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Provisión de fondos...
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Provisión de fondos...
Buenas tardes, tengo una consulta que hacer respecto a una provisión de fondos de la comunidad en la que soy nuevo vecino.
Compré un piso en diciembre de 2010 y el administrador de la finca me exige 100€ de provisión de fondos que mis vecinos entregaron en noviembre del mismo año (antes de que yo comprara el piso).
Le he dicho al administrador que me extraña mucho tener que pagar algo que precede a la compra-venta del inmueble, y me dice que sí, que debo pagarlo. Argumenta que la promotora no pagó esa provisión de fondos de los pisos no vendidos, y que los responsables somos nosotros.
No sé si me explico bien....pero espero que alguien pueda darme luz en este asunto. Llegado el momento, tengo que rebatir al administrador con fundamento.
Muchas gracias.
Compré un piso en diciembre de 2010 y el administrador de la finca me exige 100€ de provisión de fondos que mis vecinos entregaron en noviembre del mismo año (antes de que yo comprara el piso).
Le he dicho al administrador que me extraña mucho tener que pagar algo que precede a la compra-venta del inmueble, y me dice que sí, que debo pagarlo. Argumenta que la promotora no pagó esa provisión de fondos de los pisos no vendidos, y que los responsables somos nosotros.
No sé si me explico bien....pero espero que alguien pueda darme luz en este asunto. Llegado el momento, tengo que rebatir al administrador con fundamento.
Muchas gracias.
articulo 9 de la LPH apartado e
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales establecidas en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales establecidas en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
Ivanet,
Si tiene ese documento de certificación, usted, está libre de cualquier carga. Si el Administrador cometió el error de no contar con esa cantidad, será su problema, no el suyo.
Por tanto queda libre de este pago.
Su justificación es la propia que emitió el Administrador, la responsabilidad recae sobre él.
Un saludo
Si tiene ese documento de certificación, usted, está libre de cualquier carga. Si el Administrador cometió el error de no contar con esa cantidad, será su problema, no el suyo.
Por tanto queda libre de este pago.
Su justificación es la propia que emitió el Administrador, la responsabilidad recae sobre él.
Un saludo
Bueno, como suponía, he recibido réplica y no sé contestar... es la siguiente:
Buenas tardes,
Con el fin de aclarar el tema y tus dudas, te comento:
1.-En efecto, el certificado emitido es correcto pero la “Provisión de Fondos” no es ni una cuota ordinaria ni extraordinaria.
2.-Todas las liquidaciones están pagadas por la Promotora hasta la fecha de escrituración, no así la Provisión de Fondos.
3.-La Provisión de Fondos es un concepto aprobado por Junta de Propietarios.
4.-La Provisión de Fondos sirve para que la cuenta de la Comunidad tenga saldo para pagar gastos hasta que se cierran las liquidaciones y se cobra a los propietarios.
5.-La Provisión de Fondos es siempre un dinero propiedad del que lo ingresa y cuando uno vende su vivienda, lo recupera simplemente solicitándolo al Administrador.
6.-Si la Promotora hubiese ingresado la Provisión en su día, el día de la escrituración me habría exigido su devolución para yo luego exigírsela de nuevo al nuevo propietario.
Buenas tardes,
Con el fin de aclarar el tema y tus dudas, te comento:
1.-En efecto, el certificado emitido es correcto pero la “Provisión de Fondos” no es ni una cuota ordinaria ni extraordinaria.
2.-Todas las liquidaciones están pagadas por la Promotora hasta la fecha de escrituración, no así la Provisión de Fondos.
3.-La Provisión de Fondos es un concepto aprobado por Junta de Propietarios.
4.-La Provisión de Fondos sirve para que la cuenta de la Comunidad tenga saldo para pagar gastos hasta que se cierran las liquidaciones y se cobra a los propietarios.
5.-La Provisión de Fondos es siempre un dinero propiedad del que lo ingresa y cuando uno vende su vivienda, lo recupera simplemente solicitándolo al Administrador.
6.-Si la Promotora hubiese ingresado la Provisión en su día, el día de la escrituración me habría exigido su devolución para yo luego exigírsela de nuevo al nuevo propietario.
En la emisión de un certificado, no se puede diferenciar unos gastos de otros, es decir, no se puede certificar por un lado las cuotas pagadas o debidas y por otro el gasto del Fondo de Reserva. Tiene que estar certificado todo.
¿Cómo es posible que el Constructor estuviera al corriente de los gastos comunitarios y no del Fondo de Reserva?.
