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Eliminación de barreras arquitectónicas de acceso al portal - peldaño
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Esta clausula estatutaria, tiene dos partes.
Primera parte
"El propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso, conservación, reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal, caja de escalera"
Esta clausula solo tiene un fallo.
El propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso.
¿De que usos están exentos? del ascensor, por ejemplo, que lo cite. debería decir de todos los gastos y citarlos como hacen en todas las clausulas estatutarias.
Segunda parte
"ni en los gastos de conservación, reparación y adorno de las fachadas, salvo, cada uno, las de su propio local, que serán de su incumbencia exclusiva, pudiendo reformarlos y revestirlos, sin otros límites que los que imponga la seguridad del edificio, así como fijar en ellos rótulos, anuncios y cualquier forma de publicidad."
El constructor lo que hace es separar la fachada en dos partes, la comunitaria, y la de los locales como si fueran fachadas distintas. la fachada comunitaria, y la fachada de los locales.
"Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable."
(articulo 396 del código civil, padre de la LPH)
Primera parte
"El propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso, conservación, reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal, caja de escalera"
Esta clausula solo tiene un fallo.
El propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso.
¿De que usos están exentos? del ascensor, por ejemplo, que lo cite. debería decir de todos los gastos y citarlos como hacen en todas las clausulas estatutarias.
Segunda parte
"ni en los gastos de conservación, reparación y adorno de las fachadas, salvo, cada uno, las de su propio local, que serán de su incumbencia exclusiva, pudiendo reformarlos y revestirlos, sin otros límites que los que imponga la seguridad del edificio, así como fijar en ellos rótulos, anuncios y cualquier forma de publicidad."
El constructor lo que hace es separar la fachada en dos partes, la comunitaria, y la de los locales como si fueran fachadas distintas. la fachada comunitaria, y la fachada de los locales.
"Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable."
(articulo 396 del código civil, padre de la LPH)
Para DickTurpin
Es normal que en este tema no estemos de acuerdo, y es bueno para este foro que exista discrepancia.
Me voy a limitar a opinar sobre lo que escribes en la ultima entrada que dice:
Conclusión
"Desde el mismo momento que la propiedad horizontal por su concepto y naturaleza, lleva aparejada junto a un derecho de propiedad exclusiva un derecho de copropiedad, el titular de un bajo comercial nunca podrá desconocer esa realidad, pretendiendo ignorar las obligaciones que por tal motivo se le derivan. Mas a esta afirmación no podemos atribuirle un valor absoluto, ignorando que sus características y peculiaridades, haría en muchas ocasiones injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno. Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, que por su propia naturaleza contemplan excepciones respecto de aspectos particulares de la vida en común y muy particularmente, en cuanto a la distribución de los determinados pagos, no siendo dicha cláusula contraria a lo dispuesto en la LPH, del modo que ha expuesto Juanchito..
Me pregunto conforme a lo que escribes:
Que características y peculiaridades, tiene un local comercial para que sea injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno.
¿Porque el local es ajeno a la fachada del edificio y a la caja de escalera?
Escribes: "Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad"
¿Que peculiaridad tiene el local para no contribuir a los gastos de la fachada y como se justifica, no he leído en la clausula estatutaria, una razón para que el local no contribuya..
Las clausulas estatutarias que exoneran a los locales de ciertos pagos, siempre deben estar justificada, como por ejemplo la de acceder al local sin pasar por el portal, pero deberá hacerlo constar en la clausula, esa es la doctrina del TS, en este caso no consta, y el constructor va mas allá, y exonera de las obras para la habitabilidad del inmueble, caja de escaleras y fachada.
Aun cuando el promotor disponga de esa autonomía para otorgar el Título Constitutivo y determinar su contenido, esa libertad no es absoluta puesto que siempre estará condicionada al marco legal existente.
