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Resolución del contrato de arrendamiento para uso de familiar
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Resolución del contrato de arrendamiento para uso de familiar
Me gustaría conocer su opinión respecto al siguiente tema:
Las partes firman un contrato de arrendamiento en el año 2017- desde entonces hasta ahora, los inquilinos vienen ocupando la vivienda.
En dicho contrato no se estipula expresamente que la vivienda podría ser requerida por el propietario para el uso de familiar de primer grado.
Sin embargo, los inquilinos en el año 2020 insisten en firmar por escrito una "prorroga" del contrato. Los propietarios acceden, siendo que lo que firman es exactamente el mismo contrato tipo, simplemente con la modificación de la fecha de inicio (ahora indican que es en 2020).
Por este motivo, los inquilinos podrían agarrarse a que no van a abandonar la vivienda, por cuanto que en ese segundo contrato- el que pretendía ser una prórroga del anterior- no consta expresamente la posibilidad de resolución del contrato por este motivo.
¿Tendría salida la defensa de que el segundo contrato es sólo una prórroga del anterior y que continúa aplicandose la regulación vigente en el momento de la primera firma-2017?
Muchas gracias
Las partes firman un contrato de arrendamiento en el año 2017- desde entonces hasta ahora, los inquilinos vienen ocupando la vivienda.
En dicho contrato no se estipula expresamente que la vivienda podría ser requerida por el propietario para el uso de familiar de primer grado.
Sin embargo, los inquilinos en el año 2020 insisten en firmar por escrito una "prorroga" del contrato. Los propietarios acceden, siendo que lo que firman es exactamente el mismo contrato tipo, simplemente con la modificación de la fecha de inicio (ahora indican que es en 2020).
Por este motivo, los inquilinos podrían agarrarse a que no van a abandonar la vivienda, por cuanto que en ese segundo contrato- el que pretendía ser una prórroga del anterior- no consta expresamente la posibilidad de resolución del contrato por este motivo.
¿Tendría salida la defensa de que el segundo contrato es sólo una prórroga del anterior y que continúa aplicandose la regulación vigente en el momento de la primera firma-2017?
Muchas gracias
Yo opino como Leonjbr: si el texto es realmente el de un nuevo contrato, posiblemente los inquilinos puedan defender que es un contrato con derecho a prórrogas legales hasta alcanzar los cinco años de duración. Y si bien el texto vigente en 2017 del art. 9, 3 LAU no exige que se mencione la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad, le veo poco recorrido a esa pretensión al haber firmado un contrato en 2020: habría que demostrar algún tipo de vicio del consentimiento en el arrendador que invalidase el contrato, y eso es muy difícil.
Salvo que existan comunicaciones escritas del inquilino pidiendo que se firme el anexo, y acreditando que él proporciona el texto, y pueda defenderse que el arrendador tiene mermadas sus facultades por edad avanzada o por enfermedad, o que adolece de falta de formación, yo no intentaría atacar la vigencia del contrato.
Salvo que existan comunicaciones escritas del inquilino pidiendo que se firme el anexo, y acreditando que él proporciona el texto, y pueda defenderse que el arrendador tiene mermadas sus facultades por edad avanzada o por enfermedad, o que adolece de falta de formación, yo no intentaría atacar la vigencia del contrato.
Sin embargo, en la jurisprudencia encuentro lo siguiente:
hemos de dar la razón a la apelada en este extremo: el contrato primigenio data de
31-7-1995, y el suscrito en el año 2015 reproduce, en los mismos términos, las cláusulas del
anterior, con la salvedad en cuanto a la duración del arrendamiento y al pago de la renta, que se
consigna en euros. Incluso, en la estipulación, 5ª, relativa al pago de suministros, reproduce, en
pesetas, el importe de los gastos de comunidad (5.200 pts).
