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Venta de bien de herencia por un solo comunero antes de la partición.
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- Tema: Venta de bien de herencia por un solo comunero antes de la partición.
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Comentarios
Venta de bien de herencia por un solo comunero antes de la partición.
Muevo el mensaje, que por error, he colocado en el foro de familia.
Hola, muy buenas:
Mi preguna es la siguiente: ¿Sería posible la venta de un bien de la herencia, antes de la partición de la misma?.
Si,...ya sé que lo primero que se pasa por la cabeza, y con la legislación en la mano, es decir que no, pero, ¿y si se supedita la venta a una condición suspensiva?, esto es, yo te vendo esta parcela, o esta casa (hay muchos inmuebles en la herencia), con la condición de que me la adjudicaré en la partición de la herencia. Si el día de mañana me adjudico el inmueble, directamente se inscribe por el comprador en el Registro de la Propiedad, si no me la adjudico, te pagaré el principal más los intereses legales. Si la parcela, o el inmueble, tiene unos aprovechamientos, los mismos, de común acuerdo, igualmente puede pactarse que se descontará del principal entregado, caso, que por cualquier circunstancia, fuera imposible la inscripción, o el perfeccionamiento de la venta, por incumplirse la condición.
He leído bastante sobre el tema, y creo, que es perfectamente viable, es más, este tipo de negocios, están igualmente contemplados en la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, y es sumamente ventajosa para el adquirente.
E igualmente, es un medio idóneo, para forzar una partición, cuando los comuneros no se ponen de acuerdo.
No obstante, si alguno de vosostros tiene una opinión fundamentada, le agradecería que la expusiera.
Muchas gracias.
Hola, muy buenas:
Mi preguna es la siguiente: ¿Sería posible la venta de un bien de la herencia, antes de la partición de la misma?.
Si,...ya sé que lo primero que se pasa por la cabeza, y con la legislación en la mano, es decir que no, pero, ¿y si se supedita la venta a una condición suspensiva?, esto es, yo te vendo esta parcela, o esta casa (hay muchos inmuebles en la herencia), con la condición de que me la adjudicaré en la partición de la herencia. Si el día de mañana me adjudico el inmueble, directamente se inscribe por el comprador en el Registro de la Propiedad, si no me la adjudico, te pagaré el principal más los intereses legales. Si la parcela, o el inmueble, tiene unos aprovechamientos, los mismos, de común acuerdo, igualmente puede pactarse que se descontará del principal entregado, caso, que por cualquier circunstancia, fuera imposible la inscripción, o el perfeccionamiento de la venta, por incumplirse la condición.
He leído bastante sobre el tema, y creo, que es perfectamente viable, es más, este tipo de negocios, están igualmente contemplados en la ley del impuesto de transmisiones patrimoniales, y es sumamente ventajosa para el adquirente.
E igualmente, es un medio idóneo, para forzar una partición, cuando los comuneros no se ponen de acuerdo.
No obstante, si alguno de vosostros tiene una opinión fundamentada, le agradecería que la expusiera.
Muchas gracias.
Bueno, voy a poner en este debate otro supuesto.... un padre muy mayor con una demencia total.... que tiene unos bienes y un testamento hecho hace unos años en favor de los hijos... dado que ese señor mayor no puede disponer de los bienes por su estado y los hijos porque no son propietarios... cambria la posibilidad de comparecer ante el notario con el testamento y hacer una partición de esos bienes de acuerdo entre todos los herederos para poner disponer de ellos, sin venderlos... pero que cada uno administrara su parte?
La verdad,...yo flipo. ¿Cómo sabes que es el testamento definitivo?, eso no se puede saber hasta que ocurra el fallecimiento del causante. Por otra parte, la incapacidad solamente puede decretarla un Juez, y solamente para la administración en vida, de los bienes de la persona incapacitada. Me parece, que lo que has planteado, tenía un nombre muy parecido al "pacto de cuervos".
Por otra parte Miriam, no pises un tema que nada tiene que ver con lo que se ha planteado, es de mala educación. Si lo ves conveniente, plantea tu pregunta, y espera la respuesta.
Saludos.
