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Usucapión por copropietario
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Usucapión por copropietario
el tema es el siguiente: tengo un cliente que posee en propiedad parte de una finca y el resto de la misma es propiedad de otras personas. La finca en cuestión la lleva ocupando, en su totalidad, mi cliente hace más de 30 años, el resto de los propietarios hace muchísimos años que no han dado señales de vida. Mi cliente siempre se ha coupado de la finca, del pago de impuestos, etc. Mi duda es la siguiente: ¿qué acción cabría ejercitar para reclamar la propiedad total de la finca? ¿Cabría usucapión de la parte que no es propietario?
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Estimado compañero, planteas un tema sumamente interesante a la par que polémico.
¿Es posible la usucapión o prescripción adquisitiva entre copropietarios?
Mi opinión personal es afirmativa a tal posibilidad.
Tu pregunta, en cierta forma, me ha recordado aquellas dos tardes que estudiando dicha posibilidad emplee en orden a poder fundamentar jurídicamente una determinada demanda donde se ejercitaba una acción declarativa de propiedad bajo rectificación registral inherente.
Por si pudiera ser de tu interés, te transcribo literalmente uno de los fundamentos jurídicos de la referida demanda:
"Desde antiguo la doctrina se ha preguntado si puede un comunero, en su exclusivo provecho, usucapir la totalidad del derecho sobre la cosa común. La doctrina antigua solía negar dicha posibilidad dado que en principio el condueño, copropietario o comunero no puede prescribir la cosa que posee en común encontrando dicho afirmación su asiento en la máxima que “nadie puede prescribir contra su propio título”. Tal aseveración, en relación a los supuestos de copropiedad, no supone más que aplicar una antigua regla del Derecho Romano (nemo sibi causara possessionis mutare posse) con arreglo a la que «nadie puede por si mismo cambiar la causa de su posesión». Dichas consideraciones tuvieron cierto eco en nuestra época pre-codificadora (nuestro Proyecto de Cc. del año 1.836 establecía que “el condueño no puede prescribir la cosa que posee en común” –art. 714-) e, incluso, alguna antigua resolución judicial entendía con base en la misma doctrina que ninguno de los copartícipes pro indiviso puede adquirir por prescripción las participaciones de los demás, porque toda proindivisión excluye el descuido, la tolerancia, el abandono en el que ha de descansar el modo supletorio de adquirir por prescripción (STS 17/11/1911) Ahora bien, la prohibición de la regla romana («nadie puede por si mismo cambiar la causa de su posesión») no aparece de forma expresa en nuestro Código Civil y solo podría entenderse que la misma tiene una cierta base legal si hacemos una interpretación rigorista y literal de los arts. 432, 447, 450, 1933 y 1941 del CC que podría llevar a pensar que, como quiera que el copropietario, respecto de las partes de los demás, no es “dueño”, sino “condueño” (concepto éste distinto), respecto a la parte no suya será un simple tenedor o poseedor precarista que posee en nombre de los demás y, de esta forma, cabría concluir que esta posesión no reuniría los requisitos esenciales establecidos en los artículos 447 y 1941 del CC para la usucapión (en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida). Además, del tenor literal del artículo 1933 del CC, podría llegar a pensarse que difícilmente podría un copropietario usucapir toda la cosa común cuando la posesión ganada de este modo, en principio, aprovecharía a todos los demás.
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¿Es posible la usucapión o prescripción adquisitiva entre copropietarios?
Mi opinión personal es afirmativa a tal posibilidad.
Tu pregunta, en cierta forma, me ha recordado aquellas dos tardes que estudiando dicha posibilidad emplee en orden a poder fundamentar jurídicamente una determinada demanda donde se ejercitaba una acción declarativa de propiedad bajo rectificación registral inherente.
Por si pudiera ser de tu interés, te transcribo literalmente uno de los fundamentos jurídicos de la referida demanda:
"Desde antiguo la doctrina se ha preguntado si puede un comunero, en su exclusivo provecho, usucapir la totalidad del derecho sobre la cosa común. La doctrina antigua solía negar dicha posibilidad dado que en principio el condueño, copropietario o comunero no puede prescribir la cosa que posee en común encontrando dicho afirmación su asiento en la máxima que “nadie puede prescribir contra su propio título”. Tal aseveración, en relación a los supuestos de copropiedad, no supone más que aplicar una antigua regla del Derecho Romano (nemo sibi causara possessionis mutare posse) con arreglo a la que «nadie puede por si mismo cambiar la causa de su posesión». Dichas consideraciones tuvieron cierto eco en nuestra época pre-codificadora (nuestro Proyecto de Cc. del año 1.836 establecía que “el condueño no puede prescribir la cosa que posee en común” –art. 714-) e, incluso, alguna antigua resolución judicial entendía con base en la misma doctrina que ninguno de los copartícipes pro indiviso puede adquirir por prescripción las participaciones de los demás, porque toda proindivisión excluye el descuido, la tolerancia, el abandono en el que ha de descansar el modo supletorio de adquirir por prescripción (STS 17/11/1911) Ahora bien, la prohibición de la regla romana («nadie puede por si mismo cambiar la causa de su posesión») no aparece de forma expresa en nuestro Código Civil y solo podría entenderse que la misma tiene una cierta base legal si hacemos una interpretación rigorista y literal de los arts. 432, 447, 450, 1933 y 1941 del CC que podría llevar a pensar que, como quiera que el copropietario, respecto de las partes de los demás, no es “dueño”, sino “condueño” (concepto éste distinto), respecto a la parte no suya será un simple tenedor o poseedor precarista que posee en nombre de los demás y, de esta forma, cabría concluir que esta posesión no reuniría los requisitos esenciales establecidos en los artículos 447 y 1941 del CC para la usucapión (en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida). Además, del tenor literal del artículo 1933 del CC, podría llegar a pensarse que difícilmente podría un copropietario usucapir toda la cosa común cuando la posesión ganada de este modo, en principio, aprovecharía a todos los demás.
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No obstante, cabe hacer mención a que las anteriores consideraciones han sido sometidas a una importante revisión doctrinal y jurisprudencial.
De este modo DIEZ-PICAZO nos explica que esta doctrina antigua parte de una observación cierta dado que mientras el comunero posee como tal comunero, reconociendo la existencia de la comunidad, no puede usucapir para sí solo y ello aunque en realidad sea detentador exclusivo de la cosa, dado que en tales condiciones, no es más que un co-poseedor. No habría, en tal caso, una posesión a título de dueño exclusivo y, por ello, la usucapión no puede funcionar. En suma, expresa el citado autor que como “regla general” el comunero no puede prevalerse de su situación de detentador exclusivo para usurpar los derechos de los demás copartícipes; sin embargo, y es aquí donde radica el problema, habrá que reconocer la usucapión por el comunero de la totalidad o una cuota indivisa de la cosa común en aquellos casos en que el mismo comienza a poseer de un modo exclusivo la totalidad de la cosa común o una parte mayor de la que, por derecho, le corresponde; o bien cuando a pesar de poseer al comienzo como copropietario, con posterioridad invierte el concepto posesorio, mediando justo título o por medio de actos obstativos o impeditivos del derecho de los demás coposeedores.
Por su parte, ALBADALEJO opina sin ambages de ningún tipo que «el condueño que como dueño único ejerce exclusivamente para sí la posesión de la cosa común, usucape ésta, que pasa a ser de él solo, privando así a los demás copropietarios no poseedores de su parte en aquélla».
Por otro lado, MARTIN PEREZ salvando el escollo que para la inversión de la posesión supone el artículo 436 del CC expresa que únicamente el mismo viene a excluir la posibilidad de una alteración del concepto posesorio sólo fundado en el cambio, interno o psicológico, es decir, en la intención o animo del tenedor, debiéndose colegir que la admisión de la prueba en contrario a la que hace referencia el citado precepto jurídico indica que legalmente es posible, en ciertas condiciones, el cambio del concepto posesorio dado que éste solo se presume por la ley (con carácter iuris tantum) que se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió. Dicho de otro modo, al admitirse por la propia ley la prueba en contrario con respecto al concepto posesorio se está dando carta de validez a la mutación del concepto posesorio que pasa a ser cuestión fáctica que habrá de ser demostrada por quien la alegue. Tal operación se denomina inversión del título y concepto posesorio (interversio possessionis).
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De este modo DIEZ-PICAZO nos explica que esta doctrina antigua parte de una observación cierta dado que mientras el comunero posee como tal comunero, reconociendo la existencia de la comunidad, no puede usucapir para sí solo y ello aunque en realidad sea detentador exclusivo de la cosa, dado que en tales condiciones, no es más que un co-poseedor. No habría, en tal caso, una posesión a título de dueño exclusivo y, por ello, la usucapión no puede funcionar. En suma, expresa el citado autor que como “regla general” el comunero no puede prevalerse de su situación de detentador exclusivo para usurpar los derechos de los demás copartícipes; sin embargo, y es aquí donde radica el problema, habrá que reconocer la usucapión por el comunero de la totalidad o una cuota indivisa de la cosa común en aquellos casos en que el mismo comienza a poseer de un modo exclusivo la totalidad de la cosa común o una parte mayor de la que, por derecho, le corresponde; o bien cuando a pesar de poseer al comienzo como copropietario, con posterioridad invierte el concepto posesorio, mediando justo título o por medio de actos obstativos o impeditivos del derecho de los demás coposeedores.
Por su parte, ALBADALEJO opina sin ambages de ningún tipo que «el condueño que como dueño único ejerce exclusivamente para sí la posesión de la cosa común, usucape ésta, que pasa a ser de él solo, privando así a los demás copropietarios no poseedores de su parte en aquélla».
Por otro lado, MARTIN PEREZ salvando el escollo que para la inversión de la posesión supone el artículo 436 del CC expresa que únicamente el mismo viene a excluir la posibilidad de una alteración del concepto posesorio sólo fundado en el cambio, interno o psicológico, es decir, en la intención o animo del tenedor, debiéndose colegir que la admisión de la prueba en contrario a la que hace referencia el citado precepto jurídico indica que legalmente es posible, en ciertas condiciones, el cambio del concepto posesorio dado que éste solo se presume por la ley (con carácter iuris tantum) que se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió. Dicho de otro modo, al admitirse por la propia ley la prueba en contrario con respecto al concepto posesorio se está dando carta de validez a la mutación del concepto posesorio que pasa a ser cuestión fáctica que habrá de ser demostrada por quien la alegue. Tal operación se denomina inversión del título y concepto posesorio (interversio possessionis).
