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Demandante de desahucio no presenta título de propiedad
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Demandante de desahucio no presenta título de propiedad
No.
Incluso un mero poseedor de mala fe puede interponer demanda de desahucio por falta de pago si presenta el contrato de alquiler.
Esto viene respaldado por numerosísima jurisprudencia, citando por todas, la sentencia de la sala 1.ª del TS de 10 de abril de 1995 en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO puede leerse literalmente:
"(...). En el presente caso, otorgado el contrato de arrendamiento cuya resolución se pide por la actora-recurrente Dª Inés como arrendadora, no puede negarse a la misma, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial citada de tan meridiana claridad, la legitimación para promover el litigio origen de este recurso sin que proceda entrar a examinar las cuestiones relativas a la propiedad actual de los bienes arrendados por ser cuestión ajena a su objeto. La estimación de este motivo lleva, sin necesidad de entrar en el estudio del segundo, a la casación y anulación de la sentencia recurrida."
Más claro el agua.
Incluso un mero poseedor de mala fe puede interponer demanda de desahucio por falta de pago si presenta el contrato de alquiler.
Esto viene respaldado por numerosísima jurisprudencia, citando por todas, la sentencia de la sala 1.ª del TS de 10 de abril de 1995 en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO puede leerse literalmente:
"(...). En el presente caso, otorgado el contrato de arrendamiento cuya resolución se pide por la actora-recurrente Dª Inés como arrendadora, no puede negarse a la misma, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial citada de tan meridiana claridad, la legitimación para promover el litigio origen de este recurso sin que proceda entrar a examinar las cuestiones relativas a la propiedad actual de los bienes arrendados por ser cuestión ajena a su objeto. La estimación de este motivo lleva, sin necesidad de entrar en el estudio del segundo, a la casación y anulación de la sentencia recurrida."
Más claro el agua.
Quería hacer una pregunta. La demanda se dirige contra mi padre, titular del contrato. Sin embargo, a mi madre y a mí, que llevamos 60 años en la vivienda, se nos pide que abandonemos la casa, dirigiéndose a nosotros como “ignorados ocupantes”. Según leo en esta noticia, se está vulnerando nuestro derecho de defensa y la demanda, planteada como ésta, no debería seguir adelante.
https://www.iustel.com/diario_del_derecho/noticia.asp?ref_iustel=1218491
https://www.iustel.com/diario_del_derecho/noticia.asp?ref_iustel=1218491
1.- Da igual si es por finalización del plazo o por falta de pago: la respuesta es la misma.
2.- En cuanto a que se dirija a ustedes como ignorados ocupantes es muy raro. Yo creo que solo por eso el demandante podría perder ese pleito por inadecuación del procedimiento.
3.- Pero veo que su contrato es de los así llamados de renta antigua. Entonces, para poder dar una respuesta segura, haría falta examinar el contrato, pero estoy casi seguro de que en su momento su madre se subrogó en el arrendamiento y por tanto no van a poder echarla. Seguro que lo que ha pasado es que el casero es consciente de esto y por eso ha decidido interponer la demanda como si ustedes fueran unos okupas, porque es consciente de que pòr el procedimiento normal va a perder si o si. Si es asi la maniobra es inútil, el juez se va a dar cuenta de eso inmediatamente y me da la sensación de que el casero va a perder esa demanda.
De todas formas ya le digo que sería imprescindible examinar tanto el contrato como la demanda.
2.- En cuanto a que se dirija a ustedes como ignorados ocupantes es muy raro. Yo creo que solo por eso el demandante podría perder ese pleito por inadecuación del procedimiento.
3.- Pero veo que su contrato es de los así llamados de renta antigua. Entonces, para poder dar una respuesta segura, haría falta examinar el contrato, pero estoy casi seguro de que en su momento su madre se subrogó en el arrendamiento y por tanto no van a poder echarla. Seguro que lo que ha pasado es que el casero es consciente de esto y por eso ha decidido interponer la demanda como si ustedes fueran unos okupas, porque es consciente de que pòr el procedimiento normal va a perder si o si. Si es asi la maniobra es inútil, el juez se va a dar cuenta de eso inmediatamente y me da la sensación de que el casero va a perder esa demanda.
