El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Venta proindiviso
- Foros Legales
- Herencias y Sucesiones
- Tema: Venta proindiviso
- Herencias y Sucesiones
Nuevo Comentario
3
Comentarios
Venta proindiviso
Perdonen por esta pregunta bastante larga pero me gustaría saber su opinión sobre este tema de herencia,
se de una parcela urbana de 2000m2 en proindiviso al 45% que me han adjudicado en herencia. Lo primero es que somos 2 hermanos, como él tiene el 55% de dicha parcela (en la que hay una casa), ¿me podría obligar a vender o alquilar el inmueble al ser él el propietario en más de un 50%?
Por otra parte, dicha parcela tiene una superficie inscrita en el Registro de la Propiedad de 1500m2, esto supone que hay un exceso de cabida del 33% respecto a la cabida inscrita. En el cuaderno particional se define la parcela de acuerdo al catastro y luego se dice que hace referencia a dicha escritura. Es decir, se asocia el catastro a la escritura con una diferencia de cabida inscrita del 33% y se hace constar que los dos herederos decimos que su superfice real es la que figura en el catastro, a pesar de mis dudas de que hubiera algún propietario de esos 500m2 (33%) de más, pero la notaria no indicó nada. Mis dudas residen en que tenía costancia de que mi tio habló sobre una señora, propietaria de dicha parcela. Pero investigando no hemos dado con su identidad ni hemos apreciado nada y en el catastro venía a nombre de mi tío.
Yo ahora necesito dinero y he decidido vender mi parte del 45% en proindiviso de la parcela. Mi hermano aparece como la única persona interesada en hacerse con mi participación de dicha parcela urbana (que incluye la casa). Él me exige para comprar que le venda el 45% de lo que figura en el catastro y que dijimos que era de nuestra propiedad porque dice que si le hago la compra-venta por la superficie catastral, le será mucho más fácil inscribir dicha parcela en el registro de la propiedad por la superficie catastral total (de momento nosotros tenemos registrada la escritura de 1500m2 en el Registro de la Propiedad según la participación 45-55%). O sea, él quiere que la compra-venta se la haga de la parcela que figura tal y como viene en el catastro. Haciéndolo asi estaría vendiendo más superficie que la que tengo registrada. La venta de mi 45% sería a precio alzado, es decir, se fijaría que yo soy propietario proindiviso en un 45% de dicha parcela de 2000 m2 del catastro y que le vendo mi participación por un precio fijo a mi hermano. Mi preocupación reside en si luego se determina que existía esa sra. propietaria del 33% ya que yo le vendí a mi hermano un 45% de ese 33% que no era nuestro. En este caso, ¿qué consecuencias legales tendría para mi vender algo que no era de mi propiedad?. ¿Qué cantidad debería debería devolver a mi hermano?. En esta parte tengo miedo de que al ser precio alzado, tenga que devolverle todo lo que me pagó él por la compra y además me quede sin mi parte del 45% del inmueble como consecuendia de haber vendido algo que no es mío. ¿Existe en este caso de venta a precio alzado alguna base legal que diga que pasado algún tiempo no se pueda reclamar?. Para mi sería un gran problema realizar la venta y estar preocupado por usar un dinero que luego igual tengo que devolver y al haberlo usado ya no dispongo del mismo. Si existiera algún plazo de reclamación al menos estaría tranquilo de que el dinero de la venta ya no me lo podrían quitar una vez pasado el mismo. Igualmente, he estado mirando y he visto que al ser venta por precio alzado, se expresa la cabida total del bien inmueble pero no la del 45% que vendo, entonces igual el dinero que obtengo de la venta no se podría alterar por lo que estaría tranquilo (¿es de aplicación en este caso el párrafo 21 del art. 1471 del C.C?), aunque en este caso mi hermano saldría perdiendo por la parte de más que me pagó y no adquirió. También había leído que existían 3 puntos que había que cumplir para la anulación de mi compra-venta ó la rebaja del precio proporcional a lo que vendí. Estos puntos serían: 1)que el exceso de cabida sea oculto. 2)que sea preexistente a la venta. 3) que sea grave. Entiendo que el exceso sí es preexistente a la venta pero el exceso de cabida no es oculto y no se podría considerar que no es grave porque mi hermano iba a comprar mi parte aunque esos 500m2 no fueran nuestros ya que ese porcentaje de terreno está fuera de los límites de la edificación. ¿prevalecen estos 3 puntos a cumplir y hay que cumplir los 3 ó prevalece el art. 1471 del C.C que mencioné anteriormente?. ¿Qué solución ven para no salir perjudicado, considerando que la venta la tengo que realizar por cuestiones económicas y que mi hermano es la única persona que me quiere comprar mi parte pero remitiéndose a que le venda la parcela por la superficie catastral?
