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¿A quién le corresponde pagar la derrama?
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Viendo que no se aporta la jurisprudencia que se cacarea yo si aportaré una sentencia de la AP de Madrid (seguramente también serán una panda de demagogos) de 5 de marzo de 2004, fundamento de derecho segundo.
" Recurren la sentencia ambas partes del proceso, comenzando por la apelación de la actora, debe ser ésta estimada ya que la EXISTENCIA DE DERRAMAS APROBADAS CON ANTERIORIDAD A LA COMPRA NO SUPONE NINGÚN TIPO DE CARGA O GRAVAMEN SOBRE EL PISO QUE DEBA SER PUESTO EN CONOCIMIENTO DEL ADQUIRENTE, ya que la derrama , entendida como todo gasto que excede de los gastos ordinarios de la comunidad, en principio no es sino un gasto derivado del funcionamiento de la comunidad y con ello del mantenimiento y conservación del edificio, caracterizado frente a los gastos comunes por el carácter ordinario y previsible de éstos (art. 14 b) de la LPH), frente al carácter extraordinario de aquellos, pero tanto unos como otros configuran simplemente el importe de aquello que debe abonarse a la comunidad con arreglo al art.9.e) de la LPH, la cual no distingue entre gastos ordinarios y extraordinarios, ya que tal carácter extraordinario no implica que no se trate de "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", tal y como indica el citado art. 9 e), dado que tanto los gastos ordinarios y por ello previsibles, como los extraordinarios, pueden venir motivados por necesidades de conservación del edificio. Por lo dicho, el que existan derramas acordadas y pendientes de satisfacer por los propietarios en mensualidades posteriores a la fecha de la compra no es un gasto pendiente, ni una carga, ni en general un concepto encuadrable dentro de los términos del art. 9.1 e) de la LPH, último párrafo de tal apartado, el cual se refiere al "el estado de deudas" con la comunidad pero ello es obvio se refiere a las cuotas, sean ordinarias, sean por derramas , que se hallen vencidas y pendientes de pago al tiempo de efectuar la compra del inmueble.
De lo contrario, es claro que se habría de considerar como importe pendiente el importe global, por ejemplo, de las cuotas ordinarias, ya aprobadas y pendientes de pago durante ese año, y es obvio que ello no es así ya que es el nuevo propietario el que asume el pago de las cuotas que por gastos comunes van venciendo tras adquirir la propiedad del bien, tal y como resulta del primer párrafo del citado art. 9 e) de la LPH. Dicho lo anterior y dado que a tenor de lo actuado se desprende que los gastos provenían de la compra de calderas, ello no permite suponer que se trate sino de un gasto preciso "para el adecuado sostenimiento" de los servicios del inmueble, dado que no otra cosa que un servicio del inmueble es la calefacción. Si a lo dicho se une que el propio reconviniente aporta el documento obrante al folio 61, consistente en certificado del administrador, que si bien no fue aportado a la escritura por defectos formales, era conocido por el reconviniente y firmado por el administrador y en el que se indica que la cuota comunitaria era de 66.376 ptas., importe que el reconviniente manifiesta en su interrogatorio que conocía al ser previo arrendatario del inmueble, aunque alega no haber podido indagar su contenido hasta ser propietario, cuota con respecto a la cual, indicó el administrador al declarar como testigo, incluye el importe de las derramas , por todo ello tan siquiera puede alegar el reconviniente que le sorprendió el importe de la cuota comunitaria, el cual conocía incluso antes de la venta y no por ello desistió de ésta".