Existen determinados elementos arquitectónicos que por naturaleza son comunes a la totalidad de los propietarios los usen o no y, por lo tanto, todos los propietarios estarán obligados a contribuir a su pago como es el caso, entre otros, de la cubierta, fachada, pilares o suelo del edificio.
Esta obligación tiene como clara consecuencia la nulidad de aquellas cláusulas que incluya la promotora en el Título o en los Estatutos por las cuales se “autoexcluya” a los locales de contribuir a su pago por lo que se tendrán como no puestas.
Y como ya he escrito , el TS ha fijado doctrina jurisprudencial sobre exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales, pero con la innumerable casuística que existe habrá que estar a este caso en concreto.
Saludos.
Es normal que en este tema no estemos de acuerdo, y es bueno para este foro que exista discrepancia.
Me voy a limitar a opinar sobre lo que escribes en la ultima entrada que dice:
Conclusión
"Desde el mismo momento que la propiedad horizontal por su concepto y naturaleza, lleva aparejada junto a un derecho de propiedad exclusiva un derecho de copropiedad, el titular de un bajo comercial nunca podrá desconocer esa realidad, pretendiendo ignorar las obligaciones que por tal motivo se le derivan. Mas a esta afirmación no podemos atribuirle un valor absoluto, ignorando que sus características y peculiaridades, haría en muchas ocasiones injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno. Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, que por su propia naturaleza contemplan excepciones respecto de aspectos particulares de la vida en común y muy particularmente, en cuanto a la distribución de los determinados pagos, no siendo dicha cláusula contraria a lo dispuesto en la LPH, del modo que ha expuesto Juanchito..
Me pregunto conforme a lo que escribes:
Que características y peculiaridades, tiene un local comercial para que sea injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno.
¿Porque el local es ajeno a la fachada del edificio y a la caja de escalera?
Escribes: "Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad"
¿Que peculiaridad tiene el local para no contribuir a los gastos de la fachada y como se justifica, no he leído en la clausula estatutaria, una razón para que el local no contribuya..
Las clausulas estatutarias que exoneran a los locales de ciertos pagos, siempre deben estar justificada, como por ejemplo la de acceder al local sin pasar por el portal, pero deberá hacerlo constar en la clausula, esa es la doctrina del TS, en este caso no consta, y el constructor va mas allá, y exonera de las obras para la habitabilidad del inmueble, caja de escaleras y fachada.
Aun cuando el promotor disponga de esa autonomía para otorgar el Título Constitutivo y determinar su contenido, esa libertad no es absoluta puesto que siempre estará condicionada al marco legal existente.
Existen determinados elementos arquitectónicos que por naturaleza son comunes a la totalidad de los propietarios los usen o no y, por lo tanto, todos los propietarios estarán obligados a contribuir a su pago como es el caso, entre otros, de la cubierta, fachada, pilares o suelo del edificio.
Esta obligación tiene como clara consecuencia la nulidad de aquellas cláusulas que incluya la promotora en el Título o en los Estatutos por las cuales se “autoexcluya” a los locales de contribuir a su pago por lo que se tendrán como no puestas.
Y como ya he escrito , el TS ha fijado doctrina jurisprudencial sobre exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales, pero con la innumerable casuística que existe habrá que estar a este caso en concreto.
Saludos.
Juanchito. No comparto el análisis que realizas porque lo que dispone en la cláusula no es lo que dices. La disposición estatutaria se divide en dos partes, si bien afecta a TRES situaciones.
1).- PORTAL
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de USO, CONSERVACIÓN, REPARACIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS del portal, caja de escalera."
En términos generales, el local está exento de participar en los referidos gastos, salvo que las obras afecten a elementos estructurales del edificio (y supongo que no es el caso).
2).- OBRAS ACCESIBILIDAD PORTAL.
Si nos encontramos ante el supuesto del artículo 10.1. b), el propietario del local no está exonerado de contribuir al pago de las mismas, porque no suponen uso, conservación ni reparación del portal y por dicha razón, la cláusula no le exonera.
