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que se aplica primero:estatut o ley?
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Que se aplica primero:estatut o ley?
En la promulgación de los nuevos apéndices a la vieja ley, se explicaba claramente que los conceptos contenidos en la nueva ley, ésta , a partir de la fecha, derogaba todas las clausulas anteriores y asimismo, cualquier concepto contenido en cláusulas estaturarias realizadas con anterioridad, állá exprésamente donde pudieran colisionar. No conozco con exactitud el modelo jurídico expresado aunque me refiero a la esencia.
Aclaro la respuesta:
la siguiente prelación de fuentes es la siguiente:
1º. Los preceptos imperativos de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 396 del Código Civil; los artículos 8.4º y 5º y 117.11º de la Ley Hipotecaria.
2º. Los Estatutos de cada Comunidad, si existieren.
3º. Los Reglamentos de Régimen Interior, si existieren.
4º. Los preceptos dispositivos de la Ley de Propiedad Horizontal.
5º. Los preceptos del Código Civil sobre la propiedad y, en particular, los relativos a la comunidad de bienes en cuanto estén relacionados con la función de la propiedad horizontal.
la siguiente prelación de fuentes es la siguiente:
1º. Los preceptos imperativos de la Ley de Propiedad Horizontal; el artículo 396 del Código Civil; los artículos 8.4º y 5º y 117.11º de la Ley Hipotecaria.
2º. Los Estatutos de cada Comunidad, si existieren.
3º. Los Reglamentos de Régimen Interior, si existieren.
4º. Los preceptos dispositivos de la Ley de Propiedad Horizontal.
5º. Los preceptos del Código Civil sobre la propiedad y, en particular, los relativos a la comunidad de bienes en cuanto estén relacionados con la función de la propiedad horizontal.
Vamos a ver Dick; tú siempre al acecho detrás de la presa, tranquilo hombre, que sabes bien que ese tema lo sabes bien; ahora bien; exprésalo aqui con claridad:
En una comunidad hay unos estatutos que dicen que preceptivamente, para realizar arrendar o vender derechos de cosas comunes, como la azotea para telefonía, eso que está tan de moda, es necesario la aprobacion de la totalidad de los propietarios; en la nueva ley dice que para "desbloquear" determinadas situaciones ya no es obligado la aprobación de la totalidad de los propietarios, ?como respirarán tus amigos los jueces en esta situación¿ cuando el cacique de turno quiere sacar pasta de la azotea? y manipula convenientemente a sus vecinos y alguno osa hacer uso de sus derechos estatutarios¿
En una comunidad hay unos estatutos que dicen que preceptivamente, para realizar arrendar o vender derechos de cosas comunes, como la azotea para telefonía, eso que está tan de moda, es necesario la aprobacion de la totalidad de los propietarios; en la nueva ley dice que para "desbloquear" determinadas situaciones ya no es obligado la aprobación de la totalidad de los propietarios, ?como respirarán tus amigos los jueces en esta situación¿ cuando el cacique de turno quiere sacar pasta de la azotea? y manipula convenientemente a sus vecinos y alguno osa hacer uso de sus derechos estatutarios¿
Y te dejo certificada otra pregunta similar.
Los estatutos de una comunidad dicen claramente un montón de preceptos, sistema de gobierno, ect.
entre otras disposiciones, hay una clara, muy clara,
el sistema de reparto se hará en función del coeficiente asignado según figura en las escrituras.
El c. de turno creo más oportuno repartir a partes iguales y, posteriormente en una reunión en forma anormal, consigue que se aprueba un sistema de reparto a partes iguales; pasan unos años.
Un propietario espabila y reclama, impugna y hasta ahora PALO; fallo, el demandante no apeló en su momento y ha aceptado tácitamente las nuevas normas; en el mejor de los casos, costas a medias ?es así¿ y si no debiera ser así, ?quen le paga a este señor durante años cuentas mal hechas¿
Los estatutos de una comunidad dicen claramente un montón de preceptos, sistema de gobierno, ect.
entre otras disposiciones, hay una clara, muy clara,
el sistema de reparto se hará en función del coeficiente asignado según figura en las escrituras.