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En rigor, la contemplación de este supuesto (usucapión entre copropietarios) dio lugar a la elaboración doctrinal de la llamada “Teoría de la inversión o interversión del título de la posesión” que parte de la base que si todos los copropietarios comienzan poseyendo la cosa común, la posesión de cada uno de ellos es una posesión «civil», por lo que a su parte se refiere; pero será una simple «detentación» o posesión precaria, por lo que se refiere a la parte de los demás. Por ello, la posesión referida a la parte que excede de la propia no puede ser usucapida, del mismo modo que tampoco puede usucapir el que posee en nombre e interés de los demás y no en nombre propio. Ahora bien, ello lo será, se puntualiza correctamente, siempre y cuando no se invierta el titulo o concepto de su posesión, situación ésta que es la que se produce cuando se deja de poseer para otro y se comienza a poseer para sí. BELTRAN DE HEREDIA, de forma crítica, hace puntualizaciones a dicha teoría en el sentido que no es preciso invertir la posesión, porque tampoco es el hecho de la posesión lo que se invierte sino que ésta solamente se extiende. Lo que sí debe desaparecer es el carácter de posesión conjunta que esta posesión presenta, mediante la realización de actos externos e inequívocos que demuestren que se posee a título exclusivo de dueño. Así pues, se concluye que el copropietario no prescribe contra su título sino más bien más allá de su título.
Dejando a salvo la acertada puntualización de BELTRAN HEREDIA, la llamada Teoría de la inversión o interversión de la posesión parte de la idea de detentación de una posesión precaria sobre la parte que no pertenece al copropietario y que pretende usucapirla; por ello, se dirá, que es preciso que se adopten medidas eficaces que eviten que los simples poseedores precaristas puedan cambiar voluntariamente el título de su posesión. Siendo ésta factible, habrá únicamente que puntualizar que no basta la simple intención de cambiar el título de su posesión en el copropietario, sino que es necesario que se actúe de un modo evidente mediante actos del poseedor que revelen de forma manifiesta el mismo. Es en el anterior extremo donde radica la clave del problema y su solución.
Debemos por lo tanto partir que la inversión del concepto posesorio de copropietario a propietario único resulta admitida doctrinalmente, si bien, no basta con ese simple ánimo o voluntad interna del poseedor sino que el mismo debe trascender al exterior, debe producirse una mutación posesoria con signo exterior manifiesto y claro.
Ese cambio externo puede producirse de dos formas: en primer lugar, mediante el mecanismo de la conversión, que tiene lugar cuando concurre el consentimiento de los demás coposeedores a aquella mutación del título posesorio y, en segundo término, a través de la inversión conforme a la cual la mutabilidad de la posesión precaria en posesión hábil para usucapir tiene lugar sin o contra la voluntad de los demás coposeedores y, en los que, además de la intención de poseer para sí, la misma debe manifestarse al exterior de una forma evidente. En estos casos no existe consentimiento del resto de los comuneros, al menos en un sentido técnico-jurídico, sino más bien cabe hablar de otro término como es el de “aquiescencia”, que aunque a veces se la explica como sinónimo de consentimiento, en el sentido usual recoge más bien no las manifestaciones positivas de voluntad, sino las de pasividad, omisión y no contradicción ante actuación ajena, o sea, justamente, aquella actitud del poseedor en concepto de dueño que viene a hacer posible el logro de las pretensiones de interversión. Dicha inversión o mutación del concepto posesorio, pasando de hacerlo como comunero a titular único, exclusivo y excluyente, es de tipo, diríamos, escatológico: fin o ruptura radical entre el viejo mundo posesorio y el nuevo, ha de trascender al simple dato intencional y quedar plenamente demostrada mediante actos externos relevantes del mismo, siendo ésta, una cuestión fáctica cuya carga probatoria, de ser negada de adverso, incumbe a la parte quien alegue la usucapión.
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Dejando a salvo la acertada puntualización de BELTRAN HEREDIA, la llamada Teoría de la inversión o interversión de la posesión parte de la idea de detentación de una posesión precaria sobre la parte que no pertenece al copropietario y que pretende usucapirla; por ello, se dirá, que es preciso que se adopten medidas eficaces que eviten que los simples poseedores precaristas puedan cambiar voluntariamente el título de su posesión. Siendo ésta factible, habrá únicamente que puntualizar que no basta la simple intención de cambiar el título de su posesión en el copropietario, sino que es necesario que se actúe de un modo evidente mediante actos del poseedor que revelen de forma manifiesta el mismo. Es en el anterior extremo donde radica la clave del problema y su solución.
Debemos por lo tanto partir que la inversión del concepto posesorio de copropietario a propietario único resulta admitida doctrinalmente, si bien, no basta con ese simple ánimo o voluntad interna del poseedor sino que el mismo debe trascender al exterior, debe producirse una mutación posesoria con signo exterior manifiesto y claro.
Ese cambio externo puede producirse de dos formas: en primer lugar, mediante el mecanismo de la conversión, que tiene lugar cuando concurre el consentimiento de los demás coposeedores a aquella mutación del título posesorio y, en segundo término, a través de la inversión conforme a la cual la mutabilidad de la posesión precaria en posesión hábil para usucapir tiene lugar sin o contra la voluntad de los demás coposeedores y, en los que, además de la intención de poseer para sí, la misma debe manifestarse al exterior de una forma evidente. En estos casos no existe consentimiento del resto de los comuneros, al menos en un sentido técnico-jurídico, sino más bien cabe hablar de otro término como es el de “aquiescencia”, que aunque a veces se la explica como sinónimo de consentimiento, en el sentido usual recoge más bien no las manifestaciones positivas de voluntad, sino las de pasividad, omisión y no contradicción ante actuación ajena, o sea, justamente, aquella actitud del poseedor en concepto de dueño que viene a hacer posible el logro de las pretensiones de interversión. Dicha inversión o mutación del concepto posesorio, pasando de hacerlo como comunero a titular único, exclusivo y excluyente, es de tipo, diríamos, escatológico: fin o ruptura radical entre el viejo mundo posesorio y el nuevo, ha de trascender al simple dato intencional y quedar plenamente demostrada mediante actos externos relevantes del mismo, siendo ésta, una cuestión fáctica cuya carga probatoria, de ser negada de adverso, incumbe a la parte quien alegue la usucapión.
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No obstante, dejando a un lado las anteriores consideraciones doctrinales, lo cierto y verdad, es que la posibilidad de usucapir del copropietario las partes indivisas de otros copropietarios, lejos de quedar descartada, viene siendo admitida por la doctrina jurisprudencial y así:
A) La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 1.945 dispone que “la imprescriptibilidad, que actúa dentro del círculo de los coherederos o condueños que han poseído los bienes de consuno, no es aplicable cuando uno de ellos o un extraño los han poseído de modo exclusivo, quieta y pacíficamente, por tiempo suficiente para adquirirlos por prescripción (SSTS 14/04/1904, 24/11/1906, 6/06/1907 y 8/06/1943)”.
B) Del mismo modo, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de diciembre de 1.969 afirmaba que “la jurisprudencia ha mantenido la posibilidad de la usucapión por un comunero siempre que éste, con actos claros y manifiestos, evidencie la posesión de la cosa común en concepto de dueño, lo que supone añadir a la exigencia del transcurso del tiempo de posesión, ante la pasividad del condueño, para que la finca común pueda ser usucapida por uno o más condueños frente a otro u otros, que aquéllos ejerciten su posesión en concepto de dueños”.
C) Con expresa alusión y trascripción literal de la anterior resolución, no descartándose la posibilidad de usucapir de unos copropietarios frente a otros se pronuncia también la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1.993.
D) Por último, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de julio del 2.005 reitera que: “es cierto que para que la posesión convierta a un comunero, mediante la usucapión, en propietario de la cosa común, no basta con que la detente de modo exclusivo, como evidencia el artículo 1933 CC. Antes bien, es preciso que la posea a título de dueño único durante todo el tiempo que la norma exige (en el caso, el artículo 1955 CC). Por ello, cuando el señorío de hecho se comenzó a ejercer como coposesión, al presumirse que continuó ejerciéndose en el mismo concepto (artículo 436 CC), se hace necesaria una inversión del mismo, esto es, un cambio de aquélla en posesión exclusiva, con la misma apariencia que reclama su condición de instrumento para la adquisición de la titularidad del derecho real ejercitado de hecho.”
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A) La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 1.945 dispone que “la imprescriptibilidad, que actúa dentro del círculo de los coherederos o condueños que han poseído los bienes de consuno, no es aplicable cuando uno de ellos o un extraño los han poseído de modo exclusivo, quieta y pacíficamente, por tiempo suficiente para adquirirlos por prescripción (SSTS 14/04/1904, 24/11/1906, 6/06/1907 y 8/06/1943)”.
B) Del mismo modo, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de diciembre de 1.969 afirmaba que “la jurisprudencia ha mantenido la posibilidad de la usucapión por un comunero siempre que éste, con actos claros y manifiestos, evidencie la posesión de la cosa común en concepto de dueño, lo que supone añadir a la exigencia del transcurso del tiempo de posesión, ante la pasividad del condueño, para que la finca común pueda ser usucapida por uno o más condueños frente a otro u otros, que aquéllos ejerciten su posesión en concepto de dueños”.
C) Con expresa alusión y trascripción literal de la anterior resolución, no descartándose la posibilidad de usucapir de unos copropietarios frente a otros se pronuncia también la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1.993.
D) Por último, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de julio del 2.005 reitera que: “es cierto que para que la posesión convierta a un comunero, mediante la usucapión, en propietario de la cosa común, no basta con que la detente de modo exclusivo, como evidencia el artículo 1933 CC. Antes bien, es preciso que la posea a título de dueño único durante todo el tiempo que la norma exige (en el caso, el artículo 1955 CC). Por ello, cuando el señorío de hecho se comenzó a ejercer como coposesión, al presumirse que continuó ejerciéndose en el mismo concepto (artículo 436 CC), se hace necesaria una inversión del mismo, esto es, un cambio de aquélla en posesión exclusiva, con la misma apariencia que reclama su condición de instrumento para la adquisición de la titularidad del derecho real ejercitado de hecho.”
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Otras sentencias del Tribunal Supremo dictadas en materia de prescripción entre comuneros o copropietarios son las SSTS 6/10/1975, 16/05/1983, 29/02/1992, 9/07/2001, 17/05/2002 y, si bien en ellas se desestiman las pretensiones de usucapión ejercitadas vía acción o excepción, ello lo es no en base a una imposibilidad conceptual sino debido a motivos puramente fácticos que, dada la confrontación habida entre las partes, llevaron a los tribunales inferiores a estimar insuficiente la prueba practicada a los efectos prescriptivos pretendidos en cada caso concreto. Es decir, interpretadas tales resoluciones a sensu contrario, el Tribunal Supremo no niega la posibilidad de usucapir por medio de la teoría de la inversión del concepto posesorio (lo que supone admitirla) y, por lo tanto, la cuestión se reduce a la valoración de la prueba practicada en cada caso. Así pues, en las resoluciones citadas anteriormente, se confirma que es posible la prescripción por esta vía si bien para que se produzca la inversión del concepto posesorio (de precario a dueño, de copropietario a propietario), se reitera por el Alto Tribunal que no basta el mero ánimo o voluntad unilateral del tenedor en tal sentido sino que debe evidenciarse el mismo mediante actos externos inequívocos y acordes con tal inversión del concepto posesorio. Ahora bien, cuáles son esos actos inequívocos relevantes para la usucapión es una cuestión fáctica que habrá que valorar en cada caso concreto y que, obviamente, caso de confrontación entre las partes, queda a la libre apreciación de los tribunales justicia de conformidad con las reglas del proceso y la valoración que se haga de la prueba admitida y practicada dentro del mismo.
