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¿A quién le corresponde pagar la derrama?
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Fixin, usted aplique su lógica torticera como quiera, que yo le digo como la aplica la jurisprudencia.
La deuda ya está cumplida por haberse concluido la obra, es indiferente como se fraccione, sobre todo si esa información no está disponible para el comprador. El comprador es estafado si se le oculta esa deuda, (porque además no se va a enterar, por arte de magia, si hay deudas aplazadas) y si la deuda no aparece inscrita en el registro de la propiedad (que como es de suponer no se inscribe en el registro de la propiedad lo que la comunidad decida fraccionar o financiar con un banco o con la empresa que ha hecho la obra). La vivienda tiene una deuda con la comunidad en el momento en que la obra se concluye, otra cosa es como la comunidad decida financiarse, y le recuerdo que las viviendas se compran libres de cargas, por tanto materializar una venta ocultando deudas por obras ya consumadas es un delito de estafa. Y si el administrador oculta esa deuda en el informe de estar al corriente de pago incurre también en delito de coautor o cómplice de estafa. El nuevo propietario es responsable de las futuras obras de derrama, pero no de las pasadas, por mucho que se hagan artificios de pagos fraccionados o cualquier invento o acuerdo comunitario que a usted se le ocurra. Aun así se producen engaños de todo tipo, pero no podemos ser tan cínicos de decir que no se trata de engaños y estafas.....
Usted no quiere ver que el comprador no se surroga a todas las obligaciones suscritas por el vendedor (que mas da que le deba a su primo que a la comunidad de forma prorrateada o que al banco), existe una deuda sobre esa vivienda, por una obra ya realizada, y el comprador compra libre de cargas, por tanto las cuotas debidas a obras ya consumadas deben correr de cuenta del que era propietario cuando se hizo la obra. Así lo entiende correctamente la jurisprudencia y mas de uno intenta usar el desconocimiento y las lagunas que hay en propiedad horizontal para estafar a nuevos propietarios.
La deuda ya está cumplida por haberse concluido la obra, es indiferente como se fraccione, sobre todo si esa información no está disponible para el comprador. El comprador es estafado si se le oculta esa deuda, (porque además no se va a enterar, por arte de magia, si hay deudas aplazadas) y si la deuda no aparece inscrita en el registro de la propiedad (que como es de suponer no se inscribe en el registro de la propiedad lo que la comunidad decida fraccionar o financiar con un banco o con la empresa que ha hecho la obra). La vivienda tiene una deuda con la comunidad en el momento en que la obra se concluye, otra cosa es como la comunidad decida financiarse, y le recuerdo que las viviendas se compran libres de cargas, por tanto materializar una venta ocultando deudas por obras ya consumadas es un delito de estafa. Y si el administrador oculta esa deuda en el informe de estar al corriente de pago incurre también en delito de coautor o cómplice de estafa. El nuevo propietario es responsable de las futuras obras de derrama, pero no de las pasadas, por mucho que se hagan artificios de pagos fraccionados o cualquier invento o acuerdo comunitario que a usted se le ocurra. Aun así se producen engaños de todo tipo, pero no podemos ser tan cínicos de decir que no se trata de engaños y estafas.....
Usted no quiere ver que el comprador no se surroga a todas las obligaciones suscritas por el vendedor (que mas da que le deba a su primo que a la comunidad de forma prorrateada o que al banco), existe una deuda sobre esa vivienda, por una obra ya realizada, y el comprador compra libre de cargas, por tanto las cuotas debidas a obras ya consumadas deben correr de cuenta del que era propietario cuando se hizo la obra. Así lo entiende correctamente la jurisprudencia y mas de uno intenta usar el desconocimiento y las lagunas que hay en propiedad horizontal para estafar a nuevos propietarios.
D. Crane,
yo he visto cosas de estas abordarse por la vía penal y como delito de estafa. Y ser imputados el antiguo propietario ,y como coautor el administrador, por estafa.
Igualmente se puede enfocar por la vía civil, pero está claro que quien oculta deudas deliberadamente incurre en dolo de estafa.
El fondo de la cuestión, al menos veo que usted lo tiene también claro, que no valen artificios contables o escusas de pagos aplazados para endosarles deudas a nuevos propietarios
yo he visto cosas de estas abordarse por la vía penal y como delito de estafa. Y ser imputados el antiguo propietario ,y como coautor el administrador, por estafa.
