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Retranqueo calle privada tras pedir licencia de obras de vivienda en plan parcial suelo urbanizable
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Viendo 21 - 40 de 43 comentarios
O sea, que no ha sido un simple cambio de tejas y el revoco de fachadas lo que has hecho.
El ejercicio de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística está condicionado a que no haya transcurrido el plazo de caducidad señalado en la ley, contado desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución, siendo tuya la carga de la prueba respecto de dicha fecha.
En la Comunidad Valenciana el plazo para el ejercicio de la indicada potestad era de 4 años, hasta el día 20 de agosto de 2014, que es la fecha en que entró en vigor la Ley 5/2014, de 25 de julio y de 15 años a partir de esa fecha.
Para demostrar la fecha de la total terminación de la obra cualquier medio de prueba admitido en derecho es válido, pero deberá ser cierto, veraz, rotundo e indutitativo.
El ejercicio de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística está condicionado a que no haya transcurrido el plazo de caducidad señalado en la ley, contado desde la total terminación de las obras realizadas sin licencia u orden de ejecución, siendo tuya la carga de la prueba respecto de dicha fecha.
En la Comunidad Valenciana el plazo para el ejercicio de la indicada potestad era de 4 años, hasta el día 20 de agosto de 2014, que es la fecha en que entró en vigor la Ley 5/2014, de 25 de julio y de 15 años a partir de esa fecha.
Para demostrar la fecha de la total terminación de la obra cualquier medio de prueba admitido en derecho es válido, pero deberá ser cierto, veraz, rotundo e indutitativo.
Gracias, Alga:
Para acabar deseaba saber si:
1. En los Planos de Viales propuestos sólo aparecen los caminos públicos (ya que la norma urbanística dice que se dejaran 4 m desde eje de camino) o si también pueden estar delineados los privados. Es decir, si cabe la posibilidad de que en el Plan se contemple que el camino en disputa pueda ser privado (entran dos coches), ya que está delineado con la anchura actual y que el redactor del plan lo haya interpretado de esta manera. Es que es muy raro, pues, en otros sectores del plan sí que aparecen los caminos delineados con la anchura que toca.
2. Si la delineación propuesta en los planos es vinculante de cara a un contencioso.
Todo esto con independencia de que haya hecho obra o no de mayor o menor envergadura.
Ya me dices.
Saludos
Para acabar deseaba saber si:
1. En los Planos de Viales propuestos sólo aparecen los caminos públicos (ya que la norma urbanística dice que se dejaran 4 m desde eje de camino) o si también pueden estar delineados los privados. Es decir, si cabe la posibilidad de que en el Plan se contemple que el camino en disputa pueda ser privado (entran dos coches), ya que está delineado con la anchura actual y que el redactor del plan lo haya interpretado de esta manera. Es que es muy raro, pues, en otros sectores del plan sí que aparecen los caminos delineados con la anchura que toca.
2. Si la delineación propuesta en los planos es vinculante de cara a un contencioso.
Todo esto con independencia de que haya hecho obra o no de mayor o menor envergadura.
Ya me dices.
Saludos
El artículo 3.2.2. a) relativo a los cierres de parcelas establece, con respecto de las parcelas consolidadas por la edificación, que el retranqueo mínimo será el existente en las edificaciones ya consolidadas, nada dice de la obligación de retranquearse los 4 metros a eje de camino que dices.
Sí que indica, pero sólo en caso de sustitución o ampliación de la edificación existente, que es en el que te podrías encontrar si así resultara del procedimiento de restauración en trámite, que los nuevos cuerpos construidos deberán respetar las condiciones establecidas con carácter general en los apartados b), c), d), e) y f) siguientes. Es decir los retranqueos previstos en estos apartados con respecto a las alineaciones a suelo público y con respecto a los lindes con los vecinos.
Sí que indica, pero sólo en caso de sustitución o ampliación de la edificación existente, que es en el que te podrías encontrar si así resultara del procedimiento de restauración en trámite, que los nuevos cuerpos construidos deberán respetar las condiciones establecidas con carácter general en los apartados b), c), d), e) y f) siguientes. Es decir los retranqueos previstos en estos apartados con respecto a las alineaciones a suelo público y con respecto a los lindes con los vecinos.
