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Obras sin permiso en elementos comunes
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Obras sin permiso en elementos comunes
Hola a todos, el propietario de una vivienda acometió una reforma integral de la misma y entre otras cambio el destino de una habitación a baño adicional. Para esto abrió un boquete en una pared de la fachada que da al patio de luz y paso un nuevo tubo de descarga de unos 3mt hasta conectar con la tubería general. En la reunión de propietarios del mes de julio se dio tiempo a este propietario hasta el 30 de septiembre para deshacer la nueva obra y devolver todo al estado anterior, ya que, según el administrador, tratándose de elementos comunes tenía que haber pedido el permiso al resto de la comunidad. El otro día, hablando con el administrador, este me informó que el propietario apercibido le llamó para decirle que lo había consultado con un legal y que seguiría adelante con el propósito de alquilar la vivienda sin corregir nada. La única salida que tenemos, según el administrador, es nombrar abogado y procurador, ir a juicio y esperar el veredicto del juez. Mientras tanto tenemos que aportar los fondos necesarios para el pleito y seguramente la mayoría de propietarios no estará de acuerdo. Mi pregunta es: ¿teniendo a nuestro favor la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil estamos obligados a reclamar nuestros derechos en los juzgados (pagando)?
Yo no se si usted se piensa que este tipo de problemas, se resuelven por preguntar en un blog.
Como piensa usted que se resuelve el problema?
Si tienen que contratar a dos profesionales (abogado y procurador), no piense que son personas altruistas y que trabajan por amor a la legalidad.
Si la comunidad no quiere denunciar, pues que se aguante.
Si usted no se conforma, denuncie de forma individual
Como piensa usted que se resuelve el problema?
Si tienen que contratar a dos profesionales (abogado y procurador), no piense que son personas altruistas y que trabajan por amor a la legalidad.
Si la comunidad no quiere denunciar, pues que se aguante.
Si usted no se conforma, denuncie de forma individual
Su administrador tiene razón y el procedimiento a seguir es el adecuado. Ese propietario ha acometido una obra ilegal invadiendo zonas comunes que pertenecen a todos los propietarios y se le ha apercibido o dicho, que lo tiene que reestablecer todo como estaba. Hasta aquí todo bien. Pero él dice que ha consultado a un gabinete de abogados y dice que "nanai" que no cambia nada. Dudo que haya hecho esa consulta, y si la ha hecho, le han dicho que espere a la demanda, pero que si se llega a producir, le queda que pagar todos los gastos procesales porque la obra es ilegal de todas, todas. En una palabra, que si ustedes inician (solo lo inician) el procedimiento judicial, ese vecino correría para ponerlo todo igual que antes porque le viene un marrón de narices. Pero ahora ustedes tienen un dilema que es contratar a un abogado para iniciar el proceso, y sí, tienen que pagarle, por ese inicio que no creo que llegue a más. Seguramente cuando ese propietario reciba una carta timbrada advirtiéndole de que ponga las cosas como estaban o vamos al juzgado, si es inteligente, lo pondrá todo como estaba. Que sigue para adelante, pues marrón que tendrá. Sobre los gastos que ustedes tengan, no hay problema, los pagará todos él. Ese es el marrón, más poner todo como estaba. Eso sí, la justicia no es rápida y puede tardar un año, dependiendo del juzgado.
Y le añado. Todos los gastos, incluidos los de inicio, los tiene que pagar ese vecino (abogado carta timbrada, burofax, etc), en virtud del art 1902 del Código Civil, aún cuando se allane (acceda a la restauración, antes de llegar a juicio) cosa que su administrador deberá cargarle a él como gastos particulares.
Quizás si esto se le dice a ese vecino, se baje los pantalones antes de continuar. Pero si dice que palante, no teman, que lo pagará multiplicado varias veces.
Quizás si esto se le dice a ese vecino, se baje los pantalones antes de continuar. Pero si dice que palante, no teman, que lo pagará multiplicado varias veces.
Lo único que la obra se hubiera hecho sin licencia y la comunidad o un particular presente una denuncia en urbanismo. Y le hagan revertir las cosas a su estado anterior. Complicado. Supongo que es lo que preguntas.
Si la mayoría de los propietarios no quiere pagar la provisión de fondos de un abogado, apaga y vámonos.
Si la mayoría de los propietarios no quiere pagar la provisión de fondos de un abogado, apaga y vámonos.
