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Regularizar titularidad vivienda previa al matrimonio (gananciales)
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Regularizar titularidad vivienda previa al matrimonio (gananciales)
Me gustaría saber si pueden ayudarme a aclarar como normalizar este tema (he visitado varios notarios y no se si el problema es que no es el sitio correcto para hacer la consulta, o si lo que me proponen es la solución real).
Mi marido adquirió un piso con hipoteca de soltero. El piso y la hipoteca están a su nombre.
Yo tenía de soltera una cuenta ahorro vivienda.
Hace 5 años nos casamos en bienes gananciales. En dicho momento utilizamos el dinero de mi cuenta vivienda para amortizar parte de la hipoteca del piso, y desde entonces la hipoteca se está pagando con dinero ganancial (la vamos a liquidar a principios de año).
Según el código civil entiendo que la titularidad de la vivienda se reparte en 3 partes, una privativa de mi conyuge por lo que pagó antes del matrimonio, otra privativa mía por la aportación de mi cuenta vivienda, y el resto ganancial (correspondiente a la hipoteca que estamos pagando en común).
Con hacienda no hemos tenido problema, llevamos 5 años desgravándonos los dos por las aportaciones, y hasta ha reconocido mi porcentaje de titularidad del piso y lo ha actualizado en el catastro.
El problema lo tenemos en conseguir que en el registro de la propiedad aparezca también mi porcentaje de titularidad de la vivienda.
El notario nos ha indicado que la forma de hacerlo es mediante una "donación de la parte privativa de mi marido, ya que consideran que la titularidad es solo de él, a la sociedad de gananciales". Pero ¿no se supone que yo ya he adquirido parte de la titularidad con el matrimonio y el dinero invertido? ¿Cómo va a aportar a la sociedad de gananciales algo que ya es de la sociedad de gananciales?
¿Como tenemos que hacer para normalizar la situación en el registro y que aparezca el nombre de ambos? Gracias por todo.
Mi marido adquirió un piso con hipoteca de soltero. El piso y la hipoteca están a su nombre.
Yo tenía de soltera una cuenta ahorro vivienda.
Hace 5 años nos casamos en bienes gananciales. En dicho momento utilizamos el dinero de mi cuenta vivienda para amortizar parte de la hipoteca del piso, y desde entonces la hipoteca se está pagando con dinero ganancial (la vamos a liquidar a principios de año).
Según el código civil entiendo que la titularidad de la vivienda se reparte en 3 partes, una privativa de mi conyuge por lo que pagó antes del matrimonio, otra privativa mía por la aportación de mi cuenta vivienda, y el resto ganancial (correspondiente a la hipoteca que estamos pagando en común).
Con hacienda no hemos tenido problema, llevamos 5 años desgravándonos los dos por las aportaciones, y hasta ha reconocido mi porcentaje de titularidad del piso y lo ha actualizado en el catastro.
El problema lo tenemos en conseguir que en el registro de la propiedad aparezca también mi porcentaje de titularidad de la vivienda.
El notario nos ha indicado que la forma de hacerlo es mediante una "donación de la parte privativa de mi marido, ya que consideran que la titularidad es solo de él, a la sociedad de gananciales". Pero ¿no se supone que yo ya he adquirido parte de la titularidad con el matrimonio y el dinero invertido? ¿Cómo va a aportar a la sociedad de gananciales algo que ya es de la sociedad de gananciales?
¿Como tenemos que hacer para normalizar la situación en el registro y que aparezca el nombre de ambos? Gracias por todo.
lo primero: el piso es de su marido, solo de su marido
lo segundo: si usted ha aportado dinero privativo y dinero ganancial, con lo que se ha pagado un préstamo privativo de su marido, su marido está en deuda con usted
lo tercero: los notarios le están dando la fórmula para hacer ese traspaso de propiedad del modo más económico, aportando el piso a la sociedad de gananciales ... con lo que todo el piso pasará a ser al 50%
lo cuarto: puede usted comprarle a su marido una participación en el piso, según el dinero aportado, pero será mucho más caro en impuestos
lo quinto: lo que hayan aceptado catastro y hacienda, vale para lo que vale, pero no da título de propiedad
lo segundo: si usted ha aportado dinero privativo y dinero ganancial, con lo que se ha pagado un préstamo privativo de su marido, su marido está en deuda con usted
lo tercero: los notarios le están dando la fórmula para hacer ese traspaso de propiedad del modo más económico, aportando el piso a la sociedad de gananciales ... con lo que todo el piso pasará a ser al 50%
lo cuarto: puede usted comprarle a su marido una participación en el piso, según el dinero aportado, pero será mucho más caro en impuestos
lo quinto: lo que hayan aceptado catastro y hacienda, vale para lo que vale, pero no da título de propiedad
Hola, en su respuesta, tan absoluta, ¿que cabida tienen los artículos 1357 y 1354 del código civil que copio a continuación (observar bien la excepción en el artículo 1357)?