El c. de turno creo más oportuno repartir a partes iguales y, posteriormente en una reunión en forma anormal, consigue que se aprueba un sistema de reparto a partes iguales; pasan unos años.
Un propietario espabila y reclama, impugna y hasta ahora PALO; fallo, el demandante no apeló en su momento y ha aceptado tácitamente las nuevas normas; en el mejor de los casos, costas a medias ?es así¿ y si no debiera ser así, ?quen le paga a este señor durante años cuentas mal hechas¿
PRIMER SUPUESTO DE DAMAOT:
En una comunidad hay unos estatutos que dicen que preceptivamente, para realizar arrendar o vender derechos de cosas comunes, como la azotea para telefonía, eso que está tan de moda, es necesario la aprobacion de la totalidad de los propietarios; en la nueva ley dice que para "desbloquear" determinadas situaciones ya no es obligado la aprobación de la totalidad de los propietarios, ?como respirarán tus amigos los jueces en esta situación¿ cuando el cacique de turno quiere sacar pasta de la azotea? y manipula convenientemente a sus vecinos y alguno osa hacer uso de sus derechos estatutarios¿
RESPUESTA.- Los estatutos deben adaptarse a la nueva Ley en cualquiera de los casos. Las normas que citas son imperativas y será de apñlicación la Ley.
SEGUNDO SUPUESTO.-
"El c. de turno creo más oportuno repartir a partes iguales y, posteriormente en una reunión en forma anormal, consigue que se aprueba un sistema de reparto a partes iguales; pasan unos años.
Un propietario espabila y reclama, impugna y hasta ahora PALO; fallo, el demandante no apeló en su momento y ha aceptado tácitamente las nuevas normas; en el mejor de los casos, costas a medias ?es así¿ y si no debiera ser así, ?quen le paga a este señor durante años cuentas mal hechas"?
El TS ha zanjado la polémica declarando que el reparto se hará por coeficiente aun en el supuesto de que durante años se haya estado haciendo a partes iguales. Yo no era de esa opinión, pero el TS acaba de marcar el camino así que habrá que estar a lo que dice.
Nadie deberá devolver nada porque nada reclamó en su momento.
En una comunidad hay unos estatutos que dicen que preceptivamente, para realizar arrendar o vender derechos de cosas comunes, como la azotea para telefonía, eso que está tan de moda, es necesario la aprobacion de la totalidad de los propietarios; en la nueva ley dice que para "desbloquear" determinadas situaciones ya no es obligado la aprobación de la totalidad de los propietarios, ?como respirarán tus amigos los jueces en esta situación¿ cuando el cacique de turno quiere sacar pasta de la azotea? y manipula convenientemente a sus vecinos y alguno osa hacer uso de sus derechos estatutarios¿
RESPUESTA.- Los estatutos deben adaptarse a la nueva Ley en cualquiera de los casos. Las normas que citas son imperativas y será de apñlicación la Ley.
SEGUNDO SUPUESTO.-
"El c. de turno creo más oportuno repartir a partes iguales y, posteriormente en una reunión en forma anormal, consigue que se aprueba un sistema de reparto a partes iguales; pasan unos años.
Un propietario espabila y reclama, impugna y hasta ahora PALO; fallo, el demandante no apeló en su momento y ha aceptado tácitamente las nuevas normas; en el mejor de los casos, costas a medias ?es así¿ y si no debiera ser así, ?quen le paga a este señor durante años cuentas mal hechas"?
El TS ha zanjado la polémica declarando que el reparto se hará por coeficiente aun en el supuesto de que durante años se haya estado haciendo a partes iguales. Yo no era de esa opinión, pero el TS acaba de marcar el camino así que habrá que estar a lo que dice.
Nadie deberá devolver nada porque nada reclamó en su momento.
Hola Dick.
Tu dices:
“El TS ha zanjado la polémica declarando que el reparto se hará por coeficiente aun en el supuesto de que durante años se haya estado haciendo a partes iguales. Yo no era de esa opinión, pero el TS acaba de marcar el camino así que habrá que estar a lo que dice”.
