El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
servidumbre de paso-vista incompatibilidad con PGOU
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: Servidumbre de paso-vista incompatibilidad con pgou
- Urbanismo
Nuevo Comentario
3
Comentarios
Servidumbre de paso-vista incompatibilidad con pgou
La pregunta surge en el transcurso de mi actividad como arquitecto y asesor urbanistico de un pequeño municipio aragones.
No se como enfocar una solicitud de licencia de obras en la que se solicita una ampliacion y reforma de una vivienda unifamiliar, en la actualidad de planta baja, con la idea de hacerla de PB 1. Con la peculiaridad que el acceso a la vivienda se hace a traves de otro terreno, en proindiviso con cuatro propietarios, que se llevan a matar, y en el cual claramente con las escrituras en la mano el derecho de paso a traves de la finca es claro, el de iluminación también y ademas incluye un punto en el que dice que nunca ninguno de los propietarios podra construir,ni sembrar y que la parcela siempre quedara como jardin y zona de paso.
El caso es que el PGOU del pueblo incluye esta zona como urbana residencial. Y claro el proyecto presentado tiene las ventanas de la planta superior en la fachada que da al terreno en cuestion, que en el PGOU seria una medianera, y ademas la puerta de acceso esta tambien en esta fachada. La puerta es preexistente y el proyecto contempla moverla 1 metro hacia uno de los lados. No hay ninguna otra puerta a la calle que recoge el planeamiento. Este problema surge porque en planeamiento esta parcela de unos 500 m2 figura como residencial y no como zona verde. Y claro nuestro planeamiento no recoge nada de esto. Seria correcto y mas que correcto legal otorgarle licencia de obras para construir la planta nueva con las nuevas ventanas y dejarle que la puerta preexistente la cambie 1 metro de posición?
No se como enfocar una solicitud de licencia de obras en la que se solicita una ampliacion y reforma de una vivienda unifamiliar, en la actualidad de planta baja, con la idea de hacerla de PB 1. Con la peculiaridad que el acceso a la vivienda se hace a traves de otro terreno, en proindiviso con cuatro propietarios, que se llevan a matar, y en el cual claramente con las escrituras en la mano el derecho de paso a traves de la finca es claro, el de iluminación también y ademas incluye un punto en el que dice que nunca ninguno de los propietarios podra construir,ni sembrar y que la parcela siempre quedara como jardin y zona de paso.
El caso es que el PGOU del pueblo incluye esta zona como urbana residencial. Y claro el proyecto presentado tiene las ventanas de la planta superior en la fachada que da al terreno en cuestion, que en el PGOU seria una medianera, y ademas la puerta de acceso esta tambien en esta fachada. La puerta es preexistente y el proyecto contempla moverla 1 metro hacia uno de los lados. No hay ninguna otra puerta a la calle que recoge el planeamiento. Este problema surge porque en planeamiento esta parcela de unos 500 m2 figura como residencial y no como zona verde. Y claro nuestro planeamiento no recoge nada de esto. Seria correcto y mas que correcto legal otorgarle licencia de obras para construir la planta nueva con las nuevas ventanas y dejarle que la puerta preexistente la cambie 1 metro de posición?