Por la referida razón, deben desglosar el objeto de las obras y el importe del coste de las mismas, por conceptos y partidas para determinar en qué debe participar el local y en qué está exonerado de participación en los gastos.
Así mismo es impotante determinar quien realiza la petición y si lo hace en base al citado precepto de la LPH o de otra norma, cuestión que ya expliqué en mi anterior intervención.
3) FACHADA.
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y ADORNO DE LAS FACHADAS, salvo, cada uno, las de su propio local."
Parece que se trata de obras de eficiencia energética. Por tanto, no se trata de gastos de conservación; reparación o adorno de la fachada.
Consecuentemente, la cláusula estatutaria no exonera al propietario del local de participar en dicho gasto, si bien, deberá contribuir salvo que vote en contra y el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
1).- PORTAL
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de USO, CONSERVACIÓN, REPARACIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS del portal, caja de escalera."
En términos generales, el local está exento de participar en los referidos gastos, salvo que las obras afecten a elementos estructurales del edificio (y supongo que no es el caso).
2).- OBRAS ACCESIBILIDAD PORTAL.
Si nos encontramos ante el supuesto del artículo 10.1. b), el propietario del local no está exonerado de contribuir al pago de las mismas, porque no suponen uso, conservación ni reparación del portal y por dicha razón, la cláusula no le exonera.
Por la referida razón, deben desglosar el objeto de las obras y el importe del coste de las mismas, por conceptos y partidas para determinar en qué debe participar el local y en qué está exonerado de participación en los gastos.
Así mismo es impotante determinar quien realiza la petición y si lo hace en base al citado precepto de la LPH o de otra norma, cuestión que ya expliqué en mi anterior intervención.
3) FACHADA.
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y ADORNO DE LAS FACHADAS, salvo, cada uno, las de su propio local."
Parece que se trata de obras de eficiencia energética. Por tanto, no se trata de gastos de conservación; reparación o adorno de la fachada.
Consecuentemente, la cláusula estatutaria no exonera al propietario del local de participar en dicho gasto, si bien, deberá contribuir salvo que vote en contra y el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Sentado lo anterior, te respondo, Juanchito:
La cláusula no es abusiva tal y como sospecha Pepelu90.
La interpretación de cláusulas en favor de propietarios individuales, deben ser interpretadas con carácter restrictivo y en este caso, la finalidad de la obra no es de uso, conservación u ornato de la fachada, sino para obtener una mayor eficiencia energética, motivo por el que debe contribuir, con los límites anteriormente señalados 9 mensualidades de gastos ordinarios-. Si se niega a contribuir, la comunidad tiene que aprobar en la siguiente junta la liquidación de deuda que corresponda y promover un monitorio.
A quien correspondería impugnar el acuerdo, en todo caso, es al propietario del local y si no impugna, no puede alegar la aplicación de la cláusula estatutaria en el procedimiento monitorio, porque ello le está vedado por la ley y caso de que entraran a resolver la cuestión, no creo que interpretaran que dicha cláusula le exonera de contribuir a realizar actuaciones de eficiencia energética en fachada y azoteas.
La cláusula es clara. Exonera de gastos de uso, conservación y ornato de la fachada, excepto, los suyos propios, que son de su exclusiva incumbencia. Se trata de una cláusula generalmente admitida. Lo mismo cabe decir del portal y caja de escalera, puesto que aplican el principio de la autonomía de la voluntad y exoneran de contribuir a los gastos de uso y conservación, siguiendo obviamente un criterio de uso.
Lo que dice la Ley es que TODOS los propietarios deben contribuir (aunque aleguen no uso), pero también se permite establecer otro tipo de sistema de contribución, exonerando a determinados componjente s de participar en detgreminados gastos, entre otros motivos, por no uso, siendo ello perfectamente legal.