Sí, Alga, pero ya sabes lo que son algunos arquitectos municipales.
Me voy a poner en el caso peor (más restrictivo). Que al final se decreta que es una obra de reforma o redistribución generales. Vamos a ello. Según esto en el artículo 2.8 Obras permitidas, pone:
Para la realización de obras de reforma o redistribución generales de la edificación y para
la sustitución de la edificación existente por obra de nueva construcción será exigible el
retranqueo de los cerramientos, la cesión de suelo dotacional, la compensación
económica correspondiente al incremento de aprovechamiento atribuido por el plan y el
cumplimiento íntegro de los deberes de urbanización. En el caso de no poderse realizar
las obras de urbanización se exigirá el compromiso de asumir dichas obligaciones, que
deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías
equivalentes por el importe previsible de dichas obras.
En el caso de obras de reforma o redistribución generales de la edificación que no
supongan cambio en la ubicación de la edificación existente, el retranqueo de los
cerramientos que establece el artículo 3.2.11 respecto a los caminos será exigible hasta
que la separación de esa edificación al nuevo linde sea de al menos de 2,5 m.
Es decir, dice "en el caso de no poderse realizar las obras de urbanización se exigirá el compromiso...….
Para más inri, ha salido a exposición pública la reforme de este Pan Parcial y ahora dirá:
c) Para la realización de obras de reforma o redistribución generales de la edificación y para la sustitución de la edificación existente por obra de nueva
construcción será exigible: el retranqueo del cerramiento de la parcela previsto, en su caso, en el párrafo primero del artículo 3.2.11 o retranqueo mayor si así está definido gráficamente en el Plan, la cesión de suelo dotacional, la compensación económica correspondiente al incremento de aprovechamiento atribuido por el plan y el cumplimiento íntegro de los
deberes de urbanización. En el caso de no poderse realizar las obras de urbanización se exigirá el compromiso de asumir dichas obligaciones, que
deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías equivalentes por el importe previsible de dichas obras.
¿Entraría en este supuesto el no poderlas afrontar económicamente pero cediendo el compromiso y terreno en el Registro de la Propiedad?
Te lo digo porque si me puedo acoger a este supuesto, tendría que ver si me interesa por no pleitear aunque ya nos dijo el arquitecto municipal que NO o, al menos, tener algo más donde agarrarse para evitar tener que hacer meda calle.
Ya me decís.
Saludos
Me voy a poner en el caso peor (más restrictivo). Que al final se decreta que es una obra de reforma o redistribución generales. Vamos a ello. Según esto en el artículo 2.8 Obras permitidas, pone:
Para la realización de obras de reforma o redistribución generales de la edificación y para
la sustitución de la edificación existente por obra de nueva construcción será exigible el
retranqueo de los cerramientos, la cesión de suelo dotacional, la compensación
económica correspondiente al incremento de aprovechamiento atribuido por el plan y el
cumplimiento íntegro de los deberes de urbanización. En el caso de no poderse realizar
las obras de urbanización se exigirá el compromiso de asumir dichas obligaciones, que
deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías
equivalentes por el importe previsible de dichas obras.
En el caso de obras de reforma o redistribución generales de la edificación que no
supongan cambio en la ubicación de la edificación existente, el retranqueo de los
cerramientos que establece el artículo 3.2.11 respecto a los caminos será exigible hasta
que la separación de esa edificación al nuevo linde sea de al menos de 2,5 m.
Es decir, dice "en el caso de no poderse realizar las obras de urbanización se exigirá el compromiso...….
Para más inri, ha salido a exposición pública la reforme de este Pan Parcial y ahora dirá:
c) Para la realización de obras de reforma o redistribución generales de la edificación y para la sustitución de la edificación existente por obra de nueva
construcción será exigible: el retranqueo del cerramiento de la parcela previsto, en su caso, en el párrafo primero del artículo 3.2.11 o retranqueo mayor si así está definido gráficamente en el Plan, la cesión de suelo dotacional, la compensación económica correspondiente al incremento de aprovechamiento atribuido por el plan y el cumplimiento íntegro de los
deberes de urbanización. En el caso de no poderse realizar las obras de urbanización se exigirá el compromiso de asumir dichas obligaciones, que
deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías equivalentes por el importe previsible de dichas obras.
