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Resolución del contrato de arrendamiento para uso de familiar
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Por otra parte, es curioso que antes del 2020 no se firmara ninguna prórroga si ambas partes estaban en la creencia de que las prórrogas anuales debían constar por escrito, de forma que en cualquier momento anterior al cumplimiento del tercer año podría haberse realizado la comunicación para que firmase el marido de la inquilina, que usted menciona:" el propietario remite ese nuevo contrato a los inquilinos indicando que así también puede firmarlo el marido, pues ese era el objetivo."
Un saludo.
Un saludo.
Buenas noches.
Lamentó comunicarle que está en un error. Su contrato no se pactó con una duración inicial de 5 años, algo perfectamente ajustado al contenido del art 9, si no por 1 año prorrogable hasta 5, opción no contemplada en el citado precepto.
¿La razón? Podría ser,entre otras, fruto del desconocimiento de la LAU- corta y pega de otro contrato anterior a 2013,cosa muy habitual,por cierto- .
Si expone las fechas de ambos contratos podremos tratar de orientarle más.
Un saludo.
Lamentó comunicarle que está en un error. Su contrato no se pactó con una duración inicial de 5 años, algo perfectamente ajustado al contenido del art 9, si no por 1 año prorrogable hasta 5, opción no contemplada en el citado precepto.
¿La razón? Podría ser,entre otras, fruto del desconocimiento de la LAU- corta y pega de otro contrato anterior a 2013,cosa muy habitual,por cierto- .
Si expone las fechas de ambos contratos podremos tratar de orientarle más.
Un saludo.
Buenas tardes:
El primer contrato se firmó en 2017. El art 9 de la lau en la fecha de su celebración establecía que:" La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo", por lo la prórroga legal terminaba en 2020.
A su vez el art 10 vigente en la fecha de su celebración establecía: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más"
Por lo tanto, la clave es determinar en qué fecha se firmó la "prórroga", pues si se firmó antes del cumplimiento del 3º año la teoría de que se trataba de un nuevo contrato cobraría bastante fuerza y, si se firmó en los 30 días anteriores al cumplimiento del 3º año o con fecha posterior, se podría defender con bastante seguridad la teoría de que se trata de una prórroga.
Un saludo.
y en 2020 se firmó una "prórroga"
El primer contrato se firmó en 2017. El art 9 de la lau en la fecha de su celebración establecía que:" La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo", por lo la prórroga legal terminaba en 2020.
A su vez el art 10 vigente en la fecha de su celebración establecía: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más"
Por lo tanto, la clave es determinar en qué fecha se firmó la "prórroga", pues si se firmó antes del cumplimiento del 3º año la teoría de que se trataba de un nuevo contrato cobraría bastante fuerza y, si se firmó en los 30 días anteriores al cumplimiento del 3º año o con fecha posterior, se podría defender con bastante seguridad la teoría de que se trata de una prórroga.
Un saludo.
y en 2020 se firmó una "prórroga"
Pues me veo incapaz de vaticinar cómo acabará el asunto. Si tiene mucho interés en recuperar la vivienda inténtelo.
Pero tenga en cuenta que la cuantía del juicio es de una anualidad de renta, y que si pierde las costas procesales pueden llegar hasta un tercio de dicha cuantía, más IVA, a lo que tendrá que sumar lo que haya pagado a su abogado y a su procurador.
Pero tenga en cuenta que la cuantía del juicio es de una anualidad de renta, y que si pierde las costas procesales pueden llegar hasta un tercio de dicha cuantía, más IVA, a lo que tendrá que sumar lo que haya pagado a su abogado y a su procurador.
Efectivamente, en 2017 también es un año prorrogable hasta 5años, por lo que el contrato no había expirado.
Aunque el contrato de 2017 esta a nombre del matrimonio, únicamente lo firma la mujer. Existe un correo en 2020 en el que el propietario remite ese nuevo contrato a los inquilinos ndicando que así también puede firmarlo el marido, pues ese era el objetivo, y que pese a la actualización del importe- porque se pacta que se actualice año a año- deja el importe de la fianza igual, dado que no tienen que pagar nada.
Aunque el contrato de 2017 esta a nombre del matrimonio, únicamente lo firma la mujer. Existe un correo en 2020 en el que el propietario remite ese nuevo contrato a los inquilinos ndicando que así también puede firmarlo el marido, pues ese era el objetivo, y que pese a la actualización del importe- porque se pacta que se actualice año a año- deja el importe de la fianza igual, dado que no tienen que pagar nada.
En el ámbito de los arrendamientos hay numerosos ejemplos en los que la novación o extinción de la relación no es expresa, sino que es tácita o bien opera por ministerio de la ley.
Véase, por ejemplo, la tácita reconducción: un contrato expira al llegar a su término, y es así porque la ley lo determina, no porque lo digan las partes. Pero los contratantes no hacne nada y el inquilino sigue en la finca: pues hay táctia reconducción (art. 1566 CC). Y eso no es una novación del contrato, es el nacimiento de un nuevo contrato, por el plazo que marcan los arts. 1577 y 1581 CC. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 26.09.2018.