" Recurren la sentencia ambas partes del proceso, comenzando por la apelación de la actora, debe ser ésta estimada ya que la EXISTENCIA DE DERRAMAS APROBADAS CON ANTERIORIDAD A LA COMPRA NO SUPONE NINGÚN TIPO DE CARGA O GRAVAMEN SOBRE EL PISO QUE DEBA SER PUESTO EN CONOCIMIENTO DEL ADQUIRENTE, ya que la derrama , entendida como todo gasto que excede de los gastos ordinarios de la comunidad, en principio no es sino un gasto derivado del funcionamiento de la comunidad y con ello del mantenimiento y conservación del edificio, caracterizado frente a los gastos comunes por el carácter ordinario y previsible de éstos (art. 14 b) de la LPH), frente al carácter extraordinario de aquellos, pero tanto unos como otros configuran simplemente el importe de aquello que debe abonarse a la comunidad con arreglo al art.9.e) de la LPH, la cual no distingue entre gastos ordinarios y extraordinarios, ya que tal carácter extraordinario no implica que no se trate de "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", tal y como indica el citado art. 9 e), dado que tanto los gastos ordinarios y por ello previsibles, como los extraordinarios, pueden venir motivados por necesidades de conservación del edificio. Por lo dicho, el que existan derramas acordadas y pendientes de satisfacer por los propietarios en mensualidades posteriores a la fecha de la compra no es un gasto pendiente, ni una carga, ni en general un concepto encuadrable dentro de los términos del art. 9.1 e) de la LPH, último párrafo de tal apartado, el cual se refiere al "el estado de deudas" con la comunidad pero ello es obvio se refiere a las cuotas, sean ordinarias, sean por derramas , que se hallen vencidas y pendientes de pago al tiempo de efectuar la compra del inmueble.
De lo contrario, es claro que se habría de considerar como importe pendiente el importe global, por ejemplo, de las cuotas ordinarias, ya aprobadas y pendientes de pago durante ese año, y es obvio que ello no es así ya que es el nuevo propietario el que asume el pago de las cuotas que por gastos comunes van venciendo tras adquirir la propiedad del bien, tal y como resulta del primer párrafo del citado art. 9 e) de la LPH. Dicho lo anterior y dado que a tenor de lo actuado se desprende que los gastos provenían de la compra de calderas, ello no permite suponer que se trate sino de un gasto preciso "para el adecuado sostenimiento" de los servicios del inmueble, dado que no otra cosa que un servicio del inmueble es la calefacción. Si a lo dicho se une que el propio reconviniente aporta el documento obrante al folio 61, consistente en certificado del administrador, que si bien no fue aportado a la escritura por defectos formales, era conocido por el reconviniente y firmado por el administrador y en el que se indica que la cuota comunitaria era de 66.376 ptas., importe que el reconviniente manifiesta en su interrogatorio que conocía al ser previo arrendatario del inmueble, aunque alega no haber podido indagar su contenido hasta ser propietario, cuota con respecto a la cual, indicó el administrador al declarar como testigo, incluye el importe de las derramas , por todo ello tan siquiera puede alegar el reconviniente que le sorprendió el importe de la cuota comunitaria, el cual conocía incluso antes de la venta y no por ello desistió de ésta".
D. Crane, si al final estamos más o menos de acuerdo en casi todo.
conkaly, usted simplemente es un maleducado y contestarle como se merece sería ponerme a su baja altura y no estaría haciendo favor alguno a nadie de este foro. Usted solito se retrata ante todos. Tómese un almax hombre. ;)
Por cierto, que Damaot suscriba enteramente su versión es reconfortante. :)
conkaly, usted simplemente es un maleducado y contestarle como se merece sería ponerme a su baja altura y no estaría haciendo favor alguno a nadie de este foro. Usted solito se retrata ante todos. Tómese un almax hombre. ;)
Por cierto, que Damaot suscriba enteramente su versión es reconfortante. :)
Me subscribo enteramente en la versión de conkaly.
El presidente de la Comunidad tenía la obligación de proporcionar el informe de cuentas del vendedor o supuestamente el banco que se hizo con el inmueble, si éste lo solicitó ,en el momento de la operación, incluyendo el resto de la derrama como pendiente de pago, que son de exclusivamente cuenta del primer propietario y el banco heredó; El banco vendedor tenía la obligación de reclamar éste concepto para que el comprador incluyera en el expediente en el compromiso de compraventa; si el documento informe no incluyo las partidas pendientes de pago de la formalización de la derrama, hay una clara irresponsabilidad del presidente de la comunidad en principio y es la comunidad la que debe correr con el entuerto; si el comprador no exigió éstos datos que sin duda el notario pidió dentro del protocolo y el comprador acepto, aquí ya no tiene que reclamar nada a nadie; partimos de un engaño de la Comunidad que es primer responsable..
