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Validez escritura sin registrar
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Validez escritura sin registrar
Buenos días, escribo para solicitar aclaración de una duda.
Mi marido y yo estamos casados en separación de bienes, y tenemos una vivienda comprada a nombre de los dos (mitad cada uno).
El hace unos años tenía una empresa con su hermano al que avalo en unas cantidades de 150.000€ (sin yo tener conocimiento de ello), para polizas, lineas de dto y ptmo de una nave industrial. Cuando avalo la empresa, aun no teníamos la vivienda, aún asi tengo entendido que se avala con bienes presentes y futuros. Al cabo de unos pocos años, mi marido vendio sus participaciones de la empresa a su hermano, pero no se preocupo en ir de banco en banco para solicitar la anulación de sus avales (contando que estos accedieran).
Ahora, la empresa de su hermano no va bien debido a la crisis económica, al enterarme de la cantidad de avales de mi marido, hemos decidido poner su parte de casa a mi nombre, y escrituramos la semana pasada. Y aún no he llevado la escritura al Registro de la Propiedad.
Mi pregunta es, si los bancos empiezan a indagar antes de que la vivienda quede registrada a mi nombre podrían utilizar mi vivienda como garantía de los avales? o la fecha real de validez es la de la Escritura de compra-venta?
Espero haberme explicado con claridad. Muchas gracias por su ayuda.
Mi marido y yo estamos casados en separación de bienes, y tenemos una vivienda comprada a nombre de los dos (mitad cada uno).
El hace unos años tenía una empresa con su hermano al que avalo en unas cantidades de 150.000€ (sin yo tener conocimiento de ello), para polizas, lineas de dto y ptmo de una nave industrial. Cuando avalo la empresa, aun no teníamos la vivienda, aún asi tengo entendido que se avala con bienes presentes y futuros. Al cabo de unos pocos años, mi marido vendio sus participaciones de la empresa a su hermano, pero no se preocupo en ir de banco en banco para solicitar la anulación de sus avales (contando que estos accedieran).
Ahora, la empresa de su hermano no va bien debido a la crisis económica, al enterarme de la cantidad de avales de mi marido, hemos decidido poner su parte de casa a mi nombre, y escrituramos la semana pasada. Y aún no he llevado la escritura al Registro de la Propiedad.
Mi pregunta es, si los bancos empiezan a indagar antes de que la vivienda quede registrada a mi nombre podrían utilizar mi vivienda como garantía de los avales? o la fecha real de validez es la de la Escritura de compra-venta?
Espero haberme explicado con claridad. Muchas gracias por su ayuda.
Lo que habéis hecho es muy peligroso, lo habéis consultado con un especialista en estos temas?
Si el banco ejecuta avales y vé que hay un cambio de nombres en las propiedades de tu marido (y de forma burda a tu nombre), además de solicitar la nulidad por fraude de acreedores (porque es obvio) podrían iniciar acciones penales por delito de alzamiento de bienes.
Si el banco ejecuta avales y vé que hay un cambio de nombres en las propiedades de tu marido (y de forma burda a tu nombre), además de solicitar la nulidad por fraude de acreedores (porque es obvio) podrían iniciar acciones penales por delito de alzamiento de bienes.
Si lo hemos consultado, y bastante. En realidad la empresa aún no tiene notificaciones judiciales, ni avisos. Pero las compañias de seguros que contratan las empresas por riesgo de facturación empiezan a comunicarlo, aunque para solucionar las deudas de buena fe. Y la empresa hasta ahora ha cumplido con los plazos dados.
El de mi banco (donde realize la hipoteca de mi casa) me acosejo hacerlo cuanto antes, ya que cuando mi marido avalo no tenia bienes, cuanto antes lo registre mejor, asi cuando los bancos o asesoria juridica empieze a investigar, la escritura de compraventa ya estara registrada, y a el no le apareceran bienes algunos.
El abogado me dijo que si aún no había recibido la empresa ninguna demanda o embargo, no había problema ya que cada uno es libre de vender o comprar aún siendo aval. Pero que la registrara cuanto antes.
