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Proceso y cuantía. Denegación de prórroga por necesidad del arrendador
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Viendo 21 - 26 de 26 comentarios
Muchisimas gracias a todos por vuestro interés y vuestros consejos.
Efectivamente, como apunta Jan, baso mi demanda en el 9.3 de la LAU, por ello pensaba que el procedimiento era el ordinario. Me despisto el hecho de que, como bien dice Optio, al revisar jurisprudencia muchas iban por el verbal. Estudiaré mi zona.
Muchas gracias una vez mas.
Efectivamente, como apunta Jan, baso mi demanda en el 9.3 de la LAU, por ello pensaba que el procedimiento era el ordinario. Me despisto el hecho de que, como bien dice Optio, al revisar jurisprudencia muchas iban por el verbal. Estudiaré mi zona.
Muchas gracias una vez mas.
Cuando hablamos de desahucio por expiración del plazo contractual, lo ortodoxo es aplicar las reglas 2ª y tercera del Art. 251 de la LEC. Sin embargo, como bien apunta novato, aplicar el criterio del valor del inmueble (aunque sólo sea aplicando el valor catastral) hace que la cuantia de la demanda resulte exagerada para un tema tan sencillo como un desahucio.
Conscientes de ello, muchos Juzgados adoptan en la práctica lo dispuesto en el Art 251.9ª.
lo mas recomendable antes de presentar la demanda, es que te informes sobre que criterios que se siguen en/los Juzgados de Primera Instancia donde ha de recaer por ser precisamente un Juicio verbal 250.1.1ª LEC
Conscientes de ello, muchos Juzgados adoptan en la práctica lo dispuesto en el Art 251.9ª.
lo mas recomendable antes de presentar la demanda, es que te informes sobre que criterios que se siguen en/los Juzgados de Primera Instancia donde ha de recaer por ser precisamente un Juicio verbal 250.1.1ª LEC
Espero que os deis cuenta de que en este tipo de procedimientos, la cuantía procesal no determina la minuta del Procurador, sino la renta anual multiplicada por tres. En cuanto al Letrado creo que tampoco es importante la cuantía, salvo en lo que respecta al límite de un tercio de la misma como máximo de sus honorarios.
Hola a todos:
No soy abogado, eso para empezar. Desconozco por tanto las reglas legales, pero quiero hablaros de mi opinión al respecto.
Pero si estamos hablando de cuantía, por que ninguno de vosotros establece una presunción de ajuste de la cuantía en dos parámetros ciertos y conocidos?
Valor del inmueble, y plazo de prórrogas pendientes del contrato.
Para poner 400.000 Euros de cuantía, es decir, el total del valor del inmueble, deberíamos estar hablando de un contrato indefinido, por el cual el propietario debe recuperar el total de su valor en el tiempo, equivalente a una recompra de dominio equiparable al de un inmueble nuevo.
Sin embargo, a esos 400.000 Euros, suponiendo un "dominio"a favor del arrendatario de uno o dos años, no podemos cuantificar el pleno valor, sino una cifra semejante a la capitalización de su valor total durante esos uno o dos años, cifra que resultará mucho mas aproximada al total de la renta pendiente de cobro si se llevara a cabo el arrendamiento hasta el término de las prórrogas.
En este país, tan necesitado de vivienda accesible en alquiler, es un contrasentido para el legislador castigar al propietario que pone en el mercado su inmueble, y los sucesivos gobiernos han tardado generaciones enteras en darse cuenta de ello.
Las rentas antiguas lo certifican.
Saludos.
No soy abogado, eso para empezar. Desconozco por tanto las reglas legales, pero quiero hablaros de mi opinión al respecto.
Pero si estamos hablando de cuantía, por que ninguno de vosotros establece una presunción de ajuste de la cuantía en dos parámetros ciertos y conocidos?
Valor del inmueble, y plazo de prórrogas pendientes del contrato.
Para poner 400.000 Euros de cuantía, es decir, el total del valor del inmueble, deberíamos estar hablando de un contrato indefinido, por el cual el propietario debe recuperar el total de su valor en el tiempo, equivalente a una recompra de dominio equiparable al de un inmueble nuevo.
Sin embargo, a esos 400.000 Euros, suponiendo un "dominio"a favor del arrendatario de uno o dos años, no podemos cuantificar el pleno valor, sino una cifra semejante a la capitalización de su valor total durante esos uno o dos años, cifra que resultará mucho mas aproximada al total de la renta pendiente de cobro si se llevara a cabo el arrendamiento hasta el término de las prórrogas.
En este país, tan necesitado de vivienda accesible en alquiler, es un contrasentido para el legislador castigar al propietario que pone en el mercado su inmueble, y los sucesivos gobiernos han tardado generaciones enteras en darse cuenta de ello.
Las rentas antiguas lo certifican.
Saludos.