¿Entraría en este supuesto el no poderlas afrontar económicamente pero cediendo el compromiso y terreno en el Registro de la Propiedad?
Te lo digo porque si me puedo acoger a este supuesto, tendría que ver si me interesa por no pleitear aunque ya nos dijo el arquitecto municipal que NO o, al menos, tener algo más donde agarrarse para evitar tener que hacer meda calle.
Ya me decís.
Saludos
La única diferencia que observo entre la vigente normativa y la propuesta por la modificación, con respecto a la realización de obras de reforma o redistribución generales de la edificación, que no supongan cambios en la ubicación de la edificación exisnte, es que ahora la separación de la edificación al NUEVO LINDE ha de ser de al menos 2,5 metros y la propuesta en la modificación es que esa mínima separación ha de exigirse entre la edificación existente y el NUEVO CERRAMIENTO de parcela.
Teniendo en cuenta que el cumplimiento del deber de urbanizar es inexcusable, me parece una quimera hacer cejación de dicho deber excusándote en motivos económicos cuando, así está previsto legalmente, puedes elegir entre inscribir en el Registro de la Propiedad la afección de la finca a dicho compromiso o depositar un aval en el depósito municipal que garantice el importe de las obras de urbanización correspondientes.
Sincéramente, creo que por ese camino no vas a conseguir lo que pretendes.
Teniendo en cuenta que el cumplimiento del deber de urbanizar es inexcusable, me parece una quimera hacer cejación de dicho deber excusándote en motivos económicos cuando, así está previsto legalmente, puedes elegir entre inscribir en el Registro de la Propiedad la afección de la finca a dicho compromiso o depositar un aval en el depósito municipal que garantice el importe de las obras de urbanización correspondientes.
Sincéramente, creo que por ese camino no vas a conseguir lo que pretendes.
Hola a todos:
Bien, entonces no sé por qué la norma habla de "compromiso" y de "aval" si te exigen hacerlo SI o SI. Sé de gente que en el mismo pueblo lo ha hecho. Vamos se lo han dejado hacer, pero depende de que le caigas bien o mal al técnico municipal.
En resumen, hemos de ir a que NO es una reforma integral ni redistribución general.
Entiendo, y si no me corregís, que un cambio de tejado nuevo con impermeabilización y aislamiento más lucido exterior, entiendo no es este caso y, por tanto, no se exigiría el retranqueo y construcción del mismo.
A ver si en esto coincidimos Alga.
Saludos
Bien, entonces no sé por qué la norma habla de "compromiso" y de "aval" si te exigen hacerlo SI o SI. Sé de gente que en el mismo pueblo lo ha hecho. Vamos se lo han dejado hacer, pero depende de que le caigas bien o mal al técnico municipal.
En resumen, hemos de ir a que NO es una reforma integral ni redistribución general.
Entiendo, y si no me corregís, que un cambio de tejado nuevo con impermeabilización y aislamiento más lucido exterior, entiendo no es este caso y, por tanto, no se exigiría el retranqueo y construcción del mismo.
A ver si en esto coincidimos Alga.
Saludos
Pues no, no coincidimos, no coincidimos porque por mucho que te empeñes en lo contrario, las obras que has ejecutado no son deconservacióno reformaparcial, sino de reforma y consolidación del tejado.
Es ese el motivo por el que el ayuntamiento para concederte la licencia para esa actuación, te exige cumplir con los requisitos que pide para obras de reforma de la edificación que no supongan cambio en la ubicación de la edificación existente.
Y te recuerdo que de no presentar proyecto de dichas obras contemplando su cumplimiento, el procedimiento seguirá impertérrito su curso con bastantes probabilidades de finalizar con una resolución ordenando la devolución del tejado a la situación anterior a la realización de las obras.
Es ese el motivo por el que el ayuntamiento para concederte la licencia para esa actuación, te exige cumplir con los requisitos que pide para obras de reforma de la edificación que no supongan cambio en la ubicación de la edificación existente.
Y te recuerdo que de no presentar proyecto de dichas obras contemplando su cumplimiento, el procedimiento seguirá impertérrito su curso con bastantes probabilidades de finalizar con una resolución ordenando la devolución del tejado a la situación anterior a la realización de las obras.
