El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Sanear fachada
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Sanear fachada
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
44
Comentarios
Viendo 1 - 20 de 44 comentarios
Sanear fachada
Somos tres vecinos. Existe comunidad pero no pagamos una cuato al mes ni tenemos reuniones. El vecino del medio quiere sanear la fachada, yo no me opongo pero quiero ver los presupuestos y el de arriba no quiere. Los del medio dicen que les da igual que queramos o no, que lo van a hacer y despues nos demandarán para que les paguemos. Mi pregunta es la siguiente:
1. ¿Para ellos demandarnos primero necesitan una negación nuestra por escrito? 2. ¿Pueden sanear la fachada sin enseñarnos presupuesto ni dar nuestra conformidad y después exigirnos el pago?
Es que dicen que van a hacer la obra y despues nos mandaran un burofax.
¿Cuales son los pasos correctos para que nos exijan el pago?
1. ¿Para ellos demandarnos primero necesitan una negación nuestra por escrito? 2. ¿Pueden sanear la fachada sin enseñarnos presupuesto ni dar nuestra conformidad y después exigirnos el pago?
Es que dicen que van a hacer la obra y despues nos mandaran un burofax.
¿Cuales son los pasos correctos para que nos exijan el pago?
Hola.
Si el vecino es el Presidente, con la nueva Ley puede ordenar el arreglo y pasar la derrama correspondiente a cada uno sin más trámites.
En caso de no existir Presidente, habrá que dejar constancia de la negativa a efectuar el arreglo.
Recuerde que, aunque escasa, puede ser suficiente prueba la declaración de testigos que confirmen la negociación a la que usted hace referencia.
Lo de "pedir presupuestos" es un poco "liante"; la Ley dice que el acuerdo de la Comunidad "se limitará a acordar la derrama y el plazo de pago". Parece dar a entender que no permite dilaciones "pidiendo presupuestos", con lo que debería usted "adelantarse" y tenerlos ya por su cuenta.
Véalo así: No se puede estar esperando a que un vecino exija una reparación obligatoria y luego "dilatar" el proceso con peticiones de presupuesto.
En una de mis comunidades nos ha pasado. Ya llevamos un año "mareando la perdiz" con una obra obligatoria (I.T.E.) por culpa de pedir presupuestos en varias reuniones.
Un saludo.
Si el vecino es el Presidente, con la nueva Ley puede ordenar el arreglo y pasar la derrama correspondiente a cada uno sin más trámites.
En caso de no existir Presidente, habrá que dejar constancia de la negativa a efectuar el arreglo.
Recuerde que, aunque escasa, puede ser suficiente prueba la declaración de testigos que confirmen la negociación a la que usted hace referencia.
Lo de "pedir presupuestos" es un poco "liante"; la Ley dice que el acuerdo de la Comunidad "se limitará a acordar la derrama y el plazo de pago". Parece dar a entender que no permite dilaciones "pidiendo presupuestos", con lo que debería usted "adelantarse" y tenerlos ya por su cuenta.
Véalo así: No se puede estar esperando a que un vecino exija una reparación obligatoria y luego "dilatar" el proceso con peticiones de presupuesto.
En una de mis comunidades nos ha pasado. Ya llevamos un año "mareando la perdiz" con una obra obligatoria (I.T.E.) por culpa de pedir presupuestos en varias reuniones.
Un saludo.
Hola.
Imagínese un edificio en el cual se desprende un trozo de fachada (o es inminente, o aparece una grieta); ¿hay que esperar a convocar junta, pedir presupuestos, recaudar el dinero y luego ya, reparar?
Para las otras obras (no urgentes ni peligrosas), el legislador las ha igualado al entender que; si algo necesario (como es el simple mantenimiento) no se realiza en su momento, no hay justificación alguna para retrasarlo. Si querían presupuestos, haberlos pedido antes de que la situación fuese "inexcusablemente retrasable". ¿Hay que esperar a que la pintura se caiga a trozos para decidirse a pintar?. NO.
De esta manera se intenta evitar, dentro de lo posible, que un vecino que quiera el edificio BIEN CONSERVADO, tenga que discutir con el resto la realización de obras NECESARIAS.
