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Jornada sobre propiedad horizontal por video-conferencias.
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O sea, para poner el ascensor, no importa saltarse los preceptos, ni lo que dice el Título (comunidad única) y para lo demás te dicen que es ilegal. Te dicen no, te prohiben hacer de tu capa un sayo.
Es decir, si cuando se constituyó la comunidad general, no hubiéramos tenido administrador que nos dijo que éramos una comunidad única y no podíamos funcionar por separdo, y nos hubiéramos organizado a nuestra manera, para el día de hoy, ¿ya seríamos subcomunidades (aunque informales), pues, el paso del tiempo nos habría dado "derecho" para poder seguir funcionando así?.
¡Pues vaya!
Es decir, si cuando se constituyó la comunidad general, no hubiéramos tenido administrador que nos dijo que éramos una comunidad única y no podíamos funcionar por separdo, y nos hubiéramos organizado a nuestra manera, para el día de hoy, ¿ya seríamos subcomunidades (aunque informales), pues, el paso del tiempo nos habría dado "derecho" para poder seguir funcionando así?.
¡Pues vaya!
Pueda que solicite una barbaridad cuyo alcance no se cual puede ser. Me gustaría tener esos videos para mostrarlo en la próxima reunión. En el garaje donde celebramos las reuniones es imposible tener cobertura UMTS y en el edificio nadie tiene internet para aprovechar su posible router inalámbrico. ¿Alguno ha podido o sabe como?. Saludos y gracias.
1ª ponencia: Sr. D. Daniel Loscertales
MODIFICACIONES DEL TÍTULO
"Las modificaciones del Título, pues, son los mismos requisitos que tienen para la constitución, dueño único, que ya NO EXISTE, unanimidad o resolución judicial a la que hay que acudir cuando uno no está de acuerdo.
Lo que pasa que hay muy poca jurisprudencia y muy poca doctrina en relación, cuando tenemos que acudir a cambiar el Título constitutivo porque es muy difícil; porque cuando se trata de cambiar un título constitutivo, si alguien quiere ir al proceso, no tiene que ir sólo contra una comunidad, tendrá que ir contra todos los comuneros poque a todos les afecta.
Si yo intento decir que mi coeficiente es erróneo, que es excesivo y que quiero menos coeficiente, tengo que ir contra todos los demás porque si a mi me bajan el coeficiente, a los demás se lo tienen que subir y todos son parte; por lo tanto, este es un procedimiento muy complicado y que, habitualmente, se lleva muy poco, salvo casos muy excepcionales"
MODIFICACIONES DEL TÍTULO
"Las modificaciones del Título, pues, son los mismos requisitos que tienen para la constitución, dueño único, que ya NO EXISTE, unanimidad o resolución judicial a la que hay que acudir cuando uno no está de acuerdo.
Lo que pasa que hay muy poca jurisprudencia y muy poca doctrina en relación, cuando tenemos que acudir a cambiar el Título constitutivo porque es muy difícil; porque cuando se trata de cambiar un título constitutivo, si alguien quiere ir al proceso, no tiene que ir sólo contra una comunidad, tendrá que ir contra todos los comuneros poque a todos les afecta.
Si yo intento decir que mi coeficiente es erróneo, que es excesivo y que quiero menos coeficiente, tengo que ir contra todos los demás porque si a mi me bajan el coeficiente, a los demás se lo tienen que subir y todos son parte; por lo tanto, este es un procedimiento muy complicado y que, habitualmente, se lleva muy poco, salvo casos muy excepcionales"
1ª Ponencia: D. Daniel Loscertales
ACUERDO POR UNANIMIDAD
"Lo que sí interesa subrayar aquí es que hay veces que la Junta de propietarios POR MILAGRO toma un acuerdo por unanimidad y se queda ahí, pues por ejemplo, modificar el sistema de reparto o determinar alguna prohibición, y se queda ahí, y eso es un error grave porque es que si no se inscribe en el Registro como también dice el art. 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal, no tiene valor para terceros.
O sea, eso que hayamos acordado después de mucho esfuerzo, llego yo de nuevo, que compro el piso o local y digo:
-Oye, aquí pone esto.
-No, bueno, pero lo acordamos en una Junta...
-A mí ni me va ni me viene.
Yo voy al Registro, compro un piso, compro mi local y veo lo que pone aquí, y tú y la Comunidad tiene que cumplir lo que pone, a mi no me afecta, y no me afecta.
Otra cosa es, como ocurre habitualmente es que alomejor se toma un acuerdo en relación con el reparto de gastos y el nuevo propietario que no tiene por qué aceptarlo, si le perjudica, pues va a la próxima Junta y entonces también lo aprueba ya el reparto de gastos que están llevando, en cuyo caso ya se ha entrao en el sendero porque has dado tu visto bueno a través de esa manera directa o indirecta; pero, que quede bien claro que tampoco tiene tanta complicación.
Si toman cualquier día el acuerdo unánime, BASTA CON FACULTAR AL PRESIDENTE de la Comunidad para que haga los cambios oportunos, no hay más y será el presidente de la comunidad con su Acta, BIEN REDACTADA, bien redactada, insisto, con lo cual quiero decir que acuda alomejor a un abogado antes de redactarla para que sepan redactarla bien.