Art. 1357.
Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.
Art. 1354.
Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
Art. 1357.
Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.
Art. 1354.
Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
lo de lo absoluto, aunque tiene usted toda la razón, debe relativizarlo, ya que mi opinión solo es mi opinión y vale solo lo que quiera cada cual
pero, siguiendo en que solo es mi opinión, le diré que el piso no se ha comprado a plazos (art. 1357) ni mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo (art. 1354)
el piso lo ha comprado de soltero quien luego se convirtió en su marido, y lo ha pagado al contado
a su marido le concedieron un préstamo, y usted ha destinado dinero privativo de usted y dinero ganancial al pago de ese préstamo, pero no al pago del piso
y no importa si como garantía de ese préstamo hay una hipoteca sobre ese piso, porque del mismo modo podrían prestarle ese dinero presentando otras garantías, o podrían prestarle dinero para otro destino y garantizarlo con una hipoteca sobre ese piso
sí, por supuesto que todos sabemos que existe una clara relación entre el piso y el préstamo, y que ir pagando el préstamo es una manera de ir pagando el piso ... y que reducir ese préstamo con el dinero de una cuenta vivienda es destinar ese dinero a la adquisición de vivienda, y todo lo demás que afecta a hacienda, porque a efectos fiscales la amortización del préstamo para la compra de la vivienda habitual es inversión en vivienda habitual
pero la propiedad legal del piso, a día de hoy, es de su marido ... aunque usted haya puesto dinero para que él pague un préstamo también privativo
pero, siguiendo en que solo es mi opinión, le diré que el piso no se ha comprado a plazos (art. 1357) ni mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo (art. 1354)
el piso lo ha comprado de soltero quien luego se convirtió en su marido, y lo ha pagado al contado
a su marido le concedieron un préstamo, y usted ha destinado dinero privativo de usted y dinero ganancial al pago de ese préstamo, pero no al pago del piso
y no importa si como garantía de ese préstamo hay una hipoteca sobre ese piso, porque del mismo modo podrían prestarle ese dinero presentando otras garantías, o podrían prestarle dinero para otro destino y garantizarlo con una hipoteca sobre ese piso
sí, por supuesto que todos sabemos que existe una clara relación entre el piso y el préstamo, y que ir pagando el préstamo es una manera de ir pagando el piso ... y que reducir ese préstamo con el dinero de una cuenta vivienda es destinar ese dinero a la adquisición de vivienda, y todo lo demás que afecta a hacienda, porque a efectos fiscales la amortización del préstamo para la compra de la vivienda habitual es inversión en vivienda habitual
pero la propiedad legal del piso, a día de hoy, es de su marido ... aunque usted haya puesto dinero para que él pague un préstamo también privativo
En su día nos basamos para este tema de la titularidad múltiple, en una consulta vinculante de hacienda.
No he encontrado ahora exactamente la misma consulta, pero he encontrado esta con la misma explicación del reparto de titularidad (copio el texto ya que el enlace es muy largo, pero se puede buscar en la web de hacienda sin problemas). La clave está en la parte que menciona "Debe considerarse que existe equiparación de los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos", por lo que he averiguado esa equiparación está relacionada con una sentencia del tribunal supremo STS de 31 octubre 1989(RJ/1989/7038) :
128081-GANANCIALES: VIVIENDA ANTES MATRIMONIO. REGLA GENERAL
Pregunta
Contribuyente que en 2007 contrae matrimonio en régimen de gananciales, constituyendo la residencia habitual del matrimonio una vivienda adquirida en 2005 por su cónyuge, la cual está gravada con un préstamo hipotecario que todavía están pagando.
¿Pueden deducir ambos cónyuges por los pagos realizados a partir del matrimonio?
Respuesta
En general, los bienes y derechos adquiridos por uno de los cónyuges antes del matrimonio tienen carácter privativo; no obstante, la vivienda familiar adquirida a plazos con anterioridad a la celebración del matrimonio será ganancial por los pagos efectuados con posterioridad a dicha celebración, si su importe se abona con dinero ganancial. Debe considerarse que existe equiparación de los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos; por lo tanto, la titularidad de la vivienda corresponde a ambos, aunque sea de forma parcial, por lo pagado a partir del matrimonio.No obstante pueden darse diversos supuestos en función de la procedencia de los fondos con que se abone dicho préstamo a partir del matrimonio:
Si se financia con fondos gananciales, la titularidad corresponderá a la sociedad de gananciales por dichas aportaciones y cada uno podrá practicar la deducción por el 50% que le corresponde del pago de dicho préstamo.
