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En la web que cita Vd. leo textualmente:
"no puede negarse u obstaculizarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información que puntualmente precise, y así lo justifique conforme al articulo 20 letra e), de la LPH, pero también lo es a nuestro parecer y también al de la Sentencia de la Audiencia provincial de Madrid de 17 de Noviembre de 2003, que el derecho de información , tiene como limite la buena fe y la prohibición de un ejercicio antisocial o abusivo del derecho que con carácter general prescribe el articulo 7 del Código Civil, sin que un propietario, a titulo individual, pueda sustituir la función fiscalizadora de la Junta de propietarios."
Yo creo que ese párrafo contradice el suyo, que dice textualmente:
"Confirma, en suma, que la documentación la puede pedir la Comunidad, representada por su Presidente, pero no un comunero."
No sólo en los casos recogidos en esa web el copropietario necesita algún documento de los que conserva el secretario y tiene derecho a recibirlo. La lista podría ser muy larga, por ejemplo, un copropietario nuevo tiene derecho a que se le facilite copia del seguro comunitario para contratar su propio seguro que lo complemente adecuadamente.
Otra cosa es que no sea admisible el abuso ni la arbitrariedad a la hora de solicitar documentos.
"no puede negarse u obstaculizarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información que puntualmente precise, y así lo justifique conforme al articulo 20 letra e), de la LPH, pero también lo es a nuestro parecer y también al de la Sentencia de la Audiencia provincial de Madrid de 17 de Noviembre de 2003, que el derecho de información , tiene como limite la buena fe y la prohibición de un ejercicio antisocial o abusivo del derecho que con carácter general prescribe el articulo 7 del Código Civil, sin que un propietario, a titulo individual, pueda sustituir la función fiscalizadora de la Junta de propietarios."
Yo creo que ese párrafo contradice el suyo, que dice textualmente:
"Confirma, en suma, que la documentación la puede pedir la Comunidad, representada por su Presidente, pero no un comunero."
No sólo en los casos recogidos en esa web el copropietario necesita algún documento de los que conserva el secretario y tiene derecho a recibirlo. La lista podría ser muy larga, por ejemplo, un copropietario nuevo tiene derecho a que se le facilite copia del seguro comunitario para contratar su propio seguro que lo complemente adecuadamente.
Otra cosa es que no sea admisible el abuso ni la arbitrariedad a la hora de solicitar documentos.
Y por supuesto que puede usted creer que ese párrafo concreto contradice el mío, pues no faltaba más. Aún así, de una lectura integradora de todo el texto, y de la sobrada jurisprudencia existente sobre la materia, yo saco la conclusión -que por supuesto usted no está obligado a compartir- de que un comunero no puede exigir la entrega de la documentación.
Si vamos a espigar párrafos aislados de sentencias concretas, me remito a la de la SAP de Barcelona que cité en mi nota del día 19.
No obstante, yo doy mi opinión en el foro, y los demás pueden seguirla, o no.
Y para que conste, yo a veces me equivoco (o no me dan la razón en el juzgado, que para el caso viene a resultar lo mismo).
La jurisprudencia contradictoria existe (por eso uno de los motivos de casación es la necesidad de establecer doctrina), e incluso la establecida evoluciona (ahí tiene usted el caso de las cláusulas suelo, quién diría hace veinte años que se podría uno echar atrás de algo firmado ante Notario), pero ello no ha de impedir que tomemos nota de cuál es la corriente dominante.
Si vamos a espigar párrafos aislados de sentencias concretas, me remito a la de la SAP de Barcelona que cité en mi nota del día 19.
No obstante, yo doy mi opinión en el foro, y los demás pueden seguirla, o no.
Y para que conste, yo a veces me equivoco (o no me dan la razón en el juzgado, que para el caso viene a resultar lo mismo).
La jurisprudencia contradictoria existe (por eso uno de los motivos de casación es la necesidad de establecer doctrina), e incluso la establecida evoluciona (ahí tiene usted el caso de las cláusulas suelo, quién diría hace veinte años que se podría uno echar atrás de algo firmado ante Notario), pero ello no ha de impedir que tomemos nota de cuál es la corriente dominante.