Entonces, pues, con esto se va al Notario; el Notario otorga la correspondiente Escritura firmada por el Presidente y va al Registro y se inscribe y no hay tanto problema ni tanto gasto. Y entonces, esto, ya sí que va a afectar a los nuevos compradores en todos sus, sus temas."
ACUERDO POR UNANIMIDAD
"Lo que sí interesa subrayar aquí es que hay veces que la Junta de propietarios POR MILAGRO toma un acuerdo por unanimidad y se queda ahí, pues por ejemplo, modificar el sistema de reparto o determinar alguna prohibición, y se queda ahí, y eso es un error grave porque es que si no se inscribe en el Registro como también dice el art. 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal, no tiene valor para terceros.
O sea, eso que hayamos acordado después de mucho esfuerzo, llego yo de nuevo, que compro el piso o local y digo:
-Oye, aquí pone esto.
-No, bueno, pero lo acordamos en una Junta...
-A mí ni me va ni me viene.
Yo voy al Registro, compro un piso, compro mi local y veo lo que pone aquí, y tú y la Comunidad tiene que cumplir lo que pone, a mi no me afecta, y no me afecta.
Otra cosa es, como ocurre habitualmente es que alomejor se toma un acuerdo en relación con el reparto de gastos y el nuevo propietario que no tiene por qué aceptarlo, si le perjudica, pues va a la próxima Junta y entonces también lo aprueba ya el reparto de gastos que están llevando, en cuyo caso ya se ha entrao en el sendero porque has dado tu visto bueno a través de esa manera directa o indirecta; pero, que quede bien claro que tampoco tiene tanta complicación.
Si toman cualquier día el acuerdo unánime, BASTA CON FACULTAR AL PRESIDENTE de la Comunidad para que haga los cambios oportunos, no hay más y será el presidente de la comunidad con su Acta, BIEN REDACTADA, bien redactada, insisto, con lo cual quiero decir que acuda alomejor a un abogado antes de redactarla para que sepan redactarla bien.
Entonces, pues, con esto se va al Notario; el Notario otorga la correspondiente Escritura firmada por el Presidente y va al Registro y se inscribe y no hay tanto problema ni tanto gasto. Y entonces, esto, ya sí que va a afectar a los nuevos compradores en todos sus, sus temas."
Yo sigo para quien le pueda interesar.
1ª Ponencia: ELEMENTOS COMUNES Y PRIVADOS
"Los elementos comunes es evidente que también tienen que venir determinados en la Escritura o en el Título Constitutivo, pero claro, muchas veces no están, o sea, no hacen una declaración exhaustiva. Alomejor no dicen que tiene un zaguán pero ¿está o no está físicamente? pues sí está ,está.
Elemento común es todo aquello que se sale de la propiedad privativa y cuando hay dudas al respecto, hay que acudir siempre a la presunción de común como resto de finca aunque no esté, aunque no conste de forma explícita en el Título y hay otro sistema también que es, bueno el sistema normalmente es la superficie, es decir,
- Usted en su escritura ¿qué tiene?
- 100 metros, 100 metros
- Usted no me diga que es que ha cogido 120
- Sí, no pero es que este hueco ...
- Este hueco no es suyo, no es suyo.
En cuanto,... además también hay un sistema bastante, relativamente fácil, que es como he dicho antes, también el coeficiente.
No puede ser individual ninguna propiedad que no tenga su carné de identidad. Yo digo carné de identidad cuando hablo de coeficiente, es decir, si tú no tienes tu coeficiente, nunca puedes decir que aquello es privativo, jamás. O sea, el coeficiente es lo que me da mi propiedad privativa.
Si a mí me dice que tengo un coeficiente de un 3 y que tengo este piso o que tengo este ático, tengo este ático y un 3% y no me diga:
- Lo que hay encima del ático.
- Eso no es mío
Ya sé que el 90% han hecho un agujerillo y están utilizando la parte de arriba, o sea, quiere decir eso otras cosas, pero, la propiedad privada es aquella exclusivamente que figura en la escritura con la superficie correspondiente, y todo lo que se coja anexo, en ese sentido, está utilizando, con permiso o sin permiso de la Comunidad y no podrá ser nunca "elemento común" (he entendido esto, pero es posible que me haya equivocado)
Elemento común es, por lo tanto, todo lo que figura expresamente en el Título y además aquellas cosas de restos de finca, como digo yo, de resto de finca que no estén adscritos exclusivamente a un elemento privativo. Elemento privativo que muchas veces también tiene uso privativo, perdón po la repetición, de elementos comunes, pero tiene que venir en el Título. es decir, hay muchas fincas, muchos pisos que tiene la terraza o áticos, que tienen la terraza que siendo común pues entonces tiene el uso privativo o incluso patios comunes que el del bajo tiene el uso privativo del patio común, aunque sigue siendo, insisto, común pero tiene el uso privativo, que tiene que utilizarlo de acuerdo con su destino, y, por decir un ejemplo, aunque no viene a cuento, pues este señor podrá disponer de la terraza, el ático, pero lo que no podrá es construir en la terraza ni hacer nada que desvirtúe el concepto de terraza.
