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Usucapión por copropietario
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Esto es lo que ha ocurrido en el presente caso, dado que si bien el título que figura inscrito originariamente en el Registro y que genera el asiento registral sobre la finca a favor de los padres de mi mandante y la parte demandada fue inicialmente correcto y exacto (..............), ello no obsta que, en virtud de la prescripción adquisitiva ganada con posterioridad al otorgamiento de dicha escritura por los padres de mi mandante, se produzca la falta de acceso al registro de esta concreta “relación jurídica inmobiliaria” que resulta sobrevenida, cuya declaración se insta ahora en el presente proceso y mediante demanda correctamente entablada frente a los titulares registrales que, por otro lado, no ostentan la condición de terceros hipotecarios a los efectos de la prescripción adquisitiva (arts. 34 y 36 LH) y, consecuencia del éxito de la acción, su eficacia debe trascender a la correspondiente rectificación registral.
La rectificación registral mediante la orden al registro para la inscripción del dominio a nombre de los beneficiarios de la usucapión conlleva la cancelación previa “por extinción” del asiento registral que actualmente aparece a nombre de la parte demandada en cuanto a la mitad indivisa de la finca que resulta prescrita. (arts. 79.2º y 82.1º LH). En puridad, la cancelación registral es consecuencia lógica de la declaración del dominio que en virtud de la prescripción adquisitiva se interesa, dado que la usucapión extingue el derecho del anterior titular. En este sentido la STS 29/05/1.981 dispone que “por lo que se refiere a la demanda de declaración de propiedad fundada en la usucapión constando en el Registro una titularidad registral diferente, ha de constar que la demanda se ha dirigido contra el titular registral o sus herederos desconocidos, porque, en tanto en cuanto se declara el dominio del usucapiente, se desvirtúa la inscripción registral, sin que pueda considerarse que el usucapiente continúa la titularidad anteriormente inscrita.” Del mismo modo que la anterior, la STS 20/02/1988 expresa que «todo derecho susceptible de ser consolidado por prescripción adquisitiva (usucapión), lo es al propio tiempo de extinguirse por prescripción de la acción para reclamarlo (prescripción extintiva o liberatoria). La primera puede hacerse valer por vía de acción y de excepción porque su peculiar efecto es la adquisición de un derecho; la segunda, generalmente, se esgrimirá como excepción, dado que su efecto no es la adquisición de un derecho por parte del prescribiente sino la pérdida del mismo por quien ha dejado transcurrir el tiempo que fija la Ley para ejercitar la acción que, en otro caso, ampararía tal derecho».
En el presente caso (...me estoy refiriendo al del supuesto de hecho de la demanda cuya fundamentación jurídica te estoy copiando...., los efectos de la usucapión se producen “contra tabulas”, pero ello no afecta a “tercero hipotecario” alguno, no reuniendo tal condición la parte demandada (art. 34 LH) y, por lo tanto, no siendo de aplicación la protección especial que respecto a los mismos le dispensa nuestra ley hipotecaria en materia de usucapión (art. 36 LH). La única protección que la legislación hipotecaria brinda, en este caso, al titular registral, deriva de lo dispuesto en el art. 38. 1 LH que establece que “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos” Ahora bien, dicha presunción legal, acorde al principio de exactitud registral, es de carácter “iuris tantum” (no “iuris et de iure”) y, por lo tanto, no es absoluta, admite prueba en contrario, que es lo que verdaderamente esta parte ha de acreditar, es decir, la existencia de las condiciones legales aptas para poder usucapir frente a dichos titulares registrales, lo que, legalmente conllevaría la extinción del dominio que actualmente aparece en el registro a favor de los demandados.
