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Complejo problema de título constitutivo
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Complejo problema de título constitutivo
Segun la inscripción en el registro de la propiedad tengo dos inmuebles en la planta primera del número 7 de una calle, pero según el administrador de fincas uno de los inmuebles, en base al titulo constitutivo debe pagar la comunidad en el número 6 de esa misma calle, es decir a otra comunidad de vecinos.
Yo estaba pagando la comunidad que me pasaban del número 7 y suponía que era por los dos inmuebles, pero el caso es que el administrador de fincas (que es el mismo para los dos portales) ahora se ha dado cuenta de que no es así, y me advierte que me falta por pagar la comunidad de uno de los dos inmuebles en el portal 6.
El caso es que ninguno de los dos inmuebles tienen puerta de acceso al número 6 ni reciben servicio alguno del mismo y en el registro de la propiedad ambos inmuebles estan inscritos en el número 7, que es donde tienen las puertas de acceso y desde donde reciben todos los servicios.
El administrador de fincas no me reclama solo el pago de los gastos de la comunidad del número 6 para uno de los inmuebles, tambien me pasa el % que me corresponde de una derrama como consecuencia de la reforma efectuada recientemente en el portal número 6, portal que como ya he dicho no tengo acceso al mismo desde el inmueble porque no hay puertas a los elementos comunes del 6.
En esta situación en la que parece haber una discrepancia entre los titulos constitutivos y la dirección inscrita en el registro de la propiedad que prevalece?
Debo pagar la comunidad del 6 a pesar de tener los dos inmuebles inscritos en el número 7 en el registro de la propiedad?
y que pasa con la derrama, debo pagar la derrama de la reforma de un portal a la que no tengo ni acceso?
Muchas Gracias por vuestra ayuda,
Yo estaba pagando la comunidad que me pasaban del número 7 y suponía que era por los dos inmuebles, pero el caso es que el administrador de fincas (que es el mismo para los dos portales) ahora se ha dado cuenta de que no es así, y me advierte que me falta por pagar la comunidad de uno de los dos inmuebles en el portal 6.
El caso es que ninguno de los dos inmuebles tienen puerta de acceso al número 6 ni reciben servicio alguno del mismo y en el registro de la propiedad ambos inmuebles estan inscritos en el número 7, que es donde tienen las puertas de acceso y desde donde reciben todos los servicios.
El administrador de fincas no me reclama solo el pago de los gastos de la comunidad del número 6 para uno de los inmuebles, tambien me pasa el % que me corresponde de una derrama como consecuencia de la reforma efectuada recientemente en el portal número 6, portal que como ya he dicho no tengo acceso al mismo desde el inmueble porque no hay puertas a los elementos comunes del 6.
En esta situación en la que parece haber una discrepancia entre los titulos constitutivos y la dirección inscrita en el registro de la propiedad que prevalece?
Debo pagar la comunidad del 6 a pesar de tener los dos inmuebles inscritos en el número 7 en el registro de la propiedad?
y que pasa con la derrama, debo pagar la derrama de la reforma de un portal a la que no tengo ni acceso?
Muchas Gracias por vuestra ayuda,
Muchas Gracias por su respuesta Acriton,
La situacion en planos de los inmuebles esta clara, uno esta en el 6 y otro esta en el 7, no hace falta mirar más porque se ve hasta en las fachadas del edificio, que un inmueble tiene su ventana debajo de las ventanas del número 6 y otro tiene la ventana debajo de las ventanas del 7.
Pero ojo, los dos inmuebles estan inscritos en el registro de la propiedad como pertenecientes al número 7 y a los dos se accede por el número 7, no existe acceso desde el portal 6 a los inmuebles, no hay puertas!
en esta situación estoy obligado a pagar la derrama de la reforma del portal 6?
Y respecto de la comunidad lo mismo, debo pagar la limpieza, calefaccion, etc. en el número 6 cuando ninguno de los servicios los recibo o los puedo utilizar en el inmueble?
Gracias,
La situacion en planos de los inmuebles esta clara, uno esta en el 6 y otro esta en el 7, no hace falta mirar más porque se ve hasta en las fachadas del edificio, que un inmueble tiene su ventana debajo de las ventanas del número 6 y otro tiene la ventana debajo de las ventanas del 7.
