Alberto JIMENEZ CRUZ

La posibilidad de instar la expropiación transcurridos cinco años desde la expropiación se refiere a terrenos calificados para usos dotacionales públicos. En cuanto a la calificación de dotacional privado, en principio hay que considerar que las calificaciones de suelo en los planes urbanísticos son una potestad discrecional del Ayuntamiento. Permite usos lucrativos, pero en mi opinión no se refiere a cualquier uso terciario, sino a usos como hospitales, clínicas, guarderías o colegios. Creo que te sería útil una mayor información sobre las condiciones de compatibilidad de usos que las normas urbanísticas del plan general pueden contener sobre esas condiciones, por ejemplo si se debe respetar o no una cierta proporción del uso mayoritario dotacional, de manera que los usos comerciales, hosteleros o de oficinas deban ser minoritarios. De no tenerlo claro, o bien si el plan no dice nada sobre esa cuestión, siempre se puede pedir información urbanística escrita al ayuntamiento.

Aún sin conocer el texto de la sentencia, me arriesgo a considerar que pueden faltar las identidades requeridas para que constituya cosa juzgada en un caso así, y que la acción declarativa de dominio puede ser viable. Para el ejercicio de la acción civil es necesario seguir, antes de su planteamiento judicial la reclamación previa establecida en la ley 30/1992. Si en vía administrativa el Ayuntamiento resuelve que no es de dominio público municipal, ya sería un primer paso, y también aunque guardara silencio aunque en este caso no sea positivo. Pero aunque puedas obtener una declaración municipal de que el terreno no es suyo, el problema es que su poseedor anterior en concepto de propietario de dominio público fue el Estado (las competencias del MOPU hoy del Mº de Fomento), por lo que tendrías que dirigir también tu acción simultáneamente contra éste, mediante otra reclamación previa similar. Parece absurdo, pues se debe entender, según tu información inicial, que el terreno fue cedido al municipio al incorporarse al suelo urbano, pero de alguien tiene que ser, y si las administraciones que deben serlo se desentienden, entonces creo que la acción declarativa de dominio contra el Estado y el Ayuntamiento puede prosperar. Te sugiero examines esta posibilidad. Complejo, como decías al principio, pero curioso asunto.

El plazo es de 4 años

Lo que edu dice es que cuando iniciaba la obra apareció un policía y mes y medio más tarde se puso el precinto. En esas condiciones, y si no hubo más posteriormente -que edu no lo dice-, parece lógico pensar que el precinto se acordó al mismo tiempo que se ordenaba la suspensión de la obra. Pero no se siguió expediente de legalización, o si se inició no terminó en resolución, que sólo podría contener o bien una orden de demolición o bien la aprobación de un proyecto presentado por el promotor de la obra, al que normalmente se le emplaza para que lo presente al mismo tiempo que se ordena la suspensión de la obra. Si transcurre el plazo señalado en la ley para que la administración pueda ordenar la demolición, la construcción queda fuera de ordenación, pero su uso, si se atiene a los permitidos en la zona según el planeamiento aplicable, es legítimo, pues debe prevalecer el derecho del propietario frente a una potestad de la que el ayuntamiento no ha hecho uso cuando podía y debía. En cuanto al precinto, ya carecería de razón de ser, su eficacia se habría extinguido, pues se trató de una medida de ejecución de la orden de suspensión de la obra, que es al mismo tiempo cautelar de un procedimiento de legalización. Estaría fuera de lugar la consideración de de delito de desobediencia a una autoridad de la que no se ha hecho uso dentro del plazo legal para hacerlo.

