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Eliminación de barreras arquitectónicas de acceso al portal - peldaño
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Yo ceo que difícil (o imposible) será que los locales contribuyan a aquellos gastos de los que están exonerados por el título constitutivo, independientemente de que sea discutible dicha exoneración.
Pero tienen que contribuir a todos aquellos otros de los que no estén exonerados, incluidos los del ascensor. El hecho de no haber contribuido durante muchos años no les exime de su contribución, creo que hay alguna sentencia del Supremo al respecto.
No obstante, siendo una cuestión jurídica, no se puede estar seguro al 100x100 del resultado caso de acabar en los tribunales.
Pero tienen que contribuir a todos aquellos otros de los que no estén exonerados, incluidos los del ascensor. El hecho de no haber contribuido durante muchos años no les exime de su contribución, creo que hay alguna sentencia del Supremo al respecto.
No obstante, siendo una cuestión jurídica, no se puede estar seguro al 100x100 del resultado caso de acabar en los tribunales.
Buenas tardes:
Lo primero dar las gracias a DickTurpin, Pepelu90, juanchito y Oblomochia por su comentarios. Se me han aclarado algunos puntos, y otros ha ido a peor.
Tengo claro (y ruego me corrijan si no es así) que los bajos deben asumir la parte que les corresponde en los gastos de mantenimiento de la cuenta corriente y de la póliza del seguro del edificio. Lo que ya no tengo del todo claro es el fondo de reserva, ya la LPH en el art.9 1.f dice "Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales". Lo que me hace pensar que o bien le reclamo a los bajos el 10% del fondo de reserva, o le reclamo la cuota del seguro, ya que entiendo que la poliza del seguro "sustituye" al fondo de reserva.
Con respecto a las obras de accesibilidad y portal, deben asumir las obras de accesibilidad y no las del portal. No hay mayor problema, ya que en el presupuesto tengo las partidas por separado y seria ver cuales si y cuales no. Me ha dejado "descolocado" el comentario de DickTurpin (copio):
"5º.- Por último, considero que, si se ha estado admitiendo dicha cláusula de exoneración desde la constitución de la comunidad y con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación operada en 1999, y ha habido obras generales en fachada, y, o, en portal y, o, en caja de escalera, y no se le ha pasado ningún cargo al local, las posibilidades de obtener satisfacción legal es bastante remota."
Teniendo esto en cuenta, que en los 50 años de comunidad, nadie las ha reclamado los gastos a los que me refiero, que hace 20 años se puso un ascensor y no se les reclamo su parte, etc. querer reclamarles ahora cualquier cosa seria una perdida de tiempo. ¿no?
Y por otro lado, con respecto a las obras de la fachada y tejado, efectivamente son unas obras de mejora de eficiencia energética, con instalación de aislante en fachadas, medianas, patios y tejado, según indicaciones del informe de evaluación y con el fin de poder subsanar problemas de condensación y humedad que tenemos en las viviendas por puentes termicos de la estructua del edificio. Lo que ya no tengo claro es si les reclamo 9 cuotas, 9 cuotas durante los 10 años de financiación, la obra completa, si estamos de acuerdo 3/5 del total de propietarios, hayan ido o no a la junta.
Aquí ya no tengo tan claro las opciones.
Un saludo.
Lo primero dar las gracias a DickTurpin, Pepelu90, juanchito y Oblomochia por su comentarios. Se me han aclarado algunos puntos, y otros ha ido a peor.
Tengo claro (y ruego me corrijan si no es así) que los bajos deben asumir la parte que les corresponde en los gastos de mantenimiento de la cuenta corriente y de la póliza del seguro del edificio. Lo que ya no tengo del todo claro es el fondo de reserva, ya la LPH en el art.9 1.f dice "Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales". Lo que me hace pensar que o bien le reclamo a los bajos el 10% del fondo de reserva, o le reclamo la cuota del seguro, ya que entiendo que la poliza del seguro "sustituye" al fondo de reserva.
Con respecto a las obras de accesibilidad y portal, deben asumir las obras de accesibilidad y no las del portal. No hay mayor problema, ya que en el presupuesto tengo las partidas por separado y seria ver cuales si y cuales no. Me ha dejado "descolocado" el comentario de DickTurpin (copio):
"5º.- Por último, considero que, si se ha estado admitiendo dicha cláusula de exoneración desde la constitución de la comunidad y con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación operada en 1999, y ha habido obras generales en fachada, y, o, en portal y, o, en caja de escalera, y no se le ha pasado ningún cargo al local, las posibilidades de obtener satisfacción legal es bastante remota."
Teniendo esto en cuenta, que en los 50 años de comunidad, nadie las ha reclamado los gastos a los que me refiero, que hace 20 años se puso un ascensor y no se les reclamo su parte, etc. querer reclamarles ahora cualquier cosa seria una perdida de tiempo. ¿no?
Y por otro lado, con respecto a las obras de la fachada y tejado, efectivamente son unas obras de mejora de eficiencia energética, con instalación de aislante en fachadas, medianas, patios y tejado, según indicaciones del informe de evaluación y con el fin de poder subsanar problemas de condensación y humedad que tenemos en las viviendas por puentes termicos de la estructua del edificio. Lo que ya no tengo claro es si les reclamo 9 cuotas, 9 cuotas durante los 10 años de financiación, la obra completa, si estamos de acuerdo 3/5 del total de propietarios, hayan ido o no a la junta.
Aquí ya no tengo tan claro las opciones.
Un saludo.
Contesto empezando por lo obvio y finalizando por lo más complejo.
PRIMERA CUESTIÓN -LO OBVIO-. -
Usted manifiesta que los bajos comerciales NUNCA han pagado ningún tipo de gasto de la comunidad de propietarios. Es obvio que el local tiene obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales no afectados por la disposición estatutaria por usted mencionada que hayan sido aprobados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y a la dotación del fondo de reserva (actualmente al tipo del 10%) -artículo 9.1. e y f LPH, de modo que no tendrá obligación de contribuir a los gastos de uso, conservación y reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal y de la caja de escalera, ni a los gastos de conservación, reparación (ordinaria) y adorno de la fachada, salvo, la de su propio local. En todo lo demás, MASTERCLASS y a pagar.
SEGUNDA CUESTIÓN: APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA ESTATUTARIA Y SU POSIBLE NULIDAD.
La cláusula que exonera de contribución a determinados gastos se puede dividir del modo expuesto por Dick (le copio):
1).- PORTAL
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de USO, CONSERVACIÓN, REPARACIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS del portal, caja de escalera."
2) FACHADA.
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y ADORNO DE LAS FACHADAS, salvo, cada uno, las de su propio local."
A la pregunta de si es ilegal la disposición estatutaria, la respuesta es NO. El apunte de Dick es atinado. La citada disposición estatutaria ha tenido que ser objeto de calificación por parte del Registrador de la Propiedad para tener acceso a su inscripción al Registro y yo añado: tampoco consta que haya sido impugnada judicialmente ni exista declaración de nulidad emitida por ningún Tribunal. Por tanto, es legal.
¿Se opone a la modificación de la LPH de 1999? La verdad es que tampoco.
TERCERA CUESTIÓN.
1).- OBRAS PORTAL:
1.1.- Obras ordinarias y extraordinarias.- No participa como consecuencia de la aplicación de la disposición estatutaria.
1.2.- Obras de eliminación de barreras arquitectónicas. - El local debe contribuir, ya que se trata de obras de accesibilidad que no deben superar doce mensualidades ordinarias (repercutidas anualmente), o si se superan dicho importe, el interesado deberá soportar el exceso de las doce mensualidades, aspecto que puede resultar conflictivo y por tanto, debe quedar constancia documental.
2).- FACHADA Y AZOTEA.
Tengo dudas porque se refiere textualmente (está mal redactado) a una obra “de mejor de eficiencia energética en fachadas y tejado” y no está claro a qué se refiere y podríamos encontrarnos ante uno de los siguientes supuestos:
2.1.). ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA.
Por lo que ha explicado parece que el supuesto a tratar es de la envolvente para la eficiencia energética.
En ese caso es de aplicación el artículo 10.3 b) de la LPH y estaríamos hablando de aprovechamiento colectivo y por tanto, nadie se puede oponer, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 partes con voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta sólo habrá de alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
En este supuesto, lo importante es describir la obra y dejar muy claro que las medidas de actuación se refieran a mejora de aislamiento térmico; sustitución de carpinterías y vidrios; aislamiento de zonas con puentes térmicos; mejorar condiciones de ventilación del edificio y de los espacios bajo cubierta, porque de no ser así, estaríamos hablando de otra cosa.