Pero ojo, los dos inmuebles estan inscritos en el registro de la propiedad como pertenecientes al número 7 y a los dos se accede por el número 7, no existe acceso desde el portal 6 a los inmuebles, no hay puertas!
en esta situación estoy obligado a pagar la derrama de la reforma del portal 6?
Y respecto de la comunidad lo mismo, debo pagar la limpieza, calefaccion, etc. en el número 6 cuando ninguno de los servicios los recibo o los puedo utilizar en el inmueble?
Gracias,
Por desgracia este tipo de incongruencias y errores es mas frecuente de lo que parece, no sé bien en qué estarán pensando los registradores de propiedad cuando registran ciertas viviendas.
Yo hablaría con el registro de la propiedad, a ver si le dan alguna razón de que esté registrado en la misma finca nº 7 los dos inmuebles. Y revisaría las escrituras de obra nueva (titulos constitutivos) de ambas comunidades y estatutos, si hay, de ambas comunidades. Toda esta información se la pueden facilitar en el registro de la propiedad.
Muchos administradores no aplican la ley, sólo intentan colar cuotas, y en su caso no está muy claro qué corresponde. Ni el administrador es de esperar que le ayude a clarificarlo, ellos sólo quieren colar cuotas. Hay pocos administradores a los que les importa la legalidad.
A priori, sin toda la información que le comento es difícil saber cuál debe ser la situación legal de ambos locales. Lo cierto es que el local del número 6, si tiene elementos comunes con esa finca, al menos el tejado, por lo que se deducen de sus palabras, debería participar algo en los gastos del número 6. Pero la forma y porcentaje en que deba contribuir no es fácil de saber a priori, igual es necesario y todo constituir mancomunidad y nunca se ha constituido.
Si el facilitan toda la información que puedan en el registro de la propiedad, que se supone que es lo que manda, y nos comenta, podremos darle una opinión mas fundada.
Yo hablaría con el registro de la propiedad, a ver si le dan alguna razón de que esté registrado en la misma finca nº 7 los dos inmuebles. Y revisaría las escrituras de obra nueva (titulos constitutivos) de ambas comunidades y estatutos, si hay, de ambas comunidades. Toda esta información se la pueden facilitar en el registro de la propiedad.
Muchos administradores no aplican la ley, sólo intentan colar cuotas, y en su caso no está muy claro qué corresponde. Ni el administrador es de esperar que le ayude a clarificarlo, ellos sólo quieren colar cuotas. Hay pocos administradores a los que les importa la legalidad.
A priori, sin toda la información que le comento es difícil saber cuál debe ser la situación legal de ambos locales. Lo cierto es que el local del número 6, si tiene elementos comunes con esa finca, al menos el tejado, por lo que se deducen de sus palabras, debería participar algo en los gastos del número 6. Pero la forma y porcentaje en que deba contribuir no es fácil de saber a priori, igual es necesario y todo constituir mancomunidad y nunca se ha constituido.
Si el facilitan toda la información que puedan en el registro de la propiedad, que se supone que es lo que manda, y nos comenta, podremos darle una opinión mas fundada.
Les confirmo que segun los titulos constitutivos originales del edificio que hay en registro de la propiedad uno de los inmuebles pertenece al número 6 (2%) y otro al número 7 (4%).
De igual modo les confirmo que segun los apuntes registrales hechos a partir de las escrituras de compraventa los dos inmuebles estan en el número 7 con 2% y 4% de coeficiente, no tengo inmueble alguno en el 6.
En esta situación
¿debía hacer frente al pago de un recibo de la comunidad de vecinos de un inmueble en el número 6, aun cuando NO obstento la titularidad del mismo?
Y respecto de la derrama de la reforma del portal 6, ¿debería hacer frente a este pago, aun cuando mis inmuebles no tienen acceso desde ese portal?
Muchas Gracias por este excelente foros.
De igual modo les confirmo que segun los apuntes registrales hechos a partir de las escrituras de compraventa los dos inmuebles estan en el número 7 con 2% y 4% de coeficiente, no tengo inmueble alguno en el 6.
En esta situación
¿debía hacer frente al pago de un recibo de la comunidad de vecinos de un inmueble en el número 6, aun cuando NO obstento la titularidad del mismo?
