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Ejecución AVAL Bancario por cantidades entregadas
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Hola a todos, mi cuestión es la siguiente:
Enmi contrato de compra-venta dice que la fecha de escritura y entrega será dentro de los meses siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación (lo que se prevee para primer trimestre de 2009 con unmargen de toleracia de 120 días y siempre a salvo de supuestos de fuerza mayor o demora por causas no imputables a la vendedora)
el primer trimestre mas 120 dias fue el pasado 30 de julio de 2009 y en cuanto a la licencia el ayuntamiento la otorgó el 14 de julio y la promotora la recogió el 16 de julio, por lo que a mi entender ayer 16 de septiembre acabó el plazo.
Tengo seguro de devolución de cantidades con Zurich.
El problema es que la promotora no lleva la documentación al registro para que se haga la división y la carga hipotecaria por lo que no se puede solicitar nota simple y además tampoco el banco tiene los datos de la carga hipotecaria por lo que no se puede formalizar la compraventa.
El julio la promotora nos citó para escriturar a sabiendas de que no podían y el notario levantó acta del echo y a dicha acta le adjunté certificado del banco en el que decían que la promotora no les había facilitado los datos, mientras que nossotros si habíamos llevado la documentación.
Más datos: Yo necesito escriturar ya porque me vencen los 2 años de reinversión con Hacienda. La promotora sólo me da largas, dicen que hay problema y que están intentando solucionarlo. Les he puesto una reclamación por la Junta de Andalucía y tambien les he enviado un burofax en ambos les informo de mi intención de disolver el contrato. Tambien he mandado toda la documentación a la aseguradora.
Cuestión: La ley habla sólo de la licencia de primera ocupación o tambien es posible rescindir el contrato si teniendo esa licencia no entregan la vivienda por cualquier otra razón.
Muchas gracias
Enmi contrato de compra-venta dice que la fecha de escritura y entrega será dentro de los meses siguientes a la obtención de la licencia de primera ocupación (lo que se prevee para primer trimestre de 2009 con unmargen de toleracia de 120 días y siempre a salvo de supuestos de fuerza mayor o demora por causas no imputables a la vendedora)
el primer trimestre mas 120 dias fue el pasado 30 de julio de 2009 y en cuanto a la licencia el ayuntamiento la otorgó el 14 de julio y la promotora la recogió el 16 de julio, por lo que a mi entender ayer 16 de septiembre acabó el plazo.
Tengo seguro de devolución de cantidades con Zurich.
El problema es que la promotora no lleva la documentación al registro para que se haga la división y la carga hipotecaria por lo que no se puede solicitar nota simple y además tampoco el banco tiene los datos de la carga hipotecaria por lo que no se puede formalizar la compraventa.
El julio la promotora nos citó para escriturar a sabiendas de que no podían y el notario levantó acta del echo y a dicha acta le adjunté certificado del banco en el que decían que la promotora no les había facilitado los datos, mientras que nossotros si habíamos llevado la documentación.
Más datos: Yo necesito escriturar ya porque me vencen los 2 años de reinversión con Hacienda. La promotora sólo me da largas, dicen que hay problema y que están intentando solucionarlo. Les he puesto una reclamación por la Junta de Andalucía y tambien les he enviado un burofax en ambos les informo de mi intención de disolver el contrato. Tambien he mandado toda la documentación a la aseguradora.
Cuestión: La ley habla sólo de la licencia de primera ocupación o tambien es posible rescindir el contrato si teniendo esa licencia no entregan la vivienda por cualquier otra razón.
Muchas gracias
Hola, quisiera exponer el asunto que estoy llevando a ver si algún compañero me puede ayudar:
El día 31/03/2009 se convoca a mis clientes (compradores) para escriturar. Solicitada Licencia de Primera Ocupación no la exhiben porque no la tienen (ya lo sabíamos) y no negamos levantando Acta de Manifestaciones. Tenemos, además, certificados del Ayuntamiento como que ni antes ni después de esa fecha se había concedido la licencia. Hay incumplimiento contractual claro puesto que una de las cláusulas recoje el supuesto de que el comprador podrá resolver si ocurre lo ya narrado.
Las cantidades a cuenta están avaladas y en las Condiciones Particulares de la Póliza pone:
VENCIMIENTO: 31/03/09
Pero luego hay una cláusula que dice: "La fecha contractual de entrega de la vivienda es 30/09/09 en cuyo momento se podrán reclamar las cantidades garantizadas, salvo concesión de prórroga".
