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Regularizar titularidad vivienda previa al matrimonio (gananciales)
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Me gustaría consultar mi caso. Resulta que me casare en breve y queremos casarnos en régimen ganancial(no en separación de bienes), pero yo adquirí un piso con hipoteca hace un año. Quería saber cómo puedo hacer para dejar estipulado que el piso, aunque se use familiarmente (y obiamente se siga pagando durante el matrimonio) siga siendo solo de mi titularidad exclusiva, ya que mis padres me avalaron a mi solo, no a la compra de un matrimonio.
Mi futura mujer estaría dispuesta a firmar cualquier papel para declararlo así pero no se como hacerlo.
Muchas gracias de antemano por su ayuda
Mi futura mujer estaría dispuesta a firmar cualquier papel para declararlo así pero no se como hacerlo.
Muchas gracias de antemano por su ayuda
Por mucho que busco no he encuentro dónde he dicho yo que no haya que presentar documentos públicos para tener acceso al Registro, ni que no sea necesaria la comparecencia de los cónyuges...algo obvio habida cuenta el carácter ganancial del bien.
Tampoco encuentro rectificación de aquellos que negaban el carácter ganancial del mismo....
Copio y pego para demostrar lo que digo y el error de los demás, observo que molesta....pues vaya.
Tampoco encuentro rectificación de aquellos que negaban el carácter ganancial del mismo....
Copio y pego para demostrar lo que digo y el error de los demás, observo que molesta....pues vaya.
Entonces la cosa está clara. La consultante se va ella solita al Registro de la Propiedad con un taco de recibos (nada de marido por medio) le dice al registrador le practique ahí mismo, ante sus propios ojos, una nota marginal con los porcentajes que a ella le den la gana y se va además sin pagar un céntimo. Aunque para abogados de prosapia como nosotros, que no nos gusta lo marginal...mejor una inscripción plena.
A mayores: DGRN Resolución 19 de enero de 2011:
"Y, tratándose de la vivienda familiar, si se han realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido – ex lege – con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1.357.2 y 1.354 del Código Civil)"
"Y, tratándose de la vivienda familiar, si se han realizado pagos del precio aplazado de la misma con dinero ganancial, la titularidad privativa inicial habrá devenido – ex lege – con los desembolsos realizados, en el nacimiento de una comunidad romana por cuotas entre la sociedad de gananciales y los cónyuges titulares, en proporción al valor de las aportaciones respectivas (cfr. artículos 1.357.2 y 1.354 del Código Civil)"
El caracter ganancial del bien no nace de la pretensión de una parte aducida en un juicio, sino de la ley.
El hecho de que sean sentencias lo que he copiado es porque no dispongo de manuales sobre el tema en formato digital y porque los propios manuales se suelen base en la jurisprudencia para secundar sus tesis. Algo absolutamente ajeno a lo que aquí se está haciendo, pues además de repetir y malear no se ha dado ningún apoyo legal, doctrinal o jurisprudencial verificable que secunde vuestras tesis.
Dije desde el principio que entendía el razonamiento por cuenta se pretende separar el pago del precio de la compraventa con el hecho de que el dinero provenga de un crédito con garantía hipotecaria, pero como he DEMOSTRADO la jurisprudencia no entiende que tenga que ser el propio vendedor quien financie la compraventa, sino que se refiere a una compra aplazada, sin importar en qué formar se realiza la financiación.
Por otra parte es evidente que además del desconocimiento que hay sobre esta excepción (a los hechos me remito) el tema se trate en el juzgado ante liquidaciones de gananciales y no frente a una inscripción en el registro. Algo que sucede de manera infrecuente pero sin litigiosidad, pues nadie, salvo los aquí presentes ponen en duda el carácter ganancial.
El hecho de que sean sentencias lo que he copiado es porque no dispongo de manuales sobre el tema en formato digital y porque los propios manuales se suelen base en la jurisprudencia para secundar sus tesis. Algo absolutamente ajeno a lo que aquí se está haciendo, pues además de repetir y malear no se ha dado ningún apoyo legal, doctrinal o jurisprudencial verificable que secunde vuestras tesis.
