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Buenos días.
Respeto lo que dices, Pepelu90, entiendo tu criterio y aunque no pretendo polemizar contigo, soy consciente de que nuestros planteamientos parten de puntos de vista diferentes.
En tu respuesta estás aplicando un criterio lógico y práctico, mientras que yo me baso en lo dispuesto en la Ley.
A ti te parece más lógico que el administrador informe y exhiba documentación cuando se lo soliciten, en base a un criterio de ponderación. Por supuesto que sí y no te lo discuto. Pero mi respuesta parte de un planteamiento diferente, ya que lo que me pregunto es si el administrador tiene obligación legalmente establecida de atender la petición y la respuesta es NO.
¿Y si el administrador tuviera obligación de atender la petición? Imagina que todos los propietarios de las fincas que administra decidieran hacer peticiones de análoga naturaleza, todas ellas, cualitativamente ponderadas, pero en días y horarios diferentes porque sus circunstancias personales no les permitan elasticidad. Probablemente el administrador no tendría tiempo material para atender todas las peticiones y además atender la gestión de la comunidad, salvo que tuviera una estructura bastante grande.
Luego habría que valorar qué es razonable, porque no deja de ser una cuestión subjetiva. Del mismo modo que habría que valorar qué es lógico, porque tu lógica no tiene porqué coincidir con la mía, o sí, pero si no coincide ¿qué solución le damos?
Por otra parte, no tiene sentido que se exija al administrador que exhiba documentación de ejercicios pasados cuyas cuentas ya han sido aprobadas ¿Con qué excusa? ¿Revisar unas cuentas ya aprobadas? No entiendo exactamente el propósito, y mucho menos en los supuestos en los que quien solicita dicha documentación ni siquiera era propietario cuando se aprobaron dichas cuentas, y casos de esos he visto unos cuantos. ¿Esa actitud entraría en el criterio lógico? ¿Sería razonable la petición? ¿Ponderada, utilizando la terminología que refieres? En mi caso, entiendo que no. En el tuyo, parece que es posible que sí. ¿A quien le hacemos caso? Habrá que acudir a la norma que regula la cuestión ¿No crees? ¿Y qué dice la norma? La respuesta que es que, la norma no entra en cuestiones lógicas, razonables ni ponderables, sino que realiza una regulación objetiva de la que se desprende QUE NO TIENE OBLIGACIÓN. Esa es la cuestión y no otra. De tu respuesta se desprende (o al menos, yo lo interpreto así), que lo que criticas es la norma, pero ese es otro debate.
Estoy contigo en que no es bueno ir poniendo palos en las ruedas cuando lo que se pide es razonable y motivado, pero peor es crear inseguridad jurídica y por ello, procuro dar respuestas basadas en la normativa vigente de aplicación.
Respecto a la opinión de que es físicamente imposible que en la misma junta se examinen y aprueben las cuentas, comparto tu opinión y creo que el administrador debería enseñar con carácter previo la documentación a todos los propietarios que así lo solicitaran, los días previos a la celebración de la junta (y no durante todo el año), pero nuevamente volvemos a la cuestión legal. El momento legalmente establecido para realizar esa rendición, es la celebración de la junta y para que tu opinión o la mía tuvieran algún tipo de validez, deberían de modificar la normativa en el sentido expuesto.
Cuando dices que en todos los ámbitos donde hay rendición de cuentas, éstas se remiten previamente a su aprobación y con la antelación suficiente para poder examinarlas con adecuado detenimiento, es cierto, pero no es menos cierto que esos supuestos tienen legislación específica que así lo dispone, sin perjuicio de que la información que remiten, es sesgada, o limitada, aunque en la práctica también se generan no pocas complicaciones, pero ese no es el caso de las Comunidades de Propietarios y ni tú ni yo, nos podemos dedicar a legislar, sino a asesorar en base a las disposiciones que regulan la materia.
Por otra parte, si el presidente hiciera correctamente su trabajo, podría exigir una rendición de cuentas previa, para al menos, tenerlo claro él y exponer al resto de propietarios lo que ha visto y podido comprobar.
Respecto al ejemplo que pones del libro de actas, debo recordar que el administrador no tiene ninguna obligación de exhibirlo y mucho menos si ya ha enviado las actas a todos los propietarios.
En resumidas cuentas, aunque entiendo lo que dices, creo que lo que no te parece bien es la regulación legal, porque lo que planteas en este caso, no tiene fundamento en la Ley, sino en el sentido común y cada cual tiene el que Dios le ha dado, supongo que para dificultar que nos pongamos de acuerdo ;)
Respeto y entiendo tu planteamiento, pero nuestro punto de partida es distinto.
Un saludo.
Respeto lo que dices, Pepelu90, entiendo tu criterio y aunque no pretendo polemizar contigo, soy consciente de que nuestros planteamientos parten de puntos de vista diferentes.
En tu respuesta estás aplicando un criterio lógico y práctico, mientras que yo me baso en lo dispuesto en la Ley.
A ti te parece más lógico que el administrador informe y exhiba documentación cuando se lo soliciten, en base a un criterio de ponderación. Por supuesto que sí y no te lo discuto. Pero mi respuesta parte de un planteamiento diferente, ya que lo que me pregunto es si el administrador tiene obligación legalmente establecida de atender la petición y la respuesta es NO.
¿Y si el administrador tuviera obligación de atender la petición? Imagina que todos los propietarios de las fincas que administra decidieran hacer peticiones de análoga naturaleza, todas ellas, cualitativamente ponderadas, pero en días y horarios diferentes porque sus circunstancias personales no les permitan elasticidad. Probablemente el administrador no tendría tiempo material para atender todas las peticiones y además atender la gestión de la comunidad, salvo que tuviera una estructura bastante grande.
