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Complejo problema de título constitutivo
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- Tema: Complejo problema de título constitutivo
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Viendo 1 - 20 de 31 comentarios
Hola jcrioja:
Esto le decías a acriton:
La situación en planos de los inmuebles esta clara, uno esta en el 6 y otro esta en el 7, no hace falta mirar más porque se ve hasta en las fachadas del edificio, que un inmueble tiene su ventana debajo de las ventanas del número 6 y otro tiene la ventana debajo de las ventanas del 7.
Mira lo que te dice el articulo 8 de la vigente LPH:
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos o independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Solo permite agregar o segregar dentro del mismo edificio y por supuesto que sean colindantes, nunca en edificios colindantes.
La razón es porque los muros no se pueden tocar porque no es un elemento privativo es un elemento común
Artículo 7 LPH:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el año 59 la LPH no existía, ten en cuenta que data del 21 de Julio de 1960, y se aplicaban los artículo del CC relativo a la comunidad de bienes, en las comunidades sobro todo en las que no había empleado de fincas, ascensor y calefacción que eran muchas, no había administradores de finca, los vecinos no aplicaban los gastos que eran pocos conforme al coeficiente, por eso cada uno hacía de su capa un sayo.
Yo no encuentro otra explicación que no sea que a partir del 59, el primer propietario o incluso el constructor hiciera la trampa, acogiéndose a que no exista la LPH´, de tal manera que siguió pagando lo que entonces se llamaba la CONTRIBUCIÓN URBANA HOY IBI, POR CADA UNO DE LOS PISOS, entonces todo era posible porque la mayoría de los propietarios no tenían ni idea de como funcionaba el asunto.
Yo creo que estos dos pisos llevan unidos hace muchos años, han pagado los gastos de comunidad siempre por separado, y también el IBI lo que no entiendo es porque ahora el administrador te dice que antes perteneció al 6 cuando ese piso nunca dejo de pertenecer a esa comunidad, y ahora quieres que pagues oficialmente, sin duda tu siempre has pagado la comunidad del 6 junto con el 7.
Habla con el administrador para que te separe los gastos conforme a que tienes 2% en el 6 y el 4% en el 7, paga la derrama del 6 solo la derrama porque el resto lo pagabas junto en el 7, piensa si te conviene tener salida al 6, porque lo que a ti te interesaba saber era:
COMO VOY A PAGAR UNA DERRAMA DE UNA COMUNIDAD A LA QUE NO PERTENEZCO.
EL ARTICULO 396 DEL C.C. ME DICE QUE YO NO TENGO UN PISO EN EL 6 PORQUE NO TENGO SALIDA A LA VÍA PUBLICA NI A ELEMENTO COMÚN.
y estabas equivocado.
Vuelvo a darte otra vez el consejo, deja las cosas como están aquello de "virgencita" si te interesa si es que una vez compruebes que los dos pisos en el 59 estaban separados, mediante inspección ocular en el 6, cosa que creo que si porque en planos según afirmas uno esta en el 6 y el otro en el 7, a ti no te supone un perjuicio mas bien una ventaja porque tienes unidos un piso en el 6 mas pequeño y otro en el 7 mas grande. Estabas pagando la comunidad de los dos pisos, ahora lo vas ha dejar mejor, porque tendrán que llamarte a junta de propietarios, y es la cuenta "la vieja" y tienes que morir como se dice al palo aunque te.....................
Nada de abogados, de notarios, de registros, has tenido siempre dos pisos pero ahora descubres que uno estaba en el 6 y otro en el 7, la cuestión no ha cambiado, en la LPH, algunos administradores, los vecinos de alguna comunidad hay mucha mierda, y lo tuyo no es nada comparado con otros casos.
Lo del cuarto de baño te lo preguntaba, porque en aquellos años muy pocos pisos tenían dos baños, si tu los tienes era una prueba mas.
Saludos/Juanchito
Esto le decías a acriton:
La situación en planos de los inmuebles esta clara, uno esta en el 6 y otro esta en el 7, no hace falta mirar más porque se ve hasta en las fachadas del edificio, que un inmueble tiene su ventana debajo de las ventanas del número 6 y otro tiene la ventana debajo de las ventanas del 7.
Mira lo que te dice el articulo 8 de la vigente LPH:
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos o independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Solo permite agregar o segregar dentro del mismo edificio y por supuesto que sean colindantes, nunca en edificios colindantes.
La razón es porque los muros no se pueden tocar porque no es un elemento privativo es un elemento común
Artículo 7 LPH:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el año 59 la LPH no existía, ten en cuenta que data del 21 de Julio de 1960, y se aplicaban los artículo del CC relativo a la comunidad de bienes, en las comunidades sobro todo en las que no había empleado de fincas, ascensor y calefacción que eran muchas, no había administradores de finca, los vecinos no aplicaban los gastos que eran pocos conforme al coeficiente, por eso cada uno hacía de su capa un sayo.
Yo no encuentro otra explicación que no sea que a partir del 59, el primer propietario o incluso el constructor hiciera la trampa, acogiéndose a que no exista la LPH´, de tal manera que siguió pagando lo que entonces se llamaba la CONTRIBUCIÓN URBANA HOY IBI, POR CADA UNO DE LOS PISOS, entonces todo era posible porque la mayoría de los propietarios no tenían ni idea de como funcionaba el asunto.
Yo creo que estos dos pisos llevan unidos hace muchos años, han pagado los gastos de comunidad siempre por separado, y también el IBI lo que no entiendo es porque ahora el administrador te dice que antes perteneció al 6 cuando ese piso nunca dejo de pertenecer a esa comunidad, y ahora quieres que pagues oficialmente, sin duda tu siempre has pagado la comunidad del 6 junto con el 7.
Habla con el administrador para que te separe los gastos conforme a que tienes 2% en el 6 y el 4% en el 7, paga la derrama del 6 solo la derrama porque el resto lo pagabas junto en el 7, piensa si te conviene tener salida al 6, porque lo que a ti te interesaba saber era:
COMO VOY A PAGAR UNA DERRAMA DE UNA COMUNIDAD A LA QUE NO PERTENEZCO.