O sea que, elemento privativo, por centrarlo, insisto es aquello que dentro de la superficie que nos marque el título y además que tenga coeficiente individual de propiedad. El resto es por esencia elemento comun."
Hay que ver lo que estoy aprendiendo yo con las explicaciones que ha dado este señor. ¡Qué claridad!
1ª Ponencia: ELEMENTOS COMUNES Y PRIVADOS
"Los elementos comunes es evidente que también tienen que venir determinados en la Escritura o en el Título Constitutivo, pero claro, muchas veces no están, o sea, no hacen una declaración exhaustiva. Alomejor no dicen que tiene un zaguán pero ¿está o no está físicamente? pues sí está ,está.
Elemento común es todo aquello que se sale de la propiedad privativa y cuando hay dudas al respecto, hay que acudir siempre a la presunción de común como resto de finca aunque no esté, aunque no conste de forma explícita en el Título y hay otro sistema también que es, bueno el sistema normalmente es la superficie, es decir,
- Usted en su escritura ¿qué tiene?
- 100 metros, 100 metros
- Usted no me diga que es que ha cogido 120
- Sí, no pero es que este hueco ...
- Este hueco no es suyo, no es suyo.
En cuanto,... además también hay un sistema bastante, relativamente fácil, que es como he dicho antes, también el coeficiente.
No puede ser individual ninguna propiedad que no tenga su carné de identidad. Yo digo carné de identidad cuando hablo de coeficiente, es decir, si tú no tienes tu coeficiente, nunca puedes decir que aquello es privativo, jamás. O sea, el coeficiente es lo que me da mi propiedad privativa.
Si a mí me dice que tengo un coeficiente de un 3 y que tengo este piso o que tengo este ático, tengo este ático y un 3% y no me diga:
- Lo que hay encima del ático.
- Eso no es mío
Ya sé que el 90% han hecho un agujerillo y están utilizando la parte de arriba, o sea, quiere decir eso otras cosas, pero, la propiedad privada es aquella exclusivamente que figura en la escritura con la superficie correspondiente, y todo lo que se coja anexo, en ese sentido, está utilizando, con permiso o sin permiso de la Comunidad y no podrá ser nunca "elemento común" (he entendido esto, pero es posible que me haya equivocado)
Elemento común es, por lo tanto, todo lo que figura expresamente en el Título y además aquellas cosas de restos de finca, como digo yo, de resto de finca que no estén adscritos exclusivamente a un elemento privativo. Elemento privativo que muchas veces también tiene uso privativo, perdón po la repetición, de elementos comunes, pero tiene que venir en el Título. es decir, hay muchas fincas, muchos pisos que tiene la terraza o áticos, que tienen la terraza que siendo común pues entonces tiene el uso privativo o incluso patios comunes que el del bajo tiene el uso privativo del patio común, aunque sigue siendo, insisto, común pero tiene el uso privativo, que tiene que utilizarlo de acuerdo con su destino, y, por decir un ejemplo, aunque no viene a cuento, pues este señor podrá disponer de la terraza, el ático, pero lo que no podrá es construir en la terraza ni hacer nada que desvirtúe el concepto de terraza.
O sea que, elemento privativo, por centrarlo, insisto es aquello que dentro de la superficie que nos marque el título y además que tenga coeficiente individual de propiedad. El resto es por esencia elemento comun."
Hay que ver lo que estoy aprendiendo yo con las explicaciones que ha dado este señor. ¡Qué claridad!
Que digo yo, Scarlett, que qué dicen los ponentes de la 2ª y 3ª ponencia?, y, cuales son las preguntas y respuestas que dan en la 4ª?, es que NO las he visto/oído. La 2ª he intentado verla en alguna ocasión, después de las 12 de la noche, pero NO se que me pasa (será el cansancio) que nada más empezar a verla (la ponencia) me quedo transpuesta (mentalmente dormida, con el dedo en el ratón), y al final NO consigo verla. Me pasa lo mismo que cuando cojo un libro, en las primeras líneas me quedo dormida.
Si buenamente puedes y cuando buenamente quieras, te agradecería transcribieras las ponencias que te quedan, Pienso guardarlas en mi carpeta de “favoritos”, pues me parecen muy interesantes.
Por cierto, cada vez que me llaman Rosita, me acuerdo del día que le pegue el bocado en el deo gordo de la mano derecha a la Sor de mi colegio.
Saludos cordiales.
Si buenamente puedes y cuando buenamente quieras, te agradecería transcribieras las ponencias que te quedan, Pienso guardarlas en mi carpeta de “favoritos”, pues me parecen muy interesantes.
Por cierto, cada vez que me llaman Rosita, me acuerdo del día que le pegue el bocado en el deo gordo de la mano derecha a la Sor de mi colegio.
Saludos cordiales.
Hola Scarlett, mujer, tanto como escribirlas al completo NO, me conformo con que copies lo más importante (como en la Actas, 2 horas de “batalla campal” resumido en dos hojas). Creo que muchos foristas también están interesados, pues, verdaderamente, al igual que la 1ª y la 4ª, serán muy interesantes.
Ya sabes, NO hay prisa. Cuando buenamente puedas. Por cierto, quieres que te busque, y copie, algún tipo de sentencia?.
Saludos.