Luego habría que valorar qué es razonable, porque no deja de ser una cuestión subjetiva. Del mismo modo que habría que valorar qué es lógico, porque tu lógica no tiene porqué coincidir con la mía, o sí, pero si no coincide ¿qué solución le damos?
Por otra parte, no tiene sentido que se exija al administrador que exhiba documentación de ejercicios pasados cuyas cuentas ya han sido aprobadas ¿Con qué excusa? ¿Revisar unas cuentas ya aprobadas? No entiendo exactamente el propósito, y mucho menos en los supuestos en los que quien solicita dicha documentación ni siquiera era propietario cuando se aprobaron dichas cuentas, y casos de esos he visto unos cuantos. ¿Esa actitud entraría en el criterio lógico? ¿Sería razonable la petición? ¿Ponderada, utilizando la terminología que refieres? En mi caso, entiendo que no. En el tuyo, parece que es posible que sí. ¿A quien le hacemos caso? Habrá que acudir a la norma que regula la cuestión ¿No crees? ¿Y qué dice la norma? La respuesta que es que, la norma no entra en cuestiones lógicas, razonables ni ponderables, sino que realiza una regulación objetiva de la que se desprende QUE NO TIENE OBLIGACIÓN. Esa es la cuestión y no otra. De tu respuesta se desprende (o al menos, yo lo interpreto así), que lo que criticas es la norma, pero ese es otro debate.
Estoy contigo en que no es bueno ir poniendo palos en las ruedas cuando lo que se pide es razonable y motivado, pero peor es crear inseguridad jurídica y por ello, procuro dar respuestas basadas en la normativa vigente de aplicación.
Respecto a la opinión de que es físicamente imposible que en la misma junta se examinen y aprueben las cuentas, comparto tu opinión y creo que el administrador debería enseñar con carácter previo la documentación a todos los propietarios que así lo solicitaran, los días previos a la celebración de la junta (y no durante todo el año), pero nuevamente volvemos a la cuestión legal. El momento legalmente establecido para realizar esa rendición, es la celebración de la junta y para que tu opinión o la mía tuvieran algún tipo de validez, deberían de modificar la normativa en el sentido expuesto.
Cuando dices que en todos los ámbitos donde hay rendición de cuentas, éstas se remiten previamente a su aprobación y con la antelación suficiente para poder examinarlas con adecuado detenimiento, es cierto, pero no es menos cierto que esos supuestos tienen legislación específica que así lo dispone, sin perjuicio de que la información que remiten, es sesgada, o limitada, aunque en la práctica también se generan no pocas complicaciones, pero ese no es el caso de las Comunidades de Propietarios y ni tú ni yo, nos podemos dedicar a legislar, sino a asesorar en base a las disposiciones que regulan la materia.
Por otra parte, si el presidente hiciera correctamente su trabajo, podría exigir una rendición de cuentas previa, para al menos, tenerlo claro él y exponer al resto de propietarios lo que ha visto y podido comprobar.
Respecto al ejemplo que pones del libro de actas, debo recordar que el administrador no tiene ninguna obligación de exhibirlo y mucho menos si ya ha enviado las actas a todos los propietarios.
En resumidas cuentas, aunque entiendo lo que dices, creo que lo que no te parece bien es la regulación legal, porque lo que planteas en este caso, no tiene fundamento en la Ley, sino en el sentido común y cada cual tiene el que Dios le ha dado, supongo que para dificultar que nos pongamos de acuerdo ;)
Respeto y entiendo tu planteamiento, pero nuestro punto de partida es distinto.
Un saludo.
De la misma manera que los copropietarios deben ser ponderados en sus peticiones, el administrador debe tener ponderación a la hora de valorarlas. No es lógico que cualquier petición razonable sea derivada a la junta generando demoras innecesarias y en algunos casos perjuicios considerables.
Utilizar ese tipo de subterfugios puede conducir a que la junta apruebe que se entregue toda la documentación de los últimos años.
Resumiendo, no es bueno ir poniendo palos en las ruedas cuando lo que se pide es razonable y motivado. Finalmente puede derivar en que los demás apliquen la misma "medicina".
Por otro lado, es físicamente imposible que en la misma junta se examinen y aprueben las cuentas. En todos los ámbitos donde hay rendición de cuentas, éstas se remiten previamente a su aprobación y con la antelación suficiente para poder examinarlas con adecuado detenimiento.
Cualquier intento por parte del administrador en convertir la rendición de cuentas en una pamema debería ser rechazado de plano por todos lo copropietarios y principalmente por el presidente porque es indicio de que algo pretende ocultar.
A este respecto, recuerdo que hace años, el presidente de una comunidad me consultó que un copropietario había pedido ver el libro de actas y el administrador comentó que lo llevaría a la junta para su examen. Yo le dije que la junta no es el momento para que nadie se ponga a leer las actas provocando interrupciones en las deliberaciones y votaciones correspondientes. El copropietario tendrá o no tendrá derecho a ver el libro, pero de ninguna manera puede hacerlo durante una junta.
Utilizar ese tipo de subterfugios puede conducir a que la junta apruebe que se entregue toda la documentación de los últimos años.
Resumiendo, no es bueno ir poniendo palos en las ruedas cuando lo que se pide es razonable y motivado. Finalmente puede derivar en que los demás apliquen la misma "medicina".
Por otro lado, es físicamente imposible que en la misma junta se examinen y aprueben las cuentas. En todos los ámbitos donde hay rendición de cuentas, éstas se remiten previamente a su aprobación y con la antelación suficiente para poder examinarlas con adecuado detenimiento.
Cualquier intento por parte del administrador en convertir la rendición de cuentas en una pamema debería ser rechazado de plano por todos lo copropietarios y principalmente por el presidente porque es indicio de que algo pretende ocultar.