2.2.). MEJORA ENERGÉTICA.
Lo anterior es distinto de lo dispuesto en el artículo 17.1 de la LPH sobre medidas de MEJORA ENERGÉTICA, en cuyo caso el quórum es de 1/3 (energías renovables o acceso a suministros energéticos colectivos), no aplicándose en este caso el voto presunto. Tampoco estaría exonerado.
2.3.). MEDIDAS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL ART. 17.3 LPH
El quórum para su aprobación es de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas y se aplica al establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1º que tengan la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
También obliga al propietario del local
PRIMERA CUESTIÓN -LO OBVIO-. -
Usted manifiesta que los bajos comerciales NUNCA han pagado ningún tipo de gasto de la comunidad de propietarios. Es obvio que el local tiene obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales no afectados por la disposición estatutaria por usted mencionada que hayan sido aprobados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y a la dotación del fondo de reserva (actualmente al tipo del 10%) -artículo 9.1. e y f LPH, de modo que no tendrá obligación de contribuir a los gastos de uso, conservación y reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal y de la caja de escalera, ni a los gastos de conservación, reparación (ordinaria) y adorno de la fachada, salvo, la de su propio local. En todo lo demás, MASTERCLASS y a pagar.
SEGUNDA CUESTIÓN: APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA ESTATUTARIA Y SU POSIBLE NULIDAD.
La cláusula que exonera de contribución a determinados gastos se puede dividir del modo expuesto por Dick (le copio):
1).- PORTAL
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de USO, CONSERVACIÓN, REPARACIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS del portal, caja de escalera."
2) FACHADA.
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y ADORNO DE LAS FACHADAS, salvo, cada uno, las de su propio local."
A la pregunta de si es ilegal la disposición estatutaria, la respuesta es NO. El apunte de Dick es atinado. La citada disposición estatutaria ha tenido que ser objeto de calificación por parte del Registrador de la Propiedad para tener acceso a su inscripción al Registro y yo añado: tampoco consta que haya sido impugnada judicialmente ni exista declaración de nulidad emitida por ningún Tribunal. Por tanto, es legal.
¿Se opone a la modificación de la LPH de 1999? La verdad es que tampoco.
TERCERA CUESTIÓN.
1).- OBRAS PORTAL:
1.1.- Obras ordinarias y extraordinarias.- No participa como consecuencia de la aplicación de la disposición estatutaria.
1.2.- Obras de eliminación de barreras arquitectónicas. - El local debe contribuir, ya que se trata de obras de accesibilidad que no deben superar doce mensualidades ordinarias (repercutidas anualmente), o si se superan dicho importe, el interesado deberá soportar el exceso de las doce mensualidades, aspecto que puede resultar conflictivo y por tanto, debe quedar constancia documental.
2).- FACHADA Y AZOTEA.
Tengo dudas porque se refiere textualmente (está mal redactado) a una obra “de mejor de eficiencia energética en fachadas y tejado” y no está claro a qué se refiere y podríamos encontrarnos ante uno de los siguientes supuestos:
2.1.). ENVOLVENTE PARA LA EFICIENCIA ENERGÉTICA.
Por lo que ha explicado parece que el supuesto a tratar es de la envolvente para la eficiencia energética.
En ese caso es de aplicación el artículo 10.3 b) de la LPH y estaríamos hablando de aprovechamiento colectivo y por tanto, nadie se puede oponer, ya que vincula a todos alcanzado el acuerdo por 3/5 partes con voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta sólo habrá de alcanzar la mayoría simple y luego estar a la espera del transcurso de los 30 días para si los ausentes no se oponen poder tener por alcanzado el acuerdo.
En este supuesto, lo importante es describir la obra y dejar muy claro que las medidas de actuación se refieran a mejora de aislamiento térmico; sustitución de carpinterías y vidrios; aislamiento de zonas con puentes térmicos; mejorar condiciones de ventilación del edificio y de los espacios bajo cubierta, porque de no ser así, estaríamos hablando de otra cosa.
2.2.). MEJORA ENERGÉTICA.
Lo anterior es distinto de lo dispuesto en el artículo 17.1 de la LPH sobre medidas de MEJORA ENERGÉTICA, en cuyo caso el quórum es de 1/3 (energías renovables o acceso a suministros energéticos colectivos), no aplicándose en este caso el voto presunto. Tampoco estaría exonerado.
2.3.). MEDIDAS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DEL ART. 17.3 LPH
El quórum para su aprobación es de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas y se aplica al establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1º que tengan la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
También obliga al propietario del local
Sentado lo anterior, te respondo, Juanchito:
La cláusula no es abusiva tal y como sospecha Pepelu90.
La interpretación de cláusulas en favor de propietarios individuales, deben ser interpretadas con carácter restrictivo y en este caso, la finalidad de la obra no es de uso, conservación u ornato de la fachada, sino para obtener una mayor eficiencia energética, motivo por el que debe contribuir, con los límites anteriormente señalados 9 mensualidades de gastos ordinarios-. Si se niega a contribuir, la comunidad tiene que aprobar en la siguiente junta la liquidación de deuda que corresponda y promover un monitorio.
A quien correspondería impugnar el acuerdo, en todo caso, es al propietario del local y si no impugna, no puede alegar la aplicación de la cláusula estatutaria en el procedimiento monitorio, porque ello le está vedado por la ley y caso de que entraran a resolver la cuestión, no creo que interpretaran que dicha cláusula le exonera de contribuir a realizar actuaciones de eficiencia energética en fachada y azoteas.
La cláusula es clara. Exonera de gastos de uso, conservación y ornato de la fachada, excepto, los suyos propios, que son de su exclusiva incumbencia. Se trata de una cláusula generalmente admitida. Lo mismo cabe decir del portal y caja de escalera, puesto que aplican el principio de la autonomía de la voluntad y exoneran de contribuir a los gastos de uso y conservación, siguiendo obviamente un criterio de uso.
Lo que dice la Ley es que TODOS los propietarios deben contribuir (aunque aleguen no uso), pero también se permite establecer otro tipo de sistema de contribución, exonerando a determinados componjente s de participar en detgreminados gastos, entre otros motivos, por no uso, siendo ello perfectamente legal.
Por otra parte, lo habitual es que los locales tengan acceso directo desde la calle y no utilicen el portal ni la caja de escalera y consecuentemente, en virtud de lo dispuesto en el art. 1255 en relación con el art. 396 Cc., se inscriban este tipo de cláusulas estatutarias.
Debes tener en cuenta que la calificación de la cláusula, en cuanto a su inscripción, la realiza el Registrador de la Propiedad y si admite la inscripción, es porque considera que no es nula, al contrario que tú, de modo que habrá que preguntarse quien tiene razón.
Finalizaré mi respuesta al resto de tu intervención manifestando que la Disposición Final de la LPH 1999 en su apartado 2º determina que los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Pienso que el precepto resulta absolutamente superfluo ya que en caso de que no tenga lugar la referida adaptación, el apartado 1º de la misma Disposición Final evita cualquier consecuencia, al determinar que quedarán sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
Aquí es preciso hacer cinco aclaraciones:
1º.- La nulidad no opera automáticamente.
2º.- Para adaptar extrajudicialmente los estatutos de una comunidad será necesario que la misma se incluya en el orden del día y sea aprobada por la Junta de Propietarios, facultando al presidente para que proceda a efectuar su inscripción registral.
La redacción de la convocatoria no tiene porque reflejar especialidad alguna, siempre que claramente se determine que va a procederse a la adaptación de las normas estatutarias a las reformas introducidas por la Ley 8/1999 de 6 de abril.
3º.- Para considerar que una disposición estatutaria es nula, debe contravenir las normas de ORDEN PÚBLICO de la LPH, que son todas, a EXCEPCIÓN de las posibles exoneraciones de gastos o destino de pisos y locales.
4º.- Para conseguir una declaración judicial de nulidad de la cláusula de exoneración de gastos, en cuestión, la comunidad deberá promover la acción de nulidad de la cláusula de exoneración de gastos, alegando que la normativa que se dio por el Promotor cuando la Comunidad se constituyó es contraria a lo que dispone el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1960 y, si acaso, alegar así mismo la nulidad en base a la adaptación introducida por la Ley 8/1999 (en mi opinión, dicha acción de nulidad carece de recorrido).
5º.- Por último, considero que, si se ha estado admitiendo dicha cláusula de exoneración desde la constitución de la comunidad y con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación operada en 1999, y ha habido obras generales en fachada, y, o, en portal y, o, en caja de escalera, y no se le ha pasado ningún cargo al local, las posibilidades de obtener satisfacción legal es bastante remota.
Saludos.