Si la procedencia de los fondos fuera, en todo o en parte, de origen privativo, circunstancia que deberá probarse mediante cualquier medio de prueba, la titularidad del bien deberá atribuirse en dicha parte exclusivamente al cónyuge titular de dichos fondos y no a la sociedad de gananciales, correspondiendo a éste la deducción de dichas cantidades.
Normativa/Doctrina
Consulta de la D.G.T. 1790 - 2003 , de 31 de octubre de 2003
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0890 - 2006 , de 10 de marzo de 2006
Arts. 1346, 1354 y 1357 del Código Civil
No he encontrado ahora exactamente la misma consulta, pero he encontrado esta con la misma explicación del reparto de titularidad (copio el texto ya que el enlace es muy largo, pero se puede buscar en la web de hacienda sin problemas). La clave está en la parte que menciona "Debe considerarse que existe equiparación de los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos", por lo que he averiguado esa equiparación está relacionada con una sentencia del tribunal supremo STS de 31 octubre 1989(RJ/1989/7038) :
128081-GANANCIALES: VIVIENDA ANTES MATRIMONIO. REGLA GENERAL
Pregunta
Contribuyente que en 2007 contrae matrimonio en régimen de gananciales, constituyendo la residencia habitual del matrimonio una vivienda adquirida en 2005 por su cónyuge, la cual está gravada con un préstamo hipotecario que todavía están pagando.
¿Pueden deducir ambos cónyuges por los pagos realizados a partir del matrimonio?
Respuesta
En general, los bienes y derechos adquiridos por uno de los cónyuges antes del matrimonio tienen carácter privativo; no obstante, la vivienda familiar adquirida a plazos con anterioridad a la celebración del matrimonio será ganancial por los pagos efectuados con posterioridad a dicha celebración, si su importe se abona con dinero ganancial. Debe considerarse que existe equiparación de los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos; por lo tanto, la titularidad de la vivienda corresponde a ambos, aunque sea de forma parcial, por lo pagado a partir del matrimonio.No obstante pueden darse diversos supuestos en función de la procedencia de los fondos con que se abone dicho préstamo a partir del matrimonio:
Si se financia con fondos gananciales, la titularidad corresponderá a la sociedad de gananciales por dichas aportaciones y cada uno podrá practicar la deducción por el 50% que le corresponde del pago de dicho préstamo.
Si la procedencia de los fondos fuera, en todo o en parte, de origen privativo, circunstancia que deberá probarse mediante cualquier medio de prueba, la titularidad del bien deberá atribuirse en dicha parte exclusivamente al cónyuge titular de dichos fondos y no a la sociedad de gananciales, correspondiendo a éste la deducción de dichas cantidades.
Normativa/Doctrina
Consulta de la D.G.T. 1790 - 2003 , de 31 de octubre de 2003
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0890 - 2006 , de 10 de marzo de 2006
Arts. 1346, 1354 y 1357 del Código Civil
hola, tu quieres respuestas a tu gusto, ya te han dicho, que la compra la efectuo de soltero , por tanto asi se resgritro, en la propiedad.
Lo demas para que registrakmente figure como tu desea, solo puedes hacerlo,
1.- que te venda el la proporcion que creas conveniente,
pero paga notario, y regristro y hacienda.POR TANTO NO RENTABLE.
2.- Seguir como estais, pues es lo que os interesa fiscalmente para las deducciones etc
3.- ir al notario hacer un documento notarial, con los porcentajes que creais y quedan asi , y si algun dia os separaris ese documento es valido para que no haya peleas judiciales
Lo demas para que registrakmente figure como tu desea, solo puedes hacerlo,
1.- que te venda el la proporcion que creas conveniente,
pero paga notario, y regristro y hacienda.POR TANTO NO RENTABLE.
2.- Seguir como estais, pues es lo que os interesa fiscalmente para las deducciones etc
3.- ir al notario hacer un documento notarial, con los porcentajes que creais y quedan asi , y si algun dia os separaris ese documento es valido para que no haya peleas judiciales
Veo le ha clavado la respuesta. Usted está confundiendo dos derechos totalmente diferentes, como son el de propiedad y el de crédito. Que Hacienda le diga que a efectos fiscales (y solo fiscales) se considerará que la amortización de hipoteca es parte del pago del precio, no significa que ambas instituciones, la hipoteca y la compraventa, sean lo mismo. El piso fue íntegramente pagado por su marido y es privativo. Usted y la sociedad de gananciales, cuando pagaron, generaron un derecho de crédito sobre las cantidades pagadas y nada más. La compra es un acto voluntario que no se supone ni se deduce, de ahí que le esté resultando tan complicado cuadrar legalmente en notaría y aparecer como propietaria sin título de transmisión: pudo desgravarse gracias a la doctrina fiscal emitida por una autoridad distinta de la judicial, pero eso no le da ningún derecho a la propiedad, sino al reembolso. De todas formas, y si su marido está de acuerdo, puede cederle un porcentaje de propiedad (seguro que sabe echar la cuenta) bajo el título de pago por las amortizaciones de la hipoteca. Lo lógico sería la aportación de la vivienda a la sociedad de gananciales, e inscribir a nombre de la misma.
