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Reflexiones sobre artº 16 LPH
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Reflexiones sobre artº 16 lph
Sobre un tema candente que figura en primera linea de éste foro y con el ánimo de "descifrar" el contenido de ésta imprecisa ley, transcribo parte de éste articulo:
""Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
«1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente
el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que epresenten al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.""
Primera pregunta: La imprecision de la ley es bien notoria y así, algunos abogados entienden que para llevar a cabo el proyecto de celebrar una Junta por parte del 25%, éstos tienen que presentar al presidente de turno el proyecto con una relacion de votos exigentes al objeto de que el presidente se vea forzado a celebrar una Junta extraordinaria.Solo en el caso de que el presidente no responda a la petición, el grupo peticionario actuaría ya sin reservas.
?Como es que la ley esté tan indefinida¿ ?estamos entre animales¿. Porque lo que realmente ocurre y pasa, porque pasa todo, que al presidente le traicionan, no existe este protocolo y se produce un claro abuso como el que hemos visto aquí en un epígrafe actual; tambien he tenido en mi caso.
!ah!! y la preceptiva lista de morosos, parte de ella integrada en ese 25% reinvindicativo,, brilla por su ausencia! ?Esto es la ley¿ ?Donde hay más salvajes, en Tasmania o en España¿
""Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
«1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente
el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que epresenten al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.""
Primera pregunta: La imprecision de la ley es bien notoria y así, algunos abogados entienden que para llevar a cabo el proyecto de celebrar una Junta por parte del 25%, éstos tienen que presentar al presidente de turno el proyecto con una relacion de votos exigentes al objeto de que el presidente se vea forzado a celebrar una Junta extraordinaria.Solo en el caso de que el presidente no responda a la petición, el grupo peticionario actuaría ya sin reservas.
?Como es que la ley esté tan indefinida¿ ?estamos entre animales¿. Porque lo que realmente ocurre y pasa, porque pasa todo, que al presidente le traicionan, no existe este protocolo y se produce un claro abuso como el que hemos visto aquí en un epígrafe actual; tambien he tenido en mi caso.
!ah!! y la preceptiva lista de morosos, parte de ella integrada en ese 25% reinvindicativo,, brilla por su ausencia! ?Esto es la ley¿ ?Donde hay más salvajes, en Tasmania o en España¿
1º. Las juntas las convoca el 25% de votos-cuotas, pero las redacta y remite el secretario. El presidente no pinta nada para este supuesto.
2º No estamos entre animales. Estamos entre ignorantes entre los que me incluyo.
3º La lista de morosos se la tendrá que pedir el secretario al administrador.
salvo mejores respuestas
2º No estamos entre animales. Estamos entre ignorantes entre los que me incluyo.
3º La lista de morosos se la tendrá que pedir el secretario al administrador.
salvo mejores respuestas
He leido tu exposición, y me quizás me puedas indicar, en mi caso no se cumple ninguno de los requisitos que indicas
1º No toca celebrarse la junta anual
2º la junta extraordinaria ha sido convocada por el administrador a instancias de 2 vecinos cuando la cdad., la componemos 14 con lo cual tampoco es el 25%.
3º al presidente no se le ha indicado nada de nada hasta que no ha visto la convocatoria en el portal.
- Ahora una pregunta quizás un poco arriesgada pero es que ya no puedo más con la prepotencia del administrador:
¿Acogiendome a que no se cumplen los requisitos del articulo 16, al que haces referencia podría yo poner una hoja en el portal desconvocando la junta hasta nuevas noticias?
¿Que consecuencias tendría?
Gracias anticipadas.
1º No toca celebrarse la junta anual
2º la junta extraordinaria ha sido convocada por el administrador a instancias de 2 vecinos cuando la cdad., la componemos 14 con lo cual tampoco es el 25%.
3º al presidente no se le ha indicado nada de nada hasta que no ha visto la convocatoria en el portal.
- Ahora una pregunta quizás un poco arriesgada pero es que ya no puedo más con la prepotencia del administrador:
¿Acogiendome a que no se cumplen los requisitos del articulo 16, al que haces referencia podría yo poner una hoja en el portal desconvocando la junta hasta nuevas noticias?
¿Que consecuencias tendría?
Gracias anticipadas.
Con que no asistas ya la habrás liado bien, porque las juntas debe presidirlas el presidente, si no hay nada estipulado al respecto, y además no habrás dado tu consentimiento tácito a la misma.