Ya sabes, NO hay prisa. Cuando buenamente puedas. Por cierto, quieres que te busque, y copie, algún tipo de sentencia?.
Saludos.
No sé, María Rosa, no estoy tan segura de que haya tantos interesados.
A decir verdad, la única que lo ha valorado has sido tú. Igual que todo lo demás.
Eres la única persona que agradece y valora lo que hago yo aquí, aunque también me dices que no soy imprescindible pero sí necesaria ¿en qué quedamos?
A decir verdad, la única que lo ha valorado has sido tú. Igual que todo lo demás.
Eres la única persona que agradece y valora lo que hago yo aquí, aunque también me dices que no soy imprescindible pero sí necesaria ¿en qué quedamos?
Scarlett, En este mundo nadie es imprescindible (“a rey muerto rey puesto”), pero SÍ hay otros much@s que Nos son necesarios (buenos profesionales, gentes de bien, amigos incondicionales) Luego están los indiferentes, pasotas que van a lo suyo, pero sin mala fe, y por último los “carroñeros”, y los que van a lo suyo aprovechándose y abusando de los demás.
Yo valoro lo que haces, y otros muchos foristas también, aunque NO digan nada. También valoro la participación de otros foristas, aunque NO les diga nada, posiblemente tenga menos confianza; y es cierto que Hay muchos temas que me han aclarado muchas dudas, y los remitentes NO lo saben. Hay muchísimos pero mejor NO cito a nadie. (como excepción cito a Sidi).
Saludos cordiales, y como siempre. muchas gracias por todo lo que das, a cambio de nada.
Yo valoro lo que haces, y otros muchos foristas también, aunque NO digan nada. También valoro la participación de otros foristas, aunque NO les diga nada, posiblemente tenga menos confianza; y es cierto que Hay muchos temas que me han aclarado muchas dudas, y los remitentes NO lo saben. Hay muchísimos pero mejor NO cito a nadie. (como excepción cito a Sidi).
Saludos cordiales, y como siempre. muchas gracias por todo lo que das, a cambio de nada.
Por ir en un orden, vamos a terminar con la 1ª Ponencia.
ELEMENTOS COMUNES INTERNOS
"También podremos tener elementos comunes internos dentro de la casa porque son los servicios generales, que tenemos que ser responsables de ellos y el artículo 9, así lo dice en la regla 1ª a y b
(1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. )
Es decir, dentro de mi casa va a haber tiros generales de humos pues, conducciones generales, etc., etc. que pasan por mi casa,y, aunque estén dentro de mi casa, evidentemente, son elementos comunes y son... en el Régimen de la Propiedad Horizontal, existen SERVIDUMBRES pero más que servidumbres yo diría que son... yo las servidumbres las dejaría siempre, las calificadas para lo que son externas, en relación con predios ajenos, pero dentro de la Comunidad, lo que se llama más que servidumbres es RELACIONES ESPECIALES DE VECINDAD.
En ninguna Escritura de División Horizontal, viene exhaustivamente estas servidumbres que tenían que constar, es decir, por ejemplo, tendrá servidumbres de paso de humos porque todos tenemos,... en nuestra propia casa, pasa la conducción general de salida de humos o las bajantes generales: Pues esto, en realidad, pues no viene como servidumbres, pero en el concepto es el mismo; lo que pasa, que tienen una calificación; yo, por lo menos, creo que son, relaciones especiales de vecindad, porque no hay el título que exije la servidumbre en el Código Civil, pero, a fin de cuentas, hay que respetar todos esos elementos comunes que están dentro de nuestro piso o de nuestro local."
ELEMENTOS COMUNES INTERNOS
"También podremos tener elementos comunes internos dentro de la casa porque son los servicios generales, que tenemos que ser responsables de ellos y el artículo 9, así lo dice en la regla 1ª a y b
(1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. )
Es decir, dentro de mi casa va a haber tiros generales de humos pues, conducciones generales, etc., etc. que pasan por mi casa,y, aunque estén dentro de mi casa, evidentemente, son elementos comunes y son... en el Régimen de la Propiedad Horizontal, existen SERVIDUMBRES pero más que servidumbres yo diría que son... yo las servidumbres las dejaría siempre, las calificadas para lo que son externas, en relación con predios ajenos, pero dentro de la Comunidad, lo que se llama más que servidumbres es RELACIONES ESPECIALES DE VECINDAD.
En ninguna Escritura de División Horizontal, viene exhaustivamente estas servidumbres que tenían que constar, es decir, por ejemplo, tendrá servidumbres de paso de humos porque todos tenemos,... en nuestra propia casa, pasa la conducción general de salida de humos o las bajantes generales: Pues esto, en realidad, pues no viene como servidumbres, pero en el concepto es el mismo; lo que pasa, que tienen una calificación; yo, por lo menos, creo que son, relaciones especiales de vecindad, porque no hay el título que exije la servidumbre en el Código Civil, pero, a fin de cuentas, hay que respetar todos esos elementos comunes que están dentro de nuestro piso o de nuestro local."
REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERNO
(D. Daniel Loscertales)
"Que no se confundan el Reglamento de Régimen Interno con el Estatuto. El Reglamento de Régimen Interno no puede contener normas que modifiquen o que den derechos y obligaciones fuera de lo que la Ley marca.