La cláusula no es abusiva tal y como sospecha Pepelu90.
La interpretación de cláusulas en favor de propietarios individuales, deben ser interpretadas con carácter restrictivo y en este caso, la finalidad de la obra no es de uso, conservación u ornato de la fachada, sino para obtener una mayor eficiencia energética, motivo por el que debe contribuir, con los límites anteriormente señalados 9 mensualidades de gastos ordinarios-. Si se niega a contribuir, la comunidad tiene que aprobar en la siguiente junta la liquidación de deuda que corresponda y promover un monitorio.
A quien correspondería impugnar el acuerdo, en todo caso, es al propietario del local y si no impugna, no puede alegar la aplicación de la cláusula estatutaria en el procedimiento monitorio, porque ello le está vedado por la ley y caso de que entraran a resolver la cuestión, no creo que interpretaran que dicha cláusula le exonera de contribuir a realizar actuaciones de eficiencia energética en fachada y azoteas.
La cláusula es clara. Exonera de gastos de uso, conservación y ornato de la fachada, excepto, los suyos propios, que son de su exclusiva incumbencia. Se trata de una cláusula generalmente admitida. Lo mismo cabe decir del portal y caja de escalera, puesto que aplican el principio de la autonomía de la voluntad y exoneran de contribuir a los gastos de uso y conservación, siguiendo obviamente un criterio de uso.
Lo que dice la Ley es que TODOS los propietarios deben contribuir (aunque aleguen no uso), pero también se permite establecer otro tipo de sistema de contribución, exonerando a determinados componjente s de participar en detgreminados gastos, entre otros motivos, por no uso, siendo ello perfectamente legal.
Por otra parte, lo habitual es que los locales tengan acceso directo desde la calle y no utilicen el portal ni la caja de escalera y consecuentemente, en virtud de lo dispuesto en el art. 1255 en relación con el art. 396 Cc., se inscriban este tipo de cláusulas estatutarias.
Debes tener en cuenta que la calificación de la cláusula, en cuanto a su inscripción, la realiza el Registrador de la Propiedad y si admite la inscripción, es porque considera que no es nula, al contrario que tú, de modo que habrá que preguntarse quien tiene razón.
Finalizaré mi respuesta al resto de tu intervención manifestando que la Disposición Final de la LPH 1999 en su apartado 2º determina que los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Pienso que el precepto resulta absolutamente superfluo ya que en caso de que no tenga lugar la referida adaptación, el apartado 1º de la misma Disposición Final evita cualquier consecuencia, al determinar que quedarán sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
Aquí es preciso hacer cinco aclaraciones:
1º.- La nulidad no opera automáticamente.
2º.- Para adaptar extrajudicialmente los estatutos de una comunidad será necesario que la misma se incluya en el orden del día y sea aprobada por la Junta de Propietarios, facultando al presidente para que proceda a efectuar su inscripción registral.
La redacción de la convocatoria no tiene porque reflejar especialidad alguna, siempre que claramente se determine que va a procederse a la adaptación de las normas estatutarias a las reformas introducidas por la Ley 8/1999 de 6 de abril.
3º.- Para considerar que una disposición estatutaria es nula, debe contravenir las normas de ORDEN PÚBLICO de la LPH, que son todas, a EXCEPCIÓN de las posibles exoneraciones de gastos o destino de pisos y locales.
4º.- Para conseguir una declaración judicial de nulidad de la cláusula de exoneración de gastos, en cuestión, la comunidad deberá promover la acción de nulidad de la cláusula de exoneración de gastos, alegando que la normativa que se dio por el Promotor cuando la Comunidad se constituyó es contraria a lo que dispone el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1960 y, si acaso, alegar así mismo la nulidad en base a la adaptación introducida por la Ley 8/1999 (en mi opinión, dicha acción de nulidad carece de recorrido).
5º.- Por último, considero que, si se ha estado admitiendo dicha cláusula de exoneración desde la constitución de la comunidad y con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación operada en 1999, y ha habido obras generales en fachada, y, o, en portal y, o, en caja de escalera, y no se le ha pasado ningún cargo al local, las posibilidades de obtener satisfacción legal es bastante remota.
Saludos.
Juanchito. No comparto el análisis que realizas porque lo que dispone en la cláusula no es lo que dices. La disposición estatutaria se divide en dos partes, si bien afecta a TRES situaciones.
1).- PORTAL
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de USO, CONSERVACIÓN, REPARACIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS del portal, caja de escalera."
En términos generales, el local está exento de participar en los referidos gastos, salvo que las obras afecten a elementos estructurales del edificio (y supongo que no es el caso).
2).- OBRAS ACCESIBILIDAD PORTAL.
Si nos encontramos ante el supuesto del artículo 10.1. b), el propietario del local no está exonerado de contribuir al pago de las mismas, porque no suponen uso, conservación ni reparación del portal y por dicha razón, la cláusula no le exonera.
Por la referida razón, deben desglosar el objeto de las obras y el importe del coste de las mismas, por conceptos y partidas para determinar en qué debe participar el local y en qué está exonerado de participación en los gastos.
Así mismo es impotante determinar quien realiza la petición y si lo hace en base al citado precepto de la LPH o de otra norma, cuestión que ya expliqué en mi anterior intervención.
3) FACHADA.
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y ADORNO DE LAS FACHADAS, salvo, cada uno, las de su propio local."
Parece que se trata de obras de eficiencia energética. Por tanto, no se trata de gastos de conservación; reparación o adorno de la fachada.
Consecuentemente, la cláusula estatutaria no exonera al propietario del local de participar en dicho gasto, si bien, deberá contribuir salvo que vote en contra y el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
1).- PORTAL
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de USO, CONSERVACIÓN, REPARACIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS del portal, caja de escalera."
En términos generales, el local está exento de participar en los referidos gastos, salvo que las obras afecten a elementos estructurales del edificio (y supongo que no es el caso).
2).- OBRAS ACCESIBILIDAD PORTAL.
Si nos encontramos ante el supuesto del artículo 10.1. b), el propietario del local no está exonerado de contribuir al pago de las mismas, porque no suponen uso, conservación ni reparación del portal y por dicha razón, la cláusula no le exonera.
Por la referida razón, deben desglosar el objeto de las obras y el importe del coste de las mismas, por conceptos y partidas para determinar en qué debe participar el local y en qué está exonerado de participación en los gastos.
Así mismo es impotante determinar quien realiza la petición y si lo hace en base al citado precepto de la LPH o de otra norma, cuestión que ya expliqué en mi anterior intervención.
3) FACHADA.
Cláusula estatutaria.- "El propietario del local de negocio no participará en los gastos de CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y ADORNO DE LAS FACHADAS, salvo, cada uno, las de su propio local."
Parece que se trata de obras de eficiencia energética. Por tanto, no se trata de gastos de conservación; reparación o adorno de la fachada.
Consecuentemente, la cláusula estatutaria no exonera al propietario del local de participar en dicho gasto, si bien, deberá contribuir salvo que vote en contra y el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Para DickTurpin
Es normal que en este tema no estemos de acuerdo, y es bueno para este foro que exista discrepancia.
Me voy a limitar a opinar sobre lo que escribes en la ultima entrada que dice:
Conclusión
"Desde el mismo momento que la propiedad horizontal por su concepto y naturaleza, lleva aparejada junto a un derecho de propiedad exclusiva un derecho de copropiedad, el titular de un bajo comercial nunca podrá desconocer esa realidad, pretendiendo ignorar las obligaciones que por tal motivo se le derivan. Mas a esta afirmación no podemos atribuirle un valor absoluto, ignorando que sus características y peculiaridades, haría en muchas ocasiones injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno. Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, que por su propia naturaleza contemplan excepciones respecto de aspectos particulares de la vida en común y muy particularmente, en cuanto a la distribución de los determinados pagos, no siendo dicha cláusula contraria a lo dispuesto en la LPH, del modo que ha expuesto Juanchito..
Me pregunto conforme a lo que escribes:
Que características y peculiaridades, tiene un local comercial para que sea injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno.
¿Porque el local es ajeno a la fachada del edificio y a la caja de escalera?
Escribes: "Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad"
¿Que peculiaridad tiene el local para no contribuir a los gastos de la fachada y como se justifica, no he leído en la clausula estatutaria, una razón para que el local no contribuya..
Las clausulas estatutarias que exoneran a los locales de ciertos pagos, siempre deben estar justificada, como por ejemplo la de acceder al local sin pasar por el portal, pero deberá hacerlo constar en la clausula, esa es la doctrina del TS, en este caso no consta, y el constructor va mas allá, y exonera de las obras para la habitabilidad del inmueble, caja de escaleras y fachada.