No puedes desconvocar lo que no has convocado. Luego podrás impugnar y anular la Junta si no la han convocado el 25% de votos-cuotas, que deben figurar en la notificación de convocatoria. Lo malo es que te hará falta abogado y procurador.
salvo mejores respuestas.
No puedes desconvocar lo que no has convocado. Luego podrás impugnar y anular la Junta si no la han convocado el 25% de votos-cuotas, que deben figurar en la notificación de convocatoria. Lo malo es que te hará falta abogado y procurador.
salvo mejores respuestas.
en mi cdad. no es el caso sólo está el presidente el administrador que aunque en junta se declaro a un vecino como tesorero la verdad es que no ejerce de tal y esas funciones sin que nadie se las otorge las ha cogido también el administrador, me imagino que para tener el control del libro de actas que según me han informado debe estar en posesión del tesorero.
Bueno, las respuestas se han disparado, cosa agradezco a todos, por la espectación que merece el tema, pero vamos a centrarnos de nuevo con el caracter de mi pregunta que, en general, no responde específicamente a mi pregunta, así que ,aunque resulte pesado, voy a repetir la pregunta haciendo una alusión a la ley concreta, pero tomada litelralmente del libro "Guia Practica de Comunidades de Propietarios, 9ª edicion, Carlos Gallego)
""Art16. La Junta de Prop. se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere el presidente--atentos-- O LO PIDAN LA CUARTA PARTE DE LOS PROPIETARIOS,, ect.(1)
2º La convocatoria de la Juntas LAS HARA EL PRESIDENTE, O EN SU DEFECTO LOS PROMOTORES DE LA REUNION (1)
....... luego la lista de morosos , ect., que no debe de faltar a efectos de valoracion de votos.
Pues bien, a estos dos conceptos, especialmente al segundo me refiero.
Cuando un determinado grupo no está conforme O QUIERE HACER LA GRAN PUTADA AL PRESIDENTE), me inclino por lo segundo, en la mayoria de los casos, ocurre que, la ley, -voy a intentar interpretarla) parece que dice que los promotores de la reunión pueden hacer una convocatoria sin más requisitos y tambien parece que sin consultar al presidente.... ahí está el meollo de la cuestión.
Aquí en este foro se acaba de dar la reseña en la desverguenza de un grupo que han "desnudado" a la presidenta, con alevosía y premeditación y !usando ! la ley.
Esa es mi pregunta que la repito, por ejemplo, en el caso 2º ?quien proporciona los datos de morosos a los saboteadores o promocionadores de esta reunión¿., si el presidente se entera de la convocatoria a toro pasado.¿
Entre las versiones dadas aquí ,existen muchos despropósitos fuera de la ley, pero cuando terminen vuestras actuaciones os diré de que forma tan salomónica se solucionan; a los jueces les da cien patadas todo esto, cortan y dan validez a todas las acciones encaminadas a que, a pesar de todo, la comunidad siga nutriendose de dinero, rompiendo con todo el protocolo.
""Art16. La Junta de Prop. se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere el presidente--atentos-- O LO PIDAN LA CUARTA PARTE DE LOS PROPIETARIOS,, ect.(1)
2º La convocatoria de la Juntas LAS HARA EL PRESIDENTE, O EN SU DEFECTO LOS PROMOTORES DE LA REUNION (1)
....... luego la lista de morosos , ect., que no debe de faltar a efectos de valoracion de votos.
Pues bien, a estos dos conceptos, especialmente al segundo me refiero.
Cuando un determinado grupo no está conforme O QUIERE HACER LA GRAN PUTADA AL PRESIDENTE), me inclino por lo segundo, en la mayoria de los casos, ocurre que, la ley, -voy a intentar interpretarla) parece que dice que los promotores de la reunión pueden hacer una convocatoria sin más requisitos y tambien parece que sin consultar al presidente.... ahí está el meollo de la cuestión.
Aquí en este foro se acaba de dar la reseña en la desverguenza de un grupo que han "desnudado" a la presidenta, con alevosía y premeditación y !usando ! la ley.