Un vecino interpuso denuncia en el ayuntamiento porque la licencia por obras menores (nueva pavimentación) expuesta en la puerta no mencionaba otros tipos de obras mayores. El técnico enviado por el ayuntamiento tomó nota de las obras efectuada y dijo que se le multaría por esta infracción y se le daría un plazo para subsanar la licencia incompleta. En ningún caso el ayuntamiento interviene con el fin de revertir las cosas a su estado anterior, según ellos es tarea de la comunidad.
Lo primero decir que es cierto que ningún proceso judicial esté ganado, pero el caso que nos ocupa y por lo que se cuenta, la cuestión es clara, si bien, todo proceso judicial conlleva riesgos. El error principal es llegar al juicio, porque entonces se demuestra el fracaso de entendimiento entre las personas, pero cuando no hay más remedio, hay que entrar en sala. Lo que ocurre es que aquí hay infracciones de libro y por ello me decanto claramente por un pleito muy ventajoso para la comunidad.
Sobre el ayuntamiento, ha hecho su papel. Ha ido a mirar la obra, interpondrá una sanción por algún incumplimiento normativo y ahí acaba sus competencias.
Pero el grueso del problema es hacer una instalación por zonas comunes sin el consentimiento de la junta de propietarios e invadir la fachada con una tubería, etc....etc...donde sin duda no puede tocar sin el permiso pertinente y por lo que el administrador haciendo su trabajo (también hay buenos administradores, pocos pero los hay) le llamó la atención.
Sobre el ayuntamiento, ha hecho su papel. Ha ido a mirar la obra, interpondrá una sanción por algún incumplimiento normativo y ahí acaba sus competencias.
Pero el grueso del problema es hacer una instalación por zonas comunes sin el consentimiento de la junta de propietarios e invadir la fachada con una tubería, etc....etc...donde sin duda no puede tocar sin el permiso pertinente y por lo que el administrador haciendo su trabajo (también hay buenos administradores, pocos pero los hay) le llamó la atención.
Cierto. Consulten con el seguro de la finca para ver si tienen contratado la cobertura de defensa jurídica, aunque de forma general, suelen ser de consultas ante algún problema comunitario, pero les servirá de ayuda. Si no se tiene específicamente contratado éste servicio, no se involucraran en temas de demandas o juicios, pero ellos le podrían proporcionar algún profesional competente en el ramo.
Muchos seguros, en su cobertura de defensa jurídica, incluyen estos temas, así como la reclamación de morosos. No hay que olvidar que una obra "ilegal" que afecte a elementos comunes está dañando/afectando a la propia comunidad, con lo cual suelen tener cobertura.
Este tipo de seguro es muy interesante para evitar ciertos problemas, porque cuando los vecinos "especiales" saben que la comunidad no va a tener que disponer de sus fondos para poder reclamar, suelen tener menos ganas de dejar de ser "morrosos", de hacer obras que no deben,... ya que la comunidad comunica la incidencia al seguro (cumpliendo con lo que sea necesario en cada caso en cuanto a temas formales) y éste ya se preocupa del resto: abogado, procurador, peritos,...
Saludos
Este tipo de seguro es muy interesante para evitar ciertos problemas, porque cuando los vecinos "especiales" saben que la comunidad no va a tener que disponer de sus fondos para poder reclamar, suelen tener menos ganas de dejar de ser "morrosos", de hacer obras que no deben,... ya que la comunidad comunica la incidencia al seguro (cumpliendo con lo que sea necesario en cada caso en cuanto a temas formales) y éste ya se preocupa del resto: abogado, procurador, peritos,...
Saludos
Explicaré lo que me pasó a mi:
Un vecino hizo un cerramiento de obra en la cubierta con el consentimiento de todos los propietarios, menos el mío.
Yo sola denuncié a toda la comunidad.
Resultado: se allanaron y como mi abogado no le hizo al vecino que hizo la obra un requerimiento antes de la denuncia, las costas la pagamos las dos partes, cada uno las suyas.
Entre abogado, procurador, informe del arquitecto y no me acuerdo si había algo más porque de esto hace ya bastante tiempo, yo solita tuve que pagar un pastón por culpa de mi abogado que no mandó antes el requerimiento
Debería haber denunciado al abogado, pero no lo hice por desconocimiento, si es hoy sí lo hubiera hecho y que hubiera pagado el Seguro de Responsabilidad Civil del abogado.
Así que ¡cuidado! a qué abogado se contrata. El mío sólo era caro, pero nefasto como profesional.
Un vecino hizo un cerramiento de obra en la cubierta con el consentimiento de todos los propietarios, menos el mío.
