Juan Carlos GRISOLÍA SANTOS

Los propietarios pueden vender el porcentaje de propiedad de que sean titulares. En este caso, su madre podría vender el 50%, su hermano el 25% y quizás encuentren a alguien que adquiera ese 75%. Pero lo que no pueden hacer es vender la propiedad ajena, es decir, su 25%, que es únicamente suyo y lo venderá usted a quien quiera. En el caso de disolver la comunidad, pueden demandarle para que se divida o, en caso de ser indivisible la propiedad, subastarla y repartir en proporción a sus respectivas cuotas. Pero eso es algo que, por ahora, no debe preocuparle.

El proceso de adopción de mayores de edad parte del hecho de que los adoptados están inscritos como hijos de un hombre que es su padre, por lo que el Juzgado será muy prudente antes de tomar la decisión de privar de una paternidad para dársela a un tercero. Puedes probar presentando una demanda de jurisdicción voluntaria (el adoptante tiene que tener 16-45 años de diferencia con el adoptado) acreditando una convivencia previa por cualquiera de los medios de prueba admisibles en derecho, especialmente documental. Si no te da resultado, acude al expediente registral.

Si usted firma la venta de esas viviendas ha de poner las llaves encima de la mesa. Si no firma, es probable que sea demandado para disolver la propiedad y, como todo asunto, el litigio puede durar. Lo que no puede hacer es llevarse bien con su madre y su hermano y atrincherarse en la propiedad. Tardarían mucho tiempo en echarle, pero al final lo conseguirían.

Su señora madre no puede vender esas viviendas porque faltan las firmas de los propietarios: o bien la de su padre (que no es el caso) o bien de los dos hermanos. Primero estos tienen que poner a su nombre el 50% de cada propiedad, y después si quieren, vender.

Muy posiblemente en el testamento se prevea esta circunstancia y se hayan designado herederos (que suelen ser los hijos de estos) para el caso de que hayan muerto antes que el testador. Le exhortamos a que lea el testamento íntegro o se lo entregue a quien pueda interpretarlo, notario o abogado. Si el testador no dijo nada, es decir, no estableció un régimen hereditario de sustitución, la parte de los hermanos fallecidos pasa al torrente intestado, de forma que los dos hermanos supérstites y los dos hijos de los premuertos podrían reclamar a partes iguales esa parte de la herencia. Los hermanos heredarían en ese caso por cabezas, es decir, cada uno su porcentaje, y los hijos de los fallecidos heredarían por estirpe, o sea que se repartirían entre ellos la parte que le hubiese correspondido a su padre.

Todo el dinero que su hermana ha retirado tras el fallecimiento de su señora madre ha de ser devuelto a la masa hereditaria, o puede responder penalmente por su falta. Por lo tanto, han de poner el contador en la fecha en que murió su madre, para determinar a cuánto asciende la cantidad defraudada. No he entendido su duda con respecto al nicho.

Ese es un impuesto transferido a las comunidades autónomas, por lo que tiene usted que dirigirse a la oficina liquidadora de su comunidad para informarse. En términos generales, una deuda fiscal no liquidada en 4 años prescribe, pero quizás el arranque del cómputo lo pongan las normas tributarias de su comunidad en el momento en que se inscriba, o en algún otro que modifique el criterio general.

En la mayor parte de los registros de la propiedad permiten hacer eso con una instancia a la que se une el certificado de defunción. Compruebe si en el registro donde está inscrita la finca le ofrecen esa posibilidad, incluso se puede hacer online. De otro modo (si piden una escritura) ha de ir al notario con el certificado de defunción y una nota simple donde conste inscrito el usufructo.

El propietario de un terreno tiene el derecho a declarar la obra nueva, es decir, las construcciones que haya sobre el mismo. Han de informarse ustedes con el Ayuntamiento si se puede legalizar la obra, si se precisa de un proyecto o les otorgan la licencia y, sobre todo, qué requisitos habrá para que la propietaria pueda otorgar en la notaría unas escrituras de obra nueva.

Eso es: tienen derecho a reclamar esa herencia los parientes hasta el cuarto grado (primos) antes que el Estado (que, además, no va a reclamar nada).