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presidenta con muy poca experiencia
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Viendo 1 - 20 de 41 comentarios
Presidenta con muy poca experiencia
hola, buenos días. A ver si alguien me ayuda porque estoy desquiciada, como son muchíiiisimas cosas iré poco a poco.vale?
Edificio de 9 viviendas y 3 locales. Desde el principio hasta hoy, los locales no han pagado nada, nunca se les ha enviado una convocatoria de junta ni un acta.
Este año he conseguido que los locales paguen una pequeña proporcion ya que estan exentos de pagar zaguhan principal y escaleras (aparece en la escritura de propiedad horizontal). Es decir, uno de ellos solo paga por la luz del hidro y el agua patron.(86 euros anuales)
Ahora, resulta que el local tiene gotoras (goterones) desde hace 5 años y van a mas, el anterior presidente le dio largas.
El problema es que el saldo de la comunidad es de 100 euros mas o menos y un presupuesto muy ajustadito.
¿Que puedo hacer? Pedir presupuesto primero a un fontanero? llevarlo a la junta sin presupuesto y sin saber cuanto cuesta?
Tambien decir que en anterior junta se acordó por unanimidad de los presentes y en segunda convocatoria (los locales no aparecieron pero si tienen en su poder la convocatoria y su correspondiente acta) que las viviendas pagaran una parte igual en la cuota mensual y los locales una pequeña cuota anual, por lo dicho antes. Pero tambien se acordó que con respecto a las derramas futuras, el reparto del gasto sería por cuota de participación.
No tenemos seguro de edificio, tengo varios presupuestos pero el local quiere que se pague a partes iguales entre locales y viviendas y nosotros creemos que es por cuota de participación.
¿Que pensáis? Ayudadme por favor,
mi correo es mina26hh@hotmail.com
Gracias, muuuuuchas gracias
Edificio de 9 viviendas y 3 locales. Desde el principio hasta hoy, los locales no han pagado nada, nunca se les ha enviado una convocatoria de junta ni un acta.
Este año he conseguido que los locales paguen una pequeña proporcion ya que estan exentos de pagar zaguhan principal y escaleras (aparece en la escritura de propiedad horizontal). Es decir, uno de ellos solo paga por la luz del hidro y el agua patron.(86 euros anuales)
Ahora, resulta que el local tiene gotoras (goterones) desde hace 5 años y van a mas, el anterior presidente le dio largas.
El problema es que el saldo de la comunidad es de 100 euros mas o menos y un presupuesto muy ajustadito.
¿Que puedo hacer? Pedir presupuesto primero a un fontanero? llevarlo a la junta sin presupuesto y sin saber cuanto cuesta?
Tambien decir que en anterior junta se acordó por unanimidad de los presentes y en segunda convocatoria (los locales no aparecieron pero si tienen en su poder la convocatoria y su correspondiente acta) que las viviendas pagaran una parte igual en la cuota mensual y los locales una pequeña cuota anual, por lo dicho antes. Pero tambien se acordó que con respecto a las derramas futuras, el reparto del gasto sería por cuota de participación.
No tenemos seguro de edificio, tengo varios presupuestos pero el local quiere que se pague a partes iguales entre locales y viviendas y nosotros creemos que es por cuota de participación.
¿Que pensáis? Ayudadme por favor,
mi correo es mina26hh@hotmail.com
Gracias, muuuuuchas gracias
Todos los gastos generales indivisibles ( no medibles por contador), se pagan por coeficiente de participación en la propiedad, por Ley.
Se incluye el seguro.
La Ley permite la excepción de lo "especialmente establecido" que en su caso excluye a los locales de los gastos de portal y escalera, en el titulo.
Ha de convocar una junta presentando presupuesto de gastos anual, con provisión de partida de arreglos, y fondo de reserva.
Reparto por coeficientes salvo lo excluido.
Eso es irrecurrible, aunque voten en contra.
Se incluye el seguro.
La Ley permite la excepción de lo "especialmente establecido" que en su caso excluye a los locales de los gastos de portal y escalera, en el titulo.