Dije desde el principio que entendía el razonamiento por cuenta se pretende separar el pago del precio de la compraventa con el hecho de que el dinero provenga de un crédito con garantía hipotecaria, pero como he DEMOSTRADO la jurisprudencia no entiende que tenga que ser el propio vendedor quien financie la compraventa, sino que se refiere a una compra aplazada, sin importar en qué formar se realiza la financiación.
Por otra parte es evidente que además del desconocimiento que hay sobre esta excepción (a los hechos me remito) el tema se trate en el juzgado ante liquidaciones de gananciales y no frente a una inscripción en el registro. Algo que sucede de manera infrecuente pero sin litigiosidad, pues nadie, salvo los aquí presentes ponen en duda el carácter ganancial.
Cierto, hay que ser lego para confundir el pago de una hipoteca con el pago del precio, y un acto de jurisdicción voluntaria o negociada entre particulares, con un litigio. Ahora resulta que sin título de transmisión (ni siquiera el que proviene de una sentencia) uno se puede ir a apuntar amarracos al Registro de la Propiedad. Las sentencias provienen de controversias en las que la actora ha expresado su voluntad de que la amortización hipotecaria sea equiparable al precio y se reconozca explícitamente tal circunstancia, con todos los efectos que ello conlleva, lo cual presupone una declaración inequívoca de voluntad expresada en una demanda. Pero la consultante quiere dotar de automaticidad conceptual (pago=propiedad) a su mero derecho al reembolso, sin hacer mención alguna a la panoplia de resultados de su inversión económica, sobre la que necesariamente tiene que optar: o bien quiere de vuelta el dinero con sus intereses, o bien quiere una propiedad o parte de ella, o incluso quiere refundir ese derecho de crédito en otros bienes gananciales o privativos cuando se disuelva la sociedad de gananciales. Esa opción, en caso de ser voluntaria, es el título, y como tal ha de recoger una manifestación explícita de voluntad; y hasta que ese momento llegue (si es que llega) la casa es privativa. Jamás ha sido ninguna otra cosa salvo privativa, porque de otra forma se estaría conectando ab origine un pago hecho por una tercera persona (la esposa) y se ha computado sin acuerdo previo como esfuerzo ganancial . Ahora resulta que los notarios con los que ha consultado la obstinada consultante y los abogados que participamos en el debate somos todos los doctorcitos de la iglesia hablando con Jesucristo.
Si quieres leer sólo eso bien. La sentencia explica el carácter ganancial de la vivienda conyugal en general cuando se dan los supuestos como el que nos ocupa...pero si quieres quedarte con eso y seguir diciendo que tenías razón OK. pero es que si les verás que también pone esto:
En los citados preceptos se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter privativo aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de crédito a favor de dicha sociedad por las cantidades abonadas en el pago de dicho bien privativo.
No obstante esta regla general no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar. En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al valor de las respectivas aportaciones.
En definitiva, por la aplicación de tales preceptos legales, la celebración del matrimonio supone una modificación de la titularidad del bien adquirido por precio aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:
1º.- Que se constituya la sociedad de gananciales.
2º.- Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.
3º.- Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de gananciales.
Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su pago."
Las sentencias vienen al caso para rebatir lo que se ha dicho por cuento todos defendían el carácter privativo de la vivienda, algo incorrecto a la luz de la doctrina unánime al respecto. Y más aún cuando sin ningún argumento o base jurídica, desde el principio se ha menospreciado a la consultante que pedía el razonamiento que conllevase la inaplicación de dos artículos del Código Civil, sin que nadie haya dado nada más de un esto es así y punto.
Por lo demás, una vez entendido por mi parte que lo único que pretende la consultante es que del registro refleje la realidad, ya le dije que la inscripción se hace mediante nota marginal como ella misma bien indicaba. Otra cosa es que a algunos les pique que un lego lleve razón....
En los citados preceptos se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter privativo aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de crédito a favor de dicha sociedad por las cantidades abonadas en el pago de dicho bien privativo.
No obstante esta regla general no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar. En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al valor de las respectivas aportaciones.