No se trata de que quiera respuestas a mi gusto, sino respuestas razonadas y que entienda. No soy una persona de fe, soy una persona de ciencia, y necesito pruebas que demuestren la incorrección de mi teoría.
Ya mencioné anteriormente los artículos 1354 y 1357 del CC:
Art. 1357.
Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.
Art. 1354.
Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
A lo que veo me argumentó que una hipoteca no se considera una compraventa a plazos, que el piso se pagó al contado y lo que hay es un crédito privativo de mi marido.
A ese argumento contesté, (puse la consulta de hacienda para que se viera la explicación legal completa), con que hay una sentencia del Tribunal Supremo que determina "Debe considerarse que existe equiparación de los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos" (STS de 31 octubre 1989(RJ/1989/7038).
Por lo que entiendo que según el Tribunal Supremo, y el Código Civil la vivienda, al ser la vivienda familiar, corresponde pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
Me seguís diciendo que no, que la vivienda es privativa y que esto es solo a efectos fiscales. ¿Me podéis explicar el por qué? ¿El código civil y el TS solo regulan temas de hacienda? ¿El funcionamiento de los bienes gananciales no queda descrito en el CC? ¿Según quién lo mire y la ley que quiera aplicar un bien puede tener a la vez carácter ganancial o privativo (con lo que todo depende del cristal con el que se mire)?
Ya mencioné anteriormente los artículos 1354 y 1357 del CC:
Art. 1357.
Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.
Art. 1354.
Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
A lo que veo me argumentó que una hipoteca no se considera una compraventa a plazos, que el piso se pagó al contado y lo que hay es un crédito privativo de mi marido.
A ese argumento contesté, (puse la consulta de hacienda para que se viera la explicación legal completa), con que hay una sentencia del Tribunal Supremo que determina "Debe considerarse que existe equiparación de los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos" (STS de 31 octubre 1989(RJ/1989/7038).
Por lo que entiendo que según el Tribunal Supremo, y el Código Civil la vivienda, al ser la vivienda familiar, corresponde pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
Me seguís diciendo que no, que la vivienda es privativa y que esto es solo a efectos fiscales. ¿Me podéis explicar el por qué? ¿El código civil y el TS solo regulan temas de hacienda? ¿El funcionamiento de los bienes gananciales no queda descrito en el CC? ¿Según quién lo mire y la ley que quiera aplicar un bien puede tener a la vez carácter ganancial o privativo (con lo que todo depende del cristal con el que se mire)?
Todo es tal como le han dicho, que coincide con lo que dice el código civil. La vivienda se compró al contado, lo que es aplazado es el pago de la deuda con el banco.
(El hecho de que haya usted encontrado una sentencia no quiere decir que esa sea la interpretación "correcta". Es muy posible, como pasa muchas veces, que haya también sentencias en otro sentido).
Puesto que la propiedad es de su marido, para mí la única forma de ajustarlo como usted quiere en el registro sería mediante compraventa por la parte que está usted pagando. Van ustedes al notario, hacen la escritura, y luego al registro.
Por ejemplo: vivienda que costó 100.000 euros comprada por su marido. Cuando se casan se llevan pagados 50.000 y a partir de ahí pagan a medias. Es decir, que al final usted habrá pagado 25.000, o sea un 25%. Hagan ustedes una compraventa por ese 25% de la propiedad, indicando que ya se ha recibido el precio con anterioridad a la firma, o si lo prefiere indicando lo que ya se lleva pagado y lo que usted deberá todavía como "aplazado".
De otra forma, lo que usted pretende sería imposible. No se puede determinar la parte del piso que le pertenece a usted, ya que cada mes variaría al haber aumentado la parte de capital que usted lleva aportada en relación al valor total de la vivienda.
(El hecho de que haya usted encontrado una sentencia no quiere decir que esa sea la interpretación "correcta". Es muy posible, como pasa muchas veces, que haya también sentencias en otro sentido).
Puesto que la propiedad es de su marido, para mí la única forma de ajustarlo como usted quiere en el registro sería mediante compraventa por la parte que está usted pagando. Van ustedes al notario, hacen la escritura, y luego al registro.
Por ejemplo: vivienda que costó 100.000 euros comprada por su marido. Cuando se casan se llevan pagados 50.000 y a partir de ahí pagan a medias. Es decir, que al final usted habrá pagado 25.000, o sea un 25%. Hagan ustedes una compraventa por ese 25% de la propiedad, indicando que ya se ha recibido el precio con anterioridad a la firma, o si lo prefiere indicando lo que ya se lleva pagado y lo que usted deberá todavía como "aplazado".