EL ARTICULO 396 DEL C.C. ME DICE QUE YO NO TENGO UN PISO EN EL 6 PORQUE NO TENGO SALIDA A LA VÍA PUBLICA NI A ELEMENTO COMÚN.
y estabas equivocado.
Vuelvo a darte otra vez el consejo, deja las cosas como están aquello de "virgencita" si te interesa si es que una vez compruebes que los dos pisos en el 59 estaban separados, mediante inspección ocular en el 6, cosa que creo que si porque en planos según afirmas uno esta en el 6 y el otro en el 7, a ti no te supone un perjuicio mas bien una ventaja porque tienes unidos un piso en el 6 mas pequeño y otro en el 7 mas grande. Estabas pagando la comunidad de los dos pisos, ahora lo vas ha dejar mejor, porque tendrán que llamarte a junta de propietarios, y es la cuenta "la vieja" y tienes que morir como se dice al palo aunque te.....................
Nada de abogados, de notarios, de registros, has tenido siempre dos pisos pero ahora descubres que uno estaba en el 6 y otro en el 7, la cuestión no ha cambiado, en la LPH, algunos administradores, los vecinos de alguna comunidad hay mucha mierda, y lo tuyo no es nada comparado con otros casos.
Lo del cuarto de baño te lo preguntaba, porque en aquellos años muy pocos pisos tenían dos baños, si tu los tienes era una prueba mas.
Saludos/Juanchito
Hola,
Comprobaré lo de las puertas,
Lo que si te puedo confirmar es que en la superficie de mi inmueble que esta debajo del número 6 no hay ningun baño, ni desagues, así que supongo que cuando esto se segrego el baño se quedo en la otra parte. ¿Como influye esto?
Te confirmo que pago un IBI a mi nombre en el número 6.
Yo creo que nunca les falto un 2%, me inclino por pensar que siempre se pago en el 6, aunque el inmueble perteneciese al 7, quizá el anterior propietario (un banco) no puso pegas al respecto porque era quien hizo la segregación de la que hablamos, aunque todo esto son suposiciones.
Me sorprende de manera lo de que unir dos pisos de edificios diferentes es una ilegalidad, porque esto creo es justo lo que paso. ¿No se puede reclamar esto, porque realmente este creo es el origen de todo el problema?
Comprobaré lo de las puertas,
Lo que si te puedo confirmar es que en la superficie de mi inmueble que esta debajo del número 6 no hay ningun baño, ni desagues, así que supongo que cuando esto se segrego el baño se quedo en la otra parte. ¿Como influye esto?
Te confirmo que pago un IBI a mi nombre en el número 6.
Yo creo que nunca les falto un 2%, me inclino por pensar que siempre se pago en el 6, aunque el inmueble perteneciese al 7, quizá el anterior propietario (un banco) no puso pegas al respecto porque era quien hizo la segregación de la que hablamos, aunque todo esto son suposiciones.
Me sorprende de manera lo de que unir dos pisos de edificios diferentes es una ilegalidad, porque esto creo es justo lo que paso. ¿No se puede reclamar esto, porque realmente este creo es el origen de todo el problema?
Hola jcrioja:
Farute se dice de alguien que es un "enterao" que se la da de saberlo todo, me refería a mi, nunca me he referido a tu persona,
Tratare de ser muy breve:
Nada de abogados, nada de notarios, nada de registradores, después de lo que te ha dicho el administrador que coincide con lo que te manifesté en mis anteriores comentarios, mi consejo es el siguiente:
Comprueba en el rellano del portal 6 que hace medianil con tu piso del 7, cuantas puertas hay, tiene que haber igual que en los otros, también si en tu piso que es en teoría el del 6 hay un cuarto de baño.
Analiza que pagas un IBI a tu nombre en el portal 6, que no hay error en el Titulo constitutivo, que una ventana de tu piso del 7 esta en la fachada del 6. que el administrador te ha demostrado que tu eres propietario en el 6, no como te ha dicho que el piso perteneció antes al 6, ha pertenecido de siempre, y no me quiero extender para demostrarlo, pregúntale como no se dieron cuenta antes de que les faltaba un 2%.
Cuando hagas las comprobaciones que te digo, analiza que como te he dicho en mis otras intervenciones, alguien en el 59 o posteriormente, cometió una ilegalidad uniendo los dos pisos, que si se puede hacer en una misma comunidad, siempre que sean colindantes y sin variar la cuota, pero en el caso que nos ocupa es ilegal.
No vayas a juicio que lo perderás, pacta con el administrador que por cierto no es quien para demandarte sino la comunidad del 6, paga solo la derrama, y acepta que te incluyan como comunero, aunque te aferres como un clavo ardiendo al artículo 396, que en tu caso no es aplicable, porque en el año 59 ese piso si tenía salida a un elemento común, y aunque ahora no lo tuviera figura como tal en la escritura de obra nueva y división horizontal, y por lo tanto en el Título Constitutivo.
Si te arriesgas a ir a juicio, seguro que te harían cerrar la comunicación entre el 6 y el 7, haz la cuenta de la vieja, pertenece al 6 con el 2%, y al 7 con el 4%, lo que ha pasado en que el del 7 ha venido pagando menos comunidad de la que le pertenecía, es indiferente la nueva situación que ahora se va a crear.
Saludos/Juanchito
Farute se dice de alguien que es un "enterao" que se la da de saberlo todo, me refería a mi, nunca me he referido a tu persona,
Tratare de ser muy breve:
Nada de abogados, nada de notarios, nada de registradores, después de lo que te ha dicho el administrador que coincide con lo que te manifesté en mis anteriores comentarios, mi consejo es el siguiente:
Comprueba en el rellano del portal 6 que hace medianil con tu piso del 7, cuantas puertas hay, tiene que haber igual que en los otros, también si en tu piso que es en teoría el del 6 hay un cuarto de baño.