El presidente de la Comunidad tenía la obligación de proporcionar el informe de cuentas del vendedor o supuestamente el banco que se hizo con el inmueble, si éste lo solicitó ,en el momento de la operación, incluyendo el resto de la derrama como pendiente de pago, que son de exclusivamente cuenta del primer propietario y el banco heredó; El banco vendedor tenía la obligación de reclamar éste concepto para que el comprador incluyera en el expediente en el compromiso de compraventa; si el documento informe no incluyo las partidas pendientes de pago de la formalización de la derrama, hay una clara irresponsabilidad del presidente de la comunidad en principio y es la comunidad la que debe correr con el entuerto; si el comprador no exigió éstos datos que sin duda el notario pidió dentro del protocolo y el comprador acepto, aquí ya no tiene que reclamar nada a nadie; partimos de un engaño de la Comunidad que es primer responsable..
El demagogo no es el autor de ese articulo Fixin, es usted:
"Desde un punto de vista de justicia material parece claro el fundamento de esta obligación cuando se trate de derramas para mejoras, ya que debe considerarse justo que sea el adquirente, que en definitiva es quien va a disfrutar de la mejora, quien contribuya al pago de la misma. " Luego el artículo habla de obras de las que establece ya derrama pero se materializarán a futuro.
"que en todo caso, podrá repetir contra el vendedor, pero sin que ello afecte en nada a la comunidad, y sin que el adquirente pueda negarse a abonar la derrama pretextando que el vendedor no la había notificado la la existencia de dicha obligación, ya que ese es un tema entre vendedor y comprador, que podrá ejercitar las acciones que considere oportunas". Si hubo estafa y engaño esta claro que se puede ejercitar acciones contra el vendedor.
Pero como le gusta internet Fixin, y parece que tiene usted mucho tiempo, siga buscando, y llegará a la misma conclusión que ya le hemos dicho.
Seagui, esperemos que usted nos informe del resultado de su reclamación, que creemos sinceramente que debe prosperar, porque ha sido víctima de un engaño de ocultación de deudas. Mientras tanto probablemente lo malo es que el administrador tratará de repercutirle a usted esas cuotas, pero tiene las de ganar.
"Desde un punto de vista de justicia material parece claro el fundamento de esta obligación cuando se trate de derramas para mejoras, ya que debe considerarse justo que sea el adquirente, que en definitiva es quien va a disfrutar de la mejora, quien contribuya al pago de la misma. " Luego el artículo habla de obras de las que establece ya derrama pero se materializarán a futuro.
"que en todo caso, podrá repetir contra el vendedor, pero sin que ello afecte en nada a la comunidad, y sin que el adquirente pueda negarse a abonar la derrama pretextando que el vendedor no la había notificado la la existencia de dicha obligación, ya que ese es un tema entre vendedor y comprador, que podrá ejercitar las acciones que considere oportunas". Si hubo estafa y engaño esta claro que se puede ejercitar acciones contra el vendedor.
Pero como le gusta internet Fixin, y parece que tiene usted mucho tiempo, siga buscando, y llegará a la misma conclusión que ya le hemos dicho.
Seagui, esperemos que usted nos informe del resultado de su reclamación, que creemos sinceramente que debe prosperar, porque ha sido víctima de un engaño de ocultación de deudas. Mientras tanto probablemente lo malo es que el administrador tratará de repercutirle a usted esas cuotas, pero tiene las de ganar.
Sí, yo estoy de acuerdo con la primera parte del análisis del Lefebvre. El responsable del pago es el propietario en el momento en que la deuda es exigible sin duda alguna, pero el tema no se trata solo de quién es el responsable, si no de si el nuevo propietario debió ser informado de la deuda (que ya existía) de vencimiento aplazado. Por parte del vendedor sin duda. ¿Y en el certificado de la comunidad? Por todo lo expuesto interpreto que también, y como consecuencia de esa falta de información surge el derecho de repetir, así como la responsabilidad del Secretario. Por otra parte, cuando dicen que "que dicha certificación únicamente debe expresar hallarse el transmitente al corriente en el pago de los gastos de la comunidad o expresar los que adeude" faltan al tenor literal de la norma, porque lo que dice el art. 9 es, literalmente, que debe aportarse certificación "sobre el estado de deudas", insisto, TODAS, son distinción entre vencidas y no. En fin lo dicho, que me parece perfectamente respetable, pero no lo veo así. Creo que ya nos hemos extendido en exceso. A otra cosa.