Creo que muchos de los que frecuentemente tenemos contacto con asuntos jurídicos somos conscientes de que, cuando las cosas acaban en los tribunales, hay una dosis importante de incertidumbre. Incertidumbre propiciada por los continuos cambios de criterio, incluso en el TS. Hoy mismo se recoge en la prensa un cambio de criterio en cuanto a la jubilación de los funcionarios.
Aclarado ese punto (si es que era necesario), creo que la cuestión no es si los comuneros pueden exigir la entrega de "la documentación" (entendida como toda la documentación) sino si tienen derecho a determinados documentos que les resultan necesarios. Y en particular el derecho del presidente que, no olvidemos, representa a la comunidad.
Aclarado ese punto (si es que era necesario), creo que la cuestión no es si los comuneros pueden exigir la entrega de "la documentación" (entendida como toda la documentación) sino si tienen derecho a determinados documentos que les resultan necesarios. Y en particular el derecho del presidente que, no olvidemos, representa a la comunidad.
Yo creo que lo primero que hay que aclarar es que la Junta podrá nombrar por separado los cargos de secretario y administrador.
Lo segundo que hay que aclarar es que las funciones encomendadas al secretario no tienen nada que ver con las del administrador.
Las del primero son, entre otras, custodiar toda la documentación de la Comunidad, y, en nombre del presidente o de los propietarios que alcancen el número o cuotas del art. 16.1, convocar las Juntas, comprobar acreditaciones y representaciones, levantar acta y certificar acuerdos, y notificar y ser receptor de avisos.
Las funciones del administrador son las previstas en el art. 20 LPH.
La manera correcta para que un comunero pueda acceder a determinada documentación de la Comunidad de Propietarios consiste en solicitar que se incluya en el orden del día (art. 16.2 LPH), su petición a fin de que sea valorada y votada por la Junta por mayoría simple, y una vez aprobado se puede mostrar y, o, hacer entrega de la información requerida; si el acuerdo es negativo, este se podrá impugnar en el plazo de tres meses.
Además, hay que tener en cuenta que desde el punto de vista de la protección de datos, el acceso a determinada documentación por parte de los comuneros es una de las situaciones más controvertidas del funcionamiento de las Comunidades de Propietarios y en este sentido, cada uno tiene su propia interpretación.
Ni el presidente ni el administrador están obligados a mostrar documentos o presupuestos antes de la Junta, pero sí durante la celebración de la misma, pues es este y no otro, el momento establecido en la LPH para realizar la correspondiente rendición de cuentas.
Soy de la opinión de que no resulta perjudicial para la Comunidad que los propietarios stén informados con anterioridad a la celebración de la junta, pero no existe obligación legal de hacerlo
Por último, el administrador si tiene obligación de entregar la documentación que le solicite el presidente.
Lo segundo que hay que aclarar es que las funciones encomendadas al secretario no tienen nada que ver con las del administrador.
Las del primero son, entre otras, custodiar toda la documentación de la Comunidad, y, en nombre del presidente o de los propietarios que alcancen el número o cuotas del art. 16.1, convocar las Juntas, comprobar acreditaciones y representaciones, levantar acta y certificar acuerdos, y notificar y ser receptor de avisos.
Las funciones del administrador son las previstas en el art. 20 LPH.
La manera correcta para que un comunero pueda acceder a determinada documentación de la Comunidad de Propietarios consiste en solicitar que se incluya en el orden del día (art. 16.2 LPH), su petición a fin de que sea valorada y votada por la Junta por mayoría simple, y una vez aprobado se puede mostrar y, o, hacer entrega de la información requerida; si el acuerdo es negativo, este se podrá impugnar en el plazo de tres meses.
Además, hay que tener en cuenta que desde el punto de vista de la protección de datos, el acceso a determinada documentación por parte de los comuneros es una de las situaciones más controvertidas del funcionamiento de las Comunidades de Propietarios y en este sentido, cada uno tiene su propia interpretación.
Ni el presidente ni el administrador están obligados a mostrar documentos o presupuestos antes de la Junta, pero sí durante la celebración de la misma, pues es este y no otro, el momento establecido en la LPH para realizar la correspondiente rendición de cuentas.
Soy de la opinión de que no resulta perjudicial para la Comunidad que los propietarios stén informados con anterioridad a la celebración de la junta, pero no existe obligación legal de hacerlo
Por último, el administrador si tiene obligación de entregar la documentación que le solicite el presidente.