Analiza que pagas un IBI a tu nombre en el portal 6, que no hay error en el Titulo constitutivo, que una ventana de tu piso del 7 esta en la fachada del 6. que el administrador te ha demostrado que tu eres propietario en el 6, no como te ha dicho que el piso perteneció antes al 6, ha pertenecido de siempre, y no me quiero extender para demostrarlo, pregúntale como no se dieron cuenta antes de que les faltaba un 2%.
Cuando hagas las comprobaciones que te digo, analiza que como te he dicho en mis otras intervenciones, alguien en el 59 o posteriormente, cometió una ilegalidad uniendo los dos pisos, que si se puede hacer en una misma comunidad, siempre que sean colindantes y sin variar la cuota, pero en el caso que nos ocupa es ilegal.
No vayas a juicio que lo perderás, pacta con el administrador que por cierto no es quien para demandarte sino la comunidad del 6, paga solo la derrama, y acepta que te incluyan como comunero, aunque te aferres como un clavo ardiendo al artículo 396, que en tu caso no es aplicable, porque en el año 59 ese piso si tenía salida a un elemento común, y aunque ahora no lo tuviera figura como tal en la escritura de obra nueva y división horizontal, y por lo tanto en el Título Constitutivo.
Si te arriesgas a ir a juicio, seguro que te harían cerrar la comunicación entre el 6 y el 7, haz la cuenta de la vieja, pertenece al 6 con el 2%, y al 7 con el 4%, lo que ha pasado en que el del 7 ha venido pagando menos comunidad de la que le pertenecía, es indiferente la nueva situación que ahora se va a crear.
Saludos/Juanchito
Voy a intentar responder a las cuestiones planteadas:
1.- Pago dos recibos de IBI, y me he fijado y uno viene en el número 6 y otro en el número 7.
2.- Las cuotas que estan en la escritura reflejadas son las mismas, que hay en el registro de la propiedad y las que se pagan en la comunidad. En escrituras y en el registro son de un 4% y un 2% en el edificio 7, aunque segun titulo constitutivo y segun quiere cobrar el administrador un 4% en el 7 y un 2% en el 6.
3.- respecto a los articulos a los que hago referencia del código civil, yo interpreto justo lo contrario, dado que no el inmueble en el número 6 no tiene posibilidad de acceso desde la escalera del 6 ni desde la calle, no debería tener la consideración de (art. 1 de la L.P.H. y art. 396 del C.C.), ni de piso, ni local, ni tan siquiera propiedad separada al no tener aprovechamiento independiente por no tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada.
4. Ya he ido al registro de la propiedad, y dispongo de dos notas simples que muestran que soy el titular de dos inmuebles en el número 7, no dispongo de más propiedades en el número 6 o 7. El administrador basa su reclamación en el titulo de propiedad, que muestra que en origen un de mis inmuebles pertenecia al 6 (aunque no disponga de acceso ni reciba servicios desde el 6).
5. El edificio data de 1959 y yo he comprado los inmuebles a finales del 2014, desconozco si ha habido agregaciones o segregaciones, desde luego algo ha tenido que pasar para que yo tenga dos inmuebles registrados en el 7 y sin embargo una parte este bajo el tejado del 6. De todo lo que se ha dicho me inclino porque ha pasado esto "Tu tienes un piso en la comunidad 7, y otro en la 6, posiblemente se comunicaban o alguien si es que no se comunicaban hizo que se comunicaran dando entrada exclusiva por la 7 cerrando la de la 6".
6. Los inmuebles son independientes desde el punto de vista de que tienen dos identificadores registrales, dos referencias catastrales, dos IBIS y por tanto en escrituras tambien aparecen como independientes.
7. Hay las mismas puertas, en mi planta primera que en la segunda, pero desconozco si internamente esos otros inmuebles tambien estan en parte debajo del tejado del 6.
8. La numeración de los dos inmuebles en el IDUFIR es identica, salvo que uno acaba en 719 y el otro en 726, en cuanto a los números de finca uno acaba en 919 y el otro en 921, en cuanto al orden de propiedad horizontal un inmueble se denomina TRES-A y el otro DOS-B-B'
En cuanto al ultimo comentario, solo me hace pensar que yo debo ser un autentico farute, porque de todo lo leido no tengo muchas ideas de por donde resolver nio que sea facil, si Juanchito pudiera decirme que pasos a dar con quien (notario, registro, comunidad, etc.) le estaria muy agradecido.
Muchas Gracias a todos,
1.- Pago dos recibos de IBI, y me he fijado y uno viene en el número 6 y otro en el número 7.
2.- Las cuotas que estan en la escritura reflejadas son las mismas, que hay en el registro de la propiedad y las que se pagan en la comunidad. En escrituras y en el registro son de un 4% y un 2% en el edificio 7, aunque segun titulo constitutivo y segun quiere cobrar el administrador un 4% en el 7 y un 2% en el 6.
3.- respecto a los articulos a los que hago referencia del código civil, yo interpreto justo lo contrario, dado que no el inmueble en el número 6 no tiene posibilidad de acceso desde la escalera del 6 ni desde la calle, no debería tener la consideración de (art. 1 de la L.P.H. y art. 396 del C.C.), ni de piso, ni local, ni tan siquiera propiedad separada al no tener aprovechamiento independiente por no tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada.
4. Ya he ido al registro de la propiedad, y dispongo de dos notas simples que muestran que soy el titular de dos inmuebles en el número 7, no dispongo de más propiedades en el número 6 o 7. El administrador basa su reclamación en el titulo de propiedad, que muestra que en origen un de mis inmuebles pertenecia al 6 (aunque no disponga de acceso ni reciba servicios desde el 6).
5. El edificio data de 1959 y yo he comprado los inmuebles a finales del 2014, desconozco si ha habido agregaciones o segregaciones, desde luego algo ha tenido que pasar para que yo tenga dos inmuebles registrados en el 7 y sin embargo una parte este bajo el tejado del 6. De todo lo que se ha dicho me inclino porque ha pasado esto "Tu tienes un piso en la comunidad 7, y otro en la 6, posiblemente se comunicaban o alguien si es que no se comunicaban hizo que se comunicaran dando entrada exclusiva por la 7 cerrando la de la 6".