A ver, soy letrado, supongo que como la mayría que habéis escrito en éste foro, y para mil la cuestión es mas sencilla. De entrada, posiblemente el error haya estado en la manera de plantear la demanda. Si aún estás a tiempo de desistir, o si aún no has planteado la demanda, desiste, vuelve a plantearla como demanda de desahucio por expiración del plazo, y para evitar que se subsuma el arrendatario a los 5 años protegidos por la LAU, haz constar que la necesitas para tu vivienda. Además, previamente a demandar, yo que tú les requería notarilamente para desalojar la vivienda, poniendo como fecha tope la de expiración del contrato (el requerimiento dos meses antes de ésta fecha, a ser posible), si no es mediante notario, te valdrá el burofax. Con el requerimiento te curas en salud a los efectos de una posible condena en costas (aunque de hecho, a día de hoy ya nos es exigible éste requerimiento a esos efectos, pero siempre es recomendable), y calificando la demanda como de desahucio, necesariamente el procedimiento será el verbal, de conformidad con el art. 250.1.1º de la LEC, poco puede decir la contraparte, cuando el objeto de la demanda es el recobrar la posesión de la vivienda por terminación del plazo pactado expresamente, y además necesitándola para tí mismo.
A la hora de las establecer la cuantía de la demanda, desde luego, si ves que el arrendatario puede oponerse, tira por el criterio de la anualidad de renta, que dudo que te lo vayan a impugnar, y de hacerlo, el propio juzgado puede consultar la copiosísima jurisprudencia, como de hecho hace, y fundamentar su decisión en la misma, por eso no te preocupes demasiado, aunque tu letrado también sabrá alegar lo que le convenga, pero bueno, la anualidad de renta suele ser un criterio comunmente aceptado, y además, dudo que al demandado interese elevar la cuantía de la demanda, porque él mismo se expone a cargar con mas costas de resultar conedando (altamente probable), a mi personalmente, en éste asunto en concreto, me parecería una temeridad.
Yo creo que esos serían los pasos correctos, ahor bien, si ya has planteado una demanda por denegación de la 2ª prorroga, aunque puedes dar más pie al inquilino a la hora de alegar a su favor (principalmente con fines dilatorios, para ganar tiempo de permanencia en la vivienda), yo pienso que deberías defenderla como si de un desahucio por expiración del plazo se tratara, exactamente como te he dicho antes, y ahí ya si que tendrñas que atenerte a los criterios del juzgado que conozca el asunto, aunque eso no tiene que ser necesariamente malo, dado que lo mas normal, sería que el Juez a quo, enjuicie cmo si de un desahucio por expiración se tratara.
Sea como sea, como veo que te preocupan las costas, desde luego nunca vas a tener que pagar 20.000 € en costas, ni mucho menos, y menos aún si el procedimiento es verbal, no ser que la vivienda sea la mansión de los Beckham..., y ni aún así. Tranquilízate, que por unas costas en éste tipo de procedimiento nos te arruinarías, y voy mas lejos, por lo que cuentas, y intuyendo las características del juicio, hasta dudo que vayas a tener que pagar costas.
Siento el ladrillo, pero espero haber ayudado en algo.
Un saludo.
A la hora de las establecer la cuantía de la demanda, desde luego, si ves que el arrendatario puede oponerse, tira por el criterio de la anualidad de renta, que dudo que te lo vayan a impugnar, y de hacerlo, el propio juzgado puede consultar la copiosísima jurisprudencia, como de hecho hace, y fundamentar su decisión en la misma, por eso no te preocupes demasiado, aunque tu letrado también sabrá alegar lo que le convenga, pero bueno, la anualidad de renta suele ser un criterio comunmente aceptado, y además, dudo que al demandado interese elevar la cuantía de la demanda, porque él mismo se expone a cargar con mas costas de resultar conedando (altamente probable), a mi personalmente, en éste asunto en concreto, me parecería una temeridad.
Yo creo que esos serían los pasos correctos, ahor bien, si ya has planteado una demanda por denegación de la 2ª prorroga, aunque puedes dar más pie al inquilino a la hora de alegar a su favor (principalmente con fines dilatorios, para ganar tiempo de permanencia en la vivienda), yo pienso que deberías defenderla como si de un desahucio por expiración del plazo se tratara, exactamente como te he dicho antes, y ahí ya si que tendrñas que atenerte a los criterios del juzgado que conozca el asunto, aunque eso no tiene que ser necesariamente malo, dado que lo mas normal, sería que el Juez a quo, enjuicie cmo si de un desahucio por expiración se tratara.
Sea como sea, como veo que te preocupan las costas, desde luego nunca vas a tener que pagar 20.000 € en costas, ni mucho menos, y menos aún si el procedimiento es verbal, no ser que la vivienda sea la mansión de los Beckham..., y ni aún así. Tranquilízate, que por unas costas en éste tipo de procedimiento nos te arruinarías, y voy mas lejos, por lo que cuentas, y intuyendo las características del juicio, hasta dudo que vayas a tener que pagar costas.
Siento el ladrillo, pero espero haber ayudado en algo.
Un saludo.
yo ya hice varios juicios sobre deshaucio por necesidad del arrendador para recuperar la posesión y siempre han dio Ordinarios.
A la hora de poner la cuantía claro esta, intentó que siempre sea la mas baja ya que la posibilidad de exito es menor para el arrendador que para el arrendatario, y siempre elijo la menor entre el valor catastral de la vivienda o el valor dado por la tasadora en caso de seguro-hogar(si lo hubiere)
A la hora de poner la cuantía claro esta, intentó que siempre sea la mas baja ya que la posibilidad de exito es menor para el arrendador que para el arrendatario, y siempre elijo la menor entre el valor catastral de la vivienda o el valor dado por la tasadora en caso de seguro-hogar(si lo hubiere)