Aun cuando el promotor disponga de esa autonomía para otorgar el Título Constitutivo y determinar su contenido, esa libertad no es absoluta puesto que siempre estará condicionada al marco legal existente.
Existen determinados elementos arquitectónicos que por naturaleza son comunes a la totalidad de los propietarios los usen o no y, por lo tanto, todos los propietarios estarán obligados a contribuir a su pago como es el caso, entre otros, de la cubierta, fachada, pilares o suelo del edificio.
Esta obligación tiene como clara consecuencia la nulidad de aquellas cláusulas que incluya la promotora en el Título o en los Estatutos por las cuales se “autoexcluya” a los locales de contribuir a su pago por lo que se tendrán como no puestas.
Y como ya he escrito , el TS ha fijado doctrina jurisprudencial sobre exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales, pero con la innumerable casuística que existe habrá que estar a este caso en concreto.
Saludos.
Es normal que en este tema no estemos de acuerdo, y es bueno para este foro que exista discrepancia.
Me voy a limitar a opinar sobre lo que escribes en la ultima entrada que dice:
Conclusión
"Desde el mismo momento que la propiedad horizontal por su concepto y naturaleza, lleva aparejada junto a un derecho de propiedad exclusiva un derecho de copropiedad, el titular de un bajo comercial nunca podrá desconocer esa realidad, pretendiendo ignorar las obligaciones que por tal motivo se le derivan. Mas a esta afirmación no podemos atribuirle un valor absoluto, ignorando que sus características y peculiaridades, haría en muchas ocasiones injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno. Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, que por su propia naturaleza contemplan excepciones respecto de aspectos particulares de la vida en común y muy particularmente, en cuanto a la distribución de los determinados pagos, no siendo dicha cláusula contraria a lo dispuesto en la LPH, del modo que ha expuesto Juanchito..
Me pregunto conforme a lo que escribes:
Que características y peculiaridades, tiene un local comercial para que sea injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno.
¿Porque el local es ajeno a la fachada del edificio y a la caja de escalera?
Escribes: "Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad"
¿Que peculiaridad tiene el local para no contribuir a los gastos de la fachada y como se justifica, no he leído en la clausula estatutaria, una razón para que el local no contribuya..
Las clausulas estatutarias que exoneran a los locales de ciertos pagos, siempre deben estar justificada, como por ejemplo la de acceder al local sin pasar por el portal, pero deberá hacerlo constar en la clausula, esa es la doctrina del TS, en este caso no consta, y el constructor va mas allá, y exonera de las obras para la habitabilidad del inmueble, caja de escaleras y fachada.
Aun cuando el promotor disponga de esa autonomía para otorgar el Título Constitutivo y determinar su contenido, esa libertad no es absoluta puesto que siempre estará condicionada al marco legal existente.
Existen determinados elementos arquitectónicos que por naturaleza son comunes a la totalidad de los propietarios los usen o no y, por lo tanto, todos los propietarios estarán obligados a contribuir a su pago como es el caso, entre otros, de la cubierta, fachada, pilares o suelo del edificio.
Esta obligación tiene como clara consecuencia la nulidad de aquellas cláusulas que incluya la promotora en el Título o en los Estatutos por las cuales se “autoexcluya” a los locales de contribuir a su pago por lo que se tendrán como no puestas.
Y como ya he escrito , el TS ha fijado doctrina jurisprudencial sobre exoneraciones genéricas de gastos que afectan a locales, pero con la innumerable casuística que existe habrá que estar a este caso en concreto.
Saludos.
Esta clausula estatutaria, tiene dos partes.
Primera parte
"El propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso, conservación, reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal, caja de escalera"
Esta clausula solo tiene un fallo.
El propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso.
¿De que usos están exentos? del ascensor, por ejemplo, que lo cite. debería decir de todos los gastos y citarlos como hacen en todas las clausulas estatutarias.
Segunda parte
"ni en los gastos de conservación, reparación y adorno de las fachadas, salvo, cada uno, las de su propio local, que serán de su incumbencia exclusiva, pudiendo reformarlos y revestirlos, sin otros límites que los que imponga la seguridad del edificio, así como fijar en ellos rótulos, anuncios y cualquier forma de publicidad."
El constructor lo que hace es separar la fachada en dos partes, la comunitaria, y la de los locales como si fueran fachadas distintas. la fachada comunitaria, y la fachada de los locales.
"Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable."
(articulo 396 del código civil, padre de la LPH)
Primera parte
"El propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso, conservación, reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal, caja de escalera"
Esta clausula solo tiene un fallo.
El propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso.
¿De que usos están exentos? del ascensor, por ejemplo, que lo cite. debería decir de todos los gastos y citarlos como hacen en todas las clausulas estatutarias.
Segunda parte
"ni en los gastos de conservación, reparación y adorno de las fachadas, salvo, cada uno, las de su propio local, que serán de su incumbencia exclusiva, pudiendo reformarlos y revestirlos, sin otros límites que los que imponga la seguridad del edificio, así como fijar en ellos rótulos, anuncios y cualquier forma de publicidad."
El constructor lo que hace es separar la fachada en dos partes, la comunitaria, y la de los locales como si fueran fachadas distintas. la fachada comunitaria, y la fachada de los locales.
"Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable."
(articulo 396 del código civil, padre de la LPH)
Yo no estoy seguro de que esa cláusula sea abusiva. Es muy normal que los estatutos eximan a los locales de contribuir a los gastos de portal o escaleras a pesar de que son elementos comunes como las fachadas.
La exención de fachada (excepto su parte) tiene sus pros y sus contras. En muchas comunidades surgen conflictos cuando los locales comerciales pretenden decorar ( o incluso reformar) su parte de fachada.
La exención de fachada (excepto su parte) tiene sus pros y sus contras. En muchas comunidades surgen conflictos cuando los locales comerciales pretenden decorar ( o incluso reformar) su parte de fachada.
El artículo 9-1.e de la LPH, es el que habla de como se pueden repartir los gastos en la comunidad, por cuota de participación, o como escribes en mayúsculas A LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO.
Esto no tiene nada que ver con la exención de los estatutos de tu comunidad a los locales comerciales, los gastos se pueden repartir
a) por cuota de participación, que algunos llaman coeficiente. ( se pueden repartir así si no hay garajes o locales)
O CONFORME LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO.
b) Todos iguales
c) por un coeficiente rectificado, ya que habrá propietarios que estarán exentos de algunos gastos.
Siempre que los locales no reconozcan que es su deber como propietarios contribuir a la obra de la fachada, ya que se acogerán a esa clausula estatutaria abusiva, tendrías que emprender un pleito contra ellos, para eso tendrás que pasar por el despacho de un abogado experto en LPH.
Yo opino que esa clausula al ser abusiva, no tiene un amparo legal, puesto que no se sostiene en la no utilización de un servicio, el abogado te aconsejara si es factible ganar el pleito, yo si estuviera en tu lugar, no dudaría en intentarlo
Suerte.
Esto no tiene nada que ver con la exención de los estatutos de tu comunidad a los locales comerciales, los gastos se pueden repartir
a) por cuota de participación, que algunos llaman coeficiente. ( se pueden repartir así si no hay garajes o locales)
O CONFORME LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO.
b) Todos iguales
c) por un coeficiente rectificado, ya que habrá propietarios que estarán exentos de algunos gastos.
Siempre que los locales no reconozcan que es su deber como propietarios contribuir a la obra de la fachada, ya que se acogerán a esa clausula estatutaria abusiva, tendrías que emprender un pleito contra ellos, para eso tendrás que pasar por el despacho de un abogado experto en LPH.
Yo opino que esa clausula al ser abusiva, no tiene un amparo legal, puesto que no se sostiene en la no utilización de un servicio, el abogado te aconsejara si es factible ganar el pleito, yo si estuviera en tu lugar, no dudaría en intentarlo
Suerte.
En el párrafo final del artículo 396 del Código Civil precedente de dicha Ley, se dispone que esta forma de propiedad se regirá por las disposiciones legales ESPECIALES y, en lo que las mismas permitan por la VOLUNTAD DE LOS INTERESADOS.
Pero es que además, el artículo 9.1. e), si bien establece como obligación de los propietarios la de contribuir a los gastos comunes según la cuota de participación fijada en el título constitutivo, admite como disyuntiva que para ello se pueda estar a lo especialmente establecido», que es definitiva lo que ocurrirá en todos estos supuestos en que se establezca un régimen especial para los titulares de estos locales.