De otra forma, lo que usted pretende sería imposible. No se puede determinar la parte del piso que le pertenece a usted, ya que cada mes variaría al haber aumentado la parte de capital que usted lleva aportada en relación al valor total de la vivienda.
Pues no. La jurisprudencia es unánime por cuanto no existe un derecho de crédito, sino un derecho de propiedad en la parte del préstamo amortizado constante matrimonio, así que eso de que la respuesta que le han dado es correcta, no. Entiendo el razonamiento que se ha hecho, pero no es el que siguen los tribunales.
Siempre entendiendo que se trate del domicilio conyugal, claro está.
Creo haber entendido que el dinero privativo lo pusiste una vez casada.
Si es así la situación es la siguiente.
El porcentaje pagado previo matrimonio es privativo de tu cónyuge.
El resto ganancial.
Eso en cuenta a titularidad real del inmueble.
Aparte tienes un derecho de crédito frente a la comunidad de gananciales por el dinero privativo aportado.
En cuanto a que conste en el registro, me temo que además d ella opción dada por el notario, sólo se me ocurre, liquidar los gananciales, algo que depende del caso no tributa...(cuando no haya excesos)
Las demás opciones, cesión, venta, donación, etc, conllevan impuestos que dependen de tu CCAA.
Siempre entendiendo que se trate del domicilio conyugal, claro está.
Creo haber entendido que el dinero privativo lo pusiste una vez casada.
Si es así la situación es la siguiente.
El porcentaje pagado previo matrimonio es privativo de tu cónyuge.
El resto ganancial.
Eso en cuenta a titularidad real del inmueble.
Aparte tienes un derecho de crédito frente a la comunidad de gananciales por el dinero privativo aportado.
En cuanto a que conste en el registro, me temo que además d ella opción dada por el notario, sólo se me ocurre, liquidar los gananciales, algo que depende del caso no tributa...(cuando no haya excesos)
Las demás opciones, cesión, venta, donación, etc, conllevan impuestos que dependen de tu CCAA.
Pues sí. Morinelli: después de soltar todo el rollo negando los argumentos, terminas diciendo que para que conste en el registro... la opción del notario.
Pues eso es lo que le hemos estado diciendo hasta ahora: la vivienda figura en el registro a nombre del marido (y eso es así porque la compró el solito, de eso no hay duda). La única forma de modificar eso es mediante escritura: el notario le ha dicho que el marido haga una donación, cosa que a ella no le parece bien.
"(...)El notario nos ha indicado que la forma de hacerlo es mediante una "donación de la parte privativa de mi marido, ya que consideran que la titularidad es solo de él, a la sociedad de gananciales". Pero ¿no se supone que yo ya he adquirido parte de la titularidad con el matrimonio y el dinero invertido? ¿Cómo va a aportar a la sociedad de gananciales algo que ya es de la sociedad de gananciales?(...)"
Por eso yo le contesté que, mejor que una donación, sería una compraventa del % correspondiente al importe que ella ha pagado (lo que puso de su cuenta vivienda más lo que sigue aportando).
Lo que ella pretende es imposible: inscribir en el registro su presunta copropiedad del inmueble sin presentar ningún título.
Como prueba: el marido podría ir ahora al banco y cancelar la hipoteca, puesto que esta solo a su nombre. Luego inscribe en el registro la escritura de cancelacion. Ya puede disponer libremente de la vivienda, la vende, y con el dinero cobrado devuelve religiosamente a su mujer hasta el último céntimo que ella aportó (más sus correspondientes intereses), que es lo único que ella podría reclamarle (o sea que sí que es un derecho de crédito) no pudiendo en este proceso reclamarle ella la parte de propiedad que correspondería a ese dinero (ya que no han hecho ningún contrato de venta, ni de aportacion a la sociedad de gananciales...)
Pues eso es lo que le hemos estado diciendo hasta ahora: la vivienda figura en el registro a nombre del marido (y eso es así porque la compró el solito, de eso no hay duda). La única forma de modificar eso es mediante escritura: el notario le ha dicho que el marido haga una donación, cosa que a ella no le parece bien.
"(...)El notario nos ha indicado que la forma de hacerlo es mediante una "donación de la parte privativa de mi marido, ya que consideran que la titularidad es solo de él, a la sociedad de gananciales". Pero ¿no se supone que yo ya he adquirido parte de la titularidad con el matrimonio y el dinero invertido? ¿Cómo va a aportar a la sociedad de gananciales algo que ya es de la sociedad de gananciales?(...)"
Por eso yo le contesté que, mejor que una donación, sería una compraventa del % correspondiente al importe que ella ha pagado (lo que puso de su cuenta vivienda más lo que sigue aportando).
Lo que ella pretende es imposible: inscribir en el registro su presunta copropiedad del inmueble sin presentar ningún título.