De todas formas ya le digo que sería imprescindible examinar tanto el contrato como la demanda.
El contrato es, en efecto, de renta antigua.
Sin embargo, mi madre no se ha subrogado porque mi padre no ha fallecido. Simplemente ha pasado varios meses fuera recibiendo los cuidados de salud que necesita y la inmobiliaria considera que al pasar más de seis meses se ha finalizado el contrato y por tanto no cabe la subrogación. Dirigen la demanda contra él y a mi madre y a mí, que vivimos en la casa, nos dominan ignorados, ocupantes y nos piden que nos vayamos.
¿Se podría desestimar la demanda por esto? ¿Podría mi madre subrogarse ahora, incluso cuando ellos consideran que ha finalizado el contrato, toda vez que no se ha celebrado el juicio?
Sin embargo, mi madre no se ha subrogado porque mi padre no ha fallecido. Simplemente ha pasado varios meses fuera recibiendo los cuidados de salud que necesita y la inmobiliaria considera que al pasar más de seis meses se ha finalizado el contrato y por tanto no cabe la subrogación. Dirigen la demanda contra él y a mi madre y a mí, que vivimos en la casa, nos dominan ignorados, ocupantes y nos piden que nos vayamos.
¿Se podría desestimar la demanda por esto? ¿Podría mi madre subrogarse ahora, incluso cuando ellos consideran que ha finalizado el contrato, toda vez que no se ha celebrado el juicio?
También quería comentar otra cosa.
Mi padre está impedido y no podrá asistir al juicio, dado que no puede moverse ni hablar.
Me comentaron que sería necesario realizar el trámite de incapacidad y nombrar un tutor legal, lo que pararía el proceso durante un tiempo hasta que este trámite se concluya.
Sin embargo, la abogada me dice que esto no es necesario, puesto que ella y la procuradora lo representan, pero yo entiendo que su representación debe venir por el lado de la familia y el tutor legal.
¿Cuál es el camino correcto?
Mi padre está impedido y no podrá asistir al juicio, dado que no puede moverse ni hablar.
Me comentaron que sería necesario realizar el trámite de incapacidad y nombrar un tutor legal, lo que pararía el proceso durante un tiempo hasta que este trámite se concluya.
Sin embargo, la abogada me dice que esto no es necesario, puesto que ella y la procuradora lo representan, pero yo entiendo que su representación debe venir por el lado de la familia y el tutor legal.
¿Cuál es el camino correcto?
1.- En cuanto al primer post:
a) En cuanto a la desestimación de la demanda: a bote pronto, y a falta de leer la documentación, yo creo que lo más probable es que el casero pierda esa demanda, porque la regla de que a los 6 meses de no vivir se resuelve el contrato tiene varias excepciones, y una de ellas es que el inquilino esté ingresado en un hospital.
b) En cuanto a la subrogación: no puede ya que para que proceda la subrogación hace falta primero que su padre haya muerto, lo que no es el caso.
2.- En cuanto al segundo: necesito que me diga si su padre ha otorgado poder a algún procurador.
a) En cuanto a la desestimación de la demanda: a bote pronto, y a falta de leer la documentación, yo creo que lo más probable es que el casero pierda esa demanda, porque la regla de que a los 6 meses de no vivir se resuelve el contrato tiene varias excepciones, y una de ellas es que el inquilino esté ingresado en un hospital.
b) En cuanto a la subrogación: no puede ya que para que proceda la subrogación hace falta primero que su padre haya muerto, lo que no es el caso.
2.- En cuanto al segundo: necesito que me diga si su padre ha otorgado poder a algún procurador.
El problema es que no es un hospital, sino residencia de mayores, y la residencia ha movido su padrón allá, por lo que la inmobiliaria considerará que es su residencia permanente.