Conclusión
Desde el mismo momento que la propiedad horizontal por su concepto y naturaleza, lleva aparejada junto a un derecho de propiedad exclusiva un derecho de copropiedad, el titular de un bajo comercial nunca podrá desconocer esa realidad, pretendiendo ignorar las obligaciones que por tal motivo se le derivan. Mas a esta afirmación no podemos atribuirle un valor absoluto, ignorando que sus características y peculiaridades, haría en muchas ocasiones injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno. Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, que por su propia naturaleza contemplan excepciones respecto de aspectos particulares de la vida en común y muy particularmente, en cuanto a la distribución de los determinados pagos, no siendo dicha cláusula contraria a lo dispuesto en la LPH, del modo que ha expuesto Juanchito..
Pero es que además, el artículo 9.1. e), si bien establece como obligación de los propietarios la de contribuir a los gastos comunes según la cuota de participación fijada en el título constitutivo, admite como disyuntiva que para ello se pueda estar a lo especialmente establecido», que es definitiva lo que ocurrirá en todos estos supuestos en que se establezca un régimen especial para los titulares de estos locales.
Conclusión
Desde el mismo momento que la propiedad horizontal por su concepto y naturaleza, lleva aparejada junto a un derecho de propiedad exclusiva un derecho de copropiedad, el titular de un bajo comercial nunca podrá desconocer esa realidad, pretendiendo ignorar las obligaciones que por tal motivo se le derivan. Mas a esta afirmación no podemos atribuirle un valor absoluto, ignorando que sus características y peculiaridades, haría en muchas ocasiones injusto que se le hiciera responder de unos gastos, de unos servicios o de unos elementos a los que de hecho es totalmente ajeno. Peculiaridad a la que, en este caso, se le ha dado respuesta por medio de la redacción de unos Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, que por su propia naturaleza contemplan excepciones respecto de aspectos particulares de la vida en común y muy particularmente, en cuanto a la distribución de los determinados pagos, no siendo dicha cláusula contraria a lo dispuesto en la LPH, del modo que ha expuesto Juanchito..
1. NULIDAD DE LA CLÁUSULA ESTATUTARIA
Como regla general, la Ley de Propiedad Horizontal previene que todo propietario, sin exclusión alguna, debe contribuir «a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» (art. 9, 5.º LPH), llevando esta obligación hasta el extremo de afirmar: «sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes» (art. 9 pfo. final), con lo que le está dando un valor absoluto, derivándola de la mera integración en la comunidad, con total independencia de la posición que se puede ocupar en el edificio, y el destino que tenga.
Pero ese principio general, tiene excepciones derivadas de los estatutos de la comunidad.
A ellos se refiere el artículo 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal, que, al regular aspectos concretos y parciales de la comunidad, puede por medio del mecanismo de exoneraciones, totales o parciales, a servicios o gastos concretos y determinados, dar una mejor respuesta a la cuestión.
Y llegados a este punto, muestro mi disconformidad con lo manifestado por Juanchito. Los estatutos no son papel mojado y son de plena y absoluta aplicación en aquello que no contravenga a la LPH.
Y claro. Puede que surja la duda de hasta qué punto, aun cuando el artículo 9.1 e) de la LPH haga expresa referencia al tema de los gastos, conservación y reparaciones, no supondría una contravención al régimen legal, que impone a todo comunero la obligación de atender a esos gastos en proporción a su cuota, desde el momento que en definitiva la solución del problema parte siempre por una exoneración de pago.
Esta cuestión ha sido resuelta de forma expresa por nuestra jurisprudencia, que de forma unánime lo admite, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales establecidos para su adopción, siendo un claro exponente de ello la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de fecha 22 de diciembre de 1993 (Sst. N.º 1241/93, Pte. Excmo. Sr. D. Jaime Santos Briz), que apoyándose a su vez en las Sentencias de fecha 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989 y 2 de febrero de 1991, expone que: «el sistema de distribución de los gastos generales, que en principio ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma 1.ª del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en la escritura fundacional o en los Estatutos».
Posibilidad que dicha doctrina jurisprudencial viene amparando sencillamente en el juego de la autonomía de la voluntad, dado que tal como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de enero de 1987 (Ref. Arz. 1988/10209): «una de las características de la Propiedad Horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Ahora bien, ello no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1255 del Código Civil, porque, según se expresa en la Disposición Transitoria de la Ley mencionada, los ESTATUTOS aprobados por la Junta de Propietarios, podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. En la exposición de motivos de esa Ley Especial se admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.
Como regla general, la Ley de Propiedad Horizontal previene que todo propietario, sin exclusión alguna, debe contribuir «a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» (art. 9, 5.º LPH), llevando esta obligación hasta el extremo de afirmar: «sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes» (art. 9 pfo. final), con lo que le está dando un valor absoluto, derivándola de la mera integración en la comunidad, con total independencia de la posición que se puede ocupar en el edificio, y el destino que tenga.
Pero ese principio general, tiene excepciones derivadas de los estatutos de la comunidad.
A ellos se refiere el artículo 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal, que, al regular aspectos concretos y parciales de la comunidad, puede por medio del mecanismo de exoneraciones, totales o parciales, a servicios o gastos concretos y determinados, dar una mejor respuesta a la cuestión.
Y llegados a este punto, muestro mi disconformidad con lo manifestado por Juanchito. Los estatutos no son papel mojado y son de plena y absoluta aplicación en aquello que no contravenga a la LPH.
Y claro. Puede que surja la duda de hasta qué punto, aun cuando el artículo 9.1 e) de la LPH haga expresa referencia al tema de los gastos, conservación y reparaciones, no supondría una contravención al régimen legal, que impone a todo comunero la obligación de atender a esos gastos en proporción a su cuota, desde el momento que en definitiva la solución del problema parte siempre por una exoneración de pago.
Esta cuestión ha sido resuelta de forma expresa por nuestra jurisprudencia, que de forma unánime lo admite, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales establecidos para su adopción, siendo un claro exponente de ello la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de fecha 22 de diciembre de 1993 (Sst. N.º 1241/93, Pte. Excmo. Sr. D. Jaime Santos Briz), que apoyándose a su vez en las Sentencias de fecha 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989 y 2 de febrero de 1991, expone que: «el sistema de distribución de los gastos generales, que en principio ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma 1.ª del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en la escritura fundacional o en los Estatutos».
Posibilidad que dicha doctrina jurisprudencial viene amparando sencillamente en el juego de la autonomía de la voluntad, dado que tal como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de enero de 1987 (Ref. Arz. 1988/10209): «una de las características de la Propiedad Horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Ahora bien, ello no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1255 del Código Civil, porque, según se expresa en la Disposición Transitoria de la Ley mencionada, los ESTATUTOS aprobados por la Junta de Propietarios, podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. En la exposición de motivos de esa Ley Especial se admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.
Puede surgir la duda de si, en ambos casos, estas actuaciones se podrían ver impedidas por lo dispuesto en el último párrafo regla 4 del art. 17, es decir, si se necesitaría el consentimiento de los propietarios afectados, por ejemplo, si la citada obra o actuación supone, por ejemplo, el cerramiento de terrazas de uso privativo, como medida para mejorar la eficiencia energética, o en el supuesto, afectara a la fachada del local ¿sería necesario que fuese aceptado por estos comuneros?
Si supera este importe, ¿qué acuerdo sería necesario?
Considero que, en principio, habrá de estarse a lo dispuesto en las reglas 1 y 3 del artículo 17, según los supuestos y aplicando los quorums correspondientes en cada caso.
Esta reforma del artículo 17.2 señala tres supuestos:
1.La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio
2.La implantación de fuentes de energía renovable de uso común
3.La solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la Comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.
Así, la citada regla 3 del artículo 17 se refiere al “establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble”, regla que fue introducida mediante la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuya Exposición de Motivos se justificaba por el objetivo de mejorar la eficiencia energética de los edificios, pero no hacía referencia al certificado de eficiencia energética.
Aunque considero que se diferencia del primero de los casos, pues en la modificación se está refiriendo a obras o actuaciones acreditables a través de certificado de eficiencia energética, creo, ante el desconocimiento técnico, que el segundo podría ser el mismo, implantación de fuentes de energía renovable de uso común, por lo que este precepto lo considero aplicable solo si supera esta cantidad de las nueve mensualidades, lo que me genera más dudas en el primero de los supuestos, ¿nos remitimos igualmente a esta regla 3?
Todo ello sin perjuicio de que, si cualquier actuación fuese obligatoria, incluso podríamos aplicar el artículo 10.1.a) de la LPH, es decir, se podría entender que se trata de reparaciones necesarias, de obligado cumplimiento para la Comunidad, lo que, en principio, solo necesitaría del acuerdo para la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, como señala el art. 10.2. a), en cuyo caso, el propietario del local, no participaría.