se de una parcela urbana de 2000m2 en proindiviso al 45% que me han adjudicado en herencia. Lo primero es que somos 2 hermanos, como él tiene el 55% de dicha parcela (en la que hay una casa), ¿me podría obligar a vender o alquilar el inmueble al ser él el propietario en más de un 50%?
Por otra parte, dicha parcela tiene una superficie inscrita en el Registro de la Propiedad de 1500m2, esto supone que hay un exceso de cabida del 33% respecto a la cabida inscrita. En el cuaderno particional se define la parcela de acuerdo al catastro y luego se dice que hace referencia a dicha escritura. Es decir, se asocia el catastro a la escritura con una diferencia de cabida inscrita del 33% y se hace constar que los dos herederos decimos que su superfice real es la que figura en el catastro, a pesar de mis dudas de que hubiera algún propietario de esos 500m2 (33%) de más, pero la notaria no indicó nada. Mis dudas residen en que tenía costancia de que mi tio habló sobre una señora, propietaria de dicha parcela. Pero investigando no hemos dado con su identidad ni hemos apreciado nada y en el catastro venía a nombre de mi tío.
Yo ahora necesito dinero y he decidido vender mi parte del 45% en proindiviso de la parcela. Mi hermano aparece como la única persona interesada en hacerse con mi participación de dicha parcela urbana (que incluye la casa). Él me exige para comprar que le venda el 45% de lo que figura en el catastro y que dijimos que era de nuestra propiedad porque dice que si le hago la compra-venta por la superficie catastral, le será mucho más fácil inscribir dicha parcela en el registro de la propiedad por la superficie catastral total (de momento nosotros tenemos registrada la escritura de 1500m2 en el Registro de la Propiedad según la participación 45-55%). O sea, él quiere que la compra-venta se la haga de la parcela que figura tal y como viene en el catastro. Haciéndolo asi estaría vendiendo más superficie que la que tengo registrada. La venta de mi 45% sería a precio alzado, es decir, se fijaría que yo soy propietario proindiviso en un 45% de dicha parcela de 2000 m2 del catastro y que le vendo mi participación por un precio fijo a mi hermano. Mi preocupación reside en si luego se determina que existía esa sra. propietaria del 33% ya que yo le vendí a mi hermano un 45% de ese 33% que no era nuestro. En este caso, ¿qué consecuencias legales tendría para mi vender algo que no era de mi propiedad?. ¿Qué cantidad debería debería devolver a mi hermano?. En esta parte tengo miedo de que al ser precio alzado, tenga que devolverle todo lo que me pagó él por la compra y además me quede sin mi parte del 45% del inmueble como consecuendia de haber vendido algo que no es mío. ¿Existe en este caso de venta a precio alzado alguna base legal que diga que pasado algún tiempo no se pueda reclamar?. Para mi sería un gran problema realizar la venta y estar preocupado por usar un dinero que luego igual tengo que devolver y al haberlo usado ya no dispongo del mismo. Si existiera algún plazo de reclamación al menos estaría tranquilo de que el dinero de la venta ya no me lo podrían quitar una vez pasado el mismo. Igualmente, he estado mirando y he visto que al ser venta por precio alzado, se expresa la cabida total del bien inmueble pero no la del 45% que vendo, entonces igual el dinero que obtengo de la venta no se podría alterar por lo que estaría tranquilo (¿es de aplicación en este caso el párrafo 21 del art. 1471 del C.C?), aunque en este caso mi hermano saldría perdiendo por la parte de más que me pagó y no adquirió. También había leído que existían 3 puntos que había que cumplir para la anulación de mi compra-venta ó la rebaja del precio proporcional a lo que vendí. Estos puntos serían: 1)que el exceso de cabida sea oculto. 