En definitiva, por la aplicación de tales preceptos legales, la celebración del matrimonio supone una modificación de la titularidad del bien adquirido por precio aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:
1º.- Que se constituya la sociedad de gananciales.
2º.- Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.
3º.- Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de gananciales.
Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su pago."
Las sentencias vienen al caso para rebatir lo que se ha dicho por cuento todos defendían el carácter privativo de la vivienda, algo incorrecto a la luz de la doctrina unánime al respecto. Y más aún cuando sin ningún argumento o base jurídica, desde el principio se ha menospreciado a la consultante que pedía el razonamiento que conllevase la inaplicación de dos artículos del Código Civil, sin que nadie haya dado nada más de un esto es así y punto.
Por lo demás, una vez entendido por mi parte que lo único que pretende la consultante es que del registro refleje la realidad, ya le dije que la inscripción se hace mediante nota marginal como ella misma bien indicaba. Otra cosa es que a algunos les pique que un lego lleve razón....
Pero aún así, como ya se ha indicado antes por GRISOLIA, todas estas sentencias no vendrían al caso ya que implican un litigio, y lo que esta señora viene preguntando reiteradamente es cómo inscribir "automáticamente" (o sea, sin título de propiedad) en el Registro su porcentaje de aportaciones.
Por tanto, a las varias posibilidades ya señaladas en el foro (compraventa, donación, aportación a la sociedad de gananciales...) podemos añadir una más: la vía judicial, la cual sin duda le será favorable según todas esas sentencias que aportan tanto ROSAZUL como MORINELLI. Y cuando tenga la sentencia, se pasa por este foro y nos comenta lo sencillo, cómodo y barato que le ha salido.
Por tanto, a las varias posibilidades ya señaladas en el foro (compraventa, donación, aportación a la sociedad de gananciales...) podemos añadir una más: la vía judicial, la cual sin duda le será favorable según todas esas sentencias que aportan tanto ROSAZUL como MORINELLI. Y cuando tenga la sentencia, se pasa por este foro y nos comenta lo sencillo, cómodo y barato que le ha salido.
Morinelli: esto del corta-pega es a veces muy cómodo, pero hay que leer bien:
Sobre la Sentencia AP JAEN 113/2011 que pones como ejemplo:
(...) En el caso de autos resultan hechos incontrovertidos por las partes que la vivienda familiar fue adquirida por ambos litigantes el 30 de Abril de 1996 mediante contrato privado que se elevó a público el 22 de mayo de 1996, antes de celebrarse el matrimonio con fecha 30 de Agosto de 1997.(...)
Bien clarito lo pone: FUE ADQUIRIDA POR AMBOS LITIGANTES ANTES DEL MATRIMONIO.
Sobre la Sentencia AP JAEN 113/2011 que pones como ejemplo:
(...) En el caso de autos resultan hechos incontrovertidos por las partes que la vivienda familiar fue adquirida por ambos litigantes el 30 de Abril de 1996 mediante contrato privado que se elevó a público el 22 de mayo de 1996, antes de celebrarse el matrimonio con fecha 30 de Agosto de 1997.(...)
Bien clarito lo pone: FUE ADQUIRIDA POR AMBOS LITIGANTES ANTES DEL MATRIMONIO.
AP MADRID (sec 24) 237/2007:
De todo ello se colige que el domicilio familiar discutido pertenece en pro indiviso ordinario a don Ildefonso y a la sociedad de gananciales en proporción a sus aportaciones dinerarias respectivas que el Juez a quo ha distribuido en un 12,82% para don Ildefonso y en el 87,17% restante para la sociedad de gananciales.
