el aval.
