María Dolores GONZÁLEZ MORERA

Buenos días, en respuesta a DickTurpin, por alusiones, sí demuestra impericia al decir que no sabe por dónde cogerlo, aconsejar directamente a los propietarios no entrar a litigar con el ayuntamiento, según indica daviton77. Eso es impericia tomando parte clara en la duda, en lugar de explicar de manera clara lo que dice la LPH, las escrituras, el CC y consecuencias. Está claro que se puede perder, pero también se puede ganar, y su obligación es pedir a un abogado experto en derecho civil que asesore a la comunidad cómo establecer una estrategia, no dar excusas antes de tomar acción. Según parece, no son solo 15 vecinos los molestados, son más, pero solo 15 los que se atreven a poner en duda la palabla del administrador. No sólo eso, sino que esa actitud poco diligente del administrador no sólo causa molestias a los propeitarios, sino que además se emplea un dinero de la comunidad en limpiar lo que podía haberse arreglado, probablemente, con una consulta a un abogado y entrar en conversaciones formales con el ayuntamiento. No sería la primera vez que se demanda a un ayuntamiento por concesiones ilegales de licencias de obras, autorizaciones para eventos que contradicen su propia regulación de ruido...y se pueden ganar. Pero directamente asustar (según palabras de daviton77) con que lo van a perder directamente tras decir que no sabe por donde cogerlo, en lugar de buscar una opinión más adecuada de un letrado experto, es cuando menos impericia. Saludos, B&G Asociados Administradores de Fincas en Madrid info@bgasociados.es www.bgasociados.es

Buenas tardes, Puede demandar al otro propietario y acudir a una subasta judicial del bien, aunque tendrá muy poco valor y ambos saldrán perdiendo. Es bueno que le haga entender esto, y que una mejor opción es llegar a acuerdo, igual en ese momento entra en razón. Por cierto, si el otro propietario usa el 100% de la vivienda, debería pagarle un alquiler por su 50% de la misma, solicíteselo primero de forma amistosa, luego formalmente por burofax, posteriormente si no hace caso, hablando con un abogado (cosa que recomiendo, sale a cuenta) Saludos, B&G Asociados Administradores de Fincas Madrid www.bgasociados.es

Buenas tardes, me surgen algunas dudas. Si las 8 viviendas tienen un 14% de coeficiente de participación en zonas comunes, suma un 112%. Es correcto ese dato del 14%? no será del 12,5%? Si el dato del 14% es correcto, deben modificar el título consitutivo de la propiedad, porque es erróneo, y las escrituras de todos los comuneros, así como la inscripción en el registro. Tienen que comprobarlo antes vecino por vecino, puesto que es costoso. Pero como sabemos que una cosa es el coeficiente, y otra la participación en gastos, tienen dos opciones: Modificar por unanimidad el título consititutivo y el reparto de participación en gastos comunes para siempre (costoso como he dicho) que debe ser aprobado por unanimidad Aprobar en cada ejercicio y de manera puntual sin sentar precedente un reparto diferente en los gastos de comunidad. Ésto no requiere modificación de ningún título ni inscripción, y sólo hay que aprobarlo en junta. Mi consejo es aproblarlo por unanimidad, aunque siendo puristas con 3/5 partes sería suficiente. Yo recomiendo unanimidad puesto que si por un segundo año consecutivo se vuelva a aprobar con algún vecino en contra, éste puede demandar a la comunidad por cambiar de facto el título constitutivo en fraude de ley. Impugnaría el acuerdo en junta, y se volvería al reparto a partes iguales. Sinceramente, con 8 vecinos, si no hay acuerdo de todos, no me metería en itnentar cambiar el reparto, pues la ley exige unanimidad en el primer caso, y en el segundo, lo pide la prudencia. Y el coste sería mucho más alto por vecino de lo que se pueden ahorrar. Esperamos haberle ayudado. Saludos, B&G Asciados Administradores de Fincas en Madrid info@bgasociados.es www.bgasociados.es