A este respecto, recuerdo que hace años, el presidente de una comunidad me consultó que un copropietario había pedido ver el libro de actas y el administrador comentó que lo llevaría a la junta para su examen. Yo le dije que la junta no es el momento para que nadie se ponga a leer las actas provocando interrupciones en las deliberaciones y votaciones correspondientes. El copropietario tendrá o no tendrá derecho a ver el libro, pero de ninguna manera puede hacerlo durante una junta.
Uhmmm. Mea culpa el mal entendido.
Ya he dicho que las funciones del Administrador son las del artículo 20 de la LPH, entre las que se encuentra custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Pero al secretario también le incumbe una labor de custodia, y a esa función pretendía referirme, que es la establecida en el artículo 19.4 de la LPH. Concretamente, custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Pido disculpas porque es cierto lo que dices, vivolosvientos, así que ten por realizada la aclaración.
Ya he dicho que las funciones del Administrador son las del artículo 20 de la LPH, entre las que se encuentra custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Pero al secretario también le incumbe una labor de custodia, y a esa función pretendía referirme, que es la establecida en el artículo 19.4 de la LPH. Concretamente, custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Pido disculpas porque es cierto lo que dices, vivolosvientos, así que ten por realizada la aclaración.
Yo creo que lo primero que hay que aclarar es que la Junta podrá nombrar por separado los cargos de secretario y administrador.
Lo segundo que hay que aclarar es que las funciones encomendadas al secretario no tienen nada que ver con las del administrador.
Las del primero son, entre otras, custodiar toda la documentación de la Comunidad, y, en nombre del presidente o de los propietarios que alcancen el número o cuotas del art. 16.1, convocar las Juntas, comprobar acreditaciones y representaciones, levantar acta y certificar acuerdos, y notificar y ser receptor de avisos.
Las funciones del administrador son las previstas en el art. 20 LPH.
La manera correcta para que un comunero pueda acceder a determinada documentación de la Comunidad de Propietarios consiste en solicitar que se incluya en el orden del día (art. 16.2 LPH), su petición a fin de que sea valorada y votada por la Junta por mayoría simple, y una vez aprobado se puede mostrar y, o, hacer entrega de la información requerida; si el acuerdo es negativo, este se podrá impugnar en el plazo de tres meses.
Además, hay que tener en cuenta que desde el punto de vista de la protección de datos, el acceso a determinada documentación por parte de los comuneros es una de las situaciones más controvertidas del funcionamiento de las Comunidades de Propietarios y en este sentido, cada uno tiene su propia interpretación.
Ni el presidente ni el administrador están obligados a mostrar documentos o presupuestos antes de la Junta, pero sí durante la celebración de la misma, pues es este y no otro, el momento establecido en la LPH para realizar la correspondiente rendición de cuentas.
Soy de la opinión de que no resulta perjudicial para la Comunidad que los propietarios stén informados con anterioridad a la celebración de la junta, pero no existe obligación legal de hacerlo
Por último, el administrador si tiene obligación de entregar la documentación que le solicite el presidente.
Lo segundo que hay que aclarar es que las funciones encomendadas al secretario no tienen nada que ver con las del administrador.
Las del primero son, entre otras, custodiar toda la documentación de la Comunidad, y, en nombre del presidente o de los propietarios que alcancen el número o cuotas del art. 16.1, convocar las Juntas, comprobar acreditaciones y representaciones, levantar acta y certificar acuerdos, y notificar y ser receptor de avisos.
Las funciones del administrador son las previstas en el art. 20 LPH.
La manera correcta para que un comunero pueda acceder a determinada documentación de la Comunidad de Propietarios consiste en solicitar que se incluya en el orden del día (art. 16.2 LPH), su petición a fin de que sea valorada y votada por la Junta por mayoría simple, y una vez aprobado se puede mostrar y, o, hacer entrega de la información requerida; si el acuerdo es negativo, este se podrá impugnar en el plazo de tres meses.
Además, hay que tener en cuenta que desde el punto de vista de la protección de datos, el acceso a determinada documentación por parte de los comuneros es una de las situaciones más controvertidas del funcionamiento de las Comunidades de Propietarios y en este sentido, cada uno tiene su propia interpretación.
Ni el presidente ni el administrador están obligados a mostrar documentos o presupuestos antes de la Junta, pero sí durante la celebración de la misma, pues es este y no otro, el momento establecido en la LPH para realizar la correspondiente rendición de cuentas.
Soy de la opinión de que no resulta perjudicial para la Comunidad que los propietarios stén informados con anterioridad a la celebración de la junta, pero no existe obligación legal de hacerlo
Por último, el administrador si tiene obligación de entregar la documentación que le solicite el presidente.
Creo que muchos de los que frecuentemente tenemos contacto con asuntos jurídicos somos conscientes de que, cuando las cosas acaban en los tribunales, hay una dosis importante de incertidumbre. Incertidumbre propiciada por los continuos cambios de criterio, incluso en el TS. Hoy mismo se recoge en la prensa un cambio de criterio en cuanto a la jubilación de los funcionarios.
Aclarado ese punto (si es que era necesario), creo que la cuestión no es si los comuneros pueden exigir la entrega de "la documentación" (entendida como toda la documentación) sino si tienen derecho a determinados documentos que les resultan necesarios. Y en particular el derecho del presidente que, no olvidemos, representa a la comunidad.
Aclarado ese punto (si es que era necesario), creo que la cuestión no es si los comuneros pueden exigir la entrega de "la documentación" (entendida como toda la documentación) sino si tienen derecho a determinados documentos que les resultan necesarios. Y en particular el derecho del presidente que, no olvidemos, representa a la comunidad.