Casos en los que se admite la usucapión entre copropietarios los tenemos también en la comunidad sujeta al régimen de propiedad horizontal y así la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1.998 admitió la excepción de usucapión frente a una acción reivindicatoria entablada por la Comunidad de Propietarios contra los herederos del constructor del edificio. Dicho constructor había venido poseyendo en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente por más de treinta años un local que en el título constitutivo del inmueble figuraba como rellano de uso común. Lo que ocurrió es que el constructor, reservó un hueco en la entreplanta o rellano del portal como “oficina de obra” en tanto se procedía a la venta de los distintos predios que configuraban el edificio. Con posterioridad a la venta dicho hueco siguió siendo utilizado por dicho constructor por “acuerdo verbal” con el resto de copropietarios, llegándose incluso a arrendar a terceros. Fallecido el constructor, su esposa y demás herederos, continuaron detentando el uso del mencionado hueco, subrogándose en los derechos que se atribuyó el fallecido. La usucapión se produce contra tabulas y la Sala estima que existe prescripción adquisitiva ordinaria habida cuenta el meritado pacto verbal que determina la posesión ad usucapionem y la existencia de un testamento posterior en el que se hacía referencia a la exclusividad del local en cuestión.
Conocida es también la doctrina que implícitamente admite la posibilidad de usucapir entre comuneros y relativa a que la imprescriptibilidad de la acción para pedir la división de la herencia no puede invocarse cuando uno de los coherederos ha poseído los bienes de la herencia en concepto de dueño y por el tiempo suficiente para ganarla por prescripción, porque la expresada acción descansa necesariamente en la posesión de consuno o proindiviso de los bienes hereditarios. (SSTS 2/12/2000, 7/02/1997 y 18/04/1994).
Por parte de nuestra jurisprudencia menor también existen pronunciamientos favorables a la posibilidad de usucapir entre copropietarios y así, se dejan citadas las SSAP Zaragoza, Secc. 5ª, 13/02/2006, AP Ávila 16/12/2005, AP Valladolid, Secc. 1ª, 10/04/2001 en las cuales se accedió o confirmó la prescripción adquisitiva por la inversión de la posesión acreditada en autos.
De conformidad con los anteriores fundamentos esgrimidos y en referencia al caso que nos ocupa entendemos que (........ ya no puedo seguir ...........)
Un saludo.
Casos en los que se admite la usucapión entre copropietarios los tenemos también en la comunidad sujeta al régimen de propiedad horizontal y así la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1.998 admitió la excepción de usucapión frente a una acción reivindicatoria entablada por la Comunidad de Propietarios contra los herederos del constructor del edificio. Dicho constructor había venido poseyendo en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente por más de treinta años un local que en el título constitutivo del inmueble figuraba como rellano de uso común. Lo que ocurrió es que el constructor, reservó un hueco en la entreplanta o rellano del portal como “oficina de obra” en tanto se procedía a la venta de los distintos predios que configuraban el edificio. Con posterioridad a la venta dicho hueco siguió siendo utilizado por dicho constructor por “acuerdo verbal” con el resto de copropietarios, llegándose incluso a arrendar a terceros. Fallecido el constructor, su esposa y demás herederos, continuaron detentando el uso del mencionado hueco, subrogándose en los derechos que se atribuyó el fallecido. La usucapión se produce contra tabulas y la Sala estima que existe prescripción adquisitiva ordinaria habida cuenta el meritado pacto verbal que determina la posesión ad usucapionem y la existencia de un testamento posterior en el que se hacía referencia a la exclusividad del local en cuestión.
Conocida es también la doctrina que implícitamente admite la posibilidad de usucapir entre comuneros y relativa a que la imprescriptibilidad de la acción para pedir la división de la herencia no puede invocarse cuando uno de los coherederos ha poseído los bienes de la herencia en concepto de dueño y por el tiempo suficiente para ganarla por prescripción, porque la expresada acción descansa necesariamente en la posesión de consuno o proindiviso de los bienes hereditarios. (SSTS 2/12/2000, 7/02/1997 y 18/04/1994).
Por parte de nuestra jurisprudencia menor también existen pronunciamientos favorables a la posibilidad de usucapir entre copropietarios y así, se dejan citadas las SSAP Zaragoza, Secc. 5ª, 13/02/2006, AP Ávila 16/12/2005, AP Valladolid, Secc. 1ª, 10/04/2001 en las cuales se accedió o confirmó la prescripción adquisitiva por la inversión de la posesión acreditada en autos.
De conformidad con los anteriores fundamentos esgrimidos y en referencia al caso que nos ocupa entendemos que (........ ya no puedo seguir ...........)
Un saludo.
Compañero (abogadopalomo), no puedo seguir la exposición jurídica del último "post" puesto que ello sería tanto como revelar el supuesto de hecho real al que se aplica y que, al día de hoy, además, se encuentra en trámite judicial. He copiado uno de los fundamentos jurídicos de una demanda real en la que se ejercita en base a la prescripción adquisitiva una acción declarativa de propiedad y rectificación registral de unos copropietarios frente a otros y, el mismo, dado el tenor de tu inicial pregunta, creo que puede serte de utilidad.
No obstante habrás de tener en cuenta, aunque ello sin duda ya lo sabes que:
Usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquisición del dominio u otro derecho real, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. La usucapión (llamada así porque produce la adquisición de la propiedad a virtud del uso de la cosa cual si fuera propia) entraña más que un simple título, al configurarse como uno de los modos o formas de adquirir la propiedad y demás derechos reales (arts. 609, 2° y 1930 CC). De la conjunción del tiempo con la posesión, hace derivar la ley la adquisición, la cual es uno de los efectos más importantes de la posesión en cuanto que prolongándose en el tiempo viene transformada de un estado de hecho en propiedad. El usucapiente a lo largo del tiempo que sea y bajo determinadas condiciones, aparece, figura, actúa o viene comportándose como titular del derecho de que se trata (si es de propiedad, como dueño de la cosa que sea; si es el de usufructo, como si fuese usufructuario de la misma) y ese derecho que real o formalmente no le pertenecía, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Así se dice, y con razón, que por la usucapión el estado de hecho que se prolonga en el tiempo se convierte en estado de Derecho.
Desde antiguo es célebre el aforismo “melior est causa possidentis”, pues la posesión de las cosas sin contradicción de nadie es el signo más expresivo del derecho de propiedad, pero no suficiente para acreditarla de un modo incontrovertible. De ahí que, cuando surge esa contradicción entre el hecho de la posesión y el título o derecho del propietario, la prescripción adquisitiva o usucapión venga a explicar cómo por el transcurso del tiempo gana vigor y autoridad la posesión y pierde eficacia el título o derecho del propietario. La posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida durante un determinado plazo de tiempo establecido por la ley, crea de esta forma una situación de apariencia jurídica que es preciso proteger frente al comportamiento omisivo, o mejor dicho tardío, del propietario en la conservación y defensa de la cosa de su propiedad.
De ahí que la esencia de la institución no esté tanto en la conducta omisiva del titular, sino en la continuada posesión de quien se arroga el derecho, es decir, el usucapiente. Aunque ello es discutido, la usucapión es un modo originario que no derivativo de adquirir el derecho usucapido, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir, el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (-relación de causalidad-), sino que se convierte en titular del mismo -con independencia de que antes lo fuese otra persona- porque ha venido comportándose como tal. Y todo ello es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, que se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma. Por su parte HERNANDEZ GIL nos enseña que entre el derecho del usucapiente y el del anterior titular no hay una verdadera relación de causalidad. El derecho que adquiere el usucapiente no está en función del anterior derecho; hay simplemente una relación cronológica. El derecho adquirido no surge ex novo, puesto que el derecho de propiedad o el derecho real preexistía en favor de otro titular antes de la usucapión, pero la adquisición no se ha verificado en función o a causa del derecho precedente.
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No obstante habrás de tener en cuenta, aunque ello sin duda ya lo sabes que:
Usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquisición del dominio u otro derecho real, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. La usucapión (llamada así porque produce la adquisición de la propiedad a virtud del uso de la cosa cual si fuera propia) entraña más que un simple título, al configurarse como uno de los modos o formas de adquirir la propiedad y demás derechos reales (arts. 609, 2° y 1930 CC). De la conjunción del tiempo con la posesión, hace derivar la ley la adquisición, la cual es uno de los efectos más importantes de la posesión en cuanto que prolongándose en el tiempo viene transformada de un estado de hecho en propiedad. El usucapiente a lo largo del tiempo que sea y bajo determinadas condiciones, aparece, figura, actúa o viene comportándose como titular del derecho de que se trata (si es de propiedad, como dueño de la cosa que sea; si es el de usufructo, como si fuese usufructuario de la misma) y ese derecho que real o formalmente no le pertenecía, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese. Así se dice, y con razón, que por la usucapión el estado de hecho que se prolonga en el tiempo se convierte en estado de Derecho.
Desde antiguo es célebre el aforismo “melior est causa possidentis”, pues la posesión de las cosas sin contradicción de nadie es el signo más expresivo del derecho de propiedad, pero no suficiente para acreditarla de un modo incontrovertible. De ahí que, cuando surge esa contradicción entre el hecho de la posesión y el título o derecho del propietario, la prescripción adquisitiva o usucapión venga a explicar cómo por el transcurso del tiempo gana vigor y autoridad la posesión y pierde eficacia el título o derecho del propietario. La posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida durante un determinado plazo de tiempo establecido por la ley, crea de esta forma una situación de apariencia jurídica que es preciso proteger frente al comportamiento omisivo, o mejor dicho tardío, del propietario en la conservación y defensa de la cosa de su propiedad.
De ahí que la esencia de la institución no esté tanto en la conducta omisiva del titular, sino en la continuada posesión de quien se arroga el derecho, es decir, el usucapiente. Aunque ello es discutido, la usucapión es un modo originario que no derivativo de adquirir el derecho usucapido, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir, el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (-relación de causalidad-), sino que se convierte en titular del mismo -con independencia de que antes lo fuese otra persona- porque ha venido comportándose como tal. Y todo ello es como consecuencia de que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, que se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma. Por su parte HERNANDEZ GIL nos enseña que entre el derecho del usucapiente y el del anterior titular no hay una verdadera relación de causalidad. El derecho que adquiere el usucapiente no está en función del anterior derecho; hay simplemente una relación cronológica. El derecho adquirido no surge ex novo, puesto que el derecho de propiedad o el derecho real preexistía en favor de otro titular antes de la usucapión, pero la adquisición no se ha verificado en función o a causa del derecho precedente.