Buenas tardes, si se le pone un precio, entonces no han aprobado darle el pasillo sin precio por ello. En ese momento se producirá una venta como bien dice, pero las comunidades sí que pueden vender una parte del edificio. En Madrid capital son varios los edificios que alquilan o venden la casa del portero. El acto se hace igual que una compra venta entre particulares, pero entre una comunidad con CIF y una comunidad con NIF. El dinero resultante de esa venta puede utilizarse de dos maneras: Se queda en la cuenta de la comunidad como fondo para obras futuras o lo que se quiera Se divide el dinero entre todos los comuneros (incluyendo el que lo compra) según coeficiente mediante transferencia bancaria. Yo optaría por la primera opción, que quede en la caja de la comunidad, y por ejemplo, aprovechen para pintar o cualquier otra mejora. Saludos B&G Asciados Administradores de Fincas en Madrid info@bgasociados.es www.bgasociados.es

Buenos días, Pueden legalizarlo, y deben de hecho. Tienen que firmar un contrato de donación entre la comunidad y el propietario (presidente y vicepresidente), avalado por el acta de la junta en la que por unanimidad se aprueba la donación de la propiedad sin coste (tendrá que pagar el impuesto de donaciones, por supuesto). Con el contrato, el acta y las escrituras de todos deben ir al notario para modificar las escrituras de la vivienda que coge el pasillo, y del resto, puesto que como entenderá, cambian todos los coeficientes de participación, así como el título constitutivo de la comunidad. Con todo eso modificado ante notario, ya solo queda volver a inscribir en el registro de nuevo todas las viviendas. Yo tuve un caso similar, y el coste de todo ello lo asumió por supuesto el propietario que ganaba el pasillo. Esperamos haberle ayudado. Saludos, B&G Asciados Administradores de Fincas en Madrid info@bgasociados.es www.bgasociados.es

Buenos días Según la ley, la junta de vecinos tiene que reunirse una vez al año, al menos, en junta general ordinaria, donde se deben aprobar presupuestos, renovar los cargos (presidente, secretario...). Si su presidenta lo incumple, pueden ustedes convocar dicha junta con un 25% de los votos, incluso pudiendo en la misma cambiar a la presidenta si así lo desean (dado su omisión de obligaciones). En esa junta, todo lo que se quiera aprobar debe ir en el orden del día, la convocatoria debe hacerse en primera y segunda convocatoria (por ejemplo, una a las 18:30 y otra a las 19:00), y enviarse comunicación a todos los vecinos con al menos 8 días de antelación. Luego hay que levantar acta de la misma. Si no hay reunión de los vecinos anual, como saben el estado de las cuentas? Como aprueban derramas? Todas esas cosas se deciden en junta, y nadie puede imponerlas. Esperamos haberle ayudado. Saludos, B&G Asciados Administradores de Fincas en Madrid info@bgasociados.es www.bgasociados.es

Buenos días, por desgracia Daviton77, tras leer todos los detalles, me temo que ustedes tienen un administrador que deja bastante que desear. Es normal, teniendo en cuenta que no tienen competencia, pues le da igual todo. Es lo malo de los monopolios. En efecto, ustedes al tener el pleno derecho sobre la plaza, según indica, son los dueños de la misma, y el ayuntamiento no tiene por qué decir qué se hace y qué no en la misma. Me temo que no es un caso de entrega de la plaza, sino de "extra limitación" del ayuntamiento en sus funciones. Si la servidumbre se muestra clara y es únicamente para la entrada y salida de vehículos y personas, y nunda se ha entregado el pleno derecho al ayuntamiento, ustedes tienen el derecho a que sea tomado como tal. Y pueden perfectamente demandar al administrador por dejadez de funciones, incluso solicitando no solo los honorarios abonados, sino una indemnización por daños a la comunidad (indicando costes de limpieza de los mismos...) y exactamente igual al ayuntamiento por extra-limitarse en sus funciones y autorizar eventos en zonas privadas. Esperamos haberle ayudado. Saludos, B&G Asciados Administradores de Fincas en Madrid info@bgasociados.es www.bgasociados.es

