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Requisitos usucapion
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lo primero que hemos de ver es si se trata de una usucapión ordinaria o extraordinaria. la usucapión ordinaria exige, justo título, buena fe y posesión ad usucapionem, además del tiempo previsto por la ley. La usucapion extraordinaria exige posesion ad usucapionem y el tiempo pevisto por la ley. En este caso vamos a ver si concurren los dos modos de usucapir, uno solo o niguno. en principio lógicamente interesa la usucapión ordinaria, porque exige menos tiempo de posesión y por tanto permite adquirrir el dominio antes. Por lo que dice MMA veo lo siguiente:
La clave está en la posesión ad usucapionem, es decir en concepto de dueño. la usucapión implica posesión y tiempo. El requisito del tiempo se da para los dos casos(ordinaria 20 años porque el dominus está ausente y extraordinaria 30 ) hemo0s de ver si se da el requisito de posesión ad usucapionem que requiere:
Posesión en concepto de dueño, es decir saberse propietario de la cosa como dueño, publica, pacífica e ininterrumpida. De los requisitos dichos se cumplen todos . en este caso el señor que posee, posee como dueño porque paga la luz, las cargas... y se comporta como tal. Por tanto hay usucapíón extraordinaria, porque posee ad usucapionem y se cumple el plazo de 20 años para ausentes. No hay usucapión ordinaria porque no hay justio título, es decir título apto para usucapir. Para que haya título apto para usucapir se requiere título traslativo de domino(compra venta, permuta donación.. )en este caso el título no es apto para trnsmitir el dominio, poruqe se posee como mero rgente, o precario, posesión de hecho o tolerada. como la Usucapión EXTRAORDINARIA NO EXIGE JUSTO TÍTULO HAY USUCAPIÓN Y SE ADUIERE EL PLENO DOMINIO DE LA FINCA ERGA OMNES.
Viendo 1 - 20 de 20 comentarios
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad. Es una adquisición de la propiedad que se lleva a efecto mediante una posesión continuada durante el tiempo exigido por la ley.
Para que la usucapión se produzca es preciso que la posesión reúna unos determinados requisitos. Esto es, la posesión ha de tenerse en concepto de dueño (no actuaría por ejemplo en casos de arrendamiento por 30 años o más, pues no se posee como dueño). Debe poseerse de forma pacífica y pública; y continuada. En este supuesto al ser una vivienda, hablamos de usucapión inmobiliaria, y en esta el tiempo es de diez o veinte años si la usucapión es ordinaria y de treinta si es extraordinaria. La usucapión ordinaria se consuma por la posesión de diez años entre presentes y de veinte entre ausentes, entendiéndose por ausente el que reside o ha residido, durante el tiempo que la usucapión ha durado, en país extranjero o en ultramar. La usucapión extraordinaria se consuma por el transcurso de treinta años sin necesidad de título o de buena fe y sin distinción entre presentes y ausentes.
Espero haberte sido de ayuda.
Para que la usucapión se produzca es preciso que la posesión reúna unos determinados requisitos. Esto es, la posesión ha de tenerse en concepto de dueño (no actuaría por ejemplo en casos de arrendamiento por 30 años o más, pues no se posee como dueño). Debe poseerse de forma pacífica y pública; y continuada. En este supuesto al ser una vivienda, hablamos de usucapión inmobiliaria, y en esta el tiempo es de diez o veinte años si la usucapión es ordinaria y de treinta si es extraordinaria. La usucapión ordinaria se consuma por la posesión de diez años entre presentes y de veinte entre ausentes, entendiéndose por ausente el que reside o ha residido, durante el tiempo que la usucapión ha durado, en país extranjero o en ultramar. La usucapión extraordinaria se consuma por el transcurso de treinta años sin necesidad de título o de buena fe y sin distinción entre presentes y ausentes.
Espero haberte sido de ayuda.