Al no dejarme poner textos tan largos lo hago en dos partes.
Parte II.
A estos efectos, debe tenerse en cuenta que en nuestro sistema jurídico para la adquisición del derecho real de propiedad es necesario el título y el modo. Según el art.609 CC , la propiedad se transmite, entre otros medios, por medio de ciertos contratos, mediante la tradición, y el art.1462 CC , relativo al contrato de compraventa, dice que la propiedad se entenderá entregada, bien cuando la cosa vendida se ponga en poder y posesión del comprador, "traditio real", bien mediante el otrogamiento de escritura pública, "traditio instrumental". En consecuencia, a falta de tradición, no puede hablarse de adquisición del dominio. STS Sala 1ª de 30 mayo 1997
Como se ha dicho, la transmisión de la propiedad, y con ello la asunción por el nuevo propietario de la obligación del pago de derramas y demás gastos de comunidad puede propuecirse por medio del otrogamiento de escritura pública, de tal forma que aunque el nuevo propietario no haya ocupado su nueva vivienda, e incluso si el anterior propietariocontinúa en el usode la misma, la obligación de pago recaerá sobre el comprador que ya es propietario en virtud de la "traditio instrumental".
Del mismo modo, aunque no se haya otorgado escritura pública de compraventa y en el Registro continue apareciendo el vendedor como titular de la finca, sí existe el contrato privado, y el comprador ha entrado en posesión de la vivienda, lo que sucede no sólo por morar en ella, sino también en el caso de que el vendedor ya la haya abandonado y el comprador haya tomado posesión de la misma por actos concluyentes, como por ejemplo realizar obras en la misma (supuesto muy frecuente), debe estimarse realizada la transmisión del dominio por medio de la "traditio real", y por lo tanto el responsable del pago es el comprador.
Por el contrario, si al contrato privado ha seguido la tradición, ni real ni instrumental, del inmueble, los gastos de comunidad, incluido el pago de derramas extraordinarias, seguirán siendo a cargo del vendedor, que aún es propietario de la vivienda o local, en tanto que no se produzca la transmisión de la propiedad de ésta por alguno de los medios indicados.
Otra de las dudas que pueden surgir a este respecto, es si el adquirente de una vivienda puede exigir al vendedor, después de producirse la transmisión, una reducción del precio proporcional a la cantidad que éste deba aportar para sufragar, por ejemplo, una derrama extraordinaria que se ve obligada a constituir la Comunidad como consecuencia de unos vicios de construcción no conocidos ni manifiestos en el momento de producirse la venta. Se tratará, en todo caso, de una cuestión entre partes que afectará al contrato de compraventa, pero que a efectos de la comunidad es totalmente indiferente, ya que ante ésta el obligado al pago, en virtud del art.17.11 LPH , es el comprador, que en todo caso, podrá repetir contra el vendedor, pero sin que ello afecte en nada a la comunidad, y sin que el adquirente pueda negarse a abonar la derrama pretextando que el vendedor no la había notificado la la existencia de dicha obligación, ya que ese es un tema entre vendedor y comprador, que podrá ejercitar las acciones que considere oportunas.
Por otra parte, es preciso tener en cuenta, que la existencia de estas derramas no es una cuestión que necesariamente tenga que aparecer en la certificación de deudas que la comidad debe emitir conforme con lo establecido en el art.9.1.e LPH , ya que dicha certificación únicamente debe expresar hallarse el transmitente al corriente en el pago de los gastos de la comunidad o expresar los que adeude, y dado que la obligación de pago de la parte pendiete o incluso de toda la derrama aún no es exigible, no tiene porqué figurar en esta certificación, ya que el vendedor está perfectamente al corriente de pago aunque no haya abonado una derrama que no era exigible, y en ningún caso se puede afirmar que adeude dicha cantidad a la comunidad, dado que no se adeuda lo que no se puede exigir. Incluso, en el caso de que el Presidente o el Administrador, voluntariamente, hicieran constar en la certificación la existencia de esta derrama, el vendedor podría exigir que se omitiera dicha información.