Por otra parte Miriam, no pises un tema que nada tiene que ver con lo que se ha planteado, es de mala educación. Si lo ves conveniente, plantea tu pregunta, y espera la respuesta.
Saludos.
histrion: Pacto de cuervos? pacto de hijos que cuidan a su padre mes a mes... que no lo llevan a una residencia porque prefieren cuidarlo ellos en casa... ese señor... que es mi suegro precisamente...tiene un dinero en el banco que jamas se ha tocado... solop reguntaba por las fincas... que estan abandonadas... sin poderse cultivar porque hay que hacer unos arreglos y como los hijos no quieren tocar el dinero de su padre.... preferirian hacer unas particiones de las mismas y cada uno ya sabiendo lo que va a tener cuando fallezca el padre... arreglarlas con su dinero...
En cuanto al dueño,,,esta demente, ciego incluso... con una incapacidad total reconocida por la ley de dependencia...para que va a incapacitarlo un juez... si no se pretende vender sus bienes y en cuanto a administrarlos... sus cuentas bancarias estan sin tocar.... aun siendo todos los hijos disponentes...
Y si... es el unico testamento que tiene...yo misma le acompañe hace años a hacerlo con su mujer....y nunca hizo otro.... ese hombre queria a sus hijos por igual y ellos a él... ahora ni los quiere... ni los conoce... ni sabe hablar... ni ve...
Y bueno, pues si.... quizas tenga mala educación... pero nunca me atreveria a llamar cuervos a unos hijos....
En cuanto al dueño,,,esta demente, ciego incluso... con una incapacidad total reconocida por la ley de dependencia...para que va a incapacitarlo un juez... si no se pretende vender sus bienes y en cuanto a administrarlos... sus cuentas bancarias estan sin tocar.... aun siendo todos los hijos disponentes...
Y si... es el unico testamento que tiene...yo misma le acompañe hace años a hacerlo con su mujer....y nunca hizo otro.... ese hombre queria a sus hijos por igual y ellos a él... ahora ni los quiere... ni los conoce... ni sabe hablar... ni ve...
Y bueno, pues si.... quizas tenga mala educación... pero nunca me atreveria a llamar cuervos a unos hijos....
histrion, si hablamos de una herencia aceptada pero no repartida y si no hubiese asignación específica de bienes en el testamento, es decir que toda la herencia hubiese de repartirse en partes alícuotas, podría comprarse un bien integrante del caudal hereditario siempre que todos los herederos lo vendiesen de común acuerdo. No podría efectuar la venta uno solo de ellos con la condición que indicas de quedárselo. Si bien el art. 1271 c.c. permite contratar con bienes futuros, excluye a los integrantes de una una herencia futura. Sí que es posible comprar a uno de los herederos su parte alícuota, pasando a ocupar su lugar en el reparto de la herencia.
Me gustaría saber a que te refieres concretamente cuando mencionas que este tipo de contratos están contemplados en el R.D.L. 1/1993 (T.R. de la Ley del I.T.P. y A.J.D) que supongo que es la normativa que indicas.
Un saludo
Me gustaría saber a que te refieres concretamente cuando mencionas que este tipo de contratos están contemplados en el R.D.L. 1/1993 (T.R. de la Ley del I.T.P. y A.J.D) que supongo que es la normativa que indicas.
Un saludo
Zoraser, muchas gracias, pero no estoy de acuerdo.
La herencia está aceptada, y hay que repartirse en partes alícuotas, por ejemplo.
Estamos hablando de la venta de un bien concreto, por uno de los coherederos, antes de la partición.
Si el bien, se le adjudica en la partición, la venta produce sus efectos, si bien, el heredero, solamente estará en condiciones de cumplir el requiisto de la entrega, tras la partición. Si el contrato se instrumentó en escritura pública, la resolución de 2/9/1902, considera, que no sería necesario un nuevo consentimiento del vendedor, la venta de la cosa, en un principio ajena, y luego propia, sería directamente inscribible.
Si el heredero, tuviese la posesión de la cosa, podría incluso subrogar al comprador en esa posesión. Sería muy difícil, que en la partición de la herencia, no se le adjudicara ese bien concreto al heredero, habiendo garantías suficientes en la herencia, para cubrir el derecho de los demás coherederos.
