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Mirar o repasar facturas
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Mirar o repasar facturas
El art. 20 LPH dispone que es obligación del Administrador “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.
Y puede exigirlo el Presidente, pero no todos los otros propietarios: SAP Barcelona, Secc. 14ª, nº 112, de 30 de marzo de 2017.
Y no puede exigirse de forma ilimitada, ya que el Administrador no puede estar sometido a una asfixiante fiscalización continuada por cualquiera de los comuneros (STS 28/2/2005). Hace falta un motivo
Según algunas opiniones, la extensión del deber de custodia ampara que las facturas se pueden exhibir en el despacho del profesional, pero no hay obligación de entregarlas. Si las entregase, saldrían de su custodia.
Y puede exigirlo el Presidente, pero no todos los otros propietarios: SAP Barcelona, Secc. 14ª, nº 112, de 30 de marzo de 2017.
Y no puede exigirse de forma ilimitada, ya que el Administrador no puede estar sometido a una asfixiante fiscalización continuada por cualquiera de los comuneros (STS 28/2/2005). Hace falta un motivo
Según algunas opiniones, la extensión del deber de custodia ampara que las facturas se pueden exhibir en el despacho del profesional, pero no hay obligación de entregarlas. Si las entregase, saldrían de su custodia.
El art. 20 LPH dispone que es obligación del Administrador “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”Hay que recordar varias cuestiones.
1ª.- El administrador, aunque también fuera el secretario, no es el responsable de convocar Junta.
2ª.- El administrador debe aceptar el sistema que imponga la Junta de Propietarios, y nada obliga a que tenga firma en las cuentas corrientes.
Dicho esto, parece que el sistema aprobado es que sea el administrador quien tenga firma en la cuenta corriente de la comunidad.
3ª.- Del art. 20 d) de la LPH se desprende que los cobros y pagos son una competencia plena del administrador ya que es el encargado de cobrar y pagar y el hecho de que disponga de firma de la cuenta bancaria es consecuencia de dicha obligación, sin perjuicio de lo que haya acordado la junta de propietarios.
4ª.- Como dice Hoplon, el art. 20 LPH dispone que es obligación del Administrador “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”, y no hay que olvidar que el titular de la documentación ES LA COMUNIDAD y no sus miembros individualizadamente, razón por lo que la obligación de rendir cuentas del administrador, lo es, en la junta de propietarios convocada al efecto.
En consecuencia, el administrador no tiene obligación de hacer una pormenorizada rendición de cuentas al presidente de la comunidad, ni a exhibirlas.
Dicho lo anterior, cuestión distinta será la postura que adopte el administrador a fin de tratar de mantener la confianza de la comunidad, puesto que, de no mostrar dicha documentación, le puede costar la renovación en el cargo, aunque no estuviera obligado a ello.
1ª.- El administrador, aunque también fuera el secretario, no es el responsable de convocar Junta.
2ª.- El administrador debe aceptar el sistema que imponga la Junta de Propietarios, y nada obliga a que tenga firma en las cuentas corrientes.
Dicho esto, parece que el sistema aprobado es que sea el administrador quien tenga firma en la cuenta corriente de la comunidad.
3ª.- Del art. 20 d) de la LPH se desprende que los cobros y pagos son una competencia plena del administrador ya que es el encargado de cobrar y pagar y el hecho de que disponga de firma de la cuenta bancaria es consecuencia de dicha obligación, sin perjuicio de lo que haya acordado la junta de propietarios.
4ª.- Como dice Hoplon, el art. 20 LPH dispone que es obligación del Administrador “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”, y no hay que olvidar que el titular de la documentación ES LA COMUNIDAD y no sus miembros individualizadamente, razón por lo que la obligación de rendir cuentas del administrador, lo es, en la junta de propietarios convocada al efecto.
En consecuencia, el administrador no tiene obligación de hacer una pormenorizada rendición de cuentas al presidente de la comunidad, ni a exhibirlas.
Dicho lo anterior, cuestión distinta será la postura que adopte el administrador a fin de tratar de mantener la confianza de la comunidad, puesto que, de no mostrar dicha documentación, le puede costar la renovación en el cargo, aunque no estuviera obligado a ello.