Y respecto de la derrama de la reforma del portal 6, ¿debería hacer frente a este pago, aun cuando mis inmuebles no tienen acceso desde ese portal?
Muchas Gracias por este excelente foros.
Hola jcrioja:
Solución muy fácil, la cuenta "la vieja".
1º.- Que se sumen todas las cuotas de participación en el 7, debe dar 100.
2º.- Que se sumen las cuotas de participación en el 6. igualmente debe dar 100.
3º.- Si en el 7 se pasa, o en el 6 no llega hay esta el error.
4º.- Comprueba los recibos del IBI, Si estas pagando los gastos de comunidad en el 7 por los dos pisos etc.
5º.- Pide el titulo constitutivo del 7 en el registro, comprueba que figuren los dos pisos, hay esta la madre del cordero, comienza por eso y suerte.
Saludos/Juanchito
Solución muy fácil, la cuenta "la vieja".
1º.- Que se sumen todas las cuotas de participación en el 7, debe dar 100.
2º.- Que se sumen las cuotas de participación en el 6. igualmente debe dar 100.
3º.- Si en el 7 se pasa, o en el 6 no llega hay esta el error.
4º.- Comprueba los recibos del IBI, Si estas pagando los gastos de comunidad en el 7 por los dos pisos etc.
5º.- Pide el titulo constitutivo del 7 en el registro, comprueba que figuren los dos pisos, hay esta la madre del cordero, comienza por eso y suerte.
Saludos/Juanchito
Para que los coeficientes de participación sumen un 100% en cada edificio efectivamente un inmueble debe pertenecer al 6 y otro al 7.
Aun así reitero las preguntas:
¿debía hacer frente al pago de un recibo de la comunidad de vecinos de un inmueble en el número 6, aun cuando NO obstento la titularidad del mismo?
Y respecto de la derrama de la reforma del portal 6, ¿debería hacer frente a este pago, aun cuando mis inmuebles no tienen acceso desde ese portal?
Aun así reitero las preguntas:
¿debía hacer frente al pago de un recibo de la comunidad de vecinos de un inmueble en el número 6, aun cuando NO obstento la titularidad del mismo?
Y respecto de la derrama de la reforma del portal 6, ¿debería hacer frente a este pago, aun cuando mis inmuebles no tienen acceso desde ese portal?
Lo títulos constitutivos de las comunidades son sagrados,a menos que se modifiquen por unanimidad o sentencia judicial.
Entiendo que usted debe pagar el 2% de los gastos del portal 6 y el 4% de los gastos del 7 (si el sistema de pago en ambos es por cuota de participación). Lo cual no quieta que haya errores y usted pueda instar judicialmente la regularización de los títulos constitutivos. Su caso es un poco enrevesado, ¿en el registro de la propiedad no le han dicho alguna razón por la que ambas viviendas están registradas en el 7?
Entiendo que usted debe pagar el 2% de los gastos del portal 6 y el 4% de los gastos del 7 (si el sistema de pago en ambos es por cuota de participación). Lo cual no quieta que haya errores y usted pueda instar judicialmente la regularización de los títulos constitutivos. Su caso es un poco enrevesado, ¿en el registro de la propiedad no le han dicho alguna razón por la que ambas viviendas están registradas en el 7?
Hola,
La verdad es que el registro no me ha dado explicación al respecto, supongo que porque ellos no se equivocan....
Respecto de los gastos de la comunidad por lo que me dice parece complicado, pero en lo referente a la derrama de la reforma del portal, el código civil no dice nada respecto a una situación en la que inmueble que NO esta a nivel de calle no tenga acceso a las zonas comunes.
Realmente tiene que hacer frente a todas las obligaciones de igual modo que los vecinos que si tienen acceso a esos servicios y elementos comunes?
Ni tan siquiera se me ha convocado a las reuniones de vecinos, para poder opinar del tema.
Muchas gracias pos sus valiosos comentarios
La verdad es que el registro no me ha dado explicación al respecto, supongo que porque ellos no se equivocan....
Respecto de los gastos de la comunidad por lo que me dice parece complicado, pero en lo referente a la derrama de la reforma del portal, el código civil no dice nada respecto a una situación en la que inmueble que NO esta a nivel de calle no tenga acceso a las zonas comunes.