Por otra parte, lo habitual es que los locales tengan acceso directo desde la calle y no utilicen el portal ni la caja de escalera y consecuentemente, en virtud de lo dispuesto en el art. 1255 en relación con el art. 396 Cc., se inscriban este tipo de cláusulas estatutarias.
Debes tener en cuenta que la calificación de la cláusula, en cuanto a su inscripción, la realiza el Registrador de la Propiedad y si admite la inscripción, es porque considera que no es nula, al contrario que tú, de modo que habrá que preguntarse quien tiene razón.
Finalizaré mi respuesta al resto de tu intervención manifestando que la Disposición Final de la LPH 1999 en su apartado 2º determina que los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Pienso que el precepto resulta absolutamente superfluo ya que en caso de que no tenga lugar la referida adaptación, el apartado 1º de la misma Disposición Final evita cualquier consecuencia, al determinar que quedarán sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
Aquí es preciso hacer cinco aclaraciones:
1º.- La nulidad no opera automáticamente.
2º.- Para adaptar extrajudicialmente los estatutos de una comunidad será necesario que la misma se incluya en el orden del día y sea aprobada por la Junta de Propietarios, facultando al presidente para que proceda a efectuar su inscripción registral.
La redacción de la convocatoria no tiene porque reflejar especialidad alguna, siempre que claramente se determine que va a procederse a la adaptación de las normas estatutarias a las reformas introducidas por la Ley 8/1999 de 6 de abril.
3º.- Para considerar que una disposición estatutaria es nula, debe contravenir las normas de ORDEN PÚBLICO de la LPH, que son todas, a EXCEPCIÓN de las posibles exoneraciones de gastos o destino de pisos y locales.
4º.- Para conseguir una declaración judicial de nulidad de la cláusula de exoneración de gastos, en cuestión, la comunidad deberá promover la acción de nulidad de la cláusula de exoneración de gastos, alegando que la normativa que se dio por el Promotor cuando la Comunidad se constituyó es contraria a lo que dispone el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1960 y, si acaso, alegar así mismo la nulidad en base a la adaptación introducida por la Ley 8/1999 (en mi opinión, dicha acción de nulidad carece de recorrido).
5º.- Por último, considero que, si se ha estado admitiendo dicha cláusula de exoneración desde la constitución de la comunidad y con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación operada en 1999, y ha habido obras generales en fachada, y, o, en portal y, o, en caja de escalera, y no se le ha pasado ningún cargo al local, las posibilidades de obtener satisfacción legal es bastante remota.
Saludos.
La cláusula no es abusiva tal y como sospecha Pepelu90.
La interpretación de cláusulas en favor de propietarios individuales, deben ser interpretadas con carácter restrictivo y en este caso, la finalidad de la obra no es de uso, conservación u ornato de la fachada, sino para obtener una mayor eficiencia energética, motivo por el que debe contribuir, con los límites anteriormente señalados 9 mensualidades de gastos ordinarios-. Si se niega a contribuir, la comunidad tiene que aprobar en la siguiente junta la liquidación de deuda que corresponda y promover un monitorio.
A quien correspondería impugnar el acuerdo, en todo caso, es al propietario del local y si no impugna, no puede alegar la aplicación de la cláusula estatutaria en el procedimiento monitorio, porque ello le está vedado por la ley y caso de que entraran a resolver la cuestión, no creo que interpretaran que dicha cláusula le exonera de contribuir a realizar actuaciones de eficiencia energética en fachada y azoteas.
La cláusula es clara. Exonera de gastos de uso, conservación y ornato de la fachada, excepto, los suyos propios, que son de su exclusiva incumbencia. Se trata de una cláusula generalmente admitida. Lo mismo cabe decir del portal y caja de escalera, puesto que aplican el principio de la autonomía de la voluntad y exoneran de contribuir a los gastos de uso y conservación, siguiendo obviamente un criterio de uso.