Por supuesto, no hay prórroga. Se negaron a pagar basándose en que la fecha de reclamación es 30 septiembre. Yo entiendo que los contratantes de la póliza (Aseguradora y Tomador) no pueden modificar las condiciones del contrato entre Promotor-Comprador y creo, más bien, que es un error de copia/pega puesto que otros compradores sí tenían en sus contratos esa fecha de vencimiento.
No entiendo la espera de 6 meses para reclamar un siniestro, es una limitación de los derechos del Asegurado que, simplemente, se adhiere pero no negocia nada.
En fin, de todas formas sigo sin tener muy claro si esto es posible y si puedo patinar con estos argumentos.
Seguramente diréis que espere, por lo que queda al 30 para reclamar pero, de todas formas, se negarán igual como han hecho con otros que tenían las fechas bien, argumentando que la licencia estaba solicitada.
Gracias y saludos
El día 31/03/2009 se convoca a mis clientes (compradores) para escriturar. Solicitada Licencia de Primera Ocupación no la exhiben porque no la tienen (ya lo sabíamos) y no negamos levantando Acta de Manifestaciones. Tenemos, además, certificados del Ayuntamiento como que ni antes ni después de esa fecha se había concedido la licencia. Hay incumplimiento contractual claro puesto que una de las cláusulas recoje el supuesto de que el comprador podrá resolver si ocurre lo ya narrado.
Las cantidades a cuenta están avaladas y en las Condiciones Particulares de la Póliza pone:
VENCIMIENTO: 31/03/09
Pero luego hay una cláusula que dice: "La fecha contractual de entrega de la vivienda es 30/09/09 en cuyo momento se podrán reclamar las cantidades garantizadas, salvo concesión de prórroga".
Por supuesto, no hay prórroga. Se negaron a pagar basándose en que la fecha de reclamación es 30 septiembre. Yo entiendo que los contratantes de la póliza (Aseguradora y Tomador) no pueden modificar las condiciones del contrato entre Promotor-Comprador y creo, más bien, que es un error de copia/pega puesto que otros compradores sí tenían en sus contratos esa fecha de vencimiento.
No entiendo la espera de 6 meses para reclamar un siniestro, es una limitación de los derechos del Asegurado que, simplemente, se adhiere pero no negocia nada.
En fin, de todas formas sigo sin tener muy claro si esto es posible y si puedo patinar con estos argumentos.
Seguramente diréis que espere, por lo que queda al 30 para reclamar pero, de todas formas, se negarán igual como han hecho con otros que tenían las fechas bien, argumentando que la licencia estaba solicitada.
Gracias y saludos
En relación a mi consulta del 17/09/09
Hola os escribo porque he tenido noticias de la promotora que tras enviarle el burofax solicitando la resolución del contrato me dice que el días 29 de julio que fuimos citados en la notaria a parte de poder subrogarnos a la hipoteca que ellos tenían concretada tambien podíamos haer llevado el dinero en efectivo o haber concertado dicha hipoteca con otro banco. Por lo que no se dan por aludidos en cuanto a la resolución
A mi esto me da risa porque la casa a pesar de tener la primera ocupación no estaba registrada (tengo nota simple del 16 septiembre) por lo que no se puede comprar algo que no existe.
Por otro lado al tratarse de una urbanización cerrada con 60 triplex y zonas comunes al parecer lo que quieren es sólo registrar aquellas viviendas que se vayan vendiendo para ahorar gastos.
Cuestiones: Es posible registrar sólo algunas casas?
Cómo debo actuar frente a su burofax de contestación, se lo remito a la compañía de seguros?
Gracias
Hola os escribo porque he tenido noticias de la promotora que tras enviarle el burofax solicitando la resolución del contrato me dice que el días 29 de julio que fuimos citados en la notaria a parte de poder subrogarnos a la hipoteca que ellos tenían concretada tambien podíamos haer llevado el dinero en efectivo o haber concertado dicha hipoteca con otro banco. Por lo que no se dan por aludidos en cuanto a la resolución
A mi esto me da risa porque la casa a pesar de tener la primera ocupación no estaba registrada (tengo nota simple del 16 septiembre) por lo que no se puede comprar algo que no existe.
Por otro lado al tratarse de una urbanización cerrada con 60 triplex y zonas comunes al parecer lo que quieren es sólo registrar aquellas viviendas que se vayan vendiendo para ahorar gastos.
Cuestiones: Es posible registrar sólo algunas casas?
Cómo debo actuar frente a su burofax de contestación, se lo remito a la compañía de seguros?