Una cosa es la infracción y otra la acción administrativa para poder ordenar la demolición. Se siguen en expedientes distintos. Edu alonso no dice que se le sancionara, sólo que se le puso el precinto, por lo que cabe pensar que el sancionador no se tramitó o no culminó en resolución, y que el precinto fue una medida cautelar en un expediente de legalización que, si hubiera finalizado en resolución, sólo podría ser ordenando la demolición o aprobando un proyecto que el promotor de la obra presentara en plazo que se le debiera haber ofrecido al iniciarse el procedimiento de legalización. Nada de todo esto nos dice edu que haya pasado. Las infracciones están sujetas a prescripción, el plazo de la acción de legalización es de caducidad, no se interrumpe, y empieza a correr desde el momento en que se dan las circunstancias que permitan que la administración conozca que se está haciendo la obra, o desde la terminación de ésta.Transcurrido el tiempo dentro del cual la administración puede ordenar la reposición física al estado previo a la obra, no puede impedir el uso de lo construido. La única consecuencia es que la casa quede fuera de ordenación si la obra no es legalizable. Pero el precinto deja de tener sustento en una decisión administrativa de legalización aunque ésta se hubiera producido. Y si el expediente de legalización no hubiere finalizado y sólo se inició en la resolución de trámite por la que se acordó el precinto, el expediente estaría caducado. Por otra parte, por el tiempo transcurrido no parece que al ayuntamiento le importe mucho esta obra, pero aún así considero oportuno esperar a que transcurran los plazos legales para que el ayuntamiento pueda reaccionar.

Creo que teneis poco que hacer. Es evidente que se trata de un error, y la administración puede rectificarlo en cualquier momento.

Creo que teneis poco que hacer. Es evidente que se trata de un error, y la administración puede rectificarlo en cualquier momento.

Puedes promover un procedimiento de investigación por el Ayuntamiento de su propiedad sobre esa porción de terreno. Está regulado en el reglamento de bienes de las entidades locales, artículos 45 y siguientes, búscalo en google, en la web noticias.jurídicas.com. Verás que el artículo 46 establece que el procedimiento puede iniciarsse por denuncia de particular, y al ser un procedimiento que lleva gastos te pueden requerir para que anticipes hasta un máximo de 600 euros. Te puedes mostrar como interesado en el procedimiento y de esa manera puedes conseguir que se incluya en el inventario municipal, posteriormente que se califique como sobrante y se desafecte del dominio público, o si se inscribe como bien patrimonial puede venderse directamente después de que se califique como sobrante. Lee también los artículos 7 y 115 del mismo reglamento. Supongo que se trata de una porción de terreno que en sí misma carecería de un uso adecuado, como parcela edificable, ensanchamiento de calle o espacio verde. Si inicias el procedimiento de investigación estás reconociendo la propiedad municipal, y si esa porción es susceptible de poderse utilizar te podrías quedar sin ella.

Para saber si la obra es o no legalizable deberías consultar el plan urbanístico. Muchos Ayuntamientos cuelgan sus planes en Internet, si no en tu Ayuntamiento te lo mostrarán si lo pides. Es documento público. Si la edificabilidad que corresponde a la parcela según el plan está agotada, no podrás legalizar la obra. Si no lo está deberás presentar al Ayuntamiento un proyecto de legalización. El expediente de legalización normalmente conlleva pago de tasa, y además deberás pagar el impuesto de obras. Si la obra no es legalizable, creo que te conviene esperar a que transcurra el plazo que señale la legislación urbanística de tu comunidad autónoma para que el Ayuntamiento pueda ordenar la demolición, y también el de prescripción de la infracción. La casa quedará fuera de ordenación, lo que significa que sólo podrás realizar obras de mera conservación. En principio no veo razón para que no se te autorice una piscina, ya que es una obra auxiliar a la casa, no forma parte del edificio como tal, pero en los ayuntamientos nunca se sabe.

Lo normal es que la catalogación de un edificio como bien de interés patrimonial conlleve beneficios fiscales (esencialmente exención de impuesto de bienes inmuebles y bonificación del impuesto de obras si se realizan), acceso a subvenciones para obras de rehabilitación, y limitaciones en cuanto a las obras que se quieran hacer en el futuro, ya que se deben conservar los elementos constructivos que justifican la catalogación. Las posibilidades de ganar un pleito te las tiene que decir un abogado que vea la casa y estudie el plan y su catálogo. Sunpongo que quien te ha dicho que el recurso contra el catálogo no tendría muchas garantías de éxito lo habrá hecho así. En otro caso, consulta en otra parte, o examina tú mismo el catálogo y la normativa del plan que lo ha aprobado. Es documento público y muchos ayuntamientos los cuelgan en sus páginas web, si no en el ayuntamiento te lo deben mostrar si lo pides. En abstracto, que la casa fuera construida en 1970 no es en sí un elemento determinante. Hasta donde conozco es más frecuente que los propietarios busquen la catalogación, sobre todo en el momento actual