yo creo que si, que, en principio y con matices, sería correcto ... y me explico, porque en otro caso nada vale pronunciarse
por lo que he interpretado, y corrígeme si no es lo correcto, existe una parcela proindiviso en la que sus propietarios pactaron unos determinados usos (jardín, acceso y servicio de luces)
pues entiendo que el propietario de esa casa, a la vez copropietario de la destinada a jardín, tiene acreditado derecho suficiente para abrir puerta de acceso y ventanas sobre ese solar, a priori sin limitación alguna
en cuanto al pacto de no construir, podría llevarnos a que la escalera hubiera de construirse destro de la casa y no sobre la parcela proindivisa
en cuanto al uso de la parcela y su contradicción con el plan general, pues resulta que el uso asignado por sus propietarios carece de valor más allá de lo que es un compromiso entre copropietarios, pudiendo no edificar porque ese es su deseo en tanto no sea exigible por la legislación urbanística ... y así como lo normal es no recurrir a ejercer la posibilidad legal de expropiar solares baldíos, también es normal que, ante la negativa de los propietarios a construir y considerada su construcción una necesidad urbanística, en la próxima revisión del planeamiento esa parcela pase a agruparse con otras formando una unidad de ejecución, sometiendo la voluntad de sus propietarios a la voluntad de los propietarios de la mayoría del área delimitada en la unidad de ejecución
en cuanto a si la apertura de puertas y ventanas entra en contradicción con la suposición de que esa pared sería medianera (digamos ciega) según las previsiones del planeamiento ... pues he de decirte que yo no lo veo así, quizá por falta de conocimiento de la normativa de aplicación y de la geometría de la parcela ... porque, visto con las limitaciones de falta de proximidad y de falta de conocimiento preciso, únicamente podrías oponerte a la libre disposición de puertas y ventanas si logras demostrar que con tal disposición la finca sería inedificable, cuando en principio, y con 500 m2 de superficie, creo que la finca sería perfectamente edificable de acuerdo con el planeamiento, respetando los derechos de luces mediante la formación de patios de parcela o de fachada
un saludo, desde galicia
por lo que he interpretado, y corrígeme si no es lo correcto, existe una parcela proindiviso en la que sus propietarios pactaron unos determinados usos (jardín, acceso y servicio de luces)
pues entiendo que el propietario de esa casa, a la vez copropietario de la destinada a jardín, tiene acreditado derecho suficiente para abrir puerta de acceso y ventanas sobre ese solar, a priori sin limitación alguna
en cuanto al pacto de no construir, podría llevarnos a que la escalera hubiera de construirse destro de la casa y no sobre la parcela proindivisa
en cuanto al uso de la parcela y su contradicción con el plan general, pues resulta que el uso asignado por sus propietarios carece de valor más allá de lo que es un compromiso entre copropietarios, pudiendo no edificar porque ese es su deseo en tanto no sea exigible por la legislación urbanística ... y así como lo normal es no recurrir a ejercer la posibilidad legal de expropiar solares baldíos, también es normal que, ante la negativa de los propietarios a construir y considerada su construcción una necesidad urbanística, en la próxima revisión del planeamiento esa parcela pase a agruparse con otras formando una unidad de ejecución, sometiendo la voluntad de sus propietarios a la voluntad de los propietarios de la mayoría del área delimitada en la unidad de ejecución
en cuanto a si la apertura de puertas y ventanas entra en contradicción con la suposición de que esa pared sería medianera (digamos ciega) según las previsiones del planeamiento ... pues he de decirte que yo no lo veo así, quizá por falta de conocimiento de la normativa de aplicación y de la geometría de la parcela ... porque, visto con las limitaciones de falta de proximidad y de falta de conocimiento preciso, únicamente podrías oponerte a la libre disposición de puertas y ventanas si logras demostrar que con tal disposición la finca sería inedificable, cuando en principio, y con 500 m2 de superficie, creo que la finca sería perfectamente edificable de acuerdo con el planeamiento, respetando los derechos de luces mediante la formación de patios de parcela o de fachada
un saludo, desde galicia
Para mas definicion de la parcela. Teoricamente la parcela en la que se va a obrar y la otra estan en SUELO URBANO CONSOLIDADO segun planeamiento, aunque el sistema de cesiones para viales no este completado. Vamos que las aceras brillan por su ausencia aunque este en el centro del pueblo. La casita construida tiene una fachada a vial publico que la llamaremos fachada lateral derecha dos principales que dan una a un terreno del mismo propietario (trasera)y al proindiviso (principal) y la otra fachada lateral (izquierda)que es medianera de verdad. Todos los terrenos son urbanos y edificables. El terreno que esta en proindiviso esta en continuacion con la fachada principal y tiene acceso al mismo vial publico por dos puntos. Ya que la calle gira hacia la izquierda.
No dudo en la acreditación que el tenga para abrir las ventanas e incluso la puerta, pero claro el plan general no dice nada de eso.
Lo que no quiero es que al aceptar esta solicitud de obra lo hagamos mal y alguien nos ponga un contencioso. En que base legal me puedo referenciar?
No dudo en la acreditación que el tenga para abrir las ventanas e incluso la puerta, pero claro el plan general no dice nada de eso.