E igualmente, no sería oponible por perjudicar derecho alguno, ya que el bien no sale de la esfera patrimonial de la herencia, tanto en cuanto, no se efectúe la partición. No obstante, interesando al comprador y vendedor, creo que es perfectamente factible y legal el negocio contemplado.
Si el bien no se le adjudica, se tratara de una venta de cosa ajena, admitida en nuestro derecho, a partir de la S. de 20/5/1957, 11/11/1997, 14/4/2000,...etc. La venta de cosa ajena, implica la existencia de un contrato de compraventa, en el cual, quien se compromete a la venta, no es el propietario del mismo, en el momento de la perfección del contrato, no obstante, constando el conocimiento por parte del comprador de esta circunstancia, y que el vendedor (en este caso el coheredero), se obliga a adquirirlo, el contrato, sería perfectamente legal, tanto si al final se adjudica el bien, y se perfecciona el contrato, como si no se lo adjudica, con devolución del principal más los intereses (la falta de entrega facultará al comprador para el ejercicio de la acción de resolución del 1124 CC).
Por ello lo correcto en este supuesto de venta de un bien de la herencia, por uno solo de los coherederos, antes de formalizar la partición, es sujetarlo a la condición suspensiva de que el bien enajenado, sea adjudicado en la partición, al cohedero vendedor; no siendo de aplicación el art. 1119 del CC, ya que el cumplimiento, no depende de la "exclusiva" voluntad del vendedor.
Si la venta "no se ha sujetado a la condición suspensiva", fiscalmente, hay que partir de lo dispuesto en el art. 2 de la LITP y AJD, y 2 de su Reglamento, de igual forma el 28 de la LGT. Conforme a ello, producida la venta de un bien concreto, por un coheredero antes de la partición, el juego de principio de marginación de la invalidez o ineficacia, dará lugar a entender producido el hecho imponible, girándose la correspondiente liquidación por el ITP, y si posteriormente, por declaración judicial firme, se declarase su nulidad, sería de aplicación el 57 de la LITP.
Si la venta se ha sujetado a la condición suspensiva, en este caso, NO SE LIQUIDARÁ el impuesto, HASTA QUE LA CONDICIÓN SE CUMPLA, debiendo hacer constar esta circunstancia, en el Registro Público oportuno, de conformidad con lo establecido en el art. 2.2 de la ITP.
En resumdias cuentas, pienso, que dependiendo de las circunstancias, es perfectamente legal y factible, la venta de un bien por un coheredero antes de la partición.
Salvo que alguien entienda, y fundamente, que todo lo anterior, es una mera paja mental del que suscribe.
Un saludo.
La herencia está aceptada, y hay que repartirse en partes alícuotas, por ejemplo.
Estamos hablando de la venta de un bien concreto, por uno de los coherederos, antes de la partición.
Si el bien, se le adjudica en la partición, la venta produce sus efectos, si bien, el heredero, solamente estará en condiciones de cumplir el requiisto de la entrega, tras la partición. Si el contrato se instrumentó en escritura pública, la resolución de 2/9/1902, considera, que no sería necesario un nuevo consentimiento del vendedor, la venta de la cosa, en un principio ajena, y luego propia, sería directamente inscribible.
Si el heredero, tuviese la posesión de la cosa, podría incluso subrogar al comprador en esa posesión. Sería muy difícil, que en la partición de la herencia, no se le adjudicara ese bien concreto al heredero, habiendo garantías suficientes en la herencia, para cubrir el derecho de los demás coherederos.
E igualmente, no sería oponible por perjudicar derecho alguno, ya que el bien no sale de la esfera patrimonial de la herencia, tanto en cuanto, no se efectúe la partición. No obstante, interesando al comprador y vendedor, creo que es perfectamente factible y legal el negocio contemplado.