Lo que dice la Ley es que TODOS los propietarios deben contribuir (aunque aleguen no uso), pero también se permite establecer otro tipo de sistema de contribución, exonerando a determinados componjente s de participar en detgreminados gastos, entre otros motivos, por no uso, siendo ello perfectamente legal.
Por otra parte, lo habitual es que los locales tengan acceso directo desde la calle y no utilicen el portal ni la caja de escalera y consecuentemente, en virtud de lo dispuesto en el art. 1255 en relación con el art. 396 Cc., se inscriban este tipo de cláusulas estatutarias.
Debes tener en cuenta que la calificación de la cláusula, en cuanto a su inscripción, la realiza el Registrador de la Propiedad y si admite la inscripción, es porque considera que no es nula, al contrario que tú, de modo que habrá que preguntarse quien tiene razón.
Finalizaré mi respuesta al resto de tu intervención manifestando que la Disposición Final de la LPH 1999 en su apartado 2º determina que los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Pienso que el precepto resulta absolutamente superfluo ya que en caso de que no tenga lugar la referida adaptación, el apartado 1º de la misma Disposición Final evita cualquier consecuencia, al determinar que quedarán sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
Aquí es preciso hacer cinco aclaraciones:
1º.- La nulidad no opera automáticamente.
2º.- Para adaptar extrajudicialmente los estatutos de una comunidad será necesario que la misma se incluya en el orden del día y sea aprobada por la Junta de Propietarios, facultando al presidente para que proceda a efectuar su inscripción registral.
La redacción de la convocatoria no tiene porque reflejar especialidad alguna, siempre que claramente se determine que va a procederse a la adaptación de las normas estatutarias a las reformas introducidas por la Ley 8/1999 de 6 de abril.
3º.- Para considerar que una disposición estatutaria es nula, debe contravenir las normas de ORDEN PÚBLICO de la LPH, que son todas, a EXCEPCIÓN de las posibles exoneraciones de gastos o destino de pisos y locales.
4º.- Para conseguir una declaración judicial de nulidad de la cláusula de exoneración de gastos, en cuestión, la comunidad deberá promover la acción de nulidad de la cláusula de exoneración de gastos, alegando que la normativa que se dio por el Promotor cuando la Comunidad se constituyó es contraria a lo que dispone el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1960 y, si acaso, alegar así mismo la nulidad en base a la adaptación introducida por la Ley 8/1999 (en mi opinión, dicha acción de nulidad carece de recorrido).
5º.- Por último, considero que, si se ha estado admitiendo dicha cláusula de exoneración desde la constitución de la comunidad y con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación operada en 1999, y ha habido obras generales en fachada, y, o, en portal y, o, en caja de escalera, y no se le ha pasado ningún cargo al local, las posibilidades de obtener satisfacción legal es bastante remota.
Saludos.
Contesto empezando por lo obvio y finalizando por lo más complejo.
PRIMERA CUESTIÓN -LO OBVIO-. -
Usted manifiesta que los bajos comerciales NUNCA han pagado ningún tipo de gasto de la comunidad de propietarios. Es obvio que el local tiene obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales no afectados por la disposición estatutaria por usted mencionada que hayan sido aprobados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y a la dotación del fondo de reserva (actualmente al tipo del 10%) -artículo 9.1. e y f LPH, de modo que no tendrá obligación de contribuir a los gastos de uso, conservación y reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal y de la caja de escalera, ni a los gastos de conservación, reparación (ordinaria) y adorno de la fachada, salvo, la de su propio local. En todo lo demás, MASTERCLASS y a pagar.
SEGUNDA CUESTIÓN: APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA ESTATUTARIA Y SU POSIBLE NULIDAD.
La cláusula que exonera de contribución a determinados gastos se puede dividir del modo expuesto por Dick (le copio):
1).- PORTAL
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de USO, CONSERVACIÓN, REPARACIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS del portal, caja de escalera."
2) FACHADA.
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y ADORNO DE LAS FACHADAS, salvo, cada uno, las de su propio local."