6. Los inmuebles son independientes desde el punto de vista de que tienen dos identificadores registrales, dos referencias catastrales, dos IBIS y por tanto en escrituras tambien aparecen como independientes.
7. Hay las mismas puertas, en mi planta primera que en la segunda, pero desconozco si internamente esos otros inmuebles tambien estan en parte debajo del tejado del 6.
8. La numeración de los dos inmuebles en el IDUFIR es identica, salvo que uno acaba en 719 y el otro en 726, en cuanto a los números de finca uno acaba en 919 y el otro en 921, en cuanto al orden de propiedad horizontal un inmueble se denomina TRES-A y el otro DOS-B-B'
En cuanto al ultimo comentario, solo me hace pensar que yo debo ser un autentico farute, porque de todo lo leido no tengo muchas ideas de por donde resolver nio que sea facil, si Juanchito pudiera decirme que pasos a dar con quien (notario, registro, comunidad, etc.) le estaria muy agradecido.
Muchas Gracias a todos,
conkalY:
Seguro muchos de nosotros ya hubiéramos tenido el problema de jcrioja resuelto, yo si lo hubiera tenido y no me tengo por farute como se dice en mi tierra, algunos ya saben de donde soy por esta frase.
Estoy de acuerdo de que no hay que confiar en los administradores, el de su comunidad le dice a jcrioja que es comunero de una comunidad la 6 de la que el cree que no es, tiene a su alcance tal como le hemos aconsejado entre todos lo que se puede hacer para llegar al fondo de la cuestión, por lo tanto si la mayoría sabemos con conocimiento de causa cual es el camino a seguir, solo el lo toma o lo deja.
Yo sigo insistiendo que dudo que un administrador se atreva sin pruebas a decirle a un comunero que pertenece a una comunidad y que por lo tanto esta obligado a contribuir al sostenimiento del inmueble, porque se juega ser denunciado ante el colegio de administradores de su ciudad.
Insisto el problema de jcrioja es muy sencillo de resolver, se le han dado muchas ideas de por donde atacar, solo el puede o no aceptarlas.
Saludos/Juanchito
Seguro muchos de nosotros ya hubiéramos tenido el problema de jcrioja resuelto, yo si lo hubiera tenido y no me tengo por farute como se dice en mi tierra, algunos ya saben de donde soy por esta frase.
Estoy de acuerdo de que no hay que confiar en los administradores, el de su comunidad le dice a jcrioja que es comunero de una comunidad la 6 de la que el cree que no es, tiene a su alcance tal como le hemos aconsejado entre todos lo que se puede hacer para llegar al fondo de la cuestión, por lo tanto si la mayoría sabemos con conocimiento de causa cual es el camino a seguir, solo el lo toma o lo deja.
Yo sigo insistiendo que dudo que un administrador se atreva sin pruebas a decirle a un comunero que pertenece a una comunidad y que por lo tanto esta obligado a contribuir al sostenimiento del inmueble, porque se juega ser denunciado ante el colegio de administradores de su ciudad.
Insisto el problema de jcrioja es muy sencillo de resolver, se le han dado muchas ideas de por donde atacar, solo el puede o no aceptarlas.
Saludos/Juanchito
pero a ver juanchito,
es evidente que las oficinas de jcrioja tienen elementos comunes con el número 6, recuerde que el tejado y al cubierta son elementos comunes...
Desconocemos la historia de los dos locales de oficinas que hoy día ya tiene salida solo por un portal, pero los títulos constitutivos de ambas comunidades están ahí, y viéndolos en detalle, y a menos que haya que constituir mancomunidad y nunca se haya creado, la solución de pago debe estar clara.
Por otra parte lo que le diga su administrador importa poco, ellos sólo quieren cobrar y meten partidas que a veces no corresponden, por eso lo mejor es ignorar y saltarse a los administradores, te la suelen colar a poco que te descuides.
Hay una regla máxima en las comunidades: si sospecha que se la están colando, seguramente es que se la están metiendo hasta el fondo. La primera regla es desconfiar de los administradores, nunca hablan con criterio jurídico, y siempre ocultan información (salvo honrosas excepciones, claro). Y evidentemente un administrador que de repente reclama a un propietario, pero nunca ha remitido actas de juntas a ese propietario, dice poco de su profesionalidad.
es evidente que las oficinas de jcrioja tienen elementos comunes con el número 6, recuerde que el tejado y al cubierta son elementos comunes...
Desconocemos la historia de los dos locales de oficinas que hoy día ya tiene salida solo por un portal, pero los títulos constitutivos de ambas comunidades están ahí, y viéndolos en detalle, y a menos que haya que constituir mancomunidad y nunca se haya creado, la solución de pago debe estar clara.
Por otra parte lo que le diga su administrador importa poco, ellos sólo quieren cobrar y meten partidas que a veces no corresponden, por eso lo mejor es ignorar y saltarse a los administradores, te la suelen colar a poco que te descuides.
Hay una regla máxima en las comunidades: si sospecha que se la están colando, seguramente es que se la están metiendo hasta el fondo. La primera regla es desconfiar de los administradores, nunca hablan con criterio jurídico, y siempre ocultan información (salvo honrosas excepciones, claro). Y evidentemente un administrador que de repente reclama a un propietario, pero nunca ha remitido actas de juntas a ese propietario, dice poco de su profesionalidad.
Haber jcrioja:
Hay que haber entrado en las cloacas de todo lo relacionado con la LPH, para saber la mierda con perdón que hay no solo con algunos de los administradores de fincas, también en las comunidades de vecinos, mafias, estafadores engaños etc.
Yo creo que no deberías darle mas vueltas al asunto, o bien tu administrador te esta engañando, o tu te estas dejando engañar, te lo digo con todo el respeto que mereces.