Esta buenísima noticia, también se comenta por los Juzgados? Esto quiere decir que el comunero que impugna judicialmente la modificación de su cuota NO hace falta que llegue hasta el Supremo porque ya, en Primera Instancia le van a dar la razón?.
Esto lo saben los secretarios-administradores?.
Saludos.
Tu dices:
“El TS ha zanjado la polémica declarando que el reparto se hará por coeficiente aun en el supuesto de que durante años se haya estado haciendo a partes iguales. Yo no era de esa opinión, pero el TS acaba de marcar el camino así que habrá que estar a lo que dice”.
Esta buenísima noticia, también se comenta por los Juzgados? Esto quiere decir que el comunero que impugna judicialmente la modificación de su cuota NO hace falta que llegue hasta el Supremo porque ya, en Primera Instancia le van a dar la razón?.
Esto lo saben los secretarios-administradores?.
Saludos.
Yo conozco la sentencia y obviamente, en caso de que tenga necesidad de ello, la invocaré.
¿La conocen los Juzgados?
Te diré que he llevado un asunto en Primera Instancia en el que impugno precisamente el reparto de gastos de una comunidad por no existir especialidad alguna en los estatutos y no haber repartido por coeficiente y lo he perdido. ¿La razón del Juez? Que llevaba la comunidad repartiendo por partes iguales durante X años, fundamento contrario a la tesis del Supremo. Por cierto, en ese momento desconocía la sentencia.
Dicha sentencia está recurrida (y no esperaba perder, la verdad, pero así ha sido). Ya veremos que opina la Audiencia.
¿La conocen los Juzgados?
Te diré que he llevado un asunto en Primera Instancia en el que impugno precisamente el reparto de gastos de una comunidad por no existir especialidad alguna en los estatutos y no haber repartido por coeficiente y lo he perdido. ¿La razón del Juez? Que llevaba la comunidad repartiendo por partes iguales durante X años, fundamento contrario a la tesis del Supremo. Por cierto, en ese momento desconocía la sentencia.
Dicha sentencia está recurrida (y no esperaba perder, la verdad, pero así ha sido). Ya veremos que opina la Audiencia.
Hola Dick.
Estoy segura que al final ganas.
Yo tengo la ventaja de que en los Estatutos pone que todos los gastos son por coeficiente. Cierto que en todo mi entorno (son los mismos administradores) algunos gastos son a partes iguales, y por norma, los locales NO participan en casi nada; hay servicios que SÍ utilizan (cubos de recogida “residuos”, patios, contadores agua, luz, buzones, escaleras, etc.) y No pagan. Como ya he dicho muchas veces, esto está impugnado.
La Empresa administrador dice que NO tiene los Estatutos de mí Comunidad, en una ocasión se los pedí para resolver un problema que teníamos con el ayuntamiento (pagábamos un 40% más en el recibo de contribución, al final lo arreglé, casi nadie se enteró, se dieron cuenta porque empezaron a pagar un 40% menos. Estuve 7 años sin pagar y al final cuando lo arreglaron 3 recibos prescribieron y NO los pague) y tuve que ir al Registro a pedirlos.
Hace tres años le pregunté al secretario-administrador porque los locales NO pagaban…, me dijo que NO estaban obligados, me dio a entender que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. Le dije que yo tenía los Estatutos y que los locales tenían que pagar como cualquier comunero. En ello estoy.
Al decir tú que:
“El TS ha zanjado la polémica declarando que el reparto se hará por coeficiente aun en el supuesto de que durante años se haya estado haciendo a partes iguales. Yo no era de esa opinión, pero el TS acaba de marcar el camino así que habrá que estar a lo que dice.”
Y si en Los estatutos pone que pagamos todos, todos, todos, y por coeficiente, pues eso. Lo que digan los Estatutos, o SS. Pero NO lo que diga el l secretario-administrador.
Gracias y saludos.
Estoy segura que al final ganas.
Yo tengo la ventaja de que en los Estatutos pone que todos los gastos son por coeficiente. Cierto que en todo mi entorno (son los mismos administradores) algunos gastos son a partes iguales, y por norma, los locales NO participan en casi nada; hay servicios que SÍ utilizan (cubos de recogida “residuos”, patios, contadores agua, luz, buzones, escaleras, etc.) y No pagan. Como ya he dicho muchas veces, esto está impugnado.