A la pregunta de si es ilegal la disposición estatutaria, la respuesta es NO. El apunte de Dick es atinado. La citada disposición estatutaria ha tenido que ser objeto de calificación por parte del Registrador de la Propiedad para tener acceso a su inscripción al Registro y yo añado: tampoco consta que haya sido impugnada judicialmente ni exista declaración de nulidad emitida por ningún Tribunal. Por tanto, es legal.
¿Se opone a la modificación de la LPH de 1999? La verdad es que tampoco.
TERCERA CUESTIÓN.
1).- OBRAS PORTAL:
1.1.- Obras ordinarias y extraordinarias.- No participa como consecuencia de la aplicación de la disposición estatutaria.
1.2.- Obras de eliminación de barreras arquitectónicas. - El local debe contribuir, ya que se trata de obras de accesibilidad que no deben superar doce mensualidades ordinarias (repercutidas anualmente), o si se superan dicho importe, el interesado deberá soportar el exceso de las doce mensualidades, aspecto que puede resultar conflictivo y por tanto, debe quedar constancia documental.
2).- FACHADA Y AZOTEA.
Tengo dudas porque se refiere textualmente (está mal redactado) a una obra “de mejor de eficiencia energética en fachadas y tejado” y no está claro a qué se refiere y podríamos encontrarnos ante uno de los siguientes supuestos:
2.1.). ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA.
Por lo que ha explicado parece que el supuesto a tratar es de la envolvente para la eficiencia energética.
En ese caso es de aplicación el artículo 10.3 b) de la LPH y estaríamos hablando de aprovechamiento colectivo y por tanto, nadie se puede oponer, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 partes con voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta sólo habrá de alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
En este supuesto, lo importante es describir la obra y dejar muy claro que las medidas de actuación se refieran a mejora de aislamiento térmico; sustitución de carpinterías y vidrios; aislamiento de zonas con puentes térmicos; mejorar condiciones de ventilación del edificio y de los espacios bajo cubierta, porque de no ser así, estaríamos hablando de otra cosa.
2.2.). MEJORA ENERGÉTICA.
Lo anterior es distinto de lo dispuesto en el artículo 17.1 de la LPH sobre medidas de MEJORA ENERGÉTICA, en cuyo caso el quórum es de 1/3 (energías renovables o acceso a suministros energéticos colectivos), no aplicándose en este caso el voto presunto. Tampoco estaría exonerado.
2.3.). MEDIDAS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL ART. 17.3 LPH
El quórum para su aprobación es de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas y se aplica al establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1º que tengan la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
También obliga al propietario del local
PRIMERA CUESTIÓN -LO OBVIO-. -
Usted manifiesta que los bajos comerciales NUNCA han pagado ningún tipo de gasto de la comunidad de propietarios. Es obvio que el local tiene obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales no afectados por la disposición estatutaria por usted mencionada que hayan sido aprobados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y a la dotación del fondo de reserva (actualmente al tipo del 10%) -artículo 9.1. e y f LPH, de modo que no tendrá obligación de contribuir a los gastos de uso, conservación y reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal y de la caja de escalera, ni a los gastos de conservación, reparación (ordinaria) y adorno de la fachada, salvo, la de su propio local. En todo lo demás, MASTERCLASS y a pagar.
SEGUNDA CUESTIÓN: APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA ESTATUTARIA Y SU POSIBLE NULIDAD.
La cláusula que exonera de contribución a determinados gastos se puede dividir del modo expuesto por Dick (le copio):
1).- PORTAL
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de USO, CONSERVACIÓN, REPARACIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS del portal, caja de escalera."
2) FACHADA.
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y ADORNO DE LAS FACHADAS, salvo, cada uno, las de su propio local."