Lo que dice el art 20 a ese respecto es, literalmente:
"Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad."
Si el titular fuese la comunidad se referiría al titular, no a los titulares en plural. Por tanto, los titulares son los copropietarios y la documentación debe estar a su disposición. Cuestión distinta es que ese derecho deba ser ejercido con la debida ponderación.
"Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad."
Si el titular fuese la comunidad se referiría al titular, no a los titulares en plural. Por tanto, los titulares son los copropietarios y la documentación debe estar a su disposición. Cuestión distinta es que ese derecho deba ser ejercido con la debida ponderación.
Cada uno interpreta y reinterpreta cuando le parece conveniente.
No creo que tenga Vd. competencias para decir lo que está superado ni lo que yo debo abstenerme de exponer.
Aclarado ese importante asunto, no hay nada que interpretar cuando algo está meridianamente claro en la ley. Cuestión diferente es que el derecho a disponer de la documentación de la comunidad no es ilimitado, algo que ya dejé claro al mencionar la ponderación. Si el consultante lo desea, no Vd, puedo desarrollar lo concerniente a la ponderación aunque creo que esa palabra es suficientemente ilustrativa.
No creo que tenga Vd. competencias para decir lo que está superado ni lo que yo debo abstenerme de exponer.
Aclarado ese importante asunto, no hay nada que interpretar cuando algo está meridianamente claro en la ley. Cuestión diferente es que el derecho a disponer de la documentación de la comunidad no es ilimitado, algo que ya dejé claro al mencionar la ponderación. Si el consultante lo desea, no Vd, puedo desarrollar lo concerniente a la ponderación aunque creo que esa palabra es suficientemente ilustrativa.
Pepelu90 sostiene que “si el titular fuese la comunidad, se referiría al titular, no a los titulares en plural”. Ciertamente, ha habido muchos abogados que interpretaban lo mismo que Pepelu90, adicionando a dicho argumento que, al redactarse el precepto en plural, se refería necesariamente a los propietarios.
Sin embargo, la cuestión hace tiempo que fue superada como ya he manifestado, porque la interpretación que hacen los Tribunales sobre el precepto es otra bien distinta, ya que sostienen que la norma, al utilizar el plural, no se refiere a los propietarios sino a la COMUNIDAD como ENTE compuesto por varios propietarios y por tanto, la documentación estará a disposición de la COMUNIDAD como ENTE “sus titulares -COMUNIDADES-” y no a favor de los propietarios que la componen de manera individualizada, pues de haber querido que fueran los propietarios, así lo hubiera expresado la norma. De esta manera ha sido zanjada la polémica. De hecho, creo haber leído que el Letrado de las Cortes que redactó la Ley (Don Carlos Dorrego, ya manifestó que esa -COMUNIDAD- era la interpretación que debía darse al precepto).
Por otra parte cabe reseñar que, como criterio general, tanto la doctrina como la jurisprudencia consideran que toda la documentación necesaria ha de exhibirse en la JUNTA DE PROPIETARIOS, que es cuando y donde se deben discutir y acordar, en su caso, las cuestiones comunitarias de tal forma que si, además, cualquier comunero pretende obtener información referida a algún dato o documento concreto, deberá ser allí dónde se tenga que solicitar y exhibir.
La cuestión planteada por cristobalparra tiene un matiz (que me pasó desapercibido), ya que pregunta si puede EL PRESIDENTE pedir al administrador las facturas desde el 2018 al 2021 ya que el administrador nunca las ha presentado.
Me parece perfectamente comprensible que el administrador no haya rendido cuentas de los ejercicios 2020 - 2021, e incluso, que no haya podido rendir cuentas del ejercicio 2019, pero me parece sorprendente que no haya rendido cuentas del ejercicio 2018.
Contestando a cristobalparra, entiendo que EL PRESIDENTE si podrá requerir la exhibición de toda la documentación de la comunidad, ya que el administrador tiene obligación de custodiar la misma a disposición de sus titulares y el presidente representa a la entidad depositaria de la misma.