Sobre el poder, no hay tal. Dado que él no puede firmar, se utilizó su huella, siguiendo las instrucciones del Juzgado, para realizar la solicitud de asistencia gratuita, habiendo sido asignado abogada y procuradora. En la carta solo se dice que "la defensa de sus intereses le ha correspondido al letrado tal, y el procurador designado para su representación es tal", pero no se ha firmado ningún poder a ninguno de los dos.
Sobre el poder, no hay tal. Dado que él no puede firmar, se utilizó su huella, siguiendo las instrucciones del Juzgado, para realizar la solicitud de asistencia gratuita, habiendo sido asignado abogada y procuradora. En la carta solo se dice que "la defensa de sus intereses le ha correspondido al letrado tal, y el procurador designado para su representación es tal", pero no se ha firmado ningún poder a ninguno de los dos.
1.- Si, pero no creo que sea suficiente para el desahucio, porque esa situación ni es irreversible ni tiene por qué ser para siempre.
2.- Si la designación del procurador se ha hecho segun lo indicado por el juzgado no tiene por qué preocuparse. Otra cosa es que en el futuro nombren ustedes a una personas que sea el tutor o el guardador de su padre. Pero esa es otra cuestión. A los efectos del pleito su abogada lleva razón, y no tiene que hacer nada.
2.- Si la designación del procurador se ha hecho segun lo indicado por el juzgado no tiene por qué preocuparse. Otra cosa es que en el futuro nombren ustedes a una personas que sea el tutor o el guardador de su padre. Pero esa es otra cuestión. A los efectos del pleito su abogada lleva razón, y no tiene que hacer nada.
La procuradora nos ha confirmado que le representa, y que sólo en caso de que se solicite su interrogatorio se manifestaría que esto no es posible. En cuanto a considerar que su permanencia fuera de nuestra casa no es causa de desahucio, sería fabuloso poder conservarla, pero estamos muy desesperanzados. La abogada de oficio dice que ganarán ellos. He pedido ayuda en todas partes y nadie nos ayuda. Los servicios sociales dicen que no pueden hacer nada, y que si el Juzgado les solicita para acreditar nuestra vulnerabilidad social, eso solo nos daría un poco más de tiempo. He escrito a políticos de todos los signos y nos dicen que no pueden hacer nada. El rico gana y el que no tiene nada, tendrá menos.
Bastante. ¿Sería posible, dado que el juzgado no admitió nuestra personación, que interpusiéramos por nuestra cuenta una demanda contra la inmobiliaria exhibiendo las conversaciones por WhatsApp que tengo con la propietaria del año pasado sobre la reparación de las tuberías, indicando que conocía perfectamente quienes son los ocupantes de la casa, y solicitando una indemnización por actuar con personas de muy avanzada, edad con dolo y conocimiento?
1.- En cuanto a la duración de la estancia de su padre en la residencia.
Vale: dice que lleva "bastante". Es que yo no había caído en eso. Si lleva bastante tiempo entonces si que el casero puede resolver el contrato por desocupación de la vivienda, porque si su padre está tan mal como para quedarse para "siempre" en la residencia, está claro que no puede ocupar la vivienda de forma normal y en ese sentido los demandantes llevarían las de ganar.
2.- En cuanto a la no personación.
Yo imagino que el juzgado no le deja personarse por el simple hecho de que el casero no les ha demandado a ustedes sino "a los ignorados ocupantes", y por tanto, al no ser ustedes demandados expresamente no pueden personarse. Es una cuestión meramente procesal.
La solución es que su abogada les llame a usted y a su madre como testigos y ahí alegar todo lo relativo a los whatsapp y a la mala fe del casero.
3.- En cuanto a la indemnización.
No procede de ninguna de las maneras. Lo que pueden hacer es oponerse al casero mediante sus testificales y los whatsapp, pero no demandar una indemnización.
4.- Nuevo enfoque de la demanda.