La Empresa administrador dice que NO tiene los Estatutos de mí Comunidad, en una ocasión se los pedí para resolver un problema que teníamos con el ayuntamiento (pagábamos un 40% más en el recibo de contribución, al final lo arreglé, casi nadie se enteró, se dieron cuenta porque empezaron a pagar un 40% menos. Estuve 7 años sin pagar y al final cuando lo arreglaron 3 recibos prescribieron y NO los pague) y tuve que ir al Registro a pedirlos.
Hace tres años le pregunté al secretario-administrador porque los locales NO pagaban…, me dijo que NO estaban obligados, me dio a entender que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. Le dije que yo tenía los Estatutos y que los locales tenían que pagar como cualquier comunero. En ello estoy.
Al decir tú que:
“El TS ha zanjado la polémica declarando que el reparto se hará por coeficiente aun en el supuesto de que durante años se haya estado haciendo a partes iguales. Yo no era de esa opinión, pero el TS acaba de marcar el camino así que habrá que estar a lo que dice.”
Y si en Los estatutos pone que pagamos todos, todos, todos, y por coeficiente, pues eso. Lo que digan los Estatutos, o SS. Pero NO lo que diga el l secretario-administrador.
Gracias y saludos.
vale, entonces entiendo que los estatutos se aplican antes k la ley? ^Por ej. en zonas comunes, donde la ley dice que no se podran alterar su estado original, como por ej, paredes y patio de luces donde no se puede agujerear para poner nada en la pared, y los estatutos por su parte dicen que se podra utilizar el vuelo del patio para poner tendederos,entonces, para ponerlos hay que agujerear una parte comun y alterar esa parte comun como es la fachada del edificio y del patio de luces que es zona comun. Que aplicas en este caso? ley o estatutos?
gracias
gracias
y donde está el problema?
ag, lo que comentas es totalmente correcto, la ley lo que dice es que para alterar el estado original se necesita unanimidad y como para redactar y aprobar los estatutos también se necesita unanimidad pues queda claro que en este caso se ha respetado la ley.
No se si me he esplicado.
ag, lo que comentas es totalmente correcto, la ley lo que dice es que para alterar el estado original se necesita unanimidad y como para redactar y aprobar los estatutos también se necesita unanimidad pues queda claro que en este caso se ha respetado la ley.
No se si me he esplicado.
¿Y qué pasa si los Estatutos la contradicen?
A ver si lo que escribo a continuación no es una contradicción:
Dice el artículo 8.º de la LPH: "Los pisos y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del misnmo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el art. 5.º, sin alteración de las cuotas de los restantes."
Ahora lo que dicen nuestros Estatutos al respecto:
"Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, agruparlas, comunicarlas entre sí y segregarlas, tanto horizontalmente como verticalmente, previa licencia municipal y bajo dirección técnica competente, señalando para cada vivienda resultante, las cuotas de participación que estimen convenientes, dentro de las primitivas asignadas a ellas y sin poder alterar las de los restantes. Aun conservando su individualidad registral, podrán unirse las viviendas colindantes entre sí, realizando los actos materiales necesarios, tales como aperturas de huecos de comunicación con las debidas condiciones de seguridad y dirección facultativa.
Todo lo que antecede sin necesidad de acuerdo alguno de la Junta de Propietarios y sin otro requisito que notificar a dicha Junta la operación u obra efectuadas."
Ya me diréis a qué hacemos caso. ¿O no se contradicen?
Es posible que al estar los Estatutos "admitidos por unanimidad" se considere que hemos admitido por unanimidad una ilegalidad, y al estar registrados, incluso, la ilegalidad también la asumen terceros (nuevos compradores).
Me refiero a la no necesidad de acuerdo alguno de la Junta de Propietarios.