Uhmmm. Mea culpa el mal entendido.
Ya he dicho que las funciones del Administrador son las del artículo 20 de la LPH, entre las que se encuentra custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Pero al secretario también le incumbe una labor de custodia, y a esa función pretendía referirme, que es la establecida en el artículo 19.4 de la LPH. Concretamente, custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Pido disculpas porque es cierto lo que dices, vivolosvientos, así que ten por realizada la aclaración.
Ya he dicho que las funciones del Administrador son las del artículo 20 de la LPH, entre las que se encuentra custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Pero al secretario también le incumbe una labor de custodia, y a esa función pretendía referirme, que es la establecida en el artículo 19.4 de la LPH. Concretamente, custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Pido disculpas porque es cierto lo que dices, vivolosvientos, así que ten por realizada la aclaración.
De la misma manera que los copropietarios deben ser ponderados en sus peticiones, el administrador debe tener ponderación a la hora de valorarlas. No es lógico que cualquier petición razonable sea derivada a la junta generando demoras innecesarias y en algunos casos perjuicios considerables.
Utilizar ese tipo de subterfugios puede conducir a que la junta apruebe que se entregue toda la documentación de los últimos años.
Resumiendo, no es bueno ir poniendo palos en las ruedas cuando lo que se pide es razonable y motivado. Finalmente puede derivar en que los demás apliquen la misma "medicina".
Por otro lado, es físicamente imposible que en la misma junta se examinen y aprueben las cuentas. En todos los ámbitos donde hay rendición de cuentas, éstas se remiten previamente a su aprobación y con la antelación suficiente para poder examinarlas con adecuado detenimiento.
Cualquier intento por parte del administrador en convertir la rendición de cuentas en una pamema debería ser rechazado de plano por todos lo copropietarios y principalmente por el presidente porque es indicio de que algo pretende ocultar.
A este respecto, recuerdo que hace años, el presidente de una comunidad me consultó que un copropietario había pedido ver el libro de actas y el administrador comentó que lo llevaría a la junta para su examen. Yo le dije que la junta no es el momento para que nadie se ponga a leer las actas provocando interrupciones en las deliberaciones y votaciones correspondientes. El copropietario tendrá o no tendrá derecho a ver el libro, pero de ninguna manera puede hacerlo durante una junta.
Utilizar ese tipo de subterfugios puede conducir a que la junta apruebe que se entregue toda la documentación de los últimos años.
Resumiendo, no es bueno ir poniendo palos en las ruedas cuando lo que se pide es razonable y motivado. Finalmente puede derivar en que los demás apliquen la misma "medicina".
Por otro lado, es físicamente imposible que en la misma junta se examinen y aprueben las cuentas. En todos los ámbitos donde hay rendición de cuentas, éstas se remiten previamente a su aprobación y con la antelación suficiente para poder examinarlas con adecuado detenimiento.
Cualquier intento por parte del administrador en convertir la rendición de cuentas en una pamema debería ser rechazado de plano por todos lo copropietarios y principalmente por el presidente porque es indicio de que algo pretende ocultar.
A este respecto, recuerdo que hace años, el presidente de una comunidad me consultó que un copropietario había pedido ver el libro de actas y el administrador comentó que lo llevaría a la junta para su examen. Yo le dije que la junta no es el momento para que nadie se ponga a leer las actas provocando interrupciones en las deliberaciones y votaciones correspondientes. El copropietario tendrá o no tendrá derecho a ver el libro, pero de ninguna manera puede hacerlo durante una junta.
Buenos días.
Respeto lo que dices, Pepelu90, entiendo tu criterio y aunque no pretendo polemizar contigo, soy consciente de que nuestros planteamientos parten de puntos de vista diferentes.
En tu respuesta estás aplicando un criterio lógico y práctico, mientras que yo me baso en lo dispuesto en la Ley.
A ti te parece más lógico que el administrador informe y exhiba documentación cuando se lo soliciten, en base a un criterio de ponderación. Por supuesto que sí y no te lo discuto. Pero mi respuesta parte de un planteamiento diferente, ya que lo que me pregunto es si el administrador tiene obligación legalmente establecida de atender la petición y la respuesta es NO.