En def initiva, el contrato de 2015 no supuso en modo alguno novación extintiva de la relación
arrendaticia originaria, de acuerdo con el Artículo 1204 del Cc, que exige que así se declare
terminantemente o que la obligación antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles.
Acerca de la novación contractual tiene dicho la jurisprudencia, por todas las STS de 27-9-2002,
y las que la misma ref iere, entre ellas la STS de 23 de mayo de
1.980 al decir que "es esencial y característica de la novación la sustitución de una relación
obligatoria por otra, hecha con el designio de extinguir o modif icar la primera, es decir, que a los
efectos de ese sustancial cambio obligacional es requisito esencial, para que la novación sea
extintiva, la intención de los contratantes, o "animus novandi" de dar por extinguido el contrato
primitivo entre ellos existente, decisión ésta que han de declarar expresamente los contratantes
como condición indispensable para que la novación se produzca a menos que la obligación
antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles entre sí, conforme tiene establecido la
jurisprudencia de este Tribunal
hemos de dar la razón a la apelada en este extremo: el contrato primigenio data de
31-7-1995, y el suscrito en el año 2015 reproduce, en los mismos términos, las cláusulas del
anterior, con la salvedad en cuanto a la duración del arrendamiento y al pago de la renta, que se
consigna en euros. Incluso, en la estipulación, 5ª, relativa al pago de suministros, reproduce, en
pesetas, el importe de los gastos de comunidad (5.200 pts).
En def initiva, el contrato de 2015 no supuso en modo alguno novación extintiva de la relación
arrendaticia originaria, de acuerdo con el Artículo 1204 del Cc, que exige que así se declare
terminantemente o que la obligación antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles.
Acerca de la novación contractual tiene dicho la jurisprudencia, por todas las STS de 27-9-2002,
y las que la misma ref iere, entre ellas la STS de 23 de mayo de
1.980 al decir que "es esencial y característica de la novación la sustitución de una relación
obligatoria por otra, hecha con el designio de extinguir o modif icar la primera, es decir, que a los
efectos de ese sustancial cambio obligacional es requisito esencial, para que la novación sea
extintiva, la intención de los contratantes, o "animus novandi" de dar por extinguido el contrato
primitivo entre ellos existente, decisión ésta que han de declarar expresamente los contratantes
como condición indispensable para que la novación se produzca a menos que la obligación
antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles entre sí, conforme tiene establecido la
jurisprudencia de este Tribunal
O esta de la audiencia Provincial de Madrid:
La novación, como tal, exige el
concurso de voluntades de los contratantes (.)".
La cuestión de si un contrato ha sido novado o no, es de puro hecho, siendo la af irmación de
hechos determinantes de novación facultad propia y peculiar del Tribunal de instancia, SS.TS.
24 nov. 1953, 9 abr. 1957, 9 mayo. 1963, 16 ene. 1984 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo
Civil, Sección 1ª, 16-01-1984 y 27 feb. 1988.
La jurisprudencia, en relación con la novación del contrato de arrendamiento, viene resumida,
por todas, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Abril de 2011, al señalar:
"
A. La jurisprudencia de esta Sala ha entendido que, para que exista novación objetiva del
contrato, es preciso que el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las
partes de forma inequívoca.
Entiendo entonces que al tener el texto el mismo clausulado y haber sido firmado en 2020- tres años después de la firma del contrato de 2017, ni siquiera habían transcurrido los 5 años del contrato- quizás si pueda entenderse como una simple prórroga?
La novación, como tal, exige el
concurso de voluntades de los contratantes (.)".
La cuestión de si un contrato ha sido novado o no, es de puro hecho, siendo la af irmación de
hechos determinantes de novación facultad propia y peculiar del Tribunal de instancia, SS.TS.
24 nov. 1953, 9 abr. 1957, 9 mayo. 1963, 16 ene. 1984 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo
Civil, Sección 1ª, 16-01-1984 y 27 feb. 1988.
