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Proceso y cuantía. Denegación de prórroga por necesidad del arrendador
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yo ya hice varios juicios sobre deshaucio por necesidad del arrendador para recuperar la posesión y siempre han dio Ordinarios.
A la hora de poner la cuantía claro esta, intentó que siempre sea la mas baja ya que la posibilidad de exito es menor para el arrendador que para el arrendatario, y siempre elijo la menor entre el valor catastral de la vivienda o el valor dado por la tasadora en caso de seguro-hogar(si lo hubiere)
A la hora de poner la cuantía claro esta, intentó que siempre sea la mas baja ya que la posibilidad de exito es menor para el arrendador que para el arrendatario, y siempre elijo la menor entre el valor catastral de la vivienda o el valor dado por la tasadora en caso de seguro-hogar(si lo hubiere)
A ver, soy letrado, supongo que como la mayría que habéis escrito en éste foro, y para mil la cuestión es mas sencilla. De entrada, posiblemente el error haya estado en la manera de plantear la demanda. Si aún estás a tiempo de desistir, o si aún no has planteado la demanda, desiste, vuelve a plantearla como demanda de desahucio por expiración del plazo, y para evitar que se subsuma el arrendatario a los 5 años protegidos por la LAU, haz constar que la necesitas para tu vivienda. Además, previamente a demandar, yo que tú les requería notarilamente para desalojar la vivienda, poniendo como fecha tope la de expiración del contrato (el requerimiento dos meses antes de ésta fecha, a ser posible), si no es mediante notario, te valdrá el burofax. Con el requerimiento te curas en salud a los efectos de una posible condena en costas (aunque de hecho, a día de hoy ya nos es exigible éste requerimiento a esos efectos, pero siempre es recomendable), y calificando la demanda como de desahucio, necesariamente el procedimiento será el verbal, de conformidad con el art. 250.1.1º de la LEC, poco puede decir la contraparte, cuando el objeto de la demanda es el recobrar la posesión de la vivienda por terminación del plazo pactado expresamente, y además necesitándola para tí mismo.
A la hora de las establecer la cuantía de la demanda, desde luego, si ves que el arrendatario puede oponerse, tira por el criterio de la anualidad de renta, que dudo que te lo vayan a impugnar, y de hacerlo, el propio juzgado puede consultar la copiosísima jurisprudencia, como de hecho hace, y fundamentar su decisión en la misma, por eso no te preocupes demasiado, aunque tu letrado también sabrá alegar lo que le convenga, pero bueno, la anualidad de renta suele ser un criterio comunmente aceptado, y además, dudo que al demandado interese elevar la cuantía de la demanda, porque él mismo se expone a cargar con mas costas de resultar conedando (altamente probable), a mi personalmente, en éste asunto en concreto, me parecería una temeridad.
Yo creo que esos serían los pasos correctos, ahor bien, si ya has planteado una demanda por denegación de la 2ª prorroga, aunque puedes dar más pie al inquilino a la hora de alegar a su favor (principalmente con fines dilatorios, para ganar tiempo de permanencia en la vivienda), yo pienso que deberías defenderla como si de un desahucio por expiración del plazo se tratara, exactamente como te he dicho antes, y ahí ya si que tendrñas que atenerte a los criterios del juzgado que conozca el asunto, aunque eso no tiene que ser necesariamente malo, dado que lo mas normal, sería que el Juez a quo, enjuicie cmo si de un desahucio por expiración se tratara.
Sea como sea, como veo que te preocupan las costas, desde luego nunca vas a tener que pagar 20.000 € en costas, ni mucho menos, y menos aún si el procedimiento es verbal, no ser que la vivienda sea la mansión de los Beckham..., y ni aún así. Tranquilízate, que por unas costas en éste tipo de procedimiento nos te arruinarías, y voy mas lejos, por lo que cuentas, y intuyendo las características del juicio, hasta dudo que vayas a tener que pagar costas.
Siento el ladrillo, pero espero haber ayudado en algo.
Un saludo.