Gracias
Trabajo en una promotora de viviendas y tengo una duda: hace poco hemos finalizado las obras de una promoción, el Ayuntamiento nos concedió la Licencia de Primera Ocupación y se escrituraron todas las viviendas que se habían vendido, momento en el cual los compradores nos devolvieron los avales individuales que les habíamos dado en su día.
Aún tenemos algunas viviendas sin vender y no sé si tenemos la obligación de mantener vivo el aval para compradores. Me han comentado que sería obligatorio sólo si cuando realicemos una venta percibamos cantidades anticipadas antes de escriturar, pero que si directamente escrituramos la venta sin que nos anticipe cantidad alguna no habría que mantener el aval. ¿Es cierto esto?
Gracias.
Aún tenemos algunas viviendas sin vender y no sé si tenemos la obligación de mantener vivo el aval para compradores. Me han comentado que sería obligatorio sólo si cuando realicemos una venta percibamos cantidades anticipadas antes de escriturar, pero que si directamente escrituramos la venta sin que nos anticipe cantidad alguna no habría que mantener el aval. ¿Es cierto esto?
Gracias.
para ruben2016,
Los avales ya emitidos hacia clientes que anticiparon cantidades deben de mantenerse en vigor hasta la entrega y obtención de la Licencia de Primera Ocupación.
Lógicamente, conseguida la licencia de primera ocupación, y si el pago se recibe simultáneamente con la escrituray entrega de la posesión, no hacen falta avales puesto que perderían su objetivo.
Otro asunto sería que la entrega se demorase por cualquier causa, pues entonces cualquier cantidad percibida por el promotor se considera " a cuenta".
saludos.
Los avales ya emitidos hacia clientes que anticiparon cantidades deben de mantenerse en vigor hasta la entrega y obtención de la Licencia de Primera Ocupación.
Lógicamente, conseguida la licencia de primera ocupación, y si el pago se recibe simultáneamente con la escrituray entrega de la posesión, no hacen falta avales puesto que perderían su objetivo.
Otro asunto sería que la entrega se demorase por cualquier causa, pues entonces cualquier cantidad percibida por el promotor se considera " a cuenta".
saludos.
Yo tengo unas preguntas si me permiten.
Ejecuté el aval antes de verano judicialmente (y exclusivamente contra la aseguradora) y la aseguradora me devolvió el dinero (llegamos a un acuerdo extrajudicial, pero tuve que pagar mis costas de 4.600 euros) y firmamos un documento en el que se ponía en mi posición (supongo que demandaría a la promotora, no lo se).
Resulta que hace unos días (unos 7 meses después de recibir yo la devolución del dinero por la aseguradora) han concedido la licencia de primera ocupación y he recibido hoy una carta certificada de la promotora para posiblemente escriturar (no la he recogido aún).
Mi cuestiones son:
1. La promotora sabe que yo he recuperado el dinero y firmado un escrito con la aseguradora en el que se pone en mi posición ¿Por qué quiere ahora que escriture?
2. ¿Qué puede exigirme la promotora? Si yo ya no tengo derechos sobre la vivienda según documento que firme de la aseguradora.
3. El dinero ya lo he invertido en otra vivienda. ¿Se puede eso hacer valer no?
4. La promotora no me contestó nada cuando resolví el contrato extrajudicialmente y ahora que tiene las licencias tiene la prisa y hace oídos sordos. Es que una demanda solicitando el cumplimiento del contrato y la no resolución del mismo lo veo algo inviable al no haber contestado en su momento nada, ni negar la resolución.
5. Ya me costó 4.600 euros en costas el ejecutar judicialmente el aval, ya que llegué a un acuerdo extrajudicial. ¿Se puede hacer valer?
A ver que me dicen los expertos.
Ejecuté el aval antes de verano judicialmente (y exclusivamente contra la aseguradora) y la aseguradora me devolvió el dinero (llegamos a un acuerdo extrajudicial, pero tuve que pagar mis costas de 4.600 euros) y firmamos un documento en el que se ponía en mi posición (supongo que demandaría a la promotora, no lo se).
Resulta que hace unos días (unos 7 meses después de recibir yo la devolución del dinero por la aseguradora) han concedido la licencia de primera ocupación y he recibido hoy una carta certificada de la promotora para posiblemente escriturar (no la he recogido aún).
Mi cuestiones son:
1. La promotora sabe que yo he recuperado el dinero y firmado un escrito con la aseguradora en el que se pone en mi posición ¿Por qué quiere ahora que escriture?
2. ¿Qué puede exigirme la promotora? Si yo ya no tengo derechos sobre la vivienda según documento que firme de la aseguradora.