Este límite podría entenderse también para el tercero de los supuestos, aunque la interpretación lógica sería que se encuentra vinculado a las actuaciones a llevar a cabo.
Hay que tener en cuenta, por último, lo dispuesto en el artículo 4 de este Real Decreto-Ley 19/2021, con objeto de proporcionar cobertura financiera parcial para hacer frente a los gastos necesarios para llevar a cabo obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda, se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta veinte años, se desarrolle una línea de avales que ofrezcan cobertura parcial del Estado, para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años. Las cuantías objeto de la cobertura serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de las obras de rehabilitación siempre que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda, de acuerdo con lo establecido en este artículo y en su normativa de desarrollo. A esta línea de avales podrán acceder todos aquellos propietarios o Comunidades de propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de ministros.
En conclusión, salvados los aspectos que he comentado, interpreto que sí tiene obligación de contribuir con el límite de las 9 mensualidades a que me he referido, porque la obra en sí, no constituye reparación de la fachada.
Si supera este importe, ¿qué acuerdo sería necesario?
Considero que, en principio, habrá de estarse a lo dispuesto en las reglas 1 y 3 del artículo 17, según los supuestos y aplicando los quorums correspondientes en cada caso.
Esta reforma del artículo 17.2 señala tres supuestos:
1.La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio
2.La implantación de fuentes de energía renovable de uso común
3.La solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la Comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.
Así, la citada regla 3 del artículo 17 se refiere al “establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble”, regla que fue introducida mediante la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuya Exposición de Motivos se justificaba por el objetivo de mejorar la eficiencia energética de los edificios, pero no hacía referencia al certificado de eficiencia energética.
Aunque considero que se diferencia del primero de los casos, pues en la modificación se está refiriendo a obras o actuaciones acreditables a través de certificado de eficiencia energética, creo, ante el desconocimiento técnico, que el segundo podría ser el mismo, implantación de fuentes de energía renovable de uso común, por lo que este precepto lo considero aplicable solo si supera esta cantidad de las nueve mensualidades, lo que me genera más dudas en el primero de los supuestos, ¿nos remitimos igualmente a esta regla 3?
Todo ello sin perjuicio de que, si cualquier actuación fuese obligatoria, incluso podríamos aplicar el artículo 10.1.a) de la LPH, es decir, se podría entender que se trata de reparaciones necesarias, de obligado cumplimiento para la Comunidad, lo que, en principio, solo necesitaría del acuerdo para la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, como señala el art. 10.2. a), en cuyo caso, el propietario del local, no participaría.
Este límite podría entenderse también para el tercero de los supuestos, aunque la interpretación lógica sería que se encuentra vinculado a las actuaciones a llevar a cabo.
Hay que tener en cuenta, por último, lo dispuesto en el artículo 4 de este Real Decreto-Ley 19/2021, con objeto de proporcionar cobertura financiera parcial para hacer frente a los gastos necesarios para llevar a cabo obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda, se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta veinte años, se desarrolle una línea de avales que ofrezcan cobertura parcial del Estado, para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años. Las cuantías objeto de la cobertura serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de las obras de rehabilitación siempre que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda, de acuerdo con lo establecido en este artículo y en su normativa de desarrollo. A esta línea de avales podrán acceder todos aquellos propietarios o Comunidades de propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de ministros.
En conclusión, salvados los aspectos que he comentado, interpreto que sí tiene obligación de contribuir con el límite de las 9 mensualidades a que me he referido, porque la obra en sí, no constituye reparación de la fachada.
¿El citado coste ha de considerarse en su totalidad o el cómputo lo será solo de la cantidad que se repercute anualmente?
Esta polémica ya ha sido planteada por la doctrina, en relación con la supresión de barreras arquitectónicas, art. 10.1.b) LPH, no existiendo un criterio unánime. Hay que tener en cuenta que, si no se considera como el coste total, sino solo la cantidad a repercutir anualmente, fraccionando la totalidad, podría salvarse este límite, por ejemplo, teniendo en cuenta el plazo del préstamo. Esta parece ser la forma en la que se está actuando en las Comunidades avalada por la única sentencia que conozco hasta el momento, AP Valencia, Sec. 6.ª, 243/2018, de 18 de mayo y, desde luego, será la manera de poder beneficiar este tipo de actuaciones.
El citado acuerdo vincula a TODOS los propietarios, señalando el citado art. 17.2 que el disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo, es decir, deberá pagar estos gastos, por lo tanto, no se consideran en ningún caso como mejoras. Una redacción un poco forzada, pero que no puede tener otra interpretación que, repito, el acuerdo es de obligado cumplimiento para todos. Además, el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo 9.1 de esta LPH.
Esta polémica ya ha sido planteada por la doctrina, en relación con la supresión de barreras arquitectónicas, art. 10.1.b) LPH, no existiendo un criterio unánime. Hay que tener en cuenta que, si no se considera como el coste total, sino solo la cantidad a repercutir anualmente, fraccionando la totalidad, podría salvarse este límite, por ejemplo, teniendo en cuenta el plazo del préstamo. Esta parece ser la forma en la que se está actuando en las Comunidades avalada por la única sentencia que conozco hasta el momento, AP Valencia, Sec. 6.ª, 243/2018, de 18 de mayo y, desde luego, será la manera de poder beneficiar este tipo de actuaciones.
El citado acuerdo vincula a TODOS los propietarios, señalando el citado art. 17.2 que el disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo, es decir, deberá pagar estos gastos, por lo tanto, no se consideran en ningún caso como mejoras. Una redacción un poco forzada, pero que no puede tener otra interpretación que, repito, el acuerdo es de obligado cumplimiento para todos. Además, el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo 9.1 de esta LPH.
3º.- EFICIENCIA ENERGÉTICA EN FACHADAS Y TEJADO.
El tema es complejo.
El Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 6/10/2021, ha modificado, el artículo 2 del Título único, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio.
Teniendo en cuenta que el sector de la actividad de rehabilitación residencial en nuestro país se caracteriza por un menor ritmo que en los principales países de nuestro entorno, no tenemos duda de que la pretensión del legislador ha sido la de facilitar este tipo de actuaciones, para las que se ha considerado necesario contar con el preceptivo acuerdo comunitario que, además, es uno de los requisitos a presentar para poder obtener las ayudas, según establece el art. 32.d.2)º del Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia con entrada en vigor el 7/10/2021 (SP/LEG/35244).
La citada Ley introduce un último párrafo al art. 17.2 de la LPH, señalando:
”La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de NUEVE MENSUALIDADES ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley”.
Respecto al acuerdo necesario para la aprobación, señala que se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Según el Preámbulo de este Real Decreto Ley, sería mayoría simple, pero, en realidad, esta mayoría, entendiendo por tal la de los asistentes en la Junta, solo es la que señala la regla 7 del artículo 17 de la LPH, pero hemos de tener en cuenta el resto de los preceptos del citado texto legal y, en este contexto, considero aplicable la regla 8 del repetido artículo 17 que establece que es necesario contar con el voto de los ausentes, por lo tanto, se ha de contar con la totalidad de los propietarios, no solo de los presentes en la Junta para obtener esa mayoría, es decir, según mi criterio, será necesaria la mitad más uno de propietarios y cuotas pero teniendo en cuenta presentes y ausentes.
Así, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Ahora bien, todo ello será aplicable, siempre que el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El tema es complejo.
El Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 6/10/2021, ha modificado, el artículo 2 del Título único, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio.
Teniendo en cuenta que el sector de la actividad de rehabilitación residencial en nuestro país se caracteriza por un menor ritmo que en los principales países de nuestro entorno, no tenemos duda de que la pretensión del legislador ha sido la de facilitar este tipo de actuaciones, para las que se ha considerado necesario contar con el preceptivo acuerdo comunitario que, además, es uno de los requisitos a presentar para poder obtener las ayudas, según establece el art. 32.d.2)º del Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia con entrada en vigor el 7/10/2021 (SP/LEG/35244).
La citada Ley introduce un último párrafo al art. 17.2 de la LPH, señalando:
”La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de NUEVE MENSUALIDADES ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley”.
Respecto al acuerdo necesario para la aprobación, señala que se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Según el Preámbulo de este Real Decreto Ley, sería mayoría simple, pero, en realidad, esta mayoría, entendiendo por tal la de los asistentes en la Junta, solo es la que señala la regla 7 del artículo 17 de la LPH, pero hemos de tener en cuenta el resto de los preceptos del citado texto legal y, en este contexto, considero aplicable la regla 8 del repetido artículo 17 que establece que es necesario contar con el voto de los ausentes, por lo tanto, se ha de contar con la totalidad de los propietarios, no solo de los presentes en la Junta para obtener esa mayoría, es decir, según mi criterio, será necesaria la mitad más uno de propietarios y cuotas pero teniendo en cuenta presentes y ausentes.