Sentado lo anterior, podría ocurrir que no sea el presidente (que era en lo que estaba pensando cuando contesté), sino otros propietarios quienes solicitaran idéntica información, en la creencia de que están en su derecho de disponer de toda la información concerniente a su Comunidad, amparados por otra parte en el hecho de que las Juntas no pudieron celebrarse.
En ese supuesto, interpreto que al tratarse de una situación excepcional, será el Presidente el que deba decidir si la documentación que está en poder y custodia del Administrador, como señala el art. 20.e) LPH, ha de remitirse a los comuneros que así la soliciten, pues del citado precepto solo parece que podría discutirse un hipotético deber de EXHIBICIÓN (dudoso y discutible), si bien es una cuestión incontrovertida que el administrador no está obligado a remitir la documentación de forma individualizada a cada propietario, salvo acuerdo en Junta o en su defecto por decisión del Presidente, pues se trata de documentación comunitaria y, desde luego y como señala, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 326/2019, de 20 de junio, este derecho a información de los comuneros no es ilimitado, debiendo atemperarse a los intereses comunitarios, al normal ejercicio de sus funciones por la administración y al interés que legítimamente pueda tener el comunero en el examen de la documentación según las circunstancias del caso (no se si Pepelu90 se refiere a ello al utilizar el vocablo “ponderación” porque en mi vocabulario, ponderación se refiere a la acción de considerar o examinar y no he entendido que quiere decir, por muy ilustrativa que le parezca la palabra -mea culpa, supongo-).
En conclusión, habrá de estarse al supuesto especifico y el interés real del comunero, pues en caso contrario, el criterio seguido por los Tribunales de forma reiterada y pacífica es que el citado Administrador NO TIENE LA OBLIGACIÓN DE EXHIBIR Y MENOS DE FACILITAR DE MANERA INDIVIDUALIZADA A CADA COMUNERO LA DOCUMENTACIÓN SOLICITADA, si bien, en mi opinión si tendrá obligación de exhibir al presidente la misma, ya que representa a la comunidad y custodia la documentación a disposición de los titulares (la Comunidad representada por su Presidente).
Sin embargo, la cuestión hace tiempo que fue superada como ya he manifestado, porque la interpretación que hacen los Tribunales sobre el precepto es otra bien distinta, ya que sostienen que la norma, al utilizar el plural, no se refiere a los propietarios sino a la COMUNIDAD como ENTE compuesto por varios propietarios y por tanto, la documentación estará a disposición de la COMUNIDAD como ENTE “sus titulares -COMUNIDADES-” y no a favor de los propietarios que la componen de manera individualizada, pues de haber querido que fueran los propietarios, así lo hubiera expresado la norma. De esta manera ha sido zanjada la polémica. De hecho, creo haber leído que el Letrado de las Cortes que redactó la Ley (Don Carlos Dorrego, ya manifestó que esa -COMUNIDAD- era la interpretación que debía darse al precepto).
Por otra parte cabe reseñar que, como criterio general, tanto la doctrina como la jurisprudencia consideran que toda la documentación necesaria ha de exhibirse en la JUNTA DE PROPIETARIOS, que es cuando y donde se deben discutir y acordar, en su caso, las cuestiones comunitarias de tal forma que si, además, cualquier comunero pretende obtener información referida a algún dato o documento concreto, deberá ser allí dónde se tenga que solicitar y exhibir.
La cuestión planteada por cristobalparra tiene un matiz (que me pasó desapercibido), ya que pregunta si puede EL PRESIDENTE pedir al administrador las facturas desde el 2018 al 2021 ya que el administrador nunca las ha presentado.
Me parece perfectamente comprensible que el administrador no haya rendido cuentas de los ejercicios 2020 - 2021, e incluso, que no haya podido rendir cuentas del ejercicio 2019, pero me parece sorprendente que no haya rendido cuentas del ejercicio 2018.
Contestando a cristobalparra, entiendo que EL PRESIDENTE si podrá requerir la exhibición de toda la documentación de la comunidad, ya que el administrador tiene obligación de custodiar la misma a disposición de sus titulares y el presidente representa a la entidad depositaria de la misma.
Sentado lo anterior, podría ocurrir que no sea el presidente (que era en lo que estaba pensando cuando contesté), sino otros propietarios quienes solicitaran idéntica información, en la creencia de que están en su derecho de disponer de toda la información concerniente a su Comunidad, amparados por otra parte en el hecho de que las Juntas no pudieron celebrarse.