Ésta es, en definitiva, la solución que nos ofrece el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 31 de octubre de 1989 que resuelve un caso semejante al ahora contemplado en que el esposo compró el piso (él solo) en estado de soltero, constituyendo un crédito hipotecario sobre el mismo, adquirido con vistas al próximo enlace con la esposa, con quien contrajo matrimonio en los meses siguientes, siendo dato indiscutido del pleito, que las amortizaciones de la hipoteca que gravaba el piso destinado a vivienda familiar fueron pagadas y hechas efectivas durante el matrimonio de ambos litigantes, y considera que se entiende también como una compraventa a plazos y que estamos en presencia del supuesto contemplado en el párrafo 2° del art. 1.357 del Código Civil («vivienda familiar») que implica y significa la excepción específica a la regla general del párrafo 1.° del propio precepto, con la consiguiente remisión y entrada en juego de lo dispuesto en el art. 1.354 («los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación en parte ganancial o en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas»).
Semejante postura mantienen entre otras la sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de fecha 24 de octubre de 2005 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 16 de junio de 2005 .
De todo ello se colige que el domicilio familiar discutido pertenece en pro indiviso ordinario a don Ildefonso y a la sociedad de gananciales en proporción a sus aportaciones dinerarias respectivas que el Juez a quo ha distribuido en un 12,82% para don Ildefonso y en el 87,17% restante para la sociedad de gananciales.
Ésta es, en definitiva, la solución que nos ofrece el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 31 de octubre de 1989 que resuelve un caso semejante al ahora contemplado en que el esposo compró el piso (él solo) en estado de soltero, constituyendo un crédito hipotecario sobre el mismo, adquirido con vistas al próximo enlace con la esposa, con quien contrajo matrimonio en los meses siguientes, siendo dato indiscutido del pleito, que las amortizaciones de la hipoteca que gravaba el piso destinado a vivienda familiar fueron pagadas y hechas efectivas durante el matrimonio de ambos litigantes, y considera que se entiende también como una compraventa a plazos y que estamos en presencia del supuesto contemplado en el párrafo 2° del art. 1.357 del Código Civil («vivienda familiar») que implica y significa la excepción específica a la regla general del párrafo 1.° del propio precepto, con la consiguiente remisión y entrada en juego de lo dispuesto en el art. 1.354 («los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación en parte ganancial o en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas»).
Semejante postura mantienen entre otras la sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de fecha 24 de octubre de 2005 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 16 de junio de 2005 .
Por ejemplo y entre muchísimas otras. Sentencia AP JAEN 113/2011:
"Entrando en el análisis de las cuestiones planteadas se denuncia como primer motivo de apelación la infracción en la resolución recurrida del art 1357.2 del CC en relación con el art 1.354 de dicho texto legal.
En los citados preceptos se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter privativo aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de crédito a favor de dicha sociedad por las cantidades abonadas en el pago de dicho bien privativo.
No obstante esta regla general no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar. En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al valor de las respectivas aportaciones.
En definitiva, por la aplicación de tales preceptos legales, la celebración del matrimonio supone una modificación de la titularidad del bien adquirido por precio aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:
1º.- Que se constituya la sociedad de gananciales.
2º.- Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.
3º.- Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de gananciales.
Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su pago.
En el caso de autos resultan hechos incontrovertidos por las partes que la vivienda familiar fue adquirida por ambos litigantes el 30 de Abril de 1996 mediante contrato privado que se elevó a público el 22 de mayo de 1996, antes de celebrarse el matrimonio con fecha 30 de Agosto de 1997.
Igualmente resulta incontrovertido que en el momento de la adquisición se abonó un total de 4.000.000 de pts, constituyéndose además una hipoteca por valor de 5.300.000 pts, hipoteca que fue amortizada parcialmente por el demandado antes del matrimonio con fecha 10 de Febrero de 1997 en cuantía de 5.000.000 de pts con el precio obtenido por la venta de una vivienda privativa.
Ambos litigantes se muestran conformes en sus respectivos recursos en señalar que, contrariamente a lo sostenido en la resolución recurrida, sólo tendría carácter ganancial el 3,24% de la vivienda que lo constituiría las 300.000 pts que restaban de abono del precio cuando se constituyó la sociedad de gananciales, cuestión que es compartida por esta Sala ya que sólo tendría dicho carácter ganancial la proporción correspondiente a la parte del precio aplazado abonado durante la vigencia de la sociedad de gananciales, tal y como establece el art 1.354 del CC , y no el 62,8% aludido en la resolución recurrida.