¿Y si el administrador tuviera obligación de atender la petición? Imagina que todos los propietarios de las fincas que administra decidieran hacer peticiones de análoga naturaleza, todas ellas, cualitativamente ponderadas, pero en días y horarios diferentes porque sus circunstancias personales no les permitan elasticidad. Probablemente el administrador no tendría tiempo material para atender todas las peticiones y además atender la gestión de la comunidad, salvo que tuviera una estructura bastante grande.
Luego habría que valorar qué es razonable, porque no deja de ser una cuestión subjetiva. Del mismo modo que habría que valorar qué es lógico, porque tu lógica no tiene porqué coincidir con la mía, o sí, pero si no coincide ¿qué solución le damos?
Por otra parte, no tiene sentido que se exija al administrador que exhiba documentación de ejercicios pasados cuyas cuentas ya han sido aprobadas ¿Con qué excusa? ¿Revisar unas cuentas ya aprobadas? No entiendo exactamente el propósito, y mucho menos en los supuestos en los que quien solicita dicha documentación ni siquiera era propietario cuando se aprobaron dichas cuentas, y casos de esos he visto unos cuantos. ¿Esa actitud entraría en el criterio lógico? ¿Sería razonable la petición? ¿Ponderada, utilizando la terminología que refieres? En mi caso, entiendo que no. En el tuyo, parece que es posible que sí. ¿A quien le hacemos caso? Habrá que acudir a la norma que regula la cuestión ¿No crees? ¿Y qué dice la norma? La respuesta que es que, la norma no entra en cuestiones lógicas, razonables ni ponderables, sino que realiza una regulación objetiva de la que se desprende QUE NO TIENE OBLIGACIÓN. Esa es la cuestión y no otra. De tu respuesta se desprende (o al menos, yo lo interpreto así), que lo que criticas es la norma, pero ese es otro debate.
Estoy contigo en que no es bueno ir poniendo palos en las ruedas cuando lo que se pide es razonable y motivado, pero peor es crear inseguridad jurídica y por ello, procuro dar respuestas basadas en la normativa vigente de aplicación.
Respecto a la opinión de que es físicamente imposible que en la misma junta se examinen y aprueben las cuentas, comparto tu opinión y creo que el administrador debería enseñar con carácter previo la documentación a todos los propietarios que así lo solicitaran, los días previos a la celebración de la junta (y no durante todo el año), pero nuevamente volvemos a la cuestión legal. El momento legalmente establecido para realizar esa rendición, es la celebración de la junta y para que tu opinión o la mía tuvieran algún tipo de validez, deberían de modificar la normativa en el sentido expuesto.
Cuando dices que en todos los ámbitos donde hay rendición de cuentas, éstas se remiten previamente a su aprobación y con la antelación suficiente para poder examinarlas con adecuado detenimiento, es cierto, pero no es menos cierto que esos supuestos tienen legislación específica que así lo dispone, sin perjuicio de que la información que remiten, es sesgada, o limitada, aunque en la práctica también se generan no pocas complicaciones, pero ese no es el caso de las Comunidades de Propietarios y ni tú ni yo, nos podemos dedicar a legislar, sino a asesorar en base a las disposiciones que regulan la materia.
Por otra parte, si el presidente hiciera correctamente su trabajo, podría exigir una rendición de cuentas previa, para al menos, tenerlo claro él y exponer al resto de propietarios lo que ha visto y podido comprobar.
Respecto al ejemplo que pones del libro de actas, debo recordar que el administrador no tiene ninguna obligación de exhibirlo y mucho menos si ya ha enviado las actas a todos los propietarios.
En resumidas cuentas, aunque entiendo lo que dices, creo que lo que no te parece bien es la regulación legal, porque lo que planteas en este caso, no tiene fundamento en la Ley, sino en el sentido común y cada cual tiene el que Dios le ha dado, supongo que para dificultar que nos pongamos de acuerdo ;)
Respeto y entiendo tu planteamiento, pero nuestro punto de partida es distinto.
Un saludo.
Respeto lo que dices, Pepelu90, entiendo tu criterio y aunque no pretendo polemizar contigo, soy consciente de que nuestros planteamientos parten de puntos de vista diferentes.
En tu respuesta estás aplicando un criterio lógico y práctico, mientras que yo me baso en lo dispuesto en la Ley.