Buenas noches:
Respecto a la norma urbanística a aplicarme, ¿a cuál he de acogerme? ¿A la vigente actualmente (2014) o a la que se aprobará previsiblemente ya al año que viene (2020), y que supongo estará vigente cuando me manden la resolución?
Lo digo porque en el escrito que he recibido pone únicamente que "se ha hecho una ampliación en altura" y, ateniendo al apartado 2.8.3 (punto 2), las obras de ampliación (mi caso según el arquitecto municipal), No requieren el retranqueo de los cerramientos existentes. Claro, esto es lo que pone en el papel (de palabra dice que se han hecho más obras).
Sin embargo, en la nueva redacción de este apartado 2.8.3 que va a modificarse, lía algo más la cosa, hablando de aquellas edificaciones "con afección expresa de alineaciones" o no, para la obligatoriedad del retranqueo de los cerramientos.
Ya me comentáis.
Un saludo a todos
Respecto a la norma urbanística a aplicarme, ¿a cuál he de acogerme? ¿A la vigente actualmente (2014) o a la que se aprobará previsiblemente ya al año que viene (2020), y que supongo estará vigente cuando me manden la resolución?
Lo digo porque en el escrito que he recibido pone únicamente que "se ha hecho una ampliación en altura" y, ateniendo al apartado 2.8.3 (punto 2), las obras de ampliación (mi caso según el arquitecto municipal), No requieren el retranqueo de los cerramientos existentes. Claro, esto es lo que pone en el papel (de palabra dice que se han hecho más obras).
Sin embargo, en la nueva redacción de este apartado 2.8.3 que va a modificarse, lía algo más la cosa, hablando de aquellas edificaciones "con afección expresa de alineaciones" o no, para la obligatoriedad del retranqueo de los cerramientos.
Ya me comentáis.
Un saludo a todos
La página donde Ordenación del Territorio y Urbanismo anuncia las modificaciones del planeamiento, ni siquiera aparece publicado el sometimiento a información pública del acuerdo de aprobación inicial de la modificación de este plan parcial, por lo que entiendo que las determinaciones propuestas en esa propuesta de modificación no deben tenerse en cuenta en este caso.
Por lo tanto, en el caso de haber realizado obras de ampliación, sería aplicable el siguiente párrafo:
" Para la autorización de las obras de ampliación de la edificación existente, con las
condiciones establecidas para la correspondiente zona de ordenación, será exigible la
cesión de suelo dotacional y la compensación económica correspondiente al incremento
de aprovechamiento atribuido por el Plan. Será exigible así mismo el cumplimiento de los
deberes de urbanización. En el caso de no ser posible realizar las obras de urbanización se
exigirá el compromiso de asumir dichas obligaciones, que deberá ser inscrito en el
Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías equivalentes por el
importe previsible de dichas obras"
Y si lo ejecutado son obras de reforma o sustitución de la edificación existente, que es donde podrían incluirse la sustitución del tejado, deberá aplicarse este otro:
" Para la realización de obras de reforma o redistribución generales de la edificación y para
la sustitución de la edificación existente por obra de nueva construcción será exigible el
retranqueo de los cerramientos, la cesión de suelo dotacional, la compensación
económica correspondiente al incremento de aprovechamiento atribuido por el plan y el
cumplimiento íntegro de los deberes de urbanización. En el caso de no poderse realizar
las obras de urbanización se exigirá el compromiso de asumir dichas obligaciones, que
deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías
equivalentes por el importe previsible de dichas obras".
Si estas o no en una de estas situaciones o cualquier otra, es tu responsabilidad demostrarlo.
