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gastos de comunidad ¿ por partes iguales o por cuota?
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He leido mejor todas las intervenciones anteriores y tengo un lío terrible con el tema de gastos generales.
En una se dice que los gastos generales (indivisibles) por cuota. En otra que la administradora ha dicho que los gastos que no sean susceptibles de individualización por igual y además que hay jurisprudencia y más adelante que los gastos susceptibles de división por cuota. Parece un acertijo. En la práctica, ¿qué gastos son generales en una comunidad compuesta por varios portales, garaje, locales, etc?
¿Quién me explica que es enriquecimiento ilícito y cuando puede suceder esto en una comunidad?
Me encanta este foro.
En una se dice que los gastos generales (indivisibles) por cuota. En otra que la administradora ha dicho que los gastos que no sean susceptibles de individualización por igual y además que hay jurisprudencia y más adelante que los gastos susceptibles de división por cuota. Parece un acertijo. En la práctica, ¿qué gastos son generales en una comunidad compuesta por varios portales, garaje, locales, etc?
¿Quién me explica que es enriquecimiento ilícito y cuando puede suceder esto en una comunidad?
Me encanta este foro.
Lorea; me alegra que vayas tomando posiciones pero tienes mucha prisa por conocer la temática; no creas que es tan fácil conseguirlo en el poco tiempo que te hemos visto por aquí; si continuas, verás como ya esta saliendo gente verdaderamente competente e instruida en temas organizativos y juridicos y seguro que conseguiras un buen bagaje; el problema (yo siempre con mi pesimismo) es que no se si te servirá para defenderte contra las injusticias en PH, que son muchas y hay muchos menos recursos para defenderte de los que tú puedas creer. Animo de todas las maneras Sin duda te servirá para ver mejor las cosas a gran distancia y tomar posiciones mejor.
Lorena, dile a tu administradora que te indique en que articulo de la ley dice:que los gastos que no sean susceptibles de individualización por igual y además que hay jurisprudencia y más adelante que los gastos susceptibles de división por cuota
Te esta diciendo una barbaridad.
Articulo 9e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esto es lo que si esta bien, que quiere decir que los gastos generales o sea todos aquellos que tenga el edificio y que no existe un estatuto que lo modifique e indique la forma de reparto, por coeficiente. o cuota de participacion.
Los gastos que se puedan individualizarse por ejemplo contador general de agua, cada individuo tiene un contador en su casa y lee la comunidad ese contador, se pagara en función del consumo y del precio establecido para dicho consumo
Te esta diciendo una barbaridad.
Articulo 9e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esto es lo que si esta bien, que quiere decir que los gastos generales o sea todos aquellos que tenga el edificio y que no existe un estatuto que lo modifique e indique la forma de reparto, por coeficiente. o cuota de participacion.
Los gastos que se puedan individualizarse por ejemplo contador general de agua, cada individuo tiene un contador en su casa y lee la comunidad ese contador, se pagara en función del consumo y del precio establecido para dicho consumo
Justa, sincéramente, me está pasando algo raro; cuanto más tiempo permanezco en el foro más sé que no sé.
Ahora, con el articulo 9.1e, leo con detenimiento y este artículo no discrimina las situaciones; a pagar todo Dios;los locales ?todo¿. Por Dios, ya me está entrando la duda si en ese concepto se les debe de endiñar a los locales, por ejemplo, los gastos de mantenimiento de ascensor,luz, escalera, -es norma de las administracciones diligentes- je.je. que repartiendo entre más, sale a menos, a menos perder.
Ahora, con el articulo 9.1e, leo con detenimiento y este artículo no discrimina las situaciones; a pagar todo Dios;los locales ?todo¿. Por Dios, ya me está entrando la duda si en ese concepto se les debe de endiñar a los locales, por ejemplo, los gastos de mantenimiento de ascensor,luz, escalera, -es norma de las administracciones diligentes- je.je. que repartiendo entre más, sale a menos, a menos perder.
En principio aclarar a Justa que no es mi administrador el que ha dicho la frase que he mencionado antes, sino que la he extraído de las intervenciones anteriores para contrastar la diversidad de opiniones que existen y que nos llevan a tanta confusión. He cometido el error de no citarlas entre comillas, lo siento.
En el artículo que mencionas hay dos expresiones que me hacen pensar; la primera, "o a lo especialmente establecido" (es sumamente subjetivo saber a que se refiere que esté especialmente establecido porque según se quiera interpretar puede ser especial una cosa u otra) y la segunda "que no sean susceptibles de individualización" (más subjetivo todavía). Primero habrá que aclarar que es individualizar y cómo se puede individualizar un gasto.