Igualmente se puede enfocar por la vía civil, pero está claro que quien oculta deudas deliberadamente incurre en dolo de estafa.
El fondo de la cuestión, al menos veo que usted lo tiene también claro, que no valen artificios contables o escusas de pagos aplazados para endosarles deudas a nuevos propietarios
D Crane, coincidimos en que si hubo certificado del administrador, y en qué términos, puede suponer una responsabilidad también del administrador, luego no es irrelevante el tema.
Por supuesto que la reclamación al antiguo propietario procede igualmente. Pero el administrador podría ser coautor o cómplice, y eso evidentemente no es irrelevante, es una posible persona mas a la que reclamar responsabilidades.
Por supuesto que la reclamación al antiguo propietario procede igualmente. Pero el administrador podría ser coautor o cómplice, y eso evidentemente no es irrelevante, es una posible persona mas a la que reclamar responsabilidades.
1) Insisto en que es irrelevante A EFECTOS DE REPETIR contra el anterior propietario (que es lo que se ha consultado), puede hacerse tanto si hay certificado como si no. 2) El tema para mí está clarisimo, la deuda debió incluirse en el certificado y el Secretario incurre en responsabilidad sin duda (si este se emitió omitiendola). Que sea penal es algo que ya no puedo afirmar con rotundidad, porque esta se aprecia en los tribunales de forma muy restrictiva. Habría que ir al caso concreto.
Aqui hay dos temas claramente diferenciados.
1 .- Quién debe pagar las derramas pendientes. Tal y como ha dicho Fixin, el comprador, nuevo propietario.
Art. 17.11 LPH: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
2 .- La posible "incorrección" del secretario al hacer la certificación de deudas. Y, en ese sentido, el Art 9-e párrafo 4 de la LPH dice:
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad COINCIDENTE CON SU DECLARACION.
Parece claro que el citado certificado debe ser de las deudas actuales, si las hay, no de las futuras.
Vamos, que no parece que haya ningún tipo de estafa, otra cosa es que el vendedor debería haber advertido al comprador de los pagos previstos.
Por cierto conkaly, dice que hay jurisprudencia en sentido contrario. Vale, pues aporte la jurisprudencia, que nos dará luz a todos.
1 .- Quién debe pagar las derramas pendientes. Tal y como ha dicho Fixin, el comprador, nuevo propietario.
Art. 17.11 LPH: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
2 .- La posible "incorrección" del secretario al hacer la certificación de deudas. Y, en ese sentido, el Art 9-e párrafo 4 de la LPH dice:
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad COINCIDENTE CON SU DECLARACION.
Parece claro que el citado certificado debe ser de las deudas actuales, si las hay, no de las futuras.
Vamos, que no parece que haya ningún tipo de estafa, otra cosa es que el vendedor debería haber advertido al comprador de los pagos previstos.
Por cierto conkaly, dice que hay jurisprudencia en sentido contrario. Vale, pues aporte la jurisprudencia, que nos dará luz a todos.
pepe, no voy a perder mas tiempo con quien se empeña en ver normalidad en lo que es una clara estafa.
La deuda evidentemente no es futura, pues ya se ha materializado y completado la obra, cosa diferente sería que se estuviera pasando una derrama para provisión de fondos de una obra o mejora futura, que sí correspondería al nuevo propietario, evidentemente. El nuevo propietario compra como cuerpo cierto lo que ha visto, y si la mejora ya estaba ha comprado por el precio convenido, y con esa mejora, y por supuesto sin cargas. Lo indignante es que se haga tanta demagogia y picaresca con todo lo que tiene que ver con comunidades....
La deuda evidentemente no es futura, pues ya se ha materializado y completado la obra, cosa diferente sería que se estuviera pasando una derrama para provisión de fondos de una obra o mejora futura, que sí correspondería al nuevo propietario, evidentemente. El nuevo propietario compra como cuerpo cierto lo que ha visto, y si la mejora ya estaba ha comprado por el precio convenido, y con esa mejora, y por supuesto sin cargas. Lo indignante es que se haga tanta demagogia y picaresca con todo lo que tiene que ver con comunidades....