Por lo tanto, en el caso de haber realizado obras de ampliación, sería aplicable el siguiente párrafo:
" Para la autorización de las obras de ampliación de la edificación existente, con las
condiciones establecidas para la correspondiente zona de ordenación, será exigible la
cesión de suelo dotacional y la compensación económica correspondiente al incremento
de aprovechamiento atribuido por el Plan. Será exigible así mismo el cumplimiento de los
deberes de urbanización. En el caso de no ser posible realizar las obras de urbanización se
exigirá el compromiso de asumir dichas obligaciones, que deberá ser inscrito en el
Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías equivalentes por el
importe previsible de dichas obras"
Y si lo ejecutado son obras de reforma o sustitución de la edificación existente, que es donde podrían incluirse la sustitución del tejado, deberá aplicarse este otro:
" Para la realización de obras de reforma o redistribución generales de la edificación y para
la sustitución de la edificación existente por obra de nueva construcción será exigible el
retranqueo de los cerramientos, la cesión de suelo dotacional, la compensación
económica correspondiente al incremento de aprovechamiento atribuido por el plan y el
cumplimiento íntegro de los deberes de urbanización. En el caso de no poderse realizar
las obras de urbanización se exigirá el compromiso de asumir dichas obligaciones, que
deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, o el depósito o prestación de garantías
equivalentes por el importe previsible de dichas obras".
Si estas o no en una de estas situaciones o cualquier otra, es tu responsabilidad demostrarlo.
Buenas tardes:
La modificación propuesta esta publicada ya en el DOGV el 22/11/2019 en:
http://www.dogv.gva.es/va/resultat-dogv?signatura=2019/10322&L=0&L=1&texto=&solo_titulo=1&anyo_codigo=&codigo=&numero_dogv=&FECHA_INICIAL=22%2F11%2F2019&FECHA_FINAL=&tipo_disposicion=&organismo=
No sé si, además es preceptivo el publicarlo en otro sitio.
Por otro lado, no tengo claro que cambiar un tejado sea reforma o redistribución generales. (Se sustituye, sí, pero no toda la edificación. Y ampliar la edificación existente (que llevará aparejada el colocar un tejado nuevo en la superficie nueva construida) no. Depende de como se interprete todo. ¿Existe algo en el CTE que nos quite de dudas?
Un saludo
La modificación propuesta esta publicada ya en el DOGV el 22/11/2019 en:
http://www.dogv.gva.es/va/resultat-dogv?signatura=2019/10322&L=0&L=1&texto=&solo_titulo=1&anyo_codigo=&codigo=&numero_dogv=&FECHA_INICIAL=22%2F11%2F2019&FECHA_FINAL=&tipo_disposicion=&organismo=
No sé si, además es preceptivo el publicarlo en otro sitio.
Por otro lado, no tengo claro que cambiar un tejado sea reforma o redistribución generales. (Se sustituye, sí, pero no toda la edificación. Y ampliar la edificación existente (que llevará aparejada el colocar un tejado nuevo en la superficie nueva construida) no. Depende de como se interprete todo. ¿Existe algo en el CTE que nos quite de dudas?
Un saludo
Pues ya sabes, la modificación aprobada entrará en vigor en cuanto transcurra el plazo de 45 días de exposición publica, si nadie formula alegaciones, mientras tanto es aplicable la ordenación vigente.
Para resolver discrepancias están los procedimientos, si consideras que no son obras de reforma o que con tu actuación no has sustituido la cubierta por otra nueva, que es lo que al parecer informa el técnico municipal, alégalo cuando te notifiquen la propuesta de resolución. No hay otra.
Para resolver discrepancias están los procedimientos, si consideras que no son obras de reforma o que con tu actuación no has sustituido la cubierta por otra nueva, que es lo que al parecer informa el técnico municipal, alégalo cuando te notifiquen la propuesta de resolución. No hay otra.
Buenos días:
Rizando el rizo de este post la situación mía es idéntica a la de la parcela inferior. El camino pasa por en medio. Hemos consultado con un arquitecto y nos ha dicho ya que está abierto el plazo para presentar alegaciones al Plan Parcial que aleguemos los vecinos implicados en dejar ese camino que ahora es privado (demostrable) como privado, pues todas las parcelas, la mía y la de dos vecinos más tendrán o podrían tener el acceso por un nuevo vial que se hará, teniendo entonces la consideración de solar.
En definitiva, convencer al Ayuntamiento que este camino es privado y que continúe siéndolo, que quede como de servicio, peatonal, ajardinado dentro del ámbito privado ya que las parcelas afectadas (que les afecta gravemente el retranqueo) tendrán igualmente la condición de solar.
Ya me días vuestra opinión.