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La adquisición del usucapiente se produce “ipso iure”, es decir, tan luego como se cumple el plazo que la ley fija. Por lo tanto, aquél deviene desde ese mismo momento titular del derecho que usucapió, y a él (o a sus herederos) compete los correspondientes medios para defenderlo y hacerlo efectivo. Es cierto que el artículo 1935 del CC regula la posibilidad de renuncia a la usucapión ya consumada (-bien expresa, bien tácitamente-), y que ésta además debe ser alegada en el sentido que no cabe apreciarla “de oficio”, renuncia ésta o falta de alegación (-la del ya propietario por usucapión-) frente a la que pueden reaccionar tanto acreedores como cualquier tercero interesado en la prescripción (artículo 1937 Cc.); ahora bien, como bien opina ALBADALEJO, que ello sea así, es decir, que el usucapiente tenga la posibilidad de renunciar o que pueda silenciar su derecho sin que suponga abandono del mismo, no significa, en modo alguno, que en la prescripción adquisitiva el usucapiente no adquiera automáticamente el dominio o demás derechos reales sobre las cosas poseídas, que indudablemente sí lo hace, dado que los efectos de la usucapión se producen “ipso iure”, aunque con la peculiaridad que pendan, expresa ALBADALEJO, de que no se cumpla la condición resolutoria constituida por la renuncia. Renuncia ésta que, además, y ello es importante decirlo, no depende exclusivamente del renunciante, pues, no puede ir en perjuicio de los acreedores o terceros interesados (artículos. 1937, 6.2, 1111, 1259 del Cc). Si bien la adquisición por el usucapiente se produce al cumplirse el plazo que, en cada caso, la ley marca (como lo prueba el hecho de que interrumpida durante él la usucapión, la adquisición no llega a verificarse), sin embargo, tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que comenzó a usucapirse. Es decir, el usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero éste le es reconocido como si le correspondiese desde el principio. Tal efecto retroactivo viene exigido por el propio papel que la usucapión desempeña. La usucapión, mediante la atribución del derecho al usucapiente, tiende no sólo a que pase a ser de éste, sino también a consolidar los actos que, como titular (-sin serlo-) de tal derecho, realizó aquél durante el transcurso de la usucapión. Y si los efectos de su adquisición sólo se dieran a partir de que se produce, aquellos actos serían atacables en cuanto realizados por quien no tenía derecho a verificarlos. Dicho de otro modo, si bien la adquisición por parte del usucapiente se produce “ipso iure”, no obstante, los efectos de la prescripción adquisitiva se retrotraen al momento en que dio comienzo la posesión.
También resulta importante reseñar que esta forma de adquisición tiene su fundamento subjetivo en el abandono o dejadez del titular de los derechos reales que permite la posesión contradictoria por parte de otra persona que se la irroga, situación ésta frente a la que reacciona la ley, pudiéramos decir a modo de sanción de la torpeza o negligencia; siendo, por otro lado, su fundamento objetivo el principio de seguridad jurídica en la medida que resulta necesario dotar de certidumbre a las relaciones jurídicas o en la objetiva inadmisibilidad que para el interés general suponen las pretensiones jurídicas tardías. Se ha dicho que la prescripción es la transformación reconocida por la ley de un estado de hecho en un estado de derecho por el transcurso del tiempo. La opinión científica, la legislación y la doctrina jurisprudencial reconocen la existencia de la prescripción como institución necesaria que sirve para asegurar la estabilidad económica, transformando en situación de derecho, la que sólo era de mero hecho, ya que, sin este medio, la propiedad y los derechos todos, estarían expuestos a la incertidumbre e inseguridad impropia de lo que constituye su esencia. (STS 27/02/1964 y 7/01/1958). Con frecuencia el Tribunal Supremo en sus sentencias, se refiere a lo que considera fundamento de la usucapión. (SSTS 27/04/1925, 26/09/1927, 29/06/1935, 21/04/1958, 11/06/1960, 5/05/1961, 14/12/1967, 17/05/1988, 9/10/1990, 26/12/1995). En ellas se habla unas veces que la usucapión se basa en la necesidad de dar certidumbre a los derechos, o dar fijeza a las situaciones jurídicas, lo que es exigido por el interés público; otras se dice que su fundamento es la presunción de que el derecho de que se trata fue abandonado por su titular.
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También resulta importante reseñar que esta forma de adquisición tiene su fundamento subjetivo en el abandono o dejadez del titular de los derechos reales que permite la posesión contradictoria por parte de otra persona que se la irroga, situación ésta frente a la que reacciona la ley, pudiéramos decir a modo de sanción de la torpeza o negligencia; siendo, por otro lado, su fundamento objetivo el principio de seguridad jurídica en la medida que resulta necesario dotar de certidumbre a las relaciones jurídicas o en la objetiva inadmisibilidad que para el interés general suponen las pretensiones jurídicas tardías. Se ha dicho que la prescripción es la transformación reconocida por la ley de un estado de hecho en un estado de derecho por el transcurso del tiempo. La opinión científica, la legislación y la doctrina jurisprudencial reconocen la existencia de la prescripción como institución necesaria que sirve para asegurar la estabilidad económica, transformando en situación de derecho, la que sólo era de mero hecho, ya que, sin este medio, la propiedad y los derechos todos, estarían expuestos a la incertidumbre e inseguridad impropia de lo que constituye su esencia. (STS 27/02/1964 y 7/01/1958). Con frecuencia el Tribunal Supremo en sus sentencias, se refiere a lo que considera fundamento de la usucapión. (SSTS 27/04/1925, 26/09/1927, 29/06/1935, 21/04/1958, 11/06/1960, 5/05/1961, 14/12/1967, 17/05/1988, 9/10/1990, 26/12/1995). En ellas se habla unas veces que la usucapión se basa en la necesidad de dar certidumbre a los derechos, o dar fijeza a las situaciones jurídicas, lo que es exigido por el interés público; otras se dice que su fundamento es la presunción de que el derecho de que se trata fue abandonado por su titular.
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Con independencia de su fundamento o razón de ser, como he expuesto anteriormente y a modo de resumen diré que la usucapión es por lo tanto un modo originario de acceso a la propiedad u otros derechos reales (art. 609 y 1930 Cc) precisamente porque el derecho del usucapiente no trae causa del derecho que tenía el anterior propietario, sino que surge a pesar del vicio de dicha causa, su inexistencia o de la falta de poder de disposición. El derecho del usucapiente deriva inmediatamente de la Ley, no obstante ello, tiene la peculiaridad que puede ser objeto de renuncia y que debe ser alegado para ser hecho valer en el tráfico en la medida que no puede ser apreciado “de oficio”. Lo anterior no obsta que sus efectos se produzcan “ipso iure”, es decir, tan pronto como se cumplan las condiciones y plazos legalmente establecidos y, todo ello, con plenos efectos retroactivos a la fecha de comienzo de la posesión.
Siendo la usucapión un modo de adquirir el dominio y demás derechos reales (arts 609 y 1930 C.Civil) habrá que distinguir, por lo que afecta a los bienes inmuebles, entre prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria, dado que distintos son sus requisitos o condiciones, así como sus plazos prescriptivos. La primera se caracteriza en nuestro Derecho por la necesidad del título y buena fe en el poseedor. La segunda tiene por base la inexistencia de esos requisitos, que se suplen en virtud del ministerio que otorga la ley por la exigencia de un plazo más largo de posesión.
De este modo, el artículo 1957 del CC se refiere a la usucapión ordinaria o corta y establece que "el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título". Esta clase de prescripción, aparte de la posesión apta y común para usucapir (en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente), requiere el mantenimiento de la misma durante los plazos establecidos (10 años entre presentes, 20 años entre ausentes), así como la existencia de buena fe y de justo título.
Respecto a la posesión de buena fe, el artículo 1.950 del Cc. establece que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella, y podía transmitir su dominio”. Por su parte, el artículo 433 del Cc. dispone que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.
Opinaba CASTAN que son dos los aspectos que reviste la buena fe del poseedor: uno positivo, que es la creencia o persuasión de ser dueño, y otro negativo, que es la ignorancia del vicio que acompañó a la adquisición. O´CALLAGHAN, por su parte, estima que ambos aspectos se complementan: la posesión de buena fe se basa en el error: ignorancia del vicio que la hace injusta (artículo 433) o creencia en la ausencia del vicio (artículo 1950). Por otro lado, tal y como expone la doctrina jurisprudencial, el artículo. 1950 CC define el requisito de la buena fe en su aspecto positivo, es decir, como «creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio»; en tanto que, en su faceta negativa, el artículo 433 CC lo define como ignorancia de que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide; siendo doctrina reiterada la que afirma que la buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento. (STS 11/11/2002). En este último sentido y como precisan y concretan las SSTS de 16/02/1981, 16/03/1981 y 17/07/1999, “la buena fe en el campo de los derechos reales no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos (arts. 1279 y cc CC), sino de conocimiento, según se evidencia con la dicción de los artículos 433 y 1.950 del Cc, que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con la creencia o la ignorancia acerca de la titularidad dominical que preconiza el transmitente.”.
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Siendo la usucapión un modo de adquirir el dominio y demás derechos reales (arts 609 y 1930 C.Civil) habrá que distinguir, por lo que afecta a los bienes inmuebles, entre prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria, dado que distintos son sus requisitos o condiciones, así como sus plazos prescriptivos. La primera se caracteriza en nuestro Derecho por la necesidad del título y buena fe en el poseedor. La segunda tiene por base la inexistencia de esos requisitos, que se suplen en virtud del ministerio que otorga la ley por la exigencia de un plazo más largo de posesión.
De este modo, el artículo 1957 del CC se refiere a la usucapión ordinaria o corta y establece que "el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título". Esta clase de prescripción, aparte de la posesión apta y común para usucapir (en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente), requiere el mantenimiento de la misma durante los plazos establecidos (10 años entre presentes, 20 años entre ausentes), así como la existencia de buena fe y de justo título.
Respecto a la posesión de buena fe, el artículo 1.950 del Cc. establece que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella, y podía transmitir su dominio”. Por su parte, el artículo 433 del Cc. dispone que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.