Discrepo, el art 9.1 e) establece, efectivamente, que
"El transmitente deberá aportar en este momento certificación SOBRE EL ESTADO DE DEUDAS"
Sobre el "estado de deudas", TODAS, no sobre el "estado de deudas vencidas" o "de pago no diferido". La deuda NO es futura en absoluto porque surge en el exacto momento en el que la Junta aprueba la derrama, lo que es futuro es su vencimiento o pago. Para mí la diferencia es clarisima y no cabe duda. Debió incluirse en el certificado. Salvo mejor opinión.
"El transmitente deberá aportar en este momento certificación SOBRE EL ESTADO DE DEUDAS"
Sobre el "estado de deudas", TODAS, no sobre el "estado de deudas vencidas" o "de pago no diferido". La deuda NO es futura en absoluto porque surge en el exacto momento en el que la Junta aprueba la derrama, lo que es futuro es su vencimiento o pago. Para mí la diferencia es clarisima y no cabe duda. Debió incluirse en el certificado. Salvo mejor opinión.
Discrepo un pelín D Crane, y en eso la jusrisprudencia es muy acertada. El devengo al que se refiere el artículo 17.11 de la LPH no es cuando se aprueba en junta, sino cuando se materializa la obra. Porque, ¿que ocurriría por ejemplo, si se decide en junta y se aprueban ya presupuestos para la instalación de ascensor, pero en ese momento se vende una vivienda y el que la compra ve que, evidentemente no hay ascensor en la finca? La instalación del ascensor correspondería al nuevo propietario, porque la obra no se ha hecho, no se puede concretar aún si finalmente se materializará, si costará mas o menos de lo previsto, y el propietario compró sin ascensor, y el ascensor es algo extra que le beneficia. Por eso se consideran exigibles las cantidades cuando se materializa la obra, tampoco es cuando se decide en junta hacerla. Y ya no hablo mas del tema. Que veo que hay demasiado demagogo que no quiere entender y no vale la pena ni esforzarse en explicar las cosas.
Discrepo, la deuda entre el propietario y la comunidad surge en el momento en que se aprueba en Junta la derrama en cuestión (y puede ser exigida judicialmente desde su vencimiento, con independencia de la "materialización" de obra alguna), con total independencia de la posterior relación entre la comunidad y cualquier tercero.
Coincido con Pepe una vez más y van ...
El tema creo que está ya explicado y ahora solo nos queda esperar la aportación de esa jurisprudencia de la que habla conkaly, nos será de gran utilidad a todos y pondrá punto final a la discusión.
Yo lo dejo, no pierdo ni un minuto más en este tema, sobretodo donde participa un tipo que cuando no se le da la razón empieza a acusar a quien no piensa como él de lógica torticera.
D. Crane, aunque en esta ocasión no estoy de acuerdo con usted siempre es un placer leerle.
El tema creo que está ya explicado y ahora solo nos queda esperar la aportación de esa jurisprudencia de la que habla conkaly, nos será de gran utilidad a todos y pondrá punto final a la discusión.
Yo lo dejo, no pierdo ni un minuto más en este tema, sobretodo donde participa un tipo que cuando no se le da la razón empieza a acusar a quien no piensa como él de lógica torticera.
D. Crane, aunque en esta ocasión no estoy de acuerdo con usted siempre es un placer leerle.
D. Crane,
en una junta se puede decidir y en la siguiente cancelar la decisión. En una junta proponer un presupuesto y el la siguiente cambiar el proveedor y el presupuesto.Lo que crea deuda de verdad son las obras consumadas, si no hay obras consumadas no habrá deuda finalmente. Y algunas comunidades son expertas en marear la perdiz en ese sentido, decidir en una junta y contradecidir en la siguiente junta, o decidir aparentemente cosas en una junta y caer después en el olvido esas decisiones y nunca materializarse las obras, por tanto no generarse la deuda de verdad.