Ha de convocar una junta presentando presupuesto de gastos anual, con provisión de partida de arreglos, y fondo de reserva.
Reparto por coeficientes salvo lo excluido.
Eso es irrecurrible, aunque voten en contra.
Excelente tema el que aborda Sidi.
Bajo mi criterio, en un principio todos los gastos de la comunidad los debe soportar toda la comunidad. Pero, ¿qué pasa? Pues que existen "subcomunidades" dentro de la propia comunidad, delimitadas porque quienes las forman tienen derecho exclusivo de uso y disfrute de una parte del edificio.
¿Qué pasa con estas "subcomunidades"? Que generan unos de gastos: los gastos por mantenimiento (luz, agua, revisiones, ...)
¿Quíén paga estos gastos? En principio, toda la Comunidad, salvo que se puedan medir mediante contador, recibo, factura ... repartiendose entonces entre los miembros de la "subcomunidad".
¿Qué pasa si en lugar de hablar de un gasto de mantenimiento hablamos de un gasto de reparación, p.e. una grieta en un muro de un Garaje no debida a desgaste o falta de mantenimiento? Pues que le corresponde pagar a toda la comunidad, por ser una obra en un elemento común propiedad de todos los propietarios, independientemente de quién tenga el derecho real de uso. De dicha obra se beneficia toda la comunidad, aunque algunos no lo vean así.
Luego está lo que nos comenta Sidi, y es que efectivamente, por Estatutos se pueden modificar las cuotas, hasta incluso exonerar bien para gastos de mantenimiento, bien para el resto de gastos, a determinados propietarios del edificio. Lo primero es más común que lo segundo.
Por ello, la instalación del ascensor, por no ser un gasto de mantenimiento, e independientemente de quién tenga el derecho de uso, debe ser costeado por toda la comunidad, porque es un elemento común de todo el edificio. Su mantenimiento sí será medible e individualizable, y se podrá imputar a la "subcomunidad" que se beneficia de su uso.
Los locales, por lo general, se suelen beneficiar poco del ascensor, y por ello es habitual ver claúsulas que les exhoneran del mantenimiento del mismo, que no del resto de gastos.
Un saludo.
Bajo mi criterio, en un principio todos los gastos de la comunidad los debe soportar toda la comunidad. Pero, ¿qué pasa? Pues que existen "subcomunidades" dentro de la propia comunidad, delimitadas porque quienes las forman tienen derecho exclusivo de uso y disfrute de una parte del edificio.
¿Qué pasa con estas "subcomunidades"? Que generan unos de gastos: los gastos por mantenimiento (luz, agua, revisiones, ...)
¿Quíén paga estos gastos? En principio, toda la Comunidad, salvo que se puedan medir mediante contador, recibo, factura ... repartiendose entonces entre los miembros de la "subcomunidad".
¿Qué pasa si en lugar de hablar de un gasto de mantenimiento hablamos de un gasto de reparación, p.e. una grieta en un muro de un Garaje no debida a desgaste o falta de mantenimiento? Pues que le corresponde pagar a toda la comunidad, por ser una obra en un elemento común propiedad de todos los propietarios, independientemente de quién tenga el derecho real de uso. De dicha obra se beneficia toda la comunidad, aunque algunos no lo vean así.
Luego está lo que nos comenta Sidi, y es que efectivamente, por Estatutos se pueden modificar las cuotas, hasta incluso exonerar bien para gastos de mantenimiento, bien para el resto de gastos, a determinados propietarios del edificio. Lo primero es más común que lo segundo.
Por ello, la instalación del ascensor, por no ser un gasto de mantenimiento, e independientemente de quién tenga el derecho de uso, debe ser costeado por toda la comunidad, porque es un elemento común de todo el edificio. Su mantenimiento sí será medible e individualizable, y se podrá imputar a la "subcomunidad" que se beneficia de su uso.
Los locales, por lo general, se suelen beneficiar poco del ascensor, y por ello es habitual ver claúsulas que les exhoneran del mantenimiento del mismo, que no del resto de gastos.