Opinaba CASTAN que son dos los aspectos que reviste la buena fe del poseedor: uno positivo, que es la creencia o persuasión de ser dueño, y otro negativo, que es la ignorancia del vicio que acompañó a la adquisición. O´CALLAGHAN, por su parte, estima que ambos aspectos se complementan: la posesión de buena fe se basa en el error: ignorancia del vicio que la hace injusta (artículo 433) o creencia en la ausencia del vicio (artículo 1950). Por otro lado, tal y como expone la doctrina jurisprudencial, el artículo. 1950 CC define el requisito de la buena fe en su aspecto positivo, es decir, como «creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio»; en tanto que, en su faceta negativa, el artículo 433 CC lo define como ignorancia de que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide; siendo doctrina reiterada la que afirma que la buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento. (STS 11/11/2002). En este último sentido y como precisan y concretan las SSTS de 16/02/1981, 16/03/1981 y 17/07/1999, “la buena fe en el campo de los derechos reales no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos (arts. 1279 y cc CC), sino de conocimiento, según se evidencia con la dicción de los artículos 433 y 1.950 del Cc, que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con la creencia o la ignorancia acerca de la titularidad dominical que preconiza el transmitente.”.
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Por ultimo ALBADALEJO nos explica que la buena fe del poseedor usucapiente consiste en, como ha de poseer en concepto de dueño, creer dos cosas que no son o ignorar dos cosas que sí son: 1.° Creer que el acto transmitivo le transfiere el derecho a poseer la cosa como dueño, es decir, le transmite realmente la misma, por lo que le corresponde poseerla como propietario; creencia que se debe a ignorar cualquier vicio que obstaculice la transmisión en cuestión. 2.° Creer que aquel de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio. Pero con ambas creencias el usucapiente se cree dueño y posee de buena fe como tal, ya que piensa que la cosa es suya porque por acto válido la ha adquirido de quien podía transmitírsela. El autor entiende que la buena fe debe medirse en relación con el título, esto es, se trata de una creencia en la eficacia traslativa del título fundada en un error excusable. Por lo que se carece de dicha cualidad cuando no existe título alguno en el que poder fundar un error excusable. Y no cabe afirmar en un régimen de inscripción registral no constitutiva, como el patrio, que no existe buena fe o que la misma se pierde siempre que el poseedor conoce o puede conocer que el dominio se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad en favor de otro titular.
No obstante todo lo anteriormente expuesto respecto al requisito de la buena fe para usucapir, habrá que tener muy en cuenta que conforme a lo dispuesto en el artículo 434 del Cc. al que remite el artículo 1.951 del mismo Texto legal, “la buena fe se presume siempre y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba” y, además, que su concurrencia en cuanto a la valoración de los elementos de hecho que la afectan queda a la libre apreciación de los tribunales de justicia.
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No obstante todo lo anteriormente expuesto respecto al requisito de la buena fe para usucapir, habrá que tener muy en cuenta que conforme a lo dispuesto en el artículo 434 del Cc. al que remite el artículo 1.951 del mismo Texto legal, “la buena fe se presume siempre y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba” y, además, que su concurrencia en cuanto a la valoración de los elementos de hecho que la afectan queda a la libre apreciación de los tribunales de justicia.
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En lo que hace referencia al justo título, dicho requisito viene establecido en el artículo 1.952 del Cc. al disponerse que “entiéndese por justo título el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. El título se identifica, en este caso, con la existencia de un acto transmisivo apto o capaz, en abstracto, para haber producido la adquisición del dominio o derecho real de que se trate. La palabra título no se toma aquí en su acepción vulgar de “documento”, sino como hecho o acto que sirve de causa a la posesión y, consiguientemente, a la adquisición de la propiedad. Por lo tanto, la «justicia» del título es su aptitud para hacer adquirir en abstracto el derecho al usucapiente, es decir, el que produciría la transmisión y adquisición del dominio a no mediar el vicio o defecto que la prescripción está llamada a subsanar por el lapso de tiempo. Dicho título ha de corresponderse con la identificación de la cosa que se pretende usucapir. Así que, ha de, por un lado, tener potencia transmisora del derecho a usucapir, y, por otro, referirse a la cosa o finca de que se trate; luego no vale el título que verdaderamente no se ajuste al derecho cuya usucapión se pretende (ej: un contrato de arrendamiento respecto al dominio de la finca) como tampoco el que no identifica la cosa que se pretende haber usucapido por esta vía (ej: parte de finca a la que no se refiere el título de compraventa). Con independencia de lo anterior dispone la ley que el “el título para la prescripción ha de ser verdadero y válido” (art. 1.953 Cc). Que el título sea “verdadero” lo es en el sentido que el título ha de existir realmente, es decir, que tenga una existencia objetiva y no meramente intelectual (no verdadero en cuanto a su contenido, dado que ello, en su caso, tan solo afectará al requisito de la buena fe) careciendo de idoneidad para esta prescripción, por ejemplo, el título simulado (al menos cuando la simulación es absoluta, dado que si es relativa podrá valer respecto al negocio simulado). Que el título sea “válido”, como opina CASTAN, presenta alguna dificultad interpretativa pues si el título ha de ser perfectamente válido, ¿para qué hará falta la usucapión? No hay, pues, que entender la exigencia del título válido en el sentido de que el acto reúna todas las condiciones necesarias para producir la transmisión del dominio (SSTS 30/11/1910, 7/12/1925 y 30/03/1943); pero, al mismo tiempo, entendía CASTAN que si hemos de respetar el precepto del artículo 1.953 del Cc. no cabe admitir la idoneidad de un título nulo dentro de la prescripción ordinaria. Conciliando, en cuanto cabe, ambos supuestos, podemos admitir estas dos conclusiones que señalaba DE BUEN: 1ª.- la que nuestro Código, al exigir que el título sea válido, quiere significar que sea un título que bastaría para transmitir el derecho si el transmitente fuera propietario. «El único vicio del título -nos dice- que purga la usucapión es la adquisición del no propietario» y 2ª.- que en virtud de tal doctrina no bastará un título nulo, porque un título de esta índole no transmite un derecho, aunque el transmitente sea propietario; pero servirá un título anulable, mientras no sea anulado por quien puede ejercitar la acción de nulidad. Como explica la jurisprudencia el calificativo de válido no puede interpretarse en sus términos literales, ya que si el título es perfectamente válido y eficaz, es decir, sín que adolezca de ningún tipo de defecto y, a ello unimos la posesión, nos encontraríamos ante un propietario, por la teoría del título y el modo, que no precisa de la usucapión para adquirir esa cualidad, por lo que sobraría la institución de la prescripción adquisitiva que sería radicalmente inútil (SSTS 30/11/1910, 30/03/1943, 28/06/1976 y 7/02/1985). Se viene entendiendo por la doctrina jurisprudencial que los títulos radicalmente nulos o inexistentes están privados de la cualidad de títulos válidos a los efectos de la usucapión ordinaria (SSTS 13/05/1963, 11/12/1965, 25/06/1966, 24/05/1977, 14/03/1983, 26/01/1988, y 16/04/1990), por el contrario, se considera título válido, a los efectos de la usucapión ordinaria, el título meramente anulable mientras no sea anulado, lo que solo puede hacerse a instancia de la persona protegida (SSTS 14/04/1958 y 26/01/1988).
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Como disponen las más modernas SSTS 10/02/2006, 11/11/2002 y 28/12/2001 “es doctrina reiterada de esta Sala la de que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles (SSTS 25/06/1966, 5/03/1991, 22/07/1997 y 17/07/1999), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que produzca la usucapión que de otro modo vendría a ser una institución inútil (STS 25/02/1991)”. Por último, el artículo 1.954 del Cc. establece que “el justo título debe probarse; no se presume nunca” y, dicho precepto, supone una excepción en materia de prescripción a lo dispuesto de forma general para la posesión en el artículo 448 del Cc. conforme al cual “el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obliga a exhibirlo”. Expone CASTAN que esta excepción, especial para la usucapión, se funda seguramente en el carácter ofensivo, y no meramente defensivo, de la prescripción, que requiere en ésta las mayores garantías. No obstante no existen limitaciones a los modos de probar.
Respecto al plazo de prescripción ordinaria de bienes inmuebles dispone el artículo 1957 Cc. que “el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título»”. Por su parte, el artículo 1.958 del Cc. puntualiza que “para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o ultramar. Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un año entero y continuo no se tomará en cuenta para el cómputo».”
El artículo 1959 del Cc contempla la llamada usucapión extraordinaria o larga y el mismo dispone que "se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539".
Si bien en la usucapión ordinaria cabe netamente hablar de subsanación de un mecanismo negocial fallido bien por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente, bien por defecto en el título anulable, rescindible, revocable o resoluble; por el contrario, en la usucapión extraordinaria puede no haber existido buena fe, o ni tan siquiera título de adquisición, lo que da idea que ésta va más allá de corregir un posible defecto del mecanismo transmisivo a fin de proteger la confianza puesta por el usucapiente en una situación aparencial previa dado que, en este caso, se trata simplemente de consolidar una situación de hecho desarrollada por el usucapiente durante un período de tiempo considerablemente largo que, no obstante, la norma jurídica considera suficiente.
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Respecto al plazo de prescripción ordinaria de bienes inmuebles dispone el artículo 1957 Cc. que “el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título»”. Por su parte, el artículo 1.958 del Cc. puntualiza que “para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o ultramar. Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un año entero y continuo no se tomará en cuenta para el cómputo».”
El artículo 1959 del Cc contempla la llamada usucapión extraordinaria o larga y el mismo dispone que "se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539".
Si bien en la usucapión ordinaria cabe netamente hablar de subsanación de un mecanismo negocial fallido bien por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente, bien por defecto en el título anulable, rescindible, revocable o resoluble; por el contrario, en la usucapión extraordinaria puede no haber existido buena fe, o ni tan siquiera título de adquisición, lo que da idea que ésta va más allá de corregir un posible defecto del mecanismo transmisivo a fin de proteger la confianza puesta por el usucapiente en una situación aparencial previa dado que, en este caso, se trata simplemente de consolidar una situación de hecho desarrollada por el usucapiente durante un período de tiempo considerablemente largo que, no obstante, la norma jurídica considera suficiente.
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En cuanto a la posesión hábil para usucapir, el artículo 1941 del CC dispone que ha de serlo "en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida". Como nos enseña la STS 2/12/1998 habrá que distinguir entre el hecho de la posesión (extremo fáctico) y la calificación de la misma a los efectos de la usucapión ordinaria o extraordinaria (extremo netamente jurídico), dado que dicha calificación excede de lo puramente fáctico para asentarse sobre conceptos jurídicos. Una cosa es el hecho de poseer y otra, bien distinta, es la concurrencia de los requisitos del instituto jurídico de la usucapión que es una cuestión jurídica.
Respecto al requisito de poseer en “concepto de dueño”, la doctrina jurisprudencial reitera que solo la posesión que se disfruta en concepto de dueño puede servir para la usucapión del dominio, cuya exigencia es de aplicación tanto para la prescripción adquisitiva ordinaria como para la extraordinaria (SSTS 7/02/1997, 17/11/1997, 16/11/1999 y 29/12/2000).