En ese supuesto, interpreto que al tratarse de una situación excepcional, será el Presidente el que deba decidir si la documentación que está en poder y custodia del Administrador, como señala el art. 20.e) LPH, ha de remitirse a los comuneros que así la soliciten, pues del citado precepto solo parece que podría discutirse un hipotético deber de EXHIBICIÓN (dudoso y discutible), si bien es una cuestión incontrovertida que el administrador no está obligado a remitir la documentación de forma individualizada a cada propietario, salvo acuerdo en Junta o en su defecto por decisión del Presidente, pues se trata de documentación comunitaria y, desde luego y como señala, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 326/2019, de 20 de junio, este derecho a información de los comuneros no es ilimitado, debiendo atemperarse a los intereses comunitarios, al normal ejercicio de sus funciones por la administración y al interés que legítimamente pueda tener el comunero en el examen de la documentación según las circunstancias del caso (no se si Pepelu90 se refiere a ello al utilizar el vocablo “ponderación” porque en mi vocabulario, ponderación se refiere a la acción de considerar o examinar y no he entendido que quiere decir, por muy ilustrativa que le parezca la palabra -mea culpa, supongo-).
En conclusión, habrá de estarse al supuesto especifico y el interés real del comunero, pues en caso contrario, el criterio seguido por los Tribunales de forma reiterada y pacífica es que el citado Administrador NO TIENE LA OBLIGACIÓN DE EXHIBIR Y MENOS DE FACILITAR DE MANERA INDIVIDUALIZADA A CADA COMUNERO LA DOCUMENTACIÓN SOLICITADA, si bien, en mi opinión si tendrá obligación de exhibir al presidente la misma, ya que representa a la comunidad y custodia la documentación a disposición de los titulares (la Comunidad representada por su Presidente).
Pepelu90. Observo que usted no tuvo dificultad alguna en arengarme sosteniendo que “carezco de competencias para decir lo que está superado ni lo que usted debe abstenerse de exponer”, pero a renglón seguido se permite el lujo de decirme en qué tenía que haber consistido mi última intervención, de modo que supongo que usted es de los que vende consejos que para usted no tiene.
Consideré hacer referencia al “matiz” que había observado, para tratar de dar una correcta respuesta a la pregunta formulada por cristobalparra, y ya que estaba, decidí dar una completa explicación de la situación con la que se pueden encontrar propietarios, presidentes y administradores, por mucho que a usted le moleste.
Por otra parte, me pareció necesario rectificar la interpretación que usted hizo del artículo 20 de la LPH, por errónea.
Respecto a la afirmación que hago de “Carlos Dorrego” y la redacción de la LPH, rectifico la misma en el sentido de que me refiero a Alberto Dorrego de Carlos, actualmente abogado en ejercicio.
Es cierto que los Letrados de las Cortes Generales no redactan las leyes, pero enfatizaba el hecho de que Alberto Dorrego fue Letrado de las Cortes Generales para que quedara claro su paso por la función pública a fin de ponderar su solvencia profesional, si bien, debo reiterar que fue precursor en primera persona de la redacción de la importantísima revisión de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, en la versión que estuvo vigente desde el 28/04/1999 hasta el 07/01/2001 (que es importantísima), no en su calidad de Letrado de las Cortes Generales, sino en la etapa en que fue Director de Comisiones del Congreso de los Diputados, siendo nombrado en 2001 director general para la Modernización de la Administración de Justicia en España y la referencia al citado Letrado la hice para consolidar lo que ya le había dicho. QUE LA INTERPRETACIÓN QUE USTED HACE DEL ARTÍCULO 20 DE LA LPH, ES ERRÓNEA.
Consideré hacer referencia al “matiz” que había observado, para tratar de dar una correcta respuesta a la pregunta formulada por cristobalparra, y ya que estaba, decidí dar una completa explicación de la situación con la que se pueden encontrar propietarios, presidentes y administradores, por mucho que a usted le moleste.
Por otra parte, me pareció necesario rectificar la interpretación que usted hizo del artículo 20 de la LPH, por errónea.
