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Legalizar obra
hola buenas
en 2002 compre un adosado y 3 años despues hice una ampliacion al lado de 50 m2 divididos en dos plantas. empezando la obra un policia municipal vino y me pidio la licencia , yo le conteste que no tenia y el respondio que tenia que sacarla si no me precintarian la obra. al mes y medio con la obra ya terminada vino y me puso el precinto y hasta la fecha .
¿ se podria legalizar dicha obra de alguna manera?
gracias
en 2002 compre un adosado y 3 años despues hice una ampliacion al lado de 50 m2 divididos en dos plantas. empezando la obra un policia municipal vino y me pidio la licencia , yo le conteste que no tenia y el respondio que tenia que sacarla si no me precintarian la obra. al mes y medio con la obra ya terminada vino y me puso el precinto y hasta la fecha .
¿ se podria legalizar dicha obra de alguna manera?
gracias
Si el ayuntamiento decide reiniciar el procedimiento, y en el supuesto apuntado, creo que sí podrías tener un problema gordo.
Sib embargo, si la edificabildad no estuviese agotada, entiendo que la infracción habrá prescrito, lo cual no significa que no pueda iniciarse un expediente por el que requerir legalizar lo construído sin licencia, legitimando al ayuntamiento, una vez legalizado, a conceder licencia de primera ocupación a la ampliación.
Pero has de tener en cuenta que puede producierse cualquiera de las situaciones descritas, con independencia de que solicites licencia para la piscina, que por cierto, es aconsejable solicites.
Sib embargo, si la edificabildad no estuviese agotada, entiendo que la infracción habrá prescrito, lo cual no significa que no pueda iniciarse un expediente por el que requerir legalizar lo construído sin licencia, legitimando al ayuntamiento, una vez legalizado, a conceder licencia de primera ocupación a la ampliación.
Pero has de tener en cuenta que puede producierse cualquiera de las situaciones descritas, con independencia de que solicites licencia para la piscina, que por cierto, es aconsejable solicites.
Te recomiendo consultes con un abogado el plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas. QUe quiere decir, que si te abrieron expediente en 2005 y hasta la fecha no has tenido ningún tipo de notificación al respecto, tienes que ver si ha prescrito la infracción urbanísitica. Si es así, podrías legalizar la obra si fuera legalizable conforme al planeamiento municipal, o bien puedes proceder a la inscripción registral de la obra.
En cuanto a la piscina, una vez verifiques que no vas a tener problemas con la ampliación realizada, podrías hacerla, pero con proyecto, no te la juegues.
Un saludo.
Oscar Montilla, técnico en Gabitec Peritos.
www.gabitecperitos.com
En cuanto a la piscina, una vez verifiques que no vas a tener problemas con la ampliación realizada, podrías hacerla, pero con proyecto, no te la juegues.
Un saludo.
Oscar Montilla, técnico en Gabitec Peritos.
www.gabitecperitos.com
O sea, que desde entonces, sin notificación del ayuntamiento de retirada del mismo, has hecho o usado como te ha apeticido esa ampliación sin haber presentado alegaciones en ningún momento.
Y otra cosa mas, antes de precintar la obra, ¿ no hubo una notificación ordenando la paralización de las obras ?. Pienso que es importante para considerar la prescripción de la infracción.
Y otra cosa mas, antes de precintar la obra, ¿ no hubo una notificación ordenando la paralización de las obras ?. Pienso que es importante para considerar la prescripción de la infracción.
Para saber si la obra es o no legalizable deberías consultar el plan urbanístico. Muchos Ayuntamientos cuelgan sus planes en Internet, si no en tu Ayuntamiento te lo mostrarán si lo pides. Es documento público. Si la edificabilidad que corresponde a la parcela según el plan está agotada, no podrás legalizar la obra. Si no lo está deberás presentar al Ayuntamiento un proyecto de legalización. El expediente de legalización normalmente conlleva pago de tasa, y además deberás pagar el impuesto de obras.