Realmente tiene que hacer frente a todas las obligaciones de igual modo que los vecinos que si tienen acceso a esos servicios y elementos comunes?
Ni tan siquiera se me ha convocado a las reuniones de vecinos, para poder opinar del tema.
Muchas gracias pos sus valiosos comentarios
Pues en las inscripciones que se hace en el registro de la propiedad sí que suele haber alguna explicación, sea o no acertada.... Puede insistirles en ese punto.
Efectivamente, ni codigo civil no LPH establecen de per se eximente alguna para viviendas que en la práctica usen menos las zonas comunes (ejemplo bajos), para eso se han creado las cuotas de participación, que ya pueden tener en cuenta esos factores, o bien los estatutos ya contemplan ciertos eximentes para partidas en las que ciertas viviendas no hagan gasto en la práctica (los estatutos ya suelen contemplar que los bajos no asuman ciertas partidas de gastos, por ejemplo).
Es interesante, porque si ni le han convocado nunca a juntas del numero 6, ni le han notificado nunca ningún acta del 6, podrían ser totalmente nulas, o estar todavía en plazo de impugnarse acuerdos que usted considere que le perjudican y que ni siquiera le han puesto en su conocimiento. Que no se puede ser comunero sólo para pagar pero después no tener ningún derecho....
Desde luego si le salen ahora de repente con el tema de "su nueva comunidad número 6", debe al menos proponer que se debata su peculiar situación en junta en esa comunidad, e igual todos de común acuerdo llegan a una solución óptima y sencilla para todos.
Efectivamente, ni codigo civil no LPH establecen de per se eximente alguna para viviendas que en la práctica usen menos las zonas comunes (ejemplo bajos), para eso se han creado las cuotas de participación, que ya pueden tener en cuenta esos factores, o bien los estatutos ya contemplan ciertos eximentes para partidas en las que ciertas viviendas no hagan gasto en la práctica (los estatutos ya suelen contemplar que los bajos no asuman ciertas partidas de gastos, por ejemplo).
Es interesante, porque si ni le han convocado nunca a juntas del numero 6, ni le han notificado nunca ningún acta del 6, podrían ser totalmente nulas, o estar todavía en plazo de impugnarse acuerdos que usted considere que le perjudican y que ni siquiera le han puesto en su conocimiento. Que no se puede ser comunero sólo para pagar pero después no tener ningún derecho....
Desde luego si le salen ahora de repente con el tema de "su nueva comunidad número 6", debe al menos proponer que se debata su peculiar situación en junta en esa comunidad, e igual todos de común acuerdo llegan a una solución óptima y sencilla para todos.
he encontrado estos dos articulos del codigo civil, no piensan que algo tienen que decir en este tema una vez que mis inmuebles no tienen acceso a los elementos comunes del número 6 ni a la calle?
art. 1 de la L.P.H. establece: “A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública”.
art. 396 del C.C. afirma: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio …
art. 1 de la L.P.H. establece: “A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública”.
art. 396 del C.C. afirma: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio …
a ver si entiendo bien, ¿su inmueble es local o no?
En cualquier caso dice que su inmueble está debajo del tejado del numero 6, aunque no tenga salida por al número 6, no?
Por eso es la razón de que a efectos catastrales le hayan puesto el inmueble en el número 7. Pero usted ineludiblemente tiene elementos comunes con el número 6, por ejemplo el tejado, no se si también alguna bajante o acceso de aguas, o acceso de electricidad....
Si hay estatutos y título constitutivo del numero 6 donde dicen que usted tiene una cuota del 2% eso va a misa, salvo que el estatuto matice alguna partida de gastos, y le exima de alguna partida de gastos.
Lo que está muy mal es que no le convoquen a juntas del número 6, ni le tengan en cuenta para nada, mas que ahora de repente y para pagar.
En cualquier caso dice que su inmueble está debajo del tejado del numero 6, aunque no tenga salida por al número 6, no?
Por eso es la razón de que a efectos catastrales le hayan puesto el inmueble en el número 7. Pero usted ineludiblemente tiene elementos comunes con el número 6, por ejemplo el tejado, no se si también alguna bajante o acceso de aguas, o acceso de electricidad....