3. El dinero ya lo he invertido en otra vivienda. ¿Se puede eso hacer valer no?
4. La promotora no me contestó nada cuando resolví el contrato extrajudicialmente y ahora que tiene las licencias tiene la prisa y hace oídos sordos. Es que una demanda solicitando el cumplimiento del contrato y la no resolución del mismo lo veo algo inviable al no haber contestado en su momento nada, ni negar la resolución.
5. Ya me costó 4.600 euros en costas el ejecutar judicialmente el aval, ya que llegué a un acuerdo extrajudicial. ¿Se puede hacer valer?
A ver que me dicen los expertos.
para tonicab,
A salvo de que los documentos muestren otra cosa, con la recuperación del dinero por el avalista se culmina la rescisión del contrato, derecho irrenunciable que en su día ejerciste, por tanto, si recoges la carta, la respuesta debería de ir en este sentido, puesto que, rescindido el contrato, no habría nada que uniera a las partes.
Saludos.
A salvo de que los documentos muestren otra cosa, con la recuperación del dinero por el avalista se culmina la rescisión del contrato, derecho irrenunciable que en su día ejerciste, por tanto, si recoges la carta, la respuesta debería de ir en este sentido, puesto que, rescindido el contrato, no habría nada que uniera a las partes.
Saludos.
Gracias cyclo por responder. Le he recomendado tu web a algunos amigos que quieren saber más sobre este tema de la rescisión de contrato (a mi en su época conocerla me hubiera dado bastante tranquilidad).
Yo cuando ejecuté el aval tenía siempre dos miedos:
1. Que se concediera licencia con el procedimiento de ejecución de títulos no judiciales abierto y sin acabar (no sucedió).
2. Que la promotora aunque haya ejecutado el aval y recuperado mi dinero, me demandara porque no lo acepta.
El caso 1 ya no es posible, pero tenía miedo con el caso 2, pero si me comentas que reconocido el siniestro por la aseguradora y recuperado el dinero, automáticamente se rescinde el contrato, la promotora si al caso reclamará a la aseguradora por haberme devuelto el dinero, no a mi (aunque me consta que no es necesario que lo haga, ya que ha sido la aseguradora la que ya habrá demandado a la promotora desde hace tiempo).
Yo cuando ejecuté el aval tenía siempre dos miedos:
1. Que se concediera licencia con el procedimiento de ejecución de títulos no judiciales abierto y sin acabar (no sucedió).
2. Que la promotora aunque haya ejecutado el aval y recuperado mi dinero, me demandara porque no lo acepta.
El caso 1 ya no es posible, pero tenía miedo con el caso 2, pero si me comentas que reconocido el siniestro por la aseguradora y recuperado el dinero, automáticamente se rescinde el contrato, la promotora si al caso reclamará a la aseguradora por haberme devuelto el dinero, no a mi (aunque me consta que no es necesario que lo haga, ya que ha sido la aseguradora la que ya habrá demandado a la promotora desde hace tiempo).
Gracias por tu comentario.
Recuperado el dinero entregado, el contrato quedaría vacío de contenido, por cuanto es un avalista solidario quien paga, y, por tanto, quien reconoce que el promotor ha incumplido.
Por otro lado, la ejecución del aval revierte a las partes a la situación anterior a la compra, esto es, el promotro recupera la propiedad del piso (y podrá venderlo) y el comprador recupera su dinero.
saludos.
Recuperado el dinero entregado, el contrato quedaría vacío de contenido, por cuanto es un avalista solidario quien paga, y, por tanto, quien reconoce que el promotor ha incumplido.
Por otro lado, la ejecución del aval revierte a las partes a la situación anterior a la compra, esto es, el promotro recupera la propiedad del piso (y podrá venderlo) y el comprador recupera su dinero.
saludos.
Hola, buenos días, quiero aprovechar mi primera entrada para dar las gracias por este foro tan magnífico a todos los participantes, y en especial a los que habéis hecho/promocionado los libros sobre la ejecución de avales en la Ley 57/68, que me han salvado la vida varias veces.
Además, después de mucho pensarlo, me he decidido a pedir consejo sobre un asunto aparentemente no muy complicado. Sólo por leerme os doy ya las gracias.
Es otro incumplimiento de una promotora en la entrega de un inmueble con cantidades anticipadas. La fecha de entrega pasó hace tiempo. La novedad, los abogados que no tenemos mucha experiencia a lo mejor nos sorprendemos demasiado, es que en el contrato se hace una mención genérica de que las cantidades serán aseguradas pero ni se dice dónde, ni se facilita la aseguradora ni, en su caso el aval o avalista. La promotora se cerró en banda hace tiempo y no ha facilitado ningún documento, así que sólo podemos sospechar qué banco avala las cantidades, pero poco más.