"Entrando en el análisis de las cuestiones planteadas se denuncia como primer motivo de apelación la infracción en la resolución recurrida del art 1357.2 del CC en relación con el art 1.354 de dicho texto legal.
En los citados preceptos se establece que, con carácter general, las adquisiciones de un bien con precio aplazado por uno de los cónyuges antes de la celebración del matrimonio tendrá carácter privativo aunque todo o parte del precio se abone constante la sociedad de gananciales, sin perjuicio del derecho de crédito a favor de dicha sociedad por las cantidades abonadas en el pago de dicho bien privativo.
No obstante esta regla general no se aplica en los supuestos en que el bien adquirido se convierta en la vivienda familiar. En tales supuestos su carácter ganancial o privativo vendrá determinado en proporción al valor de las respectivas aportaciones.
En definitiva, por la aplicación de tales preceptos legales, la celebración del matrimonio supone una modificación de la titularidad del bien adquirido por precio aplazado siempre y cuando concurran las siguientes circunstancias:
1º.- Que se constituya la sociedad de gananciales.
2º.- Que el bien adquirido pase a constituir la vivienda familiar.
3º.- Que el precio no esté abonado en su totalidad al constituirse la sociedad de gananciales.
Cuando concurran tales circunstancias el aludido bien, que hasta dicha fecha sería considerado privativo a favor de la persona que lo adquirió, pasa a convertirse en parte privativo y en parte ganancial en proporción a la procedencia del dinero destinado a su pago.
En el caso de autos resultan hechos incontrovertidos por las partes que la vivienda familiar fue adquirida por ambos litigantes el 30 de Abril de 1996 mediante contrato privado que se elevó a público el 22 de mayo de 1996, antes de celebrarse el matrimonio con fecha 30 de Agosto de 1997.
Igualmente resulta incontrovertido que en el momento de la adquisición se abonó un total de 4.000.000 de pts, constituyéndose además una hipoteca por valor de 5.300.000 pts, hipoteca que fue amortizada parcialmente por el demandado antes del matrimonio con fecha 10 de Febrero de 1997 en cuantía de 5.000.000 de pts con el precio obtenido por la venta de una vivienda privativa.
Ambos litigantes se muestran conformes en sus respectivos recursos en señalar que, contrariamente a lo sostenido en la resolución recurrida, sólo tendría carácter ganancial el 3,24% de la vivienda que lo constituiría las 300.000 pts que restaban de abono del precio cuando se constituyó la sociedad de gananciales, cuestión que es compartida por esta Sala ya que sólo tendría dicho carácter ganancial la proporción correspondiente a la parte del precio aplazado abonado durante la vigencia de la sociedad de gananciales, tal y como establece el art 1.354 del CC , y no el 62,8% aludido en la resolución recurrida.
Eso, rosazul, conteste a la pregunta. Si su marido y usted están de acuerdo, qué es lo que quiere. Puede ir a notaría y otorgar las escrituras que les den la gana, amparándose en el Código Civil o en cualquier otra cosa que les parezca bien. Usted hace invocaciones a sentencias (que al presuponer un litigio son exactamente lo contrario de lo que se trae entre manos), a consultas en Hacienda (que jamás desafiaría una recta interpretación del Código Civil) y, en fin, al venerable reglamento hipotecario. Se le recomienda omitir la jeremiada de la inscripción marginal y vaya a la notaría a hacer sus escrituras con los porcentajes de propiedad que acuerden, y practique la inscripción de la nueva titularidad de acuerdo con los parámetros reales que le resulten. Es lo lógico, es lo justo y es lo legal. No se traiga por los pelos asuntos extravagantes (disolución-reunificación del régimen matrimonial) ni llame a rebato a la comunidad jurídica sin antes haberse tomado una buena infusión de rabillos de pasas.
mark9 no es darle vueltas a cualquier texto encontrado en internet, son artículos del código civil, sentencias del tribunal supremo, artículos del reglamento hipotecario, e información vinculante de como aplica hacienda esta información.