Saludos
Rizando el rizo de este post la situación mía es idéntica a la de la parcela inferior. El camino pasa por en medio. Hemos consultado con un arquitecto y nos ha dicho ya que está abierto el plazo para presentar alegaciones al Plan Parcial que aleguemos los vecinos implicados en dejar ese camino que ahora es privado (demostrable) como privado, pues todas las parcelas, la mía y la de dos vecinos más tendrán o podrían tener el acceso por un nuevo vial que se hará, teniendo entonces la consideración de solar.
En definitiva, convencer al Ayuntamiento que este camino es privado y que continúe siéndolo, que quede como de servicio, peatonal, ajardinado dentro del ámbito privado ya que las parcelas afectadas (que les afecta gravemente el retranqueo) tendrán igualmente la condición de solar.
Ya me días vuestra opinión.
Saludos
Sí Alga:
Como comentas el camino ahora privado puede quedar privado pues, las dos parcelas a las que da frente van a disponer de otro vial de 10 metros de ancho. Es decir, el Plan Parcial les dota de un nuevo vial "público" que les confiere la condición de solar igualmente, dejando el camino primitivo alternativo en el ámbito privado.
Creo que con esto (tendrían que firmar todos los propietarios y afectados) cumplirían todos los preceptos. Mi parcela también.
Entiendo que el Ayuntamiento no podría oponerse. Se debe velar por que las parcelas tengan la consideración de solar y, de la forma propuesta, nos evitamos un problemón.
Entiendo, también, que una parcela debe poseer acceso a un vial o camino público, pero cabe la posibilidad de que tenga otros peatonales o de servicio. No tienen por qué ser todos públicos aunque estén allí.
Creo que ahora me he explicado mejor, no es que dejemos sin camino o vial de acceso público a ninguna parcela. Obviamente mis vecinos han plantado las orejas. Claro, hasta que no te mueves.... haces algo... licencia... no te viene el susto.
Ya me contáis
Saludos
Como comentas el camino ahora privado puede quedar privado pues, las dos parcelas a las que da frente van a disponer de otro vial de 10 metros de ancho. Es decir, el Plan Parcial les dota de un nuevo vial "público" que les confiere la condición de solar igualmente, dejando el camino primitivo alternativo en el ámbito privado.
Creo que con esto (tendrían que firmar todos los propietarios y afectados) cumplirían todos los preceptos. Mi parcela también.
Entiendo que el Ayuntamiento no podría oponerse. Se debe velar por que las parcelas tengan la consideración de solar y, de la forma propuesta, nos evitamos un problemón.
Entiendo, también, que una parcela debe poseer acceso a un vial o camino público, pero cabe la posibilidad de que tenga otros peatonales o de servicio. No tienen por qué ser todos públicos aunque estén allí.
Creo que ahora me he explicado mejor, no es que dejemos sin camino o vial de acceso público a ninguna parcela. Obviamente mis vecinos han plantado las orejas. Claro, hasta que no te mueves.... haces algo... licencia... no te viene el susto.
Ya me contáis
Saludos
Los caminos privados son eso, privados, el Plan Parcial establece retranqueos respecto a “alineaciones” y respecto a “demás lindes”.
Por “alineaciones” se entiende que son las establecidas para el vial de 10 metros que comentas y por “demás lindes” se entiende que es la separación de las edificaciones con respecto a la linde del vecino, por lo tanto, que dicha linde coincidencia con un camino particular, que no público, no significa “alineación” a vial público que es lo que se les exige concretar a los planes urbanísticos.
No obstante ningún impedimento se os pondrá para formular las alegación que consideréis oportunas, pero dudo que la propuesta sea aceptada.
Ahora bien, si lo que estás proponiendo es la presentación de un estudio de detalle para toda una manzana con el objeto de completar la red de viales prevista en el Plan Parcial, completándola con vías interiores que proporcionen acceso a todos los edificios de la manzana, eso es otra cosa.
Por “alineaciones” se entiende que son las establecidas para el vial de 10 metros que comentas y por “demás lindes” se entiende que es la separación de las edificaciones con respecto a la linde del vecino, por lo tanto, que dicha linde coincidencia con un camino particular, que no público, no significa “alineación” a vial público que es lo que se les exige concretar a los planes urbanísticos.