2)que sea preexistente a la venta. 3) que sea grave. Entiendo que el exceso sí es preexistente a la venta pero el exceso de cabida no es oculto y no se podría considerar que no es grave porque mi hermano iba a comprar mi parte aunque esos 500m2 no fueran nuestros ya que ese porcentaje de terreno está fuera de los límites de la edificación. ¿prevalecen estos 3 puntos a cumplir y hay que cumplir los 3 ó prevalece el art. 1471 del C.C que mencioné anteriormente?. ¿Qué solución ven para no salir perjudicado, considerando que la venta la tengo que realizar por cuestiones económicas y que mi hermano es la única persona que me quiere comprar mi parte pero remitiéndose a que le venda la parcela por la superficie catastral?
Y por último, ¿habría sido lo mismo si no hubiéramos registrado dicha escritura en el registro de la propiedad por la superficie que en ella viene (1500m2)cuando nos adjudicamos la herencia o habría cambiado algo si no la hubiéramos registrado (seguiría en el registro a nombre de mi tio a día de hoy) y ahora mi hermano fuera con la escritura de compra-venta figurando mi venta con la superficie que consta en el catastro a registrarla?. ¿Sería más fácil asi para él ahora registralo incluyendo el exceso de cabida?. Al haberlo registrado por la supurficie de la escritura se podría considerar que estamos de acuerdo en que su superficie es esa, pero si no lo hubiéramos registrado tanto en la escritura de partición de herencia como en la compra-venta figura que la superficie de esa parcela es la que consta en el catastro. Igual de esta forma podría haber sido más sencillo. También, según he mirado, al ser el exceso de cabida un 20% superior a la superficie de la finca inscrita , ¿tendrá mi hermano problemas para registrar la parcela y por consiguiente podría solicitar la anulación de la compra-venta?. Igualmente, al exceder la superficie en un 33%, si hubieramos querido registrar ese exceso de cabida cuando se nos adjudicó en herencia, de haber solicitado un acta de presencia y notoriedad según el art. 53.10 de la Ley 13/1996 (creo que esta es la única manera posible que no comprende la vía judicial), tendríamos que haberlo firmado los dos o con que él lo pidiera habría sido suficiente?. ¿Influirían aqui los % de proindiviso?.
Muchas gracias por su ayuda.
Un saludo.
Muchas gracias por su ayuda.
Un saludo.
Usted tiene todos estos problemas por razones muy distintas de las que cree, y que tienen que ver con su absoluto desconocimiento de lo que significa "proindiviso". Esta palabra significa que los propietarios tienen un porcentaje de propiedad, pero ese porcentaje no se corresponde con una ubicación ni una cabida, sino sencillamente con una participación en la propiedad, un concepto abstracto que nada tiene que ver con las características de la finca. Todo ese pandemonio que cuenta es porque su hermano y usted están vinculando una cuota de propiedad con una realidad física. Por mucho que hable usted de "tanto alzado" lo cierto es que no puede vender ni un solo metro, puesto que es usted propietarios de todos y ninguno; lo que puede vender es su cuota de propiedad a un precio, sin hacer mención alguna a que se corresponde con tantos metros, que la parcela tiene cuantos o que viene a tener cuantos, porque eso ni lo sabe ni le van a aceptar en notaría. Diga a su hermano cuánto vale su parte, véndale su 45% a ese precio y olvídese del asunto. En definitiva, cuando su hermano tome posesión de la parcela de la vecina de al lado es cuando empezarán los problemas; pero usted ya nada tendrá que ver con ello.