Y por supuesto que puede usted creer que ese párrafo concreto contradice el mío, pues no faltaba más. Aún así, de una lectura integradora de todo el texto, y de la sobrada jurisprudencia existente sobre la materia, yo saco la conclusión -que por supuesto usted no está obligado a compartir- de que un comunero no puede exigir la entrega de la documentación.
Si vamos a espigar párrafos aislados de sentencias concretas, me remito a la de la SAP de Barcelona que cité en mi nota del día 19.
No obstante, yo doy mi opinión en el foro, y los demás pueden seguirla, o no.
Y para que conste, yo a veces me equivoco (o no me dan la razón en el juzgado, que para el caso viene a resultar lo mismo).
La jurisprudencia contradictoria existe (por eso uno de los motivos de casación es la necesidad de establecer doctrina), e incluso la establecida evoluciona (ahí tiene usted el caso de las cláusulas suelo, quién diría hace veinte años que se podría uno echar atrás de algo firmado ante Notario), pero ello no ha de impedir que tomemos nota de cuál es la corriente dominante.
Si vamos a espigar párrafos aislados de sentencias concretas, me remito a la de la SAP de Barcelona que cité en mi nota del día 19.
No obstante, yo doy mi opinión en el foro, y los demás pueden seguirla, o no.
Y para que conste, yo a veces me equivoco (o no me dan la razón en el juzgado, que para el caso viene a resultar lo mismo).
La jurisprudencia contradictoria existe (por eso uno de los motivos de casación es la necesidad de establecer doctrina), e incluso la establecida evoluciona (ahí tiene usted el caso de las cláusulas suelo, quién diría hace veinte años que se podría uno echar atrás de algo firmado ante Notario), pero ello no ha de impedir que tomemos nota de cuál es la corriente dominante.
En la web que cita Vd. leo textualmente:
"no puede negarse u obstaculizarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información que puntualmente precise, y así lo justifique conforme al articulo 20 letra e), de la LPH, pero también lo es a nuestro parecer y también al de la Sentencia de la Audiencia provincial de Madrid de 17 de Noviembre de 2003, que el derecho de información , tiene como limite la buena fe y la prohibición de un ejercicio antisocial o abusivo del derecho que con carácter general prescribe el articulo 7 del Código Civil, sin que un propietario, a titulo individual, pueda sustituir la función fiscalizadora de la Junta de propietarios."
Yo creo que ese párrafo contradice el suyo, que dice textualmente:
"Confirma, en suma, que la documentación la puede pedir la Comunidad, representada por su Presidente, pero no un comunero."
No sólo en los casos recogidos en esa web el copropietario necesita algún documento de los que conserva el secretario y tiene derecho a recibirlo. La lista podría ser muy larga, por ejemplo, un copropietario nuevo tiene derecho a que se le facilite copia del seguro comunitario para contratar su propio seguro que lo complemente adecuadamente.
Otra cosa es que no sea admisible el abuso ni la arbitrariedad a la hora de solicitar documentos.
"no puede negarse u obstaculizarse el derecho de todo comunero a pedir al Secretario-Administrador la información que puntualmente precise, y así lo justifique conforme al articulo 20 letra e), de la LPH, pero también lo es a nuestro parecer y también al de la Sentencia de la Audiencia provincial de Madrid de 17 de Noviembre de 2003, que el derecho de información , tiene como limite la buena fe y la prohibición de un ejercicio antisocial o abusivo del derecho que con carácter general prescribe el articulo 7 del Código Civil, sin que un propietario, a titulo individual, pueda sustituir la función fiscalizadora de la Junta de propietarios."
Yo creo que ese párrafo contradice el suyo, que dice textualmente:
"Confirma, en suma, que la documentación la puede pedir la Comunidad, representada por su Presidente, pero no un comunero."
No sólo en los casos recogidos en esa web el copropietario necesita algún documento de los que conserva el secretario y tiene derecho a recibirlo. La lista podría ser muy larga, por ejemplo, un copropietario nuevo tiene derecho a que se le facilite copia del seguro comunitario para contratar su propio seguro que lo complemente adecuadamente.
Otra cosa es que no sea admisible el abuso ni la arbitrariedad a la hora de solicitar documentos.
Consulto el completo opúsculo "Custodia de la documentación de la comunidad por el secretario administrador " de D. Salvador Alcayna Domingo , disponible en la web, y que hace un exhaustivo examen del asunto. De muy recomendable lectura.
Omito por ocioso citar las numerosas sentencias del TS y de las Audiencias que, en resumen, avalan la postura de Dick. El jurista interesado allí podrá verlas.
Confirma, en suma, que la documentación la puede pedir la Comunidad, representada por su Presidente, pero no un comunero. A modo de colofón, expone en su último párrafo:
"... La consulta o gestión habrá de efectuarse conforme a los usos en el despacho del secretario-administrador, (art 1171 cc) AP de Barcelona 24/10/2006 que el examen y revisión ha de hacerse en organos comunitarios y del modo menos costoso para la comunidad s 22-11-2004 derecho a examinar documentación pero no a la entrega de material. aun mas restrictivo AP MALAGA 11-11-14..."
Omito por ocioso citar las numerosas sentencias del TS y de las Audiencias que, en resumen, avalan la postura de Dick. El jurista interesado allí podrá verlas.
Confirma, en suma, que la documentación la puede pedir la Comunidad, representada por su Presidente, pero no un comunero. A modo de colofón, expone en su último párrafo:
"... La consulta o gestión habrá de efectuarse conforme a los usos en el despacho del secretario-administrador, (art 1171 cc) AP de Barcelona 24/10/2006 que el examen y revisión ha de hacerse en organos comunitarios y del modo menos costoso para la comunidad s 22-11-2004 derecho a examinar documentación pero no a la entrega de material. aun mas restrictivo AP MALAGA 11-11-14..."
Menudo regalo de Navidad para su Administrador, cristobalparra.