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La rectificación registral mediante la orden al registro para la inscripción del dominio a nombre de los beneficiarios de la usucapión conlleva la cancelación previa “por extinción” del asiento registral que actualmente aparece a nombre de la parte demandada en cuanto a la mitad indivisa de la finca que resulta prescrita. (arts. 79.2º y 82.1º LH). En puridad, la cancelación registral es consecuencia lógica de la declaración del dominio que en virtud de la prescripción adquisitiva se interesa, dado que la usucapión extingue el derecho del anterior titular. En este sentido la STS 29/05/1.981 dispone que “por lo que se refiere a la demanda de declaración de propiedad fundada en la usucapión constando en el Registro una titularidad registral diferente, ha de constar que la demanda se ha dirigido contra el titular registral o sus herederos desconocidos, porque, en tanto en cuanto se declara el dominio del usucapiente, se desvirtúa la inscripción registral, sin que pueda considerarse que el usucapiente continúa la titularidad anteriormente inscrita.” Del mismo modo que la anterior, la STS 20/02/1988 expresa que «todo derecho susceptible de ser consolidado por prescripción adquisitiva (usucapión), lo es al propio tiempo de extinguirse por prescripción de la acción para reclamarlo (prescripción extintiva o liberatoria). La primera puede hacerse valer por vía de acción y de excepción porque su peculiar efecto es la adquisición de un derecho; la segunda, generalmente, se esgrimirá como excepción, dado que su efecto no es la adquisición de un derecho por parte del prescribiente sino la pérdida del mismo por quien ha dejado transcurrir el tiempo que fija la Ley para ejercitar la acción que, en otro caso, ampararía tal derecho».
En el presente caso (...me estoy refiriendo al del supuesto de hecho de la demanda cuya fundamentación jurídica te estoy copiando...., los efectos de la usucapión se producen “contra tabulas”, pero ello no afecta a “tercero hipotecario” alguno, no reuniendo tal condición la parte demandada (art. 34 LH) y, por lo tanto, no siendo de aplicación la protección especial que respecto a los mismos le dispensa nuestra ley hipotecaria en materia de usucapión (art. 36 LH). La única protección que la legislación hipotecaria brinda, en este caso, al titular registral, deriva de lo dispuesto en el art. 38. 1 LH que establece que “a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos” Ahora bien, dicha presunción legal, acorde al principio de exactitud registral, es de carácter “iuris tantum” (no “iuris et de iure”) y, por lo tanto, no es absoluta, admite prueba en contrario, que es lo que verdaderamente esta parte ha de acreditar, es decir, la existencia de las condiciones legales aptas para poder usucapir frente a dichos titulares registrales, lo que, legalmente conllevaría la extinción del dominio que actualmente aparece en el registro a favor de los demandados.
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A mayor abundamiento, la pretensión de adecuación del registro a la realidad, ni tan siquiera sería necesaria basarla en una previa y formal petición de cancelación del asiento registral contradictorio (artículo 38.2 LH) cuando se demanda directamente al titular registral cuestionando su derecho de propiedad (bien mediante acción declarativa de dominio o reivindicatoria), puesto que, el éxito de la misma frente al titular registral, de manera lógica e inherente legitima a la parte para la petición de rectificación de los asientos registrales contradictorios a la resolución judicial que con éxito ponga fin a dicho proceso judicial. Lo único que obviamente se exige es que el titular registral sea parte en el proceso judicial. Es por ello que cuando el titular registral resulte demandado mediante una acción judicial (ej: declarativa de dominio, reivindicatoria, negatoria de servidumbre) que ponga en jaque el dominio que resulta inscrito a su favor, sin que el demandante expresamente pida en su demanda la declaración de nulidad o cancelación del asiento contradictorio, tal circunstancia no excluye la posibilidad de rectificar el Registro de la Propiedad, haciéndose por parte de la jurisprudencia mayoritaria “una interpretación flexible” de lo dispuesto en el artículo 38. 2 de la L.H., afirmándose que esta clase de la acción (llamada contradictoria del dominio inscrito), «lleva en sí la idea de cancelación o nulidad del asiento registral contradictorio, lo que es suficiente para que la legitimación registral quede debidamente garantizada» porque «tal cancelación o nulidad constituye lo que pudiera denominarse consecuencia hipotecaria lógica de la acción ejercitada» (SSTS 29/03/1984, 30/09/1991, 20/12/1993, 16/03/1996, 9/07/2001).
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Compañero abogadopalomo todo lo anterior es lo que te puedo copiar de una extensa fundamentación jurídica a la que se contrae una demanda real.
No obstante, si tuvieras alguna duda o sugerencia, a partir de mañana lunes yo no tengo el menor inconveniente en atender a tu llamada de teléfono. Mis datos personales los tienes con tan solo pinchar encima de mi nick de alegato.
Un saludo.
