Jose Antonio GONZÁLEZ PAREJA

Aunque sea vulnerable debe usted interponer el desahucio, porque es requisito esencial para poder acogerse a las indemnizaciones a los arrendadores que vean paralizados sus juicios. Dichas indemnizaciones se contemplan en el El Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo. Si no hace nada, perderá mucho dinero.

Por la tácita reconducción, nace un nuevo contrato en el que se mantienen todos los pactos del alquiler anteriormente vigente, menos la duración, que se somete al art.1566 CC (Sentencias TS 530/2018 de 26 de septiembre y 557/2010, de 14 de septiembre, entre otras muchas más). Por ello, que en el caso de arrendamento de vivienda habitual incluso en tácita reconducción sigue vigente el clausulado pactado contractualmente sobre actualización de la renta. Y es a esa revisión del importe de la renta al que se le aplican las limitaciones establecidas en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, art. 46, y en el RDL 11/2022 de 25 de junio, art. 1, trece. Y también el límite de revisión del 3 % establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, Disposición Final sexta, que modifica el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, art. 46. Si lee dichos textos podrá comprobar que en ninguno de ellos se excluye la aplicación de la limitación cuando se actualicen rentas en situaciones de tácita reconducción. La única manera de soslayar esas limitaciones sería denegar la tácita reconducción, y, una vez ya extinguida la relación arrendaticia anterior, firmar un nuevo contrato con lo que no será una renta actualizada, sino una renta totalmente nueva.

Es irrelevante que rompan o no el burofax anterior, al firmar el anexo nace la voluntad de prolongar el contrato y decae la intención de extinguirlo. Si se quedan más tranquilo, rómpalo, pero da lo mismo.

Poco docta podrá ser mi respuesta, Leonjbr, pero la doy. Ya sabes mis postura al respecto, y cómo pese a la dicción literal de la ley, yo opino que nada impide que una persona arriende una casa para que viva otra diferente en ella. En otro hilo puse varias sentencias, pero eran todas de empresas que alquilaban para sus trabajadores, como bien hiciste notar. Es la misma postura que defiende la letrada Beatriz Herrera del Campo en un artículo que ha publicado en un medio digital. ¿Es cesión? no mientras el hijo no pase a ocupar la posición de cesionario, es decir, a pagar él la renta y asumir las obligaciones del contrato. Recuérdese que la LAU veta la cesión y el subarriendo. Véase al respecto la SAP Barcelona, sec. 4ª, de 30 de junio de 2021, nº 411/2021, rec. 960/2020: si bien introducir a un tercero sin título en la finca arrendada es causa bastante para presumir la existencia de un subarriendo o cesión, y resolver el contrato (Art. 114.5 del TRLAU de 1.964.), esa presunción desaparece en el caso de consanguineos de primer grado o cónyuges. La sentencia de la sección 12ª de la A.P. Madrid, de 9 de junio de 2009, nº 413/2009, rec. 667/2007, admite la introducción en el goce del piso de parientes: "...No es de aplicación (entiéndase, subarriendo inconsentido) cuando se trate de la presencia de pariente, en cuyo caso el criterio seguido, es que aquella presencia obedece a relaciones de afectividad guiadas por la gratuidad ...". Esta sentencia parece pues admitir que entre el hijo en el uso del piso. Para no darle más vueltas: el contrato de arrendamiento en este caso reune los requisitos esenciales para su validez: intervinientes, objeto, y precio. Y lo que el consultante quiere saber es quién responde si él deja de pagar: pues responde el firmante del contrato. Es cierto que esta pregunta lleva implícito el reconocimiento de que va a practicar una cesión inconsentida porque no será él quien pague -quien asuma la obligación contractual- sino su hijo. Desde ese punto de vista, creo que Leonjbr tiene razón. Y que además se manipula la realidad. Lo mejor sería no ocultar la verdadera intención al casero, que firmase el hijo como arrendatario, y el padre como avalista.

La Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establece la creación del «Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda». Remite al Ministerio de Vivienda para elaborar un Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. Con ello, se consigue dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Puede consultarlo aquí: https://www.mivau.gob.es/vivienda/alquila-bien-es-tu-derecho/serpavi Si baja un poco en la página, podrá descargar el "PdF" que describe la metodología con la que se elaboran los precios de referencia. En el Punto 5, pags. 10 y 11 de dicho texto, se describe cómo se excluye, para la elaboración del precio del referencia, la toma en consideración a efectos estadísticos de las viviendas de menos de treinta metros cuadrados, y las de más de ciento cincuenta. A mi entender, no hay nada en el texto que justifique que los inmuebles que quedan fuera de dicha superficie puedan verse exonerados cuando se alquilen de que se les aplique la horquilla de referencia de precios, tan sólo se ha dispuesto que no sean tomados en consideración para elaborar la información. Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.

Estimado Jujo: Considero que el texto legal no admite interpretaciones flexibles: "En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta." Es un imperativo legal, o si lo prefiere usted "ope legis". Esa garantía -su valor, dice literalmente el texto- no podrá exceder de dos meses. El seguro, sea quien sea el que lo pague, es otra cosa diferente, no es -en rigor- una garantía, ni tampoco un aval. La exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó este art. 36 LAU, dice: “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”. Yo veo al menos problemático exigir a un avalista o fiador que responda de más de dos meses de impagos, pero pudiera ser. Y desde luego descarto absolutamente la entrega de un aval (documento) por más de dicho importe. Soluciones: como dice Leonjbr, contrato por seis años, o bien que el avalista firme, pero como coarrendatario. Y ojo: si el contrato se firmó por un año, es muy posible que el avalista pretenda haber quedado libre pasado dicho plazo. Hay que especificar que el avalista cubrirá toda la duración del contrato, sus prórrogas, e incluso sus reconducciones. Nota Marginal: en contratos firmados por sociedades arrendadoras se aplica la ley de consumidores y usuarios (RDL 1/2007) y la cláusula de aval por más de dos meses sería nula, sin posibilidad de moderarla o integrarla en el contrato, con lo cual no cubriría nada. Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.

Opino como Leonjbr: Podría usted, una vez que recupere las llaves, iniciar un monitorio como reclamación de deuda líquida, pero en relaidad no lo es, y podrían oponerse los ex-inquilinos y el juicio se reconduciria a un verbal. Pero eso es perder el tiempo, es mejor ir directamente al verbal. Podría intentar asimismo una ampliación de jecución por daños del art. 699 LEC (en principio previsto para ejecución no dineraria) o una pieza separada de daños y perjuicios. Pero todas estas actuaciones son de eficacia dudosa, lo mejor es ir al juicio de reclamación de rentas adeudadas. Nada impide que abra usted un jucio y luego amplie la demanda a las rentas que se vayan devengando, pero casi sería mejor esperar a tener las llaves, y en su caso reclamar también los desperfectos que presente la finca.

El principio de buena fe contractual (art. 1258 CC) puede amparar que la negligente falta de acción del acreedor o casero no debería perjudicar al avalista, que se encuentra de forma sorpresiva con que le reclaman una deuda de la que nadie le había informado.

Es posible que le opongan, ex art. 36 LAU, que el límite por el que responde el avalista es de dos mensualidades de renta. "5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta." Para mi gusto ya se ha demorado usted demasiado, póngase a trabajar en esto cuanto antes.

Aunqeu el SMS deje constancia escrita, yo considero que en este caso, y dado el importe de la renta que le deben, no debe usted ahorrarse los 39 € que cuesta un burofax con acuse de recibo y certificación de texto: mande uno al inquilino y otro al avalista.