Es criterio unánime de los Tribunales que el administrador solo está obligado a facilitar información contable a todos los propietarios en la forma que se haya acordado por la Junta General, y naturalmente en la presentación de cuentas anuales, pero de ninguna manera con carácter individual cuando cualquiera de ellos lo solicite, y menos todavía cuestiones como extracto bancario y recibos pendientes de otros comuneros.
Aunque el art. 19.4 LPH se refiere al secretario, entiendo aplicable al administrador el deber de custodiar las cuentas, facturas, etc., y solamente por orden judicial puede dejar libros y documentos a terceros, incluidos los propietarios. De todos modos, lo habitual es que el cargo de administrador y secretario concurra en la misma persona, aunque conozco muchos supuestos en los que esto no es así.
Es cierto que todos los propietarios tienen derecho a información suficiente, como es el estado de cuentas, gastos e ingresos, pero debe producirse esta comprobación en Junta, sin que exista obligación del Presidente o del administrador de facilitar documentos concretos, pues ello no se desprende de ningún precepto legal, sino que en todo caso será amabilidad de los mismos.
Es suficiente (y así lo entiende la jurisprudencia) que las cuentas, los presupuestos y cualquier otro tipo de información se facilite en la Junta de Propietarios, pues la Ley no obliga a otra cosa, aunque lo habitual es que se remita algún resumen previo con la propia convocatoria para información.
Por lo tanto, ningún propietario puede exigir que le remitan fotocopia de todas las cuentas y justificantes a su domicilio. Dicha petición estaría fuera de lugar, tanto si es el actual titular, y mucho menos en relación con cuentas aprobadas cuando no gozaba todavía de dicha condición, careciendo d derecho alguno en los supuestos citados.
La Comunidad (y en su nombre el administrador) cumple perfectamente con poner a disposición en sus oficinas la documentación que quiera comprobar. El propietario solicitante no tiene opción ni base legal para exigir otra cosa.
En cuanto a la pregunta de si el Administrador está obligado a entregar la documentación de la Comunidad al Presidente si éste lo solicita, es importante señalar que fuera de la propia Junta de Propietarios, el Presidente es el representante legal de la Comunidad en juicio y fuera de él conforme dispone el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que sus órdenes deben ser cumplidas por el administrador.
Por ello, si le pide el libro de actas y facturas, el administrador deberá entregárselas, aunque hará bien en hacerle firmar un documento en el que conste que los retira, sin que pueda negarse a su entrega. Si se niega, lo normal será que el Presidente proponga su destitución en la próxima Junta General, que lógicamente se admitirá, salvo razones muy justificadas por parte de dicho profesional.
Si hay discrepancia en cualquier cuestión que afecte a la Comunidad entre los dos cargos, la postura del Presidente prevalecerá a todos los niveles, pues es el representante legal y la máxima autoridad personal de la finca, conforme al art. 13.3 LPH, aunque será conveniente que el administrador exija un escrito que acredite recibir esa orden concreta que le fija una determinada actuación en contra de sus competencias legales. Es decir, si bien la Ley establece unas facultades y obligaciones para el administrador, este no podrá imponer su criterio en contra del Presidente y, desde luego, en ningún caso contrariando las decisiones de la Junta de Propietarios, que es el órgano soberano para cualquier supuesto comunitario, pudiendo incurrir en responsabilidad civil o penal, si lo hiciera.
En cuanto a la polémica sobre la interpretación del artículo 20 de la LPH, me uno al criterio de Dick, ya que es el acertado. Conviene decir que, aunque la LPH data de 1960, la reforma llevada a cabo en el año 1999, fue íntegra (aunque conservaran artículos anteriores) y tal como dice Dick, la interpretación que había que hacer al sustantivo plural “sus titulares”, se refería a la Comunidad en sí misma y no a los propietarios que la componen.
Feliz Navidad a todos.
Es criterio unánime de los Tribunales que el administrador solo está obligado a facilitar información contable a todos los propietarios en la forma que se haya acordado por la Junta General, y naturalmente en la presentación de cuentas anuales, pero de ninguna manera con carácter individual cuando cualquiera de ellos lo solicite, y menos todavía cuestiones como extracto bancario y recibos pendientes de otros comuneros.
Aunque el art. 19.4 LPH se refiere al secretario, entiendo aplicable al administrador el deber de custodiar las cuentas, facturas, etc., y solamente por orden judicial puede dejar libros y documentos a terceros, incluidos los propietarios. De todos modos, lo habitual es que el cargo de administrador y secretario concurra en la misma persona, aunque conozco muchos supuestos en los que esto no es así.
Es cierto que todos los propietarios tienen derecho a información suficiente, como es el estado de cuentas, gastos e ingresos, pero debe producirse esta comprobación en Junta, sin que exista obligación del Presidente o del administrador de facilitar documentos concretos, pues ello no se desprende de ningún precepto legal, sino que en todo caso será amabilidad de los mismos.
Es suficiente (y así lo entiende la jurisprudencia) que las cuentas, los presupuestos y cualquier otro tipo de información se facilite en la Junta de Propietarios, pues la Ley no obliga a otra cosa, aunque lo habitual es que se remita algún resumen previo con la propia convocatoria para información.
Por lo tanto, ningún propietario puede exigir que le remitan fotocopia de todas las cuentas y justificantes a su domicilio. Dicha petición estaría fuera de lugar, tanto si es el actual titular, y mucho menos en relación con cuentas aprobadas cuando no gozaba todavía de dicha condición, careciendo d derecho alguno en los supuestos citados.
La Comunidad (y en su nombre el administrador) cumple perfectamente con poner a disposición en sus oficinas la documentación que quiera comprobar. El propietario solicitante no tiene opción ni base legal para exigir otra cosa.