La jurisprudencia, en relación con la novación del contrato de arrendamiento, viene resumida,
por todas, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Abril de 2011, al señalar:
"
A. La jurisprudencia de esta Sala ha entendido que, para que exista novación objetiva del
contrato, es preciso que el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las
partes de forma inequívoca.
Entiendo entonces que al tener el texto el mismo clausulado y haber sido firmado en 2020- tres años después de la firma del contrato de 2017, ni siquiera habían transcurrido los 5 años del contrato- quizás si pueda entenderse como una simple prórroga?
La problemática en las sentencias que he aportado era justo esa, si debía constar expresamente esa necesidad familiar en el contrato. Lo que veo que resuelve es que al no existir novación, se aplica la legislación vigente en el contrato original, por lo que no es necesario que conste... No lo resolvería eso?
Quiero decir, salvo error por mi parte, en el momento de la firma del primer contrato- 2017- por ley no era necesario que constase expresamente en el contrato la necesidad familiar. Es a partir de 2019 cuando se hace obligatorio. Si entendemos que no hay novación, sino prórroga, y aplicamos la legislación vigente en 2017, entonces no hay problema con notificar la necesidad familiar mediante burofax y que se vayan, pese a que no haya nada estipulado en contrato.
Por si fuese de ayuda, aporto otra parte de la SAP de Granada:
"Por consiguiente, de conformidad con la disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, "los
contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose
por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. " En este caso, dado que el
arrendamiento data del año 1995, la legislación aplicable es la redacción original de la LAU, sin
que pueda tenerse en cuenta la expresada en la sentencia que recoge la reforma de la LAU por
RDL 7/2019,"
Muchas gracias!
Por si fuese de ayuda, aporto otra parte de la SAP de Granada:
"Por consiguiente, de conformidad con la disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, "los
contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose
por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. " En este caso, dado que el
arrendamiento data del año 1995, la legislación aplicable es la redacción original de la LAU, sin
que pueda tenerse en cuenta la expresada en la sentencia que recoge la reforma de la LAU por
RDL 7/2019,"
Muchas gracias!
Claro, pero es que esa sentencia se refiere a contratos que no han sido "renovados" ni "retocados" con ningun contrato o anexo o como quiera llamarlo posterior.
Yo le entiendo, pero tanto Hoplon como yo pensamos que no está tan claro lo que pretende. No digo que esté mal, digo simplemente que no podemos asegurar que vaya a salirle bien.
Yo le entiendo, pero tanto Hoplon como yo pensamos que no está tan claro lo que pretende. No digo que esté mal, digo simplemente que no podemos asegurar que vaya a salirle bien.
Entiendo que la sentencia contempla el mismo supuesto que expongo. Si que hay una firma de un "contrato" Posterior, pero se entiende que dicha firma no supone una novación, sino una prórroga del inicial, por lo que aplica la legislación existente en el momento del primer contrato. Ambas sentencias hablan dea existencia de dos contratos y de ahí la problemática de la novación o no... ¿Cual sería entonces la diferencia? Quizás hay algo que no estoy comprendiendo bien
Con los condicionantes y salvedades que expuse en mi respuesta del 6-5-23, si el texto es realmente el mismo, y si se puede acreditar que el inquilino pidió la firma de un anexo, y lo llamó así, su postura no es descabellada, no, pero es arriesgada.
Porque como bien expone Leonjbr, entre uno y otro contrato ha habido cambios legislativos.
Voy a intentar exprimir el argumento favorable a su postura al máximo: si se considera que sigue vigente el contrato originario de 2017, su plazo será, digo yo, de un año, con derecho a prórroga legal hasta cumplir los tres años, y luego un año adicional, hasta entrar en tácita reconducción. Y si defendemos que esto es lo vigente hoy, ni siquiera necesitamos denegar la prórroga por necesidad, nos basta con exponer que ha expirado una anualidad de tácita reconducción y ampararnos en la extinción del alquiler.