Como prueba: el marido podría ir ahora al banco y cancelar la hipoteca, puesto que esta solo a su nombre. Luego inscribe en el registro la escritura de cancelacion. Ya puede disponer libremente de la vivienda, la vende, y con el dinero cobrado devuelve religiosamente a su mujer hasta el último céntimo que ella aportó (más sus correspondientes intereses), que es lo único que ella podría reclamarle (o sea que sí que es un derecho de crédito) no pudiendo en este proceso reclamarle ella la parte de propiedad que correspondería a ese dinero (ya que no han hecho ningún contrato de venta, ni de aportacion a la sociedad de gananciales...)
Y como prueba final: resulta que ese es más o menos mi propio caso.
Hace años me casé (gananciales) y nos fuimos a vivir a un piso de mi propiedad, cuya hipoteca comenzamos a pagar a medias desde la boda. Al cabo de unos años nos separamos y yo me quedé viviendo en el piso. En total, mi ex había aportado (redondeando) unos 12.000 euros, lo que suponía más o menos el 20% del precio de compra (unos 60.000 euros).
En la demanda de separación, mi ex pretendía que se le reconociese la titularidad de ese 20% del inmueble en vez de pedirme el dinero que había puesto... ¿por qué? muy sencillo, porque en apenas año y medio (1998-2000) con el boom inmobiliario la casa se había revalorizado hasta unos 200.000 euros con lo que ese 20% valdría 40.000 en vez de los 12.000 aportados.
Lo que el juez le vino a decir, en pocas palabras, fue que el hecho de haber tenido en esa casa el domicilio conyugal no implicaba que hubiera sido incorporada a la sociedad de gananciales, y que de no haber documento que probase lo contrario, se presuponía que esas cantidades que ella aportaba iban destinadas a contribuir al pago de la hipoteca y no al pago (adquisición) de la vivienda. Finalmente le devolví todo lo que ella había puesto, pero sin intereses (llegamos a ese acuerdo).
Hace años me casé (gananciales) y nos fuimos a vivir a un piso de mi propiedad, cuya hipoteca comenzamos a pagar a medias desde la boda. Al cabo de unos años nos separamos y yo me quedé viviendo en el piso. En total, mi ex había aportado (redondeando) unos 12.000 euros, lo que suponía más o menos el 20% del precio de compra (unos 60.000 euros).
En la demanda de separación, mi ex pretendía que se le reconociese la titularidad de ese 20% del inmueble en vez de pedirme el dinero que había puesto... ¿por qué? muy sencillo, porque en apenas año y medio (1998-2000) con el boom inmobiliario la casa se había revalorizado hasta unos 200.000 euros con lo que ese 20% valdría 40.000 en vez de los 12.000 aportados.
Lo que el juez le vino a decir, en pocas palabras, fue que el hecho de haber tenido en esa casa el domicilio conyugal no implicaba que hubiera sido incorporada a la sociedad de gananciales, y que de no haber documento que probase lo contrario, se presuponía que esas cantidades que ella aportaba iban destinadas a contribuir al pago de la hipoteca y no al pago (adquisición) de la vivienda. Finalmente le devolví todo lo que ella había puesto, pero sin intereses (llegamos a ese acuerdo).
Esa opción de disolver los gananciales, ¿en qué consistiría? Algo así como:
- Realizar capitulaciones de separación de bienes a partir de una fecha determinada.
- Disolver y repartir la sociedad de gananciales.
- Un tiempo después, por ejemplo un año, volver a realizar capitulaciones de bienes gananciales.
Suena bastante lioso y rebuscado, ¿con esto el registro si que permitiría reflejar los porcentajes?, ¿cómo se realizan estas disoluciones?, no parece algo sencillo, ¿lo hace un abogado? ¿se necesita que un juez diga algo?.
La vivienda ya está pagada, hemos cancelado ahora la hipoteca, de ahí el querer reflejar en algún sitio estos porcentajes.
Aproximadamente los porcentajes serían:
- 28% parte privativa pagada por el primer conyuge antes del matrimonio.
- 14% la parte privativa aportada por mi tras el matrimonio (cuenta ahorro vivienda), esta parte es la que me indicas que no se puede considerar privativa sino que se consideraría también ganancial.
- 58% pagado con dinero ganancial del matrimonio.
Investigando un poco más he encontrado el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, que indica:
Artículo 91.
1. Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter.
2. El posterior destino a vivienda familiar de la comprada a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad, no alterará la inscripción a favor de éste, si bien, en las notas marginales en las que se hagan constar con posterioridad, los pagos a cuenta del precio aplazado se especificará el carácter ganancial o privativo del dinero entregado.
3. La determinación de la cuota indivisa de la vivienda familiar habitual que haya de tener carácter ganancial, en aplicación del artículo 1.357.2 del Código Civil, requerirá el consentimiento de ambos cónyuges, y se practicará mediante nota marginal.
