Jose Antonio GONZÁLEZ PAREJA

Interesante nota la introducida por FerranC; no era objeto de la consulta pero ciertamente vale la pena examinarlo: "Artículo 25 LAU. Derecho de adquisición preferente. 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. (...)". Este derecho es renunciable, y en realidad muchos contratos contienen la renuncia, pero si le conviene, compruébelo.

Hay dos cosas que requieren aclaración en las respuestas anteriores; bueno, hay más, pero estas dos son importantes: Un inquilino puede llevar a vivir a sus parientes en primer grado con él a la vivienda, siempre que no sobrepasen la "carga de ocupación" establecida en la cédula de habitabilidad para el inmueble: "1º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del arrendatario, bien por consanguinidad o por afinidad, siempre y cuando continúe el arrendatario en la ocupación de la vivienda. Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sec. 4.ª, de 11 de noviembre de 2009 y Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 6.ª, de 14 de diciembre de 2006, entre otras muchas." Lo vemos todos los días: un arrendatario alquila una vivienda, y luego su cónyuge e hijos viven en la misma, sin ningún problema. Véanse al efecto las definiciones asociadas por la jurisprudencia a "vivienda familiar " en los casos del art. 7 LAU, arts 90, 1 y 91, art. 93, 2 art. 96, art. 105 y art. 1320 CC, o en los arts. 4, 24 y 58 del TRLAU 1964, y, en fin, las disposiciones sobre Sucesión "mortis causa" del arrendatario, Y algunos párrafos que mezclan el introducir a una coarrendataria con el que ella pague o no, realmente no tienen ni pies ni cabeza, le aconsejo que no intente extraer conclusiones de ellos.

Dos comentarios a la respuesta de Keceme: No hace falta (aunque sea conveniente) notificar la revisión con treinta días de antelación; la notificación practicada en un mes tiene efectos al mes siguiente, lo establece así el art. 18 LAU: "2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito..." Por lo tanto, notificada una reviisón hoy, aunque sea 27 de marzo, tiene efectos para el 1 de abril. Y la revisión para diciembre del 2025 no tiene por qué ser limitada al 3 %; dicho límite establecido en la Disposición Final Sexta de la Ley de Vivienda (12/2023) no opera ya para 2025. Su contrato de diciembre del 22 -y anterior por tanto a la Ley de Vivienda- se revisará según la variación del IPC. Dicho sea con la salvedad de no haber leído el contrato, pero vamos, es así en el 99 % de los casos.

¿Y lo van a hacer de oficio? qué bien, es un pasito adelante. Lo malo es que, como expuse en el hilo de la L.O. 1/25, por cada paso que damos adelante el legislador da dos pasos atrás, parece que estemos bailando la yenka.

Puede usted recuperar, si así lo desea, la revisión que debió realizar en diciembre del 2023; en aplicación de la Disposición Final Sexta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el límite es de un 3 %. (y no el 3,2 % que variaba el IPC de noviembre del 22 a noviembre del 23) Por tanto: 800 x 1,03 = 824 € Esos 824 euros serán la base para practicar la revisión de diciembre del 2024; según datos facilitados por el INE (INE.ES) la variación porcentual de noviembre del 23 a noviembre del 24 fue del 2,4 %, y el resultado será: 824 x 1,024 = 843,78 €. Esta renta de 843,78 € es exigible al arrendatario desde la siguiente mensualidad en la que se practica la revisión, es decir, si se lo comunica por escrito hoy, con los cálculos que le he expuesto, podrá pedir el pago de esa nueva renta ya en abril. Y por supuesto, puede usted revisar la renta en diciembre del 2025.

Gracias Leonjbr: por lo menos no han ampliado su "protección" a los okupas: "2. Se exigirá actividad negociadora previa a la vía jurisdiccional como requisito de procedibilidad en todos los procesos declarativos del libro II y en los procesos especiales del libro IV de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con excepción de los que tengan por objeto las siguientes materias: a) la tutela judicial civil de derechos fundamentales; b) la adopción de las medidas previstas en el artículo 158 del Código Civil; c) la adopción de medidas judiciales de apoyo a las personas con discapacidad; d) la filiación, paternidad y maternidad; e) la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute (...)". Seguro que con esta medida se incrementa la oferta de viviendas en alquiler. Que no, que es broma.

Me gustaría, antes de empezar a resolver consultas sobre estos dos temas (que suponen tres cuartas partes de las consultas de inmobiliario que me realizan) aclarar esto: ¿hay que decirle a un señor, que quiere presentar un desahucio por impago, que primero hay que mandar el burofax con requerimiento de pago y darle un mes, y luego, antes de demandar, proponer una mediación, y finalmente, un par de meses más tarde, comenzar el desahucio tal como lo conocemos?

Pues bien, ayer estuve en dos conferencias, en dos, sobre esto, y todos los ponentes me parecieron vagos e indecisos sobre estos dos extremos: 1- Necesidad de acreditar el requisito previo de haber recurrido al MASC para interponer una demanda de desahucio por impago. 2- Necesidad de acreditar el requisito previo de haber recurrido al MASC para inteponer una demanda juicico monitorio de requerimiento de cuotas de una Comunidad de Propietarios. ¿Acaso el desahucio por impago es un juicio declarativo? ¿Y qué es el monitorio? porque la mayoría de los que he consultado opinan que no es un juicio declarativo, si bien hay quien defiende, a la vista del art. 818.1, I, in fine LEC (y se explica en la Exposición de Motivos LEC, ap. XIX, pár. VIII), que ha de considerarse "como proceso ordinario y plenario y encaminado, por tanto, a finalizar, en principio, mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada". Así, según el art. 816.2, I. LEC, el auto por el que se despacha la ejecución, produce los efectos de la cosa juzgada. En fin, traslado mis inquietudes al foro, para ver si alguno me puede aportar una pequeña luz que me guíe.

Opino como Leonjbr: opóngase, es posible que logre usted acreditar que no debe al menos parte de esos daños, o bien que logre defender que es el que reclama losd años el que no los acredita correctamente. Y luego, persiga al verdadero responsable de esta situación, que es el otro inquilino: Art. 1145 CC: "El pago hecho por uno de los deudores solidarios extingue la obligación. El que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los intereses del anticipo. (...)". Ese señor le deba a usted al menos al mitad del dinero de rentas y daños. Pero primero estudie su solvencia, porque obtener una sentencia favorable, cuando el condenado no tiene bienes, es inútil.

Este asunto tiene fácil remedio: falta voluntad política. En los casos de Viogen, por ejemplo, se han creado juzgados específicos, se les ha dotado de medios, y todos sabemos que el denunciado por la mañana duerme en el calabozo por la tarde; y eso que privar de libertad a alguien es mucho, mucho más complicado que desahuciar. El primer paso deberái ser dejar de transmitir mensajes de odio hacia los arrendadores desde el propio gobierno, porque ese clima justifica a los incumplidores, que creen que no hacen nada malo, como en la Alemania nazi nadie pensaba que fuera malo reprimir a los judíos. Y luego poner medios. Los primeros beneficiados serían los propios inquilinos, todos los que tenemos alguna edad recordamos que en los años ochenta para alquilar un piso bastaba con el DNI y la fianza. Pero claro, entonces un desahucio por impago duraba tres meses.