Hol, soy estudiante de derecho y tengo un problema parecido, tenemos que defender un caso en que el propietario de una finca cultivaba en sociedad junto con el propietario de la finca contigua, tras la muerte del primero, el segundo sigue utilizando su finca en concepto de dueño, pasados 28 años el sobrino del fallecido interrumpe la posesión para quedarse con la finca que por herencia le pertenecía. Mi duda es cuándo debe aplicarse o no la usucapión extraordinaria, por que de ser así, el poseedor en concepto de dueño no podría adquirir la propiedad de la finca que lleva 28 años laborando. Gracias.
para AMM, la prescripción se regula en el código civil, artículos 1940 y siguientes. Si ya han pasado 30 años puede pedir ya la usucapión del dominio.
para marta 21, tal como lo cuentas el sobrino tiene derecho a pedirlo porque aún no han pasado 30 años. El plazo de la prescripción ordinaria son 10 pero en este caso no se cumple porque aunque tú dices que la utiliza en concepto de dueño él sabe que sólo es dueño de la mitad. El concepto de dueño se aplica cuando tú pensabas que eras el verdadero dueño ( alguien vendió algo que no era suyo y lo compraste pensando que era el verdadero dueño, o algo que pensabas que no tenía dueño o estaba abandonado..).
Por tanto, en este caso debería utilizarse el plazo de 30 años ( todo esto a falta de que existan más detalles...)
para marta 21, tal como lo cuentas el sobrino tiene derecho a pedirlo porque aún no han pasado 30 años. El plazo de la prescripción ordinaria son 10 pero en este caso no se cumple porque aunque tú dices que la utiliza en concepto de dueño él sabe que sólo es dueño de la mitad. El concepto de dueño se aplica cuando tú pensabas que eras el verdadero dueño ( alguien vendió algo que no era suyo y lo compraste pensando que era el verdadero dueño, o algo que pensabas que no tenía dueño o estaba abandonado..).
Por tanto, en este caso debería utilizarse el plazo de 30 años ( todo esto a falta de que existan más detalles...)
iuristantum, no tengo claro que pueda pedir la usucapión, puesto que sabe, siempre lo ha sabido, que no le pertenece y a quien corresponde la titularidad. Quizás sería distinto si se hubiese tenido a sí mismo por heredero, de algún modo, pero no parece el caso. Más bien parece que se refiera a la creencia bastante extendida de que quien paga la "contribución" tiene derechos hereditarios. Me refiero al primer caso.
Un saludo
Un saludo
lo primero que hemos de ver es si se trata de una usucapión ordinaria o extraordinaria. la usucapión ordinaria exige, justo título, buena fe y posesión ad usucapionem, además del tiempo previsto por la ley. La usucapion extraordinaria exige posesion ad usucapionem y el tiempo pevisto por la ley. En este caso vamos a ver si concurren los dos modos de usucapir, uno solo o niguno. en principio lógicamente interesa la usucapión ordinaria, porque exige menos tiempo de posesión y por tanto permite adquirrir el dominio antes. Por lo que dice MMA veo lo siguiente:
La clave está en la posesión ad usucapionem, es decir en concepto de dueño. la usucapión implica posesión y tiempo. El requisito del tiempo se da para los dos casos(ordinaria 20 años porque el dominus está ausente y extraordinaria 30 ) hemo0s de ver si se da el requisito de posesión ad usucapionem que requiere:
Posesión en concepto de dueño, es decir saberse propietario de la cosa como dueño, publica, pacífica e ininterrumpida. De los requisitos dichos se cumplen todos . en este caso el señor que posee, posee como dueño porque paga la luz, las cargas... y se comporta como tal. Por tanto hay usucapíón extraordinaria, porque posee ad usucapionem y se cumple el plazo de 20 años para ausentes. No hay usucapión ordinaria porque no hay justio título, es decir título apto para usucapir. Para que haya título apto para usucapir se requiere título traslativo de domino(compra venta, permuta donación.. )en este caso el título no es apto para trnsmitir el dominio, poruqe se posee como mero rgente, o precario, posesión de hecho o tolerada. como la Usucapión EXTRAORDINARIA NO EXIGE JUSTO TÍTULO HAY USUCAPIÓN Y SE ADUIERE EL PLENO DOMINIO DE LA FINCA ERGA OMNES.
Sí, de acuerdo, pero el problema está en el inicio de la posesión, ya que el art. 436 C.C. deja claro que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario. En el caso que tratamos el inicio parece que no lo fue en concepto de poseedor ad usucapionem, sino quizás como mandatario del propietario, no queda muy claro en la exposición inicial, creo. Por lo que si no hay posteriormente un hecho que justifique el cambio del modo de poseer, puede tener problemas.