No obstante, si tuvieras alguna duda o sugerencia, a partir de mañana lunes yo no tengo el menor inconveniente en atender a tu llamada de teléfono. Mis datos personales los tienes con tan solo pinchar encima de mi nick de alegato.
Un saludo.
La usucapión de un copropietario frente a otros es posible a través de la figura llamada de interversión del concepto posesorio. El problema más grave puede surgir entre coherederos donde la acción de partición de la herencia es imprescriptible.
Para que se de la interversión hace falta actos que demuestren el cambio del concepto posesorio. Es decir no basta con pagar impuestos, pues impuestos los puede pagar cualquiera de los copropietarios y benefician a todos, presumiéndose que se actúa en interes de la comunidad de propietarios. Hace falta pues que el copropietario convierta el concepto en el que posee, en concepto de dueño, y que actúe como tal frente a todo el mundo incluido sus propios copropietarios. La interversión no se presume se debe probar con actos conluyentes, pues sino se corre el riesgo de que la declaren no probada.
Es a partir del momento de la interversión cuando comienza a correr el plazo de prescripción, el cual deberá ser ininterrumpido, en concepto de de dueño y mediante posesión páficica.
La interrupción se puede producir civilmente o naturalmente. En cuanto al concepto "posesión pácifica", este concepto hace referencia a que el inicio de la posesión sea pácifica, no a que durante la posesión existan actos violentos de personas extrañas que pretendan pertubar la posesión iniciada pacificamente, pues no interrumpen la prescripción los actos violentos de otras personas al ser antijurídicos. Puede darse el caso de un inicio violento de la posesión, en cuyo caso dicha posesión no es apta para usucapir, que con el paso del tiempo, un año y un día, se convierta en posesión pácifica y a partir de este momento se comenzaría a poseer "ad usucapionem"
El poseedor "ad usucapionem solo puede ser vencido por los auténticos dueños y dispondra de la llamada excepción "Publiciana" para oponerse ante quienes no sean dueños, cuando aun no haya consumado su usucapión.
En el caso que planteas parece que se tratarái de un uscapión extrraordinaria por lo que tendrás que buscar el inicio de la posesión en concepto de dueño y computar luego 30 años, lo cual a veces es un poco dificil,porque igual al inicio la posesión fue conjunta. Sí quién tomó la posesión fue tu cliente habría que remitrse a ese momento y concadenarlo con actos que vayn demostrando que siempre ha actuado como dueño exclusivo.
Suerte.
Para que se de la interversión hace falta actos que demuestren el cambio del concepto posesorio. Es decir no basta con pagar impuestos, pues impuestos los puede pagar cualquiera de los copropietarios y benefician a todos, presumiéndose que se actúa en interes de la comunidad de propietarios. Hace falta pues que el copropietario convierta el concepto en el que posee, en concepto de dueño, y que actúe como tal frente a todo el mundo incluido sus propios copropietarios. La interversión no se presume se debe probar con actos conluyentes, pues sino se corre el riesgo de que la declaren no probada.
Es a partir del momento de la interversión cuando comienza a correr el plazo de prescripción, el cual deberá ser ininterrumpido, en concepto de de dueño y mediante posesión páficica.
La interrupción se puede producir civilmente o naturalmente. En cuanto al concepto "posesión pácifica", este concepto hace referencia a que el inicio de la posesión sea pácifica, no a que durante la posesión existan actos violentos de personas extrañas que pretendan pertubar la posesión iniciada pacificamente, pues no interrumpen la prescripción los actos violentos de otras personas al ser antijurídicos. Puede darse el caso de un inicio violento de la posesión, en cuyo caso dicha posesión no es apta para usucapir, que con el paso del tiempo, un año y un día, se convierta en posesión pácifica y a partir de este momento se comenzaría a poseer "ad usucapionem"
El poseedor "ad usucapionem solo puede ser vencido por los auténticos dueños y dispondra de la llamada excepción "Publiciana" para oponerse ante quienes no sean dueños, cuando aun no haya consumado su usucapión.
En el caso que planteas parece que se tratarái de un uscapión extrraordinaria por lo que tendrás que buscar el inicio de la posesión en concepto de dueño y computar luego 30 años, lo cual a veces es un poco dificil,porque igual al inicio la posesión fue conjunta. Sí quién tomó la posesión fue tu cliente habría que remitrse a ese momento y concadenarlo con actos que vayn demostrando que siempre ha actuado como dueño exclusivo.