Esa es mi pregunta que la repito, por ejemplo, en el caso 2º ?quien proporciona los datos de morosos a los saboteadores o promocionadores de esta reunión¿., si el presidente se entera de la convocatoria a toro pasado.¿
Entre las versiones dadas aquí ,existen muchos despropósitos fuera de la ley, pero cuando terminen vuestras actuaciones os diré de que forma tan salomónica se solucionan; a los jueces les da cien patadas todo esto, cortan y dan validez a todas las acciones encaminadas a que, a pesar de todo, la comunidad siga nutriendose de dinero, rompiendo con todo el protocolo.
Un porcentaje muy importante de los problemas en la convivencia consiste en no observar las reglas más elementales en aquellas comunidades en las que se cuenta con administrador y a poder ser, sin ningún vinculo con la propiedad; él es el debiera ser el coordinador y allanador de diferencias de criterios de los propietarios; ello es cosa bien difícil cuando el administrador se convierte, primero, en complice de ideas siniestras del presidente y por otra parte con independencia, le permite asimismo, actuar a su manera y con las ligerezas que todos sabemos; no generalizo, digo, la mayoría..
no entiendo que quieres decir con han "desnudado" al presidente.
Te lo digo porque yo en ningun momento e incumplido nada, he acudido a todas las reuniones, he convocado reuniones cada vez que me las han solicitado los vecinos, es más me he vuelto loco buscando al administrador (no suele coger el tfno., ni estar en su despacho y no devuelve las llamadas) más de una vez porque los vecinos querían que diesen la cara, me he encargado de buscar un buen seguro para la cdad., he llamado la atención a la empresa de limpiezas por el mal servicio que nos estaban prestando, he llamado a averías del ascensor cada vez que se ha estropeado, he cambiado las bombillas cuando he visto que estaban fundidas y me estoy encargando de reclamar una reparación de una obra que se hizo hace 5 años y que aun está en garantía, con lo cual creo que he realizado perfectamente mis funciones de presidente.
Lo único que he hecho mal ha sido tener una deuda, pero como personas que somos, yo se que tengo que pagar y me da mucha rabia encontrarme en esta situación pero creo que antes de tomar una decisión tan drástica como denunciar hay que escuchar e intentar negociar una forma de pago de esa deuda que por supuesto si se incumpliese entonces debería ser el momento de presentar la demanda.
Como moroso no tengo voto, no tengo derecho a nada, sólo obligaciones por ser presidente, yo contra el administrador no tengo nada de nada sólo que no me parece bien que aliente una situación así cuando su funcion debería ser la de intentar negociar una forma y plazos de pago.
Por lo demás a mi no me han "desnudado" de nada, pues la deuda siempre la he reconocido he incluso he intentado pactar formas de pago las cuales los vecinos no han querido escuchar, esgrimiendo que si denuncia a uno denuncian a todos. Pero por Dios en que sociedad vivimos! que no sabemos escuchar los problemas de los demás, que no se dan cuenta que mañana pueden ser ellos los que atraviesen un malísimo momento.
Soy una persona que me gusta llamar a las cosas por su nombre, no me gustan las mentiras, ni los trapicheos y aunque me de verguenza deber dinero, doy la cara y lo digo y explico mi situación, por eso me gustaría me indicases que quieres decir con "desnudar" al presidente.
Gracias por escucharme
Te lo digo porque yo en ningun momento e incumplido nada, he acudido a todas las reuniones, he convocado reuniones cada vez que me las han solicitado los vecinos, es más me he vuelto loco buscando al administrador (no suele coger el tfno., ni estar en su despacho y no devuelve las llamadas) más de una vez porque los vecinos querían que diesen la cara, me he encargado de buscar un buen seguro para la cdad., he llamado la atención a la empresa de limpiezas por el mal servicio que nos estaban prestando, he llamado a averías del ascensor cada vez que se ha estropeado, he cambiado las bombillas cuando he visto que estaban fundidas y me estoy encargando de reclamar una reparación de una obra que se hizo hace 5 años y que aun está en garantía, con lo cual creo que he realizado perfectamente mis funciones de presidente.
Lo único que he hecho mal ha sido tener una deuda, pero como personas que somos, yo se que tengo que pagar y me da mucha rabia encontrarme en esta situación pero creo que antes de tomar una decisión tan drástica como denunciar hay que escuchar e intentar negociar una forma de pago de esa deuda que por supuesto si se incumpliese entonces debería ser el momento de presentar la demanda.