A pesar de que el casero pueda llevar razón en cuanto a que su padre ya no vive en esa vivienda sino en la residencia, sin embargo es posible que puedan ganar ese pleito mediante el argumento de que en realidad la vivienda no está desocupada, ya que usted y su madre viven allí conforme al uso normal de "residencia familiar". El art. 62.c) LAU 64 dice: "Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses (...).". Es decir: no dice que el firmante del contrato no la ocupa. Dice que la vivienda en sí misma no está ocupada. Entonces lo que tienen que hacer es demostrar que ustedes viven alli, sobre todo su madre.
En ese sentido se pronuncia con mucha total claridad la sentencia dictada el 29 septiembre de 2009 por la sección 20.ª de la AP de Madrid (EDJ 2009/262048) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO puede leerse:
"Ahora bien, la posibilidad de denegar al arrendatario el derecho a la prórroga forzosa al amparo de lo establecido en el apartado 3 del artículo 62 LAU 1964 surge cuando "la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año", situación que no puede ser identificada sin más, como pretende el demandante, con el hecho de que la ocupación sea necesariamente por el titular arrendaticio, pues si bien el derecho obligación a usar u ocupar la cosa arrendada se atribuye, esencial y principalmente, al firmante del contrato, tratándose de una vivienda que constituye el domicilio familiar, el derecho de ocupación también lo tienen atribuido determinados miembros de la familia, de manera que habrá de estarse a las concretas circunstancias que concurran en cada caso para determinar si la vivienda está o no ocupada y si esa ocupación ha de considerarse suficiente para impedir el éxito de la concreta acción ejercitada, que reiteramos, en el caso presente es la prevista en el artículo 62.3 LAU 1964.
En el supuesto aquí analizado, dicha desocupación no se da por cuanto en la vivienda vive un hijo del arrendatario que tiene reconocida un 50% de minusvalía física y sensorial que ha vivido en ella permanentemente con sus padres, situación de la que era conocedor el arrendador, tal como se refleja en la demanda inicial, de manera que no concurriendo los requisitos precisos para poder acoger la acción ejercitada, la demanda debe rechazarse, sin perjuicio de los posibles derechos y acciones que pudieran corresponder a cualquiera de las partes en relación a la vivienda y contrato de arrendamiento a que se refieren estas actuaciones."
La sentencia es clarísima y personalmente no creo que el detalle de la minusvalía del hijo sea relevante.
En definitiva lo que debe hacer es alegar que la vivienda no está vacía. O si lo prefiere, su abogada tendrá que alegar que la parte demandante no ha demostrado que esté vacía. Cierto que su padre no vive en ella, pero me apuesto a que el casero no ha pedido los recibos del agua o de la luz para ver que los consumos son bajos. Por supuesto también puede aportar los whatsapp. También valdrán las testificales de los vecinos y la correspondencia del banco o los envíos de Amazon.
Sugiérale esta idea a su abogada a ver si por ahí pueden ganar ustedes.
Vale: dice que lleva "bastante". Es que yo no había caído en eso. Si lleva bastante tiempo entonces si que el casero puede resolver el contrato por desocupación de la vivienda, porque si su padre está tan mal como para quedarse para "siempre" en la residencia, está claro que no puede ocupar la vivienda de forma normal y en ese sentido los demandantes llevarían las de ganar.
2.- En cuanto a la no personación.
Yo imagino que el juzgado no le deja personarse por el simple hecho de que el casero no les ha demandado a ustedes sino "a los ignorados ocupantes", y por tanto, al no ser ustedes demandados expresamente no pueden personarse. Es una cuestión meramente procesal.
La solución es que su abogada les llame a usted y a su madre como testigos y ahí alegar todo lo relativo a los whatsapp y a la mala fe del casero.
3.- En cuanto a la indemnización.
No procede de ninguna de las maneras. Lo que pueden hacer es oponerse al casero mediante sus testificales y los whatsapp, pero no demandar una indemnización.
4.- Nuevo enfoque de la demanda.