Suerte.
Mira sobre usucapión se puede hablar horas, pero lo que interesa es conocer los detalles conretos de un caso conreto para saber si es defendible o no la usucapión. Deberías explicar como se inició la posesión, cual fue su evolución, sí hubo o no cambios en el concepto posesorio,sí hubo coposesión al inicio, cual fue la posición y actuación de los condueños y coposeedores, cual es el título del condominio, sí han habido actos de dominio por parte del que pretende usucapir frente a los otros y cuales son estos actos de dominio y sí están documentados, etc......
Saludos.
Saludos.
Hola! soy un estudiante de 4º curso de Derecho y estoy haciendo un trabajo de investigación que me han mandado en la universidad sobre la Usucapión entre comuneros y casualmente me he encontrado con este foro. En primer lugar agradecerte alegato la información que has colocado porque realmente me ha sido de gran ayuda. Mi consulta es simplemete si me podrías decir de que libros o publicaciónes has sacado las opiniones doctrinales de Diez picazo, Albadalejo, etc. ya que me sería de gran utilidad. También si conoces algún artículo doctrinal sobre el tema que haya salido en alguna revista juridica. Muchas gracias de antemano. Por cierto que yo también soy de Córdoba.
Saludos
Saludos
Estimados alegato y demás.
Mi caso es el siguiente, soy arquitecto y pretendo construir en una finca, pero al pedir la licencia y asesorar a mi cliente, me encuentro con el siguiente "pastel".
- Finca de dos hermanos, A y B.
- Un hermano ,A renuncia a ella y emigra, se plasma en el doc. (1), firmado por el alcalde y el juez de paz (estamos hablando de los años 40, ojo, y segun me cuentan es así como se hacian las cosas). Este documento al parecer solo existe en el imaginario popular, pero nadie se ha encargado de constatarlo o pedirlo en el Ayto. (alguien sabe como se recaba esa información??).
- Hasta hoy, la finca es un solar, y es "heredada" por los hijos de B, que permanencen en el pueblo. Los hijos del otro hermano A desconocen esa finca al haber estado desconectados del pueblo, no se conocen visitas al pueblo ni que ellos tengan conocimiento de la finca.
- El imaginario popular establece como propietarios a los hijos de B "de siempre", desde que A se marchó hace mas de 60 años.
- Se ha pagado IBI y la finca aparece a nombre de "Hermanos B" en el el catastro, ademas de hacer un cerramiento por orden del el ayto. en su día.
- La finca aparece como de A y B al 50% en el registro de la propiedad.
Que se puede hacer?
Se podría iniciar la construcción de una vivienda por parte de alguno de los hijos de B ??, o el ayto. tendria potestad para parar la obra o no autorizarla?
abejacán el bojarí
Gracias
Mi caso es el siguiente, soy arquitecto y pretendo construir en una finca, pero al pedir la licencia y asesorar a mi cliente, me encuentro con el siguiente "pastel".
- Finca de dos hermanos, A y B.
- Un hermano ,A renuncia a ella y emigra, se plasma en el doc. (1), firmado por el alcalde y el juez de paz (estamos hablando de los años 40, ojo, y segun me cuentan es así como se hacian las cosas). Este documento al parecer solo existe en el imaginario popular, pero nadie se ha encargado de constatarlo o pedirlo en el Ayto. (alguien sabe como se recaba esa información??).
- Hasta hoy, la finca es un solar, y es "heredada" por los hijos de B, que permanencen en el pueblo. Los hijos del otro hermano A desconocen esa finca al haber estado desconectados del pueblo, no se conocen visitas al pueblo ni que ellos tengan conocimiento de la finca.
- El imaginario popular establece como propietarios a los hijos de B "de siempre", desde que A se marchó hace mas de 60 años.
- Se ha pagado IBI y la finca aparece a nombre de "Hermanos B" en el el catastro, ademas de hacer un cerramiento por orden del el ayto. en su día.
- La finca aparece como de A y B al 50% en el registro de la propiedad.
Que se puede hacer?
Se podría iniciar la construcción de una vivienda por parte de alguno de los hijos de B ??, o el ayto. tendria potestad para parar la obra o no autorizarla?
abejacán el bojarí
Gracias