Y la notaria me dijo que la fecha valída de compraventa era la de la escritura, pero si no quería que me llegara ningun aviso de ningun tipo, que la registrara. Y que solo con llevar la escritura al Registro, ya aparecía como esta en proceso de cambio de dueño, aunque tarde de 20 a 50 días en hacer oficial el registro.
Y para terminar deciros que ni siquiera a mi cuñado le han llegado aún embargos de ningun tipo cuando el es el primer aval de la empresa y tiambién tiene bienes.
Y gracias.
El de mi banco (donde realize la hipoteca de mi casa) me acosejo hacerlo cuanto antes, ya que cuando mi marido avalo no tenia bienes, cuanto antes lo registre mejor, asi cuando los bancos o asesoria juridica empieze a investigar, la escritura de compraventa ya estara registrada, y a el no le apareceran bienes algunos.
El abogado me dijo que si aún no había recibido la empresa ninguna demanda o embargo, no había problema ya que cada uno es libre de vender o comprar aún siendo aval. Pero que la registrara cuanto antes.
Y la notaria me dijo que la fecha valída de compraventa era la de la escritura, pero si no quería que me llegara ningun aviso de ningun tipo, que la registrara. Y que solo con llevar la escritura al Registro, ya aparecía como esta en proceso de cambio de dueño, aunque tarde de 20 a 50 días en hacer oficial el registro.
Y para terminar deciros que ni siquiera a mi cuñado le han llegado aún embargos de ningun tipo cuando el es el primer aval de la empresa y tiambién tiene bienes.
Y gracias.
La fecha válida de la compraventa es la de la escritura, pero si inscribiesen en el registro algún embargo antes de registrar tu la venta, el embargo tendría prioridad; efectivamente, al llevarla al registro hacen el asiento de presentación aunque tarden luego varios días en inscribirla (siempre que no pase el plazo del asiento).
Si se produce una anotación preventiva de embargo antes de escriturar la compraventa, tendrías derecho a interponer una demanda de tercería de derecho, esto es, aunque no esté inscrita en el registro, la vivienda es tuya desde la fecha de la firma de la escritura, el registro tiene funciones informativas sin que la no inscripción de la venta te kite derecho alguno.
Sinigual, la verdad ya lo habíamos pensado, pero hacerlo sería seguramente "levantar sospecha", en realidad, aún no estamos cometiendo delito, no hay embargos, ni denuncias ni nada de ningún tipo. Pero lo que no queremos es que por solicitar la anulación de los avales empiezen a indagar, y entonces si, que tengan la certeza de lo que lo estamos cometiendo, aún sin ser real.
A y decir que ya he registrado la escritura, esta mañana, y me he inventado un cuento para que me la pasaran urgente (esta feo, pero en tiempos malos...), probablemente en unos 20 días estará, y no creo que la cosa se hunda en tan poco tiempo.
He de decir, creo que no lo había comentado antes, soy contable en la empresa en cuestión. Vamos que trabajo para mi cuñado, y se de primera mano que la cosa esta mal, pero aún no esta negra del todo, y sobre todo no es "oficial". Realizamos todos los pagos a los que somos capaces de atender. Aún así, prefiero asegurarme lo mío, que nunca debío entrar en este juego.
Gracias a todos, he aprendido mucho en estos días.
A y decir que ya he registrado la escritura, esta mañana, y me he inventado un cuento para que me la pasaran urgente (esta feo, pero en tiempos malos...), probablemente en unos 20 días estará, y no creo que la cosa se hunda en tan poco tiempo.
He de decir, creo que no lo había comentado antes, soy contable en la empresa en cuestión. Vamos que trabajo para mi cuñado, y se de primera mano que la cosa esta mal, pero aún no esta negra del todo, y sobre todo no es "oficial". Realizamos todos los pagos a los que somos capaces de atender. Aún así, prefiero asegurarme lo mío, que nunca debío entrar en este juego.
Gracias a todos, he aprendido mucho en estos días.
Veronique-pascual, si no existe embargo ni ningún tipo de notficación, lo único que evitas es que sea un delito de alzamiento de bienes (o fraude de acreedores si hubierias vendido a un tercero) pero no evitarías una posible nulidad de acto jurídico de transmisión que habéis hecho, sobre todo teniendo en cuenta que vuestra intención es precisamente dejar sin bienes a vuestro marido.