Respecto al resto de intervenciones, cada cual que haga demagogia según lo que mas le convenga, parece mentira que estemos en un foro supuestamente jurídico. Yo he vivido casos judiciales de verdad de de este tipo, y hay una profunda manía de algunos en poner en duda y hacer demagogia con todo, eso no ayuda y confunde a la gente, que ya de por sí está totalmente confundida en temas de comunidades. No he visto sector donde se haga mas demagogia y mas opiniones que resultan ser leyendas urbanas que en asuntos de propiedad horizontal. Así va después todo.... Algunos se complacen en llevarse bien aunque todo su razonamiento sea totalmente erróneo. Me reitero en que no vale la pena perder el tiempo explicando las cosas a quien no quiere escuchar. Al final seagui se tendrá que gastar el dinero en abogados por la confusiones que crean algunos, así que yo creo que no le ayudamos nada. Mi recomendación seagui es que consulte abogados buenos en la materia, y cuando tenga la conclusión la exponga en este foro, mas que nada para tapar la boca a algunos que se creen expertos y sólo saben hacer demagogia.
en una junta se puede decidir y en la siguiente cancelar la decisión. En una junta proponer un presupuesto y el la siguiente cambiar el proveedor y el presupuesto.Lo que crea deuda de verdad son las obras consumadas, si no hay obras consumadas no habrá deuda finalmente. Y algunas comunidades son expertas en marear la perdiz en ese sentido, decidir en una junta y contradecidir en la siguiente junta, o decidir aparentemente cosas en una junta y caer después en el olvido esas decisiones y nunca materializarse las obras, por tanto no generarse la deuda de verdad.
Respecto al resto de intervenciones, cada cual que haga demagogia según lo que mas le convenga, parece mentira que estemos en un foro supuestamente jurídico. Yo he vivido casos judiciales de verdad de de este tipo, y hay una profunda manía de algunos en poner en duda y hacer demagogia con todo, eso no ayuda y confunde a la gente, que ya de por sí está totalmente confundida en temas de comunidades. No he visto sector donde se haga mas demagogia y mas opiniones que resultan ser leyendas urbanas que en asuntos de propiedad horizontal. Así va después todo.... Algunos se complacen en llevarse bien aunque todo su razonamiento sea totalmente erróneo. Me reitero en que no vale la pena perder el tiempo explicando las cosas a quien no quiere escuchar. Al final seagui se tendrá que gastar el dinero en abogados por la confusiones que crean algunos, así que yo creo que no le ayudamos nada. Mi recomendación seagui es que consulte abogados buenos en la materia, y cuando tenga la conclusión la exponga en este foro, mas que nada para tapar la boca a algunos que se creen expertos y sólo saben hacer demagogia.
Discrepo absolutamente. Una cosa es la deuda de la comunidad con el tercero prestador de servicios (evidentemente no surge si este no se presta), y otra completamente distinta la "interna" del propietario con la comunidad. Esta última surge en el mismo momento en que es aprobada por la Junta, que es soberana en este tipo de cuestiones, con total independencia de que la prestación aún no se haya realizado. Si después la correspondiente obra no llegara a realizarse estaríamos en otro escenario pero la deuda habría existido sin duda alguna.
Mientras seguimos a la espera de la aportación de la jurisprudencia tan clarificadora, os dejo un comentario sobre el pago de derramas recogido en el producto de Propiedad Horizontal de Lefebvre-El Derecho. Comentario con ref. 2004/115528.
Es frecuente, y en la práctica da lugar a numerosos conflictos, que entre la fecha en que la comunidad aprueba en la junta realizar un determinado gasto, realizando para ello una derrama entre los copropietarios y la fecha en que se pasen al cobro estos gastos, la propiedad de alguno de los pisos o locales sea transmitida, de modo que el propietario en el momento del pago no sea el mismo que votó a favor de la mejora. Se plantea en estos casos la cuestión de a quién corresponde la obligación del pago de la mejora, al anterior propietario que voto a favor en la junta, o al nuevo propietario?.
Si este tema planteaba serias dudas antes de la reforma de la LPH operada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 , que no deja lugar a dudas, toda vez que el ahora derogado art.11.5 LPH establecía que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Como se ha dicho, la Ley 8/2013 de 26 junio 2013 , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, deroga el citado art.11.5 LPH , cuyo contenido pasa al nuevo art.17.11 LPH , sin modificación alguna.
Por lo tanto, el momento que se toma como referencia para determinar quien es en cada momento el responsable de la obligación, no es el de la toma de decisión, sino el de aquel momento en el que las cantidades son exigibles. Determinar este momento tampoco debe plantear duda alguna, desde el momento en el que el art.1125 CC establece que las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue.