No es posible o, está al día o no lo está.
El Fondo de Reserva es un gasto más que tiene cada Propietario y regulado por la LPH, por tanto, como gasto que és, necesita de su certificación. Certificaciòn que es única para determinar si el Propietario está al corriente de los pagos. En este caso no lo está, debe a la Comunidad el Fondo de Reserva, pero no usted.
Por otro lado, el Fondo de Reserva, las Cuotas, Derramas, etc..., una vez que están en la Cuenta de la Comunidad pasa a ser un elemento común, con lo cual, para poder sacar dinero y devolver un sobrante positivo a un Propietario, se necesita la mayoría de los comuneros para que esto sea así.
El Administrador no tiene la facultad para tomar dicha decisión.
Un saludo
¿Cómo es posible que el Constructor estuviera al corriente de los gastos comunitarios y no del Fondo de Reserva?.
No es posible o, está al día o no lo está.
El Fondo de Reserva es un gasto más que tiene cada Propietario y regulado por la LPH, por tanto, como gasto que és, necesita de su certificación. Certificaciòn que es única para determinar si el Propietario está al corriente de los pagos. En este caso no lo está, debe a la Comunidad el Fondo de Reserva, pero no usted.
Por otro lado, el Fondo de Reserva, las Cuotas, Derramas, etc..., una vez que están en la Cuenta de la Comunidad pasa a ser un elemento común, con lo cual, para poder sacar dinero y devolver un sobrante positivo a un Propietario, se necesita la mayoría de los comuneros para que esto sea así.
El Administrador no tiene la facultad para tomar dicha decisión.
Un saludo
He traslado la información que me habéis comentado, de pe a pa, al administrador. Y sigue erre que erre. Me dice todo esto:
Buenos días,
En referencia a lo que me habéis escrito, os comento:
1.-El artículo 9 de la ley de Propiedad Horizontal, en su apartado f) dice:
Son obligaciones de cada propietario:
f)”Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la Comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario”.
Quien confunde GASTO con FONDO DE RESERVA y PROVISION DE FONDOS no tiene claro los conceptos de gasto.
Por lo tanto, a la hora de certificar la situación de las cuotas pagadas o debidas, solo se hace referencia a los gastos liquidados hasta la fecha y no a la Provisión de fondos, que es un tema acuerdo de junta y que le corresponde siempre al propietario actual.
2.-Se puede estar al día en las cuotas y no en la Provisión de fondos perfectamente, ya que cuando se certifica esto solo se hace referencia a los gastos liquidados. La provisión de fondos es un importe propiedad del propietario actual, sino está ingresado en la cuenta de la comunidad, su provisión es 0.
3.-Cuando un propietario vende su piso, tiene derecho a exigir la devolución de la PROVISION DE FONDOS(si la tiene ingresada, claro). Al día siguiente, se le exigirá al nuevo propietario, todo ello sin acuerdo de junta.
La única excepción aquí, hilando muy fino(que no se suele hacer nunca) es que si realmente se retiene el 5% del presupuesto anual(en cuyo caso si que no se puede devolver esta cantidad al propietario que vende), es decir y por ejemplo:
Presupuesto de la comunidad para el año en curso = 20000 euros
Constitución del Fondo de Reserva 5%/20000 euros = 1000,00 euros
Vivienda: Fondo de Reserva 3,14% coeficiente escritura/1000 euros = 31,40 euros.
Me gustaría tener una reunión con vosotros con el fin de terminar de aclarar este punto. Decirme cuando os viene bien y nos vemos.
Un saludo.
Buenos días,
En referencia a lo que me habéis escrito, os comento:
1.-El artículo 9 de la ley de Propiedad Horizontal, en su apartado f) dice:
Son obligaciones de cada propietario:
f)”Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la Comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario”.
Quien confunde GASTO con FONDO DE RESERVA y PROVISION DE FONDOS no tiene claro los conceptos de gasto.
Por lo tanto, a la hora de certificar la situación de las cuotas pagadas o debidas, solo se hace referencia a los gastos liquidados hasta la fecha y no a la Provisión de fondos, que es un tema acuerdo de junta y que le corresponde siempre al propietario actual.
2.-Se puede estar al día en las cuotas y no en la Provisión de fondos perfectamente, ya que cuando se certifica esto solo se hace referencia a los gastos liquidados. La provisión de fondos es un importe propiedad del propietario actual, sino está ingresado en la cuenta de la comunidad, su provisión es 0.