Un saludo.
Imagínese un edificio en el cual se desprende un trozo de fachada (o es inminente, o aparece una grieta); ¿hay que esperar a convocar junta, pedir presupuestos, recaudar el dinero y luego ya, reparar?
Para las otras obras (no urgentes ni peligrosas), el legislador las ha igualado al entender que; si algo necesario (como es el simple mantenimiento) no se realiza en su momento, no hay justificación alguna para retrasarlo. Si querían presupuestos, haberlos pedido antes de que la situación fuese "inexcusablemente retrasable". ¿Hay que esperar a que la pintura se caiga a trozos para decidirse a pintar?. NO.
De esta manera se intenta evitar, dentro de lo posible, que un vecino que quiera el edificio BIEN CONSERVADO, tenga que discutir con el resto la realización de obras NECESARIAS.
Un saludo.
Estoy con miguelsercos en el fondo al 100%, lo único qúe habría que ver las circunstancias por las que ese vecino unilateralmente sin ser presidente parece ser va a arreglar la fachada, si está que se caé, hay riesgo, el informe ITE lo determinó, etc., (vamos algo urgente) pues entiendo que obra en interés de todos, si los demás vieron o conocieron la situación sin hacer nada pues no pueden ahora venir con pegas, si algo hay que arreglarlo sin demora pues no queda otra, que las consecuencias siempre son peores.
Lo que sí no entiendo, es porque el vecino no quiere enseñar los presupuestos, otra cosa es que diga que ahora no se admiten otros que es urgente la obra y que tuvieron tiempo, pero enseñarlos??. Es más, es una responsabilidad grande, que sería de toda la comunidad, el hacer todo bien, pedir a la empresa que contrateis toda la documentación de SS de los trabajadores que vaya a emplear, plan de prevención de riesgos, etc., por lo que entiendo que todos deberían implicarse.
Quizás una solución sea a la que llegamos nosotros, cansados también es cierto de que el administrador anterior hiciera y deshiciera sin tener en cuenta lo que dijeran los vecinos ni el presidente, pues después de cesarlo y que entrara el nuevo especificamos claramente las reglas, salvo en caso de actuación necesaria por riesgo grave e inminente (ej. se está inundando el garaje o desprendiendo las losetas de la fachada con riesgos para las personas), pues sobre los puntos del día a debatir (se entiende obras o servicios) cualquier vecino tiene derecho a aportar presupuestos que serán debatidos y votados en la junta...ah...para evitar reuniones hasta las mil porque el vecino pide un presupuesto pero no sabe explicarlo, se pone como límite la fecha antes de la reunión con que deben entregarse al presidente para su estudio (en su caso, conjuntamente con el administrador), nada no entregado se debatirá ni votará. Los entregados, luego en reunión se exponen por el vecino que los solicitó y explica lo que crea conveniente de porque es mejor o peor uno u otro, coste, calidad, etc., y luego se votan.
Saludos.
P.D. Por cierto, no pagan ninguna cuota dice, y no tiene ascensor? luz en el portal? agua y basura? seguro comunitario? limpieza portal?. Quien paga todo esto?.
Lo que sí no entiendo, es porque el vecino no quiere enseñar los presupuestos, otra cosa es que diga que ahora no se admiten otros que es urgente la obra y que tuvieron tiempo, pero enseñarlos??. Es más, es una responsabilidad grande, que sería de toda la comunidad, el hacer todo bien, pedir a la empresa que contrateis toda la documentación de SS de los trabajadores que vaya a emplear, plan de prevención de riesgos, etc., por lo que entiendo que todos deberían implicarse.
Quizás una solución sea a la que llegamos nosotros, cansados también es cierto de que el administrador anterior hiciera y deshiciera sin tener en cuenta lo que dijeran los vecinos ni el presidente, pues después de cesarlo y que entrara el nuevo especificamos claramente las reglas, salvo en caso de actuación necesaria por riesgo grave e inminente (ej. se está inundando el garaje o desprendiendo las losetas de la fachada con riesgos para las personas), pues sobre los puntos del día a debatir (se entiende obras o servicios) cualquier vecino tiene derecho a aportar presupuestos que serán debatidos y votados en la junta...ah...para evitar reuniones hasta las mil porque el vecino pide un presupuesto pero no sabe explicarlo, se pone como límite la fecha antes de la reunión con que deben entregarse al presidente para su estudio (en su caso, conjuntamente con el administrador), nada no entregado se debatirá ni votará. Los entregados, luego en reunión se exponen por el vecino que los solicitó y explica lo que crea conveniente de porque es mejor o peor uno u otro, coste, calidad, etc., y luego se votan.