Lo que no quiero es que al aceptar esta solicitud de obra lo hagamos mal y alguien nos ponga un contencioso. En que base legal me puedo referenciar?
yo también soy arquitecto ... y no soy abogado, por lo que no puedo ayudarte aportando una base legal
lo que puedo es, de modo virtual, ponerme en tu situación ... y compararlo con experiencias previas
en la ciudad de A Coruña me han dado licencia para un edificio de 34 viviendas al que se accedía a pie por una porción de la planta baja de otro edificio, y al garaje por la puerta y rampa de garaje del mismo otro edificio
se daba asimismo la particularidad de que el edificio proyectado tenía frente a una calle peatonal (hoy paseo marítimo) que todavía no estaba urbanizada ni podía urbanizarse en aquel momento (hace unos 15 años) porque habría que afectar a otras parcelas todavía no edificadas y que, consecuentemente, no habían materializado sus cesiones
el arquitecto que había de informarlo, unos años antes compañero mío en la escuela, tenía dudas ... por lo que él y yo llevamos el tema al arquitecto jefe (viejo lobo y por entonces próximo a la jubilación), y las dudas se despejaron ... en el sentido de que hay que aceptar como legal todo lo que no está prohibido, y en ese caso se cumplían todas las condiciones impuestas por el planeamiento, debiendo únicamente ceder la correspondiente porción de parcela para la nueva calle peatonal (hoy paseo marítimo) y presentar el aval como garantía de su urbanización
la pregunta es ¿por qué no? ... y es que no necesitas una ley que lo permita, sino la inexistencia de una norma que lo prohíba
antes te hablaba de que lo veo así quizá por falta de conocimiento de la normativa de aplicación y de la geometría de la parcela ... y es que cosa distinta sería si, por ejemplo, la normativa indicase que las ventanas han de dar a la calle y/o a la propia parcela, no permitiendo la creación de patios de luces mancomunados ... porque en ese caso no podría hacer nuevas ventanas sobre esa parcela proindiviso, e incluso cabe la posibilidad de que tuviera que cerrar las ventanas existentes ... pero no así la puerta, que podría ubicar en cualquier lugar porque, cubiertas las condiciones de accesibilidad, ninguna norma suele fijar limitaciones a su ubicación.
un saludo
lo que puedo es, de modo virtual, ponerme en tu situación ... y compararlo con experiencias previas
en la ciudad de A Coruña me han dado licencia para un edificio de 34 viviendas al que se accedía a pie por una porción de la planta baja de otro edificio, y al garaje por la puerta y rampa de garaje del mismo otro edificio
se daba asimismo la particularidad de que el edificio proyectado tenía frente a una calle peatonal (hoy paseo marítimo) que todavía no estaba urbanizada ni podía urbanizarse en aquel momento (hace unos 15 años) porque habría que afectar a otras parcelas todavía no edificadas y que, consecuentemente, no habían materializado sus cesiones
el arquitecto que había de informarlo, unos años antes compañero mío en la escuela, tenía dudas ... por lo que él y yo llevamos el tema al arquitecto jefe (viejo lobo y por entonces próximo a la jubilación), y las dudas se despejaron ... en el sentido de que hay que aceptar como legal todo lo que no está prohibido, y en ese caso se cumplían todas las condiciones impuestas por el planeamiento, debiendo únicamente ceder la correspondiente porción de parcela para la nueva calle peatonal (hoy paseo marítimo) y presentar el aval como garantía de su urbanización
la pregunta es ¿por qué no? ... y es que no necesitas una ley que lo permita, sino la inexistencia de una norma que lo prohíba
antes te hablaba de que lo veo así quizá por falta de conocimiento de la normativa de aplicación y de la geometría de la parcela ... y es que cosa distinta sería si, por ejemplo, la normativa indicase que las ventanas han de dar a la calle y/o a la propia parcela, no permitiendo la creación de patios de luces mancomunados ... porque en ese caso no podría hacer nuevas ventanas sobre esa parcela proindiviso, e incluso cabe la posibilidad de que tuviera que cerrar las ventanas existentes ... pero no así la puerta, que podría ubicar en cualquier lugar porque, cubiertas las condiciones de accesibilidad, ninguna norma suele fijar limitaciones a su ubicación.
un saludo