No son textos escritos por cualquiera, como una opinión en un foro, entiendo que son textos legales. De hecho también he encontrado una profesora de derecho de la UAM que escribió un artículo sobre estos temas, y que menciona que la opción correcta no es modificar la propiedad en el registro sino reflejar los porcentajes mediante notas marginales (tal y como indica el reglamento hipotecario). También he encontrado un notario de Orense que también opina que se abusa de la aportación a gananciales en casos en los que se deberían aplicar los artículos que he mencionado del reglamento hipotecario (si quieres enlaces a la información te los paso).
Pero vosotros todavía no me habéis aportado ningún texto legal que diga porqué no se puede aplicar la excepción del artículo 1357.2 del CC. Habéis indicado que la hipoteca no es una compraventa a plazos, os he referido sentencia del TS indicando lo contrario, y se ha alegado "que habrá jurisprudencia de todo tipo", pero no se ha demostrado aportando sentencia del Tribunal Supremo en sentido contrario....
Mi marido por supuesto que está de acuerdo en todo esto, entendemos que es la vivienda familiar, y por eso hemos empleado recursos de ambos y hemos amortizado la hipoteca 17 años antes de lo previsto.
Respecto a que la compraventa es una opción barata.... fue la que nos planteó un asesor fiscal antes de casarnos, nos hizo el cálculo, sin contar el impuesto de plusvalía que tenía que pagar mi marido salía que en gastos de compraventa había que pagar el equivalente a toda mi cuenta ahorro vivienda (con lo que ya indiqué que cancelamos un 14% de la hipoteca restante).
iosat, no me importa "luchar contra la mayoría", de hecho suelo ir en contra de lo que "piensa todo el mundo", suelo opinar que rara vez las mayorías tienen razón.
Entiendo tu razonamiento, pero se basa en no aplicar los artículos del código civil que he indicado (la excepción a la regla general), y la sentencia del TS. No necesito que me volváis a explicar lo mismo, necesito que me demostréis o expliquéis (usando textos legales como he hecho con mis argumentos), por qué no aplica en este caso la excepción del artículo 1357.2 del CC.
He encontrado otro artículo en un blog donde argumenta incluyendo parte de la STS referida e indica más jurisprudencia sobre la aplicación de esta excepción del CC:
http://derechomatrimonial.blogspot.com.es/2006/10/la-calificacin-jurdica-de-los-bienes.html
No son textos escritos por cualquiera, como una opinión en un foro, entiendo que son textos legales. De hecho también he encontrado una profesora de derecho de la UAM que escribió un artículo sobre estos temas, y que menciona que la opción correcta no es modificar la propiedad en el registro sino reflejar los porcentajes mediante notas marginales (tal y como indica el reglamento hipotecario). También he encontrado un notario de Orense que también opina que se abusa de la aportación a gananciales en casos en los que se deberían aplicar los artículos que he mencionado del reglamento hipotecario (si quieres enlaces a la información te los paso).
Pero vosotros todavía no me habéis aportado ningún texto legal que diga porqué no se puede aplicar la excepción del artículo 1357.2 del CC. Habéis indicado que la hipoteca no es una compraventa a plazos, os he referido sentencia del TS indicando lo contrario, y se ha alegado "que habrá jurisprudencia de todo tipo", pero no se ha demostrado aportando sentencia del Tribunal Supremo en sentido contrario....
Mi marido por supuesto que está de acuerdo en todo esto, entendemos que es la vivienda familiar, y por eso hemos empleado recursos de ambos y hemos amortizado la hipoteca 17 años antes de lo previsto.
Respecto a que la compraventa es una opción barata.... fue la que nos planteó un asesor fiscal antes de casarnos, nos hizo el cálculo, sin contar el impuesto de plusvalía que tenía que pagar mi marido salía que en gastos de compraventa había que pagar el equivalente a toda mi cuenta ahorro vivienda (con lo que ya indiqué que cancelamos un 14% de la hipoteca restante).
iosat, no me importa "luchar contra la mayoría", de hecho suelo ir en contra de lo que "piensa todo el mundo", suelo opinar que rara vez las mayorías tienen razón.
