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Tácita reconduccion.
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Tácita reconduccion.
Depende de cómo se haga; si se firma un anexo especificando claramente que es una actualización de renta sobre el contrato preexistente de fecha ___________ y no cambian ni los intervinientes ni el inmueble, no nace el derecho a cinco años de prórroga.
Como las posibilidades de pacto son muchas, tantas como pueda usted imaginar, deberá ser más específica si quiere una respuesta más precisa y concreta. Aporte todos los detalles del contrato existente, y la supuesta nueva renta, y veré cómo ampliar la respuesta.
Como las posibilidades de pacto son muchas, tantas como pueda usted imaginar, deberá ser más específica si quiere una respuesta más precisa y concreta. Aporte todos los detalles del contrato existente, y la supuesta nueva renta, y veré cómo ampliar la respuesta.
Entiendo la respuesta de Hoplon, pero me da la sensación de que estaríamos rayando el Fraude de Ley.
Dicho esto mi opinión es la siguiente:
1.- Lo primero que hay que tener presente es que en principio, después de los 5 primeros años, el contrato entrará en la prórroga de 3. Por lo tanto creo que si no se dice nada el contrato no entra en tácita reconducción sino en la prórroga de 3 años. Cuidado con eso. En este caso se tendría que aplicar el límite del 3% a la subida de la renta.
2.- Si no es así porque el contrato prevé que al final de los 5 años el contrato se extingue sin posibilidad de prórroga de 3 años, entonces el inquilino está en precario, en cuyo caso no aplica el instituto de la tácita reconducción, lo cual me lleva a temer que cualquier posible pacto en cualquier sentido se tomaría como la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento sujeto por lo tanto a un plazo mínimo de otros 5 años.
3.- Si ya han pasado los 5 años iniciales y los 3 de prórroga y el contrato no prevé la extinción, entonces sí que habría tácita reconducción, pero soy de la opinión de que en este caso habría que seguir aplicando el límite del 3% segun lo dispuesto en el art. 46 del Real Decreto- Ley 20/2022, a cuyo tenor:
“La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda SUJETO A LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar (...)”
Es decir, que el límite a la subida de la renta debe aplicarse en todos los contratos que estén sujetos a la LAU del 94, lo cual es aplicable a los contratos que se encuentren en tácita reconducción, ya que la tácita reconducción solo afecta al plazo y a las condiciones accesorias del contrato, que por lo demás seguirá rigiéndose por exactamente el mismo régimen jurídico que el contrato inicial, esto es la LAU del 94 provocando con ello que tenga que aplicarse le citado art. 46 y por tanto la limitación de la renta.
En conclusión: no veo salida fácil a este problema. Me temo que habrá que aplicar el límite del 3%.
Dicho esto mi opinión es la siguiente:
1.- Lo primero que hay que tener presente es que en principio, después de los 5 primeros años, el contrato entrará en la prórroga de 3. Por lo tanto creo que si no se dice nada el contrato no entra en tácita reconducción sino en la prórroga de 3 años. Cuidado con eso. En este caso se tendría que aplicar el límite del 3% a la subida de la renta.
2.- Si no es así porque el contrato prevé que al final de los 5 años el contrato se extingue sin posibilidad de prórroga de 3 años, entonces el inquilino está en precario, en cuyo caso no aplica el instituto de la tácita reconducción, lo cual me lleva a temer que cualquier posible pacto en cualquier sentido se tomaría como la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento sujeto por lo tanto a un plazo mínimo de otros 5 años.
3.- Si ya han pasado los 5 años iniciales y los 3 de prórroga y el contrato no prevé la extinción, entonces sí que habría tácita reconducción, pero soy de la opinión de que en este caso habría que seguir aplicando el límite del 3% segun lo dispuesto en el art. 46 del Real Decreto- Ley 20/2022, a cuyo tenor:
“La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda SUJETO A LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar (...)”
Es decir, que el límite a la subida de la renta debe aplicarse en todos los contratos que estén sujetos a la LAU del 94, lo cual es aplicable a los contratos que se encuentren en tácita reconducción, ya que la tácita reconducción solo afecta al plazo y a las condiciones accesorias del contrato, que por lo demás seguirá rigiéndose por exactamente el mismo régimen jurídico que el contrato inicial, esto es la LAU del 94 provocando con ello que tenga que aplicarse le citado art. 46 y por tanto la limitación de la renta.
En conclusión: no veo salida fácil a este problema. Me temo que habrá que aplicar el límite del 3%.
El contrato es de octubre de 2018 con 3 años 1 y por tanto esta en tácita reconduccion con renta mensual. En octubre de 2023 se actualiza con el 2%. No soy gran tenedor. Mi duda es si esa actualización se considera un nuevo contrato con derecho a 5 años. He leído que como se rige por código civil no se contempla la actualización, en otros que la limitación del 2 o 3 % no se aplica y se puede subir según el ipc.
