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Desearía me indicase qué pasos debería seguir ante la siguiente situación.
Voy a comprar una vivienda a un amigo, al cual llegamos a un acuerdo; pagarle el total del inporte de la venta en vente años, con un interés determinado.
Mi intención es hacer un contrato privado de compra-venta señalando tal situación, y a continuación pasar por la notaría y de Fé de tal hipoteca con todos los detalles.
La casa seguiría registrada a nombre de mi amigo, hasta que yo le liquide la deuda en su totalidad, ya séa en 5 años o el máximo estipulado de 20 años.
Hacer de abogado del Diablo, ponerme los inpedimentos que creais oportuno.-
SALUDOS.-
Gracias Oquendo por tu respuesta tan inmediata. La duda que me planteo es la siguiente.
El oficial de la notaría me dice que el contrato privado lo tengo que hacer con un abogado y el notario no puede dar Fé del mismo, y acontinuación ese contrato privado hacer referencia de una hipoteca que sí se haría ante notario.
Yo quisiera hacerlo con cláusula resolutoria si no se abonasen las cuotas correspondientes y estipular que la vivienda no se elevaría a escritura pública hasta no se hubiese abonado la totalidad de la hipoteca, ya séa a mi o a un tercero que yo autorice. La idea es vender la propiedad que está en un precio mucho más elevado, liquidar con mi amigo. Pero todo ello ante notario.
SALUDOS.-
Gracias josemariaro1, debo entender que aunque page el IAJD, estoy obligado a registrarlo?.
¿Cabría la posibilidad de hacer un contrato de préstamo con las mismas condiciones que la hipoteca exspuesta anteriormente?.
Y si fuese así, ¿tendría mis intererses protejido en caso de un embargo o intento de venta?.
SALUDOS.-
Perdonad que no haya participado en el debate que yo mismo he provocado con mi consulta. He tenido el ordenador jodido (y lo sigo teniendo).
Notes, las cosas bien se hacen solas, ya que los mismos profesionales con el procedimiento te los van indicando.
Como habrá deducido Orquendo, el hecho de enturbiar dicho procedimiento tiene un objetivo, y no es otro que el de regularizar la situación con el colega, sin tener expuesto en el registro una propiedad que me puedan embargar. No obstante os agradesco vuestras valoraciones.
La solución primaria que tenía me la ha aclarado Orquendo, aunque sigo teniendo la duda de aunque eleve a escritura pública la compraventa y la hipoteca privada, pagando los correspondientes impuestos(ITP,IAJD,Plusvalía), ¿puedo no registrar para no estar exspuesto?
El objeto no es hacer el gamba ni el canelo, sino amoldarlo a mi circunstancias.
SALUDOS.-
Viendo 1 - 20 de 23 comentarios
Hipoteca entre particulares.-
Desearía me indicase qué pasos debería seguir ante la siguiente situación.
Voy a comprar una vivienda a un amigo, al cual llegamos a un acuerdo; pagarle el total del inporte de la venta en vente años, con un interés determinado.
Mi intención es hacer un contrato privado de compra-venta señalando tal situación, y a continuación pasar por la notaría y de Fé de tal hipoteca con todos los detalles.
La casa seguiría registrada a nombre de mi amigo, hasta que yo le liquide la deuda en su totalidad, ya séa en 5 años o el máximo estipulado de 20 años.
Hacer de abogado del Diablo, ponerme los inpedimentos que creais oportuno.-
SALUDOS.-
Pues la opción de comprar la vivienda y hacer una hipoteca en favor de su amigo está bien (podría ser con unos plazos de amortización o en garantía del pago de unas letras de cambio), pero la finca pasará a ser propiedad suya, no de su amigo.
También podría hacer la compraventa con condición resolutoria en garantía del pago de letras de cambio. Para su pago podría esperar al vencimiento de cada una de las letras o pagarlas anticipadamente rescatando los efectos. Además podrían pactar que para cancelar la condición resolutoria bastara con que Vd. las exhibiera al Notario.
Cualquiera de las dos cosas es jurídicamente correcta y proteje a ambos. Además no es un documento extraño, en cualquier notaría lo harían bien y tienen modelos de ellos.
Saludos.
También podría hacer la compraventa con condición resolutoria en garantía del pago de letras de cambio. Para su pago podría esperar al vencimiento de cada una de las letras o pagarlas anticipadamente rescatando los efectos. Además podrían pactar que para cancelar la condición resolutoria bastara con que Vd. las exhibiera al Notario.