Si la obra no es legalizable, creo que te conviene esperar a que transcurra el plazo que señale la legislación urbanística de tu comunidad autónoma para que el Ayuntamiento pueda ordenar la demolición, y también el de prescripción de la infracción. La casa quedará fuera de ordenación, lo que significa que sólo podrás realizar obras de mera conservación.
En principio no veo razón para que no se te autorice una piscina, ya que es una obra auxiliar a la casa, no forma parte del edificio como tal, pero en los ayuntamientos nunca se sabe.
Si la obra no es legalizable, creo que te conviene esperar a que transcurra el plazo que señale la legislación urbanística de tu comunidad autónoma para que el Ayuntamiento pueda ordenar la demolición, y también el de prescripción de la infracción. La casa quedará fuera de ordenación, lo que significa que sólo podrás realizar obras de mera conservación.
En principio no veo razón para que no se te autorice una piscina, ya que es una obra auxiliar a la casa, no forma parte del edificio como tal, pero en los ayuntamientos nunca se sabe.
Exáctamente babro, sin embargo me parece muy, pero que muy extraño que se precintara la obra sin ordenar antes la paralización preventiva de las obras y sin ofrecer la posibilidad de legalizar. Creo que este asunto tiene visos de estar resuelto por resolución administrativa firme.
La norma general en disciplina urbanística es precintar la obra cuando es desobedecida reiteradamente una orden de paralización y es sabido que el responsable de que la obra permanezca en esa situación no es otro que el propietario de la obra. Eso significa que aunque el aire se haya llevado el papelito del precinto, la obra debe estar cerrada mientras la autoridad que ordenó el precintado no lo cancele. Si esa circunstancia no se ha dado y se ha procedido a su ocupación rematando alguna partida de obra que faltase, como por ejemplo la pintura, en mi opinión, se habrá cometido un delito o falta, no lo se, tipificada en el CP como desobediencia a la autoridad.
Se que, debido a la ausencia de información, lo que digo podría carecer de sentido, pero si lo tuviese quizá entiendo que entraría en juego el plazo de caducidad de 15 años previsto en el CC para hacer cumplir una resolución administrativa que habría devenido firme y no el instituto de la prescripción de la infracción.
Un saludo.,
La norma general en disciplina urbanística es precintar la obra cuando es desobedecida reiteradamente una orden de paralización y es sabido que el responsable de que la obra permanezca en esa situación no es otro que el propietario de la obra. Eso significa que aunque el aire se haya llevado el papelito del precinto, la obra debe estar cerrada mientras la autoridad que ordenó el precintado no lo cancele. Si esa circunstancia no se ha dado y se ha procedido a su ocupación rematando alguna partida de obra que faltase, como por ejemplo la pintura, en mi opinión, se habrá cometido un delito o falta, no lo se, tipificada en el CP como desobediencia a la autoridad.
Se que, debido a la ausencia de información, lo que digo podría carecer de sentido, pero si lo tuviese quizá entiendo que entraría en juego el plazo de caducidad de 15 años previsto en el CC para hacer cumplir una resolución administrativa que habría devenido firme y no el instituto de la prescripción de la infracción.
Un saludo.,
Una cosa es la infracción y otra la acción administrativa para poder ordenar la demolición. Se siguen en expedientes distintos. Edu alonso no dice que se le sancionara, sólo que se le puso el precinto, por lo que cabe pensar que el sancionador no se tramitó o no culminó en resolución, y que el precinto fue una medida cautelar en un expediente de legalización que, si hubiera finalizado en resolución, sólo podría ser ordenando la demolición o aprobando un proyecto que el promotor de la obra presentara en plazo que se le debiera haber ofrecido al iniciarse el procedimiento de legalización. Nada de todo esto nos dice edu que haya pasado.