En cuanto a la pregunta de si el Administrador está obligado a entregar la documentación de la Comunidad al Presidente si éste lo solicita, es importante señalar que fuera de la propia Junta de Propietarios, el Presidente es el representante legal de la Comunidad en juicio y fuera de él conforme dispone el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que sus órdenes deben ser cumplidas por el administrador.
Por ello, si le pide el libro de actas y facturas, el administrador deberá entregárselas, aunque hará bien en hacerle firmar un documento en el que conste que los retira, sin que pueda negarse a su entrega. Si se niega, lo normal será que el Presidente proponga su destitución en la próxima Junta General, que lógicamente se admitirá, salvo razones muy justificadas por parte de dicho profesional.
Si hay discrepancia en cualquier cuestión que afecte a la Comunidad entre los dos cargos, la postura del Presidente prevalecerá a todos los niveles, pues es el representante legal y la máxima autoridad personal de la finca, conforme al art. 13.3 LPH, aunque será conveniente que el administrador exija un escrito que acredite recibir esa orden concreta que le fija una determinada actuación en contra de sus competencias legales. Es decir, si bien la Ley establece unas facultades y obligaciones para el administrador, este no podrá imponer su criterio en contra del Presidente y, desde luego, en ningún caso contrariando las decisiones de la Junta de Propietarios, que es el órgano soberano para cualquier supuesto comunitario, pudiendo incurrir en responsabilidad civil o penal, si lo hiciera.
En cuanto a la polémica sobre la interpretación del artículo 20 de la LPH, me uno al criterio de Dick, ya que es el acertado. Conviene decir que, aunque la LPH data de 1960, la reforma llevada a cabo en el año 1999, fue íntegra (aunque conservaran artículos anteriores) y tal como dice Dick, la interpretación que había que hacer al sustantivo plural “sus titulares”, se refería a la Comunidad en sí misma y no a los propietarios que la componen.
Feliz Navidad a todos.
Grácias a todos por vuestros sabios comentarios en especial a este foro tan ilustrativo dónde siempre se aprenden cosas. Quiero deciros que ayer por fín cambiemos al administrador que con tantas artimañas nos ha engañado, hemos cogido un buen administrador de la zona que está colegiado y con buenos antecedentes de honradez, y encima nos ahorramos mas de 1300 euros, Grácias y Felices Navidades
Lo que yo dije:
"no es necesaria más explicación."
Lo que Vd. pretende que dije:
"decirme en qué tenía que haber consistido mi última intervención"
Nada que ver una cosa con otra. Que una cosa no sea necesaria no implica ningún imperativo, ni siquiera una sugerencia. Lo único que sucede es que el discurso puede resultar un tanto farragoso, pero ya estamos acostumbrados incluso a leer en diagonal.
Por lo demás, seguir insistiendo en el asunto del letrado (ahora exletrado)de las Cortes, tampoco me parece que aporte nada, sobre todo teniendo en cuenta que el artículo de referencia ha tenido siempre la misma redacción desde 1960.
P.D. Mi interpretación no es errónea porque Vd. lo diga en mayúsculas, cosa que tiene mala prensa en la red.
"no es necesaria más explicación."
Lo que Vd. pretende que dije:
"decirme en qué tenía que haber consistido mi última intervención"
Nada que ver una cosa con otra. Que una cosa no sea necesaria no implica ningún imperativo, ni siquiera una sugerencia. Lo único que sucede es que el discurso puede resultar un tanto farragoso, pero ya estamos acostumbrados incluso a leer en diagonal.
Por lo demás, seguir insistiendo en el asunto del letrado (ahora exletrado)de las Cortes, tampoco me parece que aporte nada, sobre todo teniendo en cuenta que el artículo de referencia ha tenido siempre la misma redacción desde 1960.
P.D. Mi interpretación no es errónea porque Vd. lo diga en mayúsculas, cosa que tiene mala prensa en la red.
Pepelu90. Observo que usted no tuvo dificultad alguna en arengarme sosteniendo que “carezco de competencias para decir lo que está superado ni lo que usted debe abstenerse de exponer”, pero a renglón seguido se permite el lujo de decirme en qué tenía que haber consistido mi última intervención, de modo que supongo que usted es de los que vende consejos que para usted no tiene.
Consideré hacer referencia al “matiz” que había observado, para tratar de dar una correcta respuesta a la pregunta formulada por cristobalparra, y ya que estaba, decidí dar una completa explicación de la situación con la que se pueden encontrar propietarios, presidentes y administradores, por mucho que a usted le moleste.
Por otra parte, me pareció necesario rectificar la interpretación que usted hizo del artículo 20 de la LPH, por errónea.
Respecto a la afirmación que hago de “Carlos Dorrego” y la redacción de la LPH, rectifico la misma en el sentido de que me refiero a Alberto Dorrego de Carlos, actualmente abogado en ejercicio.
Es cierto que los Letrados de las Cortes Generales no redactan las leyes, pero enfatizaba el hecho de que Alberto Dorrego fue Letrado de las Cortes Generales para que quedara claro su paso por la función pública a fin de ponderar su solvencia profesional, si bien, debo reiterar que fue precursor en primera persona de la redacción de la importantísima revisión de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, en la versión que estuvo vigente desde el 28/04/1999 hasta el 07/01/2001 (que es importantísima), no en su calidad de Letrado de las Cortes Generales, sino en la etapa en que fue Director de Comisiones del Congreso de los Diputados, siendo nombrado en 2001 director general para la Modernización de la Administración de Justicia en España y la referencia al citado Letrado la hice para consolidar lo que ya le había dicho. QUE LA INTERPRETACIÓN QUE USTED HACE DEL ARTÍCULO 20 DE LA LPH, ES ERRÓNEA.