Buenas tardes, Debe usted pedir que se haga una junta de vecinos y pedir que se incluya este punto en el orden del día. Esta obra debe estar aprobada pro unanimidad de todos los vecinos. En dicha junta, el secretario tendrá que levantar acta, dándole a usted una copia certificando que su obra ha sido aprobada por unanimidad (por todos). No es necesario que los vecinos le firmen nada a usted, de hecho es papel mojado. Con el acta de la junta de vecinos, usted puede iniciar la solicitud de la licencia de obra en su ayuntamiento. Una vez la tenga, deberá informar a los vecinos de cuando comienzan las obras, cuando finalizan, y el horario de las mismas. Cuando las termine, debe ir usted al registro para cambiar los datos de su vivienda, pues la habrá ampliado, y para ello le debe guiar un abogado, gestor o en la propia notaría (puesto que hay que volver a escriturar la vivienda). Como indica pasacero, es mejor que contrate desde el comienzo a un abogado, porque ahorrarse ahora un poco de dinero le puede costar muy caro en el futuro, y ocupar zonas comunes es muy delicado y dado a malas interpretaciones. Esperamos haberle ayudado, B&G Asciados Administradores de Fincas en Madrid info@bgasociados.es www.bgasociados.es

Buenos días, Los coeficientes son la cuota de participación en zonas comunes que tienen todos los pisos. Cuando usted compró el piso, se le asignó una participación de la zona común (debe venir en escritura siempre y en nota simple). Cada piso tiene la suya atendiendo al tamaño del mismo, y debe sumar 100%. Imaginemos en su caso, que todos los pisos son iguales, es decir, todos tienen dos habitaciones, 80M2 y por tanto, al ser 15, un coeficiente de 1/15 (o un 6.66%). Además, sabemos que hay 14 propietarios, uno de ellos con dos viviendas. Así, mayoría simple es: Al menos 8 propietarios a favor Al menos el 50.01% de los coeficientes (en este caso, 8 propietarios teniendo una vivienda cada uno, suman 53.28%). Por mayoría de 3/5 es: al menos 9 propietarios a favor al menos un 60.01% de los coeficientes (en este caso, sí marca la diferencia el propietario con dos viviendas, puesto que si los 9 propietarios tienen un piso, sumarían el 59.99%, y habría que sumar el voto a favor de otro propietario -siendo el total 10-, pero si uno de los que vota a favor es el que tiene dos viviendas, bastaría con 9 propietarios a favor, puesto que sumaría el 66.66% de los coeficientes) Los votos son personas, tengan uno o diez pisos en su poder. El coeficiente va unido al valor del piso. Igual si el propietario de los dos pisos tiene estudios, con un coeficiente muy pequeño, sumando los dos coeficientes puede tener menos que un propietario de un piso muy grande sin problemas. Esperamos haberle ayudado. Saludos, B&G Asciados Administradores de Fincas en Madrid info@bgasociados.es www.bgasociados.es

Buenos días, No entraré a discutir la idoneidad del colegio de Administradores, pero al menos es una forma de llamar la atención al colegio sobre la mala praxis. No he sido nunca amigo de los colegios oficiales, porque al final sólo sirve el trabajo ya sea de un administrador autónomo o de una empresa de administración. Por eso es muy importante cerrar flecos en la fase de contratación, y por supuesto, acudir a la vía civil siempre que sea necesario. Otra opción perfectamente viable es demandar civilmente al administrador por su responsabilidad al ser el responsable de los presupuestos, y reflejar en ellos algo contrario a la ley. Les recuerdo que no todos los administradores somos mala gente, y muchos arrastramos la lacra de unos pocos que no cumplen con su cometido. Les invito si quieren a que entremos en diálogo privado. Si están en Madrid, estaré encantado de mostrarles otra forma de trabajar. Saludos, B&G Asociados Administradores de Fincas en Madrid www.bgasociados.es