A pesar de que el casero pueda llevar razón en cuanto a que su padre ya no vive en esa vivienda sino en la residencia, sin embargo es posible que puedan ganar ese pleito mediante el argumento de que en realidad la vivienda no está desocupada, ya que usted y su madre viven allí conforme al uso normal de "residencia familiar". El art. 62.c) LAU 64 dice: "Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses (...).". Es decir: no dice que el firmante del contrato no la ocupa. Dice que la vivienda en sí misma no está ocupada. Entonces lo que tienen que hacer es demostrar que ustedes viven alli, sobre todo su madre.
En ese sentido se pronuncia con mucha total claridad la sentencia dictada el 29 septiembre de 2009 por la sección 20.ª de la AP de Madrid (EDJ 2009/262048) en cuyo FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO puede leerse:
"Ahora bien, la posibilidad de denegar al arrendatario el derecho a la prórroga forzosa al amparo de lo establecido en el apartado 3 del artículo 62 LAU 1964 surge cuando "la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año", situación que no puede ser identificada sin más, como pretende el demandante, con el hecho de que la ocupación sea necesariamente por el titular arrendaticio, pues si bien el derecho obligación a usar u ocupar la cosa arrendada se atribuye, esencial y principalmente, al firmante del contrato, tratándose de una vivienda que constituye el domicilio familiar, el derecho de ocupación también lo tienen atribuido determinados miembros de la familia, de manera que habrá de estarse a las concretas circunstancias que concurran en cada caso para determinar si la vivienda está o no ocupada y si esa ocupación ha de considerarse suficiente para impedir el éxito de la concreta acción ejercitada, que reiteramos, en el caso presente es la prevista en el artículo 62.3 LAU 1964.
En el supuesto aquí analizado, dicha desocupación no se da por cuanto en la vivienda vive un hijo del arrendatario que tiene reconocida un 50% de minusvalía física y sensorial que ha vivido en ella permanentemente con sus padres, situación de la que era conocedor el arrendador, tal como se refleja en la demanda inicial, de manera que no concurriendo los requisitos precisos para poder acoger la acción ejercitada, la demanda debe rechazarse, sin perjuicio de los posibles derechos y acciones que pudieran corresponder a cualquiera de las partes en relación a la vivienda y contrato de arrendamiento a que se refieren estas actuaciones."
La sentencia es clarísima y personalmente no creo que el detalle de la minusvalía del hijo sea relevante.
En definitiva lo que debe hacer es alegar que la vivienda no está vacía. O si lo prefiere, su abogada tendrá que alegar que la parte demandante no ha demostrado que esté vacía. Cierto que su padre no vive en ella, pero me apuesto a que el casero no ha pedido los recibos del agua o de la luz para ver que los consumos son bajos. Por supuesto también puede aportar los whatsapp. También valdrán las testificales de los vecinos y la correspondencia del banco o los envíos de Amazon.
Sugiérale esta idea a su abogada a ver si por ahí pueden ganar ustedes.
Muchas gracias por sus comentarios. Es de las pocas personas que nos están ayudando. Los demás, cual Marianos de Larra con su "Vuelva usted mañana", nos despachan con "Vaya a los servicios sociales", donde nos dicen que no pueden hacer más que esperar la intervención del Juzgado para declarar la vulnerabilidad social y darnos algo más de tiempo.
Muchas gracias a todas las buenas personas que ayudáis en estos momentos tan difíciles. Estoy pasando una época horrible, con un golpe tras otro. En julio mi padre, que ya es muy mayor, fue operado de una cosa sencilla en el hospital. Durante la intervención hubo complicaciones y los doctores me dijeron que se iría en unos días. Pasaron la semanas y, contra la sorpresa de los médicos, se recuperó. Fue un milagro, una de esas experiencias que te cambian la vida. No nos hemos recuperado todavía del susto cuando estos miserables dirigen contra él una demanda de desahucio, pidiéndonos a mi madre, de 77 años y a mí que abandonemos la casa. Ya le he pasado esta información a la abogada y espero que haga algo.