Un saludo.
Vamos, que el mantenimiento del ascensor lo tienen que pagar sólo las viviendas que hagan uso del ascensor ¿no es así? y los locales no.
O sea que el contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales del que habla el artículo 9.º f) con cargo al fondo de reserva (al que contribuyen TODOS los propietarios de la Comunidad) no ha de referirse, por tanto, al mantenimiento del ascensor por muy "instalación general" que el ascensor sea.
Entonces, Sr. D. Vicente Manuel ¿me podría usted indicar a qué contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones GENERALES hace referencia dicho artículo?
O sea que el contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales del que habla el artículo 9.º f) con cargo al fondo de reserva (al que contribuyen TODOS los propietarios de la Comunidad) no ha de referirse, por tanto, al mantenimiento del ascensor por muy "instalación general" que el ascensor sea.
Entonces, Sr. D. Vicente Manuel ¿me podría usted indicar a qué contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones GENERALES hace referencia dicho artículo?
Vamos a ver.
La norma general es que Todos lo pagan Todo.
Salvo que mediante contador, recibo, factura, etc... se puedan individualizar en las subcomunidades que corresponda el gasto por mantenimiento o desgaste (luz, agua, revisiones, ... ). Si el gasto no es por mantenimiento o desgaste, se considera que pertenece a Todo el edificio y deben contribuir a él Todos.
Las excepciones las encontraríamos en lo especialmente establecido que recoge el Estatuto privativo.
Se que cuesta cogerlo.
La norma general es que Todos lo pagan Todo.
Salvo que mediante contador, recibo, factura, etc... se puedan individualizar en las subcomunidades que corresponda el gasto por mantenimiento o desgaste (luz, agua, revisiones, ... ). Si el gasto no es por mantenimiento o desgaste, se considera que pertenece a Todo el edificio y deben contribuir a él Todos.
Las excepciones las encontraríamos en lo especialmente establecido que recoge el Estatuto privativo.
Se que cuesta cogerlo.
Hola
Vamos, que el mantenimiento del ascensor lo tienen que pagar sólo las viviendas que hagan uso del ascensor ¿no es así? y los locales no.
O sea que el contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales del que habla el artículo 9.º f) con cargo al fondo de reserva (al que contribuyen TODOS los propietarios de la Comunidad) no ha de referirse, por tanto, al mantenimiento del ascensor por muy "instalación general" que el ascensor sea.
Entonces, Sr. D. Vicente Manuel ¿me podría usted indicar a qué contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones GENERALES hace referencia dicho artículo?
Vamos, que el mantenimiento del ascensor lo tienen que pagar sólo las viviendas que hagan uso del ascensor ¿no es así? y los locales no.
O sea que el contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales del que habla el artículo 9.º f) con cargo al fondo de reserva (al que contribuyen TODOS los propietarios de la Comunidad) no ha de referirse, por tanto, al mantenimiento del ascensor por muy "instalación general" que el ascensor sea.
Entonces, Sr. D. Vicente Manuel ¿me podría usted indicar a qué contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones GENERALES hace referencia dicho artículo?
Y digo yo. Si los gastos de mantenimiento de ascensor son gastos susceptibles de individualización todos los gastos generales son susceptibles de individualización porque se reparten entre todos o parte de los comuneros de tal forma que cada propietario, INDIVIDUALMENTE, Paga su recibo correspondiente.
Ej.
1.- Gtos. admin. Cada comunero paga, individualmente la parte que le corresponde.
2.- gtos. ascensor, lo mismo (individualmente)
3.-limpieza (se resta a los exonerados), y el resto paga INDIVIDUALMENTE la parte que le corresponde
4.- agua ...cada cual paga la que consume según contador. No obstante también es un gasto, como todos, susceptible de individualización.la suya.
Seguro, aquí pagan todos según coeficiente. No obstante son gastos susceptibles de individualización porque cada cual paga su parte.
O sea: que todos los gastos comunitarios son susceptibles de individualización.
¡¡Nunca te acostarás sin saber una cosa de más!!.