Es decir, aunque la comunidad apruebe en la junta el pago de unas derramas para realizar unas determinadas reformas, o con el fin que estime conveniente, si, como es lo normal, se establecen unos plazos para el pago de tales derramas, o se fija un momento concreto para hacer el pago o los pagos, no es hasta ese momento cuando la cantidad resulta exigible, ya que la comunidad, en virtud del artículo del Código Civil indicado, no podría reclamar estas cantidades con anticipación, por lo que será quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada plazo quien deba responder ante la comunidad de dicho pago.
Desde un punto de vista de justicia material parece claro el fundamento de esta obligación cuando se trate de derramas para mejoras, ya que debe considerarse justo que sea el adquirente, que en definitiva es quien va a disfrutar de la mejora, quien contribuya al pago de la misma.
No parece tan claro, por el contrario, en el caso de que lo que hubiera que pagar fuera una indemnización o una multa, ya que en este caso al contrario, lo lógico sería que pagase quien era miembro de la comunidad en el momento en que ésta incurrió en el hecho determinante del pago. Pero aún en estos casos, el criterio de la exigibilidad del art.17.11 LPH es claro y no admite ninguna excepción.
Es frecuente, y en la práctica da lugar a numerosos conflictos, que entre la fecha en que la comunidad aprueba en la junta realizar un determinado gasto, realizando para ello una derrama entre los copropietarios y la fecha en que se pasen al cobro estos gastos, la propiedad de alguno de los pisos o locales sea transmitida, de modo que el propietario en el momento del pago no sea el mismo que votó a favor de la mejora. Se plantea en estos casos la cuestión de a quién corresponde la obligación del pago de la mejora, al anterior propietario que voto a favor en la junta, o al nuevo propietario?.
Si este tema planteaba serias dudas antes de la reforma de la LPH operada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 , que no deja lugar a dudas, toda vez que el ahora derogado art.11.5 LPH establecía que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Como se ha dicho, la Ley 8/2013 de 26 junio 2013 , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, deroga el citado art.11.5 LPH , cuyo contenido pasa al nuevo art.17.11 LPH , sin modificación alguna.
Por lo tanto, el momento que se toma como referencia para determinar quien es en cada momento el responsable de la obligación, no es el de la toma de decisión, sino el de aquel momento en el que las cantidades son exigibles. Determinar este momento tampoco debe plantear duda alguna, desde el momento en el que el art.1125 CC establece que las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue.
Es decir, aunque la comunidad apruebe en la junta el pago de unas derramas para realizar unas determinadas reformas, o con el fin que estime conveniente, si, como es lo normal, se establecen unos plazos para el pago de tales derramas, o se fija un momento concreto para hacer el pago o los pagos, no es hasta ese momento cuando la cantidad resulta exigible, ya que la comunidad, en virtud del artículo del Código Civil indicado, no podría reclamar estas cantidades con anticipación, por lo que será quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada plazo quien deba responder ante la comunidad de dicho pago.
Desde un punto de vista de justicia material parece claro el fundamento de esta obligación cuando se trate de derramas para mejoras, ya que debe considerarse justo que sea el adquirente, que en definitiva es quien va a disfrutar de la mejora, quien contribuya al pago de la misma.
No parece tan claro, por el contrario, en el caso de que lo que hubiera que pagar fuera una indemnización o una multa, ya que en este caso al contrario, lo lógico sería que pagase quien era miembro de la comunidad en el momento en que ésta incurrió en el hecho determinante del pago. Pero aún en estos casos, el criterio de la exigibilidad del art.17.11 LPH es claro y no admite ninguna excepción.
Al no dejarme poner textos tan largos lo hago en dos partes.
Parte II.