Dado que difícilmente puedo acudir al procedimiento de ejecución que otras veces usé por falta de documento que ejecutar, sólo me queda un ordinario contra la promotora, insolvente como ella sola. Mi pregunta a los más expertos es:
Si no tengo documento ni mención del aval/seguro o avalista/asegurador pero sospecho quién es (el banco que financia la obra) ¿Creéis que podría dirigirme en la misma demanda contra ese banco y luego intentar probarlo por otros medios? Muchas gracias, un saludo
Además, después de mucho pensarlo, me he decidido a pedir consejo sobre un asunto aparentemente no muy complicado. Sólo por leerme os doy ya las gracias.
Es otro incumplimiento de una promotora en la entrega de un inmueble con cantidades anticipadas. La fecha de entrega pasó hace tiempo. La novedad, los abogados que no tenemos mucha experiencia a lo mejor nos sorprendemos demasiado, es que en el contrato se hace una mención genérica de que las cantidades serán aseguradas pero ni se dice dónde, ni se facilita la aseguradora ni, en su caso el aval o avalista. La promotora se cerró en banda hace tiempo y no ha facilitado ningún documento, así que sólo podemos sospechar qué banco avala las cantidades, pero poco más.
Dado que difícilmente puedo acudir al procedimiento de ejecución que otras veces usé por falta de documento que ejecutar, sólo me queda un ordinario contra la promotora, insolvente como ella sola. Mi pregunta a los más expertos es:
Si no tengo documento ni mención del aval/seguro o avalista/asegurador pero sospecho quién es (el banco que financia la obra) ¿Creéis que podría dirigirme en la misma demanda contra ese banco y luego intentar probarlo por otros medios? Muchas gracias, un saludo
Hola,
en primer lugar aprovecho para comunicar a los foreros el cambio de nombre y de ubicación, puesto que antes era cyclo, y ahora podéis localizarme como ley 57 (¿por qué será) y en nuestras web www.ley57.com y www.ley57formacion.com
Ahora contesto a eunoel, en base a nuestra experiencia y agradeciendo de antemano sus comentarios.
Hay tribunales que entienden que la inexistencia de aval es causa de resolución (los hay también que no).
Yo entiendo que el aval es esencial, puesto que es la diferencia entre poder recuperar las cantidades entregadas y no, además de ser un derecho irrenunciable.
Sugiero te dirijas al banco con el fin de requerirles te indiquen cuál era la cuenta especial donde se ingresaban las cantidades por parte de la promotora.
El riesgo de las costas procesales es lo que marca la diferencia entre la aplicación de la ley 57, que en su artículo 1º dice:
"Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior."
Algún juez opina que esa responsabilidad alcanza la devolución de lo depositado si no ha exigido la constitución de la garantía.
Suerte.
en primer lugar aprovecho para comunicar a los foreros el cambio de nombre y de ubicación, puesto que antes era cyclo, y ahora podéis localizarme como ley 57 (¿por qué será) y en nuestras web www.ley57.com y www.ley57formacion.com
Ahora contesto a eunoel, en base a nuestra experiencia y agradeciendo de antemano sus comentarios.
Hay tribunales que entienden que la inexistencia de aval es causa de resolución (los hay también que no).
Yo entiendo que el aval es esencial, puesto que es la diferencia entre poder recuperar las cantidades entregadas y no, además de ser un derecho irrenunciable.
Sugiero te dirijas al banco con el fin de requerirles te indiquen cuál era la cuenta especial donde se ingresaban las cantidades por parte de la promotora.
El riesgo de las costas procesales es lo que marca la diferencia entre la aplicación de la ley 57, que en su artículo 1º dice:
"Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior."
Algún juez opina que esa responsabilidad alcanza la devolución de lo depositado si no ha exigido la constitución de la garantía.
Suerte.
Muchas gracias, ley57, aprovecho para decirte que me apunto a todas vuestras webs.
Sí, lo que dices más o menos lo tenía apuntado en mi expediente, lo leí en algún artículo o seguramente en los libros de ejecución de aval. Aunque tu respuesta es más práctica y aclaradora.