Si el bien no se le adjudica, se tratara de una venta de cosa ajena, admitida en nuestro derecho, a partir de la S. de 20/5/1957, 11/11/1997, 14/4/2000,...etc. La venta de cosa ajena, implica la existencia de un contrato de compraventa, en el cual, quien se compromete a la venta, no es el propietario del mismo, en el momento de la perfección del contrato, no obstante, constando el conocimiento por parte del comprador de esta circunstancia, y que el vendedor (en este caso el coheredero), se obliga a adquirirlo, el contrato, sería perfectamente legal, tanto si al final se adjudica el bien, y se perfecciona el contrato, como si no se lo adjudica, con devolución del principal más los intereses (la falta de entrega facultará al comprador para el ejercicio de la acción de resolución del 1124 CC).
Por ello lo correcto en este supuesto de venta de un bien de la herencia, por uno solo de los coherederos, antes de formalizar la partición, es sujetarlo a la condición suspensiva de que el bien enajenado, sea adjudicado en la partición, al cohedero vendedor; no siendo de aplicación el art. 1119 del CC, ya que el cumplimiento, no depende de la "exclusiva" voluntad del vendedor.
Si la venta "no se ha sujetado a la condición suspensiva", fiscalmente, hay que partir de lo dispuesto en el art. 2 de la LITP y AJD, y 2 de su Reglamento, de igual forma el 28 de la LGT. Conforme a ello, producida la venta de un bien concreto, por un coheredero antes de la partición, el juego de principio de marginación de la invalidez o ineficacia, dará lugar a entender producido el hecho imponible, girándose la correspondiente liquidación por el ITP, y si posteriormente, por declaración judicial firme, se declarase su nulidad, sería de aplicación el 57 de la LITP.
Si la venta se ha sujetado a la condición suspensiva, en este caso, NO SE LIQUIDARÁ el impuesto, HASTA QUE LA CONDICIÓN SE CUMPLA, debiendo hacer constar esta circunstancia, en el Registro Público oportuno, de conformidad con lo establecido en el art. 2.2 de la ITP.
En resumdias cuentas, pienso, que dependiendo de las circunstancias, es perfectamente legal y factible, la venta de un bien por un coheredero antes de la partición.
Salvo que alguien entienda, y fundamente, que todo lo anterior, es una mera paja mental del que suscribe.
Un saludo.
histrión, vayamos por partes, empezando por el final, el ITP, lo que la normativa señala es que se liquidará el impuesto de acuerdo con el contrato realizado, sin entrar a valorar su validez, aunque posteriormente sea declarado nulo y deba procederse a la devolución de lo cobrado. Ya sabes, primero cobrar y luego ya veremos. Para una correcta interpretación hay que relacionar el art. 2 del R.D.L. con el 57, aunque de todos modos se refiere a los contratos en general, de ninguna manera al caso concreto planteado, que evidentemente también está sujeto a la Ley del ITP.
Respecto a la conferencia del Notario D. Honorio Romero Herrero sobre la comunidad hereditaria en Derecho Civil y Aragonés, dice lo que has copiado pero añade más. Se refiere a que evidentemente solo podrá cumplir el contrato tras su adjudicación y que podría considerarse como venta de cosa ajena. Y evidentemente que para el caso de realizarse debería estar sujeto a condición suspensiva, por supuesto. Pero también dice que si bien se considera válida la venta de cosa ajena, la jurisprudencia es más restrictiva con la venta de bienes del caudal hereditario por uno solo de los cohereros, llegando incluso a declararse nulo de pleno derecho el contrato. Lo que dice es que a partir de la sentencia de 1957, se admite la validez de la venta de cosa ajena, pero no se refiere precisamente a los bienes objeto de este debate. Del mismo modo las Sentencias que indicas no tienen nada que ver con este asunto. La STS 6733/1997 de 11/11/1997 se refiere a si un copropietario de un bien tenía o no poder concedido por el otro copropietario para enajenar, pero no se trata de bienes hereditarios. La 372/2000 de 14/04/2000, se trata de una supuesta doble venta en una adjudicación de viviendas en una construcción efectuada en junta por los propietarios de los terrenos, nada que ver con temas hereditarios. Se trata de temas de venta de cosa ajena, pero, una vez más, no relacionados con herencias.