A ti te parece más lógico que el administrador informe y exhiba documentación cuando se lo soliciten, en base a un criterio de ponderación. Por supuesto que sí y no te lo discuto. Pero mi respuesta parte de un planteamiento diferente, ya que lo que me pregunto es si el administrador tiene obligación legalmente establecida de atender la petición y la respuesta es NO.
¿Y si el administrador tuviera obligación de atender la petición? Imagina que todos los propietarios de las fincas que administra decidieran hacer peticiones de análoga naturaleza, todas ellas, cualitativamente ponderadas, pero en días y horarios diferentes porque sus circunstancias personales no les permitan elasticidad. Probablemente el administrador no tendría tiempo material para atender todas las peticiones y además atender la gestión de la comunidad, salvo que tuviera una estructura bastante grande.
Luego habría que valorar qué es razonable, porque no deja de ser una cuestión subjetiva. Del mismo modo que habría que valorar qué es lógico, porque tu lógica no tiene porqué coincidir con la mía, o sí, pero si no coincide ¿qué solución le damos?
Por otra parte, no tiene sentido que se exija al administrador que exhiba documentación de ejercicios pasados cuyas cuentas ya han sido aprobadas ¿Con qué excusa? ¿Revisar unas cuentas ya aprobadas? No entiendo exactamente el propósito, y mucho menos en los supuestos en los que quien solicita dicha documentación ni siquiera era propietario cuando se aprobaron dichas cuentas, y casos de esos he visto unos cuantos. ¿Esa actitud entraría en el criterio lógico? ¿Sería razonable la petición? ¿Ponderada, utilizando la terminología que refieres? En mi caso, entiendo que no. En el tuyo, parece que es posible que sí. ¿A quien le hacemos caso? Habrá que acudir a la norma que regula la cuestión ¿No crees? ¿Y qué dice la norma? La respuesta que es que, la norma no entra en cuestiones lógicas, razonables ni ponderables, sino que realiza una regulación objetiva de la que se desprende QUE NO TIENE OBLIGACIÓN. Esa es la cuestión y no otra. De tu respuesta se desprende (o al menos, yo lo interpreto así), que lo que criticas es la norma, pero ese es otro debate.
Estoy contigo en que no es bueno ir poniendo palos en las ruedas cuando lo que se pide es razonable y motivado, pero peor es crear inseguridad jurídica y por ello, procuro dar respuestas basadas en la normativa vigente de aplicación.
Respecto a la opinión de que es físicamente imposible que en la misma junta se examinen y aprueben las cuentas, comparto tu opinión y creo que el administrador debería enseñar con carácter previo la documentación a todos los propietarios que así lo solicitaran, los días previos a la celebración de la junta (y no durante todo el año), pero nuevamente volvemos a la cuestión legal. El momento legalmente establecido para realizar esa rendición, es la celebración de la junta y para que tu opinión o la mía tuvieran algún tipo de validez, deberían de modificar la normativa en el sentido expuesto.
Cuando dices que en todos los ámbitos donde hay rendición de cuentas, éstas se remiten previamente a su aprobación y con la antelación suficiente para poder examinarlas con adecuado detenimiento, es cierto, pero no es menos cierto que esos supuestos tienen legislación específica que así lo dispone, sin perjuicio de que la información que remiten, es sesgada, o limitada, aunque en la práctica también se generan no pocas complicaciones, pero ese no es el caso de las Comunidades de Propietarios y ni tú ni yo, nos podemos dedicar a legislar, sino a asesorar en base a las disposiciones que regulan la materia.
Por otra parte, si el presidente hiciera correctamente su trabajo, podría exigir una rendición de cuentas previa, para al menos, tenerlo claro él y exponer al resto de propietarios lo que ha visto y podido comprobar.
Respecto al ejemplo que pones del libro de actas, debo recordar que el administrador no tiene ninguna obligación de exhibirlo y mucho menos si ya ha enviado las actas a todos los propietarios.
En resumidas cuentas, aunque entiendo lo que dices, creo que lo que no te parece bien es la regulación legal, porque lo que planteas en este caso, no tiene fundamento en la Ley, sino en el sentido común y cada cual tiene el que Dios le ha dado, supongo que para dificultar que nos pongamos de acuerdo ;)
Respeto y entiendo tu planteamiento, pero nuestro punto de partida es distinto.
Un saludo.