Tengo la numeración de la cuenta especial, ese no es el problema. El problema es que no tengo el aval y lo único que se me ocurre es solicitar un mandamiento judicial para que el Banco lo presente, dentro de un procedimiento ordinario contra la promotora. El cliente está avisado del tema de las costas (yo no soy partidario de este pleito, de hecho) a pesar de lo cual, insiste. En fin, muchas gracias, me han servido tus comentarios.
Sí, lo que dices más o menos lo tenía apuntado en mi expediente, lo leí en algún artículo o seguramente en los libros de ejecución de aval. Aunque tu respuesta es más práctica y aclaradora.
Tengo la numeración de la cuenta especial, ese no es el problema. El problema es que no tengo el aval y lo único que se me ocurre es solicitar un mandamiento judicial para que el Banco lo presente, dentro de un procedimiento ordinario contra la promotora. El cliente está avisado del tema de las costas (yo no soy partidario de este pleito, de hecho) a pesar de lo cual, insiste. En fin, muchas gracias, me han servido tus comentarios.
Estoy leyendo estos mensajes y los libros de Cycloformación, con atención y son muy interesantes, pero me temo que mi situación es un poco especial o yo no sé encontrarle solución.
En el contrato de compraventa suscrito en 31.12.06, respecto a la fecha de entrega dice textualmente: "las unidades inmobiliarias objeto del presente contrato serán entregadas a la compradora, totalmente terminadas, en el plazo máximo de tres meses, contados desde la fecha de obtención de la licencia de primera ocupación del Conjunto Residencial en el que éstas se incluyen. Se prevé que la licencia de primera ocupación sea concedida a la vendedora en el plazo máximo de seis meses contados desde la fecha de terminación de las obras, estimándose que dicha terminación tendrá lugar en el mes de diciembre del año 2009, todo ello salvo fuerza mayor o demoras no imputables a la vendedora. De superarse la fecha prevista para la entrega indicada en el párrafo primero del presente expositivo, la compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento de la obligación concediendo a tal efecto una prórroga a la vendedora o la resolución del contrato. si la compradora no se manifestase mediante comunicación escrita transcurridos cinco días se entenderá que ha optado táctiamente por la concesión de la prórroga"
El problema es que en 30.12.09 recibo una carta de la promotora (sin acuse) para decirme que se paralizan las obras porque la constructora está en concurso y están buscando otra. No me interesa la casa sino que me devuelvan el dinero. He mandado burofax a la promotora y no he tenido respuesta. El certificado de contrato de seguro que me dieron en su día con el contrato pone que cubre hasta el 31.03.2.010.
Las dudas que tengo son las siguientes:
1) Realmente este caso estaría cubierto por las garantías de la Ley 57/68? Es que el art. 1 habla de que el promotor tiene que garantizar la devolución de las cantidades en el caso de que no se incien las obras o no lleguen a buen fin en el plazo convenido. Sin embargo, el art. 3 concede el derecho de opción en caso de no entrega en el plazo previsto.
2) Según lo que dice el contrato, mi plazo de entrega sería en noviembre de 2.010? Significa eso que no puedo hacer nada hasta entonces y que me tengo que esperar porque hasta esa fecha no se considera incumplimiento?
3) El plazo de vigencia del seguro sería nulo, según entiendo por lo que he leído en vuestros libros.
4) Si realmente yo no tengo derecho a resolver el contrato ahora, qué hago con el burofax que envíe? Mando otro para anularlo?
5) En el burofax pedía cita para visita con Notario, qué hago si no me la dan? Me presento allí sin más. Entiendo que no puedo entrar si ellos no me lo permiten.
6) la casa está en Murcia, pero la promotora es de Granada, puedo demandar en Murcia?
7) En el contrato pone que me tienen que devolver las cantidades más el interés legal del dinero más 5% en concepto de cláusula penal. Esto último se lo tendría que reclamar a la promotora directamente?
Gracias.
En el contrato de compraventa suscrito en 31.12.06, respecto a la fecha de entrega dice textualmente: "las unidades inmobiliarias objeto del presente contrato serán entregadas a la compradora, totalmente terminadas, en el plazo máximo de tres meses, contados desde la fecha de obtención de la licencia de primera ocupación del Conjunto Residencial en el que éstas se incluyen. Se prevé que la licencia de primera ocupación sea concedida a la vendedora en el plazo máximo de seis meses contados desde la fecha de terminación de las obras, estimándose que dicha terminación tendrá lugar en el mes de diciembre del año 2009, todo ello salvo fuerza mayor o demoras no imputables a la vendedora. De superarse la fecha prevista para la entrega indicada en el párrafo primero del presente expositivo, la compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento de la obligación concediendo a tal efecto una prórroga a la vendedora o la resolución del contrato. si la compradora no se manifestase mediante comunicación escrita transcurridos cinco días se entenderá que ha optado táctiamente por la concesión de la prórroga"
El problema es que en 30.12.09 recibo una carta de la promotora (sin acuse) para decirme que se paralizan las obras porque la constructora está en concurso y están buscando otra. No me interesa la casa sino que me devuelvan el dinero. He mandado burofax a la promotora y no he tenido respuesta. El certificado de contrato de seguro que me dieron en su día con el contrato pone que cubre hasta el 31.03.2.010.