Cualquiera de las dos cosas es jurídicamente correcta y proteje a ambos. Además no es un documento extraño, en cualquier notaría lo harían bien y tienen modelos de ellos.
Saludos.
Gracias Oquendo por tu respuesta tan inmediata. La duda que me planteo es la siguiente.
El oficial de la notaría me dice que el contrato privado lo tengo que hacer con un abogado y el notario no puede dar Fé del mismo, y acontinuación ese contrato privado hacer referencia de una hipoteca que sí se haría ante notario.
Yo quisiera hacerlo con cláusula resolutoria si no se abonasen las cuotas correspondientes y estipular que la vivienda no se elevaría a escritura pública hasta no se hubiese abonado la totalidad de la hipoteca, ya séa a mi o a un tercero que yo autorice. La idea es vender la propiedad que está en un precio mucho más elevado, liquidar con mi amigo. Pero todo ello ante notario.
SALUDOS.-
Hola mor65; aclárame una duda que tengo.
Pretendes constituir una hipoteca a favor de tu amigo, en garantía del pago del inmueble, pero no quieres hacer escritura pública de la compra y por lo tanto no inscribirla.
Te explico, si bien en el derecho español la norma general es que la inscripción es voluntaria y no constitutiva de derecho; la hipoteca es una excepción, y es la inscripción de la misma en el registro la que la perfecciona. Por lo tanto, hasta que no inscribas la hipoteca, esta como tal no existirá. Y si no eres titular registral de la finca, se denegará la inscripción de la hipoteca, ya que es este el único autorizado para hipotecar.
Por lo tanto, lo único que tendréis es una deuda normal, sin ningún tipo de garantía hipotecaria.
Por otra parte, es obvio que un notario no de fe de un contrato privado, lo máximo que va a hacer es legalizar las firmas de los contratantes.
Pretendes constituir una hipoteca a favor de tu amigo, en garantía del pago del inmueble, pero no quieres hacer escritura pública de la compra y por lo tanto no inscribirla.
Te explico, si bien en el derecho español la norma general es que la inscripción es voluntaria y no constitutiva de derecho; la hipoteca es una excepción, y es la inscripción de la misma en el registro la que la perfecciona. Por lo tanto, hasta que no inscribas la hipoteca, esta como tal no existirá. Y si no eres titular registral de la finca, se denegará la inscripción de la hipoteca, ya que es este el único autorizado para hipotecar.
Por lo tanto, lo único que tendréis es una deuda normal, sin ningún tipo de garantía hipotecaria.
Por otra parte, es obvio que un notario no de fe de un contrato privado, lo máximo que va a hacer es legalizar las firmas de los contratantes.
Gracias josemariaro1, debo entender que aunque page el IAJD, estoy obligado a registrarlo?.
¿Cabría la posibilidad de hacer un contrato de préstamo con las mismas condiciones que la hipoteca exspuesta anteriormente?.
Y si fuese así, ¿tendría mis intererses protejido en caso de un embargo o intento de venta?.
SALUDOS.-
Ufff
Menudo lío estás montando con lo fácil que es hacerlo bien, mira si haces un contrato privado de compraventa, el contrato solo obliga a las partes, tu amigo podrá vender el piso a un tercero que lo adquiera de buena fe y luego tu podrá solo reclamar a tu colega los daños y perjuicios.
Como bien te ha dicho josemaría, no puedes inscribir una hipoteca en una finca de un tercero, en Notaría podrás hacer un préstamo privado con las condiciones que quieras pero sin garantía hipotecaria y aún así pagarás el 1% de AJD, impuesto que grava también las condiciones resolutorias, sigue los consejos del oficial de la Notaría y no hagas el gamba
Menudo lío estás montando con lo fácil que es hacerlo bien, mira si haces un contrato privado de compraventa, el contrato solo obliga a las partes, tu amigo podrá vender el piso a un tercero que lo adquiera de buena fe y luego tu podrá solo reclamar a tu colega los daños y perjuicios.
Como bien te ha dicho josemaría, no puedes inscribir una hipoteca en una finca de un tercero, en Notaría podrás hacer un préstamo privado con las condiciones que quieras pero sin garantía hipotecaria y aún así pagarás el 1% de AJD, impuesto que grava también las condiciones resolutorias, sigue los consejos del oficial de la Notaría y no hagas el gamba
Y la suya no podrá ser, tendrá que ser otra porque al tener carácter constitutivo la suya es única e intransferible, pero podríamos ampliarla a mi vivienda. ¿O acaso no existen hipotecas en garantía de la deuda de un tercero? Estoy seguro que si voy a su entidad de crédito y les digo que ampliamos la garantía de su préstamo a mi casa, aceptarían la operación.