3.-Cuando un propietario vende su piso, tiene derecho a exigir la devolución de la PROVISION DE FONDOS(si la tiene ingresada, claro). Al día siguiente, se le exigirá al nuevo propietario, todo ello sin acuerdo de junta.
La única excepción aquí, hilando muy fino(que no se suele hacer nunca) es que si realmente se retiene el 5% del presupuesto anual(en cuyo caso si que no se puede devolver esta cantidad al propietario que vende), es decir y por ejemplo:
Presupuesto de la comunidad para el año en curso = 20000 euros
Constitución del Fondo de Reserva 5%/20000 euros = 1000,00 euros
Vivienda: Fondo de Reserva 3,14% coeficiente escritura/1000 euros = 31,40 euros.
Me gustaría tener una reunión con vosotros con el fin de terminar de aclarar este punto. Decirme cuando os viene bien y nos vemos.
Un saludo.
Mire Ivanet,
aquí no hay confusión de conceptos, como le dice su Administrador.
Los GASTOS se desglosan de la siguiente manera:
- Fondo de Reserva
- Provisión de Fondos
- Derrama
- Cuota Propietario
Cada concepto hace referencia a un tipo de gasto en la Comunidad y al hilo de lo que comenta su Administrador:
- " Por lo tanto, a la hora de certificar la situación de las cuotas pagadas o debidas, solo se hace referencia a los gastos liquidados hasta la fecha y no a la Provisión de fondos, que es un tema acuerdo de junta y que le corresponde siempre al propietario actual. "
Él mismo le está dando la razón. "Es un acuerdo tomado en Junta y le corresponde al Propietario actual".
- El Propietario actual, en el momento que la Junta determinó el Fondo de Reserva y que el ingreso se produjo en Noviembre, es el CONSTRUCTOR, no usted. PRIMERA CONTRADICCIÓN
En el apartado f) le dice: "El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la Comunidad.........." y posteriormente en el punto 2) "La provisión de fondos es un importe propiedad del propietario actual........". SEGUNDA CONTRADICCIÓN
¿Es del Propietario o de la Comunidad?
Realmente es de la COMUNIDAD, es un gasto obligado por la LPH que tiene que aportar cada Propietario en base a su Coeficiente y, para nada es del Propietario. Como le expliqué en la anterior intervención, la cuenta es un elemento común y, como tal, decide la Comunidad lo que hay que hacer.
Esto mismo va enlazado con el punto 3).
Pregunte a su Administrador, ¿porqué no reclamó el Fondo de Reserva al Constructor ya que era el actual Propietario? - Si no lo reclamó ¿porqué me lo reclama a mí? - ¿Puede un Propietario no aportar el Fondo de Reserva?
En el punto 3) le dice. "La única excepción aquí, hilando muy fino(que no se suele hacer nunca) es que si realmente se retiene el 5% del presupuesto anual(en cuyo caso si que no se puede devolver esta cantidad al propietario que vende)..........".
- TERCERA CONTRADICCIÓN.- es decir, si se retiene el 5% del Presupuesto, entonces no se devuelve. Mire haber si se lo explica algo mejor, porque no hay quién lo entienda.
El Fondo de Reserva no deja de ser una derrama aportada por cada Propietario, obligado por Ley, con la finalidad de tener un remanente para la conservación o mantenimiento de la Comunidad.
Es un gasto más que tiene que sufragar cada Propietario, como la Cuota o las posibles derramas para la realización de alguna obra.
En cualquier certificación, bien sea positiva o negativa, tiene que venir recogido todo, no es posible separar los conceptos, sino, no hará fe a la verdad.
Le paso unas direcciones de un Blog de un Administrador de Fincas con una estructura de trabajo muy buena, espero que le ayuden:
-http://garciacollado.blogspot.com/2010/05/quien-se-debe-devolver-la-derrama-al.html
-http://garciacollado.blogspot.com/2010/02/el-fondo-de-reserva-es-una-obligacion.html
-http://garciacollado.blogspot.com/2010/01/plazo-de-reclamacion-de-cuotas.html
-http://garciacollado.blogspot.com/2010/02/el-procedimiento-monitorio-en-la-lph-la.html
Un saludo
aquí no hay confusión de conceptos, como le dice su Administrador.
Los GASTOS se desglosan de la siguiente manera:
- Fondo de Reserva
- Provisión de Fondos
- Derrama
- Cuota Propietario
Cada concepto hace referencia a un tipo de gasto en la Comunidad y al hilo de lo que comenta su Administrador:
- " Por lo tanto, a la hora de certificar la situación de las cuotas pagadas o debidas, solo se hace referencia a los gastos liquidados hasta la fecha y no a la Provisión de fondos, que es un tema acuerdo de junta y que le corresponde siempre al propietario actual. "
Él mismo le está dando la razón. "Es un acuerdo tomado en Junta y le corresponde al Propietario actual".