Consideré hacer referencia al “matiz” que había observado, para tratar de dar una correcta respuesta a la pregunta formulada por cristobalparra, y ya que estaba, decidí dar una completa explicación de la situación con la que se pueden encontrar propietarios, presidentes y administradores, por mucho que a usted le moleste.
Por otra parte, me pareció necesario rectificar la interpretación que usted hizo del artículo 20 de la LPH, por errónea.
Respecto a la afirmación que hago de “Carlos Dorrego” y la redacción de la LPH, rectifico la misma en el sentido de que me refiero a Alberto Dorrego de Carlos, actualmente abogado en ejercicio.
Es cierto que los Letrados de las Cortes Generales no redactan las leyes, pero enfatizaba el hecho de que Alberto Dorrego fue Letrado de las Cortes Generales para que quedara claro su paso por la función pública a fin de ponderar su solvencia profesional, si bien, debo reiterar que fue precursor en primera persona de la redacción de la importantísima revisión de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, en la versión que estuvo vigente desde el 28/04/1999 hasta el 07/01/2001 (que es importantísima), no en su calidad de Letrado de las Cortes Generales, sino en la etapa en que fue Director de Comisiones del Congreso de los Diputados, siendo nombrado en 2001 director general para la Modernización de la Administración de Justicia en España y la referencia al citado Letrado la hice para consolidar lo que ya le había dicho. QUE LA INTERPRETACIÓN QUE USTED HACE DEL ARTÍCULO 20 DE LA LPH, ES ERRÓNEA.
Pepelu90 sostiene que “si el titular fuese la comunidad, se referiría al titular, no a los titulares en plural”. Ciertamente, ha habido muchos abogados que interpretaban lo mismo que Pepelu90, adicionando a dicho argumento que, al redactarse el precepto en plural, se refería necesariamente a los propietarios.
Sin embargo, la cuestión hace tiempo que fue superada como ya he manifestado, porque la interpretación que hacen los Tribunales sobre el precepto es otra bien distinta, ya que sostienen que la norma, al utilizar el plural, no se refiere a los propietarios sino a la COMUNIDAD como ENTE compuesto por varios propietarios y por tanto, la documentación estará a disposición de la COMUNIDAD como ENTE “sus titulares -COMUNIDADES-” y no a favor de los propietarios que la componen de manera individualizada, pues de haber querido que fueran los propietarios, así lo hubiera expresado la norma. De esta manera ha sido zanjada la polémica. De hecho, creo haber leído que el Letrado de las Cortes que redactó la Ley (Don Carlos Dorrego, ya manifestó que esa -COMUNIDAD- era la interpretación que debía darse al precepto).
Por otra parte cabe reseñar que, como criterio general, tanto la doctrina como la jurisprudencia consideran que toda la documentación necesaria ha de exhibirse en la JUNTA DE PROPIETARIOS, que es cuando y donde se deben discutir y acordar, en su caso, las cuestiones comunitarias de tal forma que si, además, cualquier comunero pretende obtener información referida a algún dato o documento concreto, deberá ser allí dónde se tenga que solicitar y exhibir.
La cuestión planteada por cristobalparra tiene un matiz (que me pasó desapercibido), ya que pregunta si puede EL PRESIDENTE pedir al administrador las facturas desde el 2018 al 2021 ya que el administrador nunca las ha presentado.
Me parece perfectamente comprensible que el administrador no haya rendido cuentas de los ejercicios 2020 - 2021, e incluso, que no haya podido rendir cuentas del ejercicio 2019, pero me parece sorprendente que no haya rendido cuentas del ejercicio 2018.
Contestando a cristobalparra, entiendo que EL PRESIDENTE si podrá requerir la exhibición de toda la documentación de la comunidad, ya que el administrador tiene obligación de custodiar la misma a disposición de sus titulares y el presidente representa a la entidad depositaria de la misma.
Sentado lo anterior, podría ocurrir que no sea el presidente (que era en lo que estaba pensando cuando contesté), sino otros propietarios quienes solicitaran idéntica información, en la creencia de que están en su derecho de disponer de toda la información concerniente a su Comunidad, amparados por otra parte en el hecho de que las Juntas no pudieron celebrarse.
En ese supuesto, interpreto que al tratarse de una situación excepcional, será el Presidente el que deba decidir si la documentación que está en poder y custodia del Administrador, como señala el art. 20.e) LPH, ha de remitirse a los comuneros que así la soliciten, pues del citado precepto solo parece que podría discutirse un hipotético deber de EXHIBICIÓN (dudoso y discutible), si bien es una cuestión incontrovertida que el administrador no está obligado a remitir la documentación de forma individualizada a cada propietario, salvo acuerdo en Junta o en su defecto por decisión del Presidente, pues se trata de documentación comunitaria y, desde luego y como señala, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 326/2019, de 20 de junio, este derecho a información de los comuneros no es ilimitado, debiendo atemperarse a los intereses comunitarios, al normal ejercicio de sus funciones por la administración y al interés que legítimamente pueda tener el comunero en el examen de la documentación según las circunstancias del caso (no se si Pepelu90 se refiere a ello al utilizar el vocablo “ponderación” porque en mi vocabulario, ponderación se refiere a la acción de considerar o examinar y no he entendido que quiere decir, por muy ilustrativa que le parezca la palabra -mea culpa, supongo-).
En conclusión, habrá de estarse al supuesto especifico y el interés real del comunero, pues en caso contrario, el criterio seguido por los Tribunales de forma reiterada y pacífica es que el citado Administrador NO TIENE LA OBLIGACIÓN DE EXHIBIR Y MENOS DE FACILITAR DE MANERA INDIVIDUALIZADA A CADA COMUNERO LA DOCUMENTACIÓN SOLICITADA, si bien, en mi opinión si tendrá obligación de exhibir al presidente la misma, ya que representa a la comunidad y custodia la documentación a disposición de los titulares (la Comunidad representada por su Presidente).