¿Usted lo ve así de claro? porque yo no, no del todo.
Usted expone en su relato, literalmente, que se modifica la fecha de inicio, es decir, que asignan al nuevo contrato una nueva fecha, nueva y añado diferente, de entrada en vigor.
¿Qué es lo que querían las partes? a mi al menos me parece evidente, y es algo que llamará la atención del juez a la primera, que el nuevo contrato no se firma en 2018, ni en 2019: se firma precisamente en 2020, justo cuando cumplen los tres años de duración legal del contrato de 2017: considero que al menos a una de las partes intervinientes la movía el deseo de asegurar una nueva vigencia a la relación contractual, porque si no ¿cuál es el motivo para firmar el nuevo contrato? ¿que siga vigente el contrato anterior? eso no se sostiene.
Al parecer la cláusula del plazo es exactamente la misma ¿podría transcribir las dos? porque temo que si examinamos el art. 10 LAU en su redacción vigente en 2017:
"1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
Bueno, se puede defender que en 2020 se firma un nuevo contrato, llamemoslo anexo mejor, de forma totalmente superflua e innecesaria para lograr una prórroga de un año que de todos modos la ley nos concede sin hacer nada. Pero me inclino a pensar que lo querido por ambas partes, y resulta indiciario que en 2021 y 2022 se renueve el alquiler sin necesidad de firmar anexos adicionales, era conseguir un nuevo plazo de cinco años. Recuérdese que los contratos son lo que son, no lo que las partes dicen que son.
Su posición, por qué no decirlo, me resulta apasionante desde el punto de vista teorico: si decide usted seguir adelante con esa postura, por favor exponga en este hilo cómo termina la cosa, porque me interesa.
Al fin y al cabo, el derecho evoluciona a base de partes que se enfrentan en los juzgados y consiguen que se examinen sus pretensiones: quién hubiera dicho hace treinta años, por ejemplo, que una cláusula de una hipoteca, firmada en escritura pública y ante un notario, podría se anulada por abusiva.
Porque como bien expone Leonjbr, entre uno y otro contrato ha habido cambios legislativos.
Voy a intentar exprimir el argumento favorable a su postura al máximo: si se considera que sigue vigente el contrato originario de 2017, su plazo será, digo yo, de un año, con derecho a prórroga legal hasta cumplir los tres años, y luego un año adicional, hasta entrar en tácita reconducción. Y si defendemos que esto es lo vigente hoy, ni siquiera necesitamos denegar la prórroga por necesidad, nos basta con exponer que ha expirado una anualidad de tácita reconducción y ampararnos en la extinción del alquiler.
¿Usted lo ve así de claro? porque yo no, no del todo.
Usted expone en su relato, literalmente, que se modifica la fecha de inicio, es decir, que asignan al nuevo contrato una nueva fecha, nueva y añado diferente, de entrada en vigor.
¿Qué es lo que querían las partes? a mi al menos me parece evidente, y es algo que llamará la atención del juez a la primera, que el nuevo contrato no se firma en 2018, ni en 2019: se firma precisamente en 2020, justo cuando cumplen los tres años de duración legal del contrato de 2017: considero que al menos a una de las partes intervinientes la movía el deseo de asegurar una nueva vigencia a la relación contractual, porque si no ¿cuál es el motivo para firmar el nuevo contrato? ¿que siga vigente el contrato anterior? eso no se sostiene.
Al parecer la cláusula del plazo es exactamente la misma ¿podría transcribir las dos? porque temo que si examinamos el art. 10 LAU en su redacción vigente en 2017:
"1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
Bueno, se puede defender que en 2020 se firma un nuevo contrato, llamemoslo anexo mejor, de forma totalmente superflua e innecesaria para lograr una prórroga de un año que de todos modos la ley nos concede sin hacer nada. Pero me inclino a pensar que lo querido por ambas partes, y resulta indiciario que en 2021 y 2022 se renueve el alquiler sin necesidad de firmar anexos adicionales, era conseguir un nuevo plazo de cinco años. Recuérdese que los contratos son lo que son, no lo que las partes dicen que son.