El plazo es un elemento esencial del contrato de alquiler, así lo considera tanto la doctrina como la jurisprudencia.
Una duda, esa cláusla de plazo que transcribe ¿es idéntica en ambos contratos, el de 2017 también se celebra por un año, prorrogable por plazos anuales sucesivos hasta un total de cinco años?
Véase, por ejemplo, la tácita reconducción: un contrato expira al llegar a su término, y es así porque la ley lo determina, no porque lo digan las partes. Pero los contratantes no hacne nada y el inquilino sigue en la finca: pues hay táctia reconducción (art. 1566 CC). Y eso no es una novación del contrato, es el nacimiento de un nuevo contrato, por el plazo que marcan los arts. 1577 y 1581 CC. Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 26.09.2018.
El plazo es un elemento esencial del contrato de alquiler, así lo considera tanto la doctrina como la jurisprudencia.
Una duda, esa cláusla de plazo que transcribe ¿es idéntica en ambos contratos, el de 2017 también se celebra por un año, prorrogable por plazos anuales sucesivos hasta un total de cinco años?
No, para nada lo veo tan claro, sin embargo entiendo que es lo único que se puede hacer en este caso...
Entiendo además que si se tratase de un nuevo contrato, debería existir una nueva fianza, cosa que no sucedió. Pero es cierto que el cambio de fecha es muy problemático.
Por supuesto si decidimos seguir adelante le actualizare sobre el resultado. Muchas gracias por su participación!
Entiendo además que si se tratase de un nuevo contrato, debería existir una nueva fianza, cosa que no sucedió. Pero es cierto que el cambio de fecha es muy problemático.
Por supuesto si decidimos seguir adelante le actualizare sobre el resultado. Muchas gracias por su participación!
Con los condicionantes y salvedades que expuse en mi respuesta del 6-5-23, si el texto es realmente el mismo, y si se puede acreditar que el inquilino pidió la firma de un anexo, y lo llamó así, su postura no es descabellada, no, pero es arriesgada.
Porque como bien expone Leonjbr, entre uno y otro contrato ha habido cambios legislativos.
Voy a intentar exprimir el argumento favorable a su postura al máximo: si se considera que sigue vigente el contrato originario de 2017, su plazo será, digo yo, de un año, con derecho a prórroga legal hasta cumplir los tres años, y luego un año adicional, hasta entrar en tácita reconducción. Y si defendemos que esto es lo vigente hoy, ni siquiera necesitamos denegar la prórroga por necesidad, nos basta con exponer que ha expirado una anualidad de tácita reconducción y ampararnos en la extinción del alquiler.
¿Usted lo ve así de claro? porque yo no, no del todo.
Usted expone en su relato, literalmente, que se modifica la fecha de inicio, es decir, que asignan al nuevo contrato una nueva fecha, nueva y añado diferente, de entrada en vigor.
¿Qué es lo que querían las partes? a mi al menos me parece evidente, y es algo que llamará la atención del juez a la primera, que el nuevo contrato no se firma en 2018, ni en 2019: se firma precisamente en 2020, justo cuando cumplen los tres años de duración legal del contrato de 2017: considero que al menos a una de las partes intervinientes la movía el deseo de asegurar una nueva vigencia a la relación contractual, porque si no ¿cuál es el motivo para firmar el nuevo contrato? ¿que siga vigente el contrato anterior? eso no se sostiene.
Al parecer la cláusula del plazo es exactamente la misma ¿podría transcribir las dos? porque temo que si examinamos el art. 10 LAU en su redacción vigente en 2017:
"1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
Bueno, se puede defender que en 2020 se firma un nuevo contrato, llamemoslo anexo mejor, de forma totalmente superflua e innecesaria para lograr una prórroga de un año que de todos modos la ley nos concede sin hacer nada. Pero me inclino a pensar que lo querido por ambas partes, y resulta indiciario que en 2021 y 2022 se renueve el alquiler sin necesidad de firmar anexos adicionales, era conseguir un nuevo plazo de cinco años. Recuérdese que los contratos son lo que son, no lo que las partes dicen que son.
Su posición, por qué no decirlo, me resulta apasionante desde el punto de vista teorico: si decide usted seguir adelante con esa postura, por favor exponga en este hilo cómo termina la cosa, porque me interesa.
Al fin y al cabo, el derecho evoluciona a base de partes que se enfrentan en los juzgados y consiguen que se examinen sus pretensiones: quién hubiera dicho hace treinta años, por ejemplo, que una cláusula de una hipoteca, firmada en escritura pública y ante un notario, podría se anulada por abusiva.
Porque como bien expone Leonjbr, entre uno y otro contrato ha habido cambios legislativos.