Entiendo tu razonamiento, pero se basa en no aplicar los artículos del código civil que he indicado (la excepción a la regla general), y la sentencia del TS. No necesito que me volváis a explicar lo mismo, necesito que me demostréis o expliquéis (usando textos legales como he hecho con mis argumentos), por qué no aplica en este caso la excepción del artículo 1357.2 del CC.
He encontrado otro artículo en un blog donde argumenta incluyendo parte de la STS referida e indica más jurisprudencia sobre la aplicación de esta excepción del CC:
http://derechomatrimonial.blogspot.com.es/2006/10/la-calificacin-jurdica-de-los-bienes.html
Así, rosasul, que no se trata de que quieras respuestas a tu gusto, sino respuestas razonadas y que entiendas, por lo que necesitas pruebas que demuestren la incorrección de tu teoría.
Y como Marinelli parece que apoya más tu teoría, es a quien más crees, aunque hable de “disolución de gananciales” cuando tu lo que quieres es tener parte en la propiedad de tu marido. Y como el resto de los que te han contestado discrepan de tu teoría, pareces no creer sus respuestas, aún siendo mayoría.
Dices que has preguntado en una Notaría, y tampoco te gustó la respuesta que te dieron. ¿Seguro que te indicaron que lo mejor era una Donación?
Parece que crees que el mero hecho de haber aportado dinero te da algún derecho sobre la propiedad. Eso no es cierto.
Para que la propiedad sea en parte tuya, te falta un título de propiedad. Un documento por el cual tu marido y tú acordáis que la propiedad es en parte privativa de él, y en parte ganancial, en las proporciones que tengáis por conveniente.
Las opciones que hay son todas en escritura pública, ante Notario, y son las siguientes:
- Compraventa, por la cual tu marido te vende una parte. El pago lo puedes justificar porque ya lo has hecho. Paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Donación, por la cual tu marido te regalaría una parte. Aunque en tu caso no procede porque ya has pagado. Pagaría Impuesto de Donaciones.
- Y Aportación a la Sociedad de Gananciales, que es la más conveniente porque no paga impuestos. Con esta opción tú y tu marido acordáis qué % de la vivienda pasa a ser ganancial.
A tu criterio queda creer que lo que te he explicado es correcto, o seguir pensando que tu teoría de que la vivienda ya es tuya, porque ya has pagado, es correcta, por mucho que la mayoría de los que han respondido a tus preguntas te hayan dado una opinión contraria.
Y como Marinelli parece que apoya más tu teoría, es a quien más crees, aunque hable de “disolución de gananciales” cuando tu lo que quieres es tener parte en la propiedad de tu marido. Y como el resto de los que te han contestado discrepan de tu teoría, pareces no creer sus respuestas, aún siendo mayoría.
Dices que has preguntado en una Notaría, y tampoco te gustó la respuesta que te dieron. ¿Seguro que te indicaron que lo mejor era una Donación?
Parece que crees que el mero hecho de haber aportado dinero te da algún derecho sobre la propiedad. Eso no es cierto.
Para que la propiedad sea en parte tuya, te falta un título de propiedad. Un documento por el cual tu marido y tú acordáis que la propiedad es en parte privativa de él, y en parte ganancial, en las proporciones que tengáis por conveniente.
Las opciones que hay son todas en escritura pública, ante Notario, y son las siguientes:
- Compraventa, por la cual tu marido te vende una parte. El pago lo puedes justificar porque ya lo has hecho. Paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Donación, por la cual tu marido te regalaría una parte. Aunque en tu caso no procede porque ya has pagado. Pagaría Impuesto de Donaciones.
- Y Aportación a la Sociedad de Gananciales, que es la más conveniente porque no paga impuestos. Con esta opción tú y tu marido acordáis qué % de la vivienda pasa a ser ganancial.
A tu criterio queda creer que lo que te he explicado es correcto, o seguir pensando que tu teoría de que la vivienda ya es tuya, porque ya has pagado, es correcta, por mucho que la mayoría de los que han respondido a tus preguntas te hayan dado una opinión contraria.
Vamos a ver, esto ya me empieza a recordar al post de aquella "marmari"...
