Leticia VITUTIA LUJAN

Si efectuado el requerimiento de pago en la forma correcta para evitar la enervación, el arrendatario no paga la totalidad de la cantidad requerida, usted puede interponer demanda de desahucio alegando NO HABER LUGAR A LA ENERVACIÓN por haberse efectuado el requerimiento de pago, y haber transcurrido dos meses desde la recepción del mismo por el arrendatario sin haber satisfecho la totalidad de las cantidades requeridas. Aunque consignara la renta en el Juzgado, dicho pago no podría considerarse enervador.

Respecto a la primera cuestión, coincido con mila091, el hecho de dejar el domicilio no constituye delito, lo sería si tuvieras hijos o cargas familiares y dejaras de atenderlas. En lo único en que podría afectarte es si quisieras solicitar el uso y disfrute del domicilio familiar, ya que al haberlo dejado podrías tener problema para dicha adjudicación, pero tampoco te afecta ya que no tienes intención de ello. La última cuestión es en cuanto a la liquidación del inmueble, pues no indicas si estás casada en gananciales o separación de bienes. Si estuvieras casada en gananciales, independientemente de que el piso esté inscrito a nombre de tu marido, si parte de la hipoteca o precio se ha pagado durante el matrimonio, se crea una comunidad de bienes entre la sociedad ganancial y la parte privativa de tu marido, por lo que habría que ver qué porcentaje del valor de la casa se ha pagado constante el matrimonio, porque de ese valor tendrías derecho a la mitad. Saludos.

No, el propio art. 10 dice que al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. La renta sólo puede actualizarse conforme la variación que experimente el IPC, y el único que puede decidir no renovar vencida cada anualidad es el arrendatario, salvo la última en que evidentemente el arrendador debe notificar su voluntad de no renovar. Si transcurridas esas tres anualidades ninguna de las partes denunciara el contrato, éste se prorrogaría tácitamente, por anualidades, mensualidades o días, en función de la forma en que se hubiera establecido el pago de la renta. Leticia V. Abogada

Al ser un contrato celebrado bajo el llamado "decreto Boyer", tendrá la duración que libremente estipulen las partes no estando sujeto a la prórroga forzosa de la LAY 1964, así lo dispone el art. 9 del citado Decreto. En su caso, por tanto, el contrato inicial tendría la duración de 5 años, es decir, del 7/4/1988 al 6/4/1993. si finalizado el plazo ninguna de las partes denunció el contrato, éste se ha venido prorrogando tácitamente. Cuando entra en vigor la vigente Ley de Arrendamientos, la Dispo. Trans. 1ª dice que los contratos celebrados bajo el "Decreto Boyer" que estén en situación de prórroga tendrán una duración de 3 años. Lo que en su caso supone que llegado el día 6 de abril de 1.995 el contrato se prorrogó por tres años (hasta 6/4/1998). La citada disposición dice que el contrato prorrogado se rige en todo por la vigente LAU salvo en la duración que se está al plazo indicado de tres años. La cuestión se complica cuando finaliza esos tres años porque hay dos líneas jurisprudenciales, aunque en su caso no le afecta como le indicaré. Una primera línea entiende que el contrato se prorrogaría de nuevo tácitamente, por DÍAS, MESES O AÑOS según se haya fijado la renta. Otra línea opina que transcurridos los tres años el contrato se extingue naciendo otro (verbal) que estaría totalmente sujeto a la vigente LAU, por lo que tendría una duración inicial de 5 años (art. 9), una prórroga si no se denuncia de 3 (art.10) y luego tácita recondución. En su caso, aplicando la primera línea, desde el año 1.998 el contrato se ha ido prorrogando táctiamente por lo que podría resolverlo llegada cada ANUALIDAD O MENSUALIDAD O DÍA (según lse haya establecido la renta). Aplicando la segunda, se habría generado un nuevo contrato desde 7/4/1998 con cinco años de duración (hasta 7/4/2003), una prórroga de 3 años (hasta 6/4/2008) y ahora se encontraría en prórroga tácita, por lo que que puede resolverlo como en el primer caso, es decir, al final de cada nueva anualidad o mes o día (según se haya fijado la renta). Debe avisar al arrendatario de su voluntad de no renovar en la forma prevista en el contrato y en su defecto por la que establece la LAU actual, es decir de forma fehaciente con al menos un mes de antelación. Espero la información sea de su utilidad. Leticia V. Abogada

Ante la falta de pago debe hacerse en primer lugar un requerimiento de pago donde se indique exactamente la cantidad que se adeuda tanto en concepto de renta como cantidades asimiliadas (luz, agua, y cualquier otro pago que conste en el contrato). El requerimiento debe estar bien redactado, indicando un plazo para el pago de la cantidad requerida y los efectos de no efectuar el pago antes del transcurso de dos meses hasta la interposición de la demanda. Este requerimiento es importante si se quiere evitar la ENERVACIÓN, es decir, que el arrendatario consigne la renta antes de la celebración de la vista, pues de ser así el Juez declararía NO HABER LUGAR AL DESAHUCIO entregándoles las rentas consignadas. Hecho el requerimiento puede esperar dos meses desde la recepción hasta la interposición de la demanda. En este caso, aunque el arrendatario pague antes del Juicio (pero después de notificarle la demanda), se declararía el desahucio. También puede interponer la demanda tras finalizar el plazo otorgado para el pago. En este caso, cabe la posibilidad de ENERVAR, es decir, que los arrendatarios consignen la renta debida, en cuyo caso el Juez declara no haber lugar al desahucio y le entrega la renta. Esta facultad de enervar sólo se otorga una vez, por lo que si les volviera a demandar por falta de pago ya no cabría la enervación. Sería aconsejable que adeudaran al menos dos meses de renta, ya que uno puede ser considerado retraso en el pago y no una auténtica falta del mismo. Espero la información sea de su utilidad.