En un edificio con un portal solamente y en el que todos participan en los gastos, se puede deducir claramente cúales son los gastos generales en contraposición a los individualizables y pagar aquellos según la cuota establecida porque todos
tienen una cuota y participan de lo mismo. Pero, si te lees atentamente el punto 2 del mismo art. que dice:"Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes..." Parece que quiere decir que los gastos que sean imputables a uno o varios pisos o locales son individualizables. Por lo tanto varía bastante la situación cuando se trata de la PH compleja donde hay locales ("partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública" definición en la LPH) ,("se dice de lo que se refiere a una parte determinada y no al total o conjunto" definición del diccionario) ¿Se puede deducir de esto que cada portal dentro de un edificio con varios ,además de otros elementos, es una individualización de la parte general y en ese caso los gastos no han de tener el mismo tratamiento que los gastos de fachada, tejado, seguro,etc. que sí afectan a todos y efectivamente se han de hacer por el coeficiente de propiedad o cuota de participación (si es que es lo mismo, que todavía no lo tengo claro)
También te corrijo, si no te molesta, me llamo Lorea, no Lorena.
En el artículo que mencionas hay dos expresiones que me hacen pensar; la primera, "o a lo especialmente establecido" (es sumamente subjetivo saber a que se refiere que esté especialmente establecido porque según se quiera interpretar puede ser especial una cosa u otra) y la segunda "que no sean susceptibles de individualización" (más subjetivo todavía). Primero habrá que aclarar que es individualizar y cómo se puede individualizar un gasto.
En un edificio con un portal solamente y en el que todos participan en los gastos, se puede deducir claramente cúales son los gastos generales en contraposición a los individualizables y pagar aquellos según la cuota establecida porque todos
tienen una cuota y participan de lo mismo. Pero, si te lees atentamente el punto 2 del mismo art. que dice:"Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes..." Parece que quiere decir que los gastos que sean imputables a uno o varios pisos o locales son individualizables. Por lo tanto varía bastante la situación cuando se trata de la PH compleja donde hay locales ("partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública" definición en la LPH) ,("se dice de lo que se refiere a una parte determinada y no al total o conjunto" definición del diccionario) ¿Se puede deducir de esto que cada portal dentro de un edificio con varios ,además de otros elementos, es una individualización de la parte general y en ese caso los gastos no han de tener el mismo tratamiento que los gastos de fachada, tejado, seguro,etc. que sí afectan a todos y efectivamente se han de hacer por el coeficiente de propiedad o cuota de participación (si es que es lo mismo, que todavía no lo tengo claro)
También te corrijo, si no te molesta, me llamo Lorea, no Lorena.
Lorea, perdona el cambio de nombre y te explico lo que yo entiendo.
Edificio de locales y viviendas con contadores individuales, contratados por cada finca estos servicios. No dice nada la escritura de división horizontal. Segun la LPH todos pagan por su coeficiente.
Edificio de viviendas que no tiene contadores individuales, tiene uno general de agua. Pagan todos por su coeficiente y lo mismo el gasto de agua.
Ahora bien si se puede poner un contador individual en las viviendas, se puede individualizar con lo que se pagaría todos los gastos por coeficiente no siendo el gasto de agua, que se haria por consumo y para ese consumo sería el coste del litro o metro cubico el acordado por la comundad.
Viviendas y locales, los locales en el titulo constitutivo quedan exonerados de ciertos gastos.
Gastos todos por coeficientes no siendo los locales que no pagaran de aquellos que este mencionado en la escritura. Ejemplo: luz de escalera pagan viviendas y locales no.
Mas dificil, viviendas, locales y plazas de garaje de una comunidad, se exonera a las plazas de garaje de los gastos de porteria, pues tienen entrada independiente, y ademas dicen que los gastos propios de garaje seran por cuenta de los propietarios de las plazas, ejemplo puerta del garaje.
Coeficiente todos los gastos generales como seguro del idificio, gastos de porteria solo locales y viviendas por su coeficiente, gastos de puerta de garaje solo las plazas por su coeficiente. Con lo que no tendras en algun gasto el 100% del coeficiente de participación y tendrás que realizar una regla de tres para obtener ese coeficiente, ahora bien puede que te de las cuotas de participación y te diga, la finca x vivienda, tiene una cuota de participación de los gastos generales del 1,% del valor del edificio y en los gastos correspondientes a su portal tendrá un 3%. y te van complicando la vida. Pero aun te la pueden complicar más ejemplo tienen una piscina que solo participan de los gastos las viviendas y vuelta a sacarte los numeritos, pero aun te lo pueden complicar mas pues te dicen que la piscina a su vez es un aljibe para utilizar en caso de incendios. Como ves el promotor te puede volver loco. Entonces solo tienes que ir leyendo y haciendo columnitas con coeficientes o cuotas de participación y los gastos que le son inherentes a esas columnitas
Edificio de locales y viviendas con contadores individuales, contratados por cada finca estos servicios. No dice nada la escritura de división horizontal. Segun la LPH todos pagan por su coeficiente.