Así, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Ahora bien, todo ello será aplicable, siempre que el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Por otra parte, al amparo de lo dispuesto en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas, los propietarios, inquilinos, usufructuarios, usuarios, etc. De viviendas, pueden solicitar a la Comunidad que se lleven a cabo dichas obras de adaptación, si bien, en este caso, los gastos de tales obras no serán abonados por la Comunidad sino por los solicitantes.
Dispone el artículo 7 de la Ley 15/1995, lo siguiente:
«Los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente.»
En el supuesto que me ocupa (supongo que la construcción de una rampa de acceso al portal del edificio a solicitud de un propietario, a juzgar por el importe de la obra -5.000,00 €-)
1º.- Al solicitarlo un PROPIETARIO hay que aplicar el régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
En este caso, el importe de las obras de construcción de una rampa de acceso al portal del edificio (5.000,00 €), serán sufragadas por todos los comuneros, INCLUIDO EL PROPIETARIO DEL LOCAL, si el total no supera doce mensualidades de gastos ordinarios descontadas las subvenciones o ayudas públicas que se concediesen. Si el presupuesto de las obras superase ese importe, también serán obligatorias para la Comunidad, pero en ese caso, el PROPIETARIO que hubiese solicitado las mismas deberá correr en exclusiva con el pago de la diferencia.
El artículo 10.1 b) de la Ley de propiedad Horizontal, dispone:
» Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
En este apartado del pago de los gastos de la rampa de acceso al portal del edificio (o de la obra que se disponga a hacer para eliminar barreras arquitectónicas), cabe indicar que el artículo 17.2 LPH establece que si la realización de las obras de accesibilidad universal se adoptan por la mayoría de los propietarios que además representen la mayoría de las cuotas de participación, la Comunidad estará obligada al pago total de la obra sin que exista ese límite de doce mensualidades a que he hecho referencia anteriormente.
Los costes relativos a este tipo de reformas correrán a cargo de los propietarios del edificio con arreglo a su cuota de participación para gastos comunes. De ese modo, cada propietario deberá pagar una parte proporcional de acuerdo con el coeficiente de su propiedad reflejado en la escritura.
Si la eliminación de barreras arquitectónicas la solicita un arrendatario, usufructuario, usuario, o persona legitimada a tal fin como consecuencia de un título y que no tenga la condición de propietaria, los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente.
Dispone el artículo 7 de la Ley 15/1995, lo siguiente:
«Los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente.»
En el supuesto que me ocupa (supongo que la construcción de una rampa de acceso al portal del edificio a solicitud de un propietario, a juzgar por el importe de la obra -5.000,00 €-)
1º.- Al solicitarlo un PROPIETARIO hay que aplicar el régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
En este caso, el importe de las obras de construcción de una rampa de acceso al portal del edificio (5.000,00 €), serán sufragadas por todos los comuneros, INCLUIDO EL PROPIETARIO DEL LOCAL, si el total no supera doce mensualidades de gastos ordinarios descontadas las subvenciones o ayudas públicas que se concediesen. Si el presupuesto de las obras superase ese importe, también serán obligatorias para la Comunidad, pero en ese caso, el PROPIETARIO que hubiese solicitado las mismas deberá correr en exclusiva con el pago de la diferencia.
El artículo 10.1 b) de la Ley de propiedad Horizontal, dispone:
» Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
En este apartado del pago de los gastos de la rampa de acceso al portal del edificio (o de la obra que se disponga a hacer para eliminar barreras arquitectónicas), cabe indicar que el artículo 17.2 LPH establece que si la realización de las obras de accesibilidad universal se adoptan por la mayoría de los propietarios que además representen la mayoría de las cuotas de participación, la Comunidad estará obligada al pago total de la obra sin que exista ese límite de doce mensualidades a que he hecho referencia anteriormente.
Los costes relativos a este tipo de reformas correrán a cargo de los propietarios del edificio con arreglo a su cuota de participación para gastos comunes. De ese modo, cada propietario deberá pagar una parte proporcional de acuerdo con el coeficiente de su propiedad reflejado en la escritura.
Si la eliminación de barreras arquitectónicas la solicita un arrendatario, usufructuario, usuario, o persona legitimada a tal fin como consecuencia de un título y que no tenga la condición de propietaria, los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente.
2º.- OBRAS DE ACCESIBILIDAD AL EDIFICIO ELIMINANDO BARRERAS ARQUITECTÓNICAS.
Aquí, desconozco la descripción de las obras y únicamente conozco el coste, entorno a los 5.000,00 €, así que imagino que se tratará de la construcción de una rampa.
El 4 de diciembre del 2017 entró en vigor la Ley de accesibilidad, por la que se obligaba a las Comunidades de propietarios a garantizar el uso de los elementos comunes del edificio a las personas con diversidad funcional que lo necesitaran.
Y ese uso de los elementos comunes se garantiza, según dispone la Ley, mediante las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y en todo caso el uso adecuado de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación.
A partir de la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 de 26 de junio el artículo 10 LPH (en relación con el art. 17) establece el procedimiento, mayorías y pago de las obras necesarias para adaptar el edificio a las normas de accesibilidad universal, entre cuyas actuaciones se encuentran la colocación de rampas en el portal, la instalación de ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior y en general, eliminación de barreras arquitectónicas.
El artículo 10.1 de la LPH comienza diciendo que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del Título constitutivo o de los Estatutos, las obras que:
Vengan impuestas por las Administraciones Públicas.
Las solicitadas a instancias de los propietarios, siempre y cuando las obras a realizar tengan como finalidad garantizar los ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal, entre las que se encuentra la construcción de una rampa de acceso al portal de edificio, que es el objeto de este artículo.
El artículo 10.1 b) LPH establece qué personas están legitimadas para solicitar a la Comunidad de propietarios la eliminación de barreras arquitectónicas (por ejemplo la construcción de una rampa de acceso al portal del edificio), y a tal efecto dispone que podrán pedirla los propietarios que:
1.- Esten declarados discapacitados conforme a lo que dispone el artículo 1, apartado 2 de la Ley 51/2003 de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad (reconocido un grado de minusvalía igual o superior al 33%).
2.- Los propietarios mayores de setenta años.
El art. 10.2 LPH atribuye la iniciativa para «obligar» a la Comunidad a que realice las obras que en él se contemplan, AL PROPIETARIO, sea persona física o jurídica, de la vivienda en la que los beneficiarios (personas con discapacidad, o mayores de 70 años) «vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios.
Aquí, desconozco la descripción de las obras y únicamente conozco el coste, entorno a los 5.000,00 €, así que imagino que se tratará de la construcción de una rampa.
El 4 de diciembre del 2017 entró en vigor la Ley de accesibilidad, por la que se obligaba a las Comunidades de propietarios a garantizar el uso de los elementos comunes del edificio a las personas con diversidad funcional que lo necesitaran.
Y ese uso de los elementos comunes se garantiza, según dispone la Ley, mediante las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y en todo caso el uso adecuado de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación.
A partir de la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 de 26 de junio el artículo 10 LPH (en relación con el art. 17) establece el procedimiento, mayorías y pago de las obras necesarias para adaptar el edificio a las normas de accesibilidad universal, entre cuyas actuaciones se encuentran la colocación de rampas en el portal, la instalación de ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior y en general, eliminación de barreras arquitectónicas.
El artículo 10.1 de la LPH comienza diciendo que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del Título constitutivo o de los Estatutos, las obras que:
Vengan impuestas por las Administraciones Públicas.
Las solicitadas a instancias de los propietarios, siempre y cuando las obras a realizar tengan como finalidad garantizar los ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal, entre las que se encuentra la construcción de una rampa de acceso al portal de edificio, que es el objeto de este artículo.
El artículo 10.1 b) LPH establece qué personas están legitimadas para solicitar a la Comunidad de propietarios la eliminación de barreras arquitectónicas (por ejemplo la construcción de una rampa de acceso al portal del edificio), y a tal efecto dispone que podrán pedirla los propietarios que:
1.- Esten declarados discapacitados conforme a lo que dispone el artículo 1, apartado 2 de la Ley 51/2003 de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad (reconocido un grado de minusvalía igual o superior al 33%).
2.- Los propietarios mayores de setenta años.
El art. 10.2 LPH atribuye la iniciativa para «obligar» a la Comunidad a que realice las obras que en él se contemplan, AL PROPIETARIO, sea persona física o jurídica, de la vivienda en la que los beneficiarios (personas con discapacidad, o mayores de 70 años) «vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios.