Saludos.
P.D. Por cierto, no pagan ninguna cuota dice, y no tiene ascensor? luz en el portal? agua y basura? seguro comunitario? limpieza portal?. Quien paga todo esto?.
Gracias por vuestras respuestas.
No pagamos nada. Es que mi edificio y vecinos son muy especiales. Desde que compramos las tres viviendas al antiguo dueño, cada uno a su tiempo, se han hecho las cosas muy mal. Para empezar las escrituras de los tres están un poco raras. Te explico. A mi me vendieron un bajo con un patio (antiguo patio de luces, el cual ya no rodea el edificio pq construyeron cuartos en cada vivienda), que tiene entrada propia. Mi patio esta separada de su entrada al portal de las viviendas 1ª y 2ª por otro pequeño patio con un valla. En mi escritura entiendo que el patio es mio (ellos dicen que no) y para que me lo aclareis os pongo textualmente lo que dicen las escrituras mias:
"Vivienda de planta baja. Tiene una superficie construida de.... Se compone de salon- comedor....
Linda: frente o sur, avenida de Malaga, derecha o este, con finca de Francisco..., izquierda u oeste, con verja portal y caja de escaleras del edificio y con la de los hermanos Ramos..., y fondo o Norte, con finca de Luis Morenatti.
Le pertenece la propiedad del patio verja de entrada de la finca por su lindero del este, que la separa de finca de don Francisco ... y del Norte, que la separa de finca de Luis...
Pero es que además las escrituras dejan bien claro que la azotea no es mia:
2ª) Los patios y azoteas que tienen caracter privativo se regirán por las normas de tales titularidades ( ¿a que titularidades se refieren?).
La zona de verja que separa el portal de entrada de la Calle Malaga, en proyeccion perpendicular al edificio, desde los limites del portal, es elemento común del edifici
¿Este apartado se refiere a la entradita que hay en su portal?
¿me corresponderia pagara a mi los arreglos de un portal al que no accedo nunca?
6ª) Las azoteas del edificio son para el uso común de las viviendas de la planta primera y segunda y el individual de cada uno de ellos dos, en cuanto no perjudique realmente al otro, si bien el dueño de la planta BAJA podrá instalar en ella una antena de televisión y conducir los cables hasta su vivienda. Cada propietario podrá, por tanto servirse de la azotea común para tender la ropa, tomar el sol, o realizar cualquier actividad no molesta.
¿Quiere decir esto que no debo participar en los arreglos de la azotea?
No pagamos nada. Es que mi edificio y vecinos son muy especiales. Desde que compramos las tres viviendas al antiguo dueño, cada uno a su tiempo, se han hecho las cosas muy mal. Para empezar las escrituras de los tres están un poco raras. Te explico. A mi me vendieron un bajo con un patio (antiguo patio de luces, el cual ya no rodea el edificio pq construyeron cuartos en cada vivienda), que tiene entrada propia. Mi patio esta separada de su entrada al portal de las viviendas 1ª y 2ª por otro pequeño patio con un valla. En mi escritura entiendo que el patio es mio (ellos dicen que no) y para que me lo aclareis os pongo textualmente lo que dicen las escrituras mias:
"Vivienda de planta baja. Tiene una superficie construida de.... Se compone de salon- comedor....
Linda: frente o sur, avenida de Malaga, derecha o este, con finca de Francisco..., izquierda u oeste, con verja portal y caja de escaleras del edificio y con la de los hermanos Ramos..., y fondo o Norte, con finca de Luis Morenatti.
Le pertenece la propiedad del patio verja de entrada de la finca por su lindero del este, que la separa de finca de don Francisco ... y del Norte, que la separa de finca de Luis...