Según este artículo, ¿se podría indicar mediante notas marginales que porcentaje se ha aportado con dinero ganancial determinando de esta manera la cuota indivisa de la vivienda de cada parte?
- Realizar capitulaciones de separación de bienes a partir de una fecha determinada.
- Disolver y repartir la sociedad de gananciales.
- Un tiempo después, por ejemplo un año, volver a realizar capitulaciones de bienes gananciales.
Suena bastante lioso y rebuscado, ¿con esto el registro si que permitiría reflejar los porcentajes?, ¿cómo se realizan estas disoluciones?, no parece algo sencillo, ¿lo hace un abogado? ¿se necesita que un juez diga algo?.
La vivienda ya está pagada, hemos cancelado ahora la hipoteca, de ahí el querer reflejar en algún sitio estos porcentajes.
Aproximadamente los porcentajes serían:
- 28% parte privativa pagada por el primer conyuge antes del matrimonio.
- 14% la parte privativa aportada por mi tras el matrimonio (cuenta ahorro vivienda), esta parte es la que me indicas que no se puede considerar privativa sino que se consideraría también ganancial.
- 58% pagado con dinero ganancial del matrimonio.
Investigando un poco más he encontrado el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, que indica:
Artículo 91.
1. Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno sólo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter.
2. El posterior destino a vivienda familiar de la comprada a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad, no alterará la inscripción a favor de éste, si bien, en las notas marginales en las que se hagan constar con posterioridad, los pagos a cuenta del precio aplazado se especificará el carácter ganancial o privativo del dinero entregado.
3. La determinación de la cuota indivisa de la vivienda familiar habitual que haya de tener carácter ganancial, en aplicación del artículo 1.357.2 del Código Civil, requerirá el consentimiento de ambos cónyuges, y se practicará mediante nota marginal.
Según este artículo, ¿se podría indicar mediante notas marginales que porcentaje se ha aportado con dinero ganancial determinando de esta manera la cuota indivisa de la vivienda de cada parte?
Vale, entiendo que lo único que quieres es que conste en el registro la naturaleza del bien...no es para una operación en concreto o por separación.
Si es así, es correcto, se hace en una nota marginal, en la que se declara que la vivienda constituye hogar conyugal y las cuotas...
Intenta hablar con el registrador y él mismo te dirá qué documentos quiere. Si no, mejor un abogado que te asesore que un notario...
Uno de familia lo sabrá seguro y uno de hipotecario más aún.
En cuanto a los porcentajes la doctrina mayoritaria dice que deben calcularse en base al precio de compraventa (sin contar gastos e intereses de la hipoteca) y como te dije si el dinero privativo se aportó después de casados, existe un derecho de crédito, no de propiedad.
Si es así, es correcto, se hace en una nota marginal, en la que se declara que la vivienda constituye hogar conyugal y las cuotas...
Intenta hablar con el registrador y él mismo te dirá qué documentos quiere. Si no, mejor un abogado que te asesore que un notario...
Uno de familia lo sabrá seguro y uno de hipotecario más aún.
En cuanto a los porcentajes la doctrina mayoritaria dice que deben calcularse en base al precio de compraventa (sin contar gastos e intereses de la hipoteca) y como te dije si el dinero privativo se aportó después de casados, existe un derecho de crédito, no de propiedad.
Vamos a ver, esto ya me empieza a recordar al post de aquella "marmari"...
No entiendo que la gente pregunte, y como no le gustan las respuestas, siguen dándole vueltas a cualquier texto que encuentran con el google para ver si se acomoda a sus deseos.
Vuelvo a copiar su pregunta inicial:
"(...)El notario nos ha indicado que la forma de hacerlo es mediante una "donación de la parte privativa de mi marido, ya que consideran que la titularidad es solo de él, a la sociedad de gananciales". Pero ¿no se supone que yo ya he adquirido parte de la titularidad con el matrimonio y el dinero invertido? ¿Cómo va a aportar a la sociedad de gananciales algo que ya es de la sociedad de gananciales?(...)"
Con el matrimonio, como usted pretende, no se adquiere la titularidad de los bienes privativos del otro cónyuge. Como bien le ha indicado el notario hace falta que el titular del bien haga la aportación a la sociedad de gananciales. Otra cosa es el dinero que usted aporta, por eso le he sugerido antes que documenten la compraventa del porcentaje de la vivienda correspondiente a lo pagado por usted. Si además de eso su marido quiere que sean dueños a partes iguales, tendrá que hacer donación por la parte que falte hasta el 50%.
Todo esto es sencillo, no muy caro, y además se ajusta a la situación real. Lógicamente requiere de la participación de su marido, al que suponemos de acuerdo en sus pretensiones de adquirir un % de titularidad de la vivienda.