La cuestión puede dar lugar a controversia. Sin haber tenido oportunidad de examinar la documentación, en principio, se me ocurre realizar las siguientes observaciones:
1º.- REFORMA EN EL PORTAL.
Existe una cláusula estatutaria que dispone que "el propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso, conservación, reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal, caja de escalera, ni en los gastos de conservación, reparación y adorno de las fachadas, salvo, cada uno, las de su propio local, que serán de su incumbencia exclusiva, pudiendo reformarlos y revestirlos, sin otros límites que los que imponga la seguridad del edificio, así como fijar en ellos rótulos, anuncios y cualquier forma de publicidad.
La cuestión a dilucidar es en qué consisten las obras de REFORMA del portal, porque a veces se confunden los términos reforma, rehabilitación, restauración y reparación, siendo por tanto muy importante determinar el objeto de los trabajos.
En una reforma, se reparan o sustituyen acabados o instalaciones que podrían seguir usándose pero por alguna razón se ha decidido cambiar, normalmente por motivos estéticos, por ejemplo la típica reforma de una cocina anticuada o reformas para incrementar el valor de una vivienda cuando se quiere vender. En este caso, el local NO tiene obligación de contribuir en aplicación de la mencionada disposición estatutaria.
Ahora bien. Si la reforma afecta a elementos estructurales del portal, habría que desglosar el concepto e importe del coste de los mismos, tal y como ha comentado Pepelu. Si afectara a servicios o instalaciones necesarios, que si no son reparados no podrían utilizarse, o que afectara a elementos de seguridad y, o, estabilidad del edificio, la cuestión podría ser dudoda, pero me inclino a pensar que el local sí debería participar.
En conclusión, deberían desglosar perfectamente el objeto de las obras y el importe del coste de las mismas, por conceptos y partidas para determinar en qué debe participar el local y en qué está exonerado de participación en los gastos.
1º.- REFORMA EN EL PORTAL.
Existe una cláusula estatutaria que dispone que "el propietario del local de negocio no participará en los gastos de uso, conservación, reparaciones ordinarias y extraordinarias del portal, caja de escalera, ni en los gastos de conservación, reparación y adorno de las fachadas, salvo, cada uno, las de su propio local, que serán de su incumbencia exclusiva, pudiendo reformarlos y revestirlos, sin otros límites que los que imponga la seguridad del edificio, así como fijar en ellos rótulos, anuncios y cualquier forma de publicidad.
La cuestión a dilucidar es en qué consisten las obras de REFORMA del portal, porque a veces se confunden los términos reforma, rehabilitación, restauración y reparación, siendo por tanto muy importante determinar el objeto de los trabajos.
En una reforma, se reparan o sustituyen acabados o instalaciones que podrían seguir usándose pero por alguna razón se ha decidido cambiar, normalmente por motivos estéticos, por ejemplo la típica reforma de una cocina anticuada o reformas para incrementar el valor de una vivienda cuando se quiere vender. En este caso, el local NO tiene obligación de contribuir en aplicación de la mencionada disposición estatutaria.
Ahora bien. Si la reforma afecta a elementos estructurales del portal, habría que desglosar el concepto e importe del coste de los mismos, tal y como ha comentado Pepelu. Si afectara a servicios o instalaciones necesarios, que si no son reparados no podrían utilizarse, o que afectara a elementos de seguridad y, o, estabilidad del edificio, la cuestión podría ser dudoda, pero me inclino a pensar que el local sí debería participar.
En conclusión, deberían desglosar perfectamente el objeto de las obras y el importe del coste de las mismas, por conceptos y partidas para determinar en qué debe participar el local y en qué está exonerado de participación en los gastos.
He estado leyendo la LPH y sigo con dudas respecto a las obras de la fachada.
El art 9.1.e indica "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o A LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Yo entiendo que lo inscrito en el registro de la propiedad en los estatutos es "algo especialmente establecido" con respecto a la comunidad y por tanto no es contrario a la ley.
Si tengo bastante claro que si deben asumir la cuota correspondiente con respecto a las obras de accesibilidad, ya que el art 10.1.b obliga a la realización de dichas obras "IMPLIQUEN O NO MODIFICACIÓN DEL TITULO CONSTITUTIVO O LOS ESTATUTOS".
De todas formas consultaré a un abogado especializado dichas cuestiones, para poder concretar el importe de las derramas de cada propietario de cara a las obras.
El art 9.1.e indica "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o A LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Yo entiendo que lo inscrito en el registro de la propiedad en los estatutos es "algo especialmente establecido" con respecto a la comunidad y por tanto no es contrario a la ley.
Si tengo bastante claro que si deben asumir la cuota correspondiente con respecto a las obras de accesibilidad, ya que el art 10.1.b obliga a la realización de dichas obras "IMPLIQUEN O NO MODIFICACIÓN DEL TITULO CONSTITUTIVO O LOS ESTATUTOS".
De todas formas consultaré a un abogado especializado dichas cuestiones, para poder concretar el importe de las derramas de cada propietario de cara a las obras.
Esos estatutos en lo que afecta a tu tema, esta muy claro el pufo que el constructor metió a los propietarios de pisos.
Reformar los estatutos es tarea imposible, a no ser que estuvieras en Cataluña, yo creo que hay una posibilidad de poder obligar a los locales comerciales a contribuir tanto a la supresión de las barreras arquitectónicas, como a la obra de la fachada,
Cualquier norma estatutaria que sea contraria a la Ley es nula de pleno derecho, por lo que si con algún cambio legislativo una disposición estatutaria fuese contraria a la LPH, no tendría validez.
Es normal que en estatutos se eximan a los locales a contribuir al pago de limpieza y gastos del portal al no tener acceso por ese lugar, lo que es una aberración es eximirles del gasto que figura en tus estatutos.
Si crees que te encuentras capacitado para empaparte la LPH que es muy fácil, y sentencias al respecto, podrás tener una idea de por donde van los tiros, sino, tendrás que consultar a un abogado experto en LPH, quien te pondrá al corriente de aquellos gastos que por vuestro desconocimiento, han dejado de contribuir a la comunidad los locales comerciales, y como ya he apuntado, a pesar de que los estatutos eximen de gastos a los locales, la ley esta por encima de esos estatutos.
No obstante espera a que entren mas opiniones sobre tu tema, que te hagan ver mas claro como deberías proceder. yo ya te he dado min opinión, los locales comerciales, deben contribuir tanto a la supresión de las barreras arquitectónicas, como a la obra de la fachada, son exenciones contrarias a la ley, aunque me temo que tendrás que entablar un pleito contra los locales comerciales, ellos se agarraran como a un clavo ardiendo, aludiendo lo que dicen los estatutos.
Aprovecha esta cuestión, para que los locales comerciales contribuyan a los gastos que por desconocimiento vuestro no contribuyen, que son muchos.
Saludos.
Reformar los estatutos es tarea imposible, a no ser que estuvieras en Cataluña, yo creo que hay una posibilidad de poder obligar a los locales comerciales a contribuir tanto a la supresión de las barreras arquitectónicas, como a la obra de la fachada,
Cualquier norma estatutaria que sea contraria a la Ley es nula de pleno derecho, por lo que si con algún cambio legislativo una disposición estatutaria fuese contraria a la LPH, no tendría validez.
Es normal que en estatutos se eximan a los locales a contribuir al pago de limpieza y gastos del portal al no tener acceso por ese lugar, lo que es una aberración es eximirles del gasto que figura en tus estatutos.
Si crees que te encuentras capacitado para empaparte la LPH que es muy fácil, y sentencias al respecto, podrás tener una idea de por donde van los tiros, sino, tendrás que consultar a un abogado experto en LPH, quien te pondrá al corriente de aquellos gastos que por vuestro desconocimiento, han dejado de contribuir a la comunidad los locales comerciales, y como ya he apuntado, a pesar de que los estatutos eximen de gastos a los locales, la ley esta por encima de esos estatutos.
No obstante espera a que entren mas opiniones sobre tu tema, que te hagan ver mas claro como deberías proceder. yo ya te he dado min opinión, los locales comerciales, deben contribuir tanto a la supresión de las barreras arquitectónicas, como a la obra de la fachada, son exenciones contrarias a la ley, aunque me temo que tendrás que entablar un pleito contra los locales comerciales, ellos se agarraran como a un clavo ardiendo, aludiendo lo que dicen los estatutos.
Aprovecha esta cuestión, para que los locales comerciales contribuyan a los gastos que por desconocimiento vuestro no contribuyen, que son muchos.
Saludos.