Su posición, por qué no decirlo, me resulta apasionante desde el punto de vista teorico: si decide usted seguir adelante con esa postura, por favor exponga en este hilo cómo termina la cosa, porque me interesa.
Al fin y al cabo, el derecho evoluciona a base de partes que se enfrentan en los juzgados y consiguen que se examinen sus pretensiones: quién hubiera dicho hace treinta años, por ejemplo, que una cláusula de una hipoteca, firmada en escritura pública y ante un notario, podría se anulada por abusiva.
No, para nada lo veo tan claro, sin embargo entiendo que es lo único que se puede hacer en este caso...
Entiendo además que si se tratase de un nuevo contrato, debería existir una nueva fianza, cosa que no sucedió. Pero es cierto que el cambio de fecha es muy problemático.
Por supuesto si decidimos seguir adelante le actualizare sobre el resultado. Muchas gracias por su participación!
Entiendo además que si se tratase de un nuevo contrato, debería existir una nueva fianza, cosa que no sucedió. Pero es cierto que el cambio de fecha es muy problemático.
Por supuesto si decidimos seguir adelante le actualizare sobre el resultado. Muchas gracias por su participación!
En el ámbito de los arrendamientos hay numerosos ejemplos en los que la novación o extinción de la relación no es expresa, sino que es tácita o bien opera por ministerio de la ley.
Véase, por ejemplo, la tácita reconducción: un contrato expira al llegar a su término, y es así porque la ley lo determina, no porque lo digan las partes. Pero los contratantes no hacne nada y el inquilino sigue en la finca: pues hay táctia reconducción (art. 1566 CC). Y eso no es una novación del contrato, es el nacimiento de un nuevo contrato, por el plazo que marcan los arts. 1577 y 1581 CC. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 26.09.2018.
El plazo es un elemento esencial del contrato de alquiler, así lo considera tanto la doctrina como la jurisprudencia.
Una duda, esa cláusla de plazo que transcribe ¿es idéntica en ambos contratos, el de 2017 también se celebra por un año, prorrogable por plazos anuales sucesivos hasta un total de cinco años?
Véase, por ejemplo, la tácita reconducción: un contrato expira al llegar a su término, y es así porque la ley lo determina, no porque lo digan las partes. Pero los contratantes no hacne nada y el inquilino sigue en la finca: pues hay táctia reconducción (art. 1566 CC). Y eso no es una novación del contrato, es el nacimiento de un nuevo contrato, por el plazo que marcan los arts. 1577 y 1581 CC. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 26.09.2018.
El plazo es un elemento esencial del contrato de alquiler, así lo considera tanto la doctrina como la jurisprudencia.
Una duda, esa cláusla de plazo que transcribe ¿es idéntica en ambos contratos, el de 2017 también se celebra por un año, prorrogable por plazos anuales sucesivos hasta un total de cinco años?
Efectivamente, en 2017 también es un año prorrogable hasta 5años, por lo que el contrato no había expirado.
Aunque el contrato de 2017 esta a nombre del matrimonio, únicamente lo firma la mujer. Existe un correo en 2020 en el que el propietario remite ese nuevo contrato a los inquilinos ndicando que así también puede firmarlo el marido, pues ese era el objetivo, y que pese a la actualización del importe- porque se pacta que se actualice año a año- deja el importe de la fianza igual, dado que no tienen que pagar nada.
Aunque el contrato de 2017 esta a nombre del matrimonio, únicamente lo firma la mujer. Existe un correo en 2020 en el que el propietario remite ese nuevo contrato a los inquilinos ndicando que así también puede firmarlo el marido, pues ese era el objetivo, y que pese a la actualización del importe- porque se pacta que se actualice año a año- deja el importe de la fianza igual, dado que no tienen que pagar nada.