No entiendo que la gente pregunte, y como no le gustan las respuestas, siguen dándole vueltas a cualquier texto que encuentran con el google para ver si se acomoda a sus deseos.
Vuelvo a copiar su pregunta inicial:
"(...)El notario nos ha indicado que la forma de hacerlo es mediante una "donación de la parte privativa de mi marido, ya que consideran que la titularidad es solo de él, a la sociedad de gananciales". Pero ¿no se supone que yo ya he adquirido parte de la titularidad con el matrimonio y el dinero invertido? ¿Cómo va a aportar a la sociedad de gananciales algo que ya es de la sociedad de gananciales?(...)"
Con el matrimonio, como usted pretende, no se adquiere la titularidad de los bienes privativos del otro cónyuge. Como bien le ha indicado el notario hace falta que el titular del bien haga la aportación a la sociedad de gananciales. Otra cosa es el dinero que usted aporta, por eso le he sugerido antes que documenten la compraventa del porcentaje de la vivienda correspondiente a lo pagado por usted. Si además de eso su marido quiere que sean dueños a partes iguales, tendrá que hacer donación por la parte que falte hasta el 50%.
Todo esto es sencillo, no muy caro, y además se ajusta a la situación real. Lógicamente requiere de la participación de su marido, al que suponemos de acuerdo en sus pretensiones de adquirir un % de titularidad de la vivienda.
Así, rosasul, que no se trata de que quieras respuestas a tu gusto, sino respuestas razonadas y que entiendas, por lo que necesitas pruebas que demuestren la incorrección de tu teoría.
Y como Marinelli parece que apoya más tu teoría, es a quien más crees, aunque hable de “disolución de gananciales” cuando tu lo que quieres es tener parte en la propiedad de tu marido. Y como el resto de los que te han contestado discrepan de tu teoría, pareces no creer sus respuestas, aún siendo mayoría.
Dices que has preguntado en una Notaría, y tampoco te gustó la respuesta que te dieron. ¿Seguro que te indicaron que lo mejor era una Donación?
Parece que crees que el mero hecho de haber aportado dinero te da algún derecho sobre la propiedad. Eso no es cierto.
Para que la propiedad sea en parte tuya, te falta un título de propiedad. Un documento por el cual tu marido y tú acordáis que la propiedad es en parte privativa de él, y en parte ganancial, en las proporciones que tengáis por conveniente.
Las opciones que hay son todas en escritura pública, ante Notario, y son las siguientes:
- Compraventa, por la cual tu marido te vende una parte. El pago lo puedes justificar porque ya lo has hecho. Paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Donación, por la cual tu marido te regalaría una parte. Aunque en tu caso no procede porque ya has pagado. Pagaría Impuesto de Donaciones.
- Y Aportación a la Sociedad de Gananciales, que es la más conveniente porque no paga impuestos. Con esta opción tú y tu marido acordáis qué % de la vivienda pasa a ser ganancial.
A tu criterio queda creer que lo que te he explicado es correcto, o seguir pensando que tu teoría de que la vivienda ya es tuya, porque ya has pagado, es correcta, por mucho que la mayoría de los que han respondido a tus preguntas te hayan dado una opinión contraria.
Y como Marinelli parece que apoya más tu teoría, es a quien más crees, aunque hable de “disolución de gananciales” cuando tu lo que quieres es tener parte en la propiedad de tu marido. Y como el resto de los que te han contestado discrepan de tu teoría, pareces no creer sus respuestas, aún siendo mayoría.
Dices que has preguntado en una Notaría, y tampoco te gustó la respuesta que te dieron. ¿Seguro que te indicaron que lo mejor era una Donación?
Parece que crees que el mero hecho de haber aportado dinero te da algún derecho sobre la propiedad. Eso no es cierto.
Para que la propiedad sea en parte tuya, te falta un título de propiedad. Un documento por el cual tu marido y tú acordáis que la propiedad es en parte privativa de él, y en parte ganancial, en las proporciones que tengáis por conveniente.
Las opciones que hay son todas en escritura pública, ante Notario, y son las siguientes:
- Compraventa, por la cual tu marido te vende una parte. El pago lo puedes justificar porque ya lo has hecho. Paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Donación, por la cual tu marido te regalaría una parte. Aunque en tu caso no procede porque ya has pagado. Pagaría Impuesto de Donaciones.
- Y Aportación a la Sociedad de Gananciales, que es la más conveniente porque no paga impuestos. Con esta opción tú y tu marido acordáis qué % de la vivienda pasa a ser ganancial.
A tu criterio queda creer que lo que te he explicado es correcto, o seguir pensando que tu teoría de que la vivienda ya es tuya, porque ya has pagado, es correcta, por mucho que la mayoría de los que han respondido a tus preguntas te hayan dado una opinión contraria.