:-D
:-D
Es lo más, entonces tu amigo te vende el piso en préstamo privado y garantizas el pago hipotecando tu amigo SU piso a su favor, en otras palabras, avala una operación de un dinero que le debe un tercero garantizando que en caso de impago se ejecute la hipoteca a favor de el cuando es el mismo el propietario.
Sino me he perdido morf compra el piso en contrato privado a su amigo, entonces su amigo hipoteca el piso para garantizar el pago de morf a favor suyo. No es más fácil directamente incluir en el contrato privado que se elevará a público el día que este totalmente pagado el piso con una cláusua de rescisión por impago?
Y morf ,si tu amigo palma tienes un problema con los herederos de pronóstico reservado
Sino me he perdido morf compra el piso en contrato privado a su amigo, entonces su amigo hipoteca el piso para garantizar el pago de morf a favor suyo. No es más fácil directamente incluir en el contrato privado que se elevará a público el día que este totalmente pagado el piso con una cláusua de rescisión por impago?
Y morf ,si tu amigo palma tienes un problema con los herederos de pronóstico reservado
A ver si le explico con palabras que pueda entender mejor, Notes. Las hipotecas se inscriben a favor del ACREEDOR que es el que tiene la garantía, no del deudor. Es decir que el acreedor de un préstamo hipotecario puede ser un particular, no tiene porqué ser Banco o Caja.
La solución que he dado es mediante documentos notariales. O bien compraventa con condición resolutoria, o bien compraventa e hipoteca a favor del vendedor. ¿No le parece bien?
Como bien dice, si no lo hace mediante escrituras inscritas en el Reg. Prop., si su amigo "palma" tendría un gran problema, o incluso si debe dinero porque le embargarían esa vivienda que mediante documento privado sería suya, pero no sería oponible frente a terceros y ya tendríamos que acudir a las dichosas tercerias que nunca se sabe como acaban Eso si se entera, porque no sería raro que se adjudicaran a un tercero sin saberlo, tras lo cual no habría nada que hacer.
Saludos.
La solución que he dado es mediante documentos notariales. O bien compraventa con condición resolutoria, o bien compraventa e hipoteca a favor del vendedor. ¿No le parece bien?
Como bien dice, si no lo hace mediante escrituras inscritas en el Reg. Prop., si su amigo "palma" tendría un gran problema, o incluso si debe dinero porque le embargarían esa vivienda que mediante documento privado sería suya, pero no sería oponible frente a terceros y ya tendríamos que acudir a las dichosas tercerias que nunca se sabe como acaban Eso si se entera, porque no sería raro que se adjudicaran a un tercero sin saberlo, tras lo cual no habría nada que hacer.
Saludos.
Perdonad que no haya participado en el debate que yo mismo he provocado con mi consulta. He tenido el ordenador jodido (y lo sigo teniendo).
Notes, las cosas bien se hacen solas, ya que los mismos profesionales con el procedimiento te los van indicando.
Como habrá deducido Orquendo, el hecho de enturbiar dicho procedimiento tiene un objetivo, y no es otro que el de regularizar la situación con el colega, sin tener expuesto en el registro una propiedad que me puedan embargar. No obstante os agradesco vuestras valoraciones.
La solución primaria que tenía me la ha aclarado Orquendo, aunque sigo teniendo la duda de aunque eleve a escritura pública la compraventa y la hipoteca privada, pagando los correspondientes impuestos(ITP,IAJD,Plusvalía), ¿puedo no registrar para no estar exspuesto?
El objeto no es hacer el gamba ni el canelo, sino amoldarlo a mi circunstancias.
SALUDOS.-
Si Vd. no quiere inscribirlo (o registrarlo como dice), el tema de la hipoteca no le servirá de nada porque la hipoteca es constitutiva. El banco no aceptará la no inscripción, y aunque intente no hacerlo ellos tienen recursos para obligarle.
En el caso de que lo que intente es evitar embargos le aconsejo lo siguiente: Compraventa con condición resolutoria en garantía del pago de letras de cambio -previendo la cancelación mediante su exhibición- EN ESCRITURA PÚBLICA, paguen el impuesto pero no la inscriban.
Ahora sí, piense que a Vd. no le podrán embargar pero a su amigo SÍ.
Vd. sabra, ya sabe a lo que se arriesga.
Saludos y suerte.
En el caso de que lo que intente es evitar embargos le aconsejo lo siguiente: Compraventa con condición resolutoria en garantía del pago de letras de cambio -previendo la cancelación mediante su exhibición- EN ESCRITURA PÚBLICA, paguen el impuesto pero no la inscriban.