No obstante ningún impedimento se os pondrá para formular las alegación que consideréis oportunas, pero dudo que la propuesta sea aceptada.
Ahora bien, si lo que estás proponiendo es la presentación de un estudio de detalle para toda una manzana con el objeto de completar la red de viales prevista en el Plan Parcial, completándola con vías interiores que proporcionen acceso a todos los edificios de la manzana, eso es otra cosa.
Sí, Alga:
El camino de 10 m. no hay problema alguno. Aparece delineado como nuevo vial. Es lindante a las dos parcelas. La mía linda por otro vial público que tampoco implica problema alguno.
El problema estriba en el camino privado interior, que está ahí pero que, depende de como se considere implica retrancar o no. Esa es la cuestión. NO es necesario para que tengan consideración de solar las parcelas implicadas. Además no consta expresamente que sea un camino que vaya a ser público. El tema es de cómo lo considere el arquitecto técnico. Que puede decir blanco o negro.
Por eso creemos los vecinos que decir esto ahora nos quita un problemón ya que las casas se saldrían fuera del linde ocupando el vial....
Que lo que proponemos se deba hacer en un Estudio de Detalle, pues puede ser, pero creemos que ahora, por lo menos, se debe decir. Y ellos que nos lo digan.
Eso era.
Saludos
El camino de 10 m. no hay problema alguno. Aparece delineado como nuevo vial. Es lindante a las dos parcelas. La mía linda por otro vial público que tampoco implica problema alguno.
El problema estriba en el camino privado interior, que está ahí pero que, depende de como se considere implica retrancar o no. Esa es la cuestión. NO es necesario para que tengan consideración de solar las parcelas implicadas. Además no consta expresamente que sea un camino que vaya a ser público. El tema es de cómo lo considere el arquitecto técnico. Que puede decir blanco o negro.
Por eso creemos los vecinos que decir esto ahora nos quita un problemón ya que las casas se saldrían fuera del linde ocupando el vial....
Que lo que proponemos se deba hacer en un Estudio de Detalle, pues puede ser, pero creemos que ahora, por lo menos, se debe decir. Y ellos que nos lo digan.
Eso era.
Saludos
El camino es una superficie más de la parcela, para el planeamiento ese camino como si no existiera. Punto. Por ello no ha de confundirse la obligación de retranquear las edificaciones con la linde del vecino con una obligación de retranqueo con respecto del camino incluido en la superficie parcelaria..
Y sí, las condiciones particulares de las normas urbanísticas establece la obligación de retranquear, pero estas separaciones han de respetarlas las edificaciones con respecto a la linde del vecino, siendo indiferente que coincida con un camino interior o no coincida. El retranqueo obligado, repito es con la linde del vecino, de 4 metros en parcelas iguales o superiores a 2000 m2. y de 3 metros si la superficie es inferior a 2000 m2,
Excepcionalmente y en las condiciones indicadas en los apartados d) e) y f) del artículo 3.2.2., el Ayuntamiento podrá autorizar reducciones de los retranqueos de instalaciones descubiertas que no consuman edificabilidad y que tengan una altura no superior a 1,5 metros, mediante acuerdo entre vosotros, formulado en documento público, podrán reducirse los retranqueos de las edificaciones auxiliares, cubiertas o no cubiertas, no destinadas a VIVIENDA y si se diera el caso de que por la conformación de la parcela, el cumplimiento de las condiciones generales de retranqueo impidiera hacer efectiva la edificabilidad máxima permitida en la parcela, el Ayuntamiento podrá autorizar reducir la distancias en la proporción mínima indispensable para hacer viable la edificabilidad.
Por lo tanto tal problemón no existe, a menos que el problemón consista en cumplir la normativa urbanística.