Las dudas que tengo son las siguientes:
1) Realmente este caso estaría cubierto por las garantías de la Ley 57/68? Es que el art. 1 habla de que el promotor tiene que garantizar la devolución de las cantidades en el caso de que no se incien las obras o no lleguen a buen fin en el plazo convenido. Sin embargo, el art. 3 concede el derecho de opción en caso de no entrega en el plazo previsto.
2) Según lo que dice el contrato, mi plazo de entrega sería en noviembre de 2.010? Significa eso que no puedo hacer nada hasta entonces y que me tengo que esperar porque hasta esa fecha no se considera incumplimiento?
3) El plazo de vigencia del seguro sería nulo, según entiendo por lo que he leído en vuestros libros.
4) Si realmente yo no tengo derecho a resolver el contrato ahora, qué hago con el burofax que envíe? Mando otro para anularlo?
5) En el burofax pedía cita para visita con Notario, qué hago si no me la dan? Me presento allí sin más. Entiendo que no puedo entrar si ellos no me lo permiten.
6) la casa está en Murcia, pero la promotora es de Granada, puedo demandar en Murcia?
7) En el contrato pone que me tienen que devolver las cantidades más el interés legal del dinero más 5% en concepto de cláusula penal. Esto último se lo tendría que reclamar a la promotora directamente?
Gracias.
Estimada Ureña,
Muchas preguntas para ser respondidas en tan poco espacio.
En resumen, según nuestra experiencia, tu caso sí está cubierto, el concurso del constructor no es excusa para el promotor, el plazo de entrega es el mismo (lo cual podría comunicárseles), tu derecho a resolver comienza cuando el otro incumple (art 1124) o bien tu derecho a rescindir comienza cuando el plazo de iniciación o entrega está superado (ley 57/68).
Puedes ir con un Notario cuando quieras (alguno entrerá y otro tomará las fotos desde fuera) pero mejor ir cuando el plazo esté expirado, y lo que no esté cubierto en el aval me temo lo tendrás que reclamar al promotor.
Para más info, puedes enviarme un privado, puesto que asumimos casos en toda España y colaboramos con muchos otros abogados que desean emplear nuestra experiencia.
Un saludo.
Muchas preguntas para ser respondidas en tan poco espacio.
En resumen, según nuestra experiencia, tu caso sí está cubierto, el concurso del constructor no es excusa para el promotor, el plazo de entrega es el mismo (lo cual podría comunicárseles), tu derecho a resolver comienza cuando el otro incumple (art 1124) o bien tu derecho a rescindir comienza cuando el plazo de iniciación o entrega está superado (ley 57/68).
Puedes ir con un Notario cuando quieras (alguno entrerá y otro tomará las fotos desde fuera) pero mejor ir cuando el plazo esté expirado, y lo que no esté cubierto en el aval me temo lo tendrás que reclamar al promotor.
Para más info, puedes enviarme un privado, puesto que asumimos casos en toda España y colaboramos con muchos otros abogados que desean emplear nuestra experiencia.
Un saludo.
Tratare de responder (con el permiso del compañero que presupongo):
1) Si esta cubierto por las garantias y acciones de la ley 57/68.
2) La clasusula relativa al plazo de entrega es nula por resultar una clausula abusiva en cuanto que no establece una fecha determinada para la entrega de la misma y deja a la voluntad de una de las partes su cumplimiento (imaginemos que las obras estan finalizadas y a la promotora no le da la gana solicitar la LPO)
3) La poliza del seguro debe mantener su vigencia en tanto en cuanto no se verifique la obtencion de la LPO y entrega de la vivienda (por disposicion expresa de la ley 57/68 cuyo caracter es de derecho irrenunciable).
4)Puede dirigir un burofax a la promotora requiriendole para que fije una fecha de entrega de la vivienda con total claridad y que, por supuesto,no supere la establecida en el contrato (30-9-2010). Te añado que en principio existe numerosa jurisprudencia que no considera como causa de fuerza mayor que justifique el incumplimiento de la fecha de entrega el concurso de la constructora, pues debe entrar dentro del deber de diligencia del promotor-empresario.