Existe numerosa jurisprudencia denegando la declaración de prescripción adquisitiva por entender que el inicio de la posesión no lo fue en concepto de dueño tal y como exige este artículo.
Por eso, en mi opinión, tiene razones para intentarlo, desde luego, pero no puede confiar demasiado en conseguirlo. Claro que tampoco conocemos detalladamente el caso, pueden existir detalles que hagan cambiar radicalmente el tema, pero por lo poco que ha expuesto no veo claro que haya conseguido la usucapión.
Un saludo
Existe numerosa jurisprudencia denegando la declaración de prescripción adquisitiva por entender que el inicio de la posesión no lo fue en concepto de dueño tal y como exige este artículo.
Por eso, en mi opinión, tiene razones para intentarlo, desde luego, pero no puede confiar demasiado en conseguirlo. Claro que tampoco conocemos detalladamente el caso, pueden existir detalles que hagan cambiar radicalmente el tema, pero por lo poco que ha expuesto no veo claro que haya conseguido la usucapión.
Un saludo
Buenas tardes.
Lamento echar mas leña al fuego, en un tema tan demandado como este, pero tengo una duda bastante importante.
Donde yo vivo, hay una casa antigua, de piedra, en estado ruinoso. De hecho, el catastro no la recoge como construcción, si no como "ruina", y esta situada en una finca rústica.
Obviamente, no tiene techo, ni puertas, solo los muros. Mi pregunta es, si se podría usucapir dicha vivienda, y cual sería el proceso.
Por lo que he entendido, puede solicitarse el título en el Registro del apropiedad, para iniciar el proceso de la usucapión, aunque, el propio proceso lo que busca es la consecución de la propiedad del bien, ¿no?
Por último, si yo me decidiese a hacerlo, y comenzase a realizar obras para reformar esa vivienda, es decir, techar, colocar carpinterias, etc, en caso de aparecer su propietario original, ¿podria reclamarle el gasto de dichas reformas?
Muchas gracias, y un saludo.
Lamento echar mas leña al fuego, en un tema tan demandado como este, pero tengo una duda bastante importante.
Donde yo vivo, hay una casa antigua, de piedra, en estado ruinoso. De hecho, el catastro no la recoge como construcción, si no como "ruina", y esta situada en una finca rústica.
Obviamente, no tiene techo, ni puertas, solo los muros. Mi pregunta es, si se podría usucapir dicha vivienda, y cual sería el proceso.
Por lo que he entendido, puede solicitarse el título en el Registro del apropiedad, para iniciar el proceso de la usucapión, aunque, el propio proceso lo que busca es la consecución de la propiedad del bien, ¿no?
Por último, si yo me decidiese a hacerlo, y comenzase a realizar obras para reformar esa vivienda, es decir, techar, colocar carpinterias, etc, en caso de aparecer su propietario original, ¿podria reclamarle el gasto de dichas reformas?
Muchas gracias, y un saludo.
Mi madre y sus hermanos heredaron de sus padres unas tierras de cultivo. Sólo uno de ellos las siembra, él se hace cargo de la contribución pero no paga arrendamiento al resto de hermanos ni tampoco da nada del fruto que recoge. La duda que nos surge es si después de 18 años procediendo de esta forma podría quedarse con las tierras por usucapion.
Jcarril, antes de hacer reformas en esa casa antigua semiderruida, haga los trámites para que conste en el registro a su nombre.
Si usted ha hecho usa de esa "casa" finca durante 30 años sin que conociera a su verdadero dueño, podrá tramitar la usucapión de la misma, consulte en el registro.
Para L77
Su hermano no puede quedarse con las tierras por usucapión porque hay otros herederos reconocibles, pero sería aconsejable que los hermanos llegaran a un acuerdo sobre la propiedad y uso de esas tierras.
Opción 1... venderlo todo al hermano que las usa.
Opción 2... cada uno que coja su parte, escriture y registre.
A veces la buena fe de unos hermanos se convierte en el aprovechamiento indiscriminado de otros.
saludos
Si usted ha hecho usa de esa "casa" finca durante 30 años sin que conociera a su verdadero dueño, podrá tramitar la usucapión de la misma, consulte en el registro.