Y sí, las condiciones particulares de las normas urbanísticas establece la obligación de retranquear, pero estas separaciones han de respetarlas las edificaciones con respecto a la linde del vecino, siendo indiferente que coincida con un camino interior o no coincida. El retranqueo obligado, repito es con la linde del vecino, de 4 metros en parcelas iguales o superiores a 2000 m2. y de 3 metros si la superficie es inferior a 2000 m2,
Excepcionalmente y en las condiciones indicadas en los apartados d) e) y f) del artículo 3.2.2., el Ayuntamiento podrá autorizar reducciones de los retranqueos de instalaciones descubiertas que no consuman edificabilidad y que tengan una altura no superior a 1,5 metros, mediante acuerdo entre vosotros, formulado en documento público, podrán reducirse los retranqueos de las edificaciones auxiliares, cubiertas o no cubiertas, no destinadas a VIVIENDA y si se diera el caso de que por la conformación de la parcela, el cumplimiento de las condiciones generales de retranqueo impidiera hacer efectiva la edificabilidad máxima permitida en la parcela, el Ayuntamiento podrá autorizar reducir la distancias en la proporción mínima indispensable para hacer viable la edificabilidad.
Por lo tanto tal problemón no existe, a menos que el problemón consista en cumplir la normativa urbanística.
Efectivamente, Alga:
Si el camino privado actual se queda como está, se cumplen perfectamente todas las normas urbanísticas en el sector, las vigentes y la nuevas propuestas, ya que las viviendas existentes consolidadas están a más de 3 m de los lindes entre parcelas teniendo sendas parcelas menos de 2000 m2. Todo iría bien. Si se ha de hacer un muro en dicho linde, pues no se obligaría a retrancarlo, por ejemplo. Si se hace una reforma, ampliación o lo que se permita en las viviendas, pues tampoco.
El problema viene si se considerará público. Entonces ya no. Para nuevas actuaciones habría que retrancar tanto la nueva edificación como los cerramientos, aun siendo antiguos.
Por eso te comentaba, en la línea que tú me confirmas, que los vecinos aleguemos demostrando con documentación oficial que esa camino privado actual siga siendo eso, privado. Que los viales públicos datados por el Plan Parcial a estas parcelas son otros y suficientes para la consideración como tal. De esta forma el Ayuntamiento no puede encontrar argumento jurídico o técnico contrario.
Este también es un criterio razonado compartido por mi arquitecto.
Saludos
Si el camino privado actual se queda como está, se cumplen perfectamente todas las normas urbanísticas en el sector, las vigentes y la nuevas propuestas, ya que las viviendas existentes consolidadas están a más de 3 m de los lindes entre parcelas teniendo sendas parcelas menos de 2000 m2. Todo iría bien. Si se ha de hacer un muro en dicho linde, pues no se obligaría a retrancarlo, por ejemplo. Si se hace una reforma, ampliación o lo que se permita en las viviendas, pues tampoco.
El problema viene si se considerará público. Entonces ya no. Para nuevas actuaciones habría que retrancar tanto la nueva edificación como los cerramientos, aun siendo antiguos.
Por eso te comentaba, en la línea que tú me confirmas, que los vecinos aleguemos demostrando con documentación oficial que esa camino privado actual siga siendo eso, privado. Que los viales públicos datados por el Plan Parcial a estas parcelas son otros y suficientes para la consideración como tal. De esta forma el Ayuntamiento no puede encontrar argumento jurídico o técnico contrario.
Este también es un criterio razonado compartido por mi arquitecto.
Saludos
Según la memoria del plan parcial, las afecciones entre parcelas no inscritas, la previsión es resolverlas en fase de posteriores del plan, es posible que se refiera a la de ejecución. Asimismo las inscritas la previsón es abordarlas con la iniciación del proyecto de reparcelación del sector.
Ese camino parece ser una servidumbre de paso constituida en favor de una finca que en ningún momento has dicho sea la tuya. En esas circunstancias, en mi opnión, tu deber es cumplir los retranqueos establecidos para con la linde de esa finca o fincas a la hora de construir el cerramiento, el tratamiento que en su momento se le de a la servidumbre de paso no es de tu incunvencia, entiendo, si tu parcela no es el predio sirviente o dominante de la servidumbre.
Ese camino parece ser una servidumbre de paso constituida en favor de una finca que en ningún momento has dicho sea la tuya. En esas circunstancias, en mi opnión, tu deber es cumplir los retranqueos establecidos para con la linde de esa finca o fincas a la hora de construir el cerramiento, el tratamiento que en su momento se le de a la servidumbre de paso no es de tu incunvencia, entiendo, si tu parcela no es el predio sirviente o dominante de la servidumbre.