Las infracciones están sujetas a prescripción, el plazo de la acción de legalización es de caducidad, no se interrumpe, y empieza a correr desde el momento en que se dan las circunstancias que permitan que la administración conozca que se está haciendo la obra, o desde la terminación de ésta.Transcurrido el tiempo dentro del cual la administración puede ordenar la reposición física al estado previo a la obra, no puede impedir el uso de lo construido. La única consecuencia es que la casa quede fuera de ordenación si la obra no es legalizable. Pero el precinto deja de tener sustento en una decisión administrativa de legalización aunque ésta se hubiera producido. Y si el expediente de legalización no hubiere finalizado y sólo se inició en la resolución de trámite por la que se acordó el precinto, el expediente estaría caducado.
Por otra parte, por el tiempo transcurrido no parece que al ayuntamiento le importe mucho esta obra, pero aún así considero oportuno esperar a que transcurran los plazos legales para que el ayuntamiento pueda reaccionar.
Las infracciones están sujetas a prescripción, el plazo de la acción de legalización es de caducidad, no se interrumpe, y empieza a correr desde el momento en que se dan las circunstancias que permitan que la administración conozca que se está haciendo la obra, o desde la terminación de ésta.Transcurrido el tiempo dentro del cual la administración puede ordenar la reposición física al estado previo a la obra, no puede impedir el uso de lo construido. La única consecuencia es que la casa quede fuera de ordenación si la obra no es legalizable. Pero el precinto deja de tener sustento en una decisión administrativa de legalización aunque ésta se hubiera producido. Y si el expediente de legalización no hubiere finalizado y sólo se inició en la resolución de trámite por la que se acordó el precinto, el expediente estaría caducado.
Por otra parte, por el tiempo transcurrido no parece que al ayuntamiento le importe mucho esta obra, pero aún así considero oportuno esperar a que transcurran los plazos legales para que el ayuntamiento pueda reaccionar.
Conozco el procedimiento a seguir en estos casos, del mismo modo que soy consciente que el de restauración de la legalidad y el sancionador son procedimientos distintos que, no obstante, son susceptibles de tramitarse en paralelo. Está visto que no he sabido explicarme.
Me refiero a las posibles consecuencias por el hecho de ocupar un edificio sobre el que pesa una orden de precintado dictado por la autoridad competente, el alcalde. Y poco valor tendría, en mi opinión, alegar que a las dos semanas el precinto había desaparecido por causas desconocidas.
Intentaba decir que el precintado de una obra es una consecuencia, no el fin, de un procedimiento de restauración de la legalidad. Como tal consecuencia, la administración no puede ordenar precintar una obra sin que previamente el infractor haya desobedecido reiteradamente los requerimientos de la administración, de paralización cautelar de las obras y de legalización, instándole a solicitar licencia para las obras que está ejecutando sin disponer de ella, dándole plazo para alegar lo que considere oportuno en defensa de sus intereses.
En lo que conozco, y no creo que en ese ayuntamiento sean tan estúpidos, el precintado de una obra no se realiza si no hay orden del alcalde por medio y sin que el interesado firme la recepción del acta donde se justifica motivadamente el motivo y alcance del precinto.
En definitiva, el precinto es solamente un signo externo de la paralización de una actividad acordada por resolución del alcalde, por lo que el hecho de que desapareciera el precinto, sin orden de la autoridad que lo autorizó, nunca puede implicar la pérdida de los efectos de la resolución que acuerda la paralización de la actividad precintada por lo que, en mi opinión, el precinto no puede cancelarse si no es por resolución expresa de la autoridad que lo ordenó, o sentencia judicial.
Edu alonso, a mi no me cave ninguna duda, conoce el contenido y significado del acta entregada día, ocupar las plantas edificadas sin haberse decretado el levantamiento del precinto podría entenderse que las consecuencias de dicho precinto tienen plena vigencia en cuyo supuesto podría significar la comisión del delito continuado de desobediencia a la autoridad, tipificado en el artículo 556 del Código Penal, cuyo plazo de prescripción es ( creo ) de 15 años.
A eso y solo a eso me refería, babro.