A la hora de las establecer la cuantía de la demanda, desde luego, si ves que el arrendatario puede oponerse, tira por el criterio de la anualidad de renta, que dudo que te lo vayan a impugnar, y de hacerlo, el propio juzgado puede consultar la copiosísima jurisprudencia, como de hecho hace, y fundamentar su decisión en la misma, por eso no te preocupes demasiado, aunque tu letrado también sabrá alegar lo que le convenga, pero bueno, la anualidad de renta suele ser un criterio comunmente aceptado, y además, dudo que al demandado interese elevar la cuantía de la demanda, porque él mismo se expone a cargar con mas costas de resultar conedando (altamente probable), a mi personalmente, en éste asunto en concreto, me parecería una temeridad.
Yo creo que esos serían los pasos correctos, ahor bien, si ya has planteado una demanda por denegación de la 2ª prorroga, aunque puedes dar más pie al inquilino a la hora de alegar a su favor (principalmente con fines dilatorios, para ganar tiempo de permanencia en la vivienda), yo pienso que deberías defenderla como si de un desahucio por expiración del plazo se tratara, exactamente como te he dicho antes, y ahí ya si que tendrñas que atenerte a los criterios del juzgado que conozca el asunto, aunque eso no tiene que ser necesariamente malo, dado que lo mas normal, sería que el Juez a quo, enjuicie cmo si de un desahucio por expiración se tratara.
Sea como sea, como veo que te preocupan las costas, desde luego nunca vas a tener que pagar 20.000 € en costas, ni mucho menos, y menos aún si el procedimiento es verbal, no ser que la vivienda sea la mansión de los Beckham..., y ni aún así. Tranquilízate, que por unas costas en éste tipo de procedimiento nos te arruinarías, y voy mas lejos, por lo que cuentas, y intuyendo las características del juicio, hasta dudo que vayas a tener que pagar costas.
Siento el ladrillo, pero espero haber ayudado en algo.
Un saludo.
Hola a todos:
No soy abogado, eso para empezar. Desconozco por tanto las reglas legales, pero quiero hablaros de mi opinión al respecto.
Pero si estamos hablando de cuantía, por que ninguno de vosotros establece una presunción de ajuste de la cuantía en dos parámetros ciertos y conocidos?
Valor del inmueble, y plazo de prórrogas pendientes del contrato.
Para poner 400.000 Euros de cuantía, es decir, el total del valor del inmueble, deberíamos estar hablando de un contrato indefinido, por el cual el propietario debe recuperar el total de su valor en el tiempo, equivalente a una recompra de dominio equiparable al de un inmueble nuevo.
Sin embargo, a esos 400.000 Euros, suponiendo un "dominio"a favor del arrendatario de uno o dos años, no podemos cuantificar el pleno valor, sino una cifra semejante a la capitalización de su valor total durante esos uno o dos años, cifra que resultará mucho mas aproximada al total de la renta pendiente de cobro si se llevara a cabo el arrendamiento hasta el término de las prórrogas.
En este país, tan necesitado de vivienda accesible en alquiler, es un contrasentido para el legislador castigar al propietario que pone en el mercado su inmueble, y los sucesivos gobiernos han tardado generaciones enteras en darse cuenta de ello.
Las rentas antiguas lo certifican.
Saludos.
No soy abogado, eso para empezar. Desconozco por tanto las reglas legales, pero quiero hablaros de mi opinión al respecto.
Pero si estamos hablando de cuantía, por que ninguno de vosotros establece una presunción de ajuste de la cuantía en dos parámetros ciertos y conocidos?
Valor del inmueble, y plazo de prórrogas pendientes del contrato.
Para poner 400.000 Euros de cuantía, es decir, el total del valor del inmueble, deberíamos estar hablando de un contrato indefinido, por el cual el propietario debe recuperar el total de su valor en el tiempo, equivalente a una recompra de dominio equiparable al de un inmueble nuevo.