Saludos cordiales
Ej.
1.- Gtos. admin. Cada comunero paga, individualmente la parte que le corresponde.
2.- gtos. ascensor, lo mismo (individualmente)
3.-limpieza (se resta a los exonerados), y el resto paga INDIVIDUALMENTE la parte que le corresponde
4.- agua ...cada cual paga la que consume según contador. No obstante también es un gasto, como todos, susceptible de individualización.la suya.
Seguro, aquí pagan todos según coeficiente. No obstante son gastos susceptibles de individualización porque cada cual paga su parte.
O sea: que todos los gastos comunitarios son susceptibles de individualización.
¡¡Nunca te acostarás sin saber una cosa de más!!.
Saludos cordiales
¿Un contrato de mantenimiento no es obligatorio? ¿El de ascensor tampoco?¿Y el mantenimiento de las calderas de ACS y calefacción tampoco?
Bello
No.
Si se hace una obra de reparación del tejado o de la fachada a cada propietario no le llega un recibo, que yo sepa. Sólo hay una factura y se enviará a la comunidad general. Más indivisible que el tejado ¿qué hay? Bueno el suelo, la fachada, etc.
Si se estropea la bomba de extracción de agua y se inunda el garaje. La factura también es una y para todos.
Pero ¿qué puede pasar con el mantenimiento del ascensor?
a) Que envíen una sola factura a la comunidad general de los cuatro ascensores, elementos comunes comunitarios. Este sería el caso de exoneraciones nulas. El gasto para todos, mientras no se demuestre lo contrario.
b) Que llegue una sola factura pero como estén excluidos los locales y plazas de garaje, el administrador tenga que repartir ese gasto entre los propietarios de los cuatro portales.
c) Que además de estar excluidos los locales y plazas, diga que cada portal por su lado. Aquí hay otras opciones:
c.1.) Que todos los portales tengan la misma empresa con lo cual dentro de cada portal se reparte el gasto de una de las cuatro facturas entre sus propietarios o usuarios, eliminando a los locales que ya lo estaban de antes, claro está.
c.2) Que cada portal tenga una empresa diferente. Esto supondrá, supongo, que ya se han independizado porque si no ¿de qué?
Habiendo un único administrador, no va a poner una empresa diferente en cada portal.
Y yo ya no tengo ni idea a qué venía todo esto. Me he perdido yo sola.
Bello
No.
Si se hace una obra de reparación del tejado o de la fachada a cada propietario no le llega un recibo, que yo sepa. Sólo hay una factura y se enviará a la comunidad general. Más indivisible que el tejado ¿qué hay? Bueno el suelo, la fachada, etc.
Si se estropea la bomba de extracción de agua y se inunda el garaje. La factura también es una y para todos.
Pero ¿qué puede pasar con el mantenimiento del ascensor?
a) Que envíen una sola factura a la comunidad general de los cuatro ascensores, elementos comunes comunitarios. Este sería el caso de exoneraciones nulas. El gasto para todos, mientras no se demuestre lo contrario.
b) Que llegue una sola factura pero como estén excluidos los locales y plazas de garaje, el administrador tenga que repartir ese gasto entre los propietarios de los cuatro portales.
c) Que además de estar excluidos los locales y plazas, diga que cada portal por su lado. Aquí hay otras opciones:
c.1.) Que todos los portales tengan la misma empresa con lo cual dentro de cada portal se reparte el gasto de una de las cuatro facturas entre sus propietarios o usuarios, eliminando a los locales que ya lo estaban de antes, claro está.
c.2) Que cada portal tenga una empresa diferente. Esto supondrá, supongo, que ya se han independizado porque si no ¿de qué?
Habiendo un único administrador, no va a poner una empresa diferente en cada portal.
Y yo ya no tengo ni idea a qué venía todo esto. Me he perdido yo sola.
Entonces para que dice la Ley que los gastos se pagaran según cuota de participación salvo que sean susceptibles de individualización?