Dicho requisito legal no puede entenderse como un concepto puramente subjetivo o de base intencional (SSTS 7/02/1997, 10/02/1997, 25/10/1995 y 18/10/1994), por lo que no basta la pura o simple motivación volitiva (SSTS 6/10/1975 y 25/10/1995) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que se hace preciso, además, la concurrencia de un elemento objetivo o causal (SSTS 20/11/1964 y 18/10/1994) consistente en este caso en la existencia de actos inequívocos con una clara manifestación externa en el tráfico (SSTS 3/10/1962, 3/07/1993, 18/10/1994 y 30/12/1994).
Tal exigencia (-poseer en concepto de dueño-) no solo deriva de lo dispuesto en el artículo 1.941 del CC que señala expresamente la clase de posesión apta para usucapir, sino también de lo establecido en el artículo 447 del CC según el cual “sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio”, más si se trata de usucapir otro derecho real (vid. usufructo, servidumbre), innecesario resulta puntualizar que hará falta poseer en concepto de usufructuario, titular de la servidumbre, etc.
Es por lo anterior que el artículo 1.942 del Cc. establece que “no aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño”, lo que en definitiva no deja de expresar un supuesto más en el cual no se posee en concepto de dueño, dado que la persona que realiza actos posesorios sobre la base de una licencia o la mera tolerancia del dueño de la cosa, que él mismo admite (subjetivamente hablando) o que, aún sin admitirse y sin reprimirse por el dueño, tan solo dan lugar a actos sedicentemente posesorios (-aislados y sin trascendencia exterior-) no pueden servir a los efectos del instituto jurídico de la usucapión. En el primer caso no existe intención de hacer la cosa propia dado que el poseedor es consciente y admite la tolerancia o condescendencia del dueño de la misma y, en el segundo, a pesar de poder existir el elemento volitivo no concurre el elemento objetivo o causal que debiera presentarse por actos inequívocos de dicha intención con clara manifestación al exterior.
Así pues, se requiere la posesión con "animus domini", es decir, la tenencia material unida a la intención de haber la cosa como propia, aspectos éstos que, además, han de corroborarse o venir refrendados mediante actos inequívocos (-que deben ser típicamente dominicales-) con clara manifestación externa en el tráfico, añadiéndose, de esta forma o manera, un «plus» dominical de actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios. Lo importante para que pueda apreciarse ese concepto posesorio es la manifestación en el tráfico de un comportamiento que sería característico del propietario, no bastando por ello el deseo interno en el poseedor de querer o creerse dueño (SSTS 3/06/1993, 30/12/1994, 25/05/1995, 7/02/1997 y 10/02/1997). No obstante, si bien el poseer en concepto de dueño es un extremo puramente jurídico, no lo es, sin embargo, los hechos en los que apoyar dicha conclusión jurídica que, obviamente, quedan a la libre apreciación de los tribunales de justicia.
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Respecto al requisito de poseer en “concepto de dueño”, la doctrina jurisprudencial reitera que solo la posesión que se disfruta en concepto de dueño puede servir para la usucapión del dominio, cuya exigencia es de aplicación tanto para la prescripción adquisitiva ordinaria como para la extraordinaria (SSTS 7/02/1997, 17/11/1997, 16/11/1999 y 29/12/2000).
Dicho requisito legal no puede entenderse como un concepto puramente subjetivo o de base intencional (SSTS 7/02/1997, 10/02/1997, 25/10/1995 y 18/10/1994), por lo que no basta la pura o simple motivación volitiva (SSTS 6/10/1975 y 25/10/1995) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que se hace preciso, además, la concurrencia de un elemento objetivo o causal (SSTS 20/11/1964 y 18/10/1994) consistente en este caso en la existencia de actos inequívocos con una clara manifestación externa en el tráfico (SSTS 3/10/1962, 3/07/1993, 18/10/1994 y 30/12/1994).
Tal exigencia (-poseer en concepto de dueño-) no solo deriva de lo dispuesto en el artículo 1.941 del CC que señala expresamente la clase de posesión apta para usucapir, sino también de lo establecido en el artículo 447 del CC según el cual “sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio”, más si se trata de usucapir otro derecho real (vid. usufructo, servidumbre), innecesario resulta puntualizar que hará falta poseer en concepto de usufructuario, titular de la servidumbre, etc.
Es por lo anterior que el artículo 1.942 del Cc. establece que “no aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño”, lo que en definitiva no deja de expresar un supuesto más en el cual no se posee en concepto de dueño, dado que la persona que realiza actos posesorios sobre la base de una licencia o la mera tolerancia del dueño de la cosa, que él mismo admite (subjetivamente hablando) o que, aún sin admitirse y sin reprimirse por el dueño, tan solo dan lugar a actos sedicentemente posesorios (-aislados y sin trascendencia exterior-) no pueden servir a los efectos del instituto jurídico de la usucapión. En el primer caso no existe intención de hacer la cosa propia dado que el poseedor es consciente y admite la tolerancia o condescendencia del dueño de la misma y, en el segundo, a pesar de poder existir el elemento volitivo no concurre el elemento objetivo o causal que debiera presentarse por actos inequívocos de dicha intención con clara manifestación al exterior.
Así pues, se requiere la posesión con "animus domini", es decir, la tenencia material unida a la intención de haber la cosa como propia, aspectos éstos que, además, han de corroborarse o venir refrendados mediante actos inequívocos (-que deben ser típicamente dominicales-) con clara manifestación externa en el tráfico, añadiéndose, de esta forma o manera, un «plus» dominical de actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios. Lo importante para que pueda apreciarse ese concepto posesorio es la manifestación en el tráfico de un comportamiento que sería característico del propietario, no bastando por ello el deseo interno en el poseedor de querer o creerse dueño (SSTS 3/06/1993, 30/12/1994, 25/05/1995, 7/02/1997 y 10/02/1997). No obstante, si bien el poseer en concepto de dueño es un extremo puramente jurídico, no lo es, sin embargo, los hechos en los que apoyar dicha conclusión jurídica que, obviamente, quedan a la libre apreciación de los tribunales de justicia.
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Como bien explica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Secc. 2ª, de 22/05/2005 “se requiere para que la posesión lo sea a titulo de dueño, que se realicen actos que exterioricen de forma inequívoca la condición de dueño por parte de quien detenta el terreno, y así la S.T.S. de 22 de septiembre de 1984, reconoce que se posee a titulo de dueño, y ello se materializa con actos hacia el exterior que de forma unívoca indican tal concepto de la posesión, cuando el poseedor "a lo largo de muchos más de treinta años satisface a su nombre la contribución territorial urbana", y también realice actos propios de dominio, como quien contribuye a la instalación de una red eléctrica, o recibe notificaciones de un deslinde, en cuanto el promotor lo considera como dueño y en tal concepto lo cita a dicha operación, o también se exterioriza la condición de dueño, cuando se realiza una característica propia del dominio, cual es el edificar sobre el terreno que se posee como tal, o se procede a cercar el mismo, ejercitándose así facultades y derechos propios de quien ostenta la propiedad”.
Del mismo modo, la ley establece que la posesión ha de ser “pública”, todo ello, en el sentido que no se disfrute ocultamente, como ocurriría si el que la disfruta lo hace a escondidas de los demás. Que la posesión sea pública no quiere decir que todo el mundo sepa de ella, sino que todos pueden enterarse de su existencia de una manera natural o normal, como ordinariamente nos enteramos de la posesión de quien no tiene interés alguno en ocultarla, sin que sea necesario hacer ostentación de la misma. Con el requisito de dicha publicidad lo que se persigue legalmente es que no se frustre la posibilidad de que la posesión del usucapiente llegue a ser verdaderamente conocida por quien podría reclamar la cosa, es decir, no se impida al dueño, que debe ostentar la llamada diligencia de un buen padre de familia, reaccionar frente al estado posesorio del usucapiente. Es por ello que el art. 444 del CC establece que “…los actos ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, (…) no afectan a la posesión”. Habrá que advertir, que la publicidad se refiere no sólo al hecho de la posesión, sino también al concepto en virtud del cual se posee. No se trata tanto que se vea al exterior la posesión, sino más bien, que se vea en el concepto concreto que se pretende usucapir.
Respecto a que la posesión ha de ser “pacífica”, dicho dato habrá que ponerlo en relación a que la posesión no se ejerza de forma violenta. Ser pacífica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente, pasa a existir posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas. Ello es así dado que nuestro Código Civil rechaza la adquisición violenta de la posesión y así el artículo 441 del Cc dispone que «En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras existe un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente”, estableciendo por su parte el art. 444 del Cc. que los actos ejecutados “ (….) con violencia, no afectan a la posesión”. No obstante lo anterior si, aún con violencia, se obtiene el poder de hecho sobre la cosa, el adquirente pasa inmediatamente a ser poseedor, aunque el despojado conserve una posesión como derecho (llamada posesión incorporal). En cuanto poseedor, el adquirente que, aun habiendo adquirido con violencia, es ya poseedor pacífico una vez que aquélla cesó, puede usucapir la cosa, si la posee en concepto de dueño. Su posesión cuenta, pues, desde entonces (es decir, desde que cesó la violencia) y no a partir de que transcurra el año que dispone el artículo 460.4.° CC a contar desde que se privó de la posesión al antiguo poseedor.
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Del mismo modo, la ley establece que la posesión ha de ser “pública”, todo ello, en el sentido que no se disfrute ocultamente, como ocurriría si el que la disfruta lo hace a escondidas de los demás. Que la posesión sea pública no quiere decir que todo el mundo sepa de ella, sino que todos pueden enterarse de su existencia de una manera natural o normal, como ordinariamente nos enteramos de la posesión de quien no tiene interés alguno en ocultarla, sin que sea necesario hacer ostentación de la misma. Con el requisito de dicha publicidad lo que se persigue legalmente es que no se frustre la posibilidad de que la posesión del usucapiente llegue a ser verdaderamente conocida por quien podría reclamar la cosa, es decir, no se impida al dueño, que debe ostentar la llamada diligencia de un buen padre de familia, reaccionar frente al estado posesorio del usucapiente. Es por ello que el art. 444 del CC establece que “…los actos ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, (…) no afectan a la posesión”. Habrá que advertir, que la publicidad se refiere no sólo al hecho de la posesión, sino también al concepto en virtud del cual se posee. No se trata tanto que se vea al exterior la posesión, sino más bien, que se vea en el concepto concreto que se pretende usucapir.
Respecto a que la posesión ha de ser “pacífica”, dicho dato habrá que ponerlo en relación a que la posesión no se ejerza de forma violenta. Ser pacífica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente, pasa a existir posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas. Ello es así dado que nuestro Código Civil rechaza la adquisición violenta de la posesión y así el artículo 441 del Cc dispone que «En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras existe un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente”, estableciendo por su parte el art. 444 del Cc. que los actos ejecutados “ (….) con violencia, no afectan a la posesión”. No obstante lo anterior si, aún con violencia, se obtiene el poder de hecho sobre la cosa, el adquirente pasa inmediatamente a ser poseedor, aunque el despojado conserve una posesión como derecho (llamada posesión incorporal). En cuanto poseedor, el adquirente que, aun habiendo adquirido con violencia, es ya poseedor pacífico una vez que aquélla cesó, puede usucapir la cosa, si la posee en concepto de dueño. Su posesión cuenta, pues, desde entonces (es decir, desde que cesó la violencia) y no a partir de que transcurra el año que dispone el artículo 460.4.° CC a contar desde que se privó de la posesión al antiguo poseedor.