Entiendo, volviendo a lo dicho por el eximio Notario en su conferencia, que viene a decir que se puede hacer el contrato, que si se hace debe ser por supuesto con condición suspensiva, y si finalmente el bien se adjudica al vendedor, miel sobre hojuelas, no hay que hacer otro contrato, basta el primero para escriturar. Que no se le adjudica, pues nada condición no cumplida, el contrato no llega a perfeccionarse. Pero todo esto, si no hay oposición por parte del resto de coherederos, porque si la hay todo se convierte en agua de borrajas. Y en ese sentido te señalo, como relativamente antigua, la STS del 11 de abril de 1953 y como más reciente la STS 129/2000 de 17 de febrero de 2000 de la que te copio parte en la que el propio Tribunal señala, además, más jurisprudencia del mismo tenor:
"Para una adecuada respuesta casacional a dichos motivos debe precisarse ante todo cuál es la jurisprudencia verdaderamente aplicable a la cuestión litigiosa, prescindiendo por tanto de declaraciones genéricas, relativas a supuestos de hecho diferentes o a cuestiones que, como la venta de cosa ajena , poco o nada tienen que ver con la nulidad solicitada por quien, sin haber sido parte en una venta , la impugna con base en un derecho propio sobre los bienes vendidos.
Exponente clara de esa jurisprudencia aplicable, por las cuatro Sentencias que a su vez cita, es la Sentencia de esta Sala de 6 de octubre de 1997 ( RJ 19977356 ) (recurso núm. 2466/1993), cuyo fundamento jurídico cuanto declara lo siguiente: «Conocida es la Jurisprudencia según la cual, producido el hecho sucesorio, todos los herederos tienen una comunidad hereditaria con derechos indeterminados mientras que no haya partición, y si en la partición se adjudica algún bien proindiviso, pasan a ser titulares en copropiedad.
Conocida y reiterada es también la Jurisprudencia según la cual ningún comunero o coheredero puede vender bien alguno mientras no se le adjudique en la partición, y caso de hacerlo la venta es nula por falta de poder de disposición . Así lo proclaman Sentencias de 14 de octubre de 1991 ( RJ 19916921 ), 23 de septiembre de 1993, 31 de enero de 1994 ( RJ 1994642 ) y 25 de septiembre de 1995 ( RJ 19956669 ), entre otras."
"A su vez la Sentencia de 30 de diciembre de 1996 ( RJ 19969124 ) (recurso núm. 1050/1993), de valor igualmente representativo por contar como precedentes con otras seis Sentencias más, declara en su fundamento jurídico sexto que «cualquiera de los herederos puede enajenar su cuota hereditaria, pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia , sin el consentimiento de todos los demás (Sentencias de 4 de abril de 1905, 26 de enero de 1906, 30 de enero de 1909, 18 de noviembre de 1918, 11 de febrero de 1952 [ RJ 1952283 ], 11 de abril de 1953 [ RJ 19531262 ], entre otras)»."
Un saludo
Respecto a la conferencia del Notario D. Honorio Romero Herrero sobre la comunidad hereditaria en Derecho Civil y Aragonés, dice lo que has copiado pero añade más. Se refiere a que evidentemente solo podrá cumplir el contrato tras su adjudicación y que podría considerarse como venta de cosa ajena. Y evidentemente que para el caso de realizarse debería estar sujeto a condición suspensiva, por supuesto. Pero también dice que si bien se considera válida la venta de cosa ajena, la jurisprudencia es más restrictiva con la venta de bienes del caudal hereditario por uno solo de los cohereros, llegando incluso a declararse nulo de pleno derecho el contrato. Lo que dice es que a partir de la sentencia de 1957, se admite la validez de la venta de cosa ajena, pero no se refiere precisamente a los bienes objeto de este debate. Del mismo modo las Sentencias que indicas no tienen nada que ver con este asunto. La STS 6733/1997 de 11/11/1997 se refiere a si un copropietario de un bien tenía o no poder concedido por el otro copropietario para enajenar, pero no se trata de bienes hereditarios. La 372/2000 de 14/04/2000, se trata de una supuesta doble venta en una adjudicación de viviendas en una construcción efectuada en junta por los propietarios de los terrenos, nada que ver con temas hereditarios. Se trata de temas de venta de cosa ajena, pero, una vez más, no relacionados con herencias.