- El Propietario actual, en el momento que la Junta determinó el Fondo de Reserva y que el ingreso se produjo en Noviembre, es el CONSTRUCTOR, no usted. PRIMERA CONTRADICCIÓN
En el apartado f) le dice: "El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la Comunidad.........." y posteriormente en el punto 2) "La provisión de fondos es un importe propiedad del propietario actual........". SEGUNDA CONTRADICCIÓN
¿Es del Propietario o de la Comunidad?
Realmente es de la COMUNIDAD, es un gasto obligado por la LPH que tiene que aportar cada Propietario en base a su Coeficiente y, para nada es del Propietario. Como le expliqué en la anterior intervención, la cuenta es un elemento común y, como tal, decide la Comunidad lo que hay que hacer.
Esto mismo va enlazado con el punto 3).
Pregunte a su Administrador, ¿porqué no reclamó el Fondo de Reserva al Constructor ya que era el actual Propietario? - Si no lo reclamó ¿porqué me lo reclama a mí? - ¿Puede un Propietario no aportar el Fondo de Reserva?
En el punto 3) le dice. "La única excepción aquí, hilando muy fino(que no se suele hacer nunca) es que si realmente se retiene el 5% del presupuesto anual(en cuyo caso si que no se puede devolver esta cantidad al propietario que vende)..........".
- TERCERA CONTRADICCIÓN.- es decir, si se retiene el 5% del Presupuesto, entonces no se devuelve. Mire haber si se lo explica algo mejor, porque no hay quién lo entienda.
El Fondo de Reserva no deja de ser una derrama aportada por cada Propietario, obligado por Ley, con la finalidad de tener un remanente para la conservación o mantenimiento de la Comunidad.
Es un gasto más que tiene que sufragar cada Propietario, como la Cuota o las posibles derramas para la realización de alguna obra.
En cualquier certificación, bien sea positiva o negativa, tiene que venir recogido todo, no es posible separar los conceptos, sino, no hará fe a la verdad.
Le paso unas direcciones de un Blog de un Administrador de Fincas con una estructura de trabajo muy buena, espero que le ayuden:
-http://garciacollado.blogspot.com/2010/05/quien-se-debe-devolver-la-derrama-al.html
-http://garciacollado.blogspot.com/2010/02/el-fondo-de-reserva-es-una-obligacion.html
-http://garciacollado.blogspot.com/2010/01/plazo-de-reclamacion-de-cuotas.html
-http://garciacollado.blogspot.com/2010/02/el-procedimiento-monitorio-en-la-lph-la.html
Un saludo
Hola a todos:
Ivanet dijo, "Argumenta que la promotora no pagó esa provisión de fondos de los pisos no vendidos, y que los responsables somos nosotros".
Luego pagó Provisión de fondos, la promotora era dueña al no vender, ¿a quien corresponde el pago?, al dueño, que era la promotora.
De todas formas, indague con los demás Propietarios, de como les fue la cosa. Podría darse el caso de unión.
Gracias por todo.
Saludos.
Ivanet dijo, "Argumenta que la promotora no pagó esa provisión de fondos de los pisos no vendidos, y que los responsables somos nosotros".
Luego pagó Provisión de fondos, la promotora era dueña al no vender, ¿a quien corresponde el pago?, al dueño, que era la promotora.
De todas formas, indague con los demás Propietarios, de como les fue la cosa. Podría darse el caso de unión.
Gracias por todo.
Saludos.
ivanet
cuando tu administrador dice que la parte de provisión de fondos a la hora de vender se devuelve al propietario es MENTIRA. todo lo que has pagado antes de vender el piso por ley no se ha de devolver, lo has de arreglar con el comprador.
la única razón por la que te lo exige es por que se le pasó de ponerlo en el certificado que emitió. y al ser así es el administrador el culpable y lo ha de pagar él. ni se te ocurra pagarlo.
cuando tu administrador dice que la parte de provisión de fondos a la hora de vender se devuelve al propietario es MENTIRA. todo lo que has pagado antes de vender el piso por ley no se ha de devolver, lo has de arreglar con el comprador.
la única razón por la que te lo exige es por que se le pasó de ponerlo en el certificado que emitió. y al ser así es el administrador el culpable y lo ha de pagar él. ni se te ocurra pagarlo.