Sin embargo, la cuestión hace tiempo que fue superada como ya he manifestado, porque la interpretación que hacen los Tribunales sobre el precepto es otra bien distinta, ya que sostienen que la norma, al utilizar el plural, no se refiere a los propietarios sino a la COMUNIDAD como ENTE compuesto por varios propietarios y por tanto, la documentación estará a disposición de la COMUNIDAD como ENTE “sus titulares -COMUNIDADES-” y no a favor de los propietarios que la componen de manera individualizada, pues de haber querido que fueran los propietarios, así lo hubiera expresado la norma. De esta manera ha sido zanjada la polémica. De hecho, creo haber leído que el Letrado de las Cortes que redactó la Ley (Don Carlos Dorrego, ya manifestó que esa -COMUNIDAD- era la interpretación que debía darse al precepto).
Por otra parte cabe reseñar que, como criterio general, tanto la doctrina como la jurisprudencia consideran que toda la documentación necesaria ha de exhibirse en la JUNTA DE PROPIETARIOS, que es cuando y donde se deben discutir y acordar, en su caso, las cuestiones comunitarias de tal forma que si, además, cualquier comunero pretende obtener información referida a algún dato o documento concreto, deberá ser allí dónde se tenga que solicitar y exhibir.
La cuestión planteada por cristobalparra tiene un matiz (que me pasó desapercibido), ya que pregunta si puede EL PRESIDENTE pedir al administrador las facturas desde el 2018 al 2021 ya que el administrador nunca las ha presentado.
Me parece perfectamente comprensible que el administrador no haya rendido cuentas de los ejercicios 2020 - 2021, e incluso, que no haya podido rendir cuentas del ejercicio 2019, pero me parece sorprendente que no haya rendido cuentas del ejercicio 2018.
Contestando a cristobalparra, entiendo que EL PRESIDENTE si podrá requerir la exhibición de toda la documentación de la comunidad, ya que el administrador tiene obligación de custodiar la misma a disposición de sus titulares y el presidente representa a la entidad depositaria de la misma.
Sentado lo anterior, podría ocurrir que no sea el presidente (que era en lo que estaba pensando cuando contesté), sino otros propietarios quienes solicitaran idéntica información, en la creencia de que están en su derecho de disponer de toda la información concerniente a su Comunidad, amparados por otra parte en el hecho de que las Juntas no pudieron celebrarse.
En ese supuesto, interpreto que al tratarse de una situación excepcional, será el Presidente el que deba decidir si la documentación que está en poder y custodia del Administrador, como señala el art. 20.e) LPH, ha de remitirse a los comuneros que así la soliciten, pues del citado precepto solo parece que podría discutirse un hipotético deber de EXHIBICIÓN (dudoso y discutible), si bien es una cuestión incontrovertida que el administrador no está obligado a remitir la documentación de forma individualizada a cada propietario, salvo acuerdo en Junta o en su defecto por decisión del Presidente, pues se trata de documentación comunitaria y, desde luego y como señala, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 326/2019, de 20 de junio, este derecho a información de los comuneros no es ilimitado, debiendo atemperarse a los intereses comunitarios, al normal ejercicio de sus funciones por la administración y al interés que legítimamente pueda tener el comunero en el examen de la documentación según las circunstancias del caso (no se si Pepelu90 se refiere a ello al utilizar el vocablo “ponderación” porque en mi vocabulario, ponderación se refiere a la acción de considerar o examinar y no he entendido que quiere decir, por muy ilustrativa que le parezca la palabra -mea culpa, supongo-).
En conclusión, habrá de estarse al supuesto especifico y el interés real del comunero, pues en caso contrario, el criterio seguido por los Tribunales de forma reiterada y pacífica es que el citado Administrador NO TIENE LA OBLIGACIÓN DE EXHIBIR Y MENOS DE FACILITAR DE MANERA INDIVIDUALIZADA A CADA COMUNERO LA DOCUMENTACIÓN SOLICITADA, si bien, en mi opinión si tendrá obligación de exhibir al presidente la misma, ya que representa a la comunidad y custodia la documentación a disposición de los titulares (la Comunidad representada por su Presidente).
Cada uno interpreta y reinterpreta cuando le parece conveniente.
No creo que tenga Vd. competencias para decir lo que está superado ni lo que yo debo abstenerme de exponer.
Aclarado ese importante asunto, no hay nada que interpretar cuando algo está meridianamente claro en la ley. Cuestión diferente es que el derecho a disponer de la documentación de la comunidad no es ilimitado, algo que ya dejé claro al mencionar la ponderación. Si el consultante lo desea, no Vd, puedo desarrollar lo concerniente a la ponderación aunque creo que esa palabra es suficientemente ilustrativa.
No creo que tenga Vd. competencias para decir lo que está superado ni lo que yo debo abstenerme de exponer.
Aclarado ese importante asunto, no hay nada que interpretar cuando algo está meridianamente claro en la ley. Cuestión diferente es que el derecho a disponer de la documentación de la comunidad no es ilimitado, algo que ya dejé claro al mencionar la ponderación. Si el consultante lo desea, no Vd, puedo desarrollar lo concerniente a la ponderación aunque creo que esa palabra es suficientemente ilustrativa.
Lo que dice el art 20 a ese respecto es, literalmente:
"Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad."
Si el titular fuese la comunidad se referiría al titular, no a los titulares en plural. Por tanto, los titulares son los copropietarios y la documentación debe estar a su disposición. Cuestión distinta es que ese derecho deba ser ejercido con la debida ponderación.
"Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad."
Si el titular fuese la comunidad se referiría al titular, no a los titulares en plural. Por tanto, los titulares son los copropietarios y la documentación debe estar a su disposición. Cuestión distinta es que ese derecho deba ser ejercido con la debida ponderación.