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Respecto a esto último, opina ALBADALEJO que el plazo de un año establecido en el artículo 460 .4º del CC no es para que comience a ser poseedor el adquirente, ni para que la ley estime cesada por su transcurso la violencia, sino para que el despojado -que conserva la posesión (incorporal) como derecho- pueda recuperar, mediante interdicto, la posesión como hecho. Y si la recupera, se entiende en su beneficio, que no la perdió (art. 466); y se entiende también en perjuicio del poseedor despojante al que después se le priva de ella, que jamás la tuvo. Pero si no la recupera, el plazo necesario para que éste usucapa se calcula incluido el año que, aunque amenazado de restitución, poseyó. De todas formas, se entiende que la posesión ha de presumirse pacífica por ser lo normal, amén que presumiéndose toda posesión de buena fe mientras que no se demuestre lo contrario (art. 434 CC), más razón hay para presumirla pacífica porque no serlo es un defecto más grave que la simple mala fe.
Por último y en torno a la exigencia que la posesión sea “ininterrumpida” para que se produzca usucapión, ello indica que la misma debe ejercerse de forma y manera continuada; de este modo, si se interrumpe antes de consumarse, la usucapión se corta, se pierde el tiempo pasado, y para volver a comenzar a usucapir tendrían que concurrir de nuevo los requisitos precisos comenzando, en su caso, otra posesión productora de otra usucapión que podrá tener buen fin si es que llega a consumarse por el transcurso de un nuevo plazo entero. La regulación de este requisito viene establecida en los artículos 1.943 a 1.948 de nuestro Código Civil.
La interrupción o cesación de la posesión adecuada para usucapir se llama interrupción natural, lo que engloba la interrupción del propio hecho de la posesión como ocurriría inmediatamente si se deja de tener materialmente la cosa bien por abandono de la misma –art. 460.1º Cc-, bien por destrucción o pérdida total o, en su caso, quedar ésta fuera del comercio de los hombres –art. 460.3º Cc.-, bien porque se produzca una desposesión inconsentida (contra la voluntad del poseedor antiguo), situación fáctica ésta última que tiene de especial que únicamente se convalidaría la interrupción en la posesión a los efectos de la usucapión desde la fecha en que se produce la desposesión, si es que transcurrido un año no se recobra por el que tan solo ya puede conservar la posesión incorporal –arts. 1.944, 460.4º Cc-. Por el contrario, si se recobra habrá que reputar que nunca se perdió y por lo tanto que jamás se produjo interrupción alguna a los efectos de la usucapión –art. 466 CC-. Por su parte, en el supuesto que la posesión se ceda a otra persona bien a título oneroso o a título gratuito –art. 460.2º Cc-, obviamente dicha posesión la pierde el cedente, pero la misma, a los efectos del plazo para la usucapión, no se corta o interrumpe, sino que más bien se transmite al adquirente que puede aprovecharse de la misma uniendo a la suya el tiempo de la de su causante –art. 1960.1º Cc-. Del mismo modo, cabe la interrupción de la posesión a los efectos de la usucapión cuando la misma deja de reunir los requisitos legalmente establecidos para producir tal efecto adquisitivo, lo que ocurriría, por ejemplo, si el poseedor aún teniendo materialmente la cosa, su posesión deja de llevarse a efecto en concepto de dueño (por ejemplo, siguiendo lo dispuesto en el art. 1.948 Cc., si reconoce expresa o tácitamente que no es el dueño), o se pasa a ejercer de una forma no pública o pacifica; puesto que no siendo apta para usucapir la posesión a la que le falta alguno de dichos requisitos legales, ha de entenderse que se interrumpe para tal fin cuando alguno de ellos viene a faltar. También puede interrumpirse la prescripción si se deja de poseer con buena fe o justo título aunque, en estos casos, la interrupción solo afectará a la prescripción ordinaria, no a la extraordinaria, si la misma sigue ejerciéndose en concepto de dueño y resulta ser pública y pacífica.
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Por último y en torno a la exigencia que la posesión sea “ininterrumpida” para que se produzca usucapión, ello indica que la misma debe ejercerse de forma y manera continuada; de este modo, si se interrumpe antes de consumarse, la usucapión se corta, se pierde el tiempo pasado, y para volver a comenzar a usucapir tendrían que concurrir de nuevo los requisitos precisos comenzando, en su caso, otra posesión productora de otra usucapión que podrá tener buen fin si es que llega a consumarse por el transcurso de un nuevo plazo entero. La regulación de este requisito viene establecida en los artículos 1.943 a 1.948 de nuestro Código Civil.
La interrupción o cesación de la posesión adecuada para usucapir se llama interrupción natural, lo que engloba la interrupción del propio hecho de la posesión como ocurriría inmediatamente si se deja de tener materialmente la cosa bien por abandono de la misma –art. 460.1º Cc-, bien por destrucción o pérdida total o, en su caso, quedar ésta fuera del comercio de los hombres –art. 460.3º Cc.-, bien porque se produzca una desposesión inconsentida (contra la voluntad del poseedor antiguo), situación fáctica ésta última que tiene de especial que únicamente se convalidaría la interrupción en la posesión a los efectos de la usucapión desde la fecha en que se produce la desposesión, si es que transcurrido un año no se recobra por el que tan solo ya puede conservar la posesión incorporal –arts. 1.944, 460.4º Cc-. Por el contrario, si se recobra habrá que reputar que nunca se perdió y por lo tanto que jamás se produjo interrupción alguna a los efectos de la usucapión –art. 466 CC-. Por su parte, en el supuesto que la posesión se ceda a otra persona bien a título oneroso o a título gratuito –art. 460.2º Cc-, obviamente dicha posesión la pierde el cedente, pero la misma, a los efectos del plazo para la usucapión, no se corta o interrumpe, sino que más bien se transmite al adquirente que puede aprovecharse de la misma uniendo a la suya el tiempo de la de su causante –art. 1960.1º Cc-. Del mismo modo, cabe la interrupción de la posesión a los efectos de la usucapión cuando la misma deja de reunir los requisitos legalmente establecidos para producir tal efecto adquisitivo, lo que ocurriría, por ejemplo, si el poseedor aún teniendo materialmente la cosa, su posesión deja de llevarse a efecto en concepto de dueño (por ejemplo, siguiendo lo dispuesto en el art. 1.948 Cc., si reconoce expresa o tácitamente que no es el dueño), o se pasa a ejercer de una forma no pública o pacifica; puesto que no siendo apta para usucapir la posesión a la que le falta alguno de dichos requisitos legales, ha de entenderse que se interrumpe para tal fin cuando alguno de ellos viene a faltar. También puede interrumpirse la prescripción si se deja de poseer con buena fe o justo título aunque, en estos casos, la interrupción solo afectará a la prescripción ordinaria, no a la extraordinaria, si la misma sigue ejerciéndose en concepto de dueño y resulta ser pública y pacífica.
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Por su parte, se llama interrupción civil a la reclamación judicial contra el usucapiente que tiende a hacer cesar la posesión, reclamación que aunque no corte ya ésta, por lo menos deja sub judice el extremo que se discuta, hasta que en su momento se resuelva por la correspondiente sentencia, pero desde que se produce paraliza o corta provisionalmente la usucapión, para impedir que pudiese consumarse mientras la sentencia no recae. Ahora bien, cuando recaiga sus efectos se retrotraerán al momento de interposición de la reclamación, confirmando la interrupción o, por el contrario, borrando la misma, a tenor que la sentencia acoja o rechace aquélla, la provisional paralización de entonces de la usucapión. (arts. 1.945 y 1.946 Cc.) También interrumpe la posesión a los efectos de la usucapión el acto de conciliación, aunque supeditado, en este caso, a que el conciliante presente una vez celebrado éste la demanda en el plazo de dos meses (art. 1.947 Cc.) y, obviamente, también habrá que estar al resultado de ésta. Otros supuestos discutidos doctrinal y jurisprudencialmente cuyo análisis excedería de este concreto fundamento serían “la petición de justicia gratuita”, “las diligencias preliminares de juicio”, la “reclamación en vía gubernativa” o “el expediente de dominio”. No obstante todo lo anterior, opina ALBADALEJO que la interrupción en la posesión ha de probarla quien la alegue, dado que la continuidad de la posesión se presume en general (arts. 459 y 1.960, 2.a CC), y si se trata de inmuebles o derechos reales inscritos aparte de presumirse por el art. 38 LH que los posee el titular inscrito, también según el art. 35 LH se presume a efectos de usucapión que su posesión es ininterrumpida.
Por último, y respecto al plazo necesario para la usucapión extraordinaria, el mismo, lo fija la ley (art. 1.959 del Cc), en el de treinta años, si bien, en caso de ser insuficiente éste, el artículo 1.960.1º del Cc., permite “al poseedor actual completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante”.
También habrá que advertir, que el artículo 1.934 del Cc. dispone que “la prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y por el tiempo concedido para hacer inventario o para deliberar”, lo que quiere decir, que el fallecimiento del poseedor usucapiente o del titular del derecho usucapido no interrumpe la prescripción adquisitiva no consumada sino que, por el contrario, la misma sigue activa a favor o en contra de la herencia yacente tal y como la seguía detentando el causante. Corroborando lo anterior, el artículo 440 del Código Civil establece que “la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento.” Estos dos artículos (arts. 1934 y 440 CC) son aplicables, con sus diferentes matices, a los supuestos de usucapión no consumada al tiempo del fallecimiento del causante dado que, de estar ya ganada la prescripción, el problema no presenta mayores dificultades dado que el bien objeto de usucapión deberá entrar por haber sido ya adquirido dentro del patrimonio del causante. Ahora bien, puede ocurrir que la usucapión se consume durante el período de herencia yacente (art. 1.934 CC) o que la misma se consume a favor de los herederos o de alguno de ellos en particular una vez que acepten la herencia. Opina ALBALADEJO que «cuando el usucapiente muere, cesa obviamente de poseer, pero, entretanto que siguen los bienes hereditarios el destino que les corresponda, la usucapión se continúa produciendo a favor de la herencia (artículo 1.934 del C. c.), de forma que si se consuma antes de que ésta sea aceptada, ingresa en ella el derecho usucapido, que después, en cuanto que ya forma parte de la misma la recibe quien le corresponda».
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Por último, y respecto al plazo necesario para la usucapión extraordinaria, el mismo, lo fija la ley (art. 1.959 del Cc), en el de treinta años, si bien, en caso de ser insuficiente éste, el artículo 1.960.1º del Cc., permite “al poseedor actual completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante”.