5) Si quieres levantar acta notarial del estado de las obras puedes hacerlo.
6) Si la promotora tiene el domicilio social en Granada en principio la competencia es de los Juzgados y Tribunales de Granada, ahora bien, se puede intentar acojerse al fuero del consumidor y del lugar donde radica el propio inmueble, Murcia.
7)Las cantidades entregadas a cuenta y el interes legal del dinero forman parte del contenido minimo de derechos reconocidos en la ley; habra que reclmarlos al promotor y ante la negativa a la aseguradora. Respecto al 5% habra que reclmarlos al promotor en concepto de clausula penal (pero esta cantidad ya no forma parte del seguro), sino mas bien funciona como fijacion de la indemnizacion por incumplimiento.
Sin embargo yo, en mi modesta opinion, todavia no veo un incumplimiento de la fecha de entrega, a pesar de que esta resulta algo indeterminada en principio, sin embargo establecen tiempos maximos de duracion: seis meses para la obtencion de la LPO y tres meses desde esa obtencion; maxime tomando en consideracion que, por desgracia, existen numerosos pronunciamientos jurisdiccionales en el sentido de considerar que los contratos deben cumplirse y que el retraso no es causa de resolucion (ademas de que en el supuesto que comentas es segurisimo que la promotora te va a excepcionar como causa de fuerza mayor el concurso de la constructora).
Yo te aconsejaria esperar hasta el 31-3-2010 y en este tiempo no dejar de pagar, ademas de requerir de inmediato a la aseguradora para que ajuste los terminos del seguro a la letra de la ley (yo lo he hecho en numerosas ocasiones en el ambito del seguro y del aval y suele funcionar). Suerte en todo caso.
1) Si esta cubierto por las garantias y acciones de la ley 57/68.
2) La clasusula relativa al plazo de entrega es nula por resultar una clausula abusiva en cuanto que no establece una fecha determinada para la entrega de la misma y deja a la voluntad de una de las partes su cumplimiento (imaginemos que las obras estan finalizadas y a la promotora no le da la gana solicitar la LPO)
3) La poliza del seguro debe mantener su vigencia en tanto en cuanto no se verifique la obtencion de la LPO y entrega de la vivienda (por disposicion expresa de la ley 57/68 cuyo caracter es de derecho irrenunciable).
4)Puede dirigir un burofax a la promotora requiriendole para que fije una fecha de entrega de la vivienda con total claridad y que, por supuesto,no supere la establecida en el contrato (30-9-2010). Te añado que en principio existe numerosa jurisprudencia que no considera como causa de fuerza mayor que justifique el incumplimiento de la fecha de entrega el concurso de la constructora, pues debe entrar dentro del deber de diligencia del promotor-empresario.
5) Si quieres levantar acta notarial del estado de las obras puedes hacerlo.
6) Si la promotora tiene el domicilio social en Granada en principio la competencia es de los Juzgados y Tribunales de Granada, ahora bien, se puede intentar acojerse al fuero del consumidor y del lugar donde radica el propio inmueble, Murcia.
7)Las cantidades entregadas a cuenta y el interes legal del dinero forman parte del contenido minimo de derechos reconocidos en la ley; habra que reclmarlos al promotor y ante la negativa a la aseguradora. Respecto al 5% habra que reclmarlos al promotor en concepto de clausula penal (pero esta cantidad ya no forma parte del seguro), sino mas bien funciona como fijacion de la indemnizacion por incumplimiento.
Sin embargo yo, en mi modesta opinion, todavia no veo un incumplimiento de la fecha de entrega, a pesar de que esta resulta algo indeterminada en principio, sin embargo establecen tiempos maximos de duracion: seis meses para la obtencion de la LPO y tres meses desde esa obtencion; maxime tomando en consideracion que, por desgracia, existen numerosos pronunciamientos jurisdiccionales en el sentido de considerar que los contratos deben cumplirse y que el retraso no es causa de resolucion (ademas de que en el supuesto que comentas es segurisimo que la promotora te va a excepcionar como causa de fuerza mayor el concurso de la constructora).
Yo te aconsejaria esperar hasta el 31-3-2010 y en este tiempo no dejar de pagar, ademas de requerir de inmediato a la aseguradora para que ajuste los terminos del seguro a la letra de la ley (yo lo he hecho en numerosas ocasiones en el ambito del seguro y del aval y suele funcionar). Suerte en todo caso.