Voy a intentar exprimir el argumento favorable a su postura al máximo: si se considera que sigue vigente el contrato originario de 2017, su plazo será, digo yo, de un año, con derecho a prórroga legal hasta cumplir los tres años, y luego un año adicional, hasta entrar en tácita reconducción. Y si defendemos que esto es lo vigente hoy, ni siquiera necesitamos denegar la prórroga por necesidad, nos basta con exponer que ha expirado una anualidad de tácita reconducción y ampararnos en la extinción del alquiler.
¿Usted lo ve así de claro? porque yo no, no del todo.
Usted expone en su relato, literalmente, que se modifica la fecha de inicio, es decir, que asignan al nuevo contrato una nueva fecha, nueva y añado diferente, de entrada en vigor.
¿Qué es lo que querían las partes? a mi al menos me parece evidente, y es algo que llamará la atención del juez a la primera, que el nuevo contrato no se firma en 2018, ni en 2019: se firma precisamente en 2020, justo cuando cumplen los tres años de duración legal del contrato de 2017: considero que al menos a una de las partes intervinientes la movía el deseo de asegurar una nueva vigencia a la relación contractual, porque si no ¿cuál es el motivo para firmar el nuevo contrato? ¿que siga vigente el contrato anterior? eso no se sostiene.
Al parecer la cláusula del plazo es exactamente la misma ¿podría transcribir las dos? porque temo que si examinamos el art. 10 LAU en su redacción vigente en 2017:
"1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
Bueno, se puede defender que en 2020 se firma un nuevo contrato, llamemoslo anexo mejor, de forma totalmente superflua e innecesaria para lograr una prórroga de un año que de todos modos la ley nos concede sin hacer nada. Pero me inclino a pensar que lo querido por ambas partes, y resulta indiciario que en 2021 y 2022 se renueve el alquiler sin necesidad de firmar anexos adicionales, era conseguir un nuevo plazo de cinco años. Recuérdese que los contratos son lo que son, no lo que las partes dicen que son.
Su posición, por qué no decirlo, me resulta apasionante desde el punto de vista teorico: si decide usted seguir adelante con esa postura, por favor exponga en este hilo cómo termina la cosa, porque me interesa.
Al fin y al cabo, el derecho evoluciona a base de partes que se enfrentan en los juzgados y consiguen que se examinen sus pretensiones: quién hubiera dicho hace treinta años, por ejemplo, que una cláusula de una hipoteca, firmada en escritura pública y ante un notario, podría se anulada por abusiva.
Entiendo que la sentencia contempla el mismo supuesto que expongo. Si que hay una firma de un "contrato" Posterior, pero se entiende que dicha firma no supone una novación, sino una prórroga del inicial, por lo que aplica la legislación existente en el momento del primer contrato. Ambas sentencias hablan dea existencia de dos contratos y de ahí la problemática de la novación o no... ¿Cual sería entonces la diferencia? Quizás hay algo que no estoy comprendiendo bien
Claro, pero es que esa sentencia se refiere a contratos que no han sido "renovados" ni "retocados" con ningun contrato o anexo o como quiera llamarlo posterior.
Yo le entiendo, pero tanto Hoplon como yo pensamos que no está tan claro lo que pretende. No digo que esté mal, digo simplemente que no podemos asegurar que vaya a salirle bien.
Yo le entiendo, pero tanto Hoplon como yo pensamos que no está tan claro lo que pretende. No digo que esté mal, digo simplemente que no podemos asegurar que vaya a salirle bien.
Quiero decir, salvo error por mi parte, en el momento de la firma del primer contrato- 2017- por ley no era necesario que constase expresamente en el contrato la necesidad familiar. Es a partir de 2019 cuando se hace obligatorio. Si entendemos que no hay novación, sino prórroga, y aplicamos la legislación vigente en 2017, entonces no hay problema con notificar la necesidad familiar mediante burofax y que se vayan, pese a que no haya nada estipulado en contrato.
Por si fuese de ayuda, aporto otra parte de la SAP de Granada:
"Por consiguiente, de conformidad con la disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, "los
contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose
por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. " En este caso, dado que el
arrendamiento data del año 1995, la legislación aplicable es la redacción original de la LAU, sin
que pueda tenerse en cuenta la expresada en la sentencia que recoge la reforma de la LAU por
RDL 7/2019,"
Muchas gracias!
Por si fuese de ayuda, aporto otra parte de la SAP de Granada:
"Por consiguiente, de conformidad con la disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, "los
contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose
por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. " En este caso, dado que el
arrendamiento data del año 1995, la legislación aplicable es la redacción original de la LAU, sin
que pueda tenerse en cuenta la expresada en la sentencia que recoge la reforma de la LAU por
RDL 7/2019,"
Muchas gracias!
La problemática en las sentencias que he aportado era justo esa, si debía constar expresamente esa necesidad familiar en el contrato. Lo que veo que resuelve es que al no existir novación, se aplica la legislación vigente en el contrato original, por lo que no es necesario que conste... No lo resolvería eso?