El Reglamento de Régimen Interno, que está contemplado en el artículo 6 de la LPH, sólo y exclusivamente, puede hacer, es decir:
-Las piscinas se abrirán el 15 de mayo.
-El horario de porteros será tal.
-El horario de basura será no sé cuanto.
O sea, cosas internas de funcionamiento. Todo lo demás que se ponga en el Reglamento no tiene validez para obligar.
Es más, en todas las Comunidades hay Reglamento, aunque no se lo crean.
O sea, Reglamento porque se puede crear, modificar o anular a base de acuerdos de mayoría de la Junta de Propietarios.
Con lo cual, es que todas las Juntas estamos creando una parte de Reglamento cuando decimos:
-Este año hemos decidido que el servicio de piscina se haga de esta manera.
Pues esto es una parte del Reglamento.
-Este año en la piscina no se podrán entrar invitados.
Luego no se cumple, pero bueno. Pues todo esto, esto es lo que es un Reglamento.
Hay gente, hay Comunidades que alomejor hacen veinte folios de Reglamento que luego muchas veces no se cumplen y que en cada Junta... pero, en fin, aunque se cumplan, lo que quiero decir, que solamente por mayoría, se puede constituir, se puede firmar ese documento, se puede modificar y se puede anular, y de hecho, lo que está ocurriendo en la práctica que en cada Junta anual, o cuando se celebren, se determina una u otra cosa, entonces, evidentemente, pues si figuraba en el artículo 3, como digo, que las piscinas empezarán en día 15 de junio y hace calor, y, en una Junta se dice que ahora empezarán el 15 de mayo, pues se ha modificado por la mayoría el Reglamento, y, no hay nada más que decir al respecto."
(D. Daniel Loscertales)
"Que no se confundan el Reglamento de Régimen Interno con el Estatuto. El Reglamento de Régimen Interno no puede contener normas que modifiquen o que den derechos y obligaciones fuera de lo que la Ley marca.
El Reglamento de Régimen Interno, que está contemplado en el artículo 6 de la LPH, sólo y exclusivamente, puede hacer, es decir:
-Las piscinas se abrirán el 15 de mayo.
-El horario de porteros será tal.
-El horario de basura será no sé cuanto.
O sea, cosas internas de funcionamiento. Todo lo demás que se ponga en el Reglamento no tiene validez para obligar.
Es más, en todas las Comunidades hay Reglamento, aunque no se lo crean.
O sea, Reglamento porque se puede crear, modificar o anular a base de acuerdos de mayoría de la Junta de Propietarios.
Con lo cual, es que todas las Juntas estamos creando una parte de Reglamento cuando decimos:
-Este año hemos decidido que el servicio de piscina se haga de esta manera.
Pues esto es una parte del Reglamento.
-Este año en la piscina no se podrán entrar invitados.
Luego no se cumple, pero bueno. Pues todo esto, esto es lo que es un Reglamento.
Hay gente, hay Comunidades que alomejor hacen veinte folios de Reglamento que luego muchas veces no se cumplen y que en cada Junta... pero, en fin, aunque se cumplan, lo que quiero decir, que solamente por mayoría, se puede constituir, se puede firmar ese documento, se puede modificar y se puede anular, y de hecho, lo que está ocurriendo en la práctica que en cada Junta anual, o cuando se celebren, se determina una u otra cosa, entonces, evidentemente, pues si figuraba en el artículo 3, como digo, que las piscinas empezarán en día 15 de junio y hace calor, y, en una Junta se dice que ahora empezarán el 15 de mayo, pues se ha modificado por la mayoría el Reglamento, y, no hay nada más que decir al respecto."
Preguntas realizadas a Don Daniel Loscertales tras la primera ponencia.
Pregunta en la sala.
"Son dos preguntas muy concretas en una situación también muy concreta, por ejemplo:
Una casa que cuenta con unos Estatutos del 51, que no los ha ido adaptando al pasar el tiempo y que dice una claúsula, pues que los propietarios de los bajos están excluidos de los gastos, entre otros, de escalera.
Entonces, en ese año 51 no se planteaba que en la casa se colocara ascensor, entonces, mis preguntas son:
1) La validez de esos Estatutos.
2)¿Qué interpretación se tiene que hacer en relación con esa exclusión de gastos de escalera para los ascensores, a los propietarios de los locales?
Loscertales: Bueno, vamos a ver, la claúsula es válida, eh, la claúsula es válida porque eso que fuera del 51, se puede, podemos trasladarlo al 98.
Hay muchas Escrituras de División Horizontal que exoneran a los pisos bajos y locales de los gastos de portal y no es ninguna actitud ni ninguna claúsula negativa, ni nula. O sea, es decir,..
Precisamente el artículo 5 permite establecer estas exoneraciones más justas o menos injustas, pero lo que está claro es que la Comunidad, eso también tiene que quedar evidentemente diáfano, es decir, no es Juez.
La Comunidad no puede decir:
-Estos acuerdos, este Título es nulo.
Si lo quiere anular o lo quiere modificar tiene que ir a juicio. O sea, no es una cuestión de...
Ah! pues esto no, mire.