Para L77
Su hermano no puede quedarse con las tierras por usucapión porque hay otros herederos reconocibles, pero sería aconsejable que los hermanos llegaran a un acuerdo sobre la propiedad y uso de esas tierras.
Opción 1... venderlo todo al hermano que las usa.
Opción 2... cada uno que coja su parte, escriture y registre.
A veces la buena fe de unos hermanos se convierte en el aprovechamiento indiscriminado de otros.
saludos
Quisiera realizar varias preguntas sobre usucapión.
La excepción cuando se habla de ausentes ¿se refiere a dueño origina, o al que ha realizado el uso?, es decir ¿el que ha realizado el uso ha fallecido, sus herederos pueden solicitar usucapión?
Relacionado con lo anterior, una propiedad fue comprada, hace más de 30 años, a nombre de un menor por sus padres, sin elevar la propiedad a escritura pública y el vendedor ha desaparecido. Los padres han estado usando la propiedad hasta su muerte, haciéndose cargo de todos los gastos. Los padres han fallecido dejando testamento a favor de todos sus hijos. ¿En el reparto de la herencia se podría solicitar usucapión sobre esa propiedad? O ¿los herederos no pueden solicitar usucapión?.
¿Cuál sería el procedimiento para tomar posesión de la propiedad?
Gracias de antemano.
La excepción cuando se habla de ausentes ¿se refiere a dueño origina, o al que ha realizado el uso?, es decir ¿el que ha realizado el uso ha fallecido, sus herederos pueden solicitar usucapión?
Relacionado con lo anterior, una propiedad fue comprada, hace más de 30 años, a nombre de un menor por sus padres, sin elevar la propiedad a escritura pública y el vendedor ha desaparecido. Los padres han estado usando la propiedad hasta su muerte, haciéndose cargo de todos los gastos. Los padres han fallecido dejando testamento a favor de todos sus hijos. ¿En el reparto de la herencia se podría solicitar usucapión sobre esa propiedad? O ¿los herederos no pueden solicitar usucapión?.
¿Cuál sería el procedimiento para tomar posesión de la propiedad?
Gracias de antemano.
que tal soy nuevo en el foro, mi inquietud es saber que
acciones existen para el siguiente caso.: al fallecer mi abuelo, mi hermano (jose ) posee la casa con su familia desde hace 30 años. Pero mi abuelo tenia 5 (cinco) hijos, mi mama y 4 cuatro hermanos cada uno de ellos con un hijo cada uno. De los cuales solo queda una hija viva. La pregunta es puedo hacer la declaratoria de heredero y hacer que el inmueble se venda o lo compre mi hermano.gracias
acciones existen para el siguiente caso.: al fallecer mi abuelo, mi hermano (jose ) posee la casa con su familia desde hace 30 años. Pero mi abuelo tenia 5 (cinco) hijos, mi mama y 4 cuatro hermanos cada uno de ellos con un hijo cada uno. De los cuales solo queda una hija viva. La pregunta es puedo hacer la declaratoria de heredero y hacer que el inmueble se venda o lo compre mi hermano.gracias
El edificio donde reside el problema se edificó hace 37 años. Consta de 3 portales y 2 plantas de garajes. En total 5 comunidades independientes. Soy el actual administrador de una de las plantas de los garajes.
Esta planta consta de 18 rayas de garaje. Cuando los futuros compradores de estas plazas vieron lo estrechas que eran, se revelaron porque con esas medidas no entraban bien los coches.
La constructora y promotora (dos empresas que a fecha de hoy están DISUELTAS), decidieron solucionar el problema compensando a tres propietarios concretos con rayas de garaje más pequeñas, cediéndoles la plaza contigua.
Es decir, lo que en principio iba a ser 18 plazas y 18 propietarios, acabó siendo 18 plazas y 15 propietarios.
Todos estos 37 años, los tres propietarios han estado utilizando sus "plazas dobles pero más pequeñas" de forma normal y continuada.
A la hora de contribuir en los gastos de comunidad siempre han pagado como si tuviesen una plaza y no dos (una plaza normal tiene unos 14 metros cuadrados y las dobles de estos vecinos pero más pequeñas miden 18 metros cuadrados)
Ahora que estoy calculando la derrama que tendríamos que aportar expresamente para pagar un gasto muy elevado, es cuando he detectado que no coincide lo que aportamos cada uno con lo que dicen nuestras escrituras que deberíamos aportar.