También habrá que advertir, que el artículo 1.934 del Cc. dispone que “la prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y por el tiempo concedido para hacer inventario o para deliberar”, lo que quiere decir, que el fallecimiento del poseedor usucapiente o del titular del derecho usucapido no interrumpe la prescripción adquisitiva no consumada sino que, por el contrario, la misma sigue activa a favor o en contra de la herencia yacente tal y como la seguía detentando el causante. Corroborando lo anterior, el artículo 440 del Código Civil establece que “la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento.” Estos dos artículos (arts. 1934 y 440 CC) son aplicables, con sus diferentes matices, a los supuestos de usucapión no consumada al tiempo del fallecimiento del causante dado que, de estar ya ganada la prescripción, el problema no presenta mayores dificultades dado que el bien objeto de usucapión deberá entrar por haber sido ya adquirido dentro del patrimonio del causante. Ahora bien, puede ocurrir que la usucapión se consume durante el período de herencia yacente (art. 1.934 CC) o que la misma se consume a favor de los herederos o de alguno de ellos en particular una vez que acepten la herencia. Opina ALBALADEJO que «cuando el usucapiente muere, cesa obviamente de poseer, pero, entretanto que siguen los bienes hereditarios el destino que les corresponda, la usucapión se continúa produciendo a favor de la herencia (artículo 1.934 del C. c.), de forma que si se consuma antes de que ésta sea aceptada, ingresa en ella el derecho usucapido, que después, en cuanto que ya forma parte de la misma la recibe quien le corresponda».
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Opina ALBADALEJO que el artículo 1.934 Cc viene a admitir que la adquisición de la posesión se produzca antes de que todavía exista heredero, es decir, antes de la aceptación por el llamado a suceder, todo ello, con la particularidad que hasta que no se produzca dicha aceptación la ley admite una posesión civilísima apta para usucapir sin necesidad de una tenencia material o efectiva por el usucapiente. Si fuera material se entendería ésta como un acto de aceptación de la herencia por parte de dicho tenedor. Por su parte, los arts. 440 y 442 del Cc establecen que la adquisición se produce después de la aceptación por parte del llamado a suceder y, en este caso, se trata de una nueva posesión que debe reunir los requisitos aptos para usucapir, si bien, respecto del plazo, podrá ser completado mediante el sistema de accesión de posesiones, es decir, uniendo a este nuevo el del causante tal y como prescribe el art. 1.960. 1º Cc.
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Con independencia de lo anterior, también creo que puede ser de tu interés (esto último respecto a la acción judicial) que:
Dispone el artículo 348 del Código Civil que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor o poseedor de la cosa para reivindicarla.”La acción judicial que el artículo 348 del CC otorga al propietario como fundamental defensa de su derecho tiene un amplio contenido –en relación ahora con el artículo 5.1 de la L.E.Civ.-, comprendiendo no solo tanto la que se dirige contra el tenedor o poseedor de hecho de la cosa para reintegrarla a su dueño (-acción reivindicatoria-), sino también la que simplemente pretende la afirmación del derecho dominical ante quién, de cualquier forma, la desconoce (-acción meramente declarativa-) y, asimismo, todas aquellas acciones que sin tener en la Ley una reglamentación específica van dirigidas ya a la inicial afirmación del derecho de propiedad, bien a fijar materialmente el objeto sobre el que éste recae o hacer efectivos los derechos de gozar y disponer que constituyen la esencia del dominio (STS 27/06/1991, 12/06/1976, 3/06/1964).
Como expresa la jurisprudencia, la acción declarativa del dominio encuentra su amparo en el párrafo segundo del artículo 348 del Código Civil, precepto que tutela el derecho de propiedad a través de dos acciones distintas, aunque entrelazadas y frecuentemente confundidas, la propiamente reivindicatoria que procede frente a una privación o detentación posesoria de la cosa por otra persona distinta de su titular, encaminada fundamentalmente a recuperar la posesión a favor de aquél, es decir, configurándose como una acción de condena a entregarle una cosa determinada que sólo se puede exigir a quien la tiene en su poder y que en función de su buena o mala fe posesoria deberá completar su obligación principal de devolver la cosa con las consecuencias que derivan de los arts. 362 a 364 y 451 y ss del CC., y la acción meramente declarativa, que tiene únicamente por finalidad obtener la declaración de que el demandante es propietario acallando a la parte contraria que se lo discute o pretende arrogarse ese derecho, sin aspiraciones de ejecución dentro del mismo proceso, aunque pueda tenerlas en otro posterior (SSTS 2/04/1979, 14/03/1989, 14/10/1991, 10/7/92, 19/2/98 y 10/07/2003).
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Dispone el artículo 348 del Código Civil que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor o poseedor de la cosa para reivindicarla.”La acción judicial que el artículo 348 del CC otorga al propietario como fundamental defensa de su derecho tiene un amplio contenido –en relación ahora con el artículo 5.1 de la L.E.Civ.-, comprendiendo no solo tanto la que se dirige contra el tenedor o poseedor de hecho de la cosa para reintegrarla a su dueño (-acción reivindicatoria-), sino también la que simplemente pretende la afirmación del derecho dominical ante quién, de cualquier forma, la desconoce (-acción meramente declarativa-) y, asimismo, todas aquellas acciones que sin tener en la Ley una reglamentación específica van dirigidas ya a la inicial afirmación del derecho de propiedad, bien a fijar materialmente el objeto sobre el que éste recae o hacer efectivos los derechos de gozar y disponer que constituyen la esencia del dominio (STS 27/06/1991, 12/06/1976, 3/06/1964).
Como expresa la jurisprudencia, la acción declarativa del dominio encuentra su amparo en el párrafo segundo del artículo 348 del Código Civil, precepto que tutela el derecho de propiedad a través de dos acciones distintas, aunque entrelazadas y frecuentemente confundidas, la propiamente reivindicatoria que procede frente a una privación o detentación posesoria de la cosa por otra persona distinta de su titular, encaminada fundamentalmente a recuperar la posesión a favor de aquél, es decir, configurándose como una acción de condena a entregarle una cosa determinada que sólo se puede exigir a quien la tiene en su poder y que en función de su buena o mala fe posesoria deberá completar su obligación principal de devolver la cosa con las consecuencias que derivan de los arts. 362 a 364 y 451 y ss del CC., y la acción meramente declarativa, que tiene únicamente por finalidad obtener la declaración de que el demandante es propietario acallando a la parte contraria que se lo discute o pretende arrogarse ese derecho, sin aspiraciones de ejecución dentro del mismo proceso, aunque pueda tenerlas en otro posterior (SSTS 2/04/1979, 14/03/1989, 14/10/1991, 10/7/92, 19/2/98 y 10/07/2003).
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Ciertamente, según constante y pacífica jurisprudencia (SSTS 4/03/1989, 17/10/1991, 18/10/1991, 1/12/1993, 8/11/1994, 4/04/1997, 9/05/1997, 19/02/1998, 5/02/1999, 26/02/1999 y 5/06/2000) la acción declarativa de dominio o de constatación de la propiedad requiere para su prosperabilidad la concurrencia de dos requisitos fundamentales o esenciales: A) el título que acredite la adquisición de la cosa por el actor -que equivale a la justificación de la adquisición justa, legítima y eficaz, y no necesariamente a documento preconstituido-, y B) la identificación del objeto sobre el que recae la acción. Respecto al primero de los requisitos -justificación del título dominical- es doctrina jurisprudencial reiterada que el requisito del título adquisitivo no se identifica necesariamente con la constancia documental del hecho generador sino que equivale a prueba de la propiedad de la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste, pudiendo acreditarse su existencia por los distintos medios de prueba que la ley admite, porque el término técnico-jurídico "título de dominio" no equivale a documento preconstituido, sino a justificante dominical (SSTS 24/6/66, 7/10/68, 5/10/72, 4/11/81, 6/7/82, 17/03/1992, 29/10/92, 20/02/1995, 16/10/98, 30/07/1999) teniendo cabida dentro del mismo la prueba de la posesión continuada durante los plazos legales y rodeada de las circunstancias que la hagan apta para consumar la usucapión o prescripción adquisitiva a favor del actor (SSTS 5/12/77, 24/06/66 y 3/02/66). Por lo que hace referencia al segundo de los requisitos, es decir, la identificación del objeto sobre el que recae la acción declarativa, el mismo, debe estar perfectamente delimitado y no abrigar duda alguna su identidad. En el este supuesto el título de dominio se asienta en el instituto de la prescripción adquisitiva y, la identificación del objeto se circunscribe a la mitad indivisa de la finca registral detallada en el expositivo de hecho primero de este escrito.
Por otro lado, el art. 39 LH establece que “por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre Registro y la realidad jurídica extrarregistral”, declaración de principio ésta que es desarrollada en sus artículos posteriores y, en concreto, en cuanto a la acción de rectificación registral el art. 40. apart. a) y últimos párrafos de la LH establecen que “cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: 1.º, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; 2.º, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y 3.º, por resolución judicial, ordenando la rectificación. (…) En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda frente a todos aquellos quienes el asiento que se trata de modificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si solo se deniega en parte, decidirá el juez a su prudente arbitrio. La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real del que se derive. En ningún caso la rectificación la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.” El primer desacuerdo que, en orden a los derechos inscribibles, puede presentarse entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral es el que deriva de «no haber tenido acceso al registro alguna relación jurídica inmobiliaria». Entonces, el registro publica una titularidad que ha dejado de ser exacta, porque fuera de él, y conforme a las reglas ordinarias del Derecho civil, ha tenido lugar la transmisión del derecho o se ha constituido un derecho real limitado que no publican los libros. En estos casos el registro era inicialmente exacto, pero ha dejado de serlo: la inexactitud es, pues, sobrevenida.
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Por otro lado, el art. 39 LH establece que “por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre Registro y la realidad jurídica extrarregistral”, declaración de principio ésta que es desarrollada en sus artículos posteriores y, en concreto, en cuanto a la acción de rectificación registral el art. 40. apart. a) y últimos párrafos de la LH establecen que “cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: 1.º, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; 2.º, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y 3.º, por resolución judicial, ordenando la rectificación. (…) En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda frente a todos aquellos quienes el asiento que se trata de modificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si solo se deniega en parte, decidirá el juez a su prudente arbitrio. La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real del que se derive. En ningún caso la rectificación la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.” El primer desacuerdo que, en orden a los derechos inscribibles, puede presentarse entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral es el que deriva de «no haber tenido acceso al registro alguna relación jurídica inmobiliaria». Entonces, el registro publica una titularidad que ha dejado de ser exacta, porque fuera de él, y conforme a las reglas ordinarias del Derecho civil, ha tenido lugar la transmisión del derecho o se ha constituido un derecho real limitado que no publican los libros. En estos casos el registro era inicialmente exacto, pero ha dejado de serlo: la inexactitud es, pues, sobrevenida.
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