Si no estas bien puesto en temas de comunidades, no te rompas la cabeza, tienes varios consejos, empieza a analizarlos, tu problema es mas sencillo de lo que tu te crees, la legislación esta a tu alcance, no hace falta que vayas a un abogado, es sencillo despejar la incógnita, porque solo tienes que responder a quienes te dan un consejo, yo no lo se todo y también he pedido alguna vez opinión a los demás, aquí todos pedimos a todos consejo, creo que me entenderás.
Tu problema no tiene nada que ver con una hipotética mancomunidad o un complejo inmobiliario como se dice ahora, ya te he explicado que muchas comunidades comparten suelo y tejado, siempre que esten adosadas los edificios, no debería ser así, pero les esta permitido a los promotores en la ley del suelo, la ley no obliga formar una sola comunidad, por desconocimiento de la ley muchos propietarios, se niegan a modificar el título, estas mancomunidades desconocidas para muchos propietarios, debería ser disueltas, ejemplo yo vivo en una manzana con cinco portales adosados, cada uno es independiente por decisión del promotor, se me ocurrió pedir el título constitutivo de mi portal, y me encontré la sorpresa que compartíamos tejado y suelo. tenemos unos trasteros en los bajos que es terreno propiedad de las cinco casas, el promotor no quiso aprovechar el terreno y lo dejo lleno de escombros, cada comunidad construyó sin contar con el resto de comunidades y debajo de cada casa sus trasteros. Descubro que todos somos dueños de los trasteros de otras comunidades y viceversa, no se pueden vender, son ilegales, sencillamente porque se ha creado un proindiviso, porque el terreno es de todos conforme a la cuota de cada uno, propongo disolver el proindiviso es decir la mancomunidad, y para ello reformar el título, y son mis propios vecinos lo que se negaron, si algún día se cae un edificio, mis vecinos no saben ni tampoco los otros de las diferentes comunidades, que el terreno no es suyo, es de todos, son mancomunidades ignoradas por muchos propietarios en toda España, siempre que una propiedad en su escritura tiene dos o mas coeficientes, forma parte de la suya como edificio y de otros servicios o elementos comunes compartidos con otros edificios, pero también con y para desconocimientos de muchos, en algunos casos de comparte solo el tejado y el suelo, en este caso yo las llamo mancomunidades encubiertas,
Yo te he dado una pista por donde van los tiros, otros también, lo tomas o lo dejas, yo ya no tengo mas argumentos.
Saludos/Juanchito
Hay que haber entrado en las cloacas de todo lo relacionado con la LPH, para saber la mierda con perdón que hay no solo con algunos de los administradores de fincas, también en las comunidades de vecinos, mafias, estafadores engaños etc.
Yo creo que no deberías darle mas vueltas al asunto, o bien tu administrador te esta engañando, o tu te estas dejando engañar, te lo digo con todo el respeto que mereces.
Si no estas bien puesto en temas de comunidades, no te rompas la cabeza, tienes varios consejos, empieza a analizarlos, tu problema es mas sencillo de lo que tu te crees, la legislación esta a tu alcance, no hace falta que vayas a un abogado, es sencillo despejar la incógnita, porque solo tienes que responder a quienes te dan un consejo, yo no lo se todo y también he pedido alguna vez opinión a los demás, aquí todos pedimos a todos consejo, creo que me entenderás.
Tu problema no tiene nada que ver con una hipotética mancomunidad o un complejo inmobiliario como se dice ahora, ya te he explicado que muchas comunidades comparten suelo y tejado, siempre que esten adosadas los edificios, no debería ser así, pero les esta permitido a los promotores en la ley del suelo, la ley no obliga formar una sola comunidad, por desconocimiento de la ley muchos propietarios, se niegan a modificar el título, estas mancomunidades desconocidas para muchos propietarios, debería ser disueltas, ejemplo yo vivo en una manzana con cinco portales adosados, cada uno es independiente por decisión del promotor, se me ocurrió pedir el título constitutivo de mi portal, y me encontré la sorpresa que compartíamos tejado y suelo. tenemos unos trasteros en los bajos que es terreno propiedad de las cinco casas, el promotor no quiso aprovechar el terreno y lo dejo lleno de escombros, cada comunidad construyó sin contar con el resto de comunidades y debajo de cada casa sus trasteros. Descubro que todos somos dueños de los trasteros de otras comunidades y viceversa, no se pueden vender, son ilegales, sencillamente porque se ha creado un proindiviso, porque el terreno es de todos conforme a la cuota de cada uno, propongo disolver el proindiviso es decir la mancomunidad, y para ello reformar el título, y son mis propios vecinos lo que se negaron, si algún día se cae un edificio, mis vecinos no saben ni tampoco los otros de las diferentes comunidades, que el terreno no es suyo, es de todos, son mancomunidades ignoradas por muchos propietarios en toda España, siempre que una propiedad en su escritura tiene dos o mas coeficientes, forma parte de la suya como edificio y de otros servicios o elementos comunes compartidos con otros edificios, pero también con y para desconocimientos de muchos, en algunos casos de comparte solo el tejado y el suelo, en este caso yo las llamo mancomunidades encubiertas,
Yo te he dado una pista por donde van los tiros, otros también, lo tomas o lo dejas, yo ya no tengo mas argumentos.
Saludos/Juanchito
Hola nuevamente jcrioja:
He vuelto a leer detenidamente tus contestaciones al resto de intervinientes que quieren darte una solución a tu problema, y estoy un poco confundido.
PREGUNTO SI TIENES A BIEN CONTESTAR:
1º .- Dices que eres propietario de dos pisos de la primera planta del portal 7 son independientes con escrituras independientes puerta de entrada independientes, o han sido segregados haciendo dos pisos de lo que era uno, y por lo tanto se modifico el titulo constitutivo por la comunidad.
2º .- En tu planta hay los mismo pisos que en las demás plantas.
3º .- Coincide la numeración correlativa del numero asignado en el título constitutivo a los dos pisos.