Pedí las notas simples de estas tres rayas en cuestión que se cedieron, ya que son las que me faltaban para que cuadrasen los porcentajes de participación en elementos comunes y aparecen a nombre de las dos empresas que ya no existen. (Al parecer la solución de compensarles con la raya contigua se realizó ÚNICAMENTE borrando las delimitaciones originales de las plazas y pintando nuevamente otras líneas en el suelo). Con esto quiero decir que no se les traspasó la propiedad en escritura pública.
Durante estos 37 años, estos tres propietarios han estado utilizando lo que consideraríamos eran sus plazas.
Han estado pagando el IBI que el ayuntamiento les giraba: Tras pedirles a los propietarios que me presentasen el impuesto que han pagado y las escrituras, compruebo que el impuesto corresponde únicamente a una plaza y en la escritura se refleja claramente que son propietarios sólo de una raya de garaje.
Se avecina un gasto general muy importante. Y por ese motivo necesito que los porcentajes de participación en los gastos de elementos comunes, estén correctamente asignados.
Estos tres propietarios siempre han utilizado las dos plazas como suyas. Y así lo hemos contemplado y respetado el resto de los vecinos. Desconocíamos que esas rayas de garaje no estaban a su nombre. (Desconocemos quién ha pagado el IBI durante estos años)
Creo que podríamos acogernos al principio de Usucapión para poder transmitir esas tres propiedades a los que consideramos sus legítimos dueños.
Esta planta consta de 18 rayas de garaje. Cuando los futuros compradores de estas plazas vieron lo estrechas que eran, se revelaron porque con esas medidas no entraban bien los coches.
La constructora y promotora (dos empresas que a fecha de hoy están DISUELTAS), decidieron solucionar el problema compensando a tres propietarios concretos con rayas de garaje más pequeñas, cediéndoles la plaza contigua.
Es decir, lo que en principio iba a ser 18 plazas y 18 propietarios, acabó siendo 18 plazas y 15 propietarios.
Todos estos 37 años, los tres propietarios han estado utilizando sus "plazas dobles pero más pequeñas" de forma normal y continuada.
A la hora de contribuir en los gastos de comunidad siempre han pagado como si tuviesen una plaza y no dos (una plaza normal tiene unos 14 metros cuadrados y las dobles de estos vecinos pero más pequeñas miden 18 metros cuadrados)
Ahora que estoy calculando la derrama que tendríamos que aportar expresamente para pagar un gasto muy elevado, es cuando he detectado que no coincide lo que aportamos cada uno con lo que dicen nuestras escrituras que deberíamos aportar.
Pedí las notas simples de estas tres rayas en cuestión que se cedieron, ya que son las que me faltaban para que cuadrasen los porcentajes de participación en elementos comunes y aparecen a nombre de las dos empresas que ya no existen. (Al parecer la solución de compensarles con la raya contigua se realizó ÚNICAMENTE borrando las delimitaciones originales de las plazas y pintando nuevamente otras líneas en el suelo). Con esto quiero decir que no se les traspasó la propiedad en escritura pública.
Durante estos 37 años, estos tres propietarios han estado utilizando lo que consideraríamos eran sus plazas.
Han estado pagando el IBI que el ayuntamiento les giraba: Tras pedirles a los propietarios que me presentasen el impuesto que han pagado y las escrituras, compruebo que el impuesto corresponde únicamente a una plaza y en la escritura se refleja claramente que son propietarios sólo de una raya de garaje.
Se avecina un gasto general muy importante. Y por ese motivo necesito que los porcentajes de participación en los gastos de elementos comunes, estén correctamente asignados.
Estos tres propietarios siempre han utilizado las dos plazas como suyas. Y así lo hemos contemplado y respetado el resto de los vecinos. Desconocíamos que esas rayas de garaje no estaban a su nombre. (Desconocemos quién ha pagado el IBI durante estos años)
Creo que podríamos acogernos al principio de Usucapión para poder transmitir esas tres propiedades a los que consideramos sus legítimos dueños.