Parte II.
A estos efectos, debe tenerse en cuenta que en nuestro sistema jurídico para la adquisición del derecho real de propiedad es necesario el título y el modo. Según el art.609 CC , la propiedad se transmite, entre otros medios, por medio de ciertos contratos, mediante la tradición, y el art.1462 CC , relativo al contrato de compraventa, dice que la propiedad se entenderá entregada, bien cuando la cosa vendida se ponga en poder y posesión del comprador, "traditio real", bien mediante el otrogamiento de escritura pública, "traditio instrumental". En consecuencia, a falta de tradición, no puede hablarse de adquisición del dominio. STS Sala 1ª de 30 mayo 1997
Como se ha dicho, la transmisión de la propiedad, y con ello la asunción por el nuevo propietario de la obligación del pago de derramas y demás gastos de comunidad puede propuecirse por medio del otrogamiento de escritura pública, de tal forma que aunque el nuevo propietario no haya ocupado su nueva vivienda, e incluso si el anterior propietariocontinúa en el usode la misma, la obligación de pago recaerá sobre el comprador que ya es propietario en virtud de la "traditio instrumental".
Del mismo modo, aunque no se haya otorgado escritura pública de compraventa y en el Registro continue apareciendo el vendedor como titular de la finca, sí existe el contrato privado, y el comprador ha entrado en posesión de la vivienda, lo que sucede no sólo por morar en ella, sino también en el caso de que el vendedor ya la haya abandonado y el comprador haya tomado posesión de la misma por actos concluyentes, como por ejemplo realizar obras en la misma (supuesto muy frecuente), debe estimarse realizada la transmisión del dominio por medio de la "traditio real", y por lo tanto el responsable del pago es el comprador.
Por el contrario, si al contrato privado ha seguido la tradición, ni real ni instrumental, del inmueble, los gastos de comunidad, incluido el pago de derramas extraordinarias, seguirán siendo a cargo del vendedor, que aún es propietario de la vivienda o local, en tanto que no se produzca la transmisión de la propiedad de ésta por alguno de los medios indicados.
Otra de las dudas que pueden surgir a este respecto, es si el adquirente de una vivienda puede exigir al vendedor, después de producirse la transmisión, una reducción del precio proporcional a la cantidad que éste deba aportar para sufragar, por ejemplo, una derrama extraordinaria que se ve obligada a constituir la Comunidad como consecuencia de unos vicios de construcción no conocidos ni manifiestos en el momento de producirse la venta. Se tratará, en todo caso, de una cuestión entre partes que afectará al contrato de compraventa, pero que a efectos de la comunidad es totalmente indiferente, ya que ante ésta el obligado al pago, en virtud del art.17.11 LPH , es el comprador, que en todo caso, podrá repetir contra el vendedor, pero sin que ello afecte en nada a la comunidad, y sin que el adquirente pueda negarse a abonar la derrama pretextando que el vendedor no la había notificado la la existencia de dicha obligación, ya que ese es un tema entre vendedor y comprador, que podrá ejercitar las acciones que considere oportunas.
Por otra parte, es preciso tener en cuenta, que la existencia de estas derramas no es una cuestión que necesariamente tenga que aparecer en la certificación de deudas que la comidad debe emitir conforme con lo establecido en el art.9.1.e LPH , ya que dicha certificación únicamente debe expresar hallarse el transmitente al corriente en el pago de los gastos de la comunidad o expresar los que adeude, y dado que la obligación de pago de la parte pendiete o incluso de toda la derrama aún no es exigible, no tiene porqué figurar en esta certificación, ya que el vendedor está perfectamente al corriente de pago aunque no haya abonado una derrama que no era exigible, y en ningún caso se puede afirmar que adeude dicha cantidad a la comunidad, dado que no se adeuda lo que no se puede exigir. Incluso, en el caso de que el Presidente o el Administrador, voluntariamente, hicieran constar en la certificación la existencia de esta derrama, el vendedor podría exigir que se omitiera dicha información.