Es imposible que a una persona que no es propietario de una comunidad, se le reclame que contribuya al sostenimiento de gastos sin que lo sea, no tiene sentido que te digan que uno de los pisos tiene que pagar los gastos de comunidad en el portal 6. ¿cual es la razón?.
No pueden decirte que uno de los pisos pertenece a la comunidad del 6 porque:
Anterior a la LPH para definir que era una comunidad, se aplicaba el artículo 392 del C,C que decía algo así como: HAY COMUNIDAD CUANDO LA PROPIEDAD O UN DERECHO PERTENECE PRO INDIVISO A VARIAS PERSONAS.
Ahora según el artículo 3 de la LPH para pertenecer a una comunidad es necesario tener La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Entonces para que a ti te reclamen los pagos en la comunidad 6, tu deberías ser propietario de algo en esa comunidad, tarde se ha dado cuenta el administrador.
Mi opinión finalmente después de leer todos los comentarios es:
Tu tienes un piso en la comunidad 7, y otro en la 6, posiblemente se comunicaban o alguien si es que no se comunicaban hizo que se comunicaran dando entrada exclusiva por la 7 cerrando la de la 6.
Me extraña mucho que un administrador te diga lo que te ha comunicado sin estar seguro de ello.
La incógnita se despejara cuando se hagan las comprobaciones que yo humildemente te he aconsejado, o cuando el administrador te demuestre que eres propietario de un piso en la 6, lo que es evidente es que no hay error en el título, haz las comprobaciones que te hago y la que aporten los demás, y llegaras a saber la verdad de la historia.
Saludos/Juanchito
He vuelto a leer detenidamente tus contestaciones al resto de intervinientes que quieren darte una solución a tu problema, y estoy un poco confundido.
PREGUNTO SI TIENES A BIEN CONTESTAR:
1º .- Dices que eres propietario de dos pisos de la primera planta del portal 7 son independientes con escrituras independientes puerta de entrada independientes, o han sido segregados haciendo dos pisos de lo que era uno, y por lo tanto se modifico el titulo constitutivo por la comunidad.
2º .- En tu planta hay los mismo pisos que en las demás plantas.
3º .- Coincide la numeración correlativa del numero asignado en el título constitutivo a los dos pisos.
Es imposible que a una persona que no es propietario de una comunidad, se le reclame que contribuya al sostenimiento de gastos sin que lo sea, no tiene sentido que te digan que uno de los pisos tiene que pagar los gastos de comunidad en el portal 6. ¿cual es la razón?.
No pueden decirte que uno de los pisos pertenece a la comunidad del 6 porque:
Anterior a la LPH para definir que era una comunidad, se aplicaba el artículo 392 del C,C que decía algo así como: HAY COMUNIDAD CUANDO LA PROPIEDAD O UN DERECHO PERTENECE PRO INDIVISO A VARIAS PERSONAS.
Ahora según el artículo 3 de la LPH para pertenecer a una comunidad es necesario tener La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Entonces para que a ti te reclamen los pagos en la comunidad 6, tu deberías ser propietario de algo en esa comunidad, tarde se ha dado cuenta el administrador.
Mi opinión finalmente después de leer todos los comentarios es:
Tu tienes un piso en la comunidad 7, y otro en la 6, posiblemente se comunicaban o alguien si es que no se comunicaban hizo que se comunicaran dando entrada exclusiva por la 7 cerrando la de la 6.
Me extraña mucho que un administrador te diga lo que te ha comunicado sin estar seguro de ello.
La incógnita se despejara cuando se hagan las comprobaciones que yo humildemente te he aconsejado, o cuando el administrador te demuestre que eres propietario de un piso en la 6, lo que es evidente es que no hay error en el título, haz las comprobaciones que te hago y la que aporten los demás, y llegaras a saber la verdad de la historia.
Saludos/Juanchito
Segun jcrioja dijo
"Segun la inscripción en el registro de la propiedad tengo dos inmuebles en la planta primera del número 7 de una calle".
¿Usted tiene dos escrituras o una? Si tiene dos , en una pone que tiene una cuota de participación del 4% y en la otra que tiene una cuota de participación del 2%?
"Segun la inscripción en el registro de la propiedad tengo dos inmuebles en la planta primera del número 7 de una calle".
¿Usted tiene dos escrituras o una? Si tiene dos , en una pone que tiene una cuota de participación del 4% y en la otra que tiene una cuota de participación del 2%?
Yo creo que poco cabe esperar de los administradores en este caso, mas que líen a uno y lo engañen. Así que mejor ir al registro por cuenta de uno....
Por otra parte, es posible que la situación legal de ambas comunidades deba ser de mancoumunidad, pero ¿como se como eso de "en teoría son una mancomunidad como figura en la LPH, sin que sea obligatorio constituirla."? Si no se ha constituido nunca la mancomunidad, ¿como se estima el reparto de gastos dentro de la mancomunidad? ¿Tiene usted experiencia juanchito en obligar a constituir mancomunidades, en aquellas situaciones en las que es necesario, pero nunca se han constituido?
No sabemos si hay elementos comunes entre las comunidades 6 y 7, (¿tiene tejado separado o conjunto, por ejemplo? por lo que no está claro si es necesario mancomunidad o no.
Por otra parte, es posible que la situación legal de ambas comunidades deba ser de mancoumunidad, pero ¿como se como eso de "en teoría son una mancomunidad como figura en la LPH, sin que sea obligatorio constituirla."? Si no se ha constituido nunca la mancomunidad, ¿como se estima el reparto de gastos dentro de la mancomunidad? ¿Tiene usted experiencia juanchito en obligar a constituir mancomunidades, en aquellas situaciones en las que es necesario, pero nunca se han constituido?
No sabemos si hay elementos comunes entre las comunidades 6 y 7, (¿tiene tejado separado o conjunto, por ejemplo? por lo que no está claro si es necesario mancomunidad o no.
jcrioja:
Una puntualización, si el administrador no te dice en que se basa para afirmar que tu eres el propietario de un piso en el 6, exígele que te diga cual es el piso, planta y puerta, ve al registro a pedir una nota simple, puede que te lleves una gran sorpresa, bien que en realidad figuras como propietario sin saberlo, y por lo tanto deberías de pagar lo que te exigen, puede que de esta sencilla manera sepas a quien en realidad le deben reclamar, y en ese caso el administrador seria un incompetente.