Si hay estatutos y título constitutivo del numero 6 donde dicen que usted tiene una cuota del 2% eso va a misa, salvo que el estatuto matice alguna partida de gastos, y le exima de alguna partida de gastos.
Lo que está muy mal es que no le convoquen a juntas del número 6, ni le tengan en cuenta para nada, mas que ahora de repente y para pagar.
Hola,
Mi inmuebles es una oficina en una primera planta, sin posibilidad física de salida a la vía publica porque esta 3 metros por encima de la misma, ni puerta de acceso desde la escalera del número 6.
No tengo bajantes, ni agua, ni electricidad, ni desagues, ni calefacción, ni telefonia, internet, ni puertas de acceso, ni buzon en el número 6, todos los servicios los recibo desde el 7.
Mi inmuebles es una oficina en una primera planta, sin posibilidad física de salida a la vía publica porque esta 3 metros por encima de la misma, ni puerta de acceso desde la escalera del número 6.
No tengo bajantes, ni agua, ni electricidad, ni desagues, ni calefacción, ni telefonia, internet, ni puertas de acceso, ni buzon en el número 6, todos los servicios los recibo desde el 7.
Por no tener no me hicieron ni entrega de llaves del portal 6 en el acto de compraventa del inmueble y aunque no me han convocado a reuniones de vecinos del número 6, supongo que si el Administrador me ha anunciado su intención de demandarme el tema se habrá tratado en alguna reunión, de la que por supuesto no tengo acta.
O sea que tiene usted como dos viviendas, en una primera planta, unidad entre sí, y con salida sólo por un portal.
Del portal 6 tiene como elemento común el tejado. Al ser pocos elementos comunes los que comparte con el 6 le deberían asignar cuota baja, o eximente en ciertos gastos de escalera, pero eso ya está hecho (para bien o para mal, a menos que haya errores muy claros), y en su día se le asigno entiendo un 2%. ¿Usted no está de acuerdo con pagar un 2% de esa comunidad número 6? ¿Que cuota tienen los demás vecinos en comparación con la suya en ese portal número 6? ¿Los bajos del portal 6 se benefician de algún eximente de alguna partida de gastos que usted cree que le deberían aplicar a usted también?
Del portal 6 tiene como elemento común el tejado. Al ser pocos elementos comunes los que comparte con el 6 le deberían asignar cuota baja, o eximente en ciertos gastos de escalera, pero eso ya está hecho (para bien o para mal, a menos que haya errores muy claros), y en su día se le asigno entiendo un 2%. ¿Usted no está de acuerdo con pagar un 2% de esa comunidad número 6? ¿Que cuota tienen los demás vecinos en comparación con la suya en ese portal número 6? ¿Los bajos del portal 6 se benefician de algún eximente de alguna partida de gastos que usted cree que le deberían aplicar a usted también?
Hola jcrioja:
Como este tema me parece muy interesante, entro para haber si entre todos damos con la clave.
Lo primero no has contestado a mi primera intervención cual es saber la suma de todos las cuotas de participación en el 7. a mi no me interesa saber que tu tienes el 4% de los gastos, ese no me vale, una cosa es la cuota de propiedad en el edificio que es lo que interesa, y otro el reparto en los gastos, puede ser que sea la misma o no dependiendo si hay locales comerciales. Y esa cuota la tienes que tener en tu escritura, el total de las cuotas deben figurar en el titulo constitutivo, y como te dije la suma de todas las cuotas que corresponden a los diferentes pisos y locales que hay en el edificio, dará el modulo 100.
¿cuantos recibos de IBI pagas?, uno por el 7 y otro por el 6, o pagas un solo IBI, fíjate si es así la dirección de la finca, si vienen el 7 y el 6 juntos.
Seguramente el promotor inscribió en la misma escritura de obra nueva y división horizontal las dos fincas la 6 y la 7 y por lo tanto hay un solo título constitutivo para las dos. Eso quiere decir que sois una mancomunidad, porque ambas comparten suelo y cubierta, eso se hace o se hacía cuando un promotor construía sobre un mismo solar varias fincas independientes entre si, pero unidas lateralmente, muchos propietarios no tienen ni idea de que comparten suelo y tejado y que en teoría son una mancomunidad como figura en la LPH, sin que sea obligatorio constituirla.