La fecha para el lanzamiento la indica el Juez en el propio auto de admisión de la demanda. En cuanto a la duración del procedimiento desde que se interpone la demanda hasta que se procede al lanzamiento depende del volumen de trabajo del Juzgado y sobre todo de la Provincia. En Madrid, que es donde yo ejerzo es "lamentable" pues mínimo para tener al inquilino fuera tardamos un año. Para darte un ejemplo, presenté varias demandas de desahucio en octubre y sólo de una de ellas me han dictado auto para celebrar juicio el 21 de abril y lanzamiento para Julio. De las otras ni siquiera tenemos fecha de juicio. Sin embargo he llevado desahucios en San Javier (Murcia) y en 6 meses se había lanzado al arrendatario y acabo de interponer otro Avila y la Procuradora piensa que para julio ya están fuera los arrendatarios. Lo importante es iniciar el procedimiento cuanto antes .

en primer lugar deben estar a lo estipulado en el contrato de arrendamiento para el caso de resolución anticipada del mismo. Si no pactaron nada, el arrendador puede, aceptar la resolución y no pedir indemnización; aceptarla y pedir indemnización cuya cuantía, si no se estipuló nada en el contrato vendrá determinada por los daños y perjuicios que alegue y pruebe causarle dicha resolución; y por último puede exigir el cumplimiento y si no es posible exigir una indemnización en los términos indicados. En mi opinión es poco probable que exija judicialmente un cumplimiento del contrato, ya que corre el riesgo de que no se le pague la renta y se tenga que meter en un procedimiento de desahucio, con posibles pérdidas económicas si no tiene muchas posibilidades de recuperar la renta debida. Lo más probable es que exija una indemnización por los daños y perjuicios que la resolución anticipada del contrato le ocasione, pero como le he indicado el importe de dichos daños debe ser acreditado. Espero la información le sea de su utilidad.

Lo que supongo que le ha dicho su abogada es que no habiendo atendido el requerimiento de pago efectuado, si no han transcurrido dos meses desde la recepción del burofax y la interposición de la demanda de desahucio, los arrendatarios pueden consignar lo que deben, en cuyo caso el Juez tendría por ENERVADA LA ACCIÓN, lo que significa que se acuerdo no haber lugar al desahucio y usted cobraría todo lo que se le debe. Para evitar la enervación tienen que transcurrir dos meses desde la recepción del burofax y la interposición de la demanda sin que en ese tiempo los arrendatarios hayan pagado lo que deben. En ese caso, interpuesta la demanda, aunque los arrendatarios pagasen el Juez decretaría el desahucio. Tenga en cuenta, de todas formas, que la enervación sólo se permite una vez. Una vez iniciado el Juicio, la resolución del contrato principal conlleva la resolución del subarriendo, y el día del lanzamiento se "lanza" a todos los que estén en la casa. Iniciado el procedimiento yo no daría por resuelto el contrato hasta no tener la certeza de que el piso está libre de bienes, enseres y personas.

Sería conveniente saber, si esta consulta guarda relación con la anterior, cuándo falleció el padre y cuándo la madre. En cualquier caso, fallecido el primer arrendatario (padre), subrogada la madre y fallecida ésta, sólo podría subrogarse el hijo del arrendatario que hubiera convivido con él durante los dos años anteriores al fallecimiento. Corresponde al subrogado ACREDITAR LA CONDICIÓN DE CONVIVENCIA con el arrendatario fallecido, teniendo que ser una CONVIVENCIA HABITUAL Y DARSE NECESARIAMENTE EN LA VIVIENDA ARRENDADA. Para que se produzca la subrogación es IMPRESCINDIBLE que el hijo NOTIFIQUE AL ARRENDADOR, EN EL PLAZO DE TRES MESES DESDE LA MUERTE DEL ARRENDATARIO, EL HECHO DEL FALLECIMIENTO, adjuntando certificado de defunción, identidad del subrogado, parentesco y un principio de prueba de que cumple los requisitos para subrogarse (certificado empadronamiento que acredite que vivía habitualmente en la vivienda arrendada durante al menos, los dos años anteriores al fallecimiento). De pproducirse la subrogación a favor del hijo del arrendatario, el contrato se extinguiría a los DOS AÑOS desde el fallecimiento. Espero la información sea de su utilidad.

Para ejercer en juicio tienes que estar Colegiado en tu respectivo Colegio Profesional, pero creo que existen unas causas por las que te pueden conceder una autización, al menos para representarte a tí mismo ni se si para representar a terceros. Conozco una cliente que es Licenciada en Derecho en Colombia, no colegiada ni como ejerciente ni no ejerciente, y pidió una autorización en el Colegio de Abogados de Madrid para poder ejercer su propia defensa en un procedimiento. Creo que lo mejor es que consultes en tu Colegio Profesional porque sin duda es donde mejor te asesorarán.