En virtud de qué título habéis hecho el cambio de nombre? donación, compraventa?
Mírate el art. 1297, si es a título gratuito, lo tenéis mal , si habéis hecho una "compraventa" puede ser anulada por simulación en la misma, pues está claro que no se ha producido tal venta.
Lo estáis haciendo mal, sinceramente, estáis haciendo lo contrario de lo que deberiais hacer o deberiais haber hecho, existían otros formas de hacerlo menos gravosas para vosotros (ahora ya es tarde, pues lo habéis cambiado todo)
En virtud de qué título habéis hecho el cambio de nombre? donación, compraventa?
Mírate el art. 1297, si es a título gratuito, lo tenéis mal , si habéis hecho una "compraventa" puede ser anulada por simulación en la misma, pues está claro que no se ha producido tal venta.
Lo estáis haciendo mal, sinceramente, estáis haciendo lo contrario de lo que deberiais hacer o deberiais haber hecho, existían otros formas de hacerlo menos gravosas para vosotros (ahora ya es tarde, pues lo habéis cambiado todo)
SI la empresa dejó de cumplir sus obligaciones con los acreedores antes de la fecha de la transmisión de tu marido hacia tí, es un alzamiento de bienes como un piano. El alzamiento de bienes supone el intento del deudor de quedarse sin patrimonio para responder de las deudas contraídas. Nada tiene que ver que antes no os haya llegado notificación alguna de deuda. Un ejemplo, contrato una póiza de crédito y falto al pago dos meses consecutivos. Como se que no puedo pagar me quito los bienes de encima. Muy chungo lo veo.
Hoy día, si se hace bien, creo que es complicado que se demuestre la comisión de una donación encubierta, al tener que acompañar a la escritura de compraventa los medios de pago empleados.
Si no se acompañan los medios de pago, muchos Notarios ni autorizan la escritura y los Registradores, desde luego, no la inscriben. Y ello sin contar que al día siguiente del otorgamiento tienes la inspección fiscal abierta.
Si no se acompañan los medios de pago, muchos Notarios ni autorizan la escritura y los Registradores, desde luego, no la inscriben. Y ello sin contar que al día siguiente del otorgamiento tienes la inspección fiscal abierta.
Buff, me estais liando, y es que yo no entiendo de leyes. Lo que si es cierto como he comentado antes, es que he hecho lo que me han aconsejado, ya que en estos temas estoy pegada. Enfin, a lo que habeis preguntado, si ha sido compra-venta, y se supone que el recibio 50.000€ a cambio de la venta.
Bueno en definitiva, y habiendo hecho ya lo que se supone no debi. Que me aconsejaís hacer?
Bueno en definitiva, y habiendo hecho ya lo que se supone no debi. Que me aconsejaís hacer?
Fíjate lo que dices " se supone que el recibio 50.000€ a cambio de la venta"
Eso se llama simulación, porque, dónde está ese dinero realmente? en una cuenta de él? en una cuenta conjunta? si le llegan a reclamar, donde se supone que ha puesto el dinero? se lo ha fundido de golpe? poco a poco?
Aparte del palo económico fiscalmente hablando, porque habéis pagado el 7% de eso y ahora tendréis que pagar un 18% a Hacienda de la diferencia entre el valor de compra y el valor de la venta (en la declaración de él)
Ahora poco puedes hacer, ya lo habéis hecho y no se puede volver atrás, ahora intentar esperar que no pase nada y, si pasa, que no indaguen mucho.
Eso se llama simulación, porque, dónde está ese dinero realmente? en una cuenta de él? en una cuenta conjunta? si le llegan a reclamar, donde se supone que ha puesto el dinero? se lo ha fundido de golpe? poco a poco?
Aparte del palo económico fiscalmente hablando, porque habéis pagado el 7% de eso y ahora tendréis que pagar un 18% a Hacienda de la diferencia entre el valor de compra y el valor de la venta (en la declaración de él)
Ahora poco puedes hacer, ya lo habéis hecho y no se puede volver atrás, ahora intentar esperar que no pase nada y, si pasa, que no indaguen mucho.