Pero es que además las escrituras dejan bien claro que la azotea no es mia:
2ª) Los patios y azoteas que tienen caracter privativo se regirán por las normas de tales titularidades ( ¿a que titularidades se refieren?).
La zona de verja que separa el portal de entrada de la Calle Malaga, en proyeccion perpendicular al edificio, desde los limites del portal, es elemento común del edifici
¿Este apartado se refiere a la entradita que hay en su portal?
¿me corresponderia pagara a mi los arreglos de un portal al que no accedo nunca?
6ª) Las azoteas del edificio son para el uso común de las viviendas de la planta primera y segunda y el individual de cada uno de ellos dos, en cuanto no perjudique realmente al otro, si bien el dueño de la planta BAJA podrá instalar en ella una antena de televisión y conducir los cables hasta su vivienda. Cada propietario podrá, por tanto servirse de la azotea común para tender la ropa, tomar el sol, o realizar cualquier actividad no molesta.
¿Quiere decir esto que no debo participar en los arreglos de la azotea?
Hola.
TODO lo que sea elemento común, aunque el uso sea privativo (lo usa y disfruta un vecino, pero es propiedad de la Comunidad), "toca" pagar entre todos aunque usted no entre por allí.
Cuando dice que se "regirán por las normas" se refiere a que la Comunidad no podrá imponerlas (p.e.; no tener animales, no colgar ropa, no poner armarios, etc...). Cada propietario hará lo que le De las azoteas, interpreto que hay tres; una para cada vivienda (primero y segundo) y una tercera común. Son ELEMENTO COMÚN (a pagar entre todos), pero dos de ellas (la que corresponde al primero y la que corresponde al segundo) son de uso PRIVATIVO (NO DE PROPIEDAD), pero siguen siendo ELEMENTO COMÚN..
Un saludo.
TODO lo que sea elemento común, aunque el uso sea privativo (lo usa y disfruta un vecino, pero es propiedad de la Comunidad), "toca" pagar entre todos aunque usted no entre por allí.
Cuando dice que se "regirán por las normas" se refiere a que la Comunidad no podrá imponerlas (p.e.; no tener animales, no colgar ropa, no poner armarios, etc...). Cada propietario hará lo que le De las azoteas, interpreto que hay tres; una para cada vivienda (primero y segundo) y una tercera común. Son ELEMENTO COMÚN (a pagar entre todos), pero dos de ellas (la que corresponde al primero y la que corresponde al segundo) son de uso PRIVATIVO (NO DE PROPIEDAD), pero siguen siendo ELEMENTO COMÚN..
Un saludo.
Hola.
"Le pertenece la propiedad del patio verja de entrada de la finca por su lindero del este..."
Ese patio es PROPIEDAD PARTICULAR, no es elemento común.
Lo habitual es que todo aquello que esté unido a otra propiedad (una terraza suele tener debajo una vivienda o local) sea ELEMENTO COMÚN.
En el caso de un patio o finca, puede ser, como en su caso, propiedad exclusiva con la vivienda.
Dice la escritura:
"La zona de verja que separa el portal de entrada de la Calle Malaga, en proyeccion perpendicular al edificio, desde los limites del portal, es elemento común del edificio"
Es decir, ese cierre es UN ELEMENTO COMÚN y deberá ser reparado entre todos los propietarios.
Por lo que deduzco, y sin ver el edificio ni la División Horizontal (o las otras escrituras) es especulativo, que LOS PATIOS SON PROPIEDAD PRIVADA. Pero parte de los cierres -si es que hay más de uno- (los que dan a la calle) son ELEMENTOS COMUNES.
Las Terrazas, SON ELEMENTOS COMUNES, dos de disfrute-uso privativo, una para cada piso y una de disfrute común para todos.
Un saludo.
"Le pertenece la propiedad del patio verja de entrada de la finca por su lindero del este..."
Ese patio es PROPIEDAD PARTICULAR, no es elemento común.
Lo habitual es que todo aquello que esté unido a otra propiedad (una terraza suele tener debajo una vivienda o local) sea ELEMENTO COMÚN.
En el caso de un patio o finca, puede ser, como en su caso, propiedad exclusiva con la vivienda.