Sin embargo, a esos 400.000 Euros, suponiendo un "dominio"a favor del arrendatario de uno o dos años, no podemos cuantificar el pleno valor, sino una cifra semejante a la capitalización de su valor total durante esos uno o dos años, cifra que resultará mucho mas aproximada al total de la renta pendiente de cobro si se llevara a cabo el arrendamiento hasta el término de las prórrogas.
En este país, tan necesitado de vivienda accesible en alquiler, es un contrasentido para el legislador castigar al propietario que pone en el mercado su inmueble, y los sucesivos gobiernos han tardado generaciones enteras en darse cuenta de ello.
Las rentas antiguas lo certifican.
Saludos.
Espero que os deis cuenta de que en este tipo de procedimientos, la cuantía procesal no determina la minuta del Procurador, sino la renta anual multiplicada por tres. En cuanto al Letrado creo que tampoco es importante la cuantía, salvo en lo que respecta al límite de un tercio de la misma como máximo de sus honorarios.
Cuando hablamos de desahucio por expiración del plazo contractual, lo ortodoxo es aplicar las reglas 2ª y tercera del Art. 251 de la LEC. Sin embargo, como bien apunta novato, aplicar el criterio del valor del inmueble (aunque sólo sea aplicando el valor catastral) hace que la cuantia de la demanda resulte exagerada para un tema tan sencillo como un desahucio.
Conscientes de ello, muchos Juzgados adoptan en la práctica lo dispuesto en el Art 251.9ª.
lo mas recomendable antes de presentar la demanda, es que te informes sobre que criterios que se siguen en/los Juzgados de Primera Instancia donde ha de recaer por ser precisamente un Juicio verbal 250.1.1ª LEC
Conscientes de ello, muchos Juzgados adoptan en la práctica lo dispuesto en el Art 251.9ª.
lo mas recomendable antes de presentar la demanda, es que te informes sobre que criterios que se siguen en/los Juzgados de Primera Instancia donde ha de recaer por ser precisamente un Juicio verbal 250.1.1ª LEC
Muchisimas gracias a todos por vuestro interés y vuestros consejos.
Efectivamente, como apunta Jan, baso mi demanda en el 9.3 de la LAU, por ello pensaba que el procedimiento era el ordinario. Me despisto el hecho de que, como bien dice Optio, al revisar jurisprudencia muchas iban por el verbal. Estudiaré mi zona.
Muchas gracias una vez mas.
Efectivamente, como apunta Jan, baso mi demanda en el 9.3 de la LAU, por ello pensaba que el procedimiento era el ordinario. Me despisto el hecho de que, como bien dice Optio, al revisar jurisprudencia muchas iban por el verbal. Estudiaré mi zona.
Muchas gracias una vez mas.
COmo veo que no le estamos ayudando demasiado a salo con nuestras disquisiciones, voy, si se me permite, a dárle un consejo (para no volverte loco):
Salo, mírate la jurisprudencia de tu Audiencia provincial en cuanto si va por juicio ordinario o verbal, porque parece ser que no es cuestión pacífica. Por lo menos, sabrás lo que se cuece en tu zona.
Te lo digo porque, repasada la base de datos, me he encontrado con criterios dispares, por la misma cuestión, en diversas Audiencias. Me permito citar agunas sentencias que evidencian lo que digo:
SAP Madrid 12 julio 2005
SAP Barcelona 1 junio 2004
SAP Lleida 18 de marzo de 2003
SAP Vizcaya 29 de junio de 2004
SAP Segovia 2 de marzo de 2005
SAP Málaga 17 marzo 2005
SAP Navarra 23 marzo 2004
SAP Las Palmas 31 mayo 2005.
Si te sirve de algo, la base de datos es El Derecho.
Salo, mírate la jurisprudencia de tu Audiencia provincial en cuanto si va por juicio ordinario o verbal, porque parece ser que no es cuestión pacífica. Por lo menos, sabrás lo que se cuece en tu zona.