Respecto a la afirmación que hago de “Carlos Dorrego” y la redacción de la LPH, rectifico la misma en el sentido de que me refiero a Alberto Dorrego de Carlos, actualmente abogado en ejercicio.
Es cierto que los Letrados de las Cortes Generales no redactan las leyes, pero enfatizaba el hecho de que Alberto Dorrego fue Letrado de las Cortes Generales para que quedara claro su paso por la función pública a fin de ponderar su solvencia profesional, si bien, debo reiterar que fue precursor en primera persona de la redacción de la importantísima revisión de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, en la versión que estuvo vigente desde el 28/04/1999 hasta el 07/01/2001 (que es importantísima), no en su calidad de Letrado de las Cortes Generales, sino en la etapa en que fue Director de Comisiones del Congreso de los Diputados, siendo nombrado en 2001 director general para la Modernización de la Administración de Justicia en España y la referencia al citado Letrado la hice para consolidar lo que ya le había dicho. QUE LA INTERPRETACIÓN QUE USTED HACE DEL ARTÍCULO 20 DE LA LPH, ES ERRÓNEA.
Lo que yo dije:
"no es necesaria más explicación."
Lo que Vd. pretende que dije:
"decirme en qué tenía que haber consistido mi última intervención"
Nada que ver una cosa con otra. Que una cosa no sea necesaria no implica ningún imperativo, ni siquiera una sugerencia. Lo único que sucede es que el discurso puede resultar un tanto farragoso, pero ya estamos acostumbrados incluso a leer en diagonal.
Por lo demás, seguir insistiendo en el asunto del letrado (ahora exletrado)de las Cortes, tampoco me parece que aporte nada, sobre todo teniendo en cuenta que el artículo de referencia ha tenido siempre la misma redacción desde 1960.
P.D. Mi interpretación no es errónea porque Vd. lo diga en mayúsculas, cosa que tiene mala prensa en la red.
"no es necesaria más explicación."
Lo que Vd. pretende que dije:
"decirme en qué tenía que haber consistido mi última intervención"
Nada que ver una cosa con otra. Que una cosa no sea necesaria no implica ningún imperativo, ni siquiera una sugerencia. Lo único que sucede es que el discurso puede resultar un tanto farragoso, pero ya estamos acostumbrados incluso a leer en diagonal.
Por lo demás, seguir insistiendo en el asunto del letrado (ahora exletrado)de las Cortes, tampoco me parece que aporte nada, sobre todo teniendo en cuenta que el artículo de referencia ha tenido siempre la misma redacción desde 1960.
P.D. Mi interpretación no es errónea porque Vd. lo diga en mayúsculas, cosa que tiene mala prensa en la red.
Grácias a todos por vuestros sabios comentarios en especial a este foro tan ilustrativo dónde siempre se aprenden cosas. Quiero deciros que ayer por fín cambiemos al administrador que con tantas artimañas nos ha engañado, hemos cogido un buen administrador de la zona que está colegiado y con buenos antecedentes de honradez, y encima nos ahorramos mas de 1300 euros, Grácias y Felices Navidades
Menudo regalo de Navidad para su Administrador, cristobalparra.
Es criterio unánime de los Tribunales que el administrador solo está obligado a facilitar información contable a todos los propietarios en la forma que se haya acordado por la Junta General, y naturalmente en la presentación de cuentas anuales, pero de ninguna manera con carácter individual cuando cualquiera de ellos lo solicite, y menos todavía cuestiones como extracto bancario y recibos pendientes de otros comuneros.
Aunque el art. 19.4 LPH se refiere al secretario, entiendo aplicable al administrador el deber de custodiar las cuentas, facturas, etc., y solamente por orden judicial puede dejar libros y documentos a terceros, incluidos los propietarios. De todos modos, lo habitual es que el cargo de administrador y secretario concurra en la misma persona, aunque conozco muchos supuestos en los que esto no es así.
Es cierto que todos los propietarios tienen derecho a información suficiente, como es el estado de cuentas, gastos e ingresos, pero debe producirse esta comprobación en Junta, sin que exista obligación del Presidente o del administrador de facilitar documentos concretos, pues ello no se desprende de ningún precepto legal, sino que en todo caso será amabilidad de los mismos.