A la pregunta de si es ilegal la disposición estatutaria, la respuesta es NO. El apunte de Dick es atinado. La citada disposición estatutaria ha tenido que ser objeto de calificación por parte del Registrador de la Propiedad para tener acceso a su inscripción al Registro y yo añado: tampoco consta que haya sido impugnada judicialmente ni exista declaración de nulidad emitida por ningún Tribunal. Por tanto, es legal.
¿Se opone a la modificación de la LPH de 1999? La verdad es que tampoco.
TERCERA CUESTIÓN.
1).- OBRAS PORTAL:
1.1.- Obras ordinarias y extraordinarias.- No participa como consecuencia de la aplicación de la disposición estatutaria.
1.2.- Obras de eliminación de barreras arquitectónicas. - El local debe contribuir, ya que se trata de obras de accesibilidad que no deben superar doce mensualidades ordinarias (repercutidas anualmente), o si se superan dicho importe, el interesado deberá soportar el exceso de las doce mensualidades, aspecto que puede resultar conflictivo y por tanto, debe quedar constancia documental.
2).- FACHADA Y AZOTEA.
Tengo dudas porque se refiere textualmente (está mal redactado) a una obra “de mejor de eficiencia energética en fachadas y tejado” y no está claro a qué se refiere y podríamos encontrarnos ante uno de los siguientes supuestos:
2.1.). ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA.
Por lo que ha explicado parece que el supuesto a tratar es de la envolvente para la eficiencia energética.
En ese caso es de aplicación el artículo 10.3 b) de la LPH y estaríamos hablando de aprovechamiento colectivo y por tanto, nadie se puede oponer, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 partes con voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta sólo habrá de alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
En este supuesto, lo importante es describir la obra y dejar muy claro que las medidas de actuación se refieran a mejora de aislamiento térmico; sustitución de carpinterías y vidrios; aislamiento de zonas con puentes térmicos; mejorar condiciones de ventilación del edificio y de los espacios bajo cubierta, porque de no ser así, estaríamos hablando de otra cosa.
2.2.). MEJORA ENERGÉTICA.
Lo anterior es distinto de lo dispuesto en el artículo 17.1 de la LPH sobre medidas de MEJORA ENERGÉTICA, en cuyo caso el quórum es de 1/3 (energías renovables o acceso a suministros energéticos colectivos), no aplicándose en este caso el voto presunto. Tampoco estaría exonerado.
2.3.). MEDIDAS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL ART. 17.3 LPH
El quórum para su aprobación es de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas y se aplica al establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1º que tengan la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
También obliga al propietario del local
Buenas tardes:
Lo primero dar las gracias a DickTurpin, Pepelu90, juanchito y Oblomochia por su comentarios. Se me han aclarado algunos puntos, y otros ha ido a peor.
Tengo claro (y ruego me corrijan si no es así) que los bajos deben asumir la parte que les corresponde en los gastos de mantenimiento de la cuenta corriente y de la póliza del seguro del edificio. Lo que ya no tengo del todo claro es el fondo de reserva, ya la LPH en el art.9 1.f dice "Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales". Lo que me hace pensar que o bien le reclamo a los bajos el 10% del fondo de reserva, o le reclamo la cuota del seguro, ya que entiendo que la poliza del seguro "sustituye" al fondo de reserva.
Con respecto a las obras de accesibilidad y portal, deben asumir las obras de accesibilidad y no las del portal. No hay mayor problema, ya que en el presupuesto tengo las partidas por separado y seria ver cuales si y cuales no. Me ha dejado "descolocado" el comentario de DickTurpin (copio):
"5º.- Por último, considero que, si se ha estado admitiendo dicha cláusula de exoneración desde la constitución de la comunidad y con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación operada en 1999, y ha habido obras generales en fachada, y, o, en portal y, o, en caja de escalera, y no se le ha pasado ningún cargo al local, las posibilidades de obtener satisfacción legal es bastante remota."
Teniendo esto en cuenta, que en los 50 años de comunidad, nadie las ha reclamado los gastos a los que me refiero, que hace 20 años se puso un ascensor y no se les reclamo su parte, etc. querer reclamarles ahora cualquier cosa seria una perdida de tiempo. ¿no?