Entiendo, volviendo a lo dicho por el eximio Notario en su conferencia, que viene a decir que se puede hacer el contrato, que si se hace debe ser por supuesto con condición suspensiva, y si finalmente el bien se adjudica al vendedor, miel sobre hojuelas, no hay que hacer otro contrato, basta el primero para escriturar. Que no se le adjudica, pues nada condición no cumplida, el contrato no llega a perfeccionarse. Pero todo esto, si no hay oposición por parte del resto de coherederos, porque si la hay todo se convierte en agua de borrajas. Y en ese sentido te señalo, como relativamente antigua, la STS del 11 de abril de 1953 y como más reciente la STS 129/2000 de 17 de febrero de 2000 de la que te copio parte en la que el propio Tribunal señala, además, más jurisprudencia del mismo tenor:
"Para una adecuada respuesta casacional a dichos motivos debe precisarse ante todo cuál es la jurisprudencia verdaderamente aplicable a la cuestión litigiosa, prescindiendo por tanto de declaraciones genéricas, relativas a supuestos de hecho diferentes o a cuestiones que, como la venta de cosa ajena , poco o nada tienen que ver con la nulidad solicitada por quien, sin haber sido parte en una venta , la impugna con base en un derecho propio sobre los bienes vendidos.
Exponente clara de esa jurisprudencia aplicable, por las cuatro Sentencias que a su vez cita, es la Sentencia de esta Sala de 6 de octubre de 1997 ( RJ 19977356 ) (recurso núm. 2466/1993), cuyo fundamento jurídico cuanto declara lo siguiente: «Conocida es la Jurisprudencia según la cual, producido el hecho sucesorio, todos los herederos tienen una comunidad hereditaria con derechos indeterminados mientras que no haya partición, y si en la partición se adjudica algún bien proindiviso, pasan a ser titulares en copropiedad.
Conocida y reiterada es también la Jurisprudencia según la cual ningún comunero o coheredero puede vender bien alguno mientras no se le adjudique en la partición, y caso de hacerlo la venta es nula por falta de poder de disposición . Así lo proclaman Sentencias de 14 de octubre de 1991 ( RJ 19916921 ), 23 de septiembre de 1993, 31 de enero de 1994 ( RJ 1994642 ) y 25 de septiembre de 1995 ( RJ 19956669 ), entre otras."
"A su vez la Sentencia de 30 de diciembre de 1996 ( RJ 19969124 ) (recurso núm. 1050/1993), de valor igualmente representativo por contar como precedentes con otras seis Sentencias más, declara en su fundamento jurídico sexto que «cualquiera de los herederos puede enajenar su cuota hereditaria, pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia , sin el consentimiento de todos los demás (Sentencias de 4 de abril de 1905, 26 de enero de 1906, 30 de enero de 1909, 18 de noviembre de 1918, 11 de febrero de 1952 [ RJ 1952283 ], 11 de abril de 1953 [ RJ 19531262 ], entre otras)»."
Un saludo
Muchas gracias Zoraser.
El art. 2.2 de la ITP y AJD, permite el aplazamiento de la deuda (cuando se supedita a una condición suspensiva), rompiéndose el dicho, de "primero pagar, y luego reclamar".
En principio, según el Notario consultado, puede hacerse sin impedimento (venta de bien concreto por heredero, antes de la partición), la fundementación legal, la expondré cuando la tenga en mi poder, pues ha citado unas cuantas sentencias del TS, que no he podido anotar.
Evidentemente, el resto de partes pueden impugnar, lo que veo muy difícil, ya que quizás lo que interese en el presente caso, es precisamente eso, que el resto de partes impugnen.
Muchas gracias.
El art. 2.2 de la ITP y AJD, permite el aplazamiento de la deuda (cuando se supedita a una condición suspensiva), rompiéndose el dicho, de "primero pagar, y luego reclamar".
En principio, según el Notario consultado, puede hacerse sin impedimento (venta de bien concreto por heredero, antes de la partición), la fundementación legal, la expondré cuando la tenga en mi poder, pues ha citado unas cuantas sentencias del TS, que no he podido anotar.
Evidentemente, el resto de partes pueden impugnar, lo que veo muy difícil, ya que quizás lo que interese en el presente caso, es precisamente eso, que el resto de partes impugnen.
Muchas gracias.