Mientras seguimos a la espera de la aportación de la jurisprudencia tan clarificadora, os dejo un comentario sobre el pago de derramas recogido en el producto de Propiedad Horizontal de Lefebvre-El Derecho. Comentario con ref. 2004/115528.
Es frecuente, y en la práctica da lugar a numerosos conflictos, que entre la fecha en que la comunidad aprueba en la junta realizar un determinado gasto, realizando para ello una derrama entre los copropietarios y la fecha en que se pasen al cobro estos gastos, la propiedad de alguno de los pisos o locales sea transmitida, de modo que el propietario en el momento del pago no sea el mismo que votó a favor de la mejora. Se plantea en estos casos la cuestión de a quién corresponde la obligación del pago de la mejora, al anterior propietario que voto a favor en la junta, o al nuevo propietario?.
Si este tema planteaba serias dudas antes de la reforma de la LPH operada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 , que no deja lugar a dudas, toda vez que el ahora derogado art.11.5 LPH establecía que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Como se ha dicho, la Ley 8/2013 de 26 junio 2013 , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, deroga el citado art.11.5 LPH , cuyo contenido pasa al nuevo art.17.11 LPH , sin modificación alguna.
Por lo tanto, el momento que se toma como referencia para determinar quien es en cada momento el responsable de la obligación, no es el de la toma de decisión, sino el de aquel momento en el que las cantidades son exigibles. Determinar este momento tampoco debe plantear duda alguna, desde el momento en el que el art.1125 CC establece que las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue.
Es decir, aunque la comunidad apruebe en la junta el pago de unas derramas para realizar unas determinadas reformas, o con el fin que estime conveniente, si, como es lo normal, se establecen unos plazos para el pago de tales derramas, o se fija un momento concreto para hacer el pago o los pagos, no es hasta ese momento cuando la cantidad resulta exigible, ya que la comunidad, en virtud del artículo del Código Civil indicado, no podría reclamar estas cantidades con anticipación, por lo que será quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada plazo quien deba responder ante la comunidad de dicho pago.
Desde un punto de vista de justicia material parece claro el fundamento de esta obligación cuando se trate de derramas para mejoras, ya que debe considerarse justo que sea el adquirente, que en definitiva es quien va a disfrutar de la mejora, quien contribuya al pago de la misma.
No parece tan claro, por el contrario, en el caso de que lo que hubiera que pagar fuera una indemnización o una multa, ya que en este caso al contrario, lo lógico sería que pagase quien era miembro de la comunidad en el momento en que ésta incurrió en el hecho determinante del pago. Pero aún en estos casos, el criterio de la exigibilidad del art.17.11 LPH es claro y no admite ninguna excepción.
Es frecuente, y en la práctica da lugar a numerosos conflictos, que entre la fecha en que la comunidad aprueba en la junta realizar un determinado gasto, realizando para ello una derrama entre los copropietarios y la fecha en que se pasen al cobro estos gastos, la propiedad de alguno de los pisos o locales sea transmitida, de modo que el propietario en el momento del pago no sea el mismo que votó a favor de la mejora. Se plantea en estos casos la cuestión de a quién corresponde la obligación del pago de la mejora, al anterior propietario que voto a favor en la junta, o al nuevo propietario?.
Si este tema planteaba serias dudas antes de la reforma de la LPH operada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 , que no deja lugar a dudas, toda vez que el ahora derogado art.11.5 LPH establecía que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Como se ha dicho, la Ley 8/2013 de 26 junio 2013 , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, deroga el citado art.11.5 LPH , cuyo contenido pasa al nuevo art.17.11 LPH , sin modificación alguna.
Por lo tanto, el momento que se toma como referencia para determinar quien es en cada momento el responsable de la obligación, no es el de la toma de decisión, sino el de aquel momento en el que las cantidades son exigibles. Determinar este momento tampoco debe plantear duda alguna, desde el momento en el que el art.1125 CC establece que las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue.