La ley del 60, y la ley del 99, dice que los acuerdos, que las claúsulas contrarias a la ley son nulas y que los Estatutos se adptarán en el plazo de dos años, pero eso no lo ha adaptado nadie.
Aparte, hubiera sido casi imposible porque para adaptarlos, insisto, hay que acordarlos por unanimidad.
Yo, la claúsula en la que diga, vamos a ver, de que están exonerados de elos gastos de escalera, no le veo ningún problema. Me parecerá más justo o menos injusto, pero eso se da con mucha frecuencia en muchas comunidades.
En cuanto al acuerdo de instalar un nuevo ascensor, siempre que tenga el quorum de los 3/5, esto obliga a todos, a todos; a pagar la instalación a todos, sean bajos o no bajos; a todos, si se alcanza el acuerdo porque se constituye un nuevo elemento común.
La finca cuenta con más valor, en general, y en eso, tienen que participar.
Otra cosa, es que si están exentos de cualquier gasto en este sentido, los gastos de conservación no los tengan que pagar, los gastos de conservación, pero, la instalación, sin duda alguna. Y, es más, en muchos casos, lo que se está hacien do es, para..., como hay que conseguir el voto de los 3/5 y alomejor los locales tienen un coeficiente muy alto, se intenta conseguir exonerarlos, llegar a un acuerdo de exoneración para que voten favorablemente aunque no tuvieran exoneración porque si no no se puede poner el ascensor.
Pero, en concreto, y con brevedad, la claúsula es válida. No me parece exagerada ni nada especial en relación con lo actual.
Y si la Comunidad cree considerar que no lo es, lo que tiene que hacer es, judicialmente, ir a anularla.
Si se toma el acuerdo de instalar un ascenso por 3/5, todos, incluidos los locales, tienen que participar en el gasto."
Gracias
Pregunta en la sala.
"Son dos preguntas muy concretas en una situación también muy concreta, por ejemplo:
Una casa que cuenta con unos Estatutos del 51, que no los ha ido adaptando al pasar el tiempo y que dice una claúsula, pues que los propietarios de los bajos están excluidos de los gastos, entre otros, de escalera.
Entonces, en ese año 51 no se planteaba que en la casa se colocara ascensor, entonces, mis preguntas son:
1) La validez de esos Estatutos.
2)¿Qué interpretación se tiene que hacer en relación con esa exclusión de gastos de escalera para los ascensores, a los propietarios de los locales?
Loscertales: Bueno, vamos a ver, la claúsula es válida, eh, la claúsula es válida porque eso que fuera del 51, se puede, podemos trasladarlo al 98.
Hay muchas Escrituras de División Horizontal que exoneran a los pisos bajos y locales de los gastos de portal y no es ninguna actitud ni ninguna claúsula negativa, ni nula. O sea, es decir,..
Precisamente el artículo 5 permite establecer estas exoneraciones más justas o menos injustas, pero lo que está claro es que la Comunidad, eso también tiene que quedar evidentemente diáfano, es decir, no es Juez.
La Comunidad no puede decir:
-Estos acuerdos, este Título es nulo.
Si lo quiere anular o lo quiere modificar tiene que ir a juicio. O sea, no es una cuestión de...
Ah! pues esto no, mire.
La ley del 60, y la ley del 99, dice que los acuerdos, que las claúsulas contrarias a la ley son nulas y que los Estatutos se adptarán en el plazo de dos años, pero eso no lo ha adaptado nadie.
Aparte, hubiera sido casi imposible porque para adaptarlos, insisto, hay que acordarlos por unanimidad.
Yo, la claúsula en la que diga, vamos a ver, de que están exonerados de elos gastos de escalera, no le veo ningún problema. Me parecerá más justo o menos injusto, pero eso se da con mucha frecuencia en muchas comunidades.
En cuanto al acuerdo de instalar un nuevo ascensor, siempre que tenga el quorum de los 3/5, esto obliga a todos, a todos; a pagar la instalación a todos, sean bajos o no bajos; a todos, si se alcanza el acuerdo porque se constituye un nuevo elemento común.
La finca cuenta con más valor, en general, y en eso, tienen que participar.
Otra cosa, es que si están exentos de cualquier gasto en este sentido, los gastos de conservación no los tengan que pagar, los gastos de conservación, pero, la instalación, sin duda alguna. Y, es más, en muchos casos, lo que se está hacien do es, para..., como hay que conseguir el voto de los 3/5 y alomejor los locales tienen un coeficiente muy alto, se intenta conseguir exonerarlos, llegar a un acuerdo de exoneración para que voten favorablemente aunque no tuvieran exoneración porque si no no se puede poner el ascensor.
Pero, en concreto, y con brevedad, la claúsula es válida. No me parece exagerada ni nada especial en relación con lo actual.
Y si la Comunidad cree considerar que no lo es, lo que tiene que hacer es, judicialmente, ir a anularla.
Si se toma el acuerdo de instalar un ascenso por 3/5, todos, incluidos los locales, tienen que participar en el gasto."