Te lo digo porque, repasada la base de datos, me he encontrado con criterios dispares, por la misma cuestión, en diversas Audiencias. Me permito citar agunas sentencias que evidencian lo que digo:
SAP Madrid 12 julio 2005
SAP Barcelona 1 junio 2004
SAP Lleida 18 de marzo de 2003
SAP Vizcaya 29 de junio de 2004
SAP Segovia 2 de marzo de 2005
SAP Málaga 17 marzo 2005
SAP Navarra 23 marzo 2004
SAP Las Palmas 31 mayo 2005.
Si te sirve de algo, la base de datos es El Derecho.
Hola. Por lo manifestado por el Sr Salo en su último post entiendo que ha plantaeado su demanda basándose en el art 9.3 de la LAU, que no es por expiración del plazo contractual sino por denegación de próroga forzosa en base a la necesidad de vvienda permanente para el arrendador. Si lo he interpretado bien, sigo creyendo que el cauce adecuado es el ordinario en base al 250.1.6º LEC.
Puede intentarlo por el verbal, pero la otra parte se opondrá, como bien dice el Sr novato, y acabará en el ordinario.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Puede intentarlo por el verbal, pero la otra parte se opondrá, como bien dice el Sr novato, y acabará en el ordinario.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Estoy de acuerdo con optio totalmente, estamos ante una expiración de termino convencional, aunque exista una prorroga.
Si salo representa al arrendador, llevar la pretensión al ordinario, puede dificultarle el trabajo, si no basa su demanda en expiración de termino contractual es cosa suya, pero al parecer es lo que hay, y no existe derecho a finalizar los plazos de prorrogas.
El planteamiento del ordinario no le conviene a la parte actora, si a la demandada, y quizás haya causa de oposición al verbal si su pretensión es la denegación de la segunda prorroga.
Cuidado con esa " denegación de la segunda prorroga".
Si la demanda es un deshaucio por expiración de termino convencional , no hay vuelta de hoja.
Si la pretensión es una denegación de prorroga, puede que haya causa de oposición al verbal, y la otra parte lo lleve al ordinario.
No pedir el desahucio y lanzamiento, dejaría la demanda incompleta.
Salvo mejor criterio.
Si salo representa al arrendador, llevar la pretensión al ordinario, puede dificultarle el trabajo, si no basa su demanda en expiración de termino contractual es cosa suya, pero al parecer es lo que hay, y no existe derecho a finalizar los plazos de prorrogas.
El planteamiento del ordinario no le conviene a la parte actora, si a la demandada, y quizás haya causa de oposición al verbal si su pretensión es la denegación de la segunda prorroga.
Cuidado con esa " denegación de la segunda prorroga".
Si la demanda es un deshaucio por expiración de termino convencional , no hay vuelta de hoja.
Si la pretensión es una denegación de prorroga, puede que haya causa de oposición al verbal, y la otra parte lo lleve al ordinario.
No pedir el desahucio y lanzamiento, dejaría la demanda incompleta.
Salvo mejor criterio.
Y añado, que se me olvidaba: podría interpretarse que la tácita reconducción no es la continuación del arrendamiento viejo, si no un nuevo arrendamientoi a todos los efectos, aunque basado en lo pactado en el cotrato primitivo. Pues bien, teniendo en cuenta que la duración del "nuevo" arrendamiento lo es en función del periodo pactado de la renta, está claro que, en tácita reconducción, estamos ante la expiración de ese nuevo arrendamiento y, por tanto, volvemos a ir por inercia al 250.1.1º, que señala el juicio verbal como el declarativo correspondiente ante el supuesto de hecho planteado.
Lo que comenta Jan es una posibilidad pero, realmente, estamos ante un procedimiento por expiración del plazo contractual....prorrogado en tácita reconducción. Luego, comunicado al arrendatario nuestro deseo de no seguir en el arrendamiento prorrogado tácitamente, el contrato finalizará al final de la prórroga. ¿O es que acaso el contrato suscrito originariamente no rige la relación contractual en la tácita reconducción?
El 250.1.1º, creo, es claro al respecto.
El 250.1.1º, creo, es claro al respecto.
Hola salo. Creo que el procedimiento adecuado, por razón de la materia y no de la cuantía, es el ordinario en base al art 249.1.6º LEC.