Es decir, aunque la comunidad apruebe en la junta el pago de unas derramas para realizar unas determinadas reformas, o con el fin que estime conveniente, si, como es lo normal, se establecen unos plazos para el pago de tales derramas, o se fija un momento concreto para hacer el pago o los pagos, no es hasta ese momento cuando la cantidad resulta exigible, ya que la comunidad, en virtud del artículo del Código Civil indicado, no podría reclamar estas cantidades con anticipación, por lo que será quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada plazo quien deba responder ante la comunidad de dicho pago.
Desde un punto de vista de justicia material parece claro el fundamento de esta obligación cuando se trate de derramas para mejoras, ya que debe considerarse justo que sea el adquirente, que en definitiva es quien va a disfrutar de la mejora, quien contribuya al pago de la misma.
No parece tan claro, por el contrario, en el caso de que lo que hubiera que pagar fuera una indemnización o una multa, ya que en este caso al contrario, lo lógico sería que pagase quien era miembro de la comunidad en el momento en que ésta incurrió en el hecho determinante del pago. Pero aún en estos casos, el criterio de la exigibilidad del art.17.11 LPH es claro y no admite ninguna excepción.
Discrepo absolutamente. Una cosa es la deuda de la comunidad con el tercero prestador de servicios (evidentemente no surge si este no se presta), y otra completamente distinta la "interna" del propietario con la comunidad. Esta última surge en el mismo momento en que es aprobada por la Junta, que es soberana en este tipo de cuestiones, con total independencia de que la prestación aún no se haya realizado. Si después la correspondiente obra no llegara a realizarse estaríamos en otro escenario pero la deuda habría existido sin duda alguna.
D. Crane,
en una junta se puede decidir y en la siguiente cancelar la decisión. En una junta proponer un presupuesto y el la siguiente cambiar el proveedor y el presupuesto.Lo que crea deuda de verdad son las obras consumadas, si no hay obras consumadas no habrá deuda finalmente. Y algunas comunidades son expertas en marear la perdiz en ese sentido, decidir en una junta y contradecidir en la siguiente junta, o decidir aparentemente cosas en una junta y caer después en el olvido esas decisiones y nunca materializarse las obras, por tanto no generarse la deuda de verdad.
Respecto al resto de intervenciones, cada cual que haga demagogia según lo que mas le convenga, parece mentira que estemos en un foro supuestamente jurídico. Yo he vivido casos judiciales de verdad de de este tipo, y hay una profunda manía de algunos en poner en duda y hacer demagogia con todo, eso no ayuda y confunde a la gente, que ya de por sí está totalmente confundida en temas de comunidades. No he visto sector donde se haga mas demagogia y mas opiniones que resultan ser leyendas urbanas que en asuntos de propiedad horizontal. Así va después todo.... Algunos se complacen en llevarse bien aunque todo su razonamiento sea totalmente erróneo. Me reitero en que no vale la pena perder el tiempo explicando las cosas a quien no quiere escuchar. Al final seagui se tendrá que gastar el dinero en abogados por la confusiones que crean algunos, así que yo creo que no le ayudamos nada. Mi recomendación seagui es que consulte abogados buenos en la materia, y cuando tenga la conclusión la exponga en este foro, mas que nada para tapar la boca a algunos que se creen expertos y sólo saben hacer demagogia.
en una junta se puede decidir y en la siguiente cancelar la decisión. En una junta proponer un presupuesto y el la siguiente cambiar el proveedor y el presupuesto.Lo que crea deuda de verdad son las obras consumadas, si no hay obras consumadas no habrá deuda finalmente. Y algunas comunidades son expertas en marear la perdiz en ese sentido, decidir en una junta y contradecidir en la siguiente junta, o decidir aparentemente cosas en una junta y caer después en el olvido esas decisiones y nunca materializarse las obras, por tanto no generarse la deuda de verdad.