No entiendo que la gente pregunte, y como no le gustan las respuestas, siguen dándole vueltas a cualquier texto que encuentran con el google para ver si se acomoda a sus deseos.
Vuelvo a copiar su pregunta inicial:
"(...)El notario nos ha indicado que la forma de hacerlo es mediante una "donación de la parte privativa de mi marido, ya que consideran que la titularidad es solo de él, a la sociedad de gananciales". Pero ¿no se supone que yo ya he adquirido parte de la titularidad con el matrimonio y el dinero invertido? ¿Cómo va a aportar a la sociedad de gananciales algo que ya es de la sociedad de gananciales?(...)"
Con el matrimonio, como usted pretende, no se adquiere la titularidad de los bienes privativos del otro cónyuge. Como bien le ha indicado el notario hace falta que el titular del bien haga la aportación a la sociedad de gananciales. Otra cosa es el dinero que usted aporta, por eso le he sugerido antes que documenten la compraventa del porcentaje de la vivienda correspondiente a lo pagado por usted. Si además de eso su marido quiere que sean dueños a partes iguales, tendrá que hacer donación por la parte que falte hasta el 50%.
Todo esto es sencillo, no muy caro, y además se ajusta a la situación real. Lógicamente requiere de la participación de su marido, al que suponemos de acuerdo en sus pretensiones de adquirir un % de titularidad de la vivienda.
No entiendo que la gente pregunte, y como no le gustan las respuestas, siguen dándole vueltas a cualquier texto que encuentran con el google para ver si se acomoda a sus deseos.
Vuelvo a copiar su pregunta inicial:
"(...)El notario nos ha indicado que la forma de hacerlo es mediante una "donación de la parte privativa de mi marido, ya que consideran que la titularidad es solo de él, a la sociedad de gananciales". Pero ¿no se supone que yo ya he adquirido parte de la titularidad con el matrimonio y el dinero invertido? ¿Cómo va a aportar a la sociedad de gananciales algo que ya es de la sociedad de gananciales?(...)"
Con el matrimonio, como usted pretende, no se adquiere la titularidad de los bienes privativos del otro cónyuge. Como bien le ha indicado el notario hace falta que el titular del bien haga la aportación a la sociedad de gananciales. Otra cosa es el dinero que usted aporta, por eso le he sugerido antes que documenten la compraventa del porcentaje de la vivienda correspondiente a lo pagado por usted. Si además de eso su marido quiere que sean dueños a partes iguales, tendrá que hacer donación por la parte que falte hasta el 50%.
Todo esto es sencillo, no muy caro, y además se ajusta a la situación real. Lógicamente requiere de la participación de su marido, al que suponemos de acuerdo en sus pretensiones de adquirir un % de titularidad de la vivienda.
Vale, entiendo que lo único que quieres es que conste en el registro la naturaleza del bien...no es para una operación en concreto o por separación.
Si es así, es correcto, se hace en una nota marginal, en la que se declara que la vivienda constituye hogar conyugal y las cuotas...
Intenta hablar con el registrador y él mismo te dirá qué documentos quiere. Si no, mejor un abogado que te asesore que un notario...
Uno de familia lo sabrá seguro y uno de hipotecario más aún.
En cuanto a los porcentajes la doctrina mayoritaria dice que deben calcularse en base al precio de compraventa (sin contar gastos e intereses de la hipoteca) y como te dije si el dinero privativo se aportó después de casados, existe un derecho de crédito, no de propiedad.
Si es así, es correcto, se hace en una nota marginal, en la que se declara que la vivienda constituye hogar conyugal y las cuotas...
Intenta hablar con el registrador y él mismo te dirá qué documentos quiere. Si no, mejor un abogado que te asesore que un notario...
Uno de familia lo sabrá seguro y uno de hipotecario más aún.
En cuanto a los porcentajes la doctrina mayoritaria dice que deben calcularse en base al precio de compraventa (sin contar gastos e intereses de la hipoteca) y como te dije si el dinero privativo se aportó después de casados, existe un derecho de crédito, no de propiedad.