Te digo esto, porque al tener como yo creo un solo titulo para las dos comunidades independientes llamadas 6 y 7. que comparte suelo y tejado, deberías mirar bien en tu escritura particular si tienes dos cuotas de propiedad en este caso en tu piso del 7 el 4% y otro que sería muy inferior en lo que sería la total finca, es decir la propiedad que te corresponde en el suelo.
En la escritura de obra nueva donde figura también registrado el título constitutivo, te pondrá:
Finca nº 7 y un número correlativo correspondiente a tantas unidades de propiedad como haya en la finca. el numero uno si hubiera un local sería ese, y terminaría por el ultimo piso, al llegar a tu piso citaría la planta y la letra o numero y los dos cuotas una por tu piso en el edificio y otra por el solar.
una vez sumados las cuotas dará el módulo 100.
Luego en el mismo título diría:
Finca nº 6, y lo mismo que en lo anterior, pero al llegar al que en teoría es tu piso que es mas pequeño, te dará también la cuota pero sera menor, no puede haber dos pisos con el mismo número en la misma planta.
No tienes acceso al 6, pasa a esta comunidad, y observa donde en teoría estaría tu piso y comprueba cuantas puertas que hay, porque es posible que haya menos puertas que en el resto de plantas, puede que haya una puerta que se comunique con el 7, o solo la puerta.
¿Compraste las propiedades recién terminada la obra o posteriormente?. Es posible que el primer dueño unió las dos pisos en uno solo aunque lo que digo a alguien le suene a barbaridad.
El titulo no falla, todos los pisos y locales de un inmueble tienen u número correlativo con su cuota de participación que tiene que dar 100, no puede haber mas unidades de la que cita.
A mi modesto entender, tu tienes un piso en cada comunidad en uno según tu, tienes el 4% y en el otro 2% has estado pagando los gastos por los dos en el 7, incluso el IBI, puede que un anterior propietario los uniera, no puede ser un error del registro, ahora bien, si al comprobar que en el 6 hay una puerta y alguien lo está ocupando, mi teoría no es valida. y por lo tanto tu no tienes un piso en el 6.
SOLUCIÓN: Exige al administrador que es quien te
reclama, las pruebas de que tu eres propietario del 6, con documentos no con palabras.
El articulo que citas en primer lugar, no te afecta para nada, quiere decir que un local sera considerado como tal aunque no tenga salida a la calle, bastaría igual que un piso que no tiene salida directa a la calle pero si a un elemento común como puede ser el portal.
En cuanto al 396 del C.C. dice prácticamente lo mismo, es la madre de la LPH, antes de su promulgación, las comunidades se regían por estos artículos del Código Civil es lo que se llamaba la comunidad de bienes.
No te asombres por lo que he comentado, en las comunidades de propietarios todo es posible, aunque a alguno le parezca una barbaridad.
Saludos/Juanchito
Como este tema me parece muy interesante, entro para haber si entre todos damos con la clave.
Lo primero no has contestado a mi primera intervención cual es saber la suma de todos las cuotas de participación en el 7. a mi no me interesa saber que tu tienes el 4% de los gastos, ese no me vale, una cosa es la cuota de propiedad en el edificio que es lo que interesa, y otro el reparto en los gastos, puede ser que sea la misma o no dependiendo si hay locales comerciales. Y esa cuota la tienes que tener en tu escritura, el total de las cuotas deben figurar en el titulo constitutivo, y como te dije la suma de todas las cuotas que corresponden a los diferentes pisos y locales que hay en el edificio, dará el modulo 100.
¿cuantos recibos de IBI pagas?, uno por el 7 y otro por el 6, o pagas un solo IBI, fíjate si es así la dirección de la finca, si vienen el 7 y el 6 juntos.
Seguramente el promotor inscribió en la misma escritura de obra nueva y división horizontal las dos fincas la 6 y la 7 y por lo tanto hay un solo título constitutivo para las dos. Eso quiere decir que sois una mancomunidad, porque ambas comparten suelo y cubierta, eso se hace o se hacía cuando un promotor construía sobre un mismo solar varias fincas independientes entre si, pero unidas lateralmente, muchos propietarios no tienen ni idea de que comparten suelo y tejado y que en teoría son una mancomunidad como figura en la LPH, sin que sea obligatorio constituirla.