Hay que tener en cuenta a la hora de determinar qué procedimiento es el adecuado la regla contenida en el art 248.3 LEC : " Las normas de determinación de la clase de juicio por razón de la cuantía sólo se aplicarán en defecto de norma por razón de la materia."
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Hay que tener en cuenta a la hora de determinar qué procedimiento es el adecuado la regla contenida en el art 248.3 LEC : " Las normas de determinación de la clase de juicio por razón de la cuantía sólo se aplicarán en defecto de norma por razón de la materia."
Salvo mejor opinión. Un saludo.
En primer lugar muchas gracias a todos.
Lo de la cuantía me ha quedado bastante claro, intentare que cuele lo del año de renta, pero el tipo de procedimiento me sigue comiendo la cabeza.
La cuestión es que yo no baso mi demanda en expiración del plazo contractual (el plazo termino hace un año y despues opero una primera prroroga anual forzosa) sino en denegación de la segunda prorroga anual forzosa por necesitar el arrendador la vivienda para sí. Por eso yo pensaba que al no ser el motivo la expiración plazo, que el procedimiento era el ordinario.
Que opinais?
Por cierto, me habeis dejado alucinada con el tema de las costas..
Muchisimas gracias
Lo de la cuantía me ha quedado bastante claro, intentare que cuele lo del año de renta, pero el tipo de procedimiento me sigue comiendo la cabeza.
La cuestión es que yo no baso mi demanda en expiración del plazo contractual (el plazo termino hace un año y despues opero una primera prroroga anual forzosa) sino en denegación de la segunda prorroga anual forzosa por necesitar el arrendador la vivienda para sí. Por eso yo pensaba que al no ser el motivo la expiración plazo, que el procedimiento era el ordinario.
Que opinais?
Por cierto, me habeis dejado alucinada con el tema de las costas..
Muchisimas gracias
ave que me aclare que si me lo cuentas asin no se me queda...me estas diciendo que si la aduencia provincial ha anulado el fallo de la de primera instancia ( por asuntos tecnicos del juzgado ya que cuando se celebro la vista taba la huelga en pleno apojeo en andalucia en fin cosas de esas que se perdio el vidio de mi juicio etc) ahora se empieza denuevo en todo.Mi abogado tb ??? y el de la parte contraria tb???y ahora todas las pruveas han de ser nuevas no???ave...puff que no me aclaro...y gracias de antemano por tu ayuda...y si lo leo bien ...me estas diciendo que el juicio se debuelbe a primera instancia con fecha de 2004 pero sin gastos a añadir verdad?en fin....lo dicho me desespero....
No existe condena en costas para el caso de que se decrete la nulidad de las actuaciones, pues estas se retrotraen al momento procesal anterior a la nulidad y las actuaciones se seguirán por el procedimiento legalmente establecido o bien en el procedimiento en el qu se encontraban justo antes de producirse la causa de nulidad.
Sí habrá condena en costas para la parte que propuso la nulidad si dicha nulidad se desestima.
Sí habrá condena en costas para la parte que propuso la nulidad si dicha nulidad se desestima.
jolin optio si parece que en este pais es de idiotas alquilar la propiedad...mejor te metes de inquilino te empapas de las leyes y a vivir....sin animo de ofender a nadie .La ley se supone que ha de protejer esta ley no proteje anda que no sea los intereses de los otros por que vamos yo ya mas que me meto en el tema peor me las veo.sea como sea no voya recuperar mi propiedad y encima voya tener que pagar pos mas de 20,000€ en costas etc...y claro ya van dos años...una rpegunta si se anula el juicio de primera instancia ( mi caso ) y resulta que tengo que volver a reactibar la demanda ( situacion el la que me encuentro ahora mismo) desde cuando empiezo a contar costas y honorarios etc????total que....mas de 20,000€ seguro verdad???? en un juicio por desahucio ??? puff menudo marron por querer recuperar mi propiedad....venga ssaludo y muchas gracias optio