Ahora sí, piense que a Vd. no le podrán embargar pero a su amigo SÍ.
Vd. sabra, ya sabe a lo que se arriesga.
Saludos y suerte.
Orquendo, gracias por tus consejos, no sabes lo que te lo agradezco.
La hipoteca no es con un banco, sino con el titular actual al cual le voy ha comprar la vivienda, y como tal figura inscrito en el registro.
En caso de embargo contra ésta finca, o posible venta (fraudulenta por el titular, aunque de buena fé del comprador), yo con mis escrituras de compra e hipoteca al día, ¿no podría impugnar tales actos?.-
SALUDOS.-
La hipoteca no es con un banco, sino con el titular actual al cual le voy ha comprar la vivienda, y como tal figura inscrito en el registro.
En caso de embargo contra ésta finca, o posible venta (fraudulenta por el titular, aunque de buena fé del comprador), yo con mis escrituras de compra e hipoteca al día, ¿no podría impugnar tales actos?.-
SALUDOS.-
mor65, tu amigo podrá vender el piso a un tercero y el tercero de buena fe está protegido por la Ley, tu con tu escritura sin inscribir podrás demandar a tu amigo pero no recuperarías el piso, es lo que tiene el no inscribir.
El Notario en la venta verificará que el titular registral es tu amigo y transmitirá con todas las bendiciones el piso que quedará inscrito a nombre del comprador.
Pero si tan amigo tuyo es para meterte en este lío, supongo que no pasará nada, siempre, que como he añadido en algún mensaje, no se muera.
El Notario en la venta verificará que el titular registral es tu amigo y transmitirá con todas las bendiciones el piso que quedará inscrito a nombre del comprador.
Pero si tan amigo tuyo es para meterte en este lío, supongo que no pasará nada, siempre, que como he añadido en algún mensaje, no se muera.
Hola a todos,
He estado leyendo este post, y me gustaría saber si alguna de las actuaciones anteriores pueden ser de aplicación al siguiente caso en el que me encuentro:
- Yo tengo a mi nombre un piso de protección oficial, en el que vivimos toda mi familia ( me refiero a mi hermano pequeño y mis padres, y mis padres son los que han pagado todo lo de mi piso).
- A mi novio le ha tocado un piso de protección oficial, que dentro de 3 meses le entregarán las llaves, a ese piso es al que nos vamos a vivir juntos.
La cuestión radica en que mi novio no puede pagar su piso él solo, deberíamos pagarlo entre los dos, pero yo no puedo meterme en su piso porque ya tengo otro de protección oficial, y no puedo vender mi piso porque he disfrutado de unas subvenciones que las perdería si cambiara las escrituras.
Por eso, quería conocer las opciones legales que pueden existir para que yo pueda participar en el piso de mi novio con todas las garantías, sin que yo pueda meterme en un problema en el caso de que algo saliera mal en la relación ( y eso no quiere decir que yo piense que vaya a ir mala, si no que en la vida, y sobre todo, con el tema del dinero, todo debe estar bien atado).
Agradezco la opinión y consejo de cualquier experto o alguien que se encuentre en situación similar a la mia.
Muchas gracias.
He estado leyendo este post, y me gustaría saber si alguna de las actuaciones anteriores pueden ser de aplicación al siguiente caso en el que me encuentro:
- Yo tengo a mi nombre un piso de protección oficial, en el que vivimos toda mi familia ( me refiero a mi hermano pequeño y mis padres, y mis padres son los que han pagado todo lo de mi piso).
- A mi novio le ha tocado un piso de protección oficial, que dentro de 3 meses le entregarán las llaves, a ese piso es al que nos vamos a vivir juntos.
La cuestión radica en que mi novio no puede pagar su piso él solo, deberíamos pagarlo entre los dos, pero yo no puedo meterme en su piso porque ya tengo otro de protección oficial, y no puedo vender mi piso porque he disfrutado de unas subvenciones que las perdería si cambiara las escrituras.
Por eso, quería conocer las opciones legales que pueden existir para que yo pueda participar en el piso de mi novio con todas las garantías, sin que yo pueda meterme en un problema en el caso de que algo saliera mal en la relación ( y eso no quiere decir que yo piense que vaya a ir mala, si no que en la vida, y sobre todo, con el tema del dinero, todo debe estar bien atado).
Agradezco la opinión y consejo de cualquier experto o alguien que se encuentre en situación similar a la mia.
Muchas gracias.