También es cierto, que el primer párrafo de las nombradas reglas que nos constan en el Título Constitutivo dice que nuestra comunidad se regirá "por lo establecido en la Ley 4/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 21 de julio, y por las siguientes normas especiales: "
Otra pregunta:
¿Cometo alguna falta, ilegalidad o algo por el estilo por escribir aquí nuestros Estatutos? ¿Me podrían demandar los demás copropietarios por hacer públicas y notorias dichas normas? (No os vayais a reir de mí si la pregunta es de lelos)
A ver si lo que escribo a continuación no es una contradicción:
Dice el artículo 8.º de la LPH: "Los pisos y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del misnmo edificio o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el art. 5.º, sin alteración de las cuotas de los restantes."
Ahora lo que dicen nuestros Estatutos al respecto:
"Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, agruparlas, comunicarlas entre sí y segregarlas, tanto horizontalmente como verticalmente, previa licencia municipal y bajo dirección técnica competente, señalando para cada vivienda resultante, las cuotas de participación que estimen convenientes, dentro de las primitivas asignadas a ellas y sin poder alterar las de los restantes. Aun conservando su individualidad registral, podrán unirse las viviendas colindantes entre sí, realizando los actos materiales necesarios, tales como aperturas de huecos de comunicación con las debidas condiciones de seguridad y dirección facultativa.
Todo lo que antecede sin necesidad de acuerdo alguno de la Junta de Propietarios y sin otro requisito que notificar a dicha Junta la operación u obra efectuadas."
Ya me diréis a qué hacemos caso. ¿O no se contradicen?
Es posible que al estar los Estatutos "admitidos por unanimidad" se considere que hemos admitido por unanimidad una ilegalidad, y al estar registrados, incluso, la ilegalidad también la asumen terceros (nuevos compradores).
Me refiero a la no necesidad de acuerdo alguno de la Junta de Propietarios.
También es cierto, que el primer párrafo de las nombradas reglas que nos constan en el Título Constitutivo dice que nuestra comunidad se regirá "por lo establecido en la Ley 4/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 21 de julio, y por las siguientes normas especiales: "
Otra pregunta:
¿Cometo alguna falta, ilegalidad o algo por el estilo por escribir aquí nuestros Estatutos? ¿Me podrían demandar los demás copropietarios por hacer públicas y notorias dichas normas? (No os vayais a reir de mí si la pregunta es de lelos)
Lorea, no veo donde se contradicen creo que ponen lo mismo lo único que no hace falta de aprobación de la junta, sigo sin ver el problema ya que este punto no hacía falta matizarlo en los estatutos y lo habeis hecho con lo cual ya en junta (para aprobación de estatutos) estais dando por conforme que se pueden realizar ese tipo de obras yo no lo veo una contradicción sino que lo que habeis hecho es autorizarlas sin necesidad de volver a convocar junta para ello.
Sobre lo que dices de nuevos compradores, te informo que los estatutos se pueden modificar siempre que se quiera y si un comprador nuevo no está conforme con ellos puede solicitar que se vuelvan a redactar y presentar a votación.
Sobre lo que dices de nuevos compradores, te informo que los estatutos se pueden modificar siempre que se quiera y si un comprador nuevo no está conforme con ellos puede solicitar que se vuelvan a redactar y presentar a votación.
anonimo, ¿lo mismo lo mismo dicen? La primera parte sí es igual. Ambos vienen a decir que se pueden realizar dichas obras. Pero, la Ley dice que es necesario el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la Junta de Propietarios, mientras que la claúsula que he escrito
dice lo contrario que "no" hay necesidad de acuerdo alguno de la Junta de Propietarios.
Diferente es que con esta redacción se interprete que ya está dado el permiso por todos/as los propietarios actuales y venideros.
¿Qué hay de mi última pregunta? Si es irrisoria decídmelo también. Ya sé que hay muchas cosas que digo que provocan risa. (ojalá sea de la buena)
dice lo contrario que "no" hay necesidad de acuerdo alguno de la Junta de Propietarios.
Diferente es que con esta redacción se interprete que ya está dado el permiso por todos/as los propietarios actuales y venideros.
¿Qué hay de mi última pregunta? Si es irrisoria decídmelo también. Ya sé que hay muchas cosas que digo que provocan risa. (ojalá sea de la buena)