Me refiero a las posibles consecuencias por el hecho de ocupar un edificio sobre el que pesa una orden de precintado dictado por la autoridad competente, el alcalde. Y poco valor tendría, en mi opinión, alegar que a las dos semanas el precinto había desaparecido por causas desconocidas.
Intentaba decir que el precintado de una obra es una consecuencia, no el fin, de un procedimiento de restauración de la legalidad. Como tal consecuencia, la administración no puede ordenar precintar una obra sin que previamente el infractor haya desobedecido reiteradamente los requerimientos de la administración, de paralización cautelar de las obras y de legalización, instándole a solicitar licencia para las obras que está ejecutando sin disponer de ella, dándole plazo para alegar lo que considere oportuno en defensa de sus intereses.
En lo que conozco, y no creo que en ese ayuntamiento sean tan estúpidos, el precintado de una obra no se realiza si no hay orden del alcalde por medio y sin que el interesado firme la recepción del acta donde se justifica motivadamente el motivo y alcance del precinto.
En definitiva, el precinto es solamente un signo externo de la paralización de una actividad acordada por resolución del alcalde, por lo que el hecho de que desapareciera el precinto, sin orden de la autoridad que lo autorizó, nunca puede implicar la pérdida de los efectos de la resolución que acuerda la paralización de la actividad precintada por lo que, en mi opinión, el precinto no puede cancelarse si no es por resolución expresa de la autoridad que lo ordenó, o sentencia judicial.
Edu alonso, a mi no me cave ninguna duda, conoce el contenido y significado del acta entregada día, ocupar las plantas edificadas sin haberse decretado el levantamiento del precinto podría entenderse que las consecuencias de dicho precinto tienen plena vigencia en cuyo supuesto podría significar la comisión del delito continuado de desobediencia a la autoridad, tipificado en el artículo 556 del Código Penal, cuyo plazo de prescripción es ( creo ) de 15 años.
A eso y solo a eso me refería, babro.
Lo que edu dice es que cuando iniciaba la obra apareció un policía y mes y medio más tarde se puso el precinto. En esas condiciones, y si no hubo más posteriormente -que edu no lo dice-, parece lógico pensar que el precinto se acordó al mismo tiempo que se ordenaba la suspensión de la obra. Pero no se siguió expediente de legalización, o si se inició no terminó en resolución, que sólo podría contener o bien una orden de demolición o bien la aprobación de un proyecto presentado por el promotor de la obra, al que normalmente se le emplaza para que lo presente al mismo tiempo que se ordena la suspensión de la obra.
Si transcurre el plazo señalado en la ley para que la administración pueda ordenar la demolición, la construcción queda fuera de ordenación, pero su uso, si se atiene a los permitidos en la zona según el planeamiento aplicable, es legítimo, pues debe prevalecer el derecho del propietario frente a una potestad de la que el ayuntamiento no ha hecho uso cuando podía y debía. En cuanto al precinto, ya carecería de razón de ser, su eficacia se habría extinguido, pues se trató de una medida de ejecución de la orden de suspensión de la obra, que es al mismo tiempo cautelar de un procedimiento de legalización.
Estaría fuera de lugar la consideración de de delito de desobediencia a una autoridad de la que no se ha hecho uso dentro del plazo legal para hacerlo.
Si transcurre el plazo señalado en la ley para que la administración pueda ordenar la demolición, la construcción queda fuera de ordenación, pero su uso, si se atiene a los permitidos en la zona según el planeamiento aplicable, es legítimo, pues debe prevalecer el derecho del propietario frente a una potestad de la que el ayuntamiento no ha hecho uso cuando podía y debía. En cuanto al precinto, ya carecería de razón de ser, su eficacia se habría extinguido, pues se trató de una medida de ejecución de la orden de suspensión de la obra, que es al mismo tiempo cautelar de un procedimiento de legalización.
Estaría fuera de lugar la consideración de de delito de desobediencia a una autoridad de la que no se ha hecho uso dentro del plazo legal para hacerlo.