Edificio de viviendas que no tiene contadores individuales, tiene uno general de agua. Pagan todos por su coeficiente y lo mismo el gasto de agua.
Ahora bien si se puede poner un contador individual en las viviendas, se puede individualizar con lo que se pagaría todos los gastos por coeficiente no siendo el gasto de agua, que se haria por consumo y para ese consumo sería el coste del litro o metro cubico el acordado por la comundad.
Viviendas y locales, los locales en el titulo constitutivo quedan exonerados de ciertos gastos.
Gastos todos por coeficientes no siendo los locales que no pagaran de aquellos que este mencionado en la escritura. Ejemplo: luz de escalera pagan viviendas y locales no.
Mas dificil, viviendas, locales y plazas de garaje de una comunidad, se exonera a las plazas de garaje de los gastos de porteria, pues tienen entrada independiente, y ademas dicen que los gastos propios de garaje seran por cuenta de los propietarios de las plazas, ejemplo puerta del garaje.
Coeficiente todos los gastos generales como seguro del idificio, gastos de porteria solo locales y viviendas por su coeficiente, gastos de puerta de garaje solo las plazas por su coeficiente. Con lo que no tendras en algun gasto el 100% del coeficiente de participación y tendrás que realizar una regla de tres para obtener ese coeficiente, ahora bien puede que te de las cuotas de participación y te diga, la finca x vivienda, tiene una cuota de participación de los gastos generales del 1,% del valor del edificio y en los gastos correspondientes a su portal tendrá un 3%. y te van complicando la vida. Pero aun te la pueden complicar más ejemplo tienen una piscina que solo participan de los gastos las viviendas y vuelta a sacarte los numeritos, pero aun te lo pueden complicar mas pues te dicen que la piscina a su vez es un aljibe para utilizar en caso de incendios. Como ves el promotor te puede volver loco. Entonces solo tienes que ir leyendo y haciendo columnitas con coeficientes o cuotas de participación y los gastos que le son inherentes a esas columnitas
¿Qué sucede cuando en la Escritura sólo te da la cuota para los gastos generales pero no te marca otra diferente para el portal en un edificio donde hay muchos portales y garajes? Y los estatutos te dicen: "Los gastos de conservación, reparación y energía eléctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos distribuidores de plantas de viviendas... inclusive la sustitución del ascensor y demás instalaciones del portal y escalera se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del edificio"
Ejemplo
16 fincas total 100%
en el portal 1, 5 fincas con coeficiente total 34%
pues los gastos que son del portal se reparten entre las 5 fincas y cada una paga en proporción a su coeficiente lo que pasa que el del portal sera un 34% y tienes que reconvertilos todos al 100%
8 es a 100
x es a 34
x= 8*34/100
16 fincas total 100%
en el portal 1, 5 fincas con coeficiente total 34%
pues los gastos que son del portal se reparten entre las 5 fincas y cada una paga en proporción a su coeficiente lo que pasa que el del portal sera un 34% y tienes que reconvertilos todos al 100%
8 es a 100
x es a 34
x= 8*34/100
Lorena , disculpa, error por estar haciendo tres cosas a la vez.
Es un portal que suma 34 pues tiene
finca 1 .....8
finca 2......2
finca 3.....10
finca 4....5
finca 5 .....9
total 34
lo convierto al 100%
y es 8........34
x......... 100
x= 8*100/34 ahora esta bien
y ese seria el coeficiente al 100% del portal
Es un portal que suma 34 pues tiene
finca 1 .....8
finca 2......2
finca 3.....10
finca 4....5
finca 5 .....9
total 34
lo convierto al 100%
y es 8........34
x......... 100
x= 8*100/34 ahora esta bien
y ese seria el coeficiente al 100% del portal
Si Lorea, es un coeficiente para cada portal por los gastos individuales de cada uno ejemplo: luz de portal, limpieza de escaleras de ese portal.
Pero despues tiene su coeficiente para el conjunto del edificio y las zonas comunes compartidas, como son tejado que pagarn todos por el primer coeficiente y el seguro del edificio, pues solo es uno.
y las plazas pagan por sus gastos pero tambien por el conjunto del edificio los gastos comunes, ejmplo tejado y seguro del edificio, etc.
El local tendra que estar adjunto a uno de los portales. o no entonces solo respondera por los gastos comunes tejado y seguro del edificio, etc.