Y por otro lado, con respecto a las obras de la fachada y tejado, efectivamente son unas obras de mejora de eficiencia energética, con instalación de aislante en fachadas, medianas, patios y tejado, según indicaciones del informe de evaluación y con el fin de poder subsanar problemas de condensación y humedad que tenemos en las viviendas por puentes termicos de la estructua del edificio. Lo que ya no tengo claro es si les reclamo 9 cuotas, 9 cuotas durante los 10 años de financiación, la obra completa, si estamos de acuerdo 3/5 del total de propietarios, hayan ido o no a la junta.
Aquí ya no tengo tan claro las opciones.
Un saludo.
Lo primero dar las gracias a DickTurpin, Pepelu90, juanchito y Oblomochia por su comentarios. Se me han aclarado algunos puntos, y otros ha ido a peor.
Tengo claro (y ruego me corrijan si no es así) que los bajos deben asumir la parte que les corresponde en los gastos de mantenimiento de la cuenta corriente y de la póliza del seguro del edificio. Lo que ya no tengo del todo claro es el fondo de reserva, ya la LPH en el art.9 1.f dice "Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales". Lo que me hace pensar que o bien le reclamo a los bajos el 10% del fondo de reserva, o le reclamo la cuota del seguro, ya que entiendo que la poliza del seguro "sustituye" al fondo de reserva.
Con respecto a las obras de accesibilidad y portal, deben asumir las obras de accesibilidad y no las del portal. No hay mayor problema, ya que en el presupuesto tengo las partidas por separado y seria ver cuales si y cuales no. Me ha dejado "descolocado" el comentario de DickTurpin (copio):
"5º.- Por último, considero que, si se ha estado admitiendo dicha cláusula de exoneración desde la constitución de la comunidad y con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación operada en 1999, y ha habido obras generales en fachada, y, o, en portal y, o, en caja de escalera, y no se le ha pasado ningún cargo al local, las posibilidades de obtener satisfacción legal es bastante remota."
Teniendo esto en cuenta, que en los 50 años de comunidad, nadie las ha reclamado los gastos a los que me refiero, que hace 20 años se puso un ascensor y no se les reclamo su parte, etc. querer reclamarles ahora cualquier cosa seria una perdida de tiempo. ¿no?
Y por otro lado, con respecto a las obras de la fachada y tejado, efectivamente son unas obras de mejora de eficiencia energética, con instalación de aislante en fachadas, medianas, patios y tejado, según indicaciones del informe de evaluación y con el fin de poder subsanar problemas de condensación y humedad que tenemos en las viviendas por puentes termicos de la estructua del edificio. Lo que ya no tengo claro es si les reclamo 9 cuotas, 9 cuotas durante los 10 años de financiación, la obra completa, si estamos de acuerdo 3/5 del total de propietarios, hayan ido o no a la junta.
Aquí ya no tengo tan claro las opciones.
Un saludo.
Yo ceo que difícil (o imposible) será que los locales contribuyan a aquellos gastos de los que están exonerados por el título constitutivo, independientemente de que sea discutible dicha exoneración.
Pero tienen que contribuir a todos aquellos otros de los que no estén exonerados, incluidos los del ascensor. El hecho de no haber contribuido durante muchos años no les exime de su contribución, creo que hay alguna sentencia del Supremo al respecto.
No obstante, siendo una cuestión jurídica, no se puede estar seguro al 100x100 del resultado caso de acabar en los tribunales.
Pero tienen que contribuir a todos aquellos otros de los que no estén exonerados, incluidos los del ascensor. El hecho de no haber contribuido durante muchos años no les exime de su contribución, creo que hay alguna sentencia del Supremo al respecto.
No obstante, siendo una cuestión jurídica, no se puede estar seguro al 100x100 del resultado caso de acabar en los tribunales.