Como moroso no tengo voto, no tengo derecho a nada, sólo obligaciones por ser presidente, yo contra el administrador no tengo nada de nada sólo que no me parece bien que aliente una situación así cuando su funcion debería ser la de intentar negociar una forma y plazos de pago.
Por lo demás a mi no me han "desnudado" de nada, pues la deuda siempre la he reconocido he incluso he intentado pactar formas de pago las cuales los vecinos no han querido escuchar, esgrimiendo que si denuncia a uno denuncian a todos. Pero por Dios en que sociedad vivimos! que no sabemos escuchar los problemas de los demás, que no se dan cuenta que mañana pueden ser ellos los que atraviesen un malísimo momento.
Soy una persona que me gusta llamar a las cosas por su nombre, no me gustan las mentiras, ni los trapicheos y aunque me de verguenza deber dinero, doy la cara y lo digo y explico mi situación, por eso me gustaría me indicases que quieres decir con "desnudar" al presidente.
Gracias por escucharme
En referencia a quien informa a los vecinos de quienes son los morosos, eso nos lo informa el administrador, lo hizo hace 2 meses más o menos en una reunión, eso si no supo decir cuanto debe cada uno, yo no entiendo muy bien como una persona que se dedica a ello, es incapaz de saber cuanto debe cada vecino por dios que somos sólo 12 vecinos y 2 locales. A eso como lo llamamos????
Yo incompetencia, pero bueno no es el tema que nos ocupa.
Por favor no me hagas esperar más y dime cual es esa solución tan salomonica que dices conocer.
Yo incompetencia, pero bueno no es el tema que nos ocupa.
Por favor no me hagas esperar más y dime cual es esa solución tan salomonica que dices conocer.
en especial para Karlos.
Sigo pensando que, o no me esplico bien o no acabo de entender las respuestas, por ejemplo
karlos.
Lo que intereso es que, una reunión provocada por un grupo de propietarios, como contempla la ley, siempre o casi siempre es causa de descontento o yo diría sin riesgo de equivocarme, con el ánimo de "remover" sin disciplina al presidente, tengan o no tengan razón; si la tienen, es de caballeros/damas, notificar al presidente las intenciones y éste debe aceptar, cumplido el requisito y comprobado con firmas cada una de las que conforman el 25% de los coeficientes, debe aceptar pasado este requisito de celebrar una reunión; si el presidente se hace el loco, vale el otro procedimiento, o sea, no contando con él, pero eso sí, y ya es difícil, cumpliendo con los requisitos que manda la ley; en el 99% de estos últimos casos no se produce y se cometen demasiadas tropelias.
Le invito a que lea el epígrafe en este foro, PLAZOS Y COSTAS DE LA IMPUGNACION, autora, Ali, hoy 17 intervenciones (pagine hacia atras. dia 2.11.
Luego le diré todo aquello que no tenía que hacer, según la funciones que realiza en su comunidad....
Sigo pensando que, o no me esplico bien o no acabo de entender las respuestas, por ejemplo
karlos.
Lo que intereso es que, una reunión provocada por un grupo de propietarios, como contempla la ley, siempre o casi siempre es causa de descontento o yo diría sin riesgo de equivocarme, con el ánimo de "remover" sin disciplina al presidente, tengan o no tengan razón; si la tienen, es de caballeros/damas, notificar al presidente las intenciones y éste debe aceptar, cumplido el requisito y comprobado con firmas cada una de las que conforman el 25% de los coeficientes, debe aceptar pasado este requisito de celebrar una reunión; si el presidente se hace el loco, vale el otro procedimiento, o sea, no contando con él, pero eso sí, y ya es difícil, cumpliendo con los requisitos que manda la ley; en el 99% de estos últimos casos no se produce y se cometen demasiadas tropelias.
Le invito a que lea el epígrafe en este foro, PLAZOS Y COSTAS DE LA IMPUGNACION, autora, Ali, hoy 17 intervenciones (pagine hacia atras. dia 2.11.
Luego le diré todo aquello que no tenía que hacer, según la funciones que realiza en su comunidad....
La LPH tiene muchos vacios, pero el principal es la FIGURA DE VETO, los propietarios deberiamos tener la opcion de VETAR a los propietarios que por sus acciones demostradas quieran seguir haciendo dano o lo que quieran en las comunidades. Y definitivamente los ADMINISTRADORES NO COLEGIADOS deben declararce ILEGALES para ejercer el cargo de ADMINISTRADORES DE COMUNIDADES. Los ADMINISTRADORES cuando son propietarios dentro del mismo inmueble no pueden cobrar honorarios, incluso deberian estar vetados, por incompatibilidad y compromiso de intereses.