Te digo esto, porque al tener como yo creo un solo titulo para las dos comunidades independientes llamadas 6 y 7. que comparte suelo y tejado, deberías mirar bien en tu escritura particular si tienes dos cuotas de propiedad en este caso en tu piso del 7 el 4% y otro que sería muy inferior en lo que sería la total finca, es decir la propiedad que te corresponde en el suelo.
En la escritura de obra nueva donde figura también registrado el título constitutivo, te pondrá:
Finca nº 7 y un número correlativo correspondiente a tantas unidades de propiedad como haya en la finca. el numero uno si hubiera un local sería ese, y terminaría por el ultimo piso, al llegar a tu piso citaría la planta y la letra o numero y los dos cuotas una por tu piso en el edificio y otra por el solar.
una vez sumados las cuotas dará el módulo 100.
Luego en el mismo título diría:
Finca nº 6, y lo mismo que en lo anterior, pero al llegar al que en teoría es tu piso que es mas pequeño, te dará también la cuota pero sera menor, no puede haber dos pisos con el mismo número en la misma planta.
No tienes acceso al 6, pasa a esta comunidad, y observa donde en teoría estaría tu piso y comprueba cuantas puertas que hay, porque es posible que haya menos puertas que en el resto de plantas, puede que haya una puerta que se comunique con el 7, o solo la puerta.
¿Compraste las propiedades recién terminada la obra o posteriormente?. Es posible que el primer dueño unió las dos pisos en uno solo aunque lo que digo a alguien le suene a barbaridad.
El titulo no falla, todos los pisos y locales de un inmueble tienen u número correlativo con su cuota de participación que tiene que dar 100, no puede haber mas unidades de la que cita.
A mi modesto entender, tu tienes un piso en cada comunidad en uno según tu, tienes el 4% y en el otro 2% has estado pagando los gastos por los dos en el 7, incluso el IBI, puede que un anterior propietario los uniera, no puede ser un error del registro, ahora bien, si al comprobar que en el 6 hay una puerta y alguien lo está ocupando, mi teoría no es valida. y por lo tanto tu no tienes un piso en el 6.
SOLUCIÓN: Exige al administrador que es quien te
reclama, las pruebas de que tu eres propietario del 6, con documentos no con palabras.
El articulo que citas en primer lugar, no te afecta para nada, quiere decir que un local sera considerado como tal aunque no tenga salida a la calle, bastaría igual que un piso que no tiene salida directa a la calle pero si a un elemento común como puede ser el portal.
En cuanto al 396 del C.C. dice prácticamente lo mismo, es la madre de la LPH, antes de su promulgación, las comunidades se regían por estos artículos del Código Civil es lo que se llamaba la comunidad de bienes.
No te asombres por lo que he comentado, en las comunidades de propietarios todo es posible, aunque a alguno le parezca una barbaridad.
Saludos/Juanchito
jcrioja:
Una puntualización, si el administrador no te dice en que se basa para afirmar que tu eres el propietario de un piso en el 6, exígele que te diga cual es el piso, planta y puerta, ve al registro a pedir una nota simple, puede que te lleves una gran sorpresa, bien que en realidad figuras como propietario sin saberlo, y por lo tanto deberías de pagar lo que te exigen, puede que de esta sencilla manera sepas a quien en realidad le deben reclamar, y en ese caso el administrador seria un incompetente.
Lo de las llaves del portal es indiferente, pienso que debe tener las suficientes pruebas para exigirte lo que te pide.
Saludos/Juanchito
Una puntualización, si el administrador no te dice en que se basa para afirmar que tu eres el propietario de un piso en el 6, exígele que te diga cual es el piso, planta y puerta, ve al registro a pedir una nota simple, puede que te lleves una gran sorpresa, bien que en realidad figuras como propietario sin saberlo, y por lo tanto deberías de pagar lo que te exigen, puede que de esta sencilla manera sepas a quien en realidad le deben reclamar, y en ese caso el administrador seria un incompetente.
Lo de las llaves del portal es indiferente, pienso que debe tener las suficientes pruebas para exigirte lo que te pide.
Saludos/Juanchito