Yo ya les envié el burofax con tiempo suficiente para que se vayan. No sea que eso pueda hacer que ahora se queden 5 años más. Cuando lo he leído me ha dado un pasmo.
No estoy en Cataluña.
Yo ya les envié el burofax con tiempo suficiente para que se vayan. No sea que eso pueda hacer que ahora se queden 5 años más. Cuando lo he leído me ha dado un pasmo.
No estoy en Cataluña.
Hola. Retomo el tema. Les envié el burofax con mucho tiempo a los inquilinos para que fuesen buscando piso. Me dicen que se van a ir pero que tenga paciencia, que si patatin que si patatas, que no encuentran nada etc etc. Se tienen que ir el 30 de septiembre. Puedo esperar dos meses más pero quisiera saber si eso me perjudica. No hay nada escrito, solo una conversación. Hay algún problema si la demanda la pongo en noviembre o diciembre en vez de octubre en caso de que no se vayan?
Parece que tienen buenas intenciones pero eso está por ver.
Parece que tienen buenas intenciones pero eso está por ver.
Hola. Retomo el tema. Les envié el burofax con mucho tiempo a los inquilinos para que fuesen buscando piso. Me dicen que se van a ir pero que tenga paciencia, que si patatin que si patatas, que no encuentran nada etc etc. Se tienen que ir el 30 de septiembre. Puedo esperar dos meses más pero quisiera saber si eso me perjudica. No hay nada escrito, solo una conversación. Hay algún problema si la demanda la pongo en noviembre o diciembre en vez de octubre en caso de que no se vayan?
Parece que tienen buenas intenciones pero eso está por ver.
Parece que tienen buenas intenciones pero eso está por ver.
El burofax lo ha enviado con la antelación suficiente, y aunque han manifestado su intención de irse, no hay nada escrito al respecto sobre una prórroga. Si decide esperar hasta noviembre o diciembre para iniciar la demanda, no debería haber problemas, aunque es recomendable actuar con prontitud. Si se les permite dos meses de prórroga, lo ideal es formalizarlo por escrito, dejando claro que no implica una renovación del contrato. De no hacerlo, así sería conveniente iniciar el proceso legal a partir de octubre, es la opción más segura y así se evitaría problemas.
No puedo estar mas en desacuerdo con la respuesta de keceme.
Esa prórroga no hace falta en absoluto, yo no sé de donde hemos sacado ese consejo la verdad. Es que además en todo caso ocurre justo lo contrario: que esa prórroga daría la sensación de que no se quiere acabar con el contrato sino lo contrario.
Obsidiana: de verdad, no haga caso a ese último post. Quédese con la respuesta tal y como estaba antes.
Esa prórroga no hace falta en absoluto, yo no sé de donde hemos sacado ese consejo la verdad. Es que además en todo caso ocurre justo lo contrario: que esa prórroga daría la sensación de que no se quiere acabar con el contrato sino lo contrario.
Obsidiana: de verdad, no haga caso a ese último post. Quédese con la respuesta tal y como estaba antes.
Yo creo que es mejor no firmar nada adicional: somos dueños de nuestros silencios, y esclavos de nuestras palabras.
Si firma algo, luego puede haber complicaciones, el interesado defenderá que hay una novación contractual, que se firmó en fraude de ley... Todo eso, desde el punto de vista doctrinal no es importante porque se puede aclarar, pero puede hacer que les estimen cuestión compleja en un desahucio (hay un contrato, contrato de lo que sea, pero nuevo contrato al fin y al cabo) y que les remitan a un declarativo.
Por lo demás, mi experiencia personal es que esas prórrogas terminan fatal, las semanas de tolerancia se convierten en meses....
Usted ha cumplido sus obligaciones, y el derecho le ampara. Demore un mes, o incluso dos, apurando, para presentar demanda, pero no permita más; yo la presentaría en octubre, sin falta.
Si firma algo, luego puede haber complicaciones, el interesado defenderá que hay una novación contractual, que se firmó en fraude de ley... Todo eso, desde el punto de vista doctrinal no es importante porque se puede aclarar, pero puede hacer que les estimen cuestión compleja en un desahucio (hay un contrato, contrato de lo que sea, pero nuevo contrato al fin y al cabo) y que les remitan a un declarativo.
Por lo demás, mi experiencia personal es que esas prórrogas terminan fatal, las semanas de tolerancia se convierten en meses....
Usted ha cumplido sus obligaciones, y el derecho le ampara. Demore un mes, o incluso dos, apurando, para presentar demanda, pero no permita más; yo la presentaría en octubre, sin falta.