Los problemas que plantea no tienen nada que ver con herencia y sucesiones, sino con propiedad horizontal y derecho civil general, que tienen sus propios foros. De todas formas, le daremos una respuesta al menos ordenada.
Ustedes han estado operando con una cuota de participación que ha funcionado hasta ahora, y no hay razón para reasignar los porcentajes y desbaratar el sistema vigente. Podría adaptarse y variarse ante notario, pero para eso se necesita el 100% de la cuota de propiedad, cosa imposible porque hay dos fincas (las plazas de garaje) que pertenecen a la constructora. Por tanto, en términos de ortodoxia legal, esas plazas deberían pagar lo que les corresponda y, en caso contrario, iniciar los procedimientos judiciales de cobro que, incluso,les facultaría para instar la subasta o adjudicárselas en pago de la deuda; si bien los juzgados son muy renuentes a autorizar subastas en temas de morosidad de propiedad horizontal.
Por tanto, no se puede variar la cuota, ni tampoco usucapir. Si bien esos propietarios han estado usando pacíficamente la plaza, lo cierto es que la misma pertenece a otra persona; y en caso de haber llegado a un acuerdo nada impedía ir a notaría y hacer una agrupación de fincas o la venta de las dos. Pero nada se hizo, y por tanto esas personas (que sabían perfectamente cómo funcionaba la adquisición de la plaza, puesto que ya las habían adquirido) no devinieron en propietarios de las plazas de la constructora, puesto que no exigieron algo tan razonable como la escrituración en su favor de las mismas, sino que se conformaron con un acto de mera tolerancia, como era pintar una raya en el suelo. El mero uso de la propiedad ajena no faculta para acceder a la propiedad de la misma, pues la mera tolerancia no aprovecha para la prescripción adquisitiva, es decir: para la usucapión. Y mucho menos cuando esos propietarios estaban pagando los impuestos por una sola plaza, perfectamente descrita, despreocupándose por quién pagaba los impuestos de las plazas que dicen ser suyas, de forma que no escrituraron, no compraron en contrato privado, no pagaron impuestos y en consecuencia no son propietarios de algo que, pudiendo haber resuelto, no lo hicieron.
Por lo tanto, la sugerencia es que sigan como hasta ahora.
Ustedes han estado operando con una cuota de participación que ha funcionado hasta ahora, y no hay razón para reasignar los porcentajes y desbaratar el sistema vigente. Podría adaptarse y variarse ante notario, pero para eso se necesita el 100% de la cuota de propiedad, cosa imposible porque hay dos fincas (las plazas de garaje) que pertenecen a la constructora. Por tanto, en términos de ortodoxia legal, esas plazas deberían pagar lo que les corresponda y, en caso contrario, iniciar los procedimientos judiciales de cobro que, incluso,les facultaría para instar la subasta o adjudicárselas en pago de la deuda; si bien los juzgados son muy renuentes a autorizar subastas en temas de morosidad de propiedad horizontal.
Por tanto, no se puede variar la cuota, ni tampoco usucapir. Si bien esos propietarios han estado usando pacíficamente la plaza, lo cierto es que la misma pertenece a otra persona; y en caso de haber llegado a un acuerdo nada impedía ir a notaría y hacer una agrupación de fincas o la venta de las dos. Pero nada se hizo, y por tanto esas personas (que sabían perfectamente cómo funcionaba la adquisición de la plaza, puesto que ya las habían adquirido) no devinieron en propietarios de las plazas de la constructora, puesto que no exigieron algo tan razonable como la escrituración en su favor de las mismas, sino que se conformaron con un acto de mera tolerancia, como era pintar una raya en el suelo. El mero uso de la propiedad ajena no faculta para acceder a la propiedad de la misma, pues la mera tolerancia no aprovecha para la prescripción adquisitiva, es decir: para la usucapión. Y mucho menos cuando esos propietarios estaban pagando los impuestos por una sola plaza, perfectamente descrita, despreocupándose por quién pagaba los impuestos de las plazas que dicen ser suyas, de forma que no escrituraron, no compraron en contrato privado, no pagaron impuestos y en consecuencia no son propietarios de algo que, pudiendo haber resuelto, no lo hicieron.
Por lo tanto, la sugerencia es que sigan como hasta ahora.