Lo de las llaves del portal es indiferente, pienso que debe tener las suficientes pruebas para exigirte lo que te pide.
Saludos/Juanchito
Una puntualización, si el administrador no te dice en que se basa para afirmar que tu eres el propietario de un piso en el 6, exígele que te diga cual es el piso, planta y puerta, ve al registro a pedir una nota simple, puede que te lleves una gran sorpresa, bien que en realidad figuras como propietario sin saberlo, y por lo tanto deberías de pagar lo que te exigen, puede que de esta sencilla manera sepas a quien en realidad le deben reclamar, y en ese caso el administrador seria un incompetente.
Lo de las llaves del portal es indiferente, pienso que debe tener las suficientes pruebas para exigirte lo que te pide.
Saludos/Juanchito
Hola jcrioja:
Como este tema me parece muy interesante, entro para haber si entre todos damos con la clave.
Lo primero no has contestado a mi primera intervención cual es saber la suma de todos las cuotas de participación en el 7. a mi no me interesa saber que tu tienes el 4% de los gastos, ese no me vale, una cosa es la cuota de propiedad en el edificio que es lo que interesa, y otro el reparto en los gastos, puede ser que sea la misma o no dependiendo si hay locales comerciales. Y esa cuota la tienes que tener en tu escritura, el total de las cuotas deben figurar en el titulo constitutivo, y como te dije la suma de todas las cuotas que corresponden a los diferentes pisos y locales que hay en el edificio, dará el modulo 100.
¿cuantos recibos de IBI pagas?, uno por el 7 y otro por el 6, o pagas un solo IBI, fíjate si es así la dirección de la finca, si vienen el 7 y el 6 juntos.
Seguramente el promotor inscribió en la misma escritura de obra nueva y división horizontal las dos fincas la 6 y la 7 y por lo tanto hay un solo título constitutivo para las dos. Eso quiere decir que sois una mancomunidad, porque ambas comparten suelo y cubierta, eso se hace o se hacía cuando un promotor construía sobre un mismo solar varias fincas independientes entre si, pero unidas lateralmente, muchos propietarios no tienen ni idea de que comparten suelo y tejado y que en teoría son una mancomunidad como figura en la LPH, sin que sea obligatorio constituirla.
Te digo esto, porque al tener como yo creo un solo titulo para las dos comunidades independientes llamadas 6 y 7. que comparte suelo y tejado, deberías mirar bien en tu escritura particular si tienes dos cuotas de propiedad en este caso en tu piso del 7 el 4% y otro que sería muy inferior en lo que sería la total finca, es decir la propiedad que te corresponde en el suelo.
En la escritura de obra nueva donde figura también registrado el título constitutivo, te pondrá:
Finca nº 7 y un número correlativo correspondiente a tantas unidades de propiedad como haya en la finca. el numero uno si hubiera un local sería ese, y terminaría por el ultimo piso, al llegar a tu piso citaría la planta y la letra o numero y los dos cuotas una por tu piso en el edificio y otra por el solar.
una vez sumados las cuotas dará el módulo 100.
Luego en el mismo título diría:
Finca nº 6, y lo mismo que en lo anterior, pero al llegar al que en teoría es tu piso que es mas pequeño, te dará también la cuota pero sera menor, no puede haber dos pisos con el mismo número en la misma planta.
No tienes acceso al 6, pasa a esta comunidad, y observa donde en teoría estaría tu piso y comprueba cuantas puertas que hay, porque es posible que haya menos puertas que en el resto de plantas, puede que haya una puerta que se comunique con el 7, o solo la puerta.
¿Compraste las propiedades recién terminada la obra o posteriormente?. Es posible que el primer dueño unió las dos pisos en uno solo aunque lo que digo a alguien le suene a barbaridad.
El titulo no falla, todos los pisos y locales de un inmueble tienen u número correlativo con su cuota de participación que tiene que dar 100, no puede haber mas unidades de la que cita.
A mi modesto entender, tu tienes un piso en cada comunidad en uno según tu, tienes el 4% y en el otro 2% has estado pagando los gastos por los dos en el 7, incluso el IBI, puede que un anterior propietario los uniera, no puede ser un error del registro, ahora bien, si al comprobar que en el 6 hay una puerta y alguien lo está ocupando, mi teoría no es valida. y por lo tanto tu no tienes un piso en el 6.
SOLUCIÓN: Exige al administrador que es quien te
reclama, las pruebas de que tu eres propietario del 6, con documentos no con palabras.
El articulo que citas en primer lugar, no te afecta para nada, quiere decir que un local sera considerado como tal aunque no tenga salida a la calle, bastaría igual que un piso que no tiene salida directa a la calle pero si a un elemento común como puede ser el portal.
En cuanto al 396 del C.C. dice prácticamente lo mismo, es la madre de la LPH, antes de su promulgación, las comunidades se regían por estos artículos del Código Civil es lo que se llamaba la comunidad de bienes.
No te asombres por lo que he comentado, en las comunidades de propietarios todo es posible, aunque a alguno le parezca una barbaridad.
Saludos/Juanchito
Como este tema me parece muy interesante, entro para haber si entre todos damos con la clave.
Lo primero no has contestado a mi primera intervención cual es saber la suma de todos las cuotas de participación en el 7. a mi no me interesa saber que tu tienes el 4% de los gastos, ese no me vale, una cosa es la cuota de propiedad en el edificio que es lo que interesa, y otro el reparto en los gastos, puede ser que sea la misma o no dependiendo si hay locales comerciales. Y esa cuota la tienes que tener en tu escritura, el total de las cuotas deben figurar en el titulo constitutivo, y como te dije la suma de todas las cuotas que corresponden a los diferentes pisos y locales que hay en el edificio, dará el modulo 100.