Gracias
Pues mira Scarles, que yo sabía lo que eran las Escrituras de división horizontal (en mi Comunidad soy la única que las tengo; como ya he dicho varias veces, todo, todito, y TODOS según coeficiente). Del Título Constitutivo y Los Estatutos NO tenía ni idea. Ahora me queda claro que los Estatutos son complementarios, y NO todas la Comunidades los tenemos (como dice Loscertales: mejor. Pues eso); en ellos se inscriben los acuerdos (NO imperativos y/o prohibitivos) aprobados por unanimidad, y que obligan a terceros.
El Título, según creo, está contenido en las Escrituras de División Horizontal?. Si es lo que yo creo en las Escrituras de mi Comunidad, SÍ.
No obstante si alguien me puede decir que diferencia hay entre Escrituras y Título Constitutivo le quedaré muy agradecida.
Y lo que SÍ me queda claro, y juro, que NO volveré a decir nunca jamás es : Escrituras de división Horizontal es igual a Estatutos. (¡Que vergüenza Dios mío!).
Scarlett, conforme leo tus mensajes voy recordando, y me doy cuenta que están tal cual lo dijo Loscertales. Estos los voy a guardar muy bien guardados.
Saludos.
P.D. lo que estas haciendo (transcribiendo íntegramente las ponencias) tiene mucho mérito, y lleva tiempo. A mí me resultaría muy difícil. Eso es de agradecer. Gracias mil.
El Título, según creo, está contenido en las Escrituras de División Horizontal?. Si es lo que yo creo en las Escrituras de mi Comunidad, SÍ.
No obstante si alguien me puede decir que diferencia hay entre Escrituras y Título Constitutivo le quedaré muy agradecida.
Y lo que SÍ me queda claro, y juro, que NO volveré a decir nunca jamás es : Escrituras de división Horizontal es igual a Estatutos. (¡Que vergüenza Dios mío!).
Scarlett, conforme leo tus mensajes voy recordando, y me doy cuenta que están tal cual lo dijo Loscertales. Estos los voy a guardar muy bien guardados.
Saludos.
P.D. lo que estas haciendo (transcribiendo íntegramente las ponencias) tiene mucho mérito, y lleva tiempo. A mí me resultaría muy difícil. Eso es de agradecer. Gracias mil.
Consulta hecha desde el Tarragona.
La pregunta no se entendió muy bien por motivos técnicos. Pero era algo así:
"El uso privativo de un elemento común de una finca puede ser objeto de prescripción adquisitiva?
Respuesta de Loscertales: La prescripción del artículo *1959 del Código Civil *de 30 años no funciona.
No se puede aplicar a las Comunidades de Propietarios porque no se pueden adquirir elementos comunes, porque no es de alguien, sino es de su parte también y de todos.
Lo que sí se adquiere por la prescripción de los 15 años del *1964*, incluso antes, si hay un consentimiento expreso o tácito, y esto es, hay ra Resoluciones Judiciales variadas en el que dicen de que: No hace falta que se llegue a los 15 años del 1964 se cree un sentido de que ha habido un consentimiento tácito expreso de que este señor esté utilizando privativamente un elemento común; con lo cual, no adquiere por prescripción adquisitiva la propiedad pero sí que adquiere el uso privativo de ese elemento común, por el paso, insisto, no de los 30 años, sino de los 15, e incluso antes, antes, de... en el supuesto de que haya consentimiento en la Comunidad.
Lo que no puede hacer esta persona aunque lleve 33 años utilizando una zona común es irse cuando vende el piso al Notario y que le diga que le haga constar en la Escritura que, aparte de su local, tiene 24 metros de una zona común que lleva tiempo utilizándolo. Eso, no cabe, ni se lo van a utilizar por ningún sentido.
Pregunta: ¿Hubiera forma de desposeerlo?
Respuesta: Sí, claro, desposeerlo siempre que no ha habido un consentimiento.
O sea, es decir, la Comunidad, como todas las personas jurídicas, físicas,o aunque en este caso no tenga personalidad, es decir, vinculan sus propios actos.
Lo que no puede hacer, y esto es lo que me refería con la Jurisprudencia existente, es que a un señor con pleno consentimiento, con pleno conocimiento, aunque no haya acuerdo expreso en la Junta de Propietarios, se le esté permitiendo el uso de forma continuada y además a la vista de lo que digo, de un elemento común.
Entonces, la Jurisprudencia, no espera ni siquiera a los 15 años del artículo 1964, sino que le dice:
-Oiga, la Comunidad ha sido consciente, ha habido un consentimiento expreso TÁCTITO porque todo el mundo pasaba y veía como este señor estaba allí con su ... utilizando este elemento común.
O sea, esto es una cuestión de valoración de cada Tribunal.
Si ha pasado más de 15 años, no va a poder la comunidad reivindicarlo, pero si no ha pasado, y no hay ese consentimiento tácito, a valoración como digo de cada Tribunal, evidentemente, la Comunidad puede reivindicar y quitarle el elemento común que está utilizando como privativo, sin duda alguna."
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Artículo 1959: "Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad del título ni de buene fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539 (583)."
Pregunto yo: Si lo de los 30 años no es para PH, ¿para qué es?
Artículo 1964 del Código Civil: "La acción hipotecaria prescribe a los veinte años (589) y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince (589 bis)"
De mi cosecha:
¿Cuánto tiempo ha de pasar para que, habiendo sido ocupado un elemento común por un propietario, y sin que el resto se pronuncien, con o sin desconocimiento del hecho, pueda considerarse que ha habido consentimiento táctito?