Dice la escritura:
"La zona de verja que separa el portal de entrada de la Calle Malaga, en proyeccion perpendicular al edificio, desde los limites del portal, es elemento común del edificio"
Es decir, ese cierre es UN ELEMENTO COMÚN y deberá ser reparado entre todos los propietarios.
Por lo que deduzco, y sin ver el edificio ni la División Horizontal (o las otras escrituras) es especulativo, que LOS PATIOS SON PROPIEDAD PRIVADA. Pero parte de los cierres -si es que hay más de uno- (los que dan a la calle) son ELEMENTOS COMUNES.
Las Terrazas, SON ELEMENTOS COMUNES, dos de disfrute-uso privativo, una para cada piso y una de disfrute común para todos.
Un saludo.
Miguel muchas gracias. No sabes lo que me estas aclarando algunas cosas y mira que me esta costando. Es dificl, como tu dices sin verlo, me encantaria adjuntar las fotos pero no encuentro nada por aqui que deje poner fotos. Si eres tan amable me das tu correo y te las enseño.
En cualquier caso te intentare aclarr lo mas posible por aqui.
El edificio esta compuesto de tres plantas, la baja que es mia, la primera y la segunda. A la baja se accede por una puerta de "mi patio" el cual forma una L porque al final hay un lavadero mio que cierra el patio por atras. y a la izquierda de la entrada hay otro trozo de patio mio que linda con la entradita al portal de ellos dos separados por una valla.
Asi que mis preguntas son:
1. Si ellos quieren arreglar esa pequeña entrada ¿yo tengo q entrar en los costes?
2. Si yo quiero arreglar mi patio ¿ellos tienen q pagar?
3. Si ellos quieren arreglar el portal ¿Yo tengo que pagar?
4. Si ellos quieren arreglar las azoteas ¿yo debo pagar?
PD. : Los dos vecinos de arriba tiene dos trasteros cada uno en la azotea y yo ninguno.
En cualquier caso te intentare aclarr lo mas posible por aqui.
El edificio esta compuesto de tres plantas, la baja que es mia, la primera y la segunda. A la baja se accede por una puerta de "mi patio" el cual forma una L porque al final hay un lavadero mio que cierra el patio por atras. y a la izquierda de la entrada hay otro trozo de patio mio que linda con la entradita al portal de ellos dos separados por una valla.
Asi que mis preguntas son:
1. Si ellos quieren arreglar esa pequeña entrada ¿yo tengo q entrar en los costes?
2. Si yo quiero arreglar mi patio ¿ellos tienen q pagar?
3. Si ellos quieren arreglar el portal ¿Yo tengo que pagar?
4. Si ellos quieren arreglar las azoteas ¿yo debo pagar?
PD. : Los dos vecinos de arriba tiene dos trasteros cada uno en la azotea y yo ninguno.
Hola.
1- Esa entrada común para los dos pisos (1º y 2º) es un ELEMENTO COMÚN. Si en la División Horizontal no se le ha excluido a usted de los gastos, le toca pagar.
2- Su patio lo paga usted, pues aparece como PROPIEDAD SUYA, pero no así las obras que necesite la pared con verja que separa el patio y la "entradita" de la calle Málaga a la que hace referencia la escritura, que es ELEMENTO COMÚN y pagan TODOS.
3- El portal también es un ELEMENTO COMÚN, y probablemente en la División Horizontal tampoco se le excluya a usted de pagar.
4- Las azoteas, como ya le he indicado, son ELEMENTO COMÚN y pagan TODOS, aunque usted NO PUEDE DISFRUTARLAS (sí colocar antena si lo necesitase).
Para salir de dudas y comprobar si tiene alguna cláusula que le exonere de determinados gastos, deberá consultar la DIVISIÓN HORIZONTAL.
Y por si me lo va a preguntar; el documento lo localiza a través del Registro de la Propiedad. Allí le indicará si tiene que ir al Notario o a la Delegación Notarial.
Suele costar entre 35 y 60 euros.
Un saludo.
1- Esa entrada común para los dos pisos (1º y 2º) es un ELEMENTO COMÚN. Si en la División Horizontal no se le ha excluido a usted de los gastos, le toca pagar.