¿cuantos recibos de IBI pagas?, uno por el 7 y otro por el 6, o pagas un solo IBI, fíjate si es así la dirección de la finca, si vienen el 7 y el 6 juntos.
Seguramente el promotor inscribió en la misma escritura de obra nueva y división horizontal las dos fincas la 6 y la 7 y por lo tanto hay un solo título constitutivo para las dos. Eso quiere decir que sois una mancomunidad, porque ambas comparten suelo y cubierta, eso se hace o se hacía cuando un promotor construía sobre un mismo solar varias fincas independientes entre si, pero unidas lateralmente, muchos propietarios no tienen ni idea de que comparten suelo y tejado y que en teoría son una mancomunidad como figura en la LPH, sin que sea obligatorio constituirla.
Te digo esto, porque al tener como yo creo un solo titulo para las dos comunidades independientes llamadas 6 y 7. que comparte suelo y tejado, deberías mirar bien en tu escritura particular si tienes dos cuotas de propiedad en este caso en tu piso del 7 el 4% y otro que sería muy inferior en lo que sería la total finca, es decir la propiedad que te corresponde en el suelo.
En la escritura de obra nueva donde figura también registrado el título constitutivo, te pondrá:
Finca nº 7 y un número correlativo correspondiente a tantas unidades de propiedad como haya en la finca. el numero uno si hubiera un local sería ese, y terminaría por el ultimo piso, al llegar a tu piso citaría la planta y la letra o numero y los dos cuotas una por tu piso en el edificio y otra por el solar.
una vez sumados las cuotas dará el módulo 100.
Luego en el mismo título diría:
Finca nº 6, y lo mismo que en lo anterior, pero al llegar al que en teoría es tu piso que es mas pequeño, te dará también la cuota pero sera menor, no puede haber dos pisos con el mismo número en la misma planta.
No tienes acceso al 6, pasa a esta comunidad, y observa donde en teoría estaría tu piso y comprueba cuantas puertas que hay, porque es posible que haya menos puertas que en el resto de plantas, puede que haya una puerta que se comunique con el 7, o solo la puerta.
¿Compraste las propiedades recién terminada la obra o posteriormente?. Es posible que el primer dueño unió las dos pisos en uno solo aunque lo que digo a alguien le suene a barbaridad.
El titulo no falla, todos los pisos y locales de un inmueble tienen u número correlativo con su cuota de participación que tiene que dar 100, no puede haber mas unidades de la que cita.
A mi modesto entender, tu tienes un piso en cada comunidad en uno según tu, tienes el 4% y en el otro 2% has estado pagando los gastos por los dos en el 7, incluso el IBI, puede que un anterior propietario los uniera, no puede ser un error del registro, ahora bien, si al comprobar que en el 6 hay una puerta y alguien lo está ocupando, mi teoría no es valida. y por lo tanto tu no tienes un piso en el 6.
SOLUCIÓN: Exige al administrador que es quien te
reclama, las pruebas de que tu eres propietario del 6, con documentos no con palabras.
El articulo que citas en primer lugar, no te afecta para nada, quiere decir que un local sera considerado como tal aunque no tenga salida a la calle, bastaría igual que un piso que no tiene salida directa a la calle pero si a un elemento común como puede ser el portal.
En cuanto al 396 del C.C. dice prácticamente lo mismo, es la madre de la LPH, antes de su promulgación, las comunidades se regían por estos artículos del Código Civil es lo que se llamaba la comunidad de bienes.
No te asombres por lo que he comentado, en las comunidades de propietarios todo es posible, aunque a alguno le parezca una barbaridad.
Saludos/Juanchito
O sea que tiene usted como dos viviendas, en una primera planta, unidad entre sí, y con salida sólo por un portal.
Del portal 6 tiene como elemento común el tejado. Al ser pocos elementos comunes los que comparte con el 6 le deberían asignar cuota baja, o eximente en ciertos gastos de escalera, pero eso ya está hecho (para bien o para mal, a menos que haya errores muy claros), y en su día se le asigno entiendo un 2%. ¿Usted no está de acuerdo con pagar un 2% de esa comunidad número 6? ¿Que cuota tienen los demás vecinos en comparación con la suya en ese portal número 6? ¿Los bajos del portal 6 se benefician de algún eximente de alguna partida de gastos que usted cree que le deberían aplicar a usted también?
Del portal 6 tiene como elemento común el tejado. Al ser pocos elementos comunes los que comparte con el 6 le deberían asignar cuota baja, o eximente en ciertos gastos de escalera, pero eso ya está hecho (para bien o para mal, a menos que haya errores muy claros), y en su día se le asigno entiendo un 2%. ¿Usted no está de acuerdo con pagar un 2% de esa comunidad número 6? ¿Que cuota tienen los demás vecinos en comparación con la suya en ese portal número 6? ¿Los bajos del portal 6 se benefician de algún eximente de alguna partida de gastos que usted cree que le deberían aplicar a usted también?
Por no tener no me hicieron ni entrega de llaves del portal 6 en el acto de compraventa del inmueble y aunque no me han convocado a reuniones de vecinos del número 6, supongo que si el Administrador me ha anunciado su intención de demandarme el tema se habrá tratado en alguna reunión, de la que por supuesto no tengo acta.
Hola,
Mi inmuebles es una oficina en una primera planta, sin posibilidad física de salida a la vía publica porque esta 3 metros por encima de la misma, ni puerta de acceso desde la escalera del número 6.
No tengo bajantes, ni agua, ni electricidad, ni desagues, ni calefacción, ni telefonia, internet, ni puertas de acceso, ni buzon en el número 6, todos los servicios los recibo desde el 7.
Mi inmuebles es una oficina en una primera planta, sin posibilidad física de salida a la vía publica porque esta 3 metros por encima de la misma, ni puerta de acceso desde la escalera del número 6.
No tengo bajantes, ni agua, ni electricidad, ni desagues, ni calefacción, ni telefonia, internet, ni puertas de acceso, ni buzon en el número 6, todos los servicios los recibo desde el 7.