Lo digo porque si se dice por la prescripción de los 15 años o incluso antes, ¿cuánto antes? No está preciso.
A mi este tema me suena a versión "ocupa" refinada.
(Un propietario ocupa un elemento común sin permiso y sin pedirlo que es peor)
Y piensa para sus adentros: Yo lo intento y si no me dicen nada es que lo consienten y cuando pase un tiempo , el consentimiento ya es tácito y me "apropio" comunmente hablando del elemento.
¡Ah, se siente!
O sea, en el momento que algún comunero realice esta vil acción, inmediatamente, sin demora hay que ponerlo en conocimiento del presidente, digo yo, para que este dirija escrito, por escrito, al "ocupa" (si es que no se lo permiten, por supuesto) para que, con el paso del tiempo no adquiera el derecho de lo común por consentimiento tácito.
Y es que en esta vida hay que andar muy vivo/a.
Cordiales saludos
La pregunta no se entendió muy bien por motivos técnicos. Pero era algo así:
"El uso privativo de un elemento común de una finca puede ser objeto de prescripción adquisitiva?
Respuesta de Loscertales: La prescripción del artículo *1959 del Código Civil *de 30 años no funciona.
No se puede aplicar a las Comunidades de Propietarios porque no se pueden adquirir elementos comunes, porque no es de alguien, sino es de su parte también y de todos.
Lo que sí se adquiere por la prescripción de los 15 años del *1964*, incluso antes, si hay un consentimiento expreso o tácito, y esto es, hay ra Resoluciones Judiciales variadas en el que dicen de que: No hace falta que se llegue a los 15 años del 1964 se cree un sentido de que ha habido un consentimiento tácito expreso de que este señor esté utilizando privativamente un elemento común; con lo cual, no adquiere por prescripción adquisitiva la propiedad pero sí que adquiere el uso privativo de ese elemento común, por el paso, insisto, no de los 30 años, sino de los 15, e incluso antes, antes, de... en el supuesto de que haya consentimiento en la Comunidad.
Lo que no puede hacer esta persona aunque lleve 33 años utilizando una zona común es irse cuando vende el piso al Notario y que le diga que le haga constar en la Escritura que, aparte de su local, tiene 24 metros de una zona común que lleva tiempo utilizándolo. Eso, no cabe, ni se lo van a utilizar por ningún sentido.
Pregunta: ¿Hubiera forma de desposeerlo?
Respuesta: Sí, claro, desposeerlo siempre que no ha habido un consentimiento.
O sea, es decir, la Comunidad, como todas las personas jurídicas, físicas,o aunque en este caso no tenga personalidad, es decir, vinculan sus propios actos.
Lo que no puede hacer, y esto es lo que me refería con la Jurisprudencia existente, es que a un señor con pleno consentimiento, con pleno conocimiento, aunque no haya acuerdo expreso en la Junta de Propietarios, se le esté permitiendo el uso de forma continuada y además a la vista de lo que digo, de un elemento común.
Entonces, la Jurisprudencia, no espera ni siquiera a los 15 años del artículo 1964, sino que le dice:
-Oiga, la Comunidad ha sido consciente, ha habido un consentimiento expreso TÁCTITO porque todo el mundo pasaba y veía como este señor estaba allí con su ... utilizando este elemento común.
O sea, esto es una cuestión de valoración de cada Tribunal.
Si ha pasado más de 15 años, no va a poder la comunidad reivindicarlo, pero si no ha pasado, y no hay ese consentimiento tácito, a valoración como digo de cada Tribunal, evidentemente, la Comunidad puede reivindicar y quitarle el elemento común que está utilizando como privativo, sin duda alguna."
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Artículo 1959: "Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad del título ni de buene fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539 (583)."
Pregunto yo: Si lo de los 30 años no es para PH, ¿para qué es?
Artículo 1964 del Código Civil: "La acción hipotecaria prescribe a los veinte años (589) y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince (589 bis)"
De mi cosecha:
¿Cuánto tiempo ha de pasar para que, habiendo sido ocupado un elemento común por un propietario, y sin que el resto se pronuncien, con o sin desconocimiento del hecho, pueda considerarse que ha habido consentimiento táctito?
Lo digo porque si se dice por la prescripción de los 15 años o incluso antes, ¿cuánto antes? No está preciso.
A mi este tema me suena a versión "ocupa" refinada.
(Un propietario ocupa un elemento común sin permiso y sin pedirlo que es peor)
Y piensa para sus adentros: Yo lo intento y si no me dicen nada es que lo consienten y cuando pase un tiempo , el consentimiento ya es tácito y me "apropio" comunmente hablando del elemento.
¡Ah, se siente!
O sea, en el momento que algún comunero realice esta vil acción, inmediatamente, sin demora hay que ponerlo en conocimiento del presidente, digo yo, para que este dirija escrito, por escrito, al "ocupa" (si es que no se lo permiten, por supuesto) para que, con el paso del tiempo no adquiera el derecho de lo común por consentimiento tácito.
Y es que en esta vida hay que andar muy vivo/a.
Cordiales saludos