Si lo que suele ocurrir es que los gastos son todos susceptibles de individualización (cada uno paga su recibo individualmente) pero se pagan según decida su administración?. ¡¡Valla tela!!.
Si lo que suele ocurrir es que los gastos son todos susceptibles de individualización (cada uno paga su recibo individualmente) pero se pagan según decida su administración?. ¡¡Valla tela!!.
Anastasia, Scartett o lo que seas.
No pongas palabras en mis post que yo no he puesto.
He dicho, y lo voy a decir por última vez así que abre los ojitos y presta atención, que el contrato que no es obligatorio es el de mantenimiento general del edificio. No lo confundas con el de mantenimiento de ascensores recogido en el reglamaento de aparatos elevadores, el de las calderas de ACS recogido en el RITE, etc, etc, etc.
Y me expreso de este modo porque creo que lo hago con suficiente claridad e inteligibilidad, para evitar precísamente esos culebrones que organizais entre algunos, en los que antes desgraciadamente yo también caía.
Un saludo.
No pongas palabras en mis post que yo no he puesto.
He dicho, y lo voy a decir por última vez así que abre los ojitos y presta atención, que el contrato que no es obligatorio es el de mantenimiento general del edificio. No lo confundas con el de mantenimiento de ascensores recogido en el reglamaento de aparatos elevadores, el de las calderas de ACS recogido en el RITE, etc, etc, etc.
Y me expreso de este modo porque creo que lo hago con suficiente claridad e inteligibilidad, para evitar precísamente esos culebrones que organizais entre algunos, en los que antes desgraciadamente yo también caía.
Un saludo.
Bueno ¡aver si me reencuentro!.
Habiendo tanta posibilidad de individualización ¿por qué demontre obligan a pagar todo, todo, todito, todo por coeficiente de propiedad (al margen de quién tenga más y quién tenga menos), incluso, como he dicho en alguna ocasión, un cuadro o una alfombra para el portal? ¿Qué tiene que ver la cuota/ coeficiente del título para esto?
Autor: vicente manuel Fecha: 27/06/2006
"Ese CONTRATO es potestativo, y sólo obligatorio en algunas comunidades autónomas. En concreto, en la C.V. sólo se obliga a que cubra los riesgos por incendio y no se si por algún concepto más. Nada de averías, fugas de agua, responsabilidad civil, etc."
"Realmente, UN CONTRATO DE MANTENIMIENTO nunca será obligatorio, y la Ley sólo dice que se podrá cargar al fondo de reserva, pero tampoco excluye pagarlo como derrama, o incluirlo en los presupuestos".
Exactamente ¿de qué contrato está hablando?
Habiendo tanta posibilidad de individualización ¿por qué demontre obligan a pagar todo, todo, todito, todo por coeficiente de propiedad (al margen de quién tenga más y quién tenga menos), incluso, como he dicho en alguna ocasión, un cuadro o una alfombra para el portal? ¿Qué tiene que ver la cuota/ coeficiente del título para esto?
Autor: vicente manuel Fecha: 27/06/2006
"Ese CONTRATO es potestativo, y sólo obligatorio en algunas comunidades autónomas. En concreto, en la C.V. sólo se obliga a que cubra los riesgos por incendio y no se si por algún concepto más. Nada de averías, fugas de agua, responsabilidad civil, etc."
"Realmente, UN CONTRATO DE MANTENIMIENTO nunca será obligatorio, y la Ley sólo dice que se podrá cargar al fondo de reserva, pero tampoco excluye pagarlo como derrama, o incluirlo en los presupuestos".
Exactamente ¿de qué contrato está hablando?
¡Ah! el de mantenimiento general del edificio!
¿Entonces es a ese al que se refiere el artículo antes mencionado, por mí: "un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales"?¿El que se puede suscribir con cargo al fondo de reserva?
Y no se enfade, señor, que yo también soy presidenta con poca experiencia.
¿Entonces es a ese al que se refiere el artículo antes mencionado, por mí: "un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales"?¿El que se puede suscribir con cargo al fondo de reserva?
Y no se enfade, señor, que yo también soy presidenta con poca experiencia.