Respecto al resto de intervenciones, cada cual que haga demagogia según lo que mas le convenga, parece mentira que estemos en un foro supuestamente jurídico. Yo he vivido casos judiciales de verdad de de este tipo, y hay una profunda manía de algunos en poner en duda y hacer demagogia con todo, eso no ayuda y confunde a la gente, que ya de por sí está totalmente confundida en temas de comunidades. No he visto sector donde se haga mas demagogia y mas opiniones que resultan ser leyendas urbanas que en asuntos de propiedad horizontal. Así va después todo.... Algunos se complacen en llevarse bien aunque todo su razonamiento sea totalmente erróneo. Me reitero en que no vale la pena perder el tiempo explicando las cosas a quien no quiere escuchar. Al final seagui se tendrá que gastar el dinero en abogados por la confusiones que crean algunos, así que yo creo que no le ayudamos nada. Mi recomendación seagui es que consulte abogados buenos en la materia, y cuando tenga la conclusión la exponga en este foro, mas que nada para tapar la boca a algunos que se creen expertos y sólo saben hacer demagogia.
Coincido con Pepe una vez más y van ...
El tema creo que está ya explicado y ahora solo nos queda esperar la aportación de esa jurisprudencia de la que habla conkaly, nos será de gran utilidad a todos y pondrá punto final a la discusión.
Yo lo dejo, no pierdo ni un minuto más en este tema, sobretodo donde participa un tipo que cuando no se le da la razón empieza a acusar a quien no piensa como él de lógica torticera.
D. Crane, aunque en esta ocasión no estoy de acuerdo con usted siempre es un placer leerle.
El tema creo que está ya explicado y ahora solo nos queda esperar la aportación de esa jurisprudencia de la que habla conkaly, nos será de gran utilidad a todos y pondrá punto final a la discusión.
Yo lo dejo, no pierdo ni un minuto más en este tema, sobretodo donde participa un tipo que cuando no se le da la razón empieza a acusar a quien no piensa como él de lógica torticera.
D. Crane, aunque en esta ocasión no estoy de acuerdo con usted siempre es un placer leerle.
Discrepo, la deuda entre el propietario y la comunidad surge en el momento en que se aprueba en Junta la derrama en cuestión (y puede ser exigida judicialmente desde su vencimiento, con independencia de la "materialización" de obra alguna), con total independencia de la posterior relación entre la comunidad y cualquier tercero.
Discrepo un pelín D Crane, y en eso la jusrisprudencia es muy acertada. El devengo al que se refiere el artículo 17.11 de la LPH no es cuando se aprueba en junta, sino cuando se materializa la obra. Porque, ¿que ocurriría por ejemplo, si se decide en junta y se aprueban ya presupuestos para la instalación de ascensor, pero en ese momento se vende una vivienda y el que la compra ve que, evidentemente no hay ascensor en la finca? La instalación del ascensor correspondería al nuevo propietario, porque la obra no se ha hecho, no se puede concretar aún si finalmente se materializará, si costará mas o menos de lo previsto, y el propietario compró sin ascensor, y el ascensor es algo extra que le beneficia. Por eso se consideran exigibles las cantidades cuando se materializa la obra, tampoco es cuando se decide en junta hacerla. Y ya no hablo mas del tema. Que veo que hay demasiado demagogo que no quiere entender y no vale la pena ni esforzarse en explicar las cosas.
Discrepo, el art 9.1 e) establece, efectivamente, que
"El transmitente deberá aportar en este momento certificación SOBRE EL ESTADO DE DEUDAS"
Sobre el "estado de deudas", TODAS, no sobre el "estado de deudas vencidas" o "de pago no diferido". La deuda NO es futura en absoluto porque surge en el exacto momento en el que la Junta aprueba la derrama, lo que es futuro es su vencimiento o pago. Para mí la diferencia es clarisima y no cabe duda. Debió incluirse en el certificado. Salvo mejor opinión.
"El transmitente deberá aportar en este momento certificación SOBRE EL ESTADO DE DEUDAS"
Sobre el "estado de deudas", TODAS, no sobre el "estado de deudas vencidas" o "de pago no diferido". La deuda NO es futura en absoluto porque surge en el exacto momento en el que la Junta aprueba la derrama, lo que es futuro es su vencimiento o pago. Para mí la diferencia es clarisima y no cabe duda. Debió incluirse en el certificado. Salvo mejor opinión.