Espero que te quede claro.
saludos
Pero despues tiene su coeficiente para el conjunto del edificio y las zonas comunes compartidas, como son tejado que pagarn todos por el primer coeficiente y el seguro del edificio, pues solo es uno.
y las plazas pagan por sus gastos pero tambien por el conjunto del edificio los gastos comunes, ejmplo tejado y seguro del edificio, etc.
El local tendra que estar adjunto a uno de los portales. o no entonces solo respondera por los gastos comunes tejado y seguro del edificio, etc.
Espero que te quede claro.
saludos
Justa, la operación que has aplicado veo que es correcta, matemáticamente hablando. pero ¿justa?
Siguiendo tu ejemplo. Casa o portal 1 (coeficientes de propiedad 8,2,10,5,9 total 34) casa 2 (5,6,8,9 total 28) casa 3 (6,7,8,9 total 30) un local (1) y plazas de garaje en el sótano (50 plazas total 7). Lee de nuevo: "considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del edificio"
Siguiendo tu ejemplo. Casa o portal 1 (coeficientes de propiedad 8,2,10,5,9 total 34) casa 2 (5,6,8,9 total 28) casa 3 (6,7,8,9 total 30) un local (1) y plazas de garaje en el sótano (50 plazas total 7). Lee de nuevo: "considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del edificio"
Con la fórmula que aplicais, no sólo tiene relación con los otros portales del edificio, sino también con el local y los garajes ya que no podríais obtener la cuota del portal con ese método si no utilizáseis los coeficientes del local, garajes y otros portales; es decir, que indirectamente todos ellos intervienen en el portal 1 para fijar la forma de contribuir a los gastos dentro de él. Curiosamente, ni el local, ni las parcelas . ¿Qué sentido tiene que se utilicen sus coeficientes para hallar las cuotas de participación en los portales?
Desde mi punto de vista, debe aparecer en el Título constitutivo el coeficiente de propiedad o cuota de propiedad y una cuota relativa a la forma de contribuira los gastos cada propietario dentro de su Comunidad además de contribuir a los gastos que le correspondan de la Comunidad general, de lo contrario surge una contradicción implícita que debería solucionarse de otro modo distinto del que proponéis
Desde mi punto de vista, debe aparecer en el Título constitutivo el coeficiente de propiedad o cuota de propiedad y una cuota relativa a la forma de contribuira los gastos cada propietario dentro de su Comunidad además de contribuir a los gastos que le correspondan de la Comunidad general, de lo contrario surge una contradicción implícita que debería solucionarse de otro modo distinto del que proponéis
Lorea el lunes te contestare, ya estoy muy cansada y me voy a casa.
Saludos
Pero
POrtal 1 todos los que digan la escritura
porta 2 todos los que diga la escritura
portal 3 todo s los que diga la escritura
Y al edificio contribuyen todos a los gastos de tejado, seguro, etc que sean zonas comunes a todos.
El lunes te contestare con mas calma.
Suerte y no te compliques se lee la escritura, se coge un papel y te haces una columna para cada portal y pones los que intervienen con el coeficiente general, cuando ya lo tienes, lo que te de lo conviertes a 100 y les aplicas por el mismo metodo columnita con gastos de cada portal y veras que pronto te aclaras.
Saludos
Pero
POrtal 1 todos los que digan la escritura
porta 2 todos los que diga la escritura
portal 3 todo s los que diga la escritura
Y al edificio contribuyen todos a los gastos de tejado, seguro, etc que sean zonas comunes a todos.
El lunes te contestare con mas calma.
Suerte y no te compliques se lee la escritura, se coge un papel y te haces una columna para cada portal y pones los que intervienen con el coeficiente general, cuando ya lo tienes, lo que te de lo conviertes a 100 y les aplicas por el mismo metodo columnita con gastos de cada portal y veras que pronto te aclaras.
Entiendo la escritura y entiendo lo que dices de las columnas, lo que no veo bien es la fórmula que hacéis a 100 partiendo de los coeficientes de propiedad de todos los propietarios del edificio. Mira lo que sucede: Si ha de votarse el presupuesto de gastos ordinarios, lo han de hacer todos los propietarios del edificio. ¿Con qué cuota? ( ¿con la que marca la escritura para todos y cada uno de los propietarios o con la cuota contributiva obtenida de la suma de todas las contribuciones y a 100 del total del presupuesto? Pues verdaderamente ésta es la cuota de participación en cargas y beneficios de la que tanto habla la LPH.) El local de nuestro supuesto, ¿va a votar con el 1% o con el porcentaje de lo que realmente contribuye en la comunidad que será el 0,00... ? Porque normalmente no contribuyen en casi nada (lo cual no estoy critiando).Gracias por todo.