Yo sola denuncié a toda la comunidad.
Resultado: se allanaron y como mi abogado no le hizo al vecino que hizo la obra un requerimiento antes de la denuncia, las costas la pagamos las dos partes, cada uno las suyas.
Entre abogado, procurador, informe del arquitecto y no me acuerdo si había algo más porque de esto hace ya bastante tiempo, yo solita tuve que pagar un pastón por culpa de mi abogado que no mandó antes el requerimiento
Debería haber denunciado al abogado, pero no lo hice por desconocimiento, si es hoy sí lo hubiera hecho y que hubiera pagado el Seguro de Responsabilidad Civil del abogado.
Así que ¡cuidado! a qué abogado se contrata. El mío sólo era caro, pero nefasto como profesional.
Sí estas cosas suelen ocurrir también y hay que tener cuidado con quién se da.
Yo también conozco otro caso y es que no se presentaron a juicio por el abogado que se equivocó de fecha del juicio. Fue intencionado? Quedó la duda, pero el juicio se perdió.
Aquí las comisiones también existen. Si no te presentas al juicio tanto te llevas. Don Dinero manda y la falta de escrúpulos también. Pero esto es otro tema.
Yo también conozco otro caso y es que no se presentaron a juicio por el abogado que se equivocó de fecha del juicio. Fue intencionado? Quedó la duda, pero el juicio se perdió.
Aquí las comisiones también existen. Si no te presentas al juicio tanto te llevas. Don Dinero manda y la falta de escrúpulos también. Pero esto es otro tema.
Fontanero, en tu primera pregunta dices que si no le gusta lo que ha hecho el vecino, y puesto que la comunidad no quiere hacer nada, que el usuario denuncie de forma personal.
Error.
El usuario puede denunciar en nombre de la comunidad siempre que exija que se devuelva la zona común a su estado original (actuar en beneficio de la comunidad).
Las sentencias al respecto son muy claras.
Eso sí, aunque denuncie en nombre de la comunidad, el abogado y el procurador corren de su cuenta y no de la comunidad.
Error.
El usuario puede denunciar en nombre de la comunidad siempre que exija que se devuelva la zona común a su estado original (actuar en beneficio de la comunidad).
Las sentencias al respecto son muy claras.
Eso sí, aunque denuncie en nombre de la comunidad, el abogado y el procurador corren de su cuenta y no de la comunidad.
Luna, cuando un abogado te causa algún tiempo de indefensión, bien por omisión o bien por acción directa, además de un de lo que has dicho, también comete un delito penal. Exactamente el artículo 467.2 del código penal.
Ya lo sabes para la próxima vez. Aunque en realidad, si no ha prescito el delito, aún estás a tiempo de reclamarle.
Créeme cuando te digo que los jueces levantan a los abogados en peso cuando se tratan de este tipo de delitos. A un juez no le gusta que un abogado produzca un perjuicio a un cliente por mala gestión del abogado.
Ya lo sabes para la próxima vez. Aunque en realidad, si no ha prescito el delito, aún estás a tiempo de reclamarle.
Créeme cuando te digo que los jueces levantan a los abogados en peso cuando se tratan de este tipo de delitos. A un juez no le gusta que un abogado produzca un perjuicio a un cliente por mala gestión del abogado.
He consultado con el administrador si el seguro de la finca tiene cobertura de defensa jurídica y me ha dicho que no, porqué es más cara y las cuentas de la comunidad están bajo mínimo por culpa de unos cuantos morosos. Mi duda es como aprobar en la próxima junta iniciar el procedimiento judicial (solo iniciar) y cargar los gastos de abogado, carta timbrada, burofax, etc. en virtud del art 1902 del Código Civil sin aprobar la contratación de abogado y procurador, rechazado por mayoría y por, como he explicado antes, por falta de fondos. El propietario que ha acometido la obra ilegal estará presente en la reunión y se enterara que más de la denuncia inicial la comunidad no irá a más.
Si la comunidad se lava las manos, le queda la otra alternativa, denunciar usted como persona perjudicada. Que estará el vecino, pues mejor, así se le dice en la cara, eso lo ha hecho usted sin contar con la comunidad y a mí me perjudica y lo tiene que quitar que ya se le avisó. Lo que pasa es que el administrador no quiere problemas y menos legales porque él con ésto no gana nada, solo dolores de cabeza y tratará de echar el c*** fuera. Este es otro problema. Pero si a usted le perjudica no queda otra que el juzgado, y para ello debe buscarse un abogado.