A estos efectos, debe tenerse en cuenta que en nuestro sistema jurídico para la adquisición del derecho real de propiedad es necesario el título y el modo. Según el art.609 CC , la propiedad se transmite, entre otros medios, por medio de ciertos contratos, mediante la tradición, y el art.1462 CC , relativo al contrato de compraventa, dice que la propiedad se entenderá entregada, bien cuando la cosa vendida se ponga en poder y posesión del comprador, "traditio real", bien mediante el otrogamiento de escritura pública, "traditio instrumental". En consecuencia, a falta de tradición, no puede hablarse de adquisición del dominio. STS Sala 1ª de 30 mayo 1997
Como se ha dicho, la transmisión de la propiedad, y con ello la asunción por el nuevo propietario de la obligación del pago de derramas y demás gastos de comunidad puede propuecirse por medio del otrogamiento de escritura pública, de tal forma que aunque el nuevo propietario no haya ocupado su nueva vivienda, e incluso si el anterior propietariocontinúa en el usode la misma, la obligación de pago recaerá sobre el comprador que ya es propietario en virtud de la "traditio instrumental".
Del mismo modo, aunque no se haya otorgado escritura pública de compraventa y en el Registro continue apareciendo el vendedor como titular de la finca, sí existe el contrato privado, y el comprador ha entrado en posesión de la vivienda, lo que sucede no sólo por morar en ella, sino también en el caso de que el vendedor ya la haya abandonado y el comprador haya tomado posesión de la misma por actos concluyentes, como por ejemplo realizar obras en la misma (supuesto muy frecuente), debe estimarse realizada la transmisión del dominio por medio de la "traditio real", y por lo tanto el responsable del pago es el comprador.
Por el contrario, si al contrato privado ha seguido la tradición, ni real ni instrumental, del inmueble, los gastos de comunidad, incluido el pago de derramas extraordinarias, seguirán siendo a cargo del vendedor, que aún es propietario de la vivienda o local, en tanto que no se produzca la transmisión de la propiedad de ésta por alguno de los medios indicados.
Otra de las dudas que pueden surgir a este respecto, es si el adquirente de una vivienda puede exigir al vendedor, después de producirse la transmisión, una reducción del precio proporcional a la cantidad que éste deba aportar para sufragar, por ejemplo, una derrama extraordinaria que se ve obligada a constituir la Comunidad como consecuencia de unos vicios de construcción no conocidos ni manifiestos en el momento de producirse la venta. Se tratará, en todo caso, de una cuestión entre partes que afectará al contrato de compraventa, pero que a efectos de la comunidad es totalmente indiferente, ya que ante ésta el obligado al pago, en virtud del art.17.11 LPH , es el comprador, que en todo caso, podrá repetir contra el vendedor, pero sin que ello afecte en nada a la comunidad, y sin que el adquirente pueda negarse a abonar la derrama pretextando que el vendedor no la había notificado la la existencia de dicha obligación, ya que ese es un tema entre vendedor y comprador, que podrá ejercitar las acciones que considere oportunas.
Por otra parte, es preciso tener en cuenta, que la existencia de estas derramas no es una cuestión que necesariamente tenga que aparecer en la certificación de deudas que la comidad debe emitir conforme con lo establecido en el art.9.1.e LPH , ya que dicha certificación únicamente debe expresar hallarse el transmitente al corriente en el pago de los gastos de la comunidad o expresar los que adeude, y dado que la obligación de pago de la parte pendiete o incluso de toda la derrama aún no es exigible, no tiene porqué figurar en esta certificación, ya que el vendedor está perfectamente al corriente de pago aunque no haya abonado una derrama que no era exigible, y en ningún caso se puede afirmar que adeude dicha cantidad a la comunidad, dado que no se adeuda lo que no se puede exigir. Incluso, en el caso de que el Presidente o el Administrador, voluntariamente, hicieran constar en la certificación la existencia de esta derrama, el vendedor podría exigir que se omitiera dicha información.
Parte II.
A estos efectos, debe tenerse en cuenta que en nuestro sistema jurídico para la adquisición del derecho real de propiedad es necesario el título y el modo. Según el art.609 CC , la propiedad se transmite, entre otros medios, por medio de ciertos contratos, mediante la tradición, y el art.1462 CC , relativo al contrato de compraventa, dice que la propiedad se entenderá entregada, bien cuando la cosa vendida se ponga en poder y posesión del comprador, "traditio real", bien mediante el otrogamiento de escritura pública, "traditio instrumental". En consecuencia, a falta de tradición, no puede hablarse de adquisición del dominio. STS Sala 1ª de 30 mayo 1997
Como se ha dicho, la transmisión de la propiedad, y con ello la asunción por el nuevo propietario de la obligación del pago de derramas y demás gastos de comunidad puede propuecirse por medio del otrogamiento de escritura pública, de tal forma que aunque el nuevo propietario no haya ocupado su nueva vivienda, e incluso si el anterior propietariocontinúa en el usode la misma, la obligación de pago recaerá sobre el comprador que ya es propietario en virtud de la "traditio instrumental".