Es suficiente (y así lo entiende la jurisprudencia) que las cuentas, los presupuestos y cualquier otro tipo de información se facilite en la Junta de Propietarios, pues la Ley no obliga a otra cosa, aunque lo habitual es que se remita algún resumen previo con la propia convocatoria para información.
Por lo tanto, ningún propietario puede exigir que le remitan fotocopia de todas las cuentas y justificantes a su domicilio. Dicha petición estaría fuera de lugar, tanto si es el actual titular, y mucho menos en relación con cuentas aprobadas cuando no gozaba todavía de dicha condición, careciendo d derecho alguno en los supuestos citados.
La Comunidad (y en su nombre el administrador) cumple perfectamente con poner a disposición en sus oficinas la documentación que quiera comprobar. El propietario solicitante no tiene opción ni base legal para exigir otra cosa.
En cuanto a la pregunta de si el Administrador está obligado a entregar la documentación de la Comunidad al Presidente si éste lo solicita, es importante señalar que fuera de la propia Junta de Propietarios, el Presidente es el representante legal de la Comunidad en juicio y fuera de él conforme dispone el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que sus órdenes deben ser cumplidas por el administrador.
Por ello, si le pide el libro de actas y facturas, el administrador deberá entregárselas, aunque hará bien en hacerle firmar un documento en el que conste que los retira, sin que pueda negarse a su entrega. Si se niega, lo normal será que el Presidente proponga su destitución en la próxima Junta General, que lógicamente se admitirá, salvo razones muy justificadas por parte de dicho profesional.
Si hay discrepancia en cualquier cuestión que afecte a la Comunidad entre los dos cargos, la postura del Presidente prevalecerá a todos los niveles, pues es el representante legal y la máxima autoridad personal de la finca, conforme al art. 13.3 LPH, aunque será conveniente que el administrador exija un escrito que acredite recibir esa orden concreta que le fija una determinada actuación en contra de sus competencias legales. Es decir, si bien la Ley establece unas facultades y obligaciones para el administrador, este no podrá imponer su criterio en contra del Presidente y, desde luego, en ningún caso contrariando las decisiones de la Junta de Propietarios, que es el órgano soberano para cualquier supuesto comunitario, pudiendo incurrir en responsabilidad civil o penal, si lo hiciera.
En cuanto a la polémica sobre la interpretación del artículo 20 de la LPH, me uno al criterio de Dick, ya que es el acertado. Conviene decir que, aunque la LPH data de 1960, la reforma llevada a cabo en el año 1999, fue íntegra (aunque conservaran artículos anteriores) y tal como dice Dick, la interpretación que había que hacer al sustantivo plural “sus titulares”, se refería a la Comunidad en sí misma y no a los propietarios que la componen.
Feliz Navidad a todos.
Es criterio unánime de los Tribunales que el administrador solo está obligado a facilitar información contable a todos los propietarios en la forma que se haya acordado por la Junta General, y naturalmente en la presentación de cuentas anuales, pero de ninguna manera con carácter individual cuando cualquiera de ellos lo solicite, y menos todavía cuestiones como extracto bancario y recibos pendientes de otros comuneros.
Aunque el art. 19.4 LPH se refiere al secretario, entiendo aplicable al administrador el deber de custodiar las cuentas, facturas, etc., y solamente por orden judicial puede dejar libros y documentos a terceros, incluidos los propietarios. De todos modos, lo habitual es que el cargo de administrador y secretario concurra en la misma persona, aunque conozco muchos supuestos en los que esto no es así.
Es cierto que todos los propietarios tienen derecho a información suficiente, como es el estado de cuentas, gastos e ingresos, pero debe producirse esta comprobación en Junta, sin que exista obligación del Presidente o del administrador de facilitar documentos concretos, pues ello no se desprende de ningún precepto legal, sino que en todo caso será amabilidad de los mismos.
Es suficiente (y así lo entiende la jurisprudencia) que las cuentas, los presupuestos y cualquier otro tipo de información se facilite en la Junta de Propietarios, pues la Ley no obliga a otra cosa, aunque lo habitual es que se remita algún resumen previo con la propia convocatoria para información.