Quisiera decir, en relación con la pregunta de damaot, que el Presidente es quien tiene que convocar las reuniones o el 25% de los propietarios o en número que represente el 25% con los requisitos que ya se han dicho.
Sin embargo, y creo que la duda viene por aquí, el hecho de que los morosos estén privados del derecho a voto (no a intervenir en las reuniones ni a manifestar su opinión sobre los asuntos que se estén tratando), no implica que no puedan participar en el quórum que la Ley contempla del 25% como promotores alternativos, pues la Ley no dice nada en ese sentido y sí en el sentido de privación de voto: art. 15.2)d e la LPH.
Otra cosa, es que estos convocantes del 25% no cumplan los requisitos legales de convocatoria conforme al citado art.16 de la LPH.
Convocar sin sujeción a la Ley por parte del 25% puede ser motivo de impugnación, tanto de la convocatoria como de los acuerdos adoptados si se celebrase la Junta.
Para ello es imprescindible acudir a los Tribunales y estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad.
Otro cantar sería cómo funciona la Justicia.
A Lexis (3/11/2005), le digo que la LPH en su art. 13.4 contempla la figura del Vicepresidente el cual podrá sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, con las atribuciones que la Junta de Propietarios le otorgue o, en su defecto, con las mismas que la Ley contempla para el Presidente.
A vicente manuel (4/11/2005), le diré que el presidente no puede delegar en nadie. 1) la figura del Presidente es personal e intransferible, por eso la Ley contempla la figura del Vicepresidente para que lo sustituya si es necesario o, en el caso de que no exista o haya negativa de asumir su cargo la Ley propone la tan controvertida promotora del 25% para convocar, y luego será la Junta General quien decida. 2) Tanto el Presidente como el Vicepresidente deben ser propietarios, art. 13 de la LPH. Lo digo porque el administrador o secretario-administrador, pueden no serlo aunque formen parte de la Junta Directiva de la Comunidad o, incluso, algún inquilino que ocupe estos cargos o el de vocal. Ninguna persona que no sea propietaria podrá ser nombrada nunca para ejercer los cargos de Presidente o Vicepresidente.
Un saludo para todos.
Sin embargo, y creo que la duda viene por aquí, el hecho de que los morosos estén privados del derecho a voto (no a intervenir en las reuniones ni a manifestar su opinión sobre los asuntos que se estén tratando), no implica que no puedan participar en el quórum que la Ley contempla del 25% como promotores alternativos, pues la Ley no dice nada en ese sentido y sí en el sentido de privación de voto: art. 15.2)d e la LPH.
Otra cosa, es que estos convocantes del 25% no cumplan los requisitos legales de convocatoria conforme al citado art.16 de la LPH.
Convocar sin sujeción a la Ley por parte del 25% puede ser motivo de impugnación, tanto de la convocatoria como de los acuerdos adoptados si se celebrase la Junta.
Para ello es imprescindible acudir a los Tribunales y estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad.
Otro cantar sería cómo funciona la Justicia.
A Lexis (3/11/2005), le digo que la LPH en su art. 13.4 contempla la figura del Vicepresidente el cual podrá sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, con las atribuciones que la Junta de Propietarios le otorgue o, en su defecto, con las mismas que la Ley contempla para el Presidente.
A vicente manuel (4/11/2005), le diré que el presidente no puede delegar en nadie. 1) la figura del Presidente es personal e intransferible, por eso la Ley contempla la figura del Vicepresidente para que lo sustituya si es necesario o, en el caso de que no exista o haya negativa de asumir su cargo la Ley propone la tan controvertida promotora del 25% para convocar, y luego será la Junta General quien decida. 2) Tanto el Presidente como el Vicepresidente deben ser propietarios, art. 13 de la LPH. Lo digo porque el administrador o secretario-administrador, pueden no serlo aunque formen parte de la Junta Directiva de la Comunidad o, incluso, algún inquilino que ocupe estos cargos o el de vocal. Ninguna persona que no sea propietaria podrá ser nombrada nunca para ejercer los cargos de Presidente o Vicepresidente.
Un saludo para todos.