Del mismo modo, aunque no se haya otorgado escritura pública de compraventa y en el Registro continue apareciendo el vendedor como titular de la finca, sí existe el contrato privado, y el comprador ha entrado en posesión de la vivienda, lo que sucede no sólo por morar en ella, sino también en el caso de que el vendedor ya la haya abandonado y el comprador haya tomado posesión de la misma por actos concluyentes, como por ejemplo realizar obras en la misma (supuesto muy frecuente), debe estimarse realizada la transmisión del dominio por medio de la "traditio real", y por lo tanto el responsable del pago es el comprador.
Por el contrario, si al contrato privado ha seguido la tradición, ni real ni instrumental, del inmueble, los gastos de comunidad, incluido el pago de derramas extraordinarias, seguirán siendo a cargo del vendedor, que aún es propietario de la vivienda o local, en tanto que no se produzca la transmisión de la propiedad de ésta por alguno de los medios indicados.
Otra de las dudas que pueden surgir a este respecto, es si el adquirente de una vivienda puede exigir al vendedor, después de producirse la transmisión, una reducción del precio proporcional a la cantidad que éste deba aportar para sufragar, por ejemplo, una derrama extraordinaria que se ve obligada a constituir la Comunidad como consecuencia de unos vicios de construcción no conocidos ni manifiestos en el momento de producirse la venta. Se tratará, en todo caso, de una cuestión entre partes que afectará al contrato de compraventa, pero que a efectos de la comunidad es totalmente indiferente, ya que ante ésta el obligado al pago, en virtud del art.17.11 LPH , es el comprador, que en todo caso, podrá repetir contra el vendedor, pero sin que ello afecte en nada a la comunidad, y sin que el adquirente pueda negarse a abonar la derrama pretextando que el vendedor no la había notificado la la existencia de dicha obligación, ya que ese es un tema entre vendedor y comprador, que podrá ejercitar las acciones que considere oportunas.
Por otra parte, es preciso tener en cuenta, que la existencia de estas derramas no es una cuestión que necesariamente tenga que aparecer en la certificación de deudas que la comidad debe emitir conforme con lo establecido en el art.9.1.e LPH , ya que dicha certificación únicamente debe expresar hallarse el transmitente al corriente en el pago de los gastos de la comunidad o expresar los que adeude, y dado que la obligación de pago de la parte pendiete o incluso de toda la derrama aún no es exigible, no tiene porqué figurar en esta certificación, ya que el vendedor está perfectamente al corriente de pago aunque no haya abonado una derrama que no era exigible, y en ningún caso se puede afirmar que adeude dicha cantidad a la comunidad, dado que no se adeuda lo que no se puede exigir. Incluso, en el caso de que el Presidente o el Administrador, voluntariamente, hicieran constar en la certificación la existencia de esta derrama, el vendedor podría exigir que se omitiera dicha información.
Sí, yo estoy de acuerdo con la primera parte del análisis del Lefebvre. El responsable del pago es el propietario en el momento en que la deuda es exigible sin duda alguna, pero el tema no se trata solo de quién es el responsable, si no de si el nuevo propietario debió ser informado de la deuda (que ya existía) de vencimiento aplazado. Por parte del vendedor sin duda. ¿Y en el certificado de la comunidad? Por todo lo expuesto interpreto que también, y como consecuencia de esa falta de información surge el derecho de repetir, así como la responsabilidad del Secretario. Por otra parte, cuando dicen que "que dicha certificación únicamente debe expresar hallarse el transmitente al corriente en el pago de los gastos de la comunidad o expresar los que adeude" faltan al tenor literal de la norma, porque lo que dice el art. 9 es, literalmente, que debe aportarse certificación "sobre el estado de deudas", insisto, TODAS, son distinción entre vencidas y no. En fin lo dicho, que me parece perfectamente respetable, pero no lo veo así. Creo que ya nos hemos extendido en exceso. A otra cosa.