Por lo tanto, ningún propietario puede exigir que le remitan fotocopia de todas las cuentas y justificantes a su domicilio. Dicha petición estaría fuera de lugar, tanto si es el actual titular, y mucho menos en relación con cuentas aprobadas cuando no gozaba todavía de dicha condición, careciendo d derecho alguno en los supuestos citados.
La Comunidad (y en su nombre el administrador) cumple perfectamente con poner a disposición en sus oficinas la documentación que quiera comprobar. El propietario solicitante no tiene opción ni base legal para exigir otra cosa.
En cuanto a la pregunta de si el Administrador está obligado a entregar la documentación de la Comunidad al Presidente si éste lo solicita, es importante señalar que fuera de la propia Junta de Propietarios, el Presidente es el representante legal de la Comunidad en juicio y fuera de él conforme dispone el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que sus órdenes deben ser cumplidas por el administrador.
Por ello, si le pide el libro de actas y facturas, el administrador deberá entregárselas, aunque hará bien en hacerle firmar un documento en el que conste que los retira, sin que pueda negarse a su entrega. Si se niega, lo normal será que el Presidente proponga su destitución en la próxima Junta General, que lógicamente se admitirá, salvo razones muy justificadas por parte de dicho profesional.
Si hay discrepancia en cualquier cuestión que afecte a la Comunidad entre los dos cargos, la postura del Presidente prevalecerá a todos los niveles, pues es el representante legal y la máxima autoridad personal de la finca, conforme al art. 13.3 LPH, aunque será conveniente que el administrador exija un escrito que acredite recibir esa orden concreta que le fija una determinada actuación en contra de sus competencias legales. Es decir, si bien la Ley establece unas facultades y obligaciones para el administrador, este no podrá imponer su criterio en contra del Presidente y, desde luego, en ningún caso contrariando las decisiones de la Junta de Propietarios, que es el órgano soberano para cualquier supuesto comunitario, pudiendo incurrir en responsabilidad civil o penal, si lo hiciera.
En cuanto a la polémica sobre la interpretación del artículo 20 de la LPH, me uno al criterio de Dick, ya que es el acertado. Conviene decir que, aunque la LPH data de 1960, la reforma llevada a cabo en el año 1999, fue íntegra (aunque conservaran artículos anteriores) y tal como dice Dick, la interpretación que había que hacer al sustantivo plural “sus titulares”, se refería a la Comunidad en sí misma y no a los propietarios que la componen.
Feliz Navidad a todos.
Consulto el completo opúsculo "Custodia de la documentación de la comunidad por el secretario administrador " de D. Salvador Alcayna Domingo , disponible en la web, y que hace un exhaustivo examen del asunto. De muy recomendable lectura.
Omito por ocioso citar las numerosas sentencias del TS y de las Audiencias que, en resumen, avalan la postura de Dick. El jurista interesado allí podrá verlas.
Confirma, en suma, que la documentación la puede pedir la Comunidad, representada por su Presidente, pero no un comunero. A modo de colofón, expone en su último párrafo:
"... La consulta o gestión habrá de efectuarse conforme a los usos en el despacho del secretario-administrador, (art 1171 cc) AP de Barcelona 24/10/2006 que el examen y revisión ha de hacerse en organos comunitarios y del modo menos costoso para la comunidad s 22-11-2004 derecho a examinar documentación pero no a la entrega de material. aun mas restrictivo AP MALAGA 11-11-14..."
Omito por ocioso citar las numerosas sentencias del TS y de las Audiencias que, en resumen, avalan la postura de Dick. El jurista interesado allí podrá verlas.
Confirma, en suma, que la documentación la puede pedir la Comunidad, representada por su Presidente, pero no un comunero. A modo de colofón, expone en su último párrafo:
"... La consulta o gestión habrá de efectuarse conforme a los usos en el despacho del secretario-administrador, (art 1171 cc) AP de Barcelona 24/10/2006 que el examen y revisión ha de hacerse en organos comunitarios y del modo menos costoso para la comunidad s 22-11-2004 derecho a examinar documentación pero no a la entrega de material. aun mas restrictivo AP MALAGA 11-11-14..."