2- Su patio lo paga usted, pues aparece como PROPIEDAD SUYA, pero no así las obras que necesite la pared con verja que separa el patio y la "entradita" de la calle Málaga a la que hace referencia la escritura, que es ELEMENTO COMÚN y pagan TODOS.
3- El portal también es un ELEMENTO COMÚN, y probablemente en la División Horizontal tampoco se le excluya a usted de pagar.
4- Las azoteas, como ya le he indicado, son ELEMENTO COMÚN y pagan TODOS, aunque usted NO PUEDE DISFRUTARLAS (sí colocar antena si lo necesitase).
Para salir de dudas y comprobar si tiene alguna cláusula que le exonere de determinados gastos, deberá consultar la DIVISIÓN HORIZONTAL.
Y por si me lo va a preguntar; el documento lo localiza a través del Registro de la Propiedad. Allí le indicará si tiene que ir al Notario o a la Delegación Notarial.
Suele costar entre 35 y 60 euros.
Un saludo.
¿Todo esto que usted me indica viene en ese documento llamado DIVISION HORIZONTAL?
¿asi he de llamar al docuemnto al pedirlo? Yo ya pedi en el registo copias simples de las escrituras de los vecinos ¿Eso no es lo mismo?
En nuestras escrituras pone que la cuota de participacion es del 33 %, pero no pone para que zonas del edificio. ¿Podriamos acordad en comunidad que vecinos deben pagar cada una de las partes, es decir, poner que ellos dos pagen el portal pues lo usan diariamente y yo nunca? En caso de poder hacerlo , ¿Cual seria el procedimiento?
Al pedir LA DIVISION HORIZONTAL en el registro ¿pondra claramente que debo pagar y que no?
Gracias de nuevo y disculpa la molestias
¿asi he de llamar al docuemnto al pedirlo? Yo ya pedi en el registo copias simples de las escrituras de los vecinos ¿Eso no es lo mismo?
En nuestras escrituras pone que la cuota de participacion es del 33 %, pero no pone para que zonas del edificio. ¿Podriamos acordad en comunidad que vecinos deben pagar cada una de las partes, es decir, poner que ellos dos pagen el portal pues lo usan diariamente y yo nunca? En caso de poder hacerlo , ¿Cual seria el procedimiento?
Al pedir LA DIVISION HORIZONTAL en el registro ¿pondra claramente que debo pagar y que no?
Gracias de nuevo y disculpa la molestias
Hola.
Lo que le he indicado ES LO QUE USTED EXPONE QUE REFLEJA SU ESCRITURA.
En la División Horizontal, como ya le he indicado, puede venir alguna cláusula exonerando de algún gastos.
Sí, así se llama el documento, DIVISIÓN HORIZONTAL, y no, no es lo mismo.
Por acordar, pueden ustedes acordar lo que les venga en gana. Proponga lo que quiera, pero necesitará la UNANIMIDAD para lo que usted sugiere y dudo mucho que sus vecinos estén de acuerdo.
Le reitero; con la DIVISIÓN HORIZONTAL, más que decirle saber qué debe pagar, sabrá si "se libra" de algún gasto de los que está obligado a hacerse cargo en caso de no estipularse lo contrario. Pida la dichosa División Horizontal y así sale de dudas.
Un saludo.
Lo que le he indicado ES LO QUE USTED EXPONE QUE REFLEJA SU ESCRITURA.
En la División Horizontal, como ya le he indicado, puede venir alguna cláusula exonerando de algún gastos.
Sí, así se llama el documento, DIVISIÓN HORIZONTAL, y no, no es lo mismo.
Por acordar, pueden ustedes acordar lo que les venga en gana. Proponga lo que quiera, pero necesitará la UNANIMIDAD para lo que usted sugiere y dudo mucho que sus vecinos estén de acuerdo.
Le reitero; con la DIVISIÓN HORIZONTAL, más que decirle saber qué debe pagar, sabrá si "se libra" de algún gasto de los que está obligado a hacerse cargo en caso de no estipularse lo contrario. Pida la dichosa División Horizontal y así sale de dudas.
